2019年04月

2019年04月27日

空き家は26 万戸増加

総務省が、平成30年住宅・土地統計調査の結果を発表しました。

空き家の数は 846 万戸で、平成 25 年と比べて26 万戸の増加。
空き家率は13.6%で 0.1 ポイント上昇。

空き家数及び空き家率の推移

昨年、野村総研は、1000万戸を超えていると予測していましたが、
皆が除却へ取り組んだ結果でしょうね。

とは言っても、過去最高を更新したのは事実。
引き続き啓発を続けていきますね。


【空き家率13.6%で過去最高、5年で26万戸増】

 総務省は、全国の住宅の総数に占める空き家の割合が13.6%と過去最高だったと発表しました。

 総務省が発表した住宅・土地統計調査によりますと、全国の空き家の数は2013年の前回の調査と比べ26万戸増え、過去最多の846万戸、住宅の総数に占める割合は過去最高の13.6%となりました。空き家のうち50.9%にあたる431万戸が賃貸用ですが、41.1%にあたる347万戸は相続されたものの、住む人がおらず放置されているなど、用途が不明な空き家だということです。

 都道府県別に見ると、空き家率が最も高いのは山梨の21.3%。次いで、和歌山の20.3%、長野が19.5%で、最も低いのは埼玉と沖縄で10.2%です。

 一方で、住宅の総数は前回の調査より179万戸増え、過去最多となっていて、空き家対策が進まない一方で、戸数の多いマンションが新たに建築されていることが浮き彫りとなりました。
(4月26日 TBS News i)
https://headlines.yahoo.co.jp/videonews/jnn?a=20190426-00000069-jnn-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2019年04月23日

栃木県初の略式代執行

栃木県佐野市が、空き家特措法に基づく略式代執行で、
空き家の解体に着手したそうです。

県内第1号だって。

建物は、築130年の木造の工場。
別の報道によると中央部の屋根が崩れ落ちてるんだとか。
https://goo.gl/maps/n1TXUnA84y5TfK5MA

所有者は昨年10月に死亡。
相続放棄されたため、市が面倒をみるハメに・・・

やっぱり、これってどうなんでしょうね。
建てて、使って、使えなくなったらポイって感じ?

お世話になった建物なんだから、
ちゃんと引導を渡してあげてほしいですよね。


【県内初の略式代執行 佐野で空き家取り壊し】

建物の一部が倒壊し、危険な状態にあることから佐野市は19日、所有者のいない空き家を法に基づいて取り壊す 「略式代執行」を県内で初めて行った。解体するのは、金屋仲町にある機屋だったと思われる工場と物置など約126平方メートル。1887年建てられた木造平屋建てで、老朽化によって今年2月に屋根の一部が崩れ落ちた。所有者は亡くなっていて、約124万円の費用を市と国の補助金で負担する。この日は西側の塀が壊され、工事期間は来月20日までの予定。
(4月22日 とちぎテレビ)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190422-00010001-tochitelev-l09


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2019年04月19日

「ガレージハウス賃貸経営」

昨日、大阪府不動産コンサルティング協会の研修会がありました。

テーマは、「ガレージハウス賃貸経営」。
講師は、株式会社プレミアムガレージハウスの佐川公一さん。

実は、ご縁があって、大阪第1号の登記をさせていただいたんです。
今では大阪で4棟11戸に広がっているんだとか。

ガレージハウスとは、1階がガレージ、2階が居住スペースの賃貸物件。
コンセプトは「愛車と暮らす」です。

愛車と暮らしたい人がターゲットだから、
「駅から遠い」とか、「周囲に何もない」などはネックにならないんですね。
むしろ、高速インターに近い方が喜ばれる・・・(^^;

同社のアドバンテージは、軽量鉄骨造。
シャッターの有効幅が4.6mあるので、車を2台入れることができるんです。

もうひとつが、登録会員の数。
全国300戸のガレージハウスに、入居待ちが2800人もいるんだって!

一度入るとなかなか出ないから、空きが出た瞬間に次が決まっちゃう。
オーナーのリスクが小さいですね。

いい道路に付いていることが条件になりますが、
有活の手がなかったオーナーにとっては、新たな選択肢になりますね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年04月18日

空き家の火災

一昨日の夜、十三で火事があったようです。
消防車が34台も出動したんだって。

報道によると、夕方に荷物を全部出して、夜に火が出たんですね。

不始末なのか、不審火なのか。
ゲスなことを勘ぐっちゃいますね・・・(^^;

空き家のまま保有するということは、
これらのリスクも一緒に抱え込むということ。

実は、不動産の使い道って、突き詰めると3つしかないんです。
ー分で使う、他人に貸す、G笋

空き家は、すでに,ないから、△かを決めなければなりません。
先送りにするのはよくないですよ。


【十三で空き家を全焼する火事 大阪・淀川区】

16日夜、大阪市淀川区の空き家が全焼する火事があり、警察が出火の原因を調べています。

16日午後9時過ぎ、淀川区十三東で「向かいの家が燃えている」と消防に通報がありました。

消防車34台が出動し、火は約1時間でほぼ消し止められました。

この火事で木造2階建ての住宅約80平方メートルが全焼し、ビルなど周辺の建物7軒にも燃え移りましたが、けが人はいませんでした。

警察によると、火元の住宅は空き家だったいうことです。

【近所に住む人】「3日間かけて男の人が全部荷物を出して引っ越しをしていて、今日の夕方で全部引き上げた後なんですよ。だからなんで空き家になってるのに、火事になったのかなって」

警察は、不審火の疑いも含め、出火の詳しい原因を調べています。
(4月17日 関西テレビ)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190417-10244201-kantelev-l27


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2019年04月15日

空き家バンクの奨励金

洲本市が、空き家バンクでのマッチングに対して、
所有者と仲介業者に奨励金を出すことに決めたようです。

空き家バンクが伸びない理由のひとつは、
所有者が自分で登録しなければならないこと。

シロートが、重要事項説明書に準ずる内容を書けるわけない・・・

だから、所有者にインセンティブを与えるのはアリだと思います。
欲を言えば、登録代行の制度を作る方がいいんでしょうけどね。

この制度によって所有者が動くのかどうか。
注目していきたいと思います。

ちなみに、洲本市の移住促進サイトの名前は「SUMOTTO」。
こういうセンスは大好き。(^^


【売買契約完了で双方に“奨励金” 兵庫・洲本「空き家バンク」事業に新制度】

 兵庫県洲本市は4月から、空き家所有者と、島外の移住希望者をつなぐ「空き家バンク」事業で新制度を始めた。空き家の売買契約が完了すると、所有者に3万円、仲介業者に2万円の「奨励金」を出す。これまで移住者向けの支援制度が多かったが、所有者向けに拡充することで、バンクへの登録を促す。淡路、南あわじ市は所有者向けの奨励金を設けておらず、島内初の試みとなる。(上田勇紀)

 洲本市は2013年度から空き家バンク事業を開始。空き家所有者が市に登録し、市のホームページで紹介。不動産業者が仲介し、島外の移住希望者とマッチングする。今年3月末までに35件の登録があり、そのうち売買、賃貸を合わせて20件で契約が成立した。海が見える物件などが人気を集めているという。

 ただ、市の調査では、市内には約2千件の空き家が存在する。島外に住まいを移し、既に親が亡くなって空き家になっているケースなどがあり、市への問い合わせは多い。だが、「所有者全員の賛同が得られない」「先祖代々受け継がれた家を売るのは抵抗がある」などを理由に、登録に至らないことも多い。

 少しでも登録を増やそうと、市は4月から「空き家バンク活用促進奨励金」を新設。売買手続き完了時に空き家の所有者に3万円、仲介業者に2万円を出す。このほか、購入者向けに、改修などで対象経費の3分の1を補助する支援策は継続する。洲本市のホームページから専用サイトを見ることができる。

 市内外の希望者と空き家所有者をマッチングする淡路市では、3月末までに36件の登録があり、うち22件で契約が成立。南あわじ市も同様で3月末までに43件登録があり、うち24件で成立した。いずれも補助制度があるが、空き家所有者向けの奨励金は設けていないという。
(4月13日 神戸新聞NEXT)
https://www.sumotto-countrylife.jp/


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2019年04月11日

「あなたにも簡単に書けます。『9マスユイゴン』セミナー」

昨日、新コンセプトの家族葬ホール「ふわり」の
オープニングイベントに参加してきました。

コンテンツの一つが、9マスユイゴン
講師は、塩原匡浩行政書士。東京からお越しいただきました。

日本では、遺言を残している人はわずか10%程度。
サスペンスドラマのドロドロのイメージや、書けば死ぬという迷信などから
拒絶反応を示す方が多いのが実態なんでしょうね。

でも、見方を変えると、遺言は将来の自分への手紙。
死ぬためではなく、生きるために書くんです。

とは言え、いきなり白紙を前にしても、何を書けばいいかわかりませんよね。
そこで、9マスのマンダラを使って、脳内整理と人生の棚卸しを
やってしまおうってのが今回のワーク。

結構書けないもんですね。

どうにかこうにか、私も遺言を書くことができましたが、
白紙だけだったら、絶対に投げ出していただろうなぁ。(^^;

あ、愛人とか婚外子とかの問題ではなく、
子どもが未成年ですから、万が一の相続手続きをスムーズにするためね。

いや、ホントですって!(^^;

とても面白いツールですので、いろいろ企て中です。
時期が来ればお知らせしますね。お楽しみに。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年04月09日

「東京空き家ガイドブック」

東京都が、「東京空き家ガイドブック」を作成したようです。

82ページの超大作。
相談事例が15も載っていて、参考になりますよ。

このガイドブックによると、
「対策したいけど具体的なことはこれから」という方が3割も。

どこで相談すればいいかがわからなければ、
はじめの第一歩を踏み出せませんからねぇ。

相談窓口の周知が課題ですね。


【空き家、相続前に対応策を 東京都がガイドブック】

 東京都は、老朽化による景観悪化や倒壊が懸念される空き家対策として、相続の仕組みや活用方法、相談先などをまとめたガイドブックを作成した。都内の空き家は2013年時点で約82万戸に上り、担当者は「今後も増加が予想される。相続前に対応策を検討してほしい」と話している。

 ガイドブックでは、空き家が問題化しないよう相続前に家をどうするか決めておき、相続時はきちんと登記することをアドバイス。売却や賃貸する際の流れも掲載した。

 また、都が実施した空き家相談事業に寄せられた事例のうち「借地権付きの空き家を売りたい」といった15のケースを紹介した。(共同通信)
(4月9日 沖縄タイムス)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2019年04月06日

北海道あるある

30数年ぶりの北海道。
しかも前回はバスツアーで、人々の生活に触れることもなく・・・

今回、自分でハンドルを握ってみると、いろいろ驚きがありました。

第5位:玄関フード
 フツーに付いているのね。さすが北海道!

第4位:花粉情報
 「花粉情報です。白樺の花粉が・・・」 さすが北海道!

第3位:ホッケの刺身
 干物しか知らなかったよ。美味い!さすが北海道!

第2位:ゴッコ
 ケンミンSHOWにも出たのね。美味い!さすが北海道!

第1位:めふん
 鮭の腎臓の塩辛だって。美味い・・・かな? さすが北海道!

結局食レポかいっ!・・・(^^;
まだまだ知らないことが多いですね。日本は広い。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年04月02日

第3回「相続川柳」

親子で相続を考える会が、第3回「相続川柳」の受賞作品を発表しました。

どれもよくできてますね。
皆さんのセンスの良さに脱帽です。

私が激しく共感したのは・・・

「まだ早い 言ってた父が 認知症」 と、
「先延ばし 今や地権者 105人」。

いや、ホンマに困りますねん・・・(^^;

ぜひ、ご自身の代で決着をつけてあげてくださいね。


【相続川柳の受賞作品を発表 世相を反映してAIや認知症がキーワードに】 

 親子で一緒に相続を考える“きっかけ”を提供している「親子で相続を考える会」(東京)では、気軽に楽しく相続について考えるために募集した第3回「相続川柳」の受賞作品を発表した。

第3回「相続川柳」は2018年11月5日〜2019年2月4日まで作品を募集、期間中の応募総数は2,951句だった。今回は、その中から厳選された最優秀作品(1作品)、優秀作品(5作品)、佳作(10作品)を選出している。

選ばれた作品の多くは、相続で問題となっている「認知症」や「所有者不明の土地」、今のご時世を反映した「AI」や「炎上」などのキーワードを用いて、人々の相続に対する思いや考えが5・7・5の言葉の中に見事に表現されていた。

最優秀作品に選ばれたのは・・・。

『相続は Siriに聞くより 親に聞け』(36歳 男性)

今話題のスマートフォンAIアシスト機能の「Siri」だが、いくら万能でも、相続問題の解決は難しい。今後AIがもっと進化してきたら、そんな時代が来るのかも。

なお、優秀賞、佳作は以下の通り。

【優秀賞】
『まだ早い 言ってた父が 認知症』 (58歳 女性)
『そろそろと 言い出すことが 親の義務』 (58歳 男性 クリーン・ダイ)
『子に譲り 妻と語らう ゆるり旅』 (70歳 男性 たろっち君)
『炎上は やめて相続 「縁」と「情」』 (62歳 女性 ちーま)
『先延ばし 今や地権者 105人』 (72歳 女性 ネコのひげ)

【佳作】
『生前に 聞けば良かった パスワード』 (51歳 女性)
『遺産より 高くつきそう 解体費』 (73歳 男性)
『実家売る 結論が出た 七回忌』 (65歳 男性)
『土地あるが 売れず残され 負の遺産』 (45歳 男性 花 咲耶)
『遺言の 震える文字に 父の愛』 (63歳 女性)
『まだまだが ばたばたになり ごたごたに』 (51歳 女性 ひつじこ)
『相続で 兄弟愛を 再確認』 (35歳 男性 ぬるかん)
『田も山も 今はお荷物 押し付け合い』 (61歳 女性 ばあばデビュー)
『争族で 変わる性格 変えた金』 (55歳 男性 夫婦円満風)
『火種より 愛の種火に する遺産』 (36歳 男性 ミッドフィルダー)
(4月2日  OVO)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年04月01日

「ホテルのように部屋を選ぶだけ」

インドのOYO社が、日本で賃貸サービスを開始したそうです。
ここ、孫正義さんが投資した会社として、頭の片隅にあったんですよね、

仕組みは、OYO社が、物件をサブリースで転貸。
入居希望者は、スマホアプリから申し込めば、すぐに住み始められるワケ。

期限付きの出張などには便利ですね。

長期入居だと割高になるから、一般個人より
法人がターゲットでしょうか。

いずれにせよ、街の業者さんにとっては脅威ですね。


【スマホで賃貸契約!インド発OYOが日本市場に参入するワケ】

「ホテルのように部屋を選ぶだけ」

 インドの宿泊プラットフォーム「OYO」が今春日本でスタートさせる賃貸住宅サービス「OYO LIFE」のキャッチコピーだ。スマホのアプリから申込めばすぐに住み始められる。敷金礼金は不要。1カ月単位で契約できる。1カ月分の家賃と入居時の清掃費だけ出せば、ホテル予約並の気軽さで部屋を借りられるという革新的な賃貸住宅サービスだ。

 OYO LIFEのキャンペーン「いきなり東京0円ライフ」に当選し、現在OYO LIFEの物件で暮らすエンジニアの永尾修一さんは「入居がともかく楽でした」と話す。家具や家電もそろっている。電気・ガス・水道の開通手続きは不要。モバイルルーターが置いてあり、インターネット回線の契約も必要ない。「タオルや食器までありました。改装したてなのか、部屋もとてもきれいでした」。

 このキャンペーンでは1カ月間に限り無料だが、継続して住むことも応相談なのだとか。実際にOYO LIFEを体験して、今後も住み続けたいと思うのか、永尾さんに聞いてみた。

 「今の部屋は継続した場合に必要な家賃が高いので、ここに住み続けるのは難しいですね。ただもう少し安い物件ならば、ありだと思います。一時的に家が欲しい人、異動が多い人間に合うのではないでしょうか」

 新たなコンセプトをひっさげて、日本の賃貸不動産業界に進出したOYOとはどんな企業なのだろうか? 同社は2013年の創業だ。一定以上の品質を担保したホテルにOYOブランドを与え、予約サービスを展開する「OYO ROOMS」を主力サービスとして成長した。インド本国のみならず、中国やイギリスなど世界展開を進めている。米調査会社CBインサイツによると、同社の評価額は現在50億ドルに達している。2017年にはソフトバンク・ビジョン・ファンドも出資している。

 そのOYOが日本上陸にあたり、ホテルではなく賃貸住宅事業を手がけるのは意外だった。どのような狙いがあるのか、OYO日本法人であるOYO TECHNOLOGY & HOSPITALITY JAPANの勝瀬博則CEOに直撃した。

高口(以下、――)なぜホテル事業ではなく、賃貸不動産事業に参入したのでしょうか?

勝瀬 昨年、ソフトバンクグループの会長兼社長の孫正義さんに招かれ、「OYOが日本に上陸したらどうなると思う?」と質問を受けました。私が宿泊予約サイト大手のブッキング・ドットコムの日本・韓国統括や、ホテル宿泊客に無料でスマホを貸し出すhandy Japanの社長だったので、ホテルに詳しいというイメージがあったのでしょう。ホテル事業も成功するだろうとコメントしましたが、別に面白いプランがあると、こちらから賃貸不動産事業についてピッチしました。実は以前からホテルの仕組みを不動産に導入すれば成功するのではと考えていたのです。

 2週間後にまた孫さんから呼ばれたのですが、今度はOYO創業者のリテシュ・アガルワルも同席していました。二人を前にプレゼンをしたのですが、10分もするとリテシュが「まさにOYOが考えていたビジネスだ」と興奮して声をかけてくれました。OYOは自社を「クオリティ・リビング・スペースを作る企業」と定義しており、ホテルのみならず中長期の生活空間も手がける構想を持っているのだ、と。

 実際、インドではOYO Livingという賃貸サービスも展開していました。ただ、日本でOYO LIFEというサービス名とロゴを作ったところ、「クールだ!そのブランド名に統一する」と、インドのサービス名も改名してしまったのですが(笑)

―― OYO LIFEのサービスはどこから発想を得たのでしょうか。

勝瀬 OYO LIFEのビジネスモデルは、不動産の所有者から長期で部屋を借りて、それを短期の居住者に再び貸し出すというもの。つまりはサブリースです。また短期間から居住ができ、家具がそろっていると点ではウィークリーマンション的でもあります。その意味では既存のビジネスモデルと違いはありません。違うのは売り方です。

 私がブッキング・ドットコム時代に学んだのは、オーバーサプライ(供給過剰)のプロダクトを売るのにはインターネットが適しているということです。需要が上回っているものは買い手が探して売買が成立しますが、供給過剰になればどうにかして客を呼び込む必要があります。

 日本の不動産は今、供給過剰の時代を迎えています。相続税対策で次々と新規物件が建てられる一方で、人口減が始まっています。すでに800万軒もの空き家があり、2040年には賃貸住宅の4割が空き家になるとの予測もあります。供給不足の時代から供給過剰の時代に転換したことを認識して、売り方を変える必要があるわけです。

 ブッキング・ドットコムはネットでの簡単な予約とキャンセル料無料を武器にして客を集めました。キャンセルしても無料なので予約の70%はキャンセルされてしまうのですが、集めたお客の母数が膨大なのでそれでも成り立つわけです。アマゾンも顧客目線を徹底して客を集めました。販売しているものはどこでも買えるものですが、それでも客はアマゾンに集まるわけです。

 インターネットは規模の経済です。顧客目線を徹底し、入口のハードルを下げて、顧客を集めなければなりません。OYO LIFEはスマホから簡単に部屋を選べて敷金礼金も不要。それどころか試し住みという3日以内ならクーリングオフできるサービスも用意しました。ともかく入口を広くしなければなりません。携帯電話販売ではキャリア携帯が主流ですが、端末代を分割払いして、最初に支払う金額を安くできている点が大きい。最初に端末購入費を支払わなければならないSIMフリー携帯を買おうという人は多くはいないわけです。

―― 公式サイトには家賃の目安として、マンションタイプ10〜15万円、戸建てタイプ25〜45万円、シェアハウスタイプ4〜6万円とあります。これは一般の相場よりも高く設定されるのでしょうか。

勝瀬 一般の賃貸住宅の家賃と比べると、高いです。ただ通常の引っ越しは初期費用がかかる。家賃12万円の家に1カ月だけ住みたい場合、敷金礼金2カ月ずつに初月の家賃がかかって普通なら60万円が必要ですが、OYO LIFEなら家賃だけで住む。同じ場所に12〜18カ月未満住む場合にはOYO LIFEのほうが、経済合理性が高い計算です。

 住んでみたい場所に1カ月間滞在する。大学生が夏休みや冬休みの帰省中に部屋を解約して家賃を節約する。そうした、今までにないライフスタイルが提案できると考えています。

―― サブリースである以上、まずOYO LIFEが部屋を確保する必要があります。3月中に1000室を確保という目標を掲げられていますが、相当の資金が必要になるのでは?

勝瀬 OYO LIFEは、OYOとヤフーの合弁会社によって運営されますが、80億円の資金を確保しています。ベンチャーとして短期的な利益は狙わない方針ですが、ムダ遣いせずコストをコントロールしていきます。オフィスもこぢんまりとしたシェアオフィスですしね(笑)

(インタビューは新橋のシェアオフィスで行われた。人員拡大中とのことで、オフィスは早くも手狭だった)

―― 暮らし方を変える革命的なサービス、「インド発の黒船」として注目を集めそうです。

勝瀬 私たちに黒船という意識はありません。むしろ日本の不動産業界と協調し、盛り上げていこうという考えです。物件の確保も所有者との直接交渉ではなく、不動産代理店を経由しています。またOYOパートナーズというスキームも進めています。これは不動産代理店に部屋を探しに来た顧客に対し、OYO LIFEを勧めていただくと、代理店に一定額のインセンティブが支払われるという制度です。またOYO LIFEの物件の鍵を不動産代理店に預かってもらい、スマホで契約して代理店で受け取るという方式も進めています。

―― OYO LIFEが提案した新たなライフスタイルが日本に定着した場合、不動産業界の既存プレーヤーが参入することも考えられます。豊富な物件や販売網を持つ企業が相手では厳しい戦いになるのでは?

勝瀬 OYO LIFEのようなサービスが成功するには、3つの条件が必要です。第一に資本力。これについては先に説明しました。第二にITの力。OYOはインドに700人、中国に700人のエンジニアを擁しています。AIエンジニア、データアナリストもそろっています。第三にマーケティングや清掃などを管理するオペレーション能力。この3つを兼ね備えた企業はなかなかいないのではないでしょうか。

【インタビューメモ】
サブリースやウィークリーマンションとビジネスモデルは変わらない。違うのは売り方だ。勝瀬CEOはそう言い切る。徹底的な顧客目線で商品を開発し、顧客を集める。アマゾンやブッキング・ドットコムのように大量の客を集める“場”になるという構想だ。「ホテルのように部屋を選ぶだけ」という新たなスタイルが日本社会に受け入れられるのかが問われることになりそうだ(高口)。
(3月30日 Wedge)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190330-00010000-wedge-sci


土地家屋調査士 大阪 和田清人