2017年09月

2017年09月30日

「おひとりさま」の葬儀の生前予約

50歳時点で一度も結婚をしたことがない人の割合が、
男性20%、女性10%だそうです。(平成22年実績)

これが、平成27年には、男性24%、女性14%に増加するとの推計。
男性の4人に1人でっせ、ダンナ・・・_| ̄|○

そんな社会背景から、葬儀の生前予約ニーズが生まれるんですね。

記事で紹介されているサービスは、ガッツリ前金で支払うみたい。
失礼ですが、倒産した場合の保全措置は?・・・(^^;

割引き以前に、お金が守られる安心感の方が重要ですよね。


【「おひとりさま」生前に自分の葬儀を自分で予約 「早割」も エンディングも自己責任】

生涯未婚率の推移

 自分で自分のお葬式を準備する−。核家族や生涯独身、同居家族がいない「おひとりさま」が増える中、自身のエンディングの責任も自分で持つ時代が訪れている。そんな時代に合わせたサービスを、オンラインで葬儀を仲介する企業が相次いで始めた。

自分の葬儀を自分で予約

 定額、低料金の葬儀プラン「シンプルなお葬式」をインターネットを通じて販売している「みんれび」(東京都品川区)は8月から、生前に葬儀内容を決めて、料金は前払いで済ませておくことができる「シンプルな生前契約」の受付を始めた。同社によれば、「少なくともオンライン葬儀仲介会社としては初めて」のサービスだという。

 同社は法事・法要で読経する僧侶を定額3万5千円で手配する「お坊さん便」のサービスを2013年からインターネットで提供。交通費や心づけが不要であることをアピールし話題となったこともある。

 「シンプルな生前契約」は、身内だけで通夜・告別式を行う「家族葬」(39万8千円)など、同社の定額制葬儀プランから自身が希望するものを選ぶ。葬儀の準備や費用のやりくりで残された家族を悩ませたくないという人を念頭に置いて商品を設計した。

 例えば、死後に故人の銀行口座が凍結されることがあるが、生前に支払いを済ませておけば、凍結によって遺族が葬儀費用の支払いで困るリスクも回避できる。家族葬の場合、通常より葬儀費用が3万円ほど安くなる特典もつけた。

 同社は3月に、直近に喪主などを経験した2千人を対象にインターネットでアンケートを行った。その結果、「葬儀社の検討を行った時期」は、「故人が亡くなった後」(58%)、「危篤状態時」(8%)が多く、故人の遺志が反映されていないことが分かった。また、葬儀費用をめぐる親族間でトのラブルも多いことも考慮、故人が生前に自ら葬儀の規模を決め、あらかじめ費用を支払っておく商品をの発売に至った。

 みんれびマーケティング本部の高田綾佳さんは「残された伴侶に迷惑をかけたくないと申し込む人がいます。また、近い身寄りがおらず、遠い親類に葬儀をお願いする予定の人にもおすすめです」と話している。

 同社によると8月の販売以降、いまのところは親の葬儀を前提とした問い合わせが多いという。

5万人以上が申し込み

 オンラインの葬儀仲介では取扱件数が最大の「小さなお葬式」は、8月、葬儀の「早割」のサービスを拡充した。

 「早割」は、あらかじめ500円のチケットを購入しておくと同社を通じた葬儀の料金が割り引かれるサービス。こちらも葬儀の事前予約商品だ。

 2014年からチケットを販売。これまでに5万枚以上の申し込みの実績がある。3年30日の有効期限があったが、これをなくし無期限で使えるようにした。

 たとえば、通夜・告別式を行い参列者を迎える「小さな家族葬」(49万3千円)というコースを利用する場合、チケット購入30日以降は1万5千円、1年後からは3万円、2年後からは5万円安くなる。早く申し込むほど安くなるサービスだ。

家族の負担軽減

 これらサービスのメリットは、残された遺族の負担が軽減されるということ。葬儀のプランも身内だけ、またはごく親しい友人らが参列する小規模なものである点でも共通している。

 「小さなお葬式」を運営するIT企業「ユニクエスト・オンライン」(大阪市西区)広報、立本梨紗さんは「高齢化で、会社勤めなどを終えてから長い時間がたち、呼ぶべきかつての同僚や友人がいない人が増えている」と説明する。

 立本さんによれば、ユニクエスト・オンラインが2016年度に仲介した葬儀は3万5千件。前年度より1万1千件増と伸び続けているという。
(9月27日 産経ニュース)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年09月29日

1人暮らし世帯が過去最多を更新

総務省が、国勢調査の集計を公表したそうです。
残念ながら、今朝の時点ではまだ原典に当たれませんが・・・

記事によると、一般世帯のうち1人暮らしは全体の34.6%。
前回から2.2ポイント増えて過去最多を更新。

1人暮らし世帯で65歳以上は592万世帯。
これは一般世帯の11.1%、1人暮らし世帯の32.1%。

9軒に1軒が65歳以上の1人暮らしってことね。

見守ってあげる仕組みが必要ですね。


【15年国勢調査 1人暮らし世帯34% 高齢化で過去最多】

 総務省は27日、2015年国勢調査に基づき、世帯の構成人数に関する集計を公表した。長期入院者や学生寮で生活する人を除く一般世帯のうち1人暮らしは1841万7922世帯で、全体に占める割合は34.6%と前回10年調査から2.2ポイント増。比較可能な1970年以降の調査で、過去最多を更新した。

 少子高齢化が進む一方、親との同居は減り、お年寄りの1人暮らしが増えている。国内の一般世帯は計5333万1797。1人暮らしに次いで割合が高いのは、夫婦と子ども(26.9%)で、夫婦のみ(20.1%)、3世代など(9.4%)、ひとり親と子ども(8.9%)が続いた。

 直近5回の結果をみると、1人暮らしの割合は95年は25.6%だったが、毎回拡大している。

 15年調査では、1人暮らし世帯のうち、65歳以上は前回10年調査に比べ23.7%増の592万7686世帯。一般世帯に占める割合は11.1%となった。

 一方、親と同居しているのは4275万1006人だった。総人口に占める割合は33.8%。同居する人は男女とも減少しており、前回調査と比べると1.9ポイント減った。(共同)
(9月28日 毎日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年09月28日

2割が「不動産を相続したくない」

株式会社シースタイルが、不動産相続についてアンケートを行いました。

相続を経験した人に対して、不動産をどうしたか?という問いでは、
 「住んだ」が42.1%。
 「売却」「賃貸」「駐車場」など収益化は計41.0%。(複数回答)

で、「空き家として管理」が17.0%、
「空き家として放置」が11.7%・・・

相続した不動産はどうしましたか?

一方、今後不動産を相続する可能性がある人の2割超が、
その不動産を相続する意思が「ない」・・・_| ̄|○

その不動産を相続する意思はありますか?

マイホームをお持ちの親御さんたちは、この現実から目をそらさずに、
境界確定や生前整理など、すぐに換金できる状態にしておいてあげてくださいね。


【「不動産を相続したくない」2割超、シースタイル調べ】

(株)シースタイル(東京都中央区)は、9月23日の「不動産の日」(全国宅地宅建取引業協会連合会制定)に合わせて、20代以上の男女全国781人を対象に「不動産相続」について調査を行った。調査期間は2017年8月31日〜9月11日。調査方法はインターネット。
不動産相続の経験や可能性はありますか?では、「相続の経験がある」21.9%、「相続する可能性がある」30.5%、「どちらもない」47.6%となり、アンケート回答者全体の半数以上の人が不動産相続に関わることがわかった。

不動産相続を経験した人の不動産の種類は、「戸建て」が79.5%、「農地」18.7%、「土地」8.2%、「マンション」7.0%となり、「土地」よりも「農地」の方が倍以上多いことや、「マンション」は「戸建て」の1割にも満たないことがわかった。誰から相続しましたか?では、「親」90.1%、「伯父伯母(叔父叔母)」4.1%、「祖父母」2.3%、「兄弟姉妹」「配偶者」共に1.8%となり、“親から戸建てを相続する”が最も多いことがわかった。

相続した不動産をどうしましたか?では、最も多かったのが「自分が住んだ」で36.8%。「子供が住んだ」は3.5%、「親が住んだ」1.8%も含めると42.1%の人が相続した家に住んでいる。以下「売却」22.8%、「空き家として管理」17.0%、「空き家として放置」11.7%、「賃貸に出した」8.8%、「更地にした」5.8%、「駐車場経営」4.1%、「放置」「アパマン賃貸経営」共に3.5%、「太陽光発電として活用」1.8%となり、売却や賃貸、駐車場などの経営で収益化している人は計41.0%、空き家のままにしている人は計28.7%だった。

不動産を相続する可能性がある人に「相続する可能性の不動産の種類」を聞いたところ、「戸建て」81.5%、「土地」33.6%、「農地」11.8%、「マンション」7.1%となり、相続経験者と異なり「農地」よりも「土地」の方が3倍弱多いこと、相続経験者同様「マンション」は「戸建て」の1割にも満たないことがわかった。その不動産を相続する意思がありますか?では、「ある」79.4%、「ない」20.6%となり、2割超の人は相続したくないと考えていることがわかった。
(9月27日 SUUMOジャーナル)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170927-00142333-suumoj-life


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年09月27日

空き家転用の規制緩和

一般住宅をグループホームなどに転用する際の規制が緩和されるようです。

建築基準法での階段の勾配は、一般住宅で57度以内。共同住宅で46度以内。
だから、一般住宅からの転用には、階段の付け替えという大改修が必要だったわけ。

これを、50度以内に緩和しようってことですね。

記事によると、過去30年の建物は大半が50度以内だって。
工事費が下がると、転用のハードルが低くなります。

空き家利活用の選択肢が増えますね。


【空き家を転用しやすく 国交省が基準緩和 階段の改修不要】
(9月26日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 07:47|この記事のURLComments(0)空き家 

2017年09月26日

種類は「スプラッシュマウンテン」・・・(^^;

ディズニーランドのアトラクションの建物登記を調べた人がいるようです。
好奇心旺盛ですね。(^^;

ま、私たちも、大学での講義でいくつか紹介することはあります。

金閣寺平等院鳳凰堂は過去にご紹介しましたね。
今回は、コテコテのところで、通天閣を見てみましょうか。

結構ヘビーですよ。
 種類:店舗・事務所・展望台
 構造:鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根・鋼板葺地下1階付7階建

通天閣が7階建てってイメージあります?

実は、展望パラダイス(ナイトスクープで叫ぶ所ね)の上に、
20屬9屬里部屋が登記されているんです。

ホントは、USJのホグワーツ城を調べるべきなんでしょうけど、
どうしても、「誰が登記したか」に目が行っちゃうから・・・

もっと大人になんなきゃね。(^^;


【シンデレラ城、最上階は「3LDK」並み? 謎の地下室も! ディズニーランドの「登記」に意外な姿】

 シンデレラ城の最上階はどうなっているのだろう・・・。東京ディズニーランドに数ある人気アトラクション。その「裏側」をかいま見る方法が話題になっています。「夢の国」の現実的な部分を、ちょっとだけ見てみたい。記者が実際に調べてみました。(朝日新聞記者・信原 一貴)

シンデレラ城は…

 「建物の位置関係からすると…たぶんこれがシンデレラ城」。9月に入り、シンデレラ城のものとみられる「登記事項証明書」がツイッターに投稿され、反響を呼びました。

 一体、何が注目を集めたのでしょうか?

 建物をつくると、必ず国に登記しなくてはいけません。そして登記された建物の構造などが書かれた「証明書」は、誰でも入手することができます。普通は建物を売買するときなどに使うのですが、謎のベールに包まれた「夢の国」を調べた、猛者が現れたというわけです。

 実はディズニーランド周辺には、事務所やトイレに至るまで100以上の建物が登記されています。その中の、どれが「シンデレラ城」として使われている建物なのか、特定するのは意外と難しい作業なのです。

 記者も、まずは公的な検索サイトで調べましたが、「絶対これ!」と特定はできませんでした。

 そこで今回は、ディズニーランドの近くにある「千葉地方法務局 市川支局」に行って調べることにしました。

厚さ10センチのファイルから

 「シンデレラ城の登記を調べたいんですけど」

 おそるおそる窓口で尋ねると、職員の人が少し困ったような表情を浮かべました。やはり、どの建物か特定して欲しいとのこと。それが難しくて現地に来たのだけれど・・・。

 すると職員の人が、厚さ10センチはあるファイルを持ってきてくれました。

 一体どんな手がかりが・・・ファイルを開いてみると、あれ?書いてある!

 中には、ディズニーランドの建物の図面が大量にとじられています。これが実は優れもの。主なアトラクションの図面には、そうと分かるように名前が鉛筆書きされているのです。さらに確認作業に使えるディズニーランドの地図まで入っています。

 さすがは地元。資料が整っていました。

3LDKほどの広さ

 こうして特定できたシンデレラ城は、家屋番号「1番1の17」の建物でした。話題になったツイッター投稿には「たぶん…」とありましたが、正確な建物を示していたことになります。

 そのほか「カリブの海賊」や「イッツ・ア・スモールワールド」なども特定でき、「登記事項証明書」を入手できました。

 シンデレラ城でまず目にとまるのが、「鉄骨造 合成樹脂板葺 地下1階付5階建」の文字です。お城のイメージとはかけ離れた漢字がずらり。しかし地上5階、地下1階建てだと分かります。

 一般には非公開の、最上階5階は正方形に近く、広さ79平方メートル。3LDKのマンションほどのスペースがあります。シンデレラ城に住むというシンデレラとプリンス・チャーミングは、この最上階からディズニーランドを眺めているのかもしれません。

 一方で、意外にも城の中で最も広いのは、地下1階。755平方メートルと、テニスコート3面分ほどの広さがあります。地下室あるんだ・・・。

 それにしても最上階や地下には、何があるのでしょうか。運営会社オリエンタルランドに聞きましたが「ゲストの方が入らない部分ですので・・・」と、回答はできないとのことでした。

種類は「スプラッシュマウンテン」!

 ほかにも人気アトラクションの登記を見てみました。

 丸太ボートで映画の世界をめぐり、最後は滝を滑るスプラッシュ・マウンテンは、地上3階、地下1階建てと書かれています。

 1階の床面積は5880平方メートルと、シンデレラ城の約7倍の広さ。変わっているのが、建物の「種類」の欄です。居宅や工場といった建物の使い道が書かれる欄です。

 ところがスプラッシュ・マウンテンはどう書かれているかというと、「スプラッシュマウンテン」。なんと、そのまんまです。特定するという意味では、この上なく分かりやすいのですが。

 ちなみにシンデレラ城は「店舗 劇場」、スペース・マウンテンは「遊技場」など、ほかに「そのまんま」の例は見当たりません。

 まさか何かの間違いでは・・・?

 念のため法務省に聞いてみると「建物は、社会の変化で色々な使い道が出てきます。そこで代表的な例に当てはまらない建物は、それに相応しい表現ができることになっています」と教えてくれました。

 ということは、スプラッシュ・マウンテンは、「スプラッシュ・マウンテン」以外の何物でも無いという判断だったのでしょうか。

あの人気アトラクションはどこへ?
 ほかにも

▽ボートでめぐる「カリブの海賊」(地上2階、地下1階建て)

▽不気味なゴシック風洋館が舞台の「ホーンテッドマンション」(地上3階、地下1階建て)

 などなど、いずれも登記されていました。

 しかし人気アトラクションで、ファイルをくまなく探しても、見あたらないものもありました。

 岩山を鉱山列車が駆け抜けるジェットコースター「ビッグサンダー・マウンテン」です。3階建ての乗り場は登記されていましたが、巨大な岩山の登記が見つかりません。

 運営会社オリエンタルランドは、ディズニー社との契約もあって登記についてはコメントできないとのこと。そのため「絶対に登記されていない」と言い切るのも難しいのですが・・・。

 法務省に聞いてみると、「屋根や壁がないと、建物とは言えないんです」と一般的なルールを教えてくれました。

 「屋根や壁で、外部と遮断されていないと『建物』と認められず、売買などを円滑に行うために登記をすることはできません。ジェットコースターのように外を走る部分が多いと、建物だとは認められないケースが考えられます」

 たしかに登記が見つかったスプラッシュ・マウンテンは内部をめぐる時間が長いですが、ビッグサンダー・マウンテンは山肌を走りながらトンネルを出たり入ったりする構造です。

 同じ「マウンテン」でも、違いはいろいろ。「夢の国」ディズニーランドも、現実的な登記から調べてみると、少し違った風景が見えてきました。
(9月26日 withnews)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170924-00000001-withnews-sci&p=1


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年09月25日

政令指定都市や東京23区でも700ヶ所!

いわゆる所有者不明土地が、政令指定都市や東京23区に700ヶ所以上あるそうです。

全国20の政令指定都市と東京23区において、過去5年の公共事業の際に
少なくとも713ヶ所の所有者不明土地が見つかったんだとか。

報道によると、
さいたま市のJR大宮駅前の土地は相続人が数十人、
品川区の住宅密集地でも8ヶ所が所有者不明で、道路拡幅が進まない・・・_| ̄|○

これ、相続登記だけの問題じゃないですよね?

明治6年の地租改正に始まった近代的土地所有制度から145年。
土地の所有権そのものを見直す時期に来ていますね。


【所有者不明土地 政令指定都市や23区で700超見つかる】

相続の際に登記などの手続きが行われず、放置されている所有者不明土地の問題で、人口が多い政令指定都市や東京23区にもこうした土地が少なくとも700か所以上見つかっていることがNHKが行ったアンケート調査でわかりました。

回答した自治体の7割以上で公共事業の計画が遅れるなどの影響が出ているということで、専門家は「人口の多い都市部でこれから代替わりが進めば問題解決はより難しくなる。相続登記の見直しが必要だ」と指摘しています。

相続の際に登記などの手続きが行われず、放置されている「所有者不明土地」は山間部などを中心に増え続けているとされ、民間の研究会は全国で九州の面積を超える410万ヘクタールに上ると推計しています。

この「所有者不明土地」が人口が多い都市部にどのくらいあるかを把握するため、NHKは全国20の政令指定都市と東京23区にアンケート調査を行いました。その結果、これらの自治体で過去5年に公共事業を行う際に見つかった「所有者不明土地」は少なくとも713か所に上ることがわかりました。

目黒区と豊島区、そして北区は詳しい数が把握できないとして、「多数」と回答しました。内訳を見ますと、さいたま市が353件と最も多く、次いで品川区が84件、大田区が72件などとなっています。

都市部の所有者不明土地で多いのが農地や林ではなく宅地です。さいたま市のJR大宮駅前にある土地は市が道路を拡幅するため買収する計画でしたが、相続人が数十人に上ることがわかり、交渉相手が特定できず工事を進められずにいます。品川区にある住宅密集地でも細かく所有者が分かれていて、このうち8か所の所有者が不明となっています。区は救急車などが通れるようこの土地を買い取ることを検討していますが、交渉すらできない状態が続いています。

都市部での所有者不明土地の問題は高齢化が進み、相続が繰り返されるようになるとより深刻になると見られています。今回のアンケートでは、7割を超える31の市と区がこうした所有者不明土地が公共事業を進めるうえで影響したと答えました。

この問題に詳しい東京財団の吉原祥子研究員は「都市部は小さな区画に多くの所有者と相続人がいる。地価も高く権利関係の調整も難航する。人口が多い都市部で高齢化が進めば、問題解決はより難しくなるので相続登記の在り方を見直すことが必要だ」と指摘しています。

所有者不明土地とは

「所有者不明土地」とは、土地を相続しても登記の変更がされていないため、所有者がわからなくなっている土地のことです。土地を所有していることを示す登記が義務ではないため、起きるとされています。行政などが土地を買収する時、その所有者との交渉が必要となりますが、この所有者不明土地があると、それが難しくなります。

実際に、東日本大震災のあと、岩手県で住宅の高台移転を進めた時にこの所有者不明土地が見つかり復興事業が遅れる要因となりました。また、2027年に開業を目指すリニア中央新幹線の建設用地でもこうした土地が見つかりJR東海が相続人を探すなどの対応を行っています。

なぜ資産価値が高い都市部で所有者不明土地が

土地の資産価値が高い都市部の宅地で「所有者不明土地」が相次ぐ理由の1つに、狭い土地のなかに多くの相続人がいることが挙げられています。

さいたま市のJR大宮駅前にある土地。市は道路を拡幅するため買収する計画でした。しかし、相続人が数十人に上ることがわかり、交渉相手を特定することができず工事を進められずにいます。品川区でも、同様の問題が起きています。ある住宅密集地は細かく所有者が分かれていて、このうち8か所の所有者が不明となっています。区は救急車などが通れるようこの土地を買い取ろうとしていますが、交渉すらできない状態が続いています。都市部での所有者不明土地の問題は高齢化が進み、相続が繰り返されるようになるとより深刻になると見られています。

品川区木密整備推進課の高梨智之課長は「小さい土地のしかも共有の持ち分の一部の人の所在がわからなくなっている。家族間や地域とのつながりも薄くなっているので今後、所有者不明土地の発生はなかなか抑えられないのではないか」と話していました。
(9月24日 NHK)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年09月23日

成年後見人の解任255件

’16年に、家庭裁判所が成年後見人を解任したのは255件だったそうです。
財産横領や定期報告の遅れが解任の理由。

で、この記事には、後見人にとって怖い事例も。

障害年金の手続きを怠って受給権を失ったり、
胃ろうをつけた後も食事契約を解除しなかったりしたことが注意義務違反とされ、
後見人だった司法書士に1000万円超の損害賠償が命じられたんだとか。

成年後見人の主な業務は、代理権と取消権、財産管理権、療養看護義務。

親族ならまだしも、他人である職業後見人に療養看護義務を厳しく言われると、
ちょっとツラいところがあるんじゃないですか?

後見人が疲弊しなければいいのですが・・・


【成年後見人、職務怠り賠償命令 欠ける質、解任255件】

松江市であった成年後見訴訟のポイント

 障害者の成年後見人となった司法書士が、受給できるはずの年金の手続きを放置するなど職務を怠り、裁判で損害賠償を命じられるケースがあった。家庭裁判所が昨年、財産横領などで後見人を解任した数も255件にのぼり、後見人の不適切な対応が目立っている。

後見人と利用者の関係の推移

 松江市の司法書士、伊藤崇さんは2014年2月、同市内の高齢者専用賃貸住宅に住む男性(62)の後見人になった。家裁への定期報告の遅れを複数回指摘され、裁判官の審問を2度受けた前任の司法書士が辞任したためだ。

 伊藤さんが訪ねると、交通事故に遭い脳に障害が残る男性は、起きている時間の大半を介助用車いすに座って過ごしていた。食事はできず、胃ろうから栄養をとっていた。通帳を調べると、家賃や光熱費のほか実際は食べていない月4万5千円の「食費」が預金から引き落とされていた。

 前任者は施設をほとんど訪れず、手続きをすれば男性が受給対象になる障害年金の手続きもしていなかった。

 伊藤さんは3カ月後、本人と親族の同意を得て、男性を障害者支援施設に移した。男性は自ら操作できる車いすで施設内を動き回るようになった。

 「専門職として職務怠慢」。伊藤さんは14年12月、男性の法定代理人として前任者に約3300万円(障害年金受給が認められたため、提訴後約2600万円に減額)の損害賠償を求めて提訴した。

 松江地裁は今年1月、▽時効のため約6年分の障害年金の受給権を失った▽胃ろうをつけた後も食事契約を解除しなかった――などを注意義務違反と認め、約1076万円の損害賠償を命じた。

 だが、訪問を怠るなどして男性を不適切な生活環境に放置したことへの慰謝料請求は認められなかった。前任者は「電話で職員と連絡を取り、男性の状況を把握していた」と主張。地裁は「心身の状態や生活状況をどう把握するかは、後見人の裁量で適切な方法を選ぶことが許容されている」との判断を示した。

 「このような判断が許されるなら、認知症や障害者の生活が脅かされる」と伊藤さんは言う。

 最高裁によると、後見人を選任、監督する家裁が16年に財産横領や定期報告の遅れを理由に職権で後見人を解任した件数は255件。松江家裁はもっと早くに問題に気づき、対応をとることができなかったのだろうか。

 取材に対し同家裁の草野徹総務課長は、「以前から適切な監督に努めてきた。個別の後見人への監督については答えられない」としている。
(9月22日 朝日新聞デジタル)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170922-00000067-asahi-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年09月22日

不動産コンサルティングフォーラム2017無事終了〜

昨日、不動産コンサルティングフォーラム2017が開催されました。

テーマは、「不動産コンサルティングと報酬」。
私もちょこっと登壇させていただきました。

今回のご参加者は史上最多の200名弱。
やはり、コンサルにとって「報酬」は大きな関心事なんですね。

結局、お客様にとっても「安物買いの銭失い」は意味ないんですよね。
いい仕事をして、メリットを享受してもらって、分け前をいただく。

サウイフモノニ
ワタシハナリタイ・・・(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年09月21日

尼崎市で3例目?・・・

尼崎市で、空き家特措法に基づく行政代執行で
3例目の取り壊しが行われる可能性が高いようです。

築50年の空き家で、ひさし部分が剥がれ落ちているんだって。
相続放棄されていて、現在は所有者がいない状態。

市は9月1日に公告。
10月31日までに撤去されなければ市が取り壊すそうですが・・・

絶対撤去されるわけないのに、2ヶ月待つ必要ある?(^^;

ま、それはそうとして、尼崎は高度経済成長期に「工都」として発展した都市。
早くから発展したため長屋が多く、空き家の6割が長屋なんだとか。

困ったことに、長屋は全室が空室にならないと特措法の対象にならず、
倒壊の恐れがあっても対応できないことも多いとのこと。

住み替え、あるいは長屋再生には、経験のある業者のネットワークが不可欠。
大阪府不動産コンサルティング協会がお力になれますよ。


【増える都市部の「空き家」 直面する兵庫・尼崎市では…】

 屋根が腐り、壁には雑草がはう。幽霊屋敷のような空き家が目につくようになってきた。16年後には3戸に1戸が空き家という、びっくりするような予測もある。農山村だけでなく、都市部も例外ではない。阪神間では兵庫県尼崎市がいち早く直面している。老朽化した無人家屋を放っておくと、景観が悪くなるだけでなく、倒壊の危険が高まり、犯罪の温床になる可能性もある。(土井秀人)

 9月1日、JR猪名寺駅(尼崎市)近くの住宅街の空き家に「建築物等の除去について」と公告が張り出された。ひさし部分が剥がれ落ちるなどし、市に苦情が寄せられていた。建物の腐食も進み、増築部分が崩落する危険性もあり、近くの主婦(38)は「台風や地震で倒壊しないか不安だった。それに放火されたらと思うと怖かった」と話す。

 市によると1967年に建てられ、2008年から空き家に。対象者全員が相続を放棄し、現在は所有者がいない状態。10月31日までに撤去されない場合、空き家対策特別措置法に基づいて市が取り壊すという。

 高度経済成長期に重厚長大産業の工場が立ち並び、「工都」として発展した尼崎市。企業の社宅や長屋が次々と建てられ、人口のピークは70年だった。市の担当者は「早くから発展した分、空き家問題に直面するのも他の自治体に比べて早かった」とする。

 空き家率は全国平均の13・5%を上回る15%で、空き家に関する苦情が市に年間約100件寄せられる。昨年11月、阪神間で初めて特措法に基づいた行政代執行で空き家を取り壊し、今年7月に2件目を行った。

 尼崎は長屋が多く、市の調査によると空き家7629戸のうち、長屋が6割を占める。しかし、長屋は全室が空室にならないと特措法の対象にならないため、市の担当者は「所有者が分からない長屋は、倒壊の危険があっても対応できない」と苦慮している。

   ◇   ◇

 野村総合研究所の予測では、2033年の全国の空き家率は30・4%。実に3戸に1戸が空き家となる計算だ。

 国は対策に乗り出し、2015年に空き家対策特別措置法を全面施行。市区町村は倒壊の恐れなどがある空き家を「特定空き家」とし、指導や勧告、命令を行い、従わない場合は強制撤去できるようになった。

 自治体も動き出している。昭和40年代に大規模団地が次々と開発された川西市は現在、特措法に基づく「対策計画」を策定している。担当者は「現状の空き家率は国平均より低いが、近い将来に大規模団地で一気に空き家が増える可能性がある」と懸念する。

 「住みたい街」として知られる西宮市では住宅の流通が活発で、空き家率は全国の中核市で3番目の低さという。それでも人口は平成30年代前半をピークに減少に転じると予想されており、今年7月に対策計画を策定した。市環境衛生課は「管理が不適切な空き家が増えれば、西宮のイメージが低下する。『文教住宅都市』にふさわしい環境を維持するため、啓発に力を入れたい」とする

 尼崎市は特措法を補完するための条例を15年に施行。今年4月から空き家の解体費用を助成する制度を始めた。最大で133万2千円を補助。今後は市民相談会も開くという。
(9月19日 神戸新聞NEXT)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170919-00000008-kobenext-l28


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 08:54|この記事のURLComments(0)空き家 

2017年09月20日

平成29年基準地価

国土交通省が、平成29年の基準地価を発表しました。

全国最高地点は、東京都中央区銀座二丁目の「明治屋銀座ビル」。
3890万円/屬如△海譴皀丱屮訥兇┐世辰董

商業地の上昇率トップは、伏見稲荷!
インバウンド需要を反映していますね。

一方、名古屋市内の最高価格(1500万円)が、大阪市内(1460万円)を
5年ぶりに上回ったんだとか。

こっちはリニアの影響。

こうして見ると、不動産って生き物ですね。(^^;


【<基準地価>商業地の上昇幅拡大 京都府5.7%】

 国土交通省が19日発表した7月1日時点の基準地価は、商業地の全国平均が前年比プラス0.5%となり、微増(プラス0.005%)だった前年から上昇幅が拡大した。地点別上昇率トップ10には、外国人観光客の増加でホテルや店舗の需要が旺盛な京都市の5地点が入り、都道府県別の上昇率1位は京都府の5.7%だった。住宅地の全国平均はマイナス0.6%だったが、前年から下落幅は0.2ポイント縮小した。

 国交省は「雇用情勢の改善や外国人観光客増加による店舗需要などの高まりなどが地価を押し上げた」としている。

 地価全体の全国平均はマイナス0.3%で前年から下落幅は0.3ポイント縮小。26年連続の下落だが、8年連続で下落幅は縮小した。東京、大阪、名古屋の3大都市圏はプラス1.2%と5年連続で上昇。札幌、仙台、広島、福岡の地方中核4市は、郊外の宅地開発などを背景にプラス4.6%と3大都市圏を上回る伸びを示した。しかし、この4市を除く地方圏はマイナス1.1%と下落が続いており、二極化傾向が強まっている可能性がある。

 3大都市圏の商業地の上昇率は3.5%で、2008年のリーマン・ショック後では最も高かった。地方中核4市の商業地の上昇率は7.9%。ターミナル駅周辺の再開発などが押し上げた。

 都道府県別の商業地の上昇率トップだった京都府では、京都市伏見区の伏見稲荷大社付近など訪日客に人気の観光地が上昇した。住宅地の上昇率トップは沖縄県の2.4%。再開発や交通網整備で那覇市中心部などの地価が上昇した。

 商業地の全国最高地点は、東京都中央区銀座2の「明治屋銀座ビル」で、1平方メートル当たり3890万円。バブル期のピークだった1990〜91年の同3800万円を上回った。東京圏以外では、名古屋市内の最高価格(同1500万円)が、大阪市内の最高価格(同1460万円)を5年ぶりに上回った。
(9月19日 毎日新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170919-00000077-mai-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人