2017年04月

2017年04月29日

平成29年3月の住宅着工の動向

国土交通省が、建築着工統計調査報告を発表しました。

28年度の1年間で、新設住宅着工戸数は 97.4万戸で2年連続の増加。
内訳は、持家が2.6%増、分譲住宅が1.1%増、そして・・・

貸家が11.4%増。
貸家だけがイケイケ。(^^;

日経BizGateに、すでに首都圏でも地域格差が表面化しているコラムがあります。

少なくとも、これから動こうという方は
辛めのシミュレーションをしてくださいね。


【16年度の住宅着工5・8%増…貸家建設が急増】

 国土交通省が28日発表した2016年度の新設住宅着工戸数は、前年度比5・8%増の97万4137戸で、2年連続の増加になった。

 相続税の節税を目的としたアパートなどの貸家建設が急増した。

 内訳は、貸家が11・4%増の42万7275戸で、08年度(44万4848戸)以来の高い水準となった。低金利でお金を借りやすい環境が続いていることが一因となった。注文住宅などの持ち家は2・6%増の29万1783戸、マンションなどの分譲住宅は1・1%増の24万9286戸だった。

 一方、同時に発表した3月の新設住宅着工戸数は、前年同月比0・2%増の7万5887戸だった。
(4月28日 読売新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170428-00050135-yom-bus_all


【ブームの賃貸住宅投資、1都3県で広がる格差】
(4月26日 日経BizGate)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年04月28日

全国地震動予測地図2017年版

地震調査委員会が、全国地震動予測地図2017年版を公表しました。

大阪は・・・
真っ赤っか・・・_| ̄|○

委員会曰く、「地震はどこでも起こりうることを認識してほしい。」

せめて、ご家族と、地震が起きた場合の行動は話し合うようにしてくださいね。


【<地震動予測地図>関東〜四国で高い確率継続…震度6弱以上】

今後30年間に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

 政府の地震調査委員会は27日、今後30年以内に震度6弱以上に見舞われる地震の確率などを示した2017年版「全国地震動予測地図」を公表した。首都直下が懸念される関東は引き続き確率が高く、南海トラフを震源にした大地震が想定される東海から四国にかけた地域ではわずかに増えた。

 最高レベルの「26〜100%」だったのは、関東地方や東海から四国地方、千島海溝に近い北海道東部など。都道府県庁所在地でみると、首都直下などの影響で千葉市(85%)や、横浜市・水戸市(ともに81%)などが高かった。東京都(47%)は地盤が固い新宿区を評価の基準にしており、都心全体ではもっと高いとみられる。

 南海トラフ関連では高知市(74%)や徳島市(72%)、静岡市(69%)、名古屋市(46%)などで高かった。中国地方ではデータの評価方法が昨年と異なったため、松江市や山口市周辺などで確率が上がった。熊本市(7.6%)では、熊本地震とは異なる場所でまだ揺れが起きる可能性が残っており、確率に変化はなかった。

 ◇「低リスク」6道県、「不適切」なPR

 地震動予測地図で発生確率が比較的低いとされる6道県が、予測地図を基に「地震リスクが少ない」などとウェブサイト上で地元を紹介し、企業誘致に利用している。予測地図は防災意識を高める目的で作成されており、文部科学省の担当者は「不本意な使い方だ」と指摘している。

 予測地図を「目的外使用」しているのは、北海道、山形、福井、岡山、広島、長崎−−の6道県。広島県は「大規模地震の発生確率は低い」と強調する。熊本県もかつてサイト上で、地図を企業誘致に使った経緯がある(熊本地震後に閉鎖)。

 広島県の担当者は取材に対し「(地震の可能性は)企業が気にする点なので掲載を続けたが、サイトの変更も含めて検討する」と話した。地震調査委員長の平田直(なおし)・東京大地震研教授は「確率が低いと安心してもらうための地図ではない。地震はどこでも起こりうることを認識してほしい」と訴える。【飯田和樹】

 ◇震度6弱以上の地震発生確率
        (30年以内)
      % 16年比(ポイント)
札 幌   0.92  0
函 館   1.1  0.11
旭 川   0.38  0
釧 路   47   1
青 森   5.2  0.2
盛 岡   4.3  0.1
仙 台   5.8   0
秋 田   8   0.6
山 形   3.6   0
福 島   6.7   0
水 戸   81   0
宇都宮   13   0
前 橋   7  0.1
さいたま  55   0
千 葉   85   0
東 京   47   0
横 浜   81   0
新 潟   13   0
富 山   5.2   0
金 沢   6.5   0
福 井   13   1
甲 府   49   1
長 野   5.7  0.2
岐 阜   27   0
静 岡   69   1
名古屋   46   1
 津    63   1
大 津   11   0
京 都   13   0
大 阪   56   1
神 戸   45   0
奈 良   61   0
和歌山   58   1
鳥 取   5.6  0.4
松 江   3.7  1.6
岡 山   42   1
広 島   23   1
山 口   5.9  1.4
徳 島   72   1
高 松   62   1
松 山   44   0
高 知   74   1
福 岡   8.2  0.1
佐 賀   8.2   0
長 崎   2.6   0
熊 本   7.6   0
大 分   56   1
宮 崎   44   1
鹿児島   18   0
那 覇   20   0
※都道府県庁所在地ごとの確率(北海道は地域振興局所在地も含む)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170427-00000127-mai-soci
(4月27日 毎日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年04月27日

東京都が容積率緩和

東京都が、分譲マンションの建て替え促進のために
容積率を緩和するそうです。

対象地区に指定されれば、周辺の住宅などとの共同建て替えを条件に
割増容積率のおまけがつくんだとか。

共同建て替えが条件って、地上げ屋さんの腕の見せ所ですね・・・(^^;

ま、きれいなまちづくりが進めばいいんですが、
これ以上住宅を増やしてどうするんでしょうね?


【旧耐震マンション 建て替え促す 都が容積率緩和】
(4月26日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年04月26日

「古家再生投資・空き家活用セミナー」

昨日、全国古家再生推進協議会さんのセミナーに参加しました。

「投資」という角度から、空き家利活用のヒントが拾えるかなぁという
軽い気持ちで参加したんですが・・・

参考になるノウハウ満載で、めちゃめちゃ勉強させていただきました。

細かいポイントですが、「和室は和室のまま残す」。

和室をフローリングに変えるリフォームをやりがちですが、
お客様は入居候補物件を、まずネットの画像で判断します。

オール洋室だとマンションと同じ。
戸建というアドバンテージが伝わらないんですね。

その代わり、和室にはワンポイントのデザインを追加。
このへんは、志が同じリフォーム業者を組織していらっしゃる強みですね。

空き家利活用の引き出しが一つ増えました。
お困りの皆さんのお役に立てるよう、ますます精進しますよ。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年04月25日

分譲マンション敷地内に住宅建築・・・_| ̄|○

杉並区にある分譲マンションの敷地内に、戸建て住宅が建築されたそうです。
これによって、マンション自体が違法建築になっちゃった・・・

記事によると、このマンションは、昭和46年に敷地3000屬箸靴瞳築確認を申請。

ところが、敷地は他人の所有。
建物底地の1700屬砲麓效老戚鵑あるけど、他の1300屬砲鰐気ったみたい。

平成25年に、敷地全体が競売に出されて、業者が取得。
借地契約のない駐車場部分に建物を建てた・・・_| ̄|○

ま、確かに業者の手口はえげつないんですけど、
区分所有者側も少しワキが甘かったですね。

借地マンションは、契約内容を再チェックしておいてくださいね。


【マンション敷地に戸建て 二重使用で違法建築に 東京・杉並区が是正命令も】

敷地の二重使用のイメージ

 東京都杉並区の大規模マンション敷地内に戸建て住宅が新築され、マンションが建築基準法の規定を満たさない違法建築となっていることが23日、分かった。区は、強制的に建物の除却(撤去)などができる「是正命令」を出す可能性もあるとして戸建て用地を販売した業者とマンション住民に警告。住民は「違法建築になると知りながら住宅を建てた」として不動産業者などに住宅の撤去などを求める訴訟を起こしている。

 建築基準法は敷地に建てられる建物の延べ床面積(容積率)の上限を規定。マンションが建築確認の際に申請した敷地内に新たに住宅が建つと、土地の「二重使用」となり、もともとあったマンションの方が容積率規制を満たさない違法建築となる。

 ■駐車場として利用

 このマンションは昭和46年建築の11階建て。訴状などによると、マンションの底地と周辺の計約3千平方メートルを敷地として建築確認を申請し、確認を受けた。マンションの区分所有者は、底地の約1700平方メートルについて所有者と借地契約を締結。残る約1300平方メートルはマンション駐車場として利用されていた。

 敷地全体の所有権を平成25年、不動産業者「※※」(東京都目黒区)が競売で取得。その後、※※側から駐車場部分を購入した不動産業者「☆☆」(埼玉県所沢市)が住宅6棟の新築を計画し、建築確認を申請した。

 区は26年1月、マンション管理組合と※※社に対し、「住宅ができるとマンションが違法建築になる」として、駐車場部分を管理組合に売却するか賃貸借契約などを結ぶように文書で行政指導。指定確認検査機関にも建築確認証の交付留保を指示した。

 ■住民側が業者提訴

 しかし、※※社は☆☆社と合意の上、一旦売買契約を解除。駐車場部分の所有権を※※社のグループ会社に移転し、第三者から☆☆社が購入する形を取り、☆☆社が再び建築確認を申請。駐車場部分の敷地で戸建てを建築すること自体は適法であるため、認められた。

 一方で区は同年3月、管理組合と※※社に対し、行政指導に従わなかったとしてマンションを適法な状態にするよう勧告。従わなければ「是正命令を行う場合もある」としたが、戸建て6棟が完成した。現在、戸建てに入居者はいないという。

 住民側は「行政指導などをくぐり抜け、住環境を侵害した」として、追加提訴も含め約120人が両社などを相手取り、住宅の撤去などを求める訴えを起こし、うち最初に提訴した1人について28日に東京地裁で判決が言い渡される。

 区建築課はこれまでの取材に「違法建築になるのを避けるため、文書や勧告などで対応してきた。裁判の行方を注視したい」と説明。☆☆社は「訴訟外における質問への回答は差し控えたい」としている。※※社にも取材を申し込んだが、期限までに回答がなかった。
(4月24日 産経ニュース)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年04月24日

分譲マンションの大規模修繕において・・・

少し前の記事。
もっと早く拾いたかったけど、他のお知らせが多かったので・・・

分譲マンションの大規模修繕コンサルがリベートを取っているって話。

ま、あるあるなんでしょうけど、
こういう話が記事になるとは、世の流れが変わりつつあるんでしょうね。

本来あるべき姿は、工事監理者と施工業者が透明性をもって対峙すること。
ここが裏でつながっているなんて、目も当てられませんよね。

ところが、マンション管理組合側には、このあたりの意識が欠落。

私自身、自宅マンションの大規模修繕の際に、
「第三者を雇う」ことは否決されましたから・・・_| ̄|○

日本人は、専門家アドバイスにお金を払わないとよく言われますが、
結局、自分たちの首を締めていることに気付いてくださいね。


【<マンション修繕>「悪質コンサル」工事業者からリベート】

 分譲マンションの大規模修繕工事を巡り、施工業者選びや仕上がりのチェックをするコンサルタントが、受注業者にリベートを要求して住民に損害を与えるケースが相次いでいる。複数の工事関係者によると、リベートは工事費の20%に上るケースもあるといい、事態を重く見た国土交通省は、住民に注意喚起するよう管理会社や管理組合の団体などに通知した。

 リベートは工事費の高騰や手抜き工事につながるとして、専門家から問題視する声が上がっていた。国交省は昨年、マンション管理指針を改正して「工事の発注は、利益相反に注意して適正に行われる必要がある」と明記。施工業者の団体などに聞き取り調査を行い、リベートが横行している実態を確認した。

 今年1月に出した通知では、リベートを払う業者に受注させる一方で過剰な工事を設定して管理組合に損をさせたり、実際には業務を受注業者任せにしたりする「悪質コンサルタント」の事例を列挙。国が設けた相談窓口などを活用するよう呼びかけている。

 大規模修繕工事は、「設計・監理(チェック)」と施工を別の業者に任せる方式が広く採用されている。専門知識を持たないマンション管理組合を、管理会社や設計事務所がコンサルタントとして支援するケースが多い。全てを施工業者に任せるより、第三者の目で工事の額や質をチェックできるメリットがある。

 しかし、複数の工事関係者によると、一部のコンサルは格安の費用を管理組合に示して設計・監理を受注。施工業者を募る際、リベートを払うと約束した業者だけが見積もりに参加できるよう条件を絞るという。選ばれた業者が管理組合に示す見積額にはリベート分が上乗せされる。談合によって事前に受注業者が決まっているケースも多い。

 リベートは工事費の3〜20%に上るといい、ある施工業者の元社員は「受注していない管理会社が『場所代』として要求することもある」と話す。

 国交省の担当者は「不公正な監理や談合はマンション住民の不利益につながる。実情を把握し、対応策を考えたい」としている。【安高晋】

 ◇背任罪の可能性も

 マンション問題に詳しい折田泰宏弁護士の話 リベートを受け取るコンサルタントは、質の悪い施工業者に受注させたり、工事のチェックを手加減したりする恐れがある。結果的にマンション所有者の負担が増すだけでなく、横行すればまともなコンサルや施工業者が減ってしまう。住民の立場で契約を結びながら故意に手抜きを見逃せば、背任罪に問われる可能性もある。国はコンサルや施工業者の団体への指導も検討すべきだ。
(4月20日 毎日新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170420-00000012-mai-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年04月22日

千葉県初の、「空き家対策法」に基づく代執行

柏市の空き家が、「空き家対策法」に基づいて解体されるそうです。
同法による行政代執行は千葉県初だって。

この空き家、築46年の鉄骨造3階建て。
敷地が狭いため重機が入れず、手作業で解体するんだとか。

その費用、なんと1000万円!
当然、所有者に全額請求されます。

この法律ができてから、「逃げ得」はありません。
空き家の始末は、早目につけるようにしてくださいね。


【代執行で「倒壊の危険がある空き家」解体 特措法に基づき柏市 千葉県内初】

 千葉県柏市は20日、倒壊の恐れがある市内の空き家1件について「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、行政代執行での解体を始めた。所有者に指導してきたが、改善が見られなかった。助言・指導を経た上での行政代執行は千葉県内初。

 同市住宅政策課によると、この空き家は1971年建築の鉄骨造3階建ての元事務所(敷地面積23平方メートル、延べ床面積38・5平方メートル)。2011年3月、地域住民からの連絡で、「倒壊の危険がある空き家」として把握した。

 市は空家等適正管理条例に基づき、建物を所有する都内の男性に文書や電話、面談で指導を行ってきたが、取り壊すなどの改善が見られなかったため、特措法に基づき昨年4月から調査を開始。学識経験者らでつくる空家等対策協議会での協議を経て代執行を決めた。

 重機が入れない狭い敷地のため、工期を6月末として手作業で解体する。解体費約1千万円は所有者に全額請求する。空き家は住宅街にあり、同課は「劣化が進む状況を看過するのは公益に反する」としている。

 県内では、香取市が今年2月、市内2件の空き家に対し、所有者と連絡が取れないなどしたため、通常の手続きを省いた「略式代執行」で解体を行った。

 県内の空き家は、13年の国の調査で住宅総数の12・7%を占める約36万7千戸。県住宅課は「13年調査は比較的良好な状態の空き家も含めた総数。放置すれば危険性がある空き家がどの程度あるか、早期に実態把握に努めるよう県内各市町村に促している」とした。
(4月21日 千葉日報オンライン)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170421-00010000-chibatopi-l12


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年04月21日

「失われていく地方の神社仏閣を救え!!」

昨日、SGお初天神の勉強会を開催しました。

テーマは、「失われていく地方の神社仏閣を救え!!」。
講師は、合同会社金田社寺建築の金田優さん。
宮大工として立派に独立していらっしゃる方です。

神社・仏閣の建築技術のことから、日本人の「心」について
アツく語ってくださいました。

で、社寺の荒廃を防ぐためには職人の養成が必要だということで、
宮大工養成塾を設立。

昔ながらの住み込み方式で、
 心・・・心が豊かであれば、体は鍛錬されゆき、技に磨きがかかる
 技・・・技を磨き上げれば、心が豊かに育ちて、体も鍛錬されゆく
 体・・・身体を鍛錬すればこそ、心が豊かに安定して、技は我が身に染まる
を修行させているそうです。

また、彼ら塾生の実践の場として、地域の古民家再生にも取り組んでおられます。
重要な部分はプロが担当するけど、それ以外は塾生に任せるんだとか。

古民家再生の最大のハードルである改修コストを抑えることができますね。

八尾・柏原地域で、古民家の処分にお困りの方は、
力になっていただけるかもしれませんよ。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年04月20日

改正住宅セーフティーネット法可決

昨日、改正住宅セーフティーネット法が参院本会議で可決、成立しました。

正式名称は、
「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律の一部を改正する法律案」。
1行におさまらない・・・_| ̄|○

概要は、
・オーナーが、高齢者や低所得者などの入居を拒まない賃貸住宅を登録
・都道府県等が、登録住宅の情報開示を行うとともに、賃貸人を指導監督
・登録住宅の改修費を住宅金融支援機構の融資対象に追加

あと、入居相談や援助の中核となる「居住支援法人」が指定されるそうです。
うっ、利権の匂いが・・・(^^;

いずれにせよ、空き家利活用の追い風になればいいですね。

改正住宅セーフティーネット法



【空き家登録制度を創設 改正法可決】
(4月19日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 08:19|この記事のURLComments(0)空き家 

2017年04月19日

長嶋修氏来たる!

全国の不動産コンサルティングマスターの皆様へのご案内です。
事務連絡みたいですみません・・・

5月19日に、大阪府不動産コンサルティング協会の総会が開催されます。

その記念講演に、不動産コンサルタントの長嶋修氏をお招きしております。
テレビでおなじみですね。

申し訳ありませんが、公認不動産コンサルティングマスター限定です。
マスターの皆様は、ぜひお越しくださいませ。

          記

日 時:平成29年5月19日(金)15:00〜17:00(受付14:30〜)

会 場:大阪大学中之島センター
    大阪市北区中之島4-3-53(京阪中之島本線「中之島」駅 徒歩約5分)

テーマ:「激変する不動産市場の未来を展望する」
 アメリカではトランプ大統領が就任、フランスではルペン氏が頭角を現しています。北朝鮮は核実験を繰り返し、韓国では大統領が逮捕されるなど、かつての世界潮流に変化が起こりつつあります。
 一方で我が国はこれから本格的な人口減少、少子・高齢化社会が訪れます。全国の空家数はすでに1000万戸を突破しているものとみられ、2033年には空家率が30%を超えるとも予測されています。
 業界に目を転じれば、国は「インスペクション説明義務化」「新住宅データベース稼働準備」「立地適正化計画」など新方策を打ち出しつつあります。
 本セミナーでは、マクロとミクロ双方の視点から市場を展望したうえで、どう考え、どう行動したらよいかを考えます。

講 師:長嶋 修 氏
    株式会社さくら事務所創業者/不動産コンサルタント

参加費:3,000円(大阪府不動産コンサルティング協会会員は無料)

定 員:120名

お申込: 下記「セミナーズ」サイトよりお願いします。
    http://www.seminars.jp/s/297901

対象者:公認 不動産コンサルティングマスター


170519consul