2018年08月

2018年08月31日

SG阪神いきかた研究会

実はこのたび、西宮でSG(スタディ・グループ)を立ち上げました。

その名も、「SG阪神いきかた研究会」。

スタディ・グループとは、
「CFPR認定者が中核となり、
 会員が居住⼜は勤務する地域において、
 協会会員⼜はFPに関⼼のある有志を集め、
 継続的かつ定期的にFPに関連する分野について勉強会を開催する、
 協会が承認したグループ。」(FP協会HPより)
・・・長っ!(^^;

要は、FP向けだけど、一般の方も参加できる勉強会ってこと。

なぜこれを立ち上げようとしたかって?
よくぞ聞いてくださいました。(^^;

FP協会の新会員の方々のお話を聞いていると、
「定年を機にFPを取得したが、その活かし方がわからない。」
という方が多かったんです。

名刺は作ってみたけど、ご近所に配るのは気が引けるし、
かと言って外に打って出るパワーもない・・・

そこで、知識の深耕と仲間作りの場を提供しようと思ったわけです。

それらの方々のストライクゾーンであろう介護・葬儀・相続を学び、
地域の方々の「いきかた」に寄り添う身近な相談者を目指していただきます。

勉強会を1時間、その後座談会(?)を30分のイメージ。
他の参加者の前職の仕事内容を知ることで、話題の引き出しも増えるかな、と。

「終活」ではなく「いきかた」。
それを自分事として語れる知識と人脈を、ここで培ってください。

            記

日 時:平成30年9月12日(水) 10:00〜11:30
場 所:西宮市民会館(西宮市六湛寺町10番11号 阪神西宮駅徒歩1分)
テーマ:「老老介護の現実」 
講 師:CFP 横林清子 氏 
申 請:ライフ 1単位
参加費:1000円 
概 要:成年後見に取り組んでいらっしゃる講師が目の当たりにした
    老老介護の現実をお話しいただきます。

土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年08月29日

「家賃管理の専門会社が語るトラブル現場の実状」

昨日、SGお初天神の勉強会を開催しました。

テーマは、「家賃管理の専門会社が語るトラブル現場の実状」。
講師は、エー・ピー・エス株式会社の平井正彦さん。
日々、「厄介な」入居者と対峙してらっしゃるご経験をお話いただきました。

賃貸経営におけるオーナーのリスクは、
 1 空室
 2 賃料の値下がり
 3 賃料の滞納
 4 経営コストの変動
 5 大地震や津波などの災害
 6 所有物件自体の値下がり
 7 事業承継
 8 入居者のモラル低下
 ・・・などなど。

これらのうち、入居者に依存するのが3と8。
家主が毅然とした対応をしないと、負のスパイラルに・・・

氏曰く、ここ5年くらいで入居者の質が変わってきたとのこと。
以前は経済面(滞納など)のトラブルが多かったのに対して、
今は精神面(クレーマー、他の入居者に迷惑行為)が増えているんだって。

家賃の滞納やクレーム行為があると、キャッシュフローが毀損します。
でも、それ以上にダメージを受けるのが、家主の心。
心が壊れて、家主一家が不幸になっちゃったケースも・・・_| ̄|○

当然、最後は弁護士マターなんですけど、
早期の見極めのためにも、専門の管理会社に任せるのは有効ですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年08月27日

「捨てる街」・・・

「捨てる街」・・・
ショッキングなネーミングですね。

資産価値が落ちにくく、利便性に優れていると言えば駅近マンション。

でも、コンパクトシティの流れに乗れれば、
郊外の戸建でも可能性があるって話。

その絶対的な条件は、各自治体の「活かす街」に指定されること。
逆に、災害が予想される区域などは「捨てる街」にされちゃう恐れが・・・

ハザードマップや都市計画などをちゃんと調べて、
ババを引かないようにしてくださいね。


【将来必ず荒廃する「捨てる街」の選ばれ方】

「自分の家を持ち、その畳の上で死ぬ」──かつて日本人の多くはそんな往生をしていたかもしれない。しかし時代が変われば「終の棲家」も変わる。どこで暮らせば、安らぎを得ることができるのか。老後にふさわしい住居を検証した。

■「駅から徒歩7分以内」の需要が上昇中

 都心の駅近マンションと郊外の一戸建て。老後に安心して暮らすには、前者に住むのが手堅い選択だとされてきた。その理由は「トク(資産価値が落ちにくい)」であり、「ラク(利便性に優れている)」であるからだ。

 不動産コンサルタント・長嶋修氏は、「リタイアしたら都心マンションから郊外や田舎の一戸建てに引っ越し、第二の人生を謳歌する例はごく少数です」と語る。

 「一方、定年退職した高齢者世代が、郊外の一戸建てから都心の駅近マンションに移住するケースは多い。それだけでなく、駅から離れた一戸建てを売り、同じ駅から距離の近いマンションに住み替えすることも珍しくありません。駅近マンションであれば車の運転は不要。足腰が弱くなっても移動しやすく、介護される場合でも介護者が足を運びやすい。また子育てが終わって子どもが独立すると、広すぎる一軒家が必要なくなることも理由の1つです」(長嶋氏)

 「ラク」だけではなく「トク」においても、今後、駅近マンションの需要は高まりそうだ。2017年の地価公示において、住宅地で全国ナンバーワンの下落率を記録したのは千葉県の柏市大室地区の8.5%だった。しかしその柏市の駅近物件は、上昇トレンドにある。

 「これは柏市に限ったことではなく、広尾や元麻布などの超高級住宅街を除く一般的な住宅街では、駅近需要が高まる傾向が強くなっていくでしょう。物件検索サイトでは、5年前、賃貸でも持ち家でも検索の90%が『駅から徒歩10分以内』でした。それが今は90%が『駅から7分以内』。空き家の増加が示すように、需給の関係が崩れていて、どんどんニーズがきびしくなっています」(同)

■「活かす街」の区域内に入れるか? 

 では、すべての郊外一戸建てが「トク」でも「ラク」でもないかと言えば、そんなことはない。鍵を握るのが、「街のコンパクト化」だ。

 これから本格的な人口減少が始まる日本では、地方だけでなく、都心でも持続不可能な地域・限界集落が生まれる可能性が指摘されている。自治体は限られた場所に人口を集約し、行政のコストを減らしていかなければ、存続していけない。

 それを受けて2014年、都市再生特別措置法が改正され、「立地適正化計画」が進められるようになった。各自治体が集中的に税金を投入してインフラ整備していくエリア、つまり「活かす街」を指定できるようになった。「都市機能誘導区域」には、医療・福祉施設、子育て施設、学校、役所、商業施設などを集約。さらにその周囲の「居住誘導区域」に住民が住むように働きかける。現在、約350の自治体で進行中だ。

 「人口約3万4000人の埼玉県入間郡毛呂山町は、作成中の立地適正化計画で『都市機能誘導区域では公示地価上昇10%以上を目指す』と宣言しています。居住区域に住宅を誘導して投資を集中させる計画で、こうした枠内の一戸建てであるなら、高齢者にとっても快適居住性が高いものになるはずです」(同)

■ハザードマップを必ず確認すること

 逆に言えば、指定から漏れた地域は「捨てる街」になる。ごみ収集などの行政サービスが低下し、空き家が増え、ただただ荒廃していくかもしれない。未来の居住誘導区域を、どう見分ければいいか。

 「浸水可能性があるような災害が予想される区域は、おそらくはずされるので、ハザードマップを必ず確認すること。また市町村役場の都市計画課などで、都市構想や計画を調べたり、地域住民に聞き込みしたりすると、概要がある程度理解できます」

 今後、少子高齢化が進めば、各自治体間で人口の奪い合いが始まる。立地適正化計画を遂行してコンパクトシティを実現させたり、子育て支援施策を充実させて定期的な人口流入のある自治体が郊外でも生まれるだろう。一方、行政サービスが悪く、人口を減らす都心の自治体も出てくるはずだ。都心か郊外か。一戸建てかマンションか。その二項対立ばかりにとらわれず、ラクに暮らせる自治体を選ぶ目線も必要だ。
(8月25日 プレジデントオンライン)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180825-00025944-president-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年08月24日

「土地家屋調査士って知ってる?」

日調連が、「土地家屋調査士PR動画コンテスト」を開催するようです。

応募資格は、学生。
一番知ってほしい対象者ですね。

PR動画を作ることで、土地家屋調査士のことを詳しく調べてくれる。
素晴らしい戦略ですね。

      記

テ ー マ  「土地家屋調査士って知ってる?」

表  彰  最優秀賞(1作品)10万円、優秀賞(3作品)5万円

応募資格  学生(大学生、専門学校生、高校生)

応募作品  動画は30秒以内、データサイズは200MB以内、
      形式はmp4、mov、wmv、aviいずれか、
      ラストクレジットに出品者情報(メンバーの氏名など)を掲載

応募方法  エントリーシート同封の上、DVDやUSBメモリを事務局へ郵送

応募締切  平成30年10月23日(火)必着

提 出 先  日本土地家屋調査士会連合会「PR動画コンテスト」事務局
      〒101-0061 東京都千代田区神田三崎町1-2-10 土地家屋調査士会館5F

土地家屋調査士って知ってる?


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年08月23日

住民票除票の保存期間

住民票除票の保存期間が検討されているようです。
→「住民基本台帳制度等のあり方に関する研究会

よくわからないけど、除票の保存期間を延ばすのではなく、
戸籍の附票に生年月日と住民票コードを転記するってことのようですね。

コストがかからずに、目的を果たせるなら大歓迎です。(^^;


【住民票の保存期間、5年→150年間に 総務省が方針】

 総務省の有識者研究会は22日、引っ越しや死亡などで抹消された住民票の保存期間を、現行の5年間から、戸籍と同じ150年間とする報告書をまとめた。所有者不明の土地の増加を受け、持ち主を見つけやすくする狙い。同省は関連法の改正案を来年の通常国会に提出する。

 国内の所有者不明地は、一昨年の時点で九州より広い約410万ヘクタールもあると推計されている。不動産登記簿上の持ち主が、記載された住所から引っ越していて現住所が分からなかったり、相続登記をしていなかったりする場合が多い。

 そこで「除票」と呼ばれる抹消された住民票の保存期間を戸籍と同じ150年間とし、持ち主を見つけやすくする。保存期間が長くなるため、除票の写しを第三者が不正に取得した場合の罰則を強化することなども検討する。

 所有者不明地は、資産価値が低く、管理費や固定資産税の負担を避けて放置されるケースが多いとされる。公共事業での用地買収が進まない一因で、政府は対策を検討してきた。
(8月22日 朝日新聞デジタル)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180822-00000075-asahi-pol


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年08月22日

「耐震基準適合証明書等を利用した中古住宅流通」

昨日、大阪府不動産コンサルティング協会の研修会がありました。

テーマは、「耐震基準適合証明書等を利用した中古住宅流通」。
講師は、一般社団法人木造住宅耐震普及協会の川口忠志さん。

耐震基準適合証明や安心R住宅などの新制度について、
中古住宅を流通させやすくなる視点から解説いただきました。

中古住宅の流通戸数は、
2015年に17.1万戸だったのが、2025年には34万戸予測。

中古を買いやすくなるいろいろな制度が拡充されつつありますが、
その中で、FP的視点で面白いのをひとつシェアしますね。

中古木造住宅を買う際、住宅ローン減税の対象は築20年のものまで。

でも、次のいずれかをクリアすれば、20年超えでも減税の対象になります。
A.既存住宅瑕疵保険に加入(H25年から追加)
B.耐震基準適合証明書
C.既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)

BやCは、お金を払って検査や工事をする必要がありますが、
Aなら保険契約のプロセスの中で同様の検査をしてくれるわけです。

だから、築古の物件でも、仲介業者がちゃんとAを提案してくれれば、
住宅ローン減税が受けられる可能性があるってこと。

知ってるのと知らないのとでは大違いですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年08月20日

指定文化財が行方不明

国や都道府県指定文化財の行方がわからなくなっているようです。

国、都道府県合わせて298件が行方不明。
うち2件は国宝だって・・・_| ̄|○

盗難が58件で、残りは個人の事情。
所有者の死去86件、転居72件・・・

いざ相続や引っ越しがスタートしてしまえば、
いちいち確認してられないですもんね。

相続対策として財産の棚卸をおすすめしていますが、
価値あるモノの目録も一緒に作っておく方がいいですね。


【文化財298件が不明 所有者死去・転居など追い切れず】

 国や都道府県が文化財に指定した美術工芸品が相次いで散逸している。国などへの取材では、計約2万件余のうち、少なくとも298件の所在がわからない。所有者の死去や転居、売却などの際に届けられず、行政が追いきれていない。全件を追跡調査したところ、今年に入り、大量に所在不明が判明した県もある。

 国宝・重要文化財の散逸が社会問題化したのを受け、文化庁は2013年に初めて全件を調査。以来続けており、所在不明は今年6月現在で147件(うち国宝2件)。

 47都道府県の指定文化財について取材した結果、26都道県で151件が所在不明だった。栃木県52件、静岡県22件、山形県15件などが多かった。足尾銅山鉱毒事件を追及した田中正造の墨跡(ぼくせき、栃木県)は個人が所有していたが、相続を重ねるうちになくなっていた。江戸後期の画家・渡辺崋山が松尾芭蕉の俳句を称賛した俳画(山形県)など、著名人ゆかりのものも多い。

 所在不明298件の中には盗難が58件(重文28件、都道県指定30件)あり、寺社の被害が目立つ。残る240件は9割が個人所有だ。理由は所有者の死去86件、転居72件、売却29件などで、種別では刀剣が133件と半数を超える。文化庁美術学芸課の担当者は「愛好家の需要も大きく、売買されやすい」と話す。
(8月18日 朝日新聞デジタル)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180818-00000003-asahi-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年08月17日

度会県!(^^;

度会県」が復活するようです。
ネット限定ですが・・・

「度会」は「わたらい」と読みます。

津市の一部、松阪市、尾鷲市などを管轄していましたが、
明治9年に合併して現在の三重県に。

ここで起こった「伊勢暴動」などが引き金となって、
地租改正による税率が3%から2.5%に引き下げられたんですよね。

8/20に度会県の公式HPが公開され、
県民登録した人には「電子県民証」が交付されるんだって。

面白い取り組みですね。


【ネット上に「度会県」復活 明治初期、三重県の前身 SNSで魅力発信 三重】

 三重県は15日、明治初期の県南部に5年間ほど置かれた「度会県」を、インターネット上に復活させると発表した。架空の度会県民を募集し、インターネットの会員制交流サイトなどで県南部の情報発信に取り組んでもらう。廃校舎の有効活用や空き家の再生といった“現実世界”での活動も呼び掛ける予定。20日に度会県の公式ホームページ(HP)を公開する。

 県によると、度会県は明治4年に廃藩置県で誕生。津市の一部や松阪市、尾鷲市など現在の17市町を管内としていた。明治9年に北勢や伊賀地域で構成する安濃津県と合併し、現在の三重県となった。

 度会県復活の目的は、移住や定住などとは異なる形で地域の人らと関わる「関係人口」の増加。関係人口の増加を目指す総務省の補助事業として採用されたため、約700万円の予算は全額が国費で賄われる。

 県南部の振興策を検討していた県職員が「度会県」という名称に着目したことがきっかけ。「度会県という聞き慣れない名称を使えば、県外の人にも興味を持ってもらえるのでは」と考えたという。

 度会県民として登録した人に「電子県民証」を交付し、県南部の観光地などを紹介するメールを定期的に配信する。度会県民にはフェイスブックなどを使って県南部の魅力発信に協力してもらう。

 度会県民が地域の課題解決に協力する「度会県民参加型プロジェクト」も企画。第一弾として、8月25、26日に尾鷲市立九鬼小でフィールドワークを開き、廃校舎を活用するアイデアを出し合う。

 ミカンの栽培や伝統行事の手伝いなどに参加してもらうことも検討している。10月13日には、度会県民同士が交流を深める「度会県民の集い」を県の首都圏営業拠点「三重テラス」(東京)で開く。

 県は年度内にも500人を度会県民として登録することを目標に掲げる。度会県の復活を企画した県南部地域活性化推進課の担当者は「多くの人が県南部と関わりを持てば地域が元気になるはず」と話している。

 度会県の公式HP(https://wataraiken.com/)から登録する。同時にフェイスブックに公式ページを設ける。問い合わせは同課=電話059(224)2192=へ。
(8月16日 伊勢新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180816-00001015-isenp-l24


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年08月16日

不動産コンサルティングフォーラム2018

不動産コンサルティングフォーラム2018の詳細が決まりました。

今回の大テーマは、「信託」。

大阪府不動産コンサルティング協会では、財産管理や承継の手法の一つとして
早くから信託について研究・実践を行ってきました。

日本で唯一の不動産信託会社を設立し、数多くの古民家再生事業などを
手掛けています。

今回は、その集大成として、信託の活用法や事例などをご紹介します。

どっぷり信託漬けの一日です。
お時間よければ、ぜひおいでくださいね。


180920forum


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 06:21|この記事のURLComments(0)家族信託 

2018年08月08日

分譲マンションの所有者不明問題

分譲マンションの所有者不明問題。
あまりクローズアップされませんが、着実に広がっています。

なぜクローズアップされないか?
戸建の場合は、お隣さんや通学路の危険が表面化しやすく、
また、文句は行政に言いますよね。

分譲マンションの場合は、あくまでも専有部分の話であって、
文句は管理組合(あるいは管理会社)に言います。

行政は民事に介入しませんし、
その苦情がデータとしてカウントされることもありません。

でも、高経年の自主管理マンションでは特に、
爆弾を抱えているのが現実。

不動産の所有制度の議論には、
区分所有制度も一緒に検討しなければなりませんね。


【所有者不明の空き家問題、マンションでも深刻に】
(8月5日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 11:28|この記事のURLComments(0)空き家