2017年10月

2017年10月31日

「アパ助くん」・・・(^^;

第3次アパマンブームに関するコラム。
すでに終わっていて、後はいかに傷口を広げないかという論調が素敵ですね。

驚いたのは、アパートローンに注力する千葉銀行の審査システム。
その名も、「賃貸王」「アパ助くん」・・・(^^;

ウォール街の靴磨き少年の逸話とどう違う?

これから手を出すなら、より慎重に検討なさってくださいね。


【第3次アパマンブームは早くも終わりなのか】

 第2次ブームは、2000年代初頭である。J-REITの登場で大口投資家が登場し、不動産価格が持ち直したことから、銀行は再びアパマンローンを活発化させた。物件収益の範囲で返済すればいいというノンリコース型融資も登場した。なかには、北海道の遠軽信金のように、貸出残高全体の55%がアパートローンという“専業者”も登場した 。

 このブームはリーマンショックを機に終了した。この時は、金利が低めだったことから、アパートローンの行き詰まりは前回ほどではなかったものの、不動産デベロッパーの相次ぐ倒産で銀行は不動産関連融資を一斉に手控えた。

 そこから復活して迎えた第3次アパマンブームが今回である。後押ししたのは、やはり、超低金利を背景とした銀行の積極融資だ。

 今回は、ビッグデータの活用やクラウドファンディングなどのフィンテックの台頭が特徴だ。例えば、アパートローンを注力分野の一つに挙げる千葉銀行は「賃貸王」「アパ助くん」 という独自の審査システムを開発し、昨年度1年間でアパマンローンを14%増やした。デフォルト率は同行の貸出全体の平均よりもはるかに低い模様だ。

■前回のブームと異なる「救い」

 そんな中、アパマン融資の増加ペースが鈍化し始めたことは、これまでのブーム終焉のトラウマを彷彿とさせる。

 しかし、今回のブームは、前回までのブームと異なる救いもある。まず、頭金の割合が高いことと極端に金利が低いことである。バブル末期の頃は、銀行は物件価格の上昇を前提に融資していたため、頭金ゼロというフルローンもしばしばみられた。これに対し現在は、フルローンもあるものの、投資物件の頭金は2割程度が主流である。

 これなら、現在の平均4.3%程度(東京23区)の賃貸利回りを前提とすれば、以下の概算の通り、ある程度の経年変化には耐えられそうだ。

 たとえば、一般的な30年ローンの折り返し時点として、新築時から15年後の収支を考えてみたい。賃料は新築から10年目までで年1%ずつ、10〜20年目までは年0.5%程度ずつ下落し、その後は落ち着きはじめるとされる。15年目には賃料が累積で13%程度下落している可能性があるが、それでも利回りは約3.7%残る。また、空室率は15年では8.5%程度まで上昇するとされる(金融庁資料)ので、結果3.4%の利回りが残る。

 借り入れ金利は1〜2.5%程度だ。当初の借入額が物件価格の8割で、その後、約定返済で5割まで減少しているとすれば、利払い負担は物件価格に対し0.5〜1.25%程度(1.0〜2.5%x5割)となる。これらを差し引いた後の利回りは2.1〜2.9%程度となる。さらにここから管理費や修繕費などが引かれるが、ほぼゼロの定期預金金利よりはマシだ。郊外の物件ならもっと利回りは高い。

 しかも、借入金額が相続財産から差し引かれるので、相続税を圧縮できる。現在、日本の高齢者の1割近い人々が自宅以外の賃貸用不動産を保有しているが、ウラにはこうした背景がある(内閣府調査) 。

 では、ここから先のアパマン投資に妙味はあるだろうか。

 上記の通り、現在の損得勘定は預金よりはまだベターだが、実質利回りはじわじわと低下している。様々な費用を差し引くと、すぐに現金化できない割には、流動性の高い金融商品と大差のない利回りになってしまう。

 残るは価格上昇期待が持てるかどうかである。

 日本はほかの先進国ほど地価が上昇していないし、足元で株価も強い。東京などの大都市には、居住者数を上回る観光客が訪れて、しかも年々増えている。これらの点から、日本の住宅には上昇余地があるという意見も多い。

 確かに他国に比べて日本の住宅価格上昇ペースは寂しい。たとえば米国では、金融危機が収まった2010年から2017年3月までの累計で住宅価格は38%上昇したが、日本は11%に過ぎない(BIS〈国際決済銀行〉の調査による)。しかし、他国では家賃の上昇率もかなり高い。米国では上記と同じ期間で26%上昇している。日本のように下落している国はまれだ。

 デフレの解消で今後若干の持ち直しは期待できるであろうが、日本の賃料には“構造的な弱点”があるため、急速な上昇は期待しにくい。日本では借地借家法で住宅の借り手が厚く守られている。大家さんにとっては厳しい制度である。このため、賃料を引き上げるとしても借り手が入れ替わる時くらいであるが、それもこの20年くらいは極めて難しい。

 一方、米国などでは日本に比べてはるかに貸し手が優位である。賃借人は毎年賃上げを要求されることもある。極端な例として、アーカンソー州などでは、借主が賃料を全額期日までに支払わない場合、家主は10日以内の退去を要求できる。賃料引き上げには交渉の余地もあるが、契約で合意できなければ立ち退きを要求されうる。

■さらなるリスクは日銀の政策変更

 今後のリスクとしては、日銀の年間900億円に上るJ-REITの購入停止がある。日銀保有のJ-REITの残高は4350億円まで積み上がった。まだJ-REIT市場時価総額の4%程度と小さいが、それでも、もし、日銀が購入を停止すれば心理的なマイナス影響は極めて大きいだろう。

 日本不動産研究所の9月の調査によれば、70%の投資家が不動産価格は「既にピークか、それを超えている」と回答している。根拠として、「著しく低い利回りの取引がみられる」という見方が多い。確かに、直近で筆者のところに案内が来たマンションの想定利回りは(都心一等地の新築ぴかぴかの物件ではあるが)3%台である。それだけ物件価格が上昇してしまったということだ。

 当局が目を光らせる状況で、アパマン融資がさらに過熱する可能性は低い。まだなんとか投資できる利回り水準だが、ここから先は、案件を慎重に選別することが一層重要になりそうだ。
(10月30日 東洋経済オンライン)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171030-00194960-toyo-bus_all&p=2


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年10月30日

53匹・・・_| ̄|○

神戸市営住宅を強制退去された女が、ネコを放置していったそうです。
53匹も・・・_| ̄|○

「多頭飼育崩壊」って初耳だったのですが、
1年前にクローズアップ現代でも取り上げられてたんですね。

ペットの飼育は禁止なのに、「知らない間に増えた」。
で、自分たちは別の場所で生活していた模様。

糞尿の臭いだけでなく、柱は傷だらけ、畳は腐食、床には穴が開いてたんだとか。
死んじゃった子もいたみたい。

市は、昨年10月に明け渡しを求めて提訴。今年1月に判決→4月に強制執行。
退去、消毒、修繕などに1000万円かかるんだとか。

市営住宅だから持ちこたえられるけど、一般の家主だと共倒れ・・・

ペット可にするなら、万が一に備えた手を打っておかないと、
取り返しのつかないことになりますね。

定期借家契約を見直してはいかがですか?


【ネコ53匹、市営住宅に放置 「ふん尿で悪臭」強制退去】

 今年4月、異臭などの迷惑行為で神戸市東灘区の市営住宅を強制退去処分となった40代女性の部屋に、ネコ53匹が放置されていたことが、神戸市への取材で分かった。繁殖し過ぎて飼育できなくなり、女性は子ども3人とともに別宅で生活していたとみられる。退去や消毒、修繕などに約1千万円かかる見通しで、同市は悪質性が高いとして一部を女性に請求することも検討している。(小川 晶)

 同市によると、女性が借り主となっていた部屋は3DK(約60平方メートル)。ペットの飼育は契約で禁止されていたが、2015年秋ごろには「ネコのふん尿で悪臭がする」と近隣から苦情が出るようになった。

 女性は同市の改善指導に「片付ける」と繰り返すものの状況は変わらず、同市は16年10月、明け渡しを求めて神戸地裁に提訴。17年1月に同市の訴えを認める判決が出て、4月には強制執行に踏み切った。

 執行の担当者が室内を確認したところ、53匹のネコがおり、木の柱は傷だらけ。畳は腐食し、床に穴が開くなど荒れ果てた状態だった。複数の死骸も確認されたという。残されたネコは市民グループなどが引き取った。

 同市の聴取に、女性は「知らない間に増えた」と説明。「ネコと一緒に暮らしている」と主張したが、電気や水道のメーターはほとんど動いていなかった。同市は、女性らは別の場所で生活する一方、餌や水を与えに来ることもあったとみている。

 ペットの繁殖で飼育できなくなる状態は「多頭飼育崩壊」と呼ばれ、同市では6月にも、須磨区の市営住宅の一室でネコ26匹を飼育する事例が発覚。担当者は「悪質な事例が続くようなら、ペット禁止を条例に盛り込み、罰則を設けるなど厳しい対応を検討せざるを得ない」としている。
(10月30日 神戸新聞NEXT)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171030-00000000-kobenext-l28


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年10月27日

「いらない遺産」・・・(^^;

「いらない遺産」の相続放棄のコラム。
後編は、空き地・空き家がテーマ。

相続放棄の申述受理件数は、平成26年で18.2万件。
これは平成16年の14.1万件から29%増。

地方の空き家や山林・田畑などの管理から解放されたいニーズも強いですね。

ただ、一つだけ注意が必要なのは、
「放棄さえすればOK」ではないということ。

次の2つの条文をぜひ知っておいてください。
民法第717条 
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
2 前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
民法第940条 
相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。

たとえば、空き家の瓦が落ちて通行人がケガをすれば、
「所有者」に損害賠償が請求されちゃう。

で、相続放棄しても、次の管理者が機能するまでは管理義務がある・・・_| ̄|○

早い話、空き家のままにするんだったら、
持っておくメリットは何一つないってこと。
むしろ、デメリットだらけ。

できることなら、親が自宅の始末の絵を描いてあげるべきですね。
信託を使えば、柔軟な対応が可能ですよ。


【<いらない遺産相続放棄>(下)空き地・空き家 放棄した後も管理義務】

相続放棄はしたけれど・・・

 借金など負の遺産を引き継がずに済む方法として、申立件数が増えている「相続放棄」。ただ、負の遺産は借金だけではない。地方の衰退を背景に、最近は住む人のいなくなった家や、売り物になりにくい荒れた山林、田畑といった「いらない不動産」も増加。相続放棄後も処分されることなく、放置されたままの土地が増えることも懸念されている。 (砂本紅年)

 東京都内の庄野理子さん(60)=仮名=は三年前、父を九十五歳で亡くした。母も数十年前に他界。遺産として預金約一千万円、都内にある実家の土地建物、そして父の出身地である近畿地方の島に、先祖代々の土地約五十筆が残された。

 島の土地の大部分は、山林や田畑。庄野さんは兄、姉ときょうだい三人で東京で生まれ育ち、それぞれ住居もある。島への移住予定はなく、相続しても固定資産税などの負担だけが残るため、預金を含む全遺産の相続を放棄すると決めた。

 父の兄弟を含む相続人全員が相続放棄したが、問題は残った。実家の建物は老朽化し、荷物も山積み。「ごみ屋敷」状態で、倒壊の危険性があった。

 不動産は、相続放棄しても新たな所有者が決まるまでは、放棄した相続人に管理義務があるとされる。この間、実家が崩れるなどして誰かに危害を与えた場合、損害賠償の責任を負う可能性もある。島の土地の管理義務は続くが、何しろ遠方で、手が回らない。

 困った庄野さんは、都内の司法書士中村昌樹さんに相談。財産の処分や負債の清算などをする「相続財産管理人」(以降、管理人)の選任を家庭裁判所に申し立てた。

 管理人は、相続放棄などで相続人がいないときなどに、申し立てにより家裁が選ぶ。弁護士が選ばれるケースが多い。

 庄野さんの場合、管理人となった弁護士が、実家と島の土地の一部を売却し、売却益を国庫へ移した。残った島の土地も、権利関係の確認などを進め、売却に備えた。「管理人に遺産の管理と処分を一任し、管理義務からも解放されて安心した」と庄野さん。

 ただ、実務に詳しい弁護士の佐々木奏さん(東京)によると、管理人選任を申し立てるのは、債権の回収を進める金融機関が多く、庄野さんのように、相続放棄した個人が申し立てるケースはまれだ。

 管理人の報酬や経費を確保するためには百万円前後が必要とされ、預貯金など現金が遺産としてなければ、申立人が負担しなければならないためだ。

 そもそも売り物にならない不動産の税負担を逃れようと相続放棄した場合、わざわざこうした費用を払う人は少ない。このため、相続放棄後は放置され、所有者のいない「中ぶらりん」状態になっている不動産が少なくないとみられる。

 空き家問題に詳しい富士通総研経済研究所の主席研究員米山秀隆さんは「人口が減少し、地方の土地価格が下落する中で、今後いらない不動産の相続放棄はますます増えるだろう」とみる。そうなると、危険な空き家などを自治体が代執行で解体しても、費用などを回収できないケースが増えることも懸念される。

 米山さんは「現状は、最終的な負担は自治体に押しつけられ、税金投入という形で住民にはね返ってくる。時代に合った制度づくりを真剣に考えなければいけない」と話している。
(10月26日 東京新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年10月26日

経済損失は6兆円!@@

2日続けて、所有者不明土地問題の記事。

今日の記事は、2040年に所有者不明土地が約720万haに達するとの推計。
これは、北海道の9割に相当するんだとか。

土地を利用する場合に所有者を探し出すコスト、
農林業の生産性が上がらないことによる損失、
税の滞納額などの経済的損失の累計が、2040年までで6兆円だって。

やっぱり、土地には稼いでもらってナンボですよね。

で、一昨日の記事。
国土交通省が、所有者不明土地の利活用のための新制度を明らかにしました。

放置されている土地に対して、都道府県知事の裁定で利用権を設定。
公園や緑地などに利用できる仕組みを来年の国会に出すんだって。

死に地が減ればいいですね。


【所有者不明地、720万ヘクタール=40年時点、経済損失は6兆円―民間推計】

 増田寛也元総務相ら有識者でつくる民間の研究会は26日、所有者不明の土地が2040年に全国で約720万ヘクタールに達するとの将来推計を発表した。

 北海道本島の面積(約780万ヘクタール)の約9割に相当する数字で、経済的損失は累計で約6兆円に上ると試算した。

 研究会は、相続登記が適切に行われていないなどの理由から、所有者が直ちに判明しなかったり、分かっていても連絡が付かなかったりする土地を「所有者不明土地」と定義した。

 今後の死亡者数とアンケート調査に基づいて算出した相続未登記率の将来予測を用いて、40年までに約310万ヘクタールの所有者不明土地が新たに発生すると予測。研究会が6月に公表した16年時点の推計値の約410万ヘクタールを足すと、約720万ヘクタールに達する。

 経済的損失については、土地を利用する場合に所有者を探し出すコストや、放置されて農業や林業の生産性が上がらないことによる損失額、税の滞納額などを算出して足し合わせた。その結果、16年の経済的損失は約1800億円。人口減少などに伴い所有者不明土地は今後加速度的に増加していくことから、40年の損失額は約3100億円に膨らむ。17年から40年までの累計では約6兆円の損失額になると試算した。 
(10月26日 時事通信)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171026-00000037-jij-pol


【知事裁定で利用可能に=所有者不明地対策へ新制度―国交省】

 国土交通省は25日、所有者が分からない土地の利活用を進めるための新制度の大枠を明らかにした。

 放置されている土地に対し、都道府県知事の裁定により5年程度の利用権を設定し、土地を利用する仕組みを想定。公園や緑地、広場の整備など一定の公共性を持った事業が対象で、企業やNPOなど民間主体の場合も適用する。

 同日開かれた国土審議会(国交相の諮問機関)特別部会の会合で示した。年内に詳細を固め、来年の通常国会に法案提出する。

 長年相続登記が行われず放置されてきた土地は、相続人が増えて全員の所在を確認するのが難しい。新制度は、一部の所有者の所在が分からず全員の同意が得られない場合でも、明確な反対者がいなければ知事裁定で土地利用を可能とする。

 所有者が現れた場合に備え、土地の利用は賃料相当の補償金を法務局に供託した上で開始する。利用権は、5年など一定期間を決めて設定し、更新可能。所有者が現れて元に戻すよう求めた場合は、期間終了後に原状回復して明け渡すことを原則とする。 
(10月25日 時事通信)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171025-00000060-jij-pol


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年10月25日

今井町の町家再生

橿原市今井町の町家が、ゲストハウスとして再生されたようです。

これは、奈良県立医大の「医学を基礎にするまちづくり(MBT)」の一環。

MBT(Medicine-Based Town)とは、医師等が持つ医学の知識を注ぎ込んで、
超高齢社会に対応したまちづくりを行う取り組み。

これまで患者1人1人に対して用いてきた医学知識を、
まちづくりを通して産業そのものの創生に生かすんだとか。

いやいや、スゲー取り組みですね。

で、10月29日(日)には、地域イベントが開催されるようですよ。
このゲストハウスも見学できるみたい。

今井町は、OpenStreetMapで建物だけは描きましたので、
イベントに参加したついでに建物の名前を調べてきてくださいね。(^^;


【県立医大 「医学を基礎にするまちづくり」 今井町ゲストハウスが完成/奈良】

 奈良県立医科大学が橿原市今井町の古い町家を活用して整備していた、外国人研究者に滞在してもらうゲストハウスが完成しました。

 11月1日にオープンするゲストハウスは、県立医大が掲げる「医学を基礎にするまちづくり」の取り組みの一環です。
 老朽化していた2階建ての空き家を全面改装して快適な4つの部屋を設け、伝統的な町並みにふさわしい外観に整えました。10月29日に開くイベントの会場にもなり、今井町に健康と医学の拠点がひとつ加わりました。
 MBTと呼ばれる手法を取る県立医大のまちづくりへの参画は、キャンパスの移転を機に橿原市と連携して推進しているもので、企業なども巻き込んで広がりを見せています。きょうはすでに今井町で活動している早稲田大学の研究施設も紹介され、式典と内覧会に参加した人たちは「医学を基礎にするまちづくり」の進め方に理解を深めていました。
(10月24日 奈良テレビ放送)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171024-00010001-tvnv-l29


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2017年10月24日

「不動産投資の現状と将来展望」

昨日、SGお初天神の勉強会を開催しました。

テーマは、「不動産投資の現状と将来展望」。
講師は、清陽通商株式会社の栗本唯さん。

マーケティングのコンサル業から一棟もの収益不動産専門の仲介へ転身。
不動産業者らしくない視点からのお話は、とても刺激的でした。

個人不動産投資家の歴史はこんな感じ。
 2000年以前:少数の地主によるクローズドマーケットで物件が流通。
       一般サラリーマンの不動産投資は考えられなかった。

 2000年ごろ:「金持ち父さん」を読んだ意識高いサラリーマンがアパート投資。
       収益不動産ポータルサイトが相次いでサービス開始。

 2005年  :三井住友銀行がアパートローン開始。
       サラリーマンの間で第一次不動産投資ブーム。

 2008年  :リーマンショック。
       第一次不動産投資ブームの終焉。

 2010年ごろ:一部の地銀がサラリーマン向け不動産融資を活発化。

 2012年  :アベノミクス。
       サラリーマンの間で第二次不動産投資ブーム。
       いわゆる「スルガスキーム×三為屋」の台頭・・・(^^;

 2017年  :金融庁がアパートローン過熱化に警鐘。
       一部メガバンクや地銀で融資を絞る動き。

栗本さん曰く、個人不動産投資家は、概してよく勉強している。
ただ、勉強せず業者の餌食になる人も増えているのも事実。

今後、素人大家は没落し、賃貸業のプロだけが生き残ることになるだろうと。

たとえば、「セミリタイアしたいからラーメン屋を始めました。」
こんなお店で食べたいですか?って話。

でも、賃貸不動産は、サラリーマン大家や地主の相続税対策が大半。
入居者を見ない賃貸経営は続かないでしょう。

クズを掴まず、入居者に向き合う。
賃貸「業」としての勉強は必要ですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年10月23日

「親心の記録」

日本相続知財センターが、「親なきあと」に備える冊子を配布しているそうです。

障がいを持つ子どもの親が亡くなった後でも、
子どもの基本情報や突発トラブル時の連絡先、医療情報などを記入できるみたい。

遺された子どもが適切な支援を受けるのに役立ちますね。


【障害ある子に適切な支援を 「親なきあと」に備え記録冊子】

 「親なきあと」への備え―。日本相続知財センターふくしま支部は3月から、保護者が亡くなった後も障害のある子どもたちが周囲から適切な支援を受けられよう子どもの情報を記す冊子「親心の記録〜支援者の方々へ」の無償配布を続けている。
 冊子はA4判30ページで会津若松市出身の行政書士渡部伸さんが監修した。子どもの氏名や医療情報、日常生活の様子など配慮が必要な点を記載。保護者として支援者に伝えたい思いなどを書き込むページもある。
 同冊子は2010(平成22)年から全国で約17万部が配布された。本県では本宮市の本宮会計センター(鈴木正人社長)が1月、ふくしま支部として加入し、希望者に配布。同支部の千葉真吾専務理事、芳賀誠常務理事は「障害のある子どもたちが安心して生活できるようにサポートする一助として活用してほしい」と話している。
(10月23日 福島民友新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171023-00010005-minyu-l07


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年10月21日

「事例で考える民法改正」

昨日、真夏の勉強会に参加させていただきました。

真夏の・・・
毎回言ってますね。(^^;

テーマの一つが、民法(債権法分野)の改正。
ノーマークのジャンルでしたので、とても勉強になりました。

平成29年5月26日、民法の一部を改正する法律が成立しました。
施行は、「3年を超えない範囲内」。

とは言え、2020年に施行が予定されているという話もあり、
あまり悠長に構えていられません。

不動産オーナーにとって重大な改正ポイントは、
「保証人の責任の範囲」。

賃貸借契約に、連帯保証人の責任限度額(=極度額)を定めておかないと、
保証条項が無効になっちゃう!
民法第465条の2
一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約であってその債務の範囲に金銭の貸渡し又は手形の割引を受けることによって負担する債務が含まれるもの(保証人が法人であるものを除く。以下「貸金等根保証契約」という。)の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たるすべてのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。
2 貸金等根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない

契約書の書き換えが必要ですね。

不動産会社に管理を任せている場合は、管理会社が対応してくれると思いますが、
自主管理のオーナーは注意してくださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年10月19日

空き地集約の新制度

点在する空き地を集約する新制度が導入されるようです。
原典に辿りつけないので、詳細が見えないのですが・・・

どうやら、空き地を他の土地と入れ替える区画整理を行う際に、
その交換の条件を緩和するみたい。

「歯抜け」が解消されれば、その後の開発がやりやすいですよね。
もう少し詳しい内容を知りたいですね。


【空き地集約、条件緩和し促進…新区画整理導入へ】

 国土交通省は、点在する空き地や空き家を土地区画整理事業で集約して有効活用する新制度について2018年度にも導入する方針だ。

空き地を交換して活用する新制度のイメージ

 人口減少に伴って空き地などが増える地方都市で、まとまった土地を確保しやすくして再開発を促す。共同広場や住民交流施設の整備、店舗新設などへの活用を想定しており、地域の活性化につなげるのが狙い。

 関連法の改正案を来年の通常国会に提出する。

 市町村などが市街地整備の代表的な手法である土地区画整理事業を進めるため、空き地や空き家を他の土地と入れ替える場合、現行法では原則、角地や道路に面しているといった条件がほぼ同じ土地との交換に限って認めている。しかし、同条件の土地が事業区域内にない場合も多く、空き地や空き家がそのまま放置され、住宅地に空き地が「虫食い状態」のように存在するケースが増えている。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171015-00050118-yom-bus_all
(10月16日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2017年10月18日

「高齢者に寄り添う終活マーケティング」

昨日、不動産コンサルティング協会の研修会に参加しました。

テーマは、「高齢者に寄り添う終活マーケティング」。
講師は、あさひ行政書士法人の西木文明さん。
「終活専門」ならではの迫力あるお話をお聞かせいただきました。

総務省統計局によると、平成29年9月15日時点で、65歳以上の割合は27.7%。
第2次ベビーブーム期生まれの世代が65歳となる平成52年(2040年)には、
35.3%になる見込みだとか。

高齢者の3つの不安は、健康・経済・孤独の3K。
「もし、身体が不自由になったらどうしよう・・・」
「医療費等で老後資金は不足しないだろうか・・・」
「配偶者と死別したら、孤独に耐えられるだろうか・・・」

考えてない人はいない。と言い切ってらっしゃいましたよ。
言わないだけなんだと。

未経験の未来のことだからわからない。
わからないから不安が募るということですね。

ここで注目すべきは、死後のことは心配していないという現実・・・(^^;

終活セミナーの定番は遺言書の書き方ですが、
高齢者が本当に知りたいのは、「いかに生きるか」なんですね。

たとえば、現在、ガン患者は162万人いると言われています。
多くの方は、保険でガンに対する備えができています。

一方、認知症はその3倍の462万人。
これへの備えは、ほとんどできていませんよね。

未来のことは、わからないから不安。
わかれば安心できることもたくさんあるわけです。

遺言だけでは3つの不安(3K)の解決になりませんよ。
「いかに生きるか」を一緒に考えませんか?


土地家屋調査士 大阪 和田清人