2018年05月

2018年05月31日

天空の城が・・・

「天空の城」竹田城の石垣が、新緑に遮られて見えづらいそうです。

伐採できない理由は、
権利関係・・・_| ̄|○

城跡主郭部周辺以外の、山の大部分は私有地。
10年前の調査で、山全体が358筆で地権者が142人なんだって。

境界も不明、相続未登記の問題も・・・(^^;

3月に閣議決定された
所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法案
の成立が待たれますね。


【新緑に遮られて…天空の城が「見えない」 伐採できない複雑な事情】

 「天空の城」と名高い国史跡・竹田城跡(兵庫県朝来市和田山町竹田)で近年、新緑の時期になると「麓や登山道から石垣が見えづらい」という声が住民や観光客から相次いでいる。石垣を取り巻く山の樹木が育ちすぎ、生い茂った枝葉が遠望を遮りつつあるためだ。ところが、これらの木々を簡単には切れない事情があるという。

 「せっかく石垣をライトアップしても、町中から眺めると手前の木々が邪魔をして見えにくい。何とかならないものか…」。そうこぼすのは竹田城跡の地元・竹田地区区長会の石原啓一会長(70)。カメラを構える観光客や写真愛好家から同様の声を聞くそうだ。

 朝来市の樹木医・宮田和男さん(77)によると、竹田城跡を頂く古城山(標高353メートル)は、スギやヒノキの人工造林、広葉樹のアベマキやコナラなどが群生。初夏には新緑の「カーテン」ができて、東西南北どの方向から見ても石垣が隠れてしまう。「このまま放っておけば、やがて石垣が見えなくなってしまう」と宮田さん。

 これまで、1989年の映画「天と地と」のロケや、94年に天皇・皇后両陛下が旧和田山町を訪問された際に大規模な伐採が行われたという。しかし、近年はほとんど手が入っていない。というのも、土地の権利関係が非常に複雑で、どこが誰の土地なのか、よく分からないのだ。

 同市によると、地元の竹田財産区が所有する城跡主郭部(山頂部)やその周辺の市有地を除き、山の大部分は私有地で、一部は山頂付近まで入り組む。約10年前の調査では山全体に358の地番があり、地権者は142人。土地の境界が曖昧で、すでに地元にいない所有者も多い上、相続未登記の問題も絡む。

 市教育委員会がこのほど策定した「史跡竹田城跡樹木等管理基準」でも、「石垣周辺と山腹の樹木は、土地の所有権などの問題が存在し、景観を一括して管理することが十分できない状況」と指摘する。

 宮田さんは「最優先で考えるべきは、竹田城跡の一番の魅力である石垣をどのように見せるか。まずは市有地から伐採、枝切りするなど、できる所から手を付けてみてはどうか」と提案する。

■地権者探し 明治期の図頼み

 古城山(朝来市)の土地の権利関係を知る手掛かりとなるのが、1890(明治23)年、政府が地租改正に伴い作った「字限図」だ。

 例えば古城山東側の図面を見ると、土地はかなり細分化されていることが分かり、「○×利右ヱ門」といった地権者名が読める。ただ、縮尺すら書かれておらず、当時の測量技術の未熟さもあって、地形や境界線などの精度が高くない。

 こうした曖昧な土地の境界や所有者を確定させようと、全国的な地籍調査が1951年に始まった。しかし、林地における進捗(しんちょく)率は2016年度末で45%と思うように進んでいない。現所有者を割り出し、山に登って境界確定に立ち会ってもらうなど、膨大な手間と労力を要するためだ。「古城山のように地権者が多いと、調査は年単位に及ぶ」(朝来市地籍調査課)といい、いつ完了するかの見通しは立っていない。

    ◆

 地方の山林は土地の境界が曖昧で、相続登記せず放置されるケースも多い。山城跡ではしばしばこうした土地の問題がつきまとう。

 兵庫県佐用町は15年度、利神(りかん)城跡の国史跡指定に向け、山の地権者調査を始めた。ところが、相続登記されず数代前の名義という事態が相次ぎ、相続人が20人以上になったケースも。割り出した地権者約200人から同意を得て、17年に史跡指定された。担当者は「調査に1年以上を要し、大変な作業だった」と振り返る。

 ほかにも、同県上郡町の白旗城跡では1996年の国史跡指定時に209人の地権者を確認。97年に国史跡指定された八木城跡(養父市)でも山の地権者が100人近くいたという。
(5月30日 神戸新聞NEXT)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180530-00000015-kobenext-l28


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2018年05月30日

古カワイイ・・・(^^;

一般社団法人空き家管理士協会が、
「古カワイイ」空き家のフォトコンテストを開催するそうです。

今回が2回目。
第1回目のコンテストをきっかけに、空き家になっている実家に
久しぶりに泊まった方もいるんだとか。

空き家のネガティブなイメージから、
「古カワイイ」という視点の切り替えは見事ですね。

個人的には、「元レコード専門店」に1票。(^^;


【増え続ける“古いけどカワイイ空き家”の再発見!「第2回空き家フォトコンテスト」開催
 6月1日から8月31日まで、作品の募集を開始】

 全国的に増加している空き家を適正に管理し、新たな利活用を推進している空き家管理士の資格制度を運営する【一般社団法人空き家管理士協会(所在地:東京都港区、代表理事:山下 裕二)】は、古いけどカワイイ空き家のある風景を撮影したオンラインフォトコンテストを開催いたします。

 ■応募要項
応募資格 : 日本国内にお住いの方ならどなたでも応募できます
(※中学生以下は保護者の了解を得てください)
募集期間 : 2018年6月1日〜2018年8月31日
オンライン投票は2018年9月30日までとなります。
結果発表 : 2018年10月中旬
大賞 1作品 全国共通百貨店商品券(5万円分)
入賞 3作品 全国共通百貨店商品券(1万円分)
その他特別賞 数点
応募方法 : ・応募専用フォームよりご応募ください。
・作品はデジタルカメラ(スマートフォン・携帯電話も含む)で
撮影してください。
・JPEG・PNG・GIF形式の画像データで応募してください。
・100万画素以上で、画像の容量は5MB程度としてください。
通信環境が安定していない場合、
エラーが発生することがあります。
主催 : 一般社団法人空き家管理士協会
協賛 : 空き家管理舎パートナーズ、東京アーキテクトスクール
応募フォーム: https://www.akiyakanrishi.org/photos/apply/

 ■フォトコンテスト開催の背景
「空き家対策特別措置法」が全面施行されて3年がたちますが、これまでのネガティブなイメージを持たれることが多かった「空き家」に「古いけどカワイイ建物」という視点で光を当てていきます。歴史を刻んだ建物にはお金では買えない価値があります。そんな古いけどカワイイ「古カワイイ」空き家がもっと活躍できる場所を提供します。

 ■今回のフォトコンテストの特長
「空き家」をキーワードとして空き家そのものの写真だけでなく、空き家を含めた街の風景や景観などをスマホやカメラで撮影し、コンテストサイトにアップしていただきます。
コンテストサイト上ではSNSで“いいね”するように一般の皆さんにオンライン投票していただくことが出来ます。
前回の撮影者の中には「このフォトコンテストをきっかけに空き家になっている実家に久しぶりに帰って泊まりました。」という方や「改めて自分の住んでいる地域に空き家が多いのを知って驚いた」、「いろんなタイプの空き家があることに驚いた」などの感想をいただきました。

 ■今後の展開
今後、定期的に開催することで全国に点在する空き家のイメージアップを図るとともに、全国で取り組まれている空き家バンクへの登録や「空き家をカフェにリノベーション」や「空き家をゲストハウスにリノベーション」、「空き家を民泊に」などの空き家の利活用の推進に少しでも役立てることが出来ればと考えています。
(5月29日 Sankei Biz)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2018年05月28日

静岡県司法書士会の定時総会

静岡県司法書士会の定時総会で、パネルディスカッションが行われたそうです。
司法書士の現状を未来を語ったとのこと。

私が出席する中でも、総会で基調講演を実施する団体はいくつかありますが、
土地家屋調査士会ではイメージ湧かない・・・

議事進行がとってもスムーズなんでしょうね。(^^;

総会という人が集まる場で未来を語る。
いい取り組みですね。


【司法書士の現状、未来を討論 浜松で県総会】

 静岡県司法書士会の定時総会が26日、浜松市内のホテルで開かれ、司法書士の現状と未来を考えるパネル討論が行われた。

 日本司法書士会連合会の小沢吉徳副会長は、今後進むとみられる裁判のIT化を「最大のチャンス。司法書士はIT、法律の両面からサポートできる存在になれる」と述べた。高齢者支援などについて語った成年後見センター「リーガルサポート」の西川浩之専務理事は「『専門職後見人』から後見の専門職への転換」を訴え、法律的な支援だけでなく本人との意思疎通などを通じた「広い意味のサポートが重要になる」と強調した。

 県司法書士会の杉山陽一会長は相続や登記の手続きを「財産を次につなぎ、家族の幸せにつなげる活動」とし、親身な対応で信頼を得ることにより「他の仕事も任せてもらえるようになる」と話した。3人は10年後の展望についても語り、「多くの法改正があり、チャンスはいくらでもある」「他人に負けない分野を持ってほしい」と若手の司法書士にアドバイスした。
(5月27日 静岡新聞SBS)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180527-00000010-at_s-l22


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年05月25日

やっぱり、義務化なの?

自民党の特命委員会が、所有者不明土地の活用を提言したそうです。

所有者不明の土地利用を円滑に進めるため、
 ・相続時の登記を義務化
 ・所有者に土地の利用や管理責任を課す
ことなどを検討すべきという内容。

相続登記を義務化して、どこまで実効性があるんでしょうね。
遺産分割協議を強制する?
誰かが戸籍一式を揃えて、法定相続割合を押し付ける?

今国会には、行政が使用権を設定できる特措法が提出されています。
これの延長で、所有と管理を切り分ければ済む話だと思うんですけどねぇ。

信託がそうですもんね。


【「所有者不明土地」自民党特命委が政府に提言 土地利用円滑化へ相続時の登記義務化を明記】

 菅義偉官房長官は24日、自民党の「所有者不明土地などに関する特命委員会」の野田毅委員長らと首相官邸で面会し、所有者が分からない土地の活用に向けた提言を受け取った。菅氏は「非常に重大な問題で、公共事業や社会プロジェクトを進めるために政府もしっかりやっていく」と意欲を示した。

 提言は相続後の未登記などを原因として所有者不明の土地が急増し、公共事業の用地買収などの際、所有者探しに時間と費用が必要になっていると指摘した。所有者不明の土地利用を円滑に進めるため、相続時の登記を義務化することや、所有者に土地の適切利用や管理責任を課すことなどを検討すべきと明記した。

 特命委員会の後藤茂之衆院議員は面会後、今回の提言について記者団に「(政府が6月にまとめる経済財政運営の指針)『骨太方針』に検討課題などを書き込み、次期通常国会に出せる法案は出したい」と話した。

 所有者不明土地の問題をめぐっては、最長10年間の使用権を設定し、公園などの公益性がある事業に活用できるようにする特別措置法案がすでに今国会に提出されている。
(5月24日 産経新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180524-00000556-san-pol


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年05月23日

「室内寒冷暴露の健康影響」

昨日、大阪府不動産コンサルティング協会の社員総会が開催されました。

記念講演のテーマは、「室内寒冷暴露の健康影響
 〜寒い家に住むと健康が損なわれるか?〜」。
講師は、奈良県立医科大学の佐伯圭吾教授です。

人口動態統計によると、冬の死亡数は夏より20%くらい多いそうです。

死因別に見ると、ガンには季節要因がなく、
心疾患や脳卒中は、冬の死亡数が1.5〜2倍位に上がっちゃう。

これらの発症リスク要因の一つが、血圧であることはご承知の通り。

では、室温と血圧との相関はというと・・・

24℃の部屋にいるグループと、14℃の部屋にいるグループ。
就寝中の血圧はどちらもほぼ同じなのに、
活動中の血圧は、寒い部屋の方が高いんだって。

つまり、夜中に起きて寒いトイレに行くと、血圧が急上昇するってことね。

住環境としては、室内は暖かく、
また、家の中での温度差を無くすのがいいですね。

自分がトイレに座って息絶えている姿って、想像したくない・・・(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年05月22日

セカイホテル

空き家+民泊の新しい形「セカイホテル」。
改めて全体像を拝見すると、いろいろな工夫がちりばめられていますね。

地元からも、「セカイホテルはちゃんと対応してくれる。」
「共存していけたらいい」と好評価。

でも、別媒体によると、スタート当時は相当ご苦労なさったようです。

「もうこの町を歩けないと思うぐらい反対されていた。」・・・(^^;

3回ほど説明会を繰り返して徐々に理解を得、
今では毎朝ご近所さんが集まる集会所のようなスペースになっているんだって。

もっといろいろお伺いしたいですね。
私たちの勉強会にオファーしてみましょうか?(^^;


【客室は空き家、街中がホテル 大阪・此花の特区】

 来月施行の住宅宿泊事業法(民泊新法)で民泊が全国で解禁される。住民とのトラブルも懸念されるが、特区として二年前に解禁された大阪市の此花(このはな)区では、民泊を生かしたまちづくりが注目されている。点在する空き家を客室として再生し、宿泊客を地元の飲食店や銭湯に誘導する試み。通常のホテルにあるフロントや客室、飲食店などの機能を街全体で分担する考え方だ。

 此花区で昨年六月から民泊を運営する「セカイホテル」。一キロ四方に点在する空き家や長屋の空き部屋を買い取り、客室に改装した。現在は十軒(計五十床)を特区民泊や簡易宿泊所として運営する。

 フロントは最寄りのJR西九条駅近くの居酒屋を改装して作った。十軒分のチェックインや鍵の受け渡しなどを、ここでまとめて行う。大阪市の特区民泊ではフロントの設置は義務付けられていないが、セカイホテルは「顔の見える」フロントを置くことで、住民や客の不安を和らげようとしている。

 さらに地元の飲食店三店や銭湯と提携し、客が朝食や入浴に利用できるサービスを付けた。料金はセカイホテルが各店に支払う仕組みで、店側からは「地元に貢献してくれる」と好評だ。標準的な宿泊料金は四人家族で一泊二万円程度。

セカイホテルの施設

 西九条駅は大阪駅から四分、テーマパーク「ユニバーサル・スタジオ・ジャパン(USJ)」があるユニバーサルシティ駅から五分の好立地。にもかかわらず、長屋や一軒家が密集し、広い道路に面していないなどの理由で建て替えができない物件が多く、空き家の増加が問題となっている。

 「空き家を放置しながら、次々に新しいホテルを建てることに疑問を感じていた」と運営責任者の山岡啓一朗さん(28)。もともと大阪市内で語学学校を経営していたが、空き家を活用する事業を模索し、不動産会社などと共同でセカイホテルを創設した。

 当初は地元の反発もあった。付近で違法民泊の騒音などが問題となっていたためだ。そのため毎月一回の住民説明会で要望を聞き、さらに苦情などに二十四時間対応する電話窓口を設けた。西九条連合振興町会会長の野中孝一郎さん(72)は「今もトラブルに過敏な住民はいるが、セカイホテルはちゃんと対応してくれる。空き家を改修することで問題にも歯止めをかけられる。共存していけたら」と理解を示す。

 住民の協力を得て、外国人宿泊客を地域の餅つき行事に参加させるなど新しい旅の楽しみ方も考えた。山岡さんは「日本人の日常は外国人には非日常。街中に泊まることで、ホテルで過ごすとは違う体験をしてほしい」と話している。
(5月19日 中日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2018年05月21日

民泊テロ・・・

大田区内の警視庁5署と民泊運営会社とが、
テロ情報を共有する覚書を締結したそうです。

東京オリンピックに向けて、「官民一体」のテロ防止ですね。

民泊はホテルなどの宿泊施設よりも身分証明などがユルいため、
テロリストの潜伏や危険物の保管などに悪用される事を危惧。

覚書では、民泊運営会社が、宿泊者の身元確認をすることや、
不審な荷物を通報することなどが規定されているとのこと。

警視庁公安部も、民泊オーナーに対して通報を呼びかけているんだとか。

民泊を始めるってことは、これら全てを背負うってこと。
安易に手を出すジャンルじゃないですよね。


【”民泊テロ事件”を防ぐ!全国初 警察と民泊業者が連携強化】

全国初 警察と民泊業者の覚書締結

マンションや自宅などの空き家に旅行者などを有料で宿泊させる民泊。
通常のホテルや旅館よりも価格が安いため、訪日する外国人を中心に人気が高まっている。
ホテルなどの宿泊施設の運営に比べ比較的誰でも営業できるため、今後も民泊の増加が見込まれている。

しかし、都内では民泊が犯罪に使用された事件が発生しているほか、今年2月には大阪市で、民泊の部屋などで20代の日本人女性が切断遺体で見つかるという事件も起きている。

また、ホテルなどの宿泊施設を借りるよりも身分証の提示などが徹底されていない事から、民泊はテロリストの潜伏先や危険物の保管場所などに悪用される恐れがあると指摘されている。

このため、民泊で起きるテロや事件を防ごうと東京・大田区内の警視庁5署(池上署、大森署、田園調布署、蒲田署、東京空港署)が、今月15日に民間の民泊運営会社「MDI」(本社・東京中央区)とテロ情報の共有に関する覚書を締結した。

覚書では民泊運営会社「MDI」が、宿泊者の身元確認をすることや、不審な荷物を発見した際には、警視庁に通報することなどが規定され、今後警視庁と協力してテロ防止を進めるとしている。
締結式では池上警察署の舘川紀之署長が、「民泊をテロリストの出撃拠点にさせないためには、民間企業や区民から情報提供を受けるなど、警察との連携を強化していきたい」と語った。

警視庁公安部も注意喚起を呼びかけ

また、同じく警視庁の公安部も民泊がテロリストに利用されるのを防ぐため、運営するオーナーに対して、宿泊者名簿の作成や、外国人旅行者にはパスポートの提示などを求め、これらを拒否するような不審な宿泊客が来た場合は、すぐに通報してもらえるよう呼びかけている。

実際に警視庁公安部の訪問を受けたオーナーは「何か問題があった時だけでなく、日ごろから細かいところで気付くことがあれば警視庁に連絡していきたいと思う。」と話している。

警察だけでなく「官民一体」となったテロへの対応

17年以上逃走を続けていたオウム真理教元信者が2012年6月に東京・蒲田で逮捕されたのは、漫画喫茶の店員からの通報であった。

「似ている男がいる」と通報を受けた捜査員がすぐに駆け付け、元信者は店内で逮捕された。当時、警視庁は積極的に情報を公開し、社会の関心を高め、市民から情報を集める捜査手法を取っていた。

それが功を奏し17年以上逃走を続けていたオウム真理教元信者の逮捕につながった。警視庁は同様に2020年に向けて警察だけでなく、民間事業所、都民などが「官民一体」となり、テロを許さない街作りとなることを目指している。

警視庁の幹部は「どこに潜んでいるかわからないテロリストを警察官だけで見つけ出すのは正直難しい。しかし、普段から民間事業者や都民の方々と連絡をとり、不審な人物が訪れた時は、すぐに警察に連絡をもらえる体制を作っておくことが大切だ」と話している。

2020年東京オリンピックに向けて、警視庁の取り組みが成功するかどうかは、周囲の人たちにどれだけ「テロに対する意識」をもってもらえるかにかかっている。
(5月19日 FNN PRIME)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180519-00010004-fnnprimev-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年05月18日

佐賀の民泊・・・

たまたま、九州の話題が続きますが・・・
住宅宿泊事業法の申請件数が、佐賀県で5件しかないそうです。

佐賀県内の外国人延べ宿泊者数は、2017年で前年比51%増の38万人。
これは全国3位の伸長率だって。

それでも、ホテルの稼働率にはまだ余裕があるんでしょうか。

「県内は空き部屋や空き家の所有で困っているようではない」、
「改装など費用に見合う利益が出るのかを不安視しているのでは」だって・・・

サガプライズとかロマンシング佐賀とか、面白い取り組みをなさっているのに、
この温度差は寂しい気がしますね。


【6月15日解禁 民泊狒位覘疇阿鈍く 佐賀県内、申請5件 採算面で慎重】

 一般住宅に有料で客を泊める「民泊」新法(住宅宿泊事業法)が6月15日から始まる。3カ月前から事前申請の受け付けが始まったが、佐賀県内の申請数は5件(5月8日時点)で、宿泊施設が不足する都市部や有名観光地に比べると少ない。採算面の不安が強いようで、県内では地域振興の面からの活用も考えられる。

 2017年度の訪日外国人は約2977万人。東京や大阪などのホテルの客室稼働率は80%を超え、宿泊施設の不足が顕著だ。

 民泊新法は、2020年東京五輪・パラリンピックに向けた訪日外国人旅行客の宿泊施設確保策の一つとして民泊の基本的なルールを定めた。認可ではなく、家主は都道府県などに届け出れば、年間180日を上限に民泊営業が可能になる。

 解禁日からのスムーズな営業につなげようと、営業を希望する家主らの事前申請受け付けが3月15日から始まった。

 県生活衛生課によると、今月8日時点で県内の申請数は5件。内訳は佐賀市4件と小城市1件で、一般住宅とアパートが申請した。福岡県では10件ほどだが、他県は佐賀と同じように少ないという。

 鹿島市浜町で民泊事業のモデル実験を行った佐賀大学理工学部都市工学科の三島伸雄教授は民泊の申請数について「仏壇がある、倉庫として使っているなど、県内は空き部屋や空き家の所有で困っているようではない」とし、「改装など受け入れ環境の整備費用に見合う利益が出るのかを不安視しているのでは」と分析する。

 佐賀県内は2017年の外国人延べ宿泊者数が前年比51・9%増の38万人で、全国3位の伸長率。県観光課は民泊について、「宿泊施設の選択肢が増える」点を期待。同課は「宿泊施設が少ない地域では、農業民泊など地域づくりの一環として活用することも考えられる」と話す。

 一方、生活環境悪化に対する住民の不安から、区域制限など独自の規制条例を施行している自治体もあるが、県内では現在、同様の条例は定めていない。

 また、県旅館ホテル生活衛生同業組合は昨年12月、旅館・ホテル業界との競争環境の同一化や厳しい安全基準などを訴え、県に対し、民泊の適正なルールづくりを求めた。

 県はごみや騒音、交通渋滞など住民の生活に影響があれば制限をかけるとし、「自由経済の観点から、既存の宿泊施設の客室稼働率低下を理由に制限はできない」と説明し、「既存の宿泊施設の動向を注視していく」としている。
(5月18日 佐賀新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180518-03218558-saga-l41


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2018年05月16日

九州で54戸・・・_| ̄|○

先月、住宅セーフティネット制度の普及率について触れましたが、
西日本新聞さんは九州に対して厳しいご指摘。(^^;

九州7県での登録が54件で、うち、50件は鹿児島県・・・_| ̄|○

補助金が少なすぎるとか、面積要件が厳しいとか、いろいろハードルはありますが、
やはりある程度の集約化と効率化は必要なんでしょうね。

8月中旬頃から、居住支援法人への補助の第二次公募が始まるようですよ。
力のある方は、ぜひ。


【「入居断らない賃貸」登録わずか700戸 単身高齢者向け 国の新制度の問題点、識者が指摘】

入居を断らない賃貸住宅の登録戸数

 単身の高齢者らが賃貸住宅に入りやすくするため、国が昨年10月から始めた空き家の登録制度で、九州で登録された住居がわずか54戸にとどまることが分かった。佐賀、長崎、大分、宮崎の4県はゼロ。全国でも約700戸で、2020年度末で17万5千戸という国が掲げた目標にはほど遠い。識者は、家主に経済的メリットが少ない制度の問題点を指摘する。

 制度は改正住宅セーフティーネット法に基づき、高齢者や低所得者、障害者など「住宅確保要配慮者」が入居を希望した場合に、家主が断らない住宅を自治体に登録してもらう仕組み。孤独死や家賃滞納への懸念から断られやすい人の住まい確保と、各地で増える空き家の有効活用を狙った。

「そもそも改修費は古い住居用としては少なすぎる」
 登録した家主は改修工事で200万円、家賃に月4万円までの補助を受けられる。ただ補助は自治体が実施する場合に限り、国も一部を負担する決まり。19年度までは改修費のみ国が単独でも補助するが、全国の自治体で本年度補助を予定するのは家賃、改修費それぞれ30ほどと低調だ。福岡県の不動産関係者は「そもそも改修費は古い住居用としては少なすぎる」。登録物件の面積を25平方メートル以上としていることも、狭小住宅が多い都市部では登録の壁になっているという。

 北九州市や札幌市では低所得者向け共同住宅で多数が犠牲になる火災が相次いだ。生活困窮者の支援に取り組むNPO法人抱樸(ほうぼく)(北九州市)の奥田知志理事長は「国が本気で支援に取り組むなら自治体任せにせず予算を付けるべきだ」と訴える。

 過去にも「要配慮者」向けの民間賃貸住宅への改修費補助はあったが、成果は乏しかった。神戸大大学院の平山洋介教授(住宅政策)は「民間活用には限界がある。今後、単身高齢者が増えることを踏まえ、地域によっては公営住宅の新設を積極的に考えていい」と提案する。
(5月16日 西日本新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180516-00010005-nishinpc-soci


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2018年05月15日

地銀が遺言代用信託に取り組む理由

地銀に限らず、銀行が遺言代用信託に熱心ですね。
信託協会によると、平成28年度で約1.5万件の受託があったんだとか。

その理由の一つが、流出防止。

フィデリティ退職・投資教育研究所によると、親が地銀に持っていた預金は、
相続を機に約6割が他行へ流出・・・_| ̄|○

一方、子が同一金融機関に口座を持つ場合は、
資金がとどまる比率が約20ポイント高いんだって。

信託なら、子とつながりが持てるし、あわよくば口座も開いてもらえる。
「まさに、求めていたものだ」って・・・(^^;

ゴールが明確で、そこにたどり着くためのツールという位置付けなら、
間違いなく定着しますね。

これは、われわれ不動産隣接業種も同じ。
いかにして子とつながるかは目下の課題ですね。


【縁の切れ目をつなぎ留め、50兆円の相続市場で地銀が大手と連携】

今年130万人、2年後は140万人−。高齢化社会日本の毎年の死亡者数は、銀行にとっては長く付き合った顧客の喪失を意味する。資金流出を食い止めようと、地方銀行では顧客資産を次世代に引き継ぐ「遺言代用信託」の提供が急増している。

遺言代用信託は、信託銀行などに財産を託すことで速やかに配偶者や子どもに財産分与する仕組みで、年金のように定期的に一定額を渡すことも可能。信託協会によると、09年に年間13件だった新規受託は、昨年約1万5000件に増加。累計では15万件の利用がある。

茨城県の筑波銀行は昨年、みずほフィナンシャルグループ傘下のみずほ信託銀行と提携して遺言代用信託の取り扱いを始めた。個人預金残高の6割以上が60歳以上の顧客という同行にとって、高齢者との接点強化や被相続人囲い込みは急務。導入後は予想以上の反響があり、契約者との相談実績は100件程度となった。

低金利環境から、地銀の過半数で顧客向けサービス業務による利益がマイナスとなる中、資金流出の食い止めは喫緊の課題となっている。フィデリティ退職・投資教育研究所が2017年にまとめた調査によると、推計相続市場は約50兆円。地銀では相続対象の約6割に上る資金が他行などに流出している。

フィッチ・レーティングス・ジャパンの西沢かおりアナリストは、地銀は金利ビジネスからの脱却を目指す中で、「相続ビジネスを生き残りを懸けた重要分野とみている」と述べた。高齢化の加速で需要増が見込め、また手数料ビジネス移行への一助となるという。

資金流出

フィデリティ退職・投資教育研究所の野尻哲史所長は、資金流出の防止には相続発生前に家族が同一金融機関の口座を持つことが有効だとみている。同研究所によると、相続人と被相続人が同じ都道府県に住んでいながら同一金融機関に口座を持たない割合は約3割。同一金融機関に口座を持つ場合は相続の際に資金が同じ銀行にとどまる比率が約20ポイント高いとの結果が出ている。

遺言代用信託では、被相続人に同銀行に受取口座を開いてもらうことから、相続発生時に家族と接点を持つことが可能となる。筑波銀行営業企画部の金田尚志調査役は、今後の課題は、相続発生時に「財産の有効活用をどれだけ提案できるかだ」と述べた。

地銀の顧客

今年7月に遺言代用信託の取り扱いを始める三重銀行では、都会への資金流出防止策を探す過程でみずほ信託から商品の提案を受けた。特徴は、地銀ブランドで販売でき、顧客の預金を地銀に残したまま運用ができるという点。同行営業企画部の脇内一仁課長代理は、「まさに、求めていたものだ」と採用に踏み切った。

これまでの遺言代用信託では、地銀は大手信託銀行の商品を代理店として販売するのが一般的だった。契約成立後は顧客の資金を大手に移し運用を任せるため、相続人は大手銀と連絡を取る形となる。脇内氏は「地銀の預金としては流出してしまい、後の情報が入ってこない」点で踏み切れなかったという。みずほが昨年発売した商品は、受取人にも地銀で新たに口座を作ってもらうため相続発生時に自らの顧客として接点を持てる。

開発したみずほ信託にとってもメリットは大きい。同行執行役員信託フロンティア開発部長の森下充弘氏は、「日々、顧客と接しているのは地銀であり、その力を借りることで遺言代用信託についても顧客が理解を深め利用をすることができる」と述べ、地銀のネットワーク力とみずほ信託の専門性を生かした「ウィンウィンの関係」が築けているとの見方を示した。

西沢アナリストは、今の地銀には独自に商品を開発する余力は少ないと述べた上で、大手銀も地銀も利ざやを稼げなくなる中、互いの力を利用して効率化を模索する動きがみずほのような商品への需要として表れているとコメントした。全国に100行以上ある地銀のうち、信託免許を持つのは20行程度。免許のない地銀は大手信託の商品を代理店販売する形をとっている。

今年4月から全国銀行協会長となった藤原弘治みずほ銀行頭取は、地域金融機関とメガバンクは今後、顧客ニーズの変化に対応するために提携を進める必要があるとの見方を示していた。
(5月15日 Bloomberg)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180515-35200001-bloom_st-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人