2017年08月

2017年08月31日

おとり広告

福岡の不動産業者が、「おとり広告」で処分されたようです。

大手フランチャイズでもこれですか・・・_| ̄|○

SUUMOジャーナルが的を射てますよ。
「賃貸住宅は資産運用。理由もないのに安い物件があるわけがない。」

消費者側が賢くならないとダメですね。


【存在しない部屋で“おとり広告” 不動産会社に行政処分 福岡市】

実際には存在しない部屋の情報を掲載し、取り扱い物件数を多く見せかけていました。

福岡市の不動産業者に「おとり広告」で県内初の行政処分です。

処分を受けたのは、福岡市博多区に本社を置く不動産会社・※※です。

福岡県によりますと今年3月から5月にかけて、実際には存在しない賃貸物件23件の情報を自社のサイトなどに掲載していました。

仲介するマンションの写真や間取り図などを流用して、存在しない部屋番号の情報を掲載し、サイトを見て問い合わせてきた客には、契約済みなどの理由で別の物件を紹介していたということです。

県は今年5月に立ち入り調査をしていて30日付けで景品表示法に違反したとして、再発防止などの措置命令を出しました。

※※は「すでにデータはすべて削除していて、再発防止に努めたい」としています。
(8月30日 TNCテレビ西日本)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170830-00000005-tncv-l40


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年08月30日

住宅セーフティネット

住宅セーフティネット法に関するコラム。
高齢者の入居は、相変わらずハードルが高いですね。

家主が困るワースト3は、
・滞納
・認知症
・孤独死

このあたりをサポートできる仕組みを構築中です。

近いうちにご紹介できると思います。
ご期待くださいね。


【高齢者や低所得者に空家を貸し出す「セーフティネット住宅」の闇と光】

● 住宅困窮者への「安全・安心住宅」

 国交省が高齢者や低所得者、障害者などに向けて、空家を貸し出す新たな住宅政策を始める。名付けて「セーフティネット住宅」。住宅困窮者への「安全・安心住宅」というわけだ。

 貸すのは新築ではない。全国に広がっている空家に着目した。その着想自体はとてもいい。国交省のかねてからの課題の空家対策と自宅暮らしが難しくなった単身高齢者などの不安解消を結びつけた、一石二鳥のアイデアだ。国交省では入居者を「住宅確保要配慮者」と名付けた。分かり難い日本語だ。

 この4月に公布された「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律(住宅セーフティネット法)の一部を改正する法」によるもので、10月には施行される。

 空家、空き室を抱える大家さんが、都道府県と政令市、中核市の自治体にセーフティネット住宅として登録する。自治体はその登録情報を地域住民(住宅確保要配慮者)に知らせ、入居者を募る。大家には最高200万円の改修費、入居者には最高4万円もの家賃補助が国や自治体から出る。

 入居できるのは高齢者だけではない。賃貸住宅への入居が難しい人たちを想定している。障害者や子育て者、被災者、月収15万8000円以下の低所得者、外国人、失業者、新婚世帯、DV被害者などとかなり幅広い。

 賃貸住宅の単なる紹介でないところが売り物である。入居希望者に対して、自治体ごとに「居住支援協議会」を新たに設置して生活支援にあたる。同協議会は、(1)家主や宅地建物取引業者、賃貸住宅管理業者などの不動産関係者(2)NPOや社会福祉法人、それに新設の「居住支援法人」などの居住支援団体(3)都道府県や市区町村の住宅と福祉部局――で構成する。

 既に、全都道府県と京都市、福岡市、東京都杉並区など21の区市町村で設置されている。協議会には、国から上限1000万円の活動費が助成される。

 この中で居住支援法人が新制度の要となるだろう。家賃の債務保証などを行うNPO法人などを都道府県が指定する。介護保険制度のケアマネジャーや地域包括支援センターに近い役割といえそうだ。

 想定している住宅は、マンションなど集合住宅や一般民家など何でもいい。マンションの場合は、オーナーが不動産業者などを通じて空き室を解消する努力がかなり成されている。問題は古い民家である。

 かつて家族世帯が住んでいた2階建ての戸建て住宅が格好のモデルとなる。2階にあるかつての子ども部屋2〜4室に住んでもらい、家主の老人が1階で暮らすイメージだ。家主がいなければ入居者は増える。これを「共同居住型住宅」(シェアハウス型)と命名した。

 こうした説明だけ聞いていると万々歳の政策のように見える。国交省は登録住宅の目標をこの10月から2020年度末までの3年半の間に17万5000戸と設定した。

● 「セーフティネット住宅」への疑問

 果たして、そんなに増えるのだろうか。民家の持ち主が、社会貢献事業に前向きになるだろうか。サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)でも5年間で約20万戸だった。それを上回るハイピッチの目標を掲げている。

 首を傾げざるを得ない仕組みも目を引く。まず第一の疑問は入居者の居住面積についてだ。

 個室で9岼幣紊箸靴拭0貳面渦箸2階の子ども部屋を想定すると、多くは6畳間だから9.9屬箸覆襦これを念頭に置いて9屬箸靴燭茲Δ澄
 改装費や家賃に税を投入しているにもかかわらず、9屬嚢修錣覆い箸靴燭里呂海譴泙任寮策との整合性を問われかねない。歴史を振り返ってみる。
 国交省は、建設省の時代から住宅建設計画法に基づく住宅建設5ヵ年計画の中で、最低居住面積の基準を設けてきた。罰則を伴わないが、国としての考え方である。

 1976年からの第3期5ヵ年計画で短期滞在の単身サラリーマンを想定して、「1人16屐廚鳩茲瓩拭8充造肪運伴垳け住宅の促進を目指したものではなくあくまで目安だ。それが1986年からの第5期5ヵ年計画で16屬楼飮しながら、新たに単身の中高齢者だけは25屬箸靴拭
 2006年には継承された住生活基本法により住生活基本計画が策定され、若年者を含めすべての単身者について最低居住面積を25屬箸靴拭
 2011年に始まったサ高住では、この数値を引き継ぎ、「標準型は25屐廚箸覆襦ただ、1人での入浴や調理が難しい高齢者もいるため、浴室とキッチンを居室に設けず共用とした場合は「特例として18岼幣紂廚眷Г瓩拭
 こうして現行基準では、18屬最低居住面積となっている。それなのに、いきなり半分の9屬嚢修錣覆い箸蓮あまりにも無謀だ。18屬虜拠が改めて問われてしまう。「まず、空家対策ありき」と受けとめられる。 おまけに、「居室にトイレがなければ住宅とは言えない」という長年の持論もあっさり取り下げて共用でいいとした。18屬瞭知磴任癲▲宜盻擦呂垢戮謄肇ぅ譴居室内にある。住宅の基本理念が消えてしまったようだ。
 住宅を求めている「住宅確保要配慮者」は特別な人たちなのだろうか。特別な人たちは、従来のあるべき基準を無視していい。狭い劣悪な住宅で我慢してもらおうということだろうか。

 国交省では、9屬任篭垢い抜兇犬討い襪茲Δ如◆屬修梁紊蠅暴斬霑澗里量明僂鮃くとっている」と強弁する。 住宅全体は「15屐瀑居者数+10屐廚箸いΥ霆爐鮴澆韻拭N磴┐弌3人の入居者が2階の3室の子ども部屋に入居すると、9屐3人=27屬箸覆蝓∩澗量明僂15屐3人+10屐55屐つまり1階が28屐2階が27屬箸覆襪錣韻澄取り立てて、一階が広いわけではない。

● 高齢者の場合、認知症ケアはどうする?

 第二の疑問は高齢者が入居した場合の生活とケアについてである。住宅確保要配慮者とはいえ、現実的に自宅に代わる「第二の自宅」を最も求めているのは高齢者である。それも要介護度の軽い、あるいは要介護直前の虚弱な高齢者だろう。初期だが確実に認知症ケアの必要性がありそうだ。

 しかし、要介護度が中重度にならないと特別養護老人ホームには入居できない。認知症の人の最適施設のグループホームは足りない。サ高住や有料老人ホームに入居するには金銭のゆとりがない。

 そんな高齢者にとっては家賃補助が出るこのセーフティネット住宅は誠に喜ばしい。では入居するとどうなるか。

 民家活用は若者に人気のシェアハウス型と説明される。古い戸建て住宅に見知らぬ高齢者や低所得者たちが雑居する。本物のシェアハウスでは、若者たちが食事を作り、掃除機や洗濯機を使い、浴槽も自分たちで洗う。家事を皆で協力しあい共同生活を楽しむ。

 溢れる好奇心が新しい人間関係を築き、コミュニティが生まれる。だが、人生の老年期を迎えた高齢者が入居するとそうはなり難い。

 まず、三度の食事を自分たちで作り続けられるだろうか。大家が食事を提供することになる可能性が高い。あるいは、介護保険の訪問介護サービスでヘルパーが来るかもしれない。

 そうなると状況が一変する、有料老人ホームに合致するので有料老人ホームの届けを自治体に提出しなければならない。たとえ一人でも、入居者に食事や介護保険サービスを大家が提供すれば、老人福祉法の有料老人ホームの規定を満たすからだ。

 自治体に届けを出すと、各自治体が定める「有料老人ホーム設置運営指導指針」を守らねばならない。そこには、「居室面積を13.2屐8畳)以上に」と記され、廊下幅やスタッフの配置数など事細かに基準が定められており、とても普通の民家では対応できそうにない。 まず、居室面積が大違いである。6畳(9.9屐亡屬8畳間に変えるのは容易でない。つまり、国交省の新法が、厚労省の老人福祉法と相いれないことになる。 とはいえ、「有料老人ホーム設置運営指導指針」は単なる「ガイドライン」。法律ではないから、脱法行為にはならない。しかし、自治体の職員の中には、ガイドライン違反を大事と捉え、事業者がすくみ上るような言説を弄し、「脅し」に近い指導があるとよく耳にする。大家にとっては、ガイドライン違反という後ろめたさはつきまとう。

 つまり、国交省は要介護高齢者の入居をほとんど想定していないまま法律案を作りあげた。現実は、要介護高齢者がこうした賃貸住宅を最も必要としているにもかかわらずだ。

● 実は、認知症ケアの切り札に?

 そして第三の課題であるが、これは疑問点というよりも逆に、前向きな施策に転じる可能性を指摘したい。一般の民家を活用することで、認知症ケアへの素晴らしい呼び水になるからである。

 第一、第二で述べた矛盾は、戸建ての空家に固執したために生じた。実は、このこだわりがとんでもない光明に通じるから面白い。

 認知症ケアの大原則に、生活の継続性がよく言われる。認知症になる前のライフスタイル、暮らし方を変えてはいけない。同じような生活環境を保つことが重要であるということ。元々は1982年にデンマークで提起され、その後国際的に浸透した高齢者ケアの三原則の一つである。

 暮らしの基本は住まいである。高齢者が親しんできた住まいを、認知症になっても大きく変えてはならない。今の高齢者が、「私の住まい」と感じるのは木造りの民家だろう。

 その古い日本独特の和風建築こそが、認知症高齢者に欠かせない生活環境となる。この事実にいち早く気づき、実践してきたのが「宅老所」活動である。戸建ての自宅や古い空家を活用した、認知症の高齢者に寄り添う日本独特のケアスタイルとして知られる。宅老所の「宅」は、自宅の宅である。

 大病院や大施設の医療や介護に疑問を抱いた女性(看護師や薬剤師、介護職などが多い)たちが、地域に根を下ろして、高齢者の生活を丸ごと手助けしようと始めた。介護保険施行以前の1990年代の話である。

 その支援方法がいい。利用者から見ると、「通って(通所)、泊まって(短期入所)、来てくれて(訪問)、そして住まいも(住宅)」という4つの機能が1ヵ所に詰まっている。まことに融通無碍なサービス拠点だ。

 家族がいない日中にまず本人が「通い」出す。昼食を摂り、職員と一緒に入浴も。その居心地がいいので、家族が不在の夜に「泊まり」が始まる。週末に家族が自宅にいても、外出の際には本人は同行できないのでヘルパーとして宅老所から職員が「訪問」する。そのうち認知症の症状が進むと、家族が夜間寝られなくなるので、本人の宅老所での泊まりが続き、結果として「住まい」として使い出す。

 全面的に本人に関わるこうしたケア手法は、各地で高く評価された。その基本に住まいがある。個人活動でもあり、宅老所といえば家賃の安い、使い込まれた民家が大半だった。襖や障子に囲まれ、こたつや仏壇のある普通の民家。

 これが、認知症ケアの鉄則「生活の継続性」に適合した。宅老所の機能は、介護保険に取り込まれ「小規模多機能型居宅介護」を生み出す。ただし、4機能のうち「住まい」は外れる。

 民家活用のセーフティネット住宅は、かつての宅老所が持っていた機能のうちの「住まい」である。であれば、残りの3機能(通所、短期入所、訪問)を視野に入れねばならない。そうすれば認知症ケアの理想郷である宅老所そのものに近付く。

 現行制度に合わせると、「デイサービス+泊まり」が最善の選択肢だろう。24時間のケアを実現できる。生き残った宅老所の中には、このスタイルを採っているところもある。

 介護保険制度では認知症の本人の住まいとしてグループホームがある。9人定員で、ほぼ同数のスタッフが配置される。日中は3人のスタッフが常駐する手厚い介護態勢は特養など他の居住系施設が及ばない。

 だが、利用者はわずか20万人ほどにとどまり絶対数が足りない。度重なる制度改定で運営基準が厳しくなる一方で、厚労省も増大に及び腰である。

 国交省では、思いもしなかったことだろうが、空家の活用という一筋の赤い糸が認知症ケアを手繰り寄せることになる。その可能性を強く指摘したい。前段階として、セーフティネット法の運用をサ高住と同様に、厚労省との共同所管にすべきだ。

 認知症ケアが国家戦略として取り上げられる時代である。民家活用を舞台に載せたのであれば、認知症ケアに結びつけない手はない。まずは省庁の縦割りを乗り越えて考えてみるべきだろう。
(8月30日 ダイヤモンド・オンライン)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170830-00140250-diamond-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 18:35|この記事のURLComments(0)空き家 

2017年08月29日

静岡県で地籍調査

静岡県の賀茂地区6市町で、地籍調査がスタートするようです。
津波浸水想定区域を優先的に取り組むんだって。

東日本大震災では、未調査地域の復興に苦しんだ教訓から
平時にちゃんと固めておこうってことですね。

市から立会いの依頼がきたら、
ぜひ協力してあげてくださいね。


【地籍調査に共同着手 賀茂6市町、津波浸水区域を優先】

 県の支援・指導を受け賀茂地区6市町は本年度、土地の境界や面積などを確認する地籍調査の共同実施に着手した。東日本大震災の際、未調査地域では、震災復興に大きな支障が生じたことから、津波浸水想定区域を優先的に取り組む。

 地籍調査は、一筆ごとの土地の境界を確認し、正しい位置、地番、地目、面積を明確にする調査。調査が済んでいない土地では、法務局(登記所)の公図(地図)に、明治時代の地租改正時の図面が残り、境界や形状などが現実と異なる場合が多い。

 このため、地籍調査を実施すると▽土地境界をめぐるトラブルの防止▽災害復旧の迅速化―などのメリットがある。自治体の事業計画に基づく調査では、地権者の費用負担はない。

 調査は対象地域の地権者・住民に対する説明会、地権者立ち会いによる境界などの確認、世界測地系(地球上の位置を緯度、経度で表す世界共通の基準)による地籍測量、地籍簿と地籍図の閲覧・確認、法務局への登記の手順で実施する。このうち、地権者立ち会い調査と閲覧・確認作業は各市町の職員が協力して実施する。

 地籍調査の実施状況は2016年度末現在、全国平均51・6%に対し、本県は23・9%。県内でも賀茂地区は特に遅れており、一部地域を調査した松崎町と西伊豆地区を除き、未実施だった。

 本年度の調査面積は、下田市4ヘクタール(三丁目の一部)、東伊豆町4ヘクタール(熱川地区の一部)、河津町6ヘクタール(浜地区の一部)、南伊豆町6ヘクタール(湊地区の一部)、松崎町18ヘクタール(松崎・道部地区の一部)の予定。西伊豆町は、事前準備作業に取り組む。

 これまでに松崎町で118ヘクタール、西伊豆町で159ヘクタールを実施済み。賀茂地区全体の実施率は、わずか0・6%という。

 ■下田は三丁目一部 3日に地権者・住民説明会

 下田市は本年度、三丁目の一部地域で地籍調査を実施する。調査を前に対象地区の地権者・住民を対象に3日、市民文化会館小ホールで説明会を開く。

 対象地区は、大坂区、弥七喜区、広岡西区の約4ヘクタール、330筆。

 10月下旬から現地での境界立ち会いを実施していく予定だが、事前準備として9月上旬から現地調査や基準点設置のための測量作業に入る。

 調査は、登記終了まで2年掛かる。来年度以降も旧町内から順次調査を進めていく。

 説明会は、午前の部(10時半〜)と午後の部(1時半〜)の2回行う。
(8月26日 伊豆新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170826-00000003-izu-l22


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年08月28日

空き家流通促進策・・・

国交省が、空き家対策の手を次々と打ってきています。

今日のニュースは、買取再販業者向けの、不動産取得税の軽減。
週末のニュースは、「二地域居住」の調査費用の予算要求。

エンドユーザーではなく業者にインセンティブを与えるとか、
1人が2つ家を持てとか、
即効性はありそうですが、長続きするんでしょうか?

むしろ、着工件数を何とかする方が先決だと思いますけどねぇ・・・(^^;


【空き家流通に取得減税拡充 国交省が改正要望へ、再販売活性化】

 国土交通省は27日までに、全国で急増する空き家の流通を促進するため、不動産事業者が空き家を買い取ってリフォームを行う場合、敷地にかかる不動産取得税を減額する新たな特例措置を、2018年度の税制改正要望に盛り込む方針を固めた。事業者の物件取得コストを軽減することで、空き家の再販売を活性化させるのが狙いだ。

 空き家など中古住宅を買い取ってリフォームした物件を販売する「買取再販」を行う事業者などが対象。耐震性能改善などのリフォームを前提に中古住宅と敷地を取得した場合、現行税制では住居部分の不動産取得税を築年月に応じて最大36万円を減額しているが、要望では敷地部分にも軽減措置を求める。

 減額幅は(1)4万5000円(2)住宅床面積の2倍分(上限200平方メートル)の課税額−のいずれか多い方。また、消費者が買取再販のリフォーム住宅を購入した際、住宅の所有権移転登記にかかる登録免許税率を0.3%から0.1%に引き下げる現行の特例措置も今年度末の期限切れに合わせて延長を要望する。

 総務省によると、全国の空き家は約820万戸と20年間で1.8倍に増加。賃貸や売却向けに流通する物件を除けば、活用されていない空き家は約318万戸とされる。

 都市部の居住者が地方の空き家を相続したものの管理が行き届かないケースも増え、地域の防災や防犯、景観面などで悪影響が懸念されている。

 空き家の流通促進に向けては、物件情報などを登録した「空き家バンク」の活用で需給のマッチングを進める一方、消費者が購入に前向きになるような品質向上が不可欠。国交省は住宅販売のプロである不動産事業者の関与を強める必要があるとして、税制面での支援を検討していた。
(8月28日 SankeiBiz)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170827-00000000-fsi-bus_all


【二地域居住促進に助成 国交省、18年度予算に経費要求】

 国土交通省は24日、平日は都会で働いて週末は田舎で過ごすなどの生活拠点を複数構える「二地域居住」の促進に向けた関連経費約1000万円を2018年度予算案の概算要求に盛り込む方針を固めた。二地域居住政策に取り組む自治体や民間企業などによる調査費用を助成する。在宅勤務(テレワーク)など場所に縛られない働き方も広がる中、二地域居住を地方の人口減対策にもつなげる狙い。

 二地域居住の促進に向けた官民連携の先進事例を募り、地方の自治体や非営利団体などが実施する地域居住の体験モニターの必要経費の一部として最大100万円程度を助成する。参加者へのアンケート結果などを国交省で分析し、二地域居住の課題や効果などを分析することで、「成功事例を水平展開する」(地域振興課)など、19年度以降の施策決定に生かす。

 都市部と地方の二地域居住をめぐっては、千葉県銚子市が今年1、2月、都内の情報処理会社の社員約10人を招待。市借り上げの空き家で、銚子の魅力を紹介するフリーペーパーを編集してもらう施策を実施するなど、各地で取り組みが進んでいる。ただ参加者からは田舎暮らしを評価する一方、交通費や住宅の賃料など経済的な負担の大きさを指摘する声もあった。

 政府は、二地域居住を含む地方への「お試し居住」の推進に取り組む自治体の割合を、14年の23%から20年までに倍増する目標を掲げており、費用助成で二の足を踏む自治体の背中を押したい考えだ。
(8月25日 SankeiBiz)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170824-00000002-fsi-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2017年08月24日

不動産コンサルティングフォーラム2017

9月21日(木)に、不動産コンサルティングフォーラム2017が開催されます。

今回のテーマは「不動産コンサルティングと報酬」。

形がない「コンサル業務」で、いかにしてお金をいただくか。
皆さん、頭を痛めていらっしゃるのではないでしょうか?

そのヒントをお持ち帰りいただけるものと思います。

お時間よければ、ぜひご参加くださいね。

170921consul2017

※1 このフォーラムは、不動産業者などを対象としたセミナーですが、
 コンサルタントにとって大きな課題の一つである「報酬」について
 ご興味のある一般の方々もお申込みいただけます。

※2 公認不動産コンサルティングマスターの「自主研修会」です。
 5年間に3回以上の「自主研修会」受講で、更新要件を満たすことができます。
 不動産コンサルティングマスターの方には専用の申込書を用意しております。
 別途お問い合わせください。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年08月23日

不動産管理会社社長が相続税法違反

東京の不動産管理会社社長が、有罪判決を言い渡されました。
2013年の相続税・・・

母親の相続に際して、自分の借金を母親が借りたように装って、
2.2億円を脱税したみたい。

その結果が、執行猶予付きの懲役2年と罰金5400万円。
高くついちゃいましたね。

当局は、毎年数万件の相続税を受けているんですから、
我々ごときが思いつく手口なんてすでに経験済み。

真っ当な対策を講じるようにしてくださいね。


【相続税2億円超を脱税、不動産管理会社社長に猶予付き有罪判決】

 母親の遺産を隠し相続税2億円あまりを脱税したとして東京地検特捜部に逮捕された不動産管理会社の社長に対し、東京地裁は、執行猶予付きの有罪判決を言い渡しました。

 東京・新宿区の「※※」の社長、☆☆被告(57)は2013年に母親の遺産を相続した際、自分が会社から借りた金を母親が借りたように装い、相続財産およそ4億5000万円を少なく見せかけ、相続税2億2700万円あまりを脱税した罪に問われています。

 ☆☆被告は無罪を主張していましたが、22日の判決で東京地裁は、「☆☆被告は母親の債務の過大計上を行った張本人で、相続税の過少申告の故意は明らかだ」として懲役2年、執行猶予4年、罰金5400万円を言い渡しました。
(8月23日 TBS News i)
https://headlines.yahoo.co.jp/videonews/jnn?a=20170823-00000008-jnn-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年08月21日

空き家対策の新制度

国土交通省が、空き家対策の新制度を設けるようです。
来年の通常国会で、都市再生特別措置法の改正案を提出するんだって。

「行政主導」「各市町村に、空き家の利用を促す対策案をつくるよう求める」・・・
う〜ん・・・(^^;

ただ、登録免許税と不動産取得税の軽減はいいですね。
隣家を買い取る際の税金は一つのハードルですからねぇ。


【空き家解消、市町村が主導】
(8月15日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2017年08月16日

行政書士が司法書士法違反

大阪の行政書士が、司法書士法違反で略式起訴されたようです。
大阪府行政書士会の名簿には出てこないんですけどねぇ・・・

どうやら、大阪の司法書士の名前を借りて所有権移転登記を行った模様。
司法書士の方は起訴猶予だって。

行政書士会の、「STOP"非”行政書士」ポスターが痛いですね。
”非”司法書士はええんかい!(^^;

闘い抜かれた大阪司法書士会の皆様に敬意を表します。
”非”土地家屋調査士はなかなか叩けずじまいですから・・・

これが、「あるべき姿」への第一歩になればいいですね。


【司法書士法違反で略式起訴 資格ないのに登記申請】

 司法書士の資格がないのに登記申請業務をしたとして、大阪地検特捜部は14日、司法書士法違反罪で大阪市東住吉区の※※行政書士(70)を略式起訴した。大阪簡裁は同日、罰金50万円の略式命令を出した。

 起訴状によると、顧客3人から依頼を受け、平成26年8月、大阪司法書士会所属の女性司法書士の名義を使った所有権移転登記申請書を事務員に作成させ、大阪市内の法務局出張所に提出したとしている。

 大阪司法書士会が告発していた。特捜部は女性司法書士も調べたが、司法書士法違反ほう助罪での起訴は猶予処分とした。
(8月14日 産経WEST)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年08月15日

実家の片づけ

お盆ですね。
実家の片づけだとかエンディングだとかの特集だらけ。

捨てられない世代から、モノを持たない世代へ
切り替わるタイミングなんでしょうね。

このコラムでは、親が不機嫌になるNGワードが列記されています。

たしかに、「困るのは私」なんて言われるとねぇ・・・(^^;

言い方は難しいですが、
まずは賞味期限切れの食品からスタートしてみてはいかがでしょうか?


【片づかない実家…親を不機嫌にさせない5つの方法】

 夏休み、お盆、帰省……、ふるさとや老親が気になる季節。世間では、「空き家」や「ゴミ屋敷」がなにかと問題となっており、実家の様子も心配になる。「うちはまだ……」「両親も元気だから……」と先延ばししていると、手遅れになってしまうこともある。とはいえ、実家は親が暮らしている家だけに、片づけや整理を切り出すのは難しい。アプローチを間違えれば、親子関係をこじらせかねない。実家片づけアドバイザーの渡部亜矢さんが、5つの方法をアドバイスする。

◆不機嫌になり、父は黙った

 先日、都内のIT企業に勤める川崎市内在住の男性(45)から相談がありました。ともに喜寿(77歳)を迎えた両親が福島県内に暮らしています。がんを患った父親の抗がん剤治療が一通り済んだタイミングに、まとまった休みが取れ、帰省したとのことです。

 3年ぶりに帰る実家は、庭が雑草で荒れ放題、玄関が靴や掃除用具、ダンボールであふれ、廊下には山積みの衣類や本がほこりをかぶっていました。それを見て、滞在中に実家の片づけに取り組もうと考えたとのこと。そして、こう切り出しました。

 「父さんがすっかり元気になって良かった。でも、もういい年なんだから、エンディングノートを書くとか、墓をどうするかとか考えておいてくれよ。とりあえず、家の中にあるムダなモノから捨てよう。この家だって、だれも住むわけじゃないんだから、処分するにしたって結構、金がかかるだろうし……」

 回復した父親の様子に気を良くして、「つい口が滑った」と思ったときにはもう遅かったそうです。父親は明らかに不機嫌になってしまいました。

 「俺の葬式なんて、やってくれなくていいんだからな」

 そう、ぼそっと言ったきり、会話はすっかりなくなってしまったそうです。せっかく、実家で2泊したのに、結局、片づけに取りかかることもできませんでした。

 この男性のように、帰省した実家で、子ども世代が親や実家のことを心配するあまり、つい犯してしまいがちな間違いがあります。片づける提案を上手に切り出すことは、将来、実家を「空き家」や「ごみ屋敷」としない大事な一歩となります。

 政府の統計によると、国内の空き家は2013年時点で820万戸でしたが、人口や世帯数の減少で増加傾向が続き、33年には2000万戸を超えるとの試算もあります。空き家の増加で、住宅地の荒廃、防災・防犯上の問題、景観の悪化などが懸念されています。

 では、どうすれば、実家の片づけをスムーズに始められるのでしょう?

そんな言い方をするから、実家は片づかない

【1】健康を気づかう

×「つまずいて転倒でもしたら、おしまいだから片づけようよ」
×「お母さんが認知症になって困るのは、私なんだから」

 帰省した時に親が元気でも、ほっとしてはいけません。親は、孫や子ども、親族に会い、気持ちが高ぶった状態になっています。

 特に母親は張り切って料理をし、子や孫に世話を焼き、あとになって疲れて、ぐったりというケースも聞きます。いくら元気に過ごしていたとしても、普段とは違う顔を見せている可能性もあります。

 片づかない実家の原因として、親の心身の不調は大きく影響します。片づけどころではなく、季節はずれの衣類が出しっぱなしになっていたり、台所に腐った食べ物が置きっぱなしになっていたりすることもあります。

 帰省した子ども世代は、どこを確認すればいいでしょうか?

【チェックポイント】
 ◇薬が増えていないか
 ◇押し入れや納戸などにモノが押し込まれていないか
 ◇使っていない健康器具や健康食品を買い込んでいないか
 ◇トイレや洗面所が汚れていないか
 ◇床置きになったままのモノが増えていないか

 年齢を重ねるとともに、体調に変化が表れたり、病気を抱えたりすることは、ある意味、仕方のないことです。大事なのは、必要なときに周囲にきちんとSOSを出したり、支援を受けたりできるかどうかです。

 ところが、体調が思わしくなくても、身の回りの家事、ましてや片づけなんか人に頼らないという親世代は多く、「人の手を借りることは恥ずかしい」と思いがちです。そうすると、無理がたたって、目の行き届かないところが出てくるものです。こうしたときには、健康に暮らすことを理由に片づけを提案すると効果的です。
 
〇「どの薬を毎日飲んでいるの? ちょっとテーブルの上を整理してみようか」
〇「体重計(血圧計)は、こっちにあったほうが使いやすいよね」
〇「夜中のトイレでも転ばないように、寝室と廊下をちょっと片づけておこう」

 最近は、親の認知症を心配する子ども世代からの相談を受けることも多くなりました。親が認知症になれば、整理整頓がままならず、「実家がゴミ屋敷になる」と心配する気持ちは分かります。しかし、もっと深刻なのは、親が生きがいを失い「自己放任(セルフネグレクト)」となってしまうことです。

 床に置いたままのモノを移動させたり、使っていない家具の位置を変えたりし、「こうすれば孫と遊ぶスペースが広がるよ」「ここで趣味の絵はがきもできるんじゃない」と声をかける手もあります。片づけをするのが目的ではなく、あくまで、親が趣味や生きがいを充実させ、健康に暮らすということを意識してください。

実家が空き家になって困るのは私なんです!

【2】実家に興味を示す

×「更地にするのに、いくらかかると思ってるの!」
×「ここが空き家になって困るの、私なんだけど」
×「お母さん1人になったらどうするの?」
 
 大事なのは、親と子の双方が「空き家になったら大変だ」という共通認識を持つことです。「きっと、なんとかなる」「うちの親は元気だから……」などと先延ばしせず、帰省時を利用し、「家屋」について話す機会を持つようにします。

 そうはいっても、持ち家信仰の強い親世代にとって、空き家問題が自分の身に降りかかってくるなんて受け入れがたいことです。

 「土地の価格が値下がりしている」
 「全国で空き家が増えて問題になっている」

 こうした社会情勢について、頭では分かっていても、気持ちの面で受け入れられないとうのが正直なところでしょう。

 「実家を大事に思っている」という姿勢を見せながら、コミュニケーションを進めていくことが大切です。そのなかで、「売る」「住む」「貸す」につながる話をしていきます。実家を購入したときの苦労や引っ越しの思い出を振り返りながら、売買契約書、権利書、リフォーム履歴、建築確認書類などのありかを聞いてみましょう。
 
〇「どこをリフォームしたら、もっと住みやすくなる?」
〇「この家を買った当時って、この辺はどんな感じだった?」
〇「将来、ここに住んだら、子どもたちが伸び伸び育ちそう」
〇「最近、近所にも空き家が増えたみたい……」

 先祖代々続く古い家の場合、祖父母やその前の代までしか登記をせずに住み続けている場合もあります。いざ相続となると、何十人もの印鑑をそろえる必要があったということも珍しくありません。「所有者不明の土地が九州の面積を超えた」という報道もありました。

 空き家や相続の問題は、「よそ様のこと」のようなふりをして切り出し、自分たちは早めに手を打つという作戦がいいかもしれません。ゴミ屋敷の問題などがテレビで取り上げられたときに、空き家のリスクや解体費用のことを話題にしていきましょう。

実家を片づけるチャンスはココ!

【3】お盆や墓参りはチャンス

×「ねえ、無縁墓になったらどうするの!」
×「葬式っていろいろ面倒だよね」
 
 墓参りは、実家の片づけにつながる絶好のチャンスです。

 将来、相続人は誰かを特定する会話が何げなくできます。先祖の思い出を聞きながら、自然と話題を実家の片づけへ持っていきましょう。

 「遺書」や「エンディングノート」などと言われると身構えてしまう親世代でも、お盆や墓参りは、大事な風習ととらえる人も少なくありません。子ども世代が積極的に尋ねれば、「せっかくの機会だから」と喜んで教えてくれる親もいます。
 
〇「うちの宗派ってなんだっけ?」
〇「前に墓参りしたのはいつ?」

 以前、このアドバイスを実践してみたという50代の女性が、「父が家系図まで出して丁寧に説明を始めた」と笑っていました。

 この女性は、「その話を聞くまで、祖父母の墓がどこにあるかも知りませんでした」とも言っていました。そればかりか、そのとき、両親が自分たち夫婦の墓を新たに用意したい考えがあることも知ったそうです。

 先祖をまつる行事を機に、家族の歴史を語り、実家の将来を親子で一緒に考えてみましょう。こうしたチャンスに、親の望む葬儀のあり方にも踏み込んで話せるといいですね。

【4】モノがほとんどない部屋を作る

×「いらない物を残されても困るんだけど……」
×「遺品整理って、お金がかかりそう」
 
 親が、実家の片づけにどうも乗り気ではない場合、かつて子ども部屋だった自分の部屋から片づけに取りかかるというのがおすすめです。

 今は使っていない6畳ほどの部屋を「何もない部屋」にしてみましょう。

 「これで孫が好きなだけハイハイできるよ」
 「ここなら、ヨガやストレッチもしやすいでしょ」

 やたらと部屋にモノを詰め込みたがる親世代に、こう言って、何もない空間の良さをアピールします。

 一部屋だけでも、できるだけモノがないスペースにしておくことで、実は、親が要介護状態になったとき、慌てなくて済みます。介護や在宅療養となると、医療機器や介護ベッド、紙おむつなど新たに必要となるモノが増えます。どうしても、スペースを確保する必要があるのです。そして、介護は突然やってくることもあるので、事前に備えておくことが大切です。

〇「何もない部屋があると、お客さんも泊まれるね」
〇「地震がきても安全な部屋をつくろう」
 
 子ども世代が自らすすんで部屋の片づけを始め、その様子を見せることで親の気持ちを動かすことができます。注意したいのは、親の寝室や台所です。そこは、親にとっての「なわばり」ですから、そこにあるモノを勝手に動かせば、親の機嫌を損ないかねません。

 玄関や風呂場などの共用スペースから取りかかりましょう。

遺言書がないと、きょうだいでもめるよ!

×「早くエンディングノート書いてよ!」
×「遺言書がないと、きょうだいでもめるかも……」
 
 実家の片づけを始められない親の中には、「まだ自分は若い」とポジティブにとらえているタイプが多くいます。このため、突然、「エンディングノート」とか「遺言書」と言われるとカチンときて、「あれは年寄りが書くものだ」と反発を招きかねません。

 「いつ何があるか分からないから、実は、終活を始めたんだ」

 着なくなった衣類を処分する、使っていない食器や電化製品を捨てる、家族や友達の連絡リストをつくる――。子どものほうから、自分が取り組んでいることを話題にし、「終活」を身近にとらえてもらうのはいかがでしょう。
 
〇「クレジットカードを1枚にまとめたよ」
〇「貴重品のリストをつくってみたんだ」
〇「権利書と保険証券をしまっている場所は妻に伝えておいた」
 
◆実家が「負動産」に?

 「人生100年」が珍しくない時代になりました。

 実家には、思い出が増え、しばらく袖も通していない着物はタンスの肥やしとなり、いつ使うかも分からない食器が戸棚の奥に眠っています。スニーカー、サンダル、ブーツに長靴……下駄(げた)箱は、ぎゅうぎゅう詰めになっていませんか?

 このまま、何もしなければ、子どもや孫に無駄なモノを残すことになります。

 実家の片づけは、親の老いを受け入れるプロセスの一つです。親が健康に暮らせるように、必要なモノを取捨選択することです。

 不要なモノはなるべく持たず、実家を子孫に残すのなら、処分費も残すということを考える必要があるかもしれません。

 実家が、価値ある不動産になるのか、迷惑資産の「負動産」となって子や孫を苦しめてしまわないか――。明暗を分けるのは、親子の会話にかかっています。

 まずは、話すことから始めてみませんか。

 片づきますように。
(8月15日 ヨミウリオンライン)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170815-00010000-yomonline-life


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年08月10日

最も移住したい都道府県

「ふるさとチョイス」の運営会社が、
東京在住者を対象に「地方移住に関する意識調査」を実施しました。

今後5年以内に地方移住したいという人の割合は、
30歳台と60歳以上で約25%。
20歳台では約40%、うち17%は1年以内希望!

東京って、そんなに辛いの?・・・(^^;

一方、移住の不安として、
「働き口が見つからない」、
「日常生活の利便性・快適性」、
「医療・福祉施設の充実度」と続きます。

ま、日常生活も医療も、マーケット(人口)あってのものですからねぇ・・・

労働人口の争奪戦ですね。


【都民に聞いた地方移住先 最も移住したい都道府県に選ばれたのはどこ?】

 東京在住者を対象にした「地方移住に関する意識調査」で、「地方移住に関心」を示した人は48.5%とおよそ半数にのぼり、20歳代の2割弱が「今後1年以内に地方移住したい」と考えていることがわかった。移住希望先ではトップが沖縄県、2位北海道、3位長野県が人気だった。

移住したい都道府県上位

地方移住への関心「あり」「なし」半々、関心高いのは20歳代

 調査は、ふるさと納税のポータルサイト「ふるさとチョイス」を企画運営する株式会社トラストバンク(本社:東京都目黒区、代表取締役:須永珠代)が6月末、20歳代以上1115人を対象に実施、その結果を9日発表した。

 地方移住に関心があるか尋ねたところ、「関心はあるが具体的には検討していない」(34.9%)、「現在検討している」(4.9%)、「既に決めている」(4.0%)で半数弱は関心を持っている一方、「特に関心はない」も51.5%で、関心度は半々に分かれていた。

 また「既に地方移住をすることを決めている」と答えた割合が20歳代ではおよそ10人に1人にのぼり、年代別では最も高く、反対に40歳代、60歳代は0.9%と低かった。

 具体的な移住時期になると、「特に検討していない」が、移住に関心ある人の約半数を占めた。しかし、年代別にみると、60歳代の4人に1人は「今後5年以内に地方移住したいと思っている」と希望し、20歳代は、「今後1年以内に地方移住したい」の答えが17.2%と高かった。

移住先を選んだ理由は「自然が豊かな土地だから」

 地方移住に関心があると答えた人(541人)に、移住したい都道府県を尋ねたところ、最も人気を集めたのは沖縄県(13.1%)、次いで北海道(8.5%)、長野県(5.7%)となった。ただ、4位以下は静岡県、東京都、神奈川県と続き、9位に茨城・栃木・千葉の3県が入るなど関東近郊が上位を占めている。「まだ決まっていない・わからない」という回答も15.5%あった。

 移住先としてその都道府県を選んだ理由は「自然が豊かな土地だから」(31.5%)、「旅行等で訪れたことがある地域だから」(30.6%)、「出身地(ふるさと)、または過去に住んだことがある地域だから」(27.8%)、「食べ物が美味しい土地だから」(26.7%)が多くなっている。

不安は「働き口が見つからない」

 移住への不安や懸念点は「働き口が見つからない」が半数近くと高く、「日常生活の利便性・快適性」、「医療・福祉施設の充実度」が続き、仕事や暮らしなど現実的な面が障害になると考えている様子がうかがえる。その一方で地方移住後の希望する働き方は「特にこだわりはない」が3割弱で最も多く、「独立して働きたい」が2割を超え、企業や自営業、フリーランスという選択肢に興味を持っていることがわかった。

 地方移住に関連した自治体の支援制度で興味を持っているものは「家賃補助」、「住宅交流・建築・リフォーム費用に関する補助」といった住まいに関するものが高く、その次に「医療費助成」、「地方移住者交流支援」、「空き家体験」などが多かった。
(8月9日 THE PAGE)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170809-00000010-wordleaf-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人