2017年06月

2017年06月30日

「生命保険を活用した相続コンサルティング」

一昨日、SGお初天神の勉強会を開催しました。

テーマは、「生命保険を活用した相続コンサルティング」
講師は、ゆうかりネットワークの堀内政雄さん。

生保業界40年、相続コンサルティング1200件/年のご経験から
数多くの事例をご紹介いただきました。

相談者の特徴として、
 ・ 何を相談してよいかわからない
 ・ 誰に相談してよいかわからない
 ・ どこから手を付けてよいかわからない

「今日はどんなご相談ですか?」と問いかけても、
1/3の方が答えられないんだとか。

つまり、相談者自身が真の問題点を意識していない…

これに対して、「○○さんがお亡くなりになると大変ですね。」
とキーマンを示唆してあげることで、問題の本質に気づく方も多いんだって。

今の日本は、長生きで人口減少、おまけに65歳以上の7人に1人が認知症。
堀内さん曰く、老後と不動産が語れないと相続は語れない。

一昔前なら、70歳で亡くなった父親の財産を45歳の息子が相続。
いくらでもお金が必要な時期ですから、世の中に回りますよね。

今は、90歳で亡くなった父親の財産を、65歳の息子が相続。
もうお金は要らないから、全部貯金して死蔵・・・

でも、孫は必要なはず。
だから、生前贈与は重要な役割を担います。

この時の渡し方として、贈与したお金で保険に加入させることで、
他の相続人の不公平感を緩和したり、節税したりすることもできます。

堀内さんが、40分で生命保険加入を決断いただいているステップは、
  _搬牡愀舷泙隆粟(子・孫の年齢、職業、住所、持ち家かどうか)
 ◆_燭鯀蠱未靴燭い里確認
  傾聴(家族関係の問題点がわかるまで不用意な発言をしない)
 ぁ/燭量簑蠹世稜聴(お客様が意識していない点の指摘)
 ァ〔簑蠹世硫魴萃鶲討叛弧進欷嘘萢冂鶲

保険を売るのは簡単だって勘違いしちゃいそう…(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年06月29日

県境の変更

宮城県栗原市と岩手県一関市との境界の一部が変更されるそうです。

宮城県の土地改良事業によって水田が一部はみ出す形になったため、
両市の境界約2kmにわたって等積交換するんだとか。

直近では、昨年12月に東京都と神奈川県で県境変更があったみたい。
結構やってるんですね。(^^;


【宮城・岩手県境 17年ぶり変わります】

 岩手と宮城の県境の一部が17年ぶりに変更される見通しとなった。宮城県の土地改良事業で栗原市の水田が一部、一関市側にはみ出す形になったため。土地のみの等積交換で、両県の面積や人口に変更はない。

変更される県境

 両県の県境変更は、2000年の旧花泉町(現一関市)と旧中田町(現登米市)以来。一関市と栗原市の境界約2キロにわたり、水田、用水路など約2万3000平方メートルを交換する。

 両市の境には水田が広がり、民家もない。従来、あぜ道や用水路を県境としてきた。「農地の区画に合わせるほうが合理的」(宮城県市町村課)と判断した。

 自治体の境を変更するには関係自治体の議会の議決が必要。栗原と一関の市議会は既に議決しており、宮城と岩手の県議会は、開会中の6月定例会で議決する見通し。

 議決がそろった後、総務省に変更を申請し、おおむね40日程度で認められる。

 総務省によると、直近の県境変更は昨年12月の東京都と神奈川県以来。土地改良事業や土地区画整理事業に伴う変更が多いという。南部と伊達と言えば領地争いが有名だが、今回は等積交換で円満解決となりそうだ。
(6月28日 河北新報)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170628-00000002-khks-pol


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年06月28日

平成28年国民生活基礎調査

厚労省が、平成28年国民生活基礎調査の概況を発表しました。

介護が必要になった主な理由のトップは、認知症。
前回調査の時は15.8%で2位。今回は18.0%で初の1位。

あまりうれしくないですけどね。

おまけに、要介護者・介護者ともに75歳以上というケースが何と30.2%!
初の30%超え・・・_| ̄|○

65歳以上同士の「老老介護」も過去最高を更新したんだって。

社会の構造が確実に変わってますよね。
何かを抜本的に変えないと、もたないですよね。


【介護の理由 認知症が初の1位 「老老介護」さらに深刻】

介護が必要になった主な理由

◆「老老介護」さらに深刻
 二十七日に公表された二〇一六年国民生活基礎調査では、高齢者らが介護が必要になった主な理由として認知症が18・0%を占め、初めて一位になった。高齢化や、診断を受ける人の増加が要因とみられる。前回の一三年調査では15・8%で二位だった。
 前回調査でトップの脳卒中が二位(16・6%)になり、三位は高齢による衰弱(13・3%)だった。
 また、七十五歳以上の要介護者のうち、介護する人も七十五歳以上というケースが30・2%となり、初めて30%を超えた。六十五歳以上同士の「老老介護」全体も54・7%で、過去最高を更新した。
 介護を主に担う人が同居の家族という割合は58・7%で、前回調査より2・9ポイント減った。配偶者が25・2%、子が21・8%、子の配偶者が9・7%だった。
 介護する同居家族の性別は女性が66・0%、男性が34・0%。男性の割合は過去最高になった。
(6月27日 東京新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年06月27日

杉原千畝氏の遺品

「日本のシンドラー」杉原千畝氏の遺品をめぐって、
四男が長男の子を訴えていたようです。

杉原千畝氏については、唐沢寿明さん主演の映画にもなりましたね。

遺品というのは、氏の手記や写真など。

奥様は長男の子に全てを相続させる遺言書を作成。
これの無効が争われたってワケ。

四男は上告する姿勢のようですが、
これ以上故人の名を汚すのも、ねぇ?・・・(^^;


【杉原千畝の遺品、誰が相続 妻の遺言、控訴審で一転有効】

 第2次世界大戦中、ナチスに追われたユダヤ人約6千人にビザを発給し「日本のシンドラー」と呼ばれた元外交官、杉原千畝(ちうね)(1900〜86)の妻の遺言を巡り、四男が長男の子ら3人に遺言の無効確認を求めた訴訟の控訴審判決が26日、東京高裁であった。安浪亮介裁判長は遺言は無効とした一審判決を取り消し、四男の請求を棄却。「妻の遺言は有効」と認めた。

 判決によると、遺言は妻が入院中の2001年12月に公証人が作成した。千畝の遺品など全財産を長男の子2人に相続させる内容。

 16年11月の一審・東京地裁判決は、遺言を残した際、妻には低ナトリウム血症などで意識障害があり、遺言内容を判断できなかったと判断した。二審判決は、意識障害は夜間のみで、退院後も講演活動などをしており「妻の意思に基づかないとはいえない」と認めた。

 判決後に会見した四男の※※さん(68)は「承服できない」と述べ、上告する方針を示した。※※さんによると、遺産は欧州赴任時の回想を記した千畝の手記や当時の写真などで、経済的価値のあるものはないという。
(6月26日 朝日新聞デジタル)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170626-00000078-asahi-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年06月26日

「所有者不明土地」

「所有者不明土地」の総面積は、九州より広いそうです。
相続登記や住所変更登記がされていない土地のことですね。

これは、有識者でつくる所有者不明土地問題研究会による推計。
名前長すぎ!・・・(^^;

結局のところ、1回相続登記を怠ると、
ネズミ算的に法定相続人が膨らんでしまって身動き取れなくなっちゃう。

不動産三極化の中の「無価値またはマイナス」カテゴリーの土地は
押し付け合いになっているのが現実ですからねぇ・・・

記事にある通り、土地の放棄や寄付の受け皿づくりを
急いでほしいですね。


【持ち主不明の土地、九州より広く 「満州国在住」登記も】

「所有者不明土地」なぜ増える?

 相続未登記などで所有者が分からなくなっている可能性がある土地の総面積が、九州より広い約410万ヘクタールに達するとの推計結果を、有識者でつくる所有者不明土地問題研究会(座長・増田寛也元総務相)が26日公表した。こうした土地の増加は、森林の荒廃や土地取引の停滞などにつながるとして、研究会は年内に対策案を政府に提言する。

 研究会は、名義人の死亡後も相続登記されなかったり、住所が変わって名義人と連絡がつかなくなったりしている土地を「所有者不明土地」と定義。国土交通省の地籍調査や人口動態などを加味して推計したところ、所有者不明土地の総面積は、九州の面積(368万ヘクタール)を上回った。

 土地の筆数でみた所有者不明率は20・3%となり、土地の種類別では宅地が14%、農地が18・5%、林地は25・7%だった。全国約10万筆を対象に、最後の登記から50年以上が経過し、所有者が不明になっている可能性がある土地の割合が22・4%になるとした法務省のサンプル調査と似た傾向となった。

 これだけの土地が所有者不明とみられる背景には、人口減少で土地の資産価値が下がっていることがある。資産価値がなくても管理コストや登録免許税、固定資産税などの負担がかかるため、法定相続人がだれも相続登記せず、長年にわたって放置される構図だ。何十年も放置されると子や孫の代になって相続人がどんどん増えていき、事実上、相続も売却もできない「塩漬け物件」となる。

 国土交通省の調査をもとに、不動産登記後の年数と所有者不明率の関係を調べると、最後の登記から30年未満だと不明率は21%にとどまるが、50〜69年になると62%、90年以上では80%に達した。

 研究会は今年1月から、自治体からの聞き取りなどで実態を調べてきた。登記簿上の所有者が満州国在住になっている、固定資産税の納税通知を送っても多くが戻ってくる、といった事例があったという。

 研究会では、所有者不明土地の対策として、政府や自治体がバラバラに管理している不動産に関する台帳のネットワーク化や、土地の放棄や寄付の受け皿づくりなどを挙げる。政府も、不明土地を公的な事業に利用できるようにする制度の検討を始めるなど対策に乗り出している。

 この日の会見で、増田氏は「今後、将来予測や経済的損失の試算もしていく」と話した。
(6月26日 朝日新聞デジタル)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170626-00000057-asahi-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年06月23日

「古民家の特徴」

昨日、R・Eクローバー倶楽部さんの勉強会に参加させていただきました。

テーマは「古民家」。
講師は、兵庫県古民家再生協会第一支部の鶴谷充男さん。

元大工の一級建築士という経歴から、
建物内部のことをいろいろお教えいただきました。

同協会の定義では、古民家とは、
築後50年経過した木造住宅のこと。

現在の住宅は、個人が主役で、閉鎖的な間取り、最も重要な部屋がリビング。
古民家は、お客様が主役で、開放的な間取り、最も重要なのは床の間がある部屋。
南面で日当たりが良く、庭を眺められる部屋にお客様をお通ししますよね。

これら伝統工法の木造住宅を、ちゃんと手入れして長く使おうっていう考えですね。

日本最古の木造建築としてギネスブックにも載っているのは法隆寺。
実は、法隆寺が1300年以上も長持ちしているのは、キッチンが無いからだって。

結局、湿気が大敵なんですね。

いい建物をきちんと手入れすることで、地球環境と観光資源が守られる。
やはり、この取り組みは大切ですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年06月21日

2033年の空き家は30.4%・・・_| ̄|○

野村総合研究所が、新設住宅着工戸数や空き家数・空き家率を予測しました。

新設住宅着工戸数全体は、2016年度の97万戸から、2020年度は74万戸、
2025年度は66万戸、2030年度は55万戸に減少していく見込み。

15年でマーケットが半分になるって、
新築関連業界には厳しい未来が待ち受けていますね。

他方、空き家数・空き家率は、既存住宅の除却や転用が進まなければ、
15年後の2033年には2166万戸の30.4%になる見込み・・・_| ̄|○

3軒に1軒が空き家って、
考えただけでも恐ろしい世界ですよね。


【2030年度の新設住宅着工戸数は持家18万戸、分譲11万戸、貸家25万戸 〜 リフォーム市場規模は6兆円台で横ばいが続き、空き家率は2033年に30%超へと倍増 〜】

株式会社野村総合研究所(本社:東京都千代田区、代表取締役社長:此本 臣吾、以下「NRI」)は、2017〜2030年(度)までの新設住宅着工戸数およびリフォーム市場規模を予測※1しました。また、2018〜2033年までの空き家数・空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)を予測しました。

新設住宅着工戸数は、全体で見ると2016年度の97万戸から、2020年度には74万戸、2025年度には66万戸、2030年度には55万戸と減少していく見込みです。利用関係別※2に見ると、2030年度には持家18万戸、分譲11万戸、貸家(給与住宅を含む)25万戸となる見込みです。2017年度について、中長期的な動向に基づく着工戸数は84万戸と見込まれますが、近年見られる相続対策の活発化等に伴って、貸家の積極供給が継続した場合には、92万戸(内、貸家が42万戸)まで増える見通しです(図1、図2)。

一方、広義のリフォーム市場規模※3は、2030年まで年間6兆円台で横ばいに推移すると予測されます(図3)。狭義の市場は、それより1兆円前後少ない規模と見込まれます。

空き家数・空き家率は、既存住宅の除却や、住宅用途以外への有効活用が進まなければ、2033年にそれぞれ2,166万戸、30.4%へと、いずれも上昇する見込みです(図4)。

図1:新設住宅着工戸数の実績と予測結果(全体)
新設住宅着工戸数の実績と予測結果(全体)
出所)実績値は国土交通省「住宅着工統計」より。予測値はNRI。

図2:新設住宅着工戸数の実績と予測結果(利用関係別)
新設住宅着工戸数の実績と予測結果(利用関係別)
出所)実績値は国土交通省「住宅着工統計」より。予測値はNRI。

図3:リフォーム市場規模(広義・狭義)の実績と予測結果
リフォーム市場規模(広義・狭義)の実績と予測結果
出所)実績は住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅リフォームの市場規模(2015年版)」より。予測値はNRI。

図4:総住宅数・空き家数・空き家率の実績と予測結果
総住宅数・空き家数・空き家率の実績と予測結果
出所)実績は総務省「住宅・土地統計調査」より。予測値はNRI。

※1 新設住宅着工戸数およびリフォーム市場規模を予測:
本予測では、新設住宅着工戸数については2019年10月に予定されている消費増税の影響(増税前の駆け込み需要、および、反動減)を加味していますが、リフォーム市場規模についてはその影響を加味していません。また、景気動向などに伴って、着工が前倒しされたり、先送りされたりすることにより、実際の着工戸数やリフォーム市場規模は変動する可能性があります。

※2 利用関係別:
住宅着工統計上の区分で、持家は「建築主が自分で居住する目的で建築するもの」、分譲は「建て売りまたは分譲の目的で建築するもの」、貸家は「建築主が賃貸する目的で建築するもの」を指します。

※3 広義と狭義のリフォーム市場規模の定義:
狭義のリフォーム市場規模は、「住宅着工統計上『新設住宅』に計上される増築・改築工事」および「設備等の修繕維持費」を指します。
広義のリフォーム市場規模は、狭義のリフォーム市場規模に「エアコンや家具等のリフォームに関連する耐久消費財、インテリア商品等の購入費を含めた金額」を加えたものです(住宅リフォーム・紛争処理支援センターより)。
(6月20日 宮崎日日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年06月20日

「法定相続情報証明制度」は1日約30件

5月29日にスタートした「法定相続情報証明制度」。
都内では、初日に50件弱、以後は1日約30件の利用があるんだって。

へぇ〜、って感じ・・・(^^;

で、内藤卓司法書士のブログによると、
この一覧図の保管だけを受けて、職務上請求で戸籍謄本を取得するのは・・・
「不可」と確定した模様。

各士業とも、法定業務の範囲外はダメってこと。
ま、当たり前と言えば当たり前ですけどね。

ちなみに、私たち土地家屋調査士の場合は、下記の通り。
土地家屋調査士法第3条(抄)
 調査士は、他人の依頼を受けて、次に掲げる事務を行うことを業とする。
一  不動産の表示に関する登記について必要な土地又は家屋に関する調査又は測量
三  不動産の表示に関する登記の申請手続について法務局に提出する書類又は電磁的記録の作成
四  筆界特定の手続についての代理
七  土地の筆界が現地において明らかでないことを原因とする民事に関する紛争に係る民間紛争解決手続の代理

法定相続情報一覧図の保管等の申出は、法定業務じゃないってことね。


【法定相続情報証明が始動 一覧図で複数の手続き同時に】
(6月19日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年06月17日

「生産緑地の2022年問題」

昨日、タイコーハウジングコア様の資産ネットワークセミナーで
お話しさせていただきました。

テーマのリクエストが、「2022年問題」。

ご存じの通り、「都市緑地法等の一部を改正する法律案」が、
4月28日に可決・5月12日に公布されました。

都市農家にとってはメチャメチャ大きな関心事。
気合を入れて情報収集しましたよ。(^^;

都市農地の歴史を遡ることによって、
なんとなく大きな流れはお伝えできたように思います。

ちなみに、2022年というのは、生産緑地の指定が解除される最初の年。
不動産市場に宅地が大量供給されることが危惧されているわけです。

そのショックを緩和するための方策の一つが上記の法改正。

詳細が決まるのはもう少し先なのですが、
現時点ではいくつかのパターンに応じたシナリオを用意すれば十分かと。

まだ5年あります。
煽られて、安易な行動だけは取らないようにしてくださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年06月16日

所有者を取り違えて間伐

森林組合が、地番や所有者を取り違えて間伐していたようです。

原因は、県が作成した「森林基本図」に誤りがあったため。

ところが、
県は、「森林基本図は参考資料。境界線付近は慎重に確認してほしかった。」
伐採を許可した市は、「森林基本図でチェックしているため誤りは見抜けない。」

なんじゃそりゃ・・・_| ̄|○

「境界を示した図面ではない」ということを明記しておかないと、
一般の方々はそれを拠り所にしちゃいますからねぇ。

この手のトラブルは後を絶たないですよね。

・・・で終わろうと思ってたのに、この森林組合、いろいろやらかしてますね。
誰が悪いのか、わからなくなってきました・・・(^^;


【森林組合、所有者を取り違えて間伐 福井県製作の森林基本図に誤り】

無断間伐があった森林

 福井森林組合が間伐事業をめぐり森林所有者とトラブルになっている問題で、同市鷹巣地区では地番や所有者を取り違えて間伐していたことが13日分かった。事業計画の図面に誤りがあったのが原因。事実上、一部所有者に無断で間伐していたことになり、組合は保証金を提示しているが、所有者は受け取っていない。

 組合側は取り違えて伐採した理由について、事業計画に使った県製作の森林基本図に誤りがあったためと説明。県福井農林総合事務所は「森林基本図はあくまでも参考資料。境界線付近は特に慎重に確認してほしかった」としている。伐採を許可した市も「森林基本図でチェックしている」ため誤りは見抜けないという。

 無断間伐されていたのは、2013年度に事業が行われた同市大窪町の森林。計画では西二ツ屋町と宮郷町の森林11・5ヘクタールで実施することにしていたが、図面のベースにした森林基本図で所有者名などに誤りがあり、実際には隣接する大窪町も事業エリアに含んでいた。

 14年6〜7月ごろ、大窪町の森林を所有する男性が、福井森林組合に間伐を依頼するため、組合職員と現場を訪れたところ、既に間伐されていることが判明した。

 組合は誤りを認め、大窪町の森林所有者に対して保証金の支払いを提案したが、所有者は受け取っていない。また、計画に沿って間伐されたほかの所有者も、トラブルが解決していないとして、搬出した木材の売却益から支払われる清算金の受け取りを拒否している。

 総事業費は1205万円で、このうち1004万円が補助金だった。無断間伐された所有者の1人は「勝手に切られたことは不服。将来に禍根を残す」と述べ、誤りなく的確に事業を行うよう強く求めている。
(6月14日 福井新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人