2018年10月

2018年10月31日

入札予定価格「マイナス」・・・_| ̄|○

深谷市の市有地が、一般競争入札に出されたようです。

予定価格は、マイナス1340万円・・・_| ̄|○

敷地内の体育館の解体が条件ですが、
解体費用が土地の評価額を上回っちゃうみたい。

価格が上がらずにマイナスで落札されると、
土地は無償譲渡されて、マイナス分は市が負担するんだって。

それでも、ここに住宅が6戸建つと、
10年間で固定資産税など約1700万円の税収が見込めるんだとか。

なんだか、とんでもない時代に突入しちゃってますね。
空き家の処分は、1日も早くご決断なさる方がいいですね。


【市有地の入札予定価格「マイナス1340万円」】

 埼玉県深谷市は30日、旧中瀬小学校の体育館が残る同市中瀬の市有地(約1506平方メートル)について、体育館の解体を条件に売却する一般競争入札を12月26日に実施すると発表した。予定価格は、「マイナス1340万6000円」。解体費用が土地評価額を大きく上回ることから、県内の自治体では初めて予定価格をマイナスとした。落札金額がマイナスの場合、無償譲渡契約になり、マイナス分を市が負担する。

 同体育館は築40年。1984年に小学校が統廃合されてからは、地域の施設として利用されていたが、老朽化に伴い2010年に閉鎖された。15年と17年に、体育館の利用を条件に土地とともに売却する入札を、予定価格1782万1000円で行ったが、参加がなく不調に終わった。

 今回、マイナス入札に踏み切ったのは、公共施設の適正配置を急ぐ市の方針。売却にあたって「専用住宅または共同住宅」の用途制限を設け、民間に速やかに住宅を建ててもらうことを目指す。

 市の試算では、この土地に分譲住宅が6戸建つと、10年間に、固定資産税と住民税で計約1700万円の税収が見込めるという。

 同市の小島進市長は「人口減に伴い、これからは『公共施設の空き家問題』も起きてくる。(使わない施設の売却が)1年早ければその分、固定資産税も増えるので、(入札を)進めたい」としている。
(10月31日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年10月30日

ミナミの一等地に・・・

大阪タカシマヤの向かいの元カメラ屋が、
台風21号で崩れたまま放置されているそうです。

記事によると、数年前に店をたたんでその後は空き家。
店主は入院してるとも亡くなったとも・・・

登記名義人とも連絡が取れないんだって。

近隣住民も困っているし、
一方で、欲しい業者はたくさんいるはず。

早く流通に乗ればいいですね。


【なぜ?大阪・ミナミの一等地に“崩れた空き家”そのまま放置】

 台風21号で被害を受け、2か月近く放置されている激しく崩れた状態の2階建ての空き家。驚くのはその場所。大阪・なんばの駅前、高島屋の向かいという一等地なんです。ミナミの玄関口で、なぜ空き家が放置されたままなのか。片づけられるめどは、今も立っていないといいます。

 大阪・なんば。先月、関空が閉鎖された影響で一時は観光客の姿も少なくなりましたが、今ではすっかり以前の姿を取り戻しています。そんな中、なんばの駅前、御堂筋沿いの一角にミナミの玄関口とはとても思えないような光景が。ぼろぼろに崩れた2階建ての空き家が放置されているのです。

 「台風から2か月が過ぎようとしている今も放置されたままです」(大里奈々記者リポート)

 9月、近畿を直撃した台風21号。各地で建物の屋根が吹き飛ばされ、工事現場の足場が崩れるなど大きな被害が出ましたが、この空き家も強風の影響で大きく崩れました。あれから約2か月。歩道のがれきは片づけられましたが、廃墟となった空き家はそのままの状態でした。

 「ここにカメラ売りに来てん、こないだ。カメラ売りに来たら、シャッターが下りてて、あかんなと思って他へ行ったんや」(男性)

 現地で2013年に撮影された画像にはカメラ店が確認できます。近所の人によれば、30年以上前から営業していたということですが、数年前には店をたたみ、その後は空き家の状態だったといいます。

 「早くきれいにしてあげたらいいと思うんですけど」(男性)
 「外国人の旅行者もびっくりするやろなって」(女性)

 大阪市は台風21号の後、この空き家が地域の環境に深刻な影響を及ぼしているとして、撤去するよう所有者に指導・命令できる「特定空き家」に指定。しかし、登記簿を見ても土地や建物の所有者がはっきりせず、それらしき相手とも連絡が取れない状態が続いているといいます。所有者がわからないまま市が強制的に撤去する「略式代執行」という手段もありますが、大阪市は「調査中のためまだ手続きを進められる状態ではない」としています。

 「早く何とかしてほしいと思ってます。不衛生だって言われる方もいるので」(近所の飲食店店長)
 「(カメラ店の店主は)入院してるとも亡くなったとも聞くし、わからない。大阪市も困ってるし、こっちも困ってる。早くきれいにしてほしい」(近所の商店主)

 全国に820万戸以上あるという空き家。その問題の深刻さが地方だけでなく都会の一等地でも露わになっています。
(10月29日 MBSニュース)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181029-00025058-mbsnews-l27


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 08:00|この記事のURLComments(0)空き家 

2018年10月29日

「廃墟マンション」だらけに・・・

最近、分譲マンションに対する警鐘を耳にすることが増えました。

今回の記事タイトルは、「廃墟マンションだらけ」。
ネーミングセンスがすごい・・・(^^;

実は、東京都住宅政策審議会も、平成27年の答申の中で、
 ・東京都でも2020年ごろをピークに人口が減少すること
 ・マンションの高経年化と住人の高齢化という「二つの老い」が進んでいく
ことから、空き住戸の増加や管理組合の機能低下等による
「管理不全」「スラム化」の警鐘を鳴らしています。

以前、私のブログでも拾いましたね。
→「内部崩壊マンション

「2020年マンション大崩壊」なんてバツグンの名付けをした方もいらっしゃる・・・

今回の記事は、国などの対応を求めて締めくくられていますが、
分譲マンションは区分所有(≒共有)ですから、あまり期待できませんよね。

前述の東京都住宅政策審議会の答申でも、
「自助・共助と公助の連携」とハッキリ書かれています。

まずは住民同士のコミュニティを活性化させて、
自助・共助のベースを確立させることを急ぐべきですね。


【日本が「廃墟マンション」だらけになる日 「空き家問題」は都市部に波及する】

 倒壊の危険などがあるとして全国で問題化している空き家だが、今後は都市部のマンションの空き家が深刻になるとの見方が広がっている。

 高度経済成長期に大量に建てられた建物が寿命に近づいているが、なかなか建て替えが進まないためだ。

■子どもたちは親のマンション引き継がず

 適正に管理されていない放置空き家は各地で生じており、ネズミや蚊などの虫が大量に発生したり、景観を壊したり、崩れかかって周辺に危険を及ぼしかねない状況になるなどして、周辺住民に大きな被害を及ぼしている。政府は2015年に「空き家対策特別措置法」を施行し、倒壊の恐れなどがある空き家を「特定空き家」と指定して、自治体が助言や指導を行うほか、建物を壊して、その費用を所有者に請求できるようにした。

 そんな空き家問題は今後、「都市部のマンションが焦点になっていく」(東京都内の不動産関係者)と見られている。マンションは元々、人口の増加や労働者の都市流入に伴い、1970年代ごろから都市部を中心に大量に建設された。その多くが老朽化しているのだが、建て替えがスムーズに進んでいない。実際、全国で約640万戸あるマンションのうち、建て替えられたのはわずか200戸強に過ぎないという。

 建て替えられない理由はいろいろある。一つは建物の老朽化と共に、住民の高齢化も進んでいることだ。高度成長期に30〜40代で購入した世代は今や70〜80代。多くの人は年金生活者で、建て替えの費用など負担できないとされている。

 子どもがそのマンションの部屋を受け継ぐなら建て替えの意欲もわくだろうが、若い世代は親のマンションに住みたがらないケースが多い。高度成長期に建てられたマンションは駅から遠いなど、利便性に劣る物件が少なくないからだ。若い世代は夫婦共働きが多く、生活のためには部屋が狭くても、駅から近いなど利便性の良さが不可欠になっている。

いずれは「倒壊」危機も起こり得る

 一方、大きければ数十、数百世帯・数千人もが暮らすマンションではそもそも、意見をまとめることが簡単ではない。建物を解体したり、建て直したりするには住民の合意が必要だが、普段から管理組合の活動にさえ無関心な人も多い中、意思疎通を図るのは至難の業だ。

 こうして、寿命が来ているのに建て替えもされず、所有者は高齢者施設に行ったり、亡くなったりして後に住む人もなく、空室がどんどん増えて、老朽化していくばかりのマンションが廃虚と化していく可能性は大きい。いずれ倒壊の恐れが出てくれば地域に影響を与える。空き家対策特措法はあるが、この法律は基本的に一戸建てを想定している。「一軒家なら解体するのに数十万〜数百万円で済むだろうが、大きなマンションなら億円単位の多大な費用がかかる。自治体で対応できるレベルを超えている」と多くの不動産関係者は懸念している。

 一朝一夕で解決できる問題ではない。とはいえ、だからこそ、国などには早急な対応が求められている。
(10月28日 J-CASTニュース)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181028-00000001-jct-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年10月25日

「信託を活用した不動産取引・不動産管理の手法」

昨日、SGお初天神の勉強会を開催しました。

テーマは、「信託を活用した不動産取引・不動産管理の手法」。
講師は、サーバントラスト信託株式会社の山中彰朗さん。
信託の歴史・特徴から、不動産取引・管理での事例をお聞かせいただきました。

民事信託(≒家族信託)との最大の違いは、
「受託者が免許を持った業者」であるという点。

たとえば高額とか長期とか責任が重いケースや、複数回実行したいケースでは、
プロに任せる割り切りも必要だと思うんですよね。

たとえば
ー益不動産の売買
 現物不動産を信託して受益権の売買に変えれば、登録免許税等が大幅に下がります。
 でも、民事信託では2棟目はできません。

特定障害者扶養信託
 特別障害者などの生活費を信託する場合、6000万円までは贈与税が非課税です。
 でも、受託者が個人だと、何十年間もの事務を保証できませんよね。

6νの解消
 不動産の共有を、持分の買取りで一本化すると譲渡税がかかります。
 また、持分の暦年贈与は、司法書士費用などでコスト負けすることがあります。
 そこで、持分を信託して、小口化した受益権を110万円以下で暦年贈与します。
 これも、複数人から受託する必要があるし、長期化するので商事信託の出番。

で、最も気になるのが、信託報酬って高いんちゃうん?

信託報酬を決める大きな要素は、月々の手間なんだとか。

つまり、財産額が大きくても、定型業務でシンプルに設計すれば
信託報酬は思ったほど高くならないんですね。

商事信託も、十分に選択肢に入れることができますよ。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年10月24日

「アピールが苦手な士業の先生におくる売り込まない連携集客法」

昨日、志士☆大阪の勉強会に参加させていただきました。

テーマは、「アピールが苦手な士業の先生におくる売り込まない連携集客法」。
講師は、有限会社リウムの穂口大悟さん。

あなただけのオンリーワンメニューのつくり方 」という本が出たばかり。
とっても勢いのあるお方でした。

穂口さんは、もともとはサロンの集客コンサル。
ある日、サロンと士業の共通点に気付いたんだとか。

 ・商品・・・形の無いサービス
 ・顧客・・・ネット上に情報過多
 ・競合・・・ボーダーレスに増える

つまり、競争が起こらないはずがない環境にあるわけですね。

ここで大切なのは、いかに勝つかではなく、いかに争わないか。

まずは、その他大勢から抜け出すためのブランド化が重要。
(作り方はご本 にて)

軸が決まったら、それを発信。

SNS(つながる、ひろがる)やブログ(書けば書くほど情報が蓄積)などから、
メインHP(自分自身を詳しく伝える)へ誘導するという流れ。

シンプルだけど、スゲーわ。

私のHPの手直しをオファーしてみたけど、
「新規しか受けない」だって。残念・・・_| ̄|○


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年10月22日

相続分の無償譲渡は「贈与」

最高裁が、相続分の無償譲渡は「贈与」とする判断を示しました。

母親が自身の相続分を長男に全て無償譲渡したため、
母の死亡時に何ももらえなかった他のきょうだいが遺留分減殺を請求。

具体的な財産ではない相続分の譲渡が贈与に当たるか否かについて、
今回、最高裁は「当たる」と判断しました。

ま、庶民感覚ではそうだと思いますけど・・・

今後、生前贈与した分の遺留分が争われるケースが増えそうですね。

親御さんとしては、お元気なうちにお子様全員の前で想いを伝えておく。
それでもモメそうなら、遺留分相当額を別途現金で手当てしておくべきですね。


【相続分、特定の子に譲渡「他の子も受け取れる」】

 父親の遺産のうち、母親が自分の相続分を特定の子に譲渡して死亡した場合、子の兄弟らが譲渡分の一部を受け取れるかどうかが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第2小法廷(鬼丸かおる裁判長)は19日、「受け取れる」との判断を示した。高齢の母親が、父親の遺産の相続分を受け取らず、同居して世話になる子に譲渡するケースは多く、遺産相続の実務に影響が出る可能性がある。

遺産相続を巡る最高裁判決の概要

 民法は、故人の意思に関係なくすべての子が親の遺産の一定割合を受け取る権利を認めている。訴訟では、死亡した父親の遺産のうち、母親から自身の相続分を生前に譲渡された長男を相手取り、次男らが一部を渡すよう求めた。

 同小法廷は判決で、母親が長男に譲渡した相続分について、「母親からの『生前贈与』にあたる」との初判断を示し、民法上、他の兄弟らも一定割合を受け取る権利があるとした。その上で、譲渡分の一部を渡すよう長男に命じた1、2審判決を支持し、長男の上告を棄却した。
(10月20日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年10月20日

「これだけ高齢者が増えているのに、なぜ高齢者ビジネスで成功する企業が少ないのか?」

昨日、あい・ライフサポートシステムズさんの勉強会に参加してきました。

テーマは、「これだけ高齢者が増えているのに、
      なぜ高齢者ビジネスで成功する企業が少ないのか?」。
講師は、高齢者住宅新聞社の西岡一紀さん。
数多くの取材から得られた事例などをお聞かせいただきました。

高齢者ビジネスが難しい理由の一つが、対象者の広さ。

’齢面
日本人の最高齢記録は117歳ですから、65歳以上が高齢者なら年齢幅は52歳。
10歳の子と62歳の方に同じものが売れるわけない。(^^;

経済面
「新人OL」だったらある程度年収を推定できますが、
高齢者は、生活保護受給者から資産数100億円の富裕層までいらっしゃる。

7鮃面
80歳でエベレストに登る人から、70歳で寝たきりの人まで。

ターゲットをどこに絞るかで、商品企画から販売戦略までまるで違うわけです。

あと、「高齢者」に対するイメージ。
和食が好き、演歌が好き、時代劇が好き、カタカナが苦手・・・

でもね、
・ビートルズ来日から52年 → 今の80代はビートルズ世代
・マクドナルド1号店から47年 → 今の70代はファストフード世代
・Windows95発売から23年 → 今の60代は仕事でPCを使用

われわれ自身が「高齢者」のイメージを変えていかないと、
このギャップは埋まらないですよね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年10月19日

「たかつき・いばらき歴史遺産カード」

高槻市と茨木市の教育委員会が連携して、
たかつき・いばらき歴史遺産カード」の配布をはじめたそうです。

カードは8種類。
そして、期間限定が2種類とコンプリートカードの計11種類。

これ、見たらアカンやつね。

男ってのは、この手のものはコンプリートしないと気が済まない
厄介な生き物ですので・・・(^^;

期間限定カードは12月2日まで。
忙しくなるぞ。(^^;


【マニアくすぐる遺跡カード 高槻、茨木市共同作製】

 ◇城跡など11種 全て回ると特別カードも

 高槻、茨木両市が、双方の地域にある古墳や遺跡などをあしらった「たかつき・いばらき歴史遺産カード」を作製した。カードは全11種類あり、遺跡などを巡るともらえる。自治体の枠組みを超えた取り組みで、両市は「歴史に市の境界はない。カードを集めながら、大人も子どもも歴史を楽しんで学んでほしい」と期待している。(畑本明義)

 大小約500基の三島古墳群は高槻、茨木両市内に主に集中している。戦国時代には、キリシタン大名・高山右近も城主を務めた高槻城や、茨木城などがあり、政治や文化で影響し合ってきた。こうした歴史に着目し、歴史ファンらに二つの市を周遊してもらおうと、企画。今月6日から配布を始めた。

 カードをもらうには、高槻と茨木の遺跡や史跡、博物館など計8か所を見学。遺跡や史跡の写真を撮影し、高槻市の「しろあと歴史館」、茨木市の「文化財資料館」など4施設で写真を見せると受け取ることができる。カードの表面に写真が印刷され、裏面には歴史などの説明が記されている。

 高槻市の新池埴輪はにわ製作遺跡は指定場所の一つで、5世紀半ばから6世紀半ばまで埴輪が作られていた。髷まげやまわしが特徴の「力士の埴輪」が出土した今城塚古墳近くにある今城塚古代歴史館や、高槻城跡も対象となっている。茨木市では、江戸期のキリシタン墓などが発見された「千提寺菱ヶ谷せんだいじひしがたに遺跡」などが指定されている。

 すべての場所を回るとスペシャルカードがもらえる。しろあと歴史館と今城塚古代歴史館の特別展、茨木市立文化財資料館のテーマ展「総持寺」を観覧すれば、さらにカードが手に入る。

 西本幸嗣・しろあと歴史館長は「歴史的に高槻と茨木両市の結びつきは深い。現地を巡ってカードを集め、二つの市の歴史への理解を深めてほしい」と話す。

 両市は第2弾、第3弾ではデザインなどを変更し、2020年度まで続ける。

 問い合わせは、高槻市立しろあと歴史館(072・673・3987)、茨木市立文化財資料館(072・634・3433)へ。

 ◇マンホールやダム 自治体などPRに

 全国各地で、マンホールやダムなどインフラ(社会基盤)の写真や解説を掲載したカードが発行されている。現場に足を運ばないと手に入らないという仕組みが人気を高め、公的機関や自治体などのPRにもつながっている。

 内閣府沖縄総合事務局では、沖縄観光インフラカード、宇宙航空研究開発機構(JAXAジャクサ)は巨大なアンテナの写真を掲載したアンテナカードを発行した。

 下水道広報プラットホームはマンホールカードを作製。2016年4月に岡山市など28自治体で始まったが、18年8月には全国47都道府県の364自治体まで広がった。

 こうしたカードの元祖は07年に国土交通省などが作ったダムカードとされる。府内では、茨木市の安威川ダムでも配布している。

 ダムカードを発行する国交省の担当者は「カードは、パンフレットより持って帰りやすく、親しみを感じやすい。旅行会社がカードを集めるツアーを企画するなど、地域でダムを観光資源として活用する動きも出てきた」と話している。
(10月16日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年10月17日

「法的障害による処理困難不動産の処理方法」

昨日、大阪府不動産コンサルティング協会の研修会に参加しました。

テーマは、「法的障害による処理困難不動産の処理方法」。
講師は、ほなみ法律事務所の中川澄弁護士。

弁護士が関与することによって「塩漬け」が回避できた事例について、
深いところまで実務的にお話しいただきました。

不動産売買が前に進まない典型例として、所有者死亡が挙げられます。
所有者が死亡することで行き詰まるパターンは、次の3つ。
 〜蠡柿茲
 ∩蠡蛙揺毀
 そもそも相続人がいない

こんなのに当たると、売買をあきらめちゃうのが普通なんですが、
弁護士を入れて動かす手もあるってことですね。

,砲弔い討蓮∩阿愎覆泙覆韻譴弌∪儷謀に遺産分割調停を使うんだとか。

話し合いで解決しそうな雰囲気があれば、1年以上続くこともあるそうですが、
無理と判断されれば調停は打ち切られて審判(裁判所が決める)に移行します。

決着が早い可能性もあるわけですね。

△砲弔い董戸籍等を調べても相続人がつかまらない場合、
「不在者財産管理人」の選任を申し立てて、不在者に代わって売却してもらいます。

ここで重要なのは、「不在者」であることの証明。
徹底的に調べた上でないと裁判所は申し立てを受理しないんだとか。

あと、不在者財産管理人には知人の弁護士を推薦して、
安価に受けてもらえる場合もあるんだって。
このあたりの経験値も重要な要素ですね。

は、明らかに相続人がいない場合(全員が相続放棄した場合も含む)。
「相続財産管理人」の選任を申し立てて、売却してもらいます。

長期戦になるため予納金が高額ですが、
高く売れれば返ってくるので、使わない手はないですね。

△鉢は利害関係人から申し立てができますので、
町内会やマンション管理組合などがマイナス排除のために使うだけでなく、
有効活用や開発などプラスの使い方もできる可能性があります。

心強いブレーンをゲットしました。(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年10月16日

神奈川の土地家屋調査士たちの偉業

一度取り上げさせていただいた、「外国人遊歩規程」。
神奈川新聞の記事になったようですよ。

スゲー!

熱意をもって取り組んでらっしゃいましたからねぇ。
感動のフィナーレ」はyoutubeでご覧ください。

ホント、調査士ってバカですよね。
だから大好きなんですけど、何か?(^^;


【明治期の測量標石に光を 小田原などで有志らが調査 保存検討へ】

 明治時代に外国人の行動範囲を定めるために設置された測量標石に光が当てられようとしている。在野で進む調査をもとに、県教育委員会が文化財としての保存を検討。他の開港地に先駆けた取り組みで、関係者は近代化の歩みを伝える歴史資源にすると同時に、関東大震災の影響など多角的な研究の一歩にと期待を寄せている。

 標石は、19世紀末まで横浜近郊で効力を発していた「外国人遊歩規程」にまつわる。外国人が自由に往来できる範囲として定められた開港場からの10里(約40キロ)を正確に測るため、内務省地理寮(現在の国土地理院)が1876(明治9)年3月から約10カ月かけて測量を実施。その際、各測点に約30センチ四方の標石が設置された。

 現在の横浜市保土ケ谷区藤塚町にあった1号点から小田原市早川の60号点までの本点60カ所と補助点8カ所の計68カ所。1辺2〜3キロの三角をつくりながら東西を帯状につないでいる。

 測量史研究家で、英国王立地理学会フェローの上西勝也さん(京都市)によると、特定位置間の距離計測を目的とした三角測量は日本の測量史上初めての試みだったとされる。多くが見通しの良い山頂付近にあり、後の植林で根の下に埋もれたものも少なくない。だが、1世紀以上の時を経て黎明(れいめい)期の足跡を掘り起こしたのは現代の測量士たちだった。

 業務の中で標石を知った県土地家屋調査士会の田村佳章さん(45)ら有志が上西さんと協力。衛星利用測位システム(GPS)など現代の測量技術を活用し、本点27カ所が現存していることを確認した。良好な状態が保たれているものも多いという。

 「当時の技術の高さに驚いた。ほぼ正確に測量されており、ピンポイントで探し当てたときはロマンを感じた」。田村さんは先人の技に感嘆の声を上げる。

 ただ、100年余りの間に、測量技術の進歩だけでは語れない差異も見られた。田村さんは、さらなる研究の必要があるとした上で「西と東でひずみが起きている。関東大震災で、震源に近い方に引っ張られているのではないか」と推察。未発掘の標石が日の目を見ることで、全容解明に近づくと使命感を燃やす。

 県教委は今後、地元市町、専門家と連携し歴史的経緯や文化財的価値を調査する方針。上西さんは「遊歩規程測量では地図は作製されず、証拠として標石が残っているため、現場から移動させずに保存することに意義がある」としている。
(10月15日 カナロコ)


土地家屋調査士 大阪 和田清人