2019年09月

2019年09月27日

「もしもの時の孤独死対応」

昨日、フレックス少額短期保険様のセミナーに参加してきました。
内容は、ズバリ孤独死。

株式会社リスクベネフィットの惟村徹氏による「孤独死現場の実状と対応」、
そして株式会社FISの池田栄司氏による「保険の重要性」。

今、孤独死は年間3万人。
一方、火災は年2万件で、それによる死亡が1100人。
つまり、本当に必要なのは火災保険よりも孤独死保険・・・(^^;

人が死亡すると、酵素による自家融解を起こして、体液が流れ出ます。

これがキョーレツに臭うんです。
そりゃそうでしょ。「口に入れるな」というDNAからの指令なんだから。

だから、近隣からの異臭騒ぎで発見されることが多いんですよね。

ここで登場するのが特殊清掃。
次のような流れで作業なさいます。

まず、臭いのもとである体液を除去。
次に、腐乱臭が付いた遺品を処分。ここで半分くらい臭いが消えるんだとか。
その後、状況に応じて、体液が染みた床やクロスを解体・リフォーム。

やっぱり、それなりにお金はかかっちゃうんですよね。

でも、惟村氏曰く、「ちゃんとやれば完全消臭は可能!」
逆に、「臭いは主観ですから・・・」などと逃げる業者は疑った方がいいとも。

当然、孤独死させない対策は重要ですが、
起こってしまった時は時間との戦い。

あらかじめ、特殊清掃業者に心当たりを付けておくことが必要ですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年09月25日

「プロとして知っておきたい相続準備」

昨日、相続トータルコンサルタント勉強会を開催しました。

今回は、年に1〜2回の外部講師。
相続手続き支援センターの米田貴虎さん。
テーマは、「プロとして知っておきたい相続準備」です。

ご自身がかかわった相続が3800件。
また、全国の相続手続き支援センターに寄せられた累計6万件超の相続から、
見落としがちなトラブル事例などをお話しいただきました。

相続の手続きは約105種類。
私が開業したころは60種類と言ってたから、倍増してます。
暗号資産なんて当時はなかったもんね。

だから、相続手続きって、めちゃくちゃ面倒くさい。

たとえば、あなたが今日お亡くなりになったら、奥様は明日から・・・
死亡届を出して、印鑑証明カード・健康保険証・パスポート・運転免許証を返して、
高額療養費・高額介護費・遺族年金を請求して、
遺言書の有無を確認して、相続人を調査して、相続財産を調査して、
自動車と自動車保険の名義変更をして、クレジットカードを解約して、
電話、携帯電話、ケーブルテレビ、フィットネスクラブ、航空会社のマイレージ、
インターネット、IC乗車券、銀行口座、有価証券、生命保険、不動産・・・(^^;

これらの中には、期限があるものや、会費を引き落とされるものもあります。
一人でがんばるのではなく、お金を払って外注するのもひとつの選択肢ですよ。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年09月24日

五輪会場は江東区

東京オリンピック会場となる東京湾埋め立て地の帰属について、
東京地裁は「会場部分は全て江東区」とする判決を出したようです。

競技会場は、「一体として江東区に帰属させるのが相当」という判断。

オリンピック開催まであと300日ちょっと。
争いが一つ解消されたのはいいことですね。


【五輪会場は「江東区に帰属」 人工島の境界巡り東京地裁判決】

 埋め立てによって造られ、住所がない状態が続いている東京湾の人工島「中央防波堤」の帰属を巡り、東京都大田区が江東区との境界の確定を求めた訴訟の判決で、東京地裁は20日、島の一角にある2020年東京五輪・パラリンピックの競技会場は「一体として江東区に帰属させるのが相当」と判断した。都の調停案は、会場の一部は大田区に属するとしていた。

 中央防波堤は約500ヘクタールあり、都が1973年にごみ処分場の埋め立て工事を始めた。江東、大田両区と橋やトンネルで結ばれ、一角にはボートやカヌーの競技場「海の森水上競技場」が整備された。
(9月20日 中日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2019年09月20日

不動産コンサルティングフォーラム2019

昨日、不動産コンサルティングフォーラム2019が開催されました。

今年のテーマは、「不動産コンサルティングと相続」。
5名の登壇者が、事例を中心にお話しくださいました。

何と言っても、ウチのフォーラムがスゴいのは、
登壇者全員、会員で賄えているということ。

人材の厚みがハンパないでしょ?

こんな多士済済な会ですから、いろいろ新ビジネスも
具体化しかけているんです。

とっても刺激的ですよ。
賛助会員の制度もありますので、一度覗いてみてくださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年09月17日

「記憶力が衰えても、司法試験は受かる」

プレジデントの記事は、65歳で司法試験に合格した吉村哲夫さん。
福岡市東区長までお務めになった方です。

58歳のとき、働きながら勉強をスタート。
退職後にはロースクールに入学。見事司法試験を突破なさいました。

曰く、
アウトプットをまず始点において、そのためにどんなインプットが必要なのかを考える。

たとえば、過去問を読んで実際に答案を書く。
で、重要な定義や判例がアウトプットできない部分を、ノートにまとめるんだって。

さすが、ビジネスの最前線を駆け抜けてこられた方ですね。
わかってる部分は持ち歩く必要はない、と。

こうもおっしゃってます。
スタートとゴールを取り違えない。
資格をとることが目標ではなく、資格をとってどうするかが目標のはず。

う〜、ジッとしてられなくなってきた・・・(^^;


【65歳で司法試験合格「丸暗記の勉強法はダメ」】

加齢とともに記憶力は落ちるといわれている。だが脳の可能性は無限大だ。今回、「最高齢」で難関資格に合格した人たちに、その学び方を聞いた。第2回は「65歳で司法試験」の吉村哲夫さんだ――。(全4回)

■ノートは「アウトプットの練習」として使う

 吉村哲夫さん(69歳)は、2014年に同年最高齢の65歳で司法試験に合格。現在は故郷である福岡市内の事務所で働く「新人弁護士」だ。

 1974年に九州大学を卒業後、福岡市職員となり、東区長まで務めた。58歳のときに、吉村さんは2年後に迫った定年後の「第二の人生」を考え始める。余生ではなく、まったく新しいキャリアを歩みたい、一生働ける価値を身に付けたいと考えた吉村さんは弁護士を志し、働きながら勉強をスタート。退職後の11年に京都大学法科大学院(ロースクール)に合格。入学後は、量・質ともに想像以上の勉強量に追われながら、14年に司法試験を突破した。

 吉村さんは、「丸暗記の勉強法では駄目。むしろ、記憶が邪魔をすることもある」という考えにたどり着いたという――。

■記憶力が衰えても、司法試験は受かる

 忘れない勉強法があるなら、私が教えてほしいくらい(笑)。ただ、1つ言いたいことは、「記憶力」にどれだけ意味があるのかということです。

 たしかに記憶力がいいほうが、資格の勉強に都合がよく見えるし、忘れない勉強法が魅力的なことも理解できます。でも本当に大事なのは、記憶力よりも総合的な理解力や判断力でしょう。そして人間の理解力や判断力は、20代、30代、40代と、どんどん高まっていくものだと思います。私は70近いですが、50代の頃よりもいろんな意味で理解力や判断力が身に付いていると実感しています。

 若者に比べて記憶力が衰えていようが、年を重ねて理解力や判断力に優れた人間のほうが、むしろ司法試験のような難関資格の試験には強いともいえるのです。記憶力がよければ医者や弁護士になれるなら、「記憶力のテスト」だけをすればいいはず。でも、実際にはそうではない。試験を受けてみればわかりますが、かえって「記憶力がないほうがいい」くらいです。

 というのは、答えを記憶して書き写しただけの答案では、司法試験ではほとんど点数を取れません。司法試験は、専門の法曹としての法的理解力、判断力を持っているかを測る試験ですから一定の知識を持っていることは当たり前で、ただ知識を問うような問題は出ないのです。

■判断力、理解力を自分で培っていく

 司法試験では、「法的三段論法」にそって、そもそも事案の具体的な問題はなにか、この問題はどう解決すべきかとその法的な根拠を示して、それを事案にあてはめ、結論を出す。その考え方がどれだけできているかが問われます。判例や専門用語の一言一句を覚えておく必要はない。判断力、理解力を自分で培っていく、養成していくこと。目の前にある問題に、どこからどんな根拠を引っ張り出せば結論を導けるのかという訓練をしておくことだと思います。

 社会で実際に仕事を何年もしていると、問題が起きたときその問題の所在がどこにあるのか、どう解決したらいいのか、だんだんわかってきますよね。つまり、判断力、推認力、分析力、応用力……総合的な理解力が求められる。その意味で司法試験は社会経験がある人に向いていると思います。そもそも、弁護士にとって最も必要なのは、この総合的な理解力ですから。

 記憶というとどうインプットするか、という話になりがちです。しかし、インプットしただけでは価値はゼロ。アウトプットをまず始点において、そのためにどんなインプットが必要なのかを考えなければいけません。

 私のノートをほかの人が見ると、情報を書き出していて一見きれいにまとめているので、インプットのために作っていると思われがちなのですが、違います。ノートを作るのはアウトプットの練習のためです。試験前にノートを丁寧に読み返すことはしません。期末試験や司法試験の過去問を読んで実際に答案を書きます。時間がないときは、答案の構成だけを書き、文章は口に出してアウトプットします。そうしたアウトプットの練習をするとき、どうしても重要な定義や判例がアウトプットできない場合に戻る場所が、まとめたノートです。ここはきちんと記憶してないと答案が書けないと思うと、ノートに戻るわけです。

 かく言う私自身も、最初は丸暗記の勉強をしていました。でもそれが多少なりとも通用したのはロースクールに入学するまで。ロースクールには上位の成績で入ったはずなのに、講義で教授に指名されると答えられないし、内容についていけない。周囲の若い学生に後れをとっていると焦りました。自分には、腰痛や緑内障の持病もある……。涙ながらに、何度も福岡に帰ろうかと本気で思いました。

■学生たちとの情報共有、議論が鍵

 ある日、若い学生たちについていけない理由はなんだろうと、実際にある女子学生に話してみた。すると、みんな講義の情報や課題について、SNSで情報共有していたんです。そこで、そういう効率的な勉強ができる環境に飛び込んでいかなければいけないと気づきました。60過ぎてスマホを初めて手にし、ツイッターやラインを始めて、若者と同じ目線で情報交換に勤しみました。

 そして、学生同士でグループをつくり、講義の復習、各人が作った答案の回し読み批評会などを毎日のようにやっていました。議論をすることが何よりもの勉強法でした。まさにアウトプットの訓練です。

 40歳も若い学生たちと仲良くなる秘訣はなにかと聞かれることがあります。一番大切なことは、同級生と同じ23歳の目線になることです。授業でも発言できるように予習を頑張り、授業で手を挙げて積極的に意見をいう、休み時間に隣の学生と議論をする、そうした態度で真剣に取り組んでいると、いつしか「変な爺さん」が「この爺さん結構やるじゃん。勉強会に誘おうか」に変わっていくのです。

 これから資格試験を目指す方にお伝えしたいことは、スタートとゴールを取り違えないことです。資格をとることがゴールつまり目標ではなく、資格をとってどうするかが目標のはずです。私は、同期の弁護士の3倍勉強することを目標にしています。何せ人生残された勉強の時間が若い人ほど多くありません。土日も連休も休まず仕事か勉強をしています。交通事故、刑事、離婚、相続……勉強することは山のようにあります。寿命との勝負ですが、いつか「人の心に寄り添ってくれるいい町弁」といわれるように頑張りたいと思っています。
(9月16日 プレジデントオンライン)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190916-00029783-president-life&p=1


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年09月12日

「賃貸トラブル解決法」

ダメだ・・・全然追いつかない・・・_| ̄|○
金曜日、賃貸住宅フェアに参加してきました。(遅っ!)

いくつか聞かせてもらったセミナーのひとつが、
太田垣章子さんによる「賃貸トラブル解決法」。

賃貸住宅フェアでは13年連続の講演だって。
超カリスマですね。

今回の題材は、入居者の高齢化。

関西では法定更新が多いので、契約時点から情報が書き替わりません。
いざ何かあった場合、連帯保証人はご存命なの?って話・・・(^^;

仮に、入居者が滞納しても、高齢者は強制執行で追い出せない。
つまり、高齢者には滞納させてはいけないというわけです。

危なそうなら、お金のことも含めてしっかりと話し合う。
家賃が生活保護の範囲を超えているなら、万が一に備えて移ってもらうのも一策。

特に、身寄りのない方は、絶対に自分自身で幕引きできません。
毎日、棺桶で寝てるわけじゃないからね。

大家さんとしては、日ごろから、入居者とコミュニケーションを
密にしておくことが重要ですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年09月05日

「介護サービス受ける?受けない? 本当はどうやって暮らしてる?」

昨日、SG阪神いきかた研究会の勉強会を開催しました。

テーマは、「介護サービス受ける?受けない? 本当はどうやって暮らしてる?」
講師は、西宮市マンション管理組合ネットワーク理事長の中野敬偉子さん。

高齢者および障害者のケアマネのご経験から、
ナマナマしいお話をお聞かせいただきました。

人生65年時代と言われたのは昔のこと。
今や、人生90年時代。

これだけ延びると、持ち家を手に入れて「住宅すごろく」を上がり、
そこで人生を終えるという従来の常識が通用しなくなります。

たとえば、3階建て住宅の階段がバリアになり、結局1階だけで暮らしている・・・
要は、「介護」より先に、買い物や掃除などの「生活支援」が必要になるわけ。

つまり今では、コンパクトで利便性のいい家に移ることがゴールなんです。

でも、ここで問題になるのが、高齢者の引っ越し。

戸建だったら民生委員とつながりやすいけど、
新たにマンションに移った人はつながりにくいのが現実。

コミュニティと切り離されて、セルフネグレクトになって、
「あの人が乗ったらエレベーターが臭うよね」で周囲が異変に気付く・・・_| ̄|○

やはり、慣れた家と環境で住み続けられる仕組みが必要なんですね。

フランスには、「ひとつ屋根・ふたつ世代」で住む仕組みがあるんだとか。

部屋が余っている高齢者と、部屋を借りたい学生がNPOに登録。
NPOは、信条・趣味・嗜好を徹底調査してマッチング。
互いに納得すれば、生活ルールを明文化して契約するんだって。

ルールは、たとえば、
・週6日一緒に夕食。夜間在宅。買い物支援付きで賃料無料。
・週1日一緒に夕食。夜間在宅。買い物支援付きで賃料格安。
・部屋だけの提供。TVの時間などのルールのみで賃料割引き。など

いずれも、学生と高齢者は対等な関係。排泄支援はホームヘルパーが行います。
さすが契約社会。(^^;

高齢者と学生にとってのメリットは、
・安心感
・高齢者の承認欲求の充足(「ありがとう」が聞ける)
・学生は家庭的な暮らしができ、対人コミュニケーション力が高まる。

地域や行政にもメリットがあります。
・リフォーム等で地元の工務店に仕事が生まれる
・行政の見守りコストや医療費・介護費の抑制

面白いですね。
もう少し突っ込んで研究したいですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年09月04日

マンションの町会加入

大阪市西区のマンション管理組合が地域の町会に入ったことを、
加入を望まない区分所有者から訴えられたようです。

築30年超のマンション。
高齢化や単身者の増加が目立つようになったため、
平成27年に総会決議を経て町会に加入。

ところが、ある住人が、管理組合を訴えちゃった。
で、大阪地裁は、主張を大筋で認めて、3584円の支払いを命じた・・・_| ̄|○

結局、ゴネ得ですか?

聞いた話ですが、あるマンションが、豪雨の氾濫で孤島になっちゃった。

このマンションは町会に入ってなかったので、行政の救援リストから漏れて、
物資が届けられなかったんだって。

そこで、管理会社がボートを手配して、水や食料を届けてくれた。
めでたしめでたし。
・・・と思っていたら、後日、15万円ほど請求されたんだとか。(^^;

自助・共助・公助
コトが起これば地域のお世話になるんだから、
あまりゴリゴリやらない方がいいんじゃないですか?


【マンションの町会加入、司法の判断は】

マンション管理組合と町会の違い

 住民の高齢化が進み、災害時の安否確認などの対策が急務となった都市部のマンション。この課題に対応しようと、マンションの管理組合が地域の町会(自治会・町内会)に加入したところ、加入を望まない住民との間で訴訟に発展した。大阪地裁は8月、ある理由から町会加入に「待った」をかける判決を言い渡した。何が問題だったのか。取材を進めると管理組合の「限界」が浮き彫りになった。(杉侑里香)

 ■町会加入に反対の声

 判決などによると、舞台は大阪市西区にある総戸数約230戸のマンション。築30年以上となり、65歳以上の住民が80人を超え、高齢化や単身者の増加が目立つようになった。

 「住民の交流が少なくなっている。安否確認など災害時の備えも心配だ」。危機感を募らせた管理組合の理事は平成27年2月、地域の町会に一括加入する考えを総会で住民に明らかにした。(1)町会費(1世帯あたり1カ月300円)は住人が収める組合運営費から拠出(2)清掃や見回りといったボランティア活動を強制しない(3)プライバシーに配慮し町会に住民名簿を提出しない−などと説明した。

 大多数が賛同し、管理組合は同年5月から町会に加入。しかし、住人の女性が「希望していない」「必要性を感じない」と主張した。女性は約2年分の組合運営費が違法に支出されたとして29年10月、組合に損害賠償を求める訴訟を大阪地裁に起こした。上田元和裁判官は今年8月6日の判決で女性の主張を大筋で認め、管理組合側に3584円の支払いを命じた。

 ■任意か強制か

 判決が指摘したのはマンションの管理組合と町会で、目的や法的根拠が大きく異なる点だ。

 管理組合は建物を適切に管理・維持するため、区分所有法上、所有者全員の加入や経費負担を義務づける。これに対し、地域の親睦などを目的とする町会に法的な拘束力はなく、加入や費用の支払いは任意だ。

 管理組合側は、町会加入が良好なコミュニティーの形成につながり「マンションの資産価値の向上につながる」と主張した。上田裁判官はそうした利点を認める一方、「町会の加入や費用支出は管理組合の目的の範囲外であり、無効と言わざるを得ない」と指摘。管理組合としての加入は不適切であり、加入は住民の意思に委ねられるべきと判断した。

 双方とも控訴せず、判決は確定している。

 ■災害多発で重要性高まるも

 町会への加入をめぐる地域やマンション住民のトラブルは、統計こそないものの珍しいケースではない、と指摘するのは、マンションや町会の問題に詳しい「マンションコミュニティ研究会」(東京)代表の廣田信子さんだ。

 「一緒に汗をかくような交流や活動を大事にする町会側に対し、マンション住民側は具体的なメリットや組織の透明性を求める傾向がある」と廣田さん。加入に消極的なマンション住民だけでなく、町会側も面倒さを嫌って加入を拒むなど、新旧の住民間の考えの相違が背景にありそうだ。

 かつては地域活動の中心であった町会だが、近年は組織力の低下が進む。

 日本都市センター(東京)によると、都市部の自治体で住民の町会加入率が「9割以上」と答えた割合は平成12年は5割超だったが、25年は約1割に。担い手不足や役員の高齢化から活動が鈍り、新たな加入者も見込めない−という「負のスパイラル」に陥るケースも見受けられる。

 一方で相次ぐ災害を受け、地域での助け合いの重要性は再認識されつつある。総務省の研究会の調査によると、日ごろから地域付き合いがない人は、災害時の避難先や支援物資の配布などを知らず、うまく避難できなかったり、避難先で住民らと協調できなかったりする事例がみられた。高齢者など災害弱者の支援や情報共有にも、町会をはじめとした地域組織の役割が期待されている。

 廣田さんは「災害が増え高齢化も進む中、地域がつながる必要性は高まっている」と指摘。「形や組織にこだわらず、まずは緩い関係づくりから深めていくことが大切だ」と話した。
(9月3日 産経新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190903-00000591-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年09月02日

固定資産税の過大徴収。原因は・・・

山形県の11市町で、固定資産税の過大徴収が連発したそうです。

原因は、相続登記未了。
相続人代表者に課税したのが原因だって。

いや、ちょっと待て。

地方税法によると、地方団体の長は相続人代表者を指定できるとあります。
地方税法第9条の2
納税者につき相続があつた場合において、その相続人が二人以上あるときは、これらの相続人は、そのうちから被相続人の地方団体の徴収金の賦課徴収に関する書類を受領する代表者を指定することができる。
2 地方団体の長は、前項前段の場合において、すべての相続人又はその相続分のうちに明らかでないものがあり、かつ、相当の期間内に同項後段の届出がないときは、相続人の一人を指定し、その者を同項に規定する代表者とすることができる。

これ、本当にミスなのか?
「相続登記しないアンタが悪い」って言うべきじゃないのか?

何か別の目論見があってのプロパガンダなら、
ミス呼ばわりされた職員たちが気の毒ですよね。


【山形県内で相次ぐ固定資産税過大徴収 遅れる相続登記が原因?「長男が済ませる」思い込みか】

 山形県内の11市町で7月以降、不動産相続に関連して固定資産税を過大に徴収したミスが相次いで発覚した。相続登記未了の土地や家屋などは相続人全員の共有資産として課税する決まりなのに、いずれも相続代表者の個人資産と合算して課税したのが原因だ。背景には資産価値の低下や家族関係の変化で、相続登記が遅れがちになっている実態がありそうだ。(山形総局・岩田裕貴)

山形県内の固定資産税過大請求

 「一昔前は相続代表者の長男がすんなり相続登記を済ませるケースがほとんどだった。そうした思い込みによる運用が続いたのではないか」。過大徴収が発覚した自治体のうち、上山市など複数の市町からこうした見方が浮上している。

 現行の不動産登記法は相続登記を義務付けていないため、過疎地を中心に登記未了の土地や建物は増加傾向にある。「相続代表者が間もなく登記するはず」との前提で徴税事務が行われていたとすれば、今回のようなミスは多発する。

 各自治体による2019年度の固定資産税の過大請求は表の通り。米沢市が7月下旬に初めて公表して以来、8月後半から連日のように課税ミスの発表が続く。

 ほとんどの市町で誤った徴収事務がいつ始まったかは分かっていない。「問題意識を持たず、前例を踏襲していた」(米沢市)というケースが多い。

 総務省は13年度、同様のミスを含む事務処理の注意点について通知を出し、市町村は県を通じて情報提供を受けていた。県は事態を重くみて、各市町村に実態の聞き取りを始めたが、山形市など内部調査中の自治体も多く今後、新たにミスが発覚する可能性もある。

 空き家問題に詳しい明海大不動産学部(千葉県浦安市)の周藤利一教授は「資産価値が低く、売買もできない土地や建物を相続した場合、時間と金をかけて登記するメリットはない。相続制度という徴税事務の前提が崩れ、現実と乖離(かいり)している」と指摘。「相続登記の義務化に加え所有者の戸籍、死亡情報などを一元的に管理するシステム整備が必要だ」と提言する。
(8月31日 河北新報)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190831-00000014-khks-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人