2021年02月

2021年02月26日

遺産相続経験者226人に聞く「みんなの相続」

弁護士相談ポータルサイト「遺産相続弁護士相談広場」が、
遺産を受け取った経験のある方へアンケートを実施したようです。

この手の調査、大枠は知ってることでも、
細部についてのナマの声が貴重ですよね。

全国の30〜69歳以下の男女226人からの回答によると、

・自宅・宅地を相続したのは44.2%。
 →意外に少ないという印象ですね。

・相続した財産額は、
 100〜500万円:29.2%
 500〜1000万円:19.9%
 1000〜3000万円:23.0%
 →今後この分布がどうなっていくのかが気になります。

・相続手続きで大変だったことは、
 手続きの多さ・複雑さ:74.3%
 金融資産の手続き:40.7%
 不動産の手続き:35.4%
 家族との話し合い:26.5%
 判断・決定する時間不足:19.4%
 →2割の方が「時間が足りない」とお感じなんですね。

にもかかわらず・・・
・自身の相続に向けての準備は、
 何も準備していない:67.2%・・・_| ̄|○

ま、そんなもんですね・・・(^^;


【遺産相続で大変に感じるのは「手続きの多さ・複雑さ」 経験者226人対象に遺産相続弁護士相談広場が調査実施】

株式会社Agoora(本社:東京都杉並区、代表取締役社長:阿部 智生)が運営する弁護士相談ポータルサイト『遺産相続弁護士相談広場』( https://www.souzokuhiroba.com/ )では、遺産相続で財産を相続した経験のある30〜60代の方251人(うち有効回答者 226人)を対象にアンケート調査を実施し、設問ごとに集計した結果がまとまりましたので、お知らせします。

詳細URL: https://www.souzokuhiroba.com/column/2021succession-questionnaire.html

■調査概要

目的:遺産相続弁護士相談広場のサイト利用者に対して、より適切な対応が
   可能になるよう、遺産相続経験者の実態および将来の相続に向けた
   意識を把握するための情報源の抽出

実施:遺産相続弁護士相談広場 編集部

回答方法:Webアンケート調査

調査日時:2021年2月1日〜2月5日

調査対象・回答者数:
[予備調査]全国の30〜69歳以下の男女計1,000人
[本調査]遺産相続で財産を受け取った経験のある方 226人(男性 153人 女性 73人)/251人

アンケート調査の結果、遺産相続を経験した方の半数は、その手続きを大変なものと感じており、その原因は「多岐にわたる遺産相続の手続きの多さ・複雑さ」にあることがわかりました。一方、相続発生前から事前準備を行う方は全体の3割程度、相続を弁護士に相談する方は全体の1割未満に留まりました。

遺産相続は、誰にでもいつかは訪れるものであるにも関わらず、その手続きに向けて計画的な対応が行われていない現状が明らかになりました。

【2021年 遺産相続アンケート調査 トピックス】

■遺産相続で多いのは「現金・預貯金」「不動産」「有価証券」の相続

遺産相続で相続したものはどれですか?
遺産相続で相続したものはどれですか?

相続した人全体に対して現金・預貯金は8割以上、自宅・宅地は4割以上のケースで発生しており、他の種類の財産に比べ群を抜いていた。

■相続する金額は1,000万円未満が約6割。3,000万円超の相続は約6人に1人

相続した財産の金額・評価額を教えてください
相続した財産の金額・評価額を教えてください

遺産相続で受け取った財産の金額として、最も多かった価格帯は、「100万円〜500万円未満」(29.2%)。1,000万円未満に収まるケースが6割を超えることがわかった。

また、3,000万円を超える莫大な遺産を相続している方は16.3%、約6人に1人が3,000万円以上の相続をしている計算となる。

■遺言書と同程度の支持を集めるエンディングノート

「自分の相続に向けて準備していること」について「遺言書の準備」「エンディングノートの作成」が7.08%で同率となった。自分の意思を遺す気軽な方法として、エンディングノートが支持を集めている様子がうかがえた。

■相続経験者の半数が「相続は大変だった」と実感。特に大変なのは「手続きの多さ・煩雑さ」

相続の手続きで大変だったことはなんですか?
相続の手続きで大変だったことはなんですか?

相続手続きを終えての実感として、全回答者226人のちょうど半数にあたる113人が、「とても大変だった」「やや大変だった」を選択した。具体的にどんなところが大変だったかを質問したところ、「手続きの多さ・煩雑さ」が他の項目と大きな差をつけてトップとなった。

■相続発生前に相続対策を行う人は、全体の約3割

回答者が遺産を相続する前に、被相続人との間でなにかしらの相続対策を行っていた方は約3割程度だった。また、回答者に今後来る自身の遺産相続に向けた準備について質問したところ、67.26%が「なにも準備をしていない」と回答。なにかしらの準備を行っている方の割合は32.74%に留まった。これらの結果から、世代を超えて「相続発生前に相続対策を行う人は全体の3割程度」であることがわかった。

■相続の相談相手では「誰にも相談しなかった」が最多

相続の相談先についての質問では「誰にも相談しなかった」と回答した方は75名(33.19%)と最多。多くの方が、複雑な相続手続きを自力で行っている実態が現れた。

■相続を弁護士に相談した人は全体の約1割。うち4人に3人は弁護士の仕事に満足

相続の相談先として「弁護士」をあげた方は22名(9.73%)、回答者全体の約1割程度に留まった。一方で、弁護士に相談した人の4分の3が「相談して良かった」と考えており、その理由としては特に「(相続手続き全体が)スムーズだった」という意見が多く見られた。
(2月24日 @Press)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年02月22日

「開き家(あきや)」作り

シャンプーハットてつじさんが取り組んでいる空き家再生。
ラジオでチラッと聞いたことはあったんですが・・・

綾部市の築60年の空き家をご自身で購入。
で、解体や草刈りなどに、「お金を取って」参加してもらう形。

京都・綾部に100万円で家買いました〜リアルあつ森〜

曰く、「完成までの過程のリターンこそ、クラファンの本質」。
まさに、「みんなで体験」を売ってらっしゃる。

目指すのは、様々な人が出入りして自由に使える家「開き家(あきや)」。
変化する家、完成がない家で「アヤベダファミリア」・・・(^^;

夢のある空き家再生ですね。


【「リアルあつ森」を実現!?…シャンプーハットてつじが京都・綾部の空き家再生プロジェクトの先に思い描くこと】

先日、シャンプーハットてつじさんが、自身が主宰する空き家再生プロジェクトのため、京都府・綾部市にある築60年の空き家を100万円で購入。空き家を改装し、様々な人が出入りして自由に使える家「開き家(あきや)」作りを目指すクラウドファンディング(以下「クラファン」)を行っています(3月31日まで)。

今までも、「ラーメン鉢作り」「米からの日本酒作り」など数々のクラファンを行ってきたてつじさんですが、今回はどのような思いでプロジェクトを立ち上げているのでしょうか?ご本人にインタビューを行いました。

青島ほなみ(以下「青島」):今回の「空き家再生」クラファンを立ち上げたきっかけはなんだったのでしょうか?

シャンプーハットてつじ(以下「てつじ」):「サードプレイス」といって、家でも職場でもない心地よい場所を作って、皆さんに使ってもらいたいんです。ただ、「僕が作るので自由に使っていいですよ〜」と言っても、縁もゆかりもない家に人は集まってこないと思うんですよね。クラファンのリターンで改装DIYや探索イベントに参加してもらい、この家とのご縁を作ってもらえたらと思いプロジェクトを立ち上げました。

青島:職場でも自宅でもない居場所「サードプレイス」って、最近よく耳にしますよね。どうして作ろうと思われたんですか?

てつじ:今までクラファンを通じて、色んな分野の人と縁ができたりギブ&テイクの関係ができていくのが面白かったんです。ビジネスで目の前のお金を取るんではなく、関わった人それぞれの強味・スキルを活かしてもらって、僕にはできないことをしてもらえたらもっと新しいことが生まれると思うんです。

これまでに行った日本酒作りのプロジェクトでも、面白い人とたくさん出会えました。ただ、お酒だから子どもや学生とは交流できなかったんですよね。なので今回は老若男女関係なく、誰にとっても身近な「家」を使ってもっと面白いことできないかな、と思ったのがきっかけです。

青島:だから、これから改装する余地のある空き家にしたんですね。ではなぜ、都市部から離れた京都府・綾部市を選んだのですか?

てつじ:テレビ取材に行ったのがきっかけで、綾部市にある「竹松うどん店」という店と仲良くなったんです。私も「宮田麺児」というつけ麺屋をプロデュースしているので、麺屋繋がりなんですよね。そこから縁があり、綾部市にある保育園の資金集めクラファンをお手伝いしたり、市民の方と交流する機会が増えたんです。そんな綾部市でなにかやりたい、と思った時にちょうど良い家があって、やるしかないと思ったんです。

青島:そんな繋がりがあったんですね。これまでも様々なプロジェクトを立ち上げてきたてつじさんですが、クラファンを行う上でなにかこだわりはあるんですか?

てつじ:一般的にクラファンのリターンでは「モノ」を売ることが多いのですが、僕は「モノを売る過程」を売っています。完成までの過程のリターンこそ、クラファンの本質だと思っています。

僕が一番最初に立ちあげたプロジェクトでは、支援して頂いた方に、できあがった商品をリターンとして送らせてもらっただけだったんです。そこで気付いたのが、「作る過程を売った方が良い」ということでした。それに気付いて、その次に行った「米からの日本酒作り」プロジェクトでは田植えや稲刈り体験をするリターンを作って、面白さに気付きました。

青島:今回はどのようなリターンを用意されているんですか?

今回のリターンは「人に集まってもらう」ことを意識しました。囲炉裏やテーブル、縁側を造ったり、壁紙を貼ったり。家にまつわる工程をリターン支援者と行っていけたらと思っています。このようなリターンに参加してもらうことで共通の思い出、物語を作りたいんです。そんな思いで、「リアルあつ森」というタイトルを掲げています!

青島:2020年9月からスタートした「空き家再生」プロジェクト。完成まで、あとどれくらいなんでしょうか?

てつじ:参加してくれる皆さんのスキルで、より良いものに更新し続けたいという思いがあり、完成はないと思っています。ただ、どれくらい作業が終わったかといわれるとまだまだです!まもなくキッチンが入り、囲炉裏が完成するので「子ども食堂」が春にできそうです。

青島:地域創生も視野に入れられてるということで、「子ども食堂」はぴったりの使い道ですね!これからどんな家になるのかとっても楽しみです!

今回の空き家再生プロジェクトは、1000円から支援可能。DIY体験や自然を満喫できるリターンが盛りだくさんです。現在、綾部探索メンバーを募集中とのこと。皆さんも「リアルあつ森」を感じに、是非参加してみてはいかがでしょうか?
(2月21日 まいどなニュース)
https://news.yahoo.co.jp/articles/93bd86fc58c86ee9a135b5b360c8bbb22bc2976a


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 07:58|この記事のURLComments(0)空き家 

2021年02月19日

「コロナ禍における地価動向と不動産マーケット」

昨日、大阪府不動産コンサルティング協会の研修会を開催しました。

テーマは、「コロナ禍における地価動向と不動産マーケット」。
講師は、不動産鑑定士の深澤俊男さん。
大阪都心商業地の今とこれからをお話しいただきました。

令和3年の公示地価の発表がまだなので、
昨年9月発表の令和2年地価調査によると、商業地は・・・
 ・全国平均では、5年ぶりに下落に転じた。
 ・三大都市圏では、東京圏・大阪圏で上昇を継続したが上昇幅が縮小。
 ・地方圏では、昨年の上昇から下落に転じた。

これを、「大阪圏の商業地はそれでも上昇してるやん。」
って読むと危険なんだって。

そもそも、公的土地評価は1年スパン。

「地価公示」は、国交省が、1月1日時点の価格を3月下旬に発表。
「地価調査」は、都道府県が、7月1日時点の価格を9月下旬に発表します。

だから、「上昇」とか「下落」とかいうのは1年前との比較。
急激な変動は正しく表現されないことがあるわけです。

コロナの影響は、2月3月からの話ですから。
7月の地価には正しく反映されていませんよね?

そこで、地価公示と地価調査で同じ調査ポイントがあるので、
それを比較すると半年毎の変動を見れるわけ。

たとえば、北区梅田1は、令和2年地価調査(1年間)ではプラス10.7%だけど、
半年刻みで見ると、前半期はプラス12.7%で、後半期はマイナス1.8%・・・_| ̄|○

不動産って奥が深いですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年02月15日

自治会のICT化

自治会活動にICTを取り入れる動きが広がっているそうです。

議事録や防災マニュアルをネット上に保存する自治会があったり、
マンションの役員会をオンライン開催に切り替えたり・・・

このマンションでは、今は回覧板も併用しているけど、
いずれはオンラインに全面移行させたいみたい。

京都市のアンケートで、自治会・町内会運営上の課題として挙がったのは、
 高齢者が多く、活動に参加できる人が少ない。(65%)
 高齢の一人暮らしが多く、役員を担える人が少ない。(48%)
 など。

で、市は、LINEやzoomを自治会運営に導入するポイントを冊子にしたり、
自治会役員を対象に「ICT活用講座」を開催したりしたんだとか。

若者の次はシニア層が使いこなし始めてますよ。
バブル世代は大丈夫か?・・・(^^;


【自治会 広がるICT化】

 議事録 ネット閲覧 / 操作法 自治体が講座
 コロナ禍で地域の集会や行事の中止が相次ぐ中、自治会活動にICT(情報通信技術)を取り入れる動きが広がっている。回覧板を使わずに情報を伝え、役員会にも自宅から参加できるなど、忙しい働き手や若い世代が参加しやすくなる利点がある。その一方、機器に不慣れな高齢者も多いため、操作を教える講座を開くなど後押しする自治体も出てきた。(葉久裕也)

 動画サイト活用
 桂坂学区つばき自治会(西京区、約230世帯)のICT化の推進役は、昨年4月に会長に就いた会社員の並川恭明さん(55)だ。配布資料を読むためだけに集まる会合や、誰も見返さずに自治会館に眠ったままの議事録のあり方に、以前から疑問があった。そこにコロナ禍が直撃し、「改革に着手した」。

 行事への出欠確認にインターネット上のアンケート機能を活用。議事録や防災マニュアルもネット上に保存し、会員が家でいつでも閲覧できるようにした。動画投稿サイト「ユーチューブ」に自治会チャンネルも開設。運営方針を伝える動画や、高齢の会員向けに無料通信アプリ「LINE(ライン)」の使い方を解説する動画を紹介している。「仕事や親の介護で忙しくても、ICT化が進めば、自治会に関わりやすくなるはずだと考えた」と並川さん。「実際、住民の多様な意見が出てくるようになった」と振り返る。

 オンライン役員会
 長岡京市のマンション「グリーンフォート長岡京」の住民自治会(約250世帯)も数年前から会員間の連絡用にLINEを活用。行事や新型コロナに関する情報を共有している。議事録も電子化し、印刷・配布の手間を省いた。昨年3月からは全16人の役員会をオンライン開催に切り替えたところ、出席率が高まったという。

 一部の住民が未登録のため、回覧板は今も併用しているが、会長の安田一真さん(38)は「コロナの感染リスクもあり、いずれは廃止してLINEに全面移行させたい」と語る。

 若者の参加期待
 京都市が2018年度、市内約6500の自治会・町内会長を対象に実施したアンケートによると、運営上の課題(複数回答)には「高齢者が多く、活動に参加できる人が少ない」(65%)「高齢の一人暮らしが多く、役員を担える人が少ない」(48%)などが挙がっている。

 ICT化がこうした課題解決の一助になるとみて、市は昨年10月、LINEやウェブ会議システム「Zoom(ズーム)」を自治会運営に導入するポイントをまとめた冊子を作成した。「若い世代を中心に自治会加入のハードルが下がる効果が期待できる。世代間の交流が進めば地域のつながりが強まる」と地域自治推進室の担当者は話す。さらに機器の操作に不慣れなシニア層を想定し、昨年12月には市内3か所で自治会役員を対象にした「ICT活用講座」を初めて企画。計約40人が参加したという。

 京田辺市も同11月、自治会役員らに呼びかけ、ICT化に関する勉強会を初めて開いた。市の担当者は「機器の操作に戸惑う参加者も見受けられた。新年度以降の実施も検討したい」と話す。

 桂坂学区つばき自治会長の並川さんは「一過性の支援ではICT化は進みにくい。行政には継続的なフォローをお願いしたい」と話している。
(2月8日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年02月11日

所有者不明土地対策

法制審議会が、所有者不明土地問題の法改正の要綱案を答申しました。
民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)の改正等に関する要綱案

この問題がクローズアップされたのは、平成28年度の調査。
登記上住所で所有者の所在が確認できない土地が約20%もあったんです。

その原因として、相続未登記が約67%、住所変更未登記が約32%。

だから、相続登記を義務化しようって流れになったわけです。

・土地所有者死亡後、3年以内に相続登記の申請を義務化
・所有権放棄制度の新設
・外国人所有者の住所証明情報の見直し

ま、抜本的には土地の所有権制度のあり方を見直すべきなんでしょうけど、
とりあえずは一歩前進ですね。


【所有者不明の土地対策、相続登記を義務化…法制審答申】

 法制審議会(法相の諮問機関)は10日、所有者不明土地問題の対策を盛り込んだ民法と不動産登記法の改正に向けた要綱を決定し、上川法相に答申した。相続登記の義務化や条件付きで国有地化する制度の創設が柱で、法務省は今国会に関連法案を提出する方針だ。

 要綱では、土地の所有者の死亡後、相続人が土地の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することを義務付けた。正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料を科す。登記名義人が転居した場合なども届け出を義務化し、怠れば5万円以下の過料を科すとした。

 一方、土地を国有地化する制度を創設。権利関係に争いがないことや土壌汚染がないことなどを条件に、法務局が認めれば、10年分の土地管理費に相当する金額を納付することで、所有権を放棄することができる。

 手続きの負担を軽減するため、相続人の申し出だけで登記できるようにするほか、相続の際に不動産一覧を法務省が発行し、「相続忘れ」を防ぐ。裁判所が所有者不明土地の管理人を選び、所有者に代わって管理や売却を行うことも可能にする。
(2月10日 読売新聞)
https://news.yahoo.co.jp/articles/59a1184a0b85dd087d79c87d15f8d463fb1b2a39


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年02月10日

「中途半端なものは売れない」・・・

「中途半端なものは売れない」。
これは、景気が低迷した際に必ず起きる消費の流れ。

たしかに、うなづけますね。

記者曰く、コロナ禍で不動産も二極化が進んでいる。

一等地であれば、飲食店が撤退しても別の飲食店が入る。
また、シェアオフィスや共同事務所として再オープンする例も。

ただ、条件が悪い物件はコロナ禍前よりも厳しくなっているとのこと。

「今後、一等地にはその時流に合った業種や体力のある企業が入り、
それ以外の価値の低い物件には、適正価格に相応の業種が入る。」

適正価格に相応・・・
まさに、中途半端なものが最も苦戦する時代に。

不動産に限ったことではありませんが、
何か一つ尖がったものを持っておかないといけませんね。


【コロナ禍で“3割引き”の一等地、絶好調の個人向け不動産…進む不動産業界の「二極化」現象社会 明暗分けるその境界】

 コロナ禍になってから不動産関連のニュースが騒がしい。昨年末にはエイベックスが東京・南青山にある本社ビルの売却を発表し、年明けには電通グループで東京・東新橋にある本社ビルの売却の話が持ち上がった。六本木ヒルズのけやき坂通りのブランド店の撤退や、パソナの淡路島移転の話など、都内の不動産不況のニュースが次から次へと飛び込んできている。

 実際、東京以外の街を歩いていても店舗の閉店が目につく。緊急事態宣言で臨時休業している店もあるため、見た目だけで一概に判断することはできないが、コロナ禍前よりもテナント募集の看板が増えたのは明らかである。感染回避で人が家から出なくなり、消費低迷で店舗に足を運ばなくなったコロナ禍を考えれば、次の借り手はしばらくないと思われる。

「うちを入れて下さい」
 しかし、千葉県某所に自社ビルを持つ知人にこの話をしたところ、「実はそうでもないんだよ」と声を潜めた。

「昨年の緊急事態宣言時に、1階の大手居酒屋チェーンが臨時休業になったんだよ。そしたらどこで情報を聞きつけたのか、大手コンビニチェーンから連絡があってね。『1階のテナントが空いたらうちを入れて下さい』って言われてさ」

 知人の自社ビルはJRの駅から徒歩30秒ぐらいの近さにある。コンビニが入ったらほぼ間違いなく稼げる。そのオファーがあったせいか、知人には悲壮感が漂っていなかった。コロナ禍で全ての不動産がオワコン化していると思っているのは、どうやら不動産の事情をまったく知らない、私のような素人だけのようだ。

 では、コロナ禍は不動産業界にどのような影響を与えたのか。電通やエイベックスなど売却される一等地にも、先述したコンビニのように、テナントが次から次へと入るのか。こうした「コロナ禍の不動産事情」について、東京と大阪の賃貸物件と不動産売買を30年以上やってきたある不動産会社のベテランA氏に取材を行うことができた――。

空いた「一等地」の行方
――不動産業界で大きく変わった点は何でしょうか?

「やはり飲食店の撤退です。大手飲食チェーンは店を閉じ、固定費を抑えてコロナ禍をやり過ごそうとしています」

――路面店が抜けると、街は空きテナントばかりになってしまいますね。

「実はそうでもないんです。空いた一等地には別の大手飲食チェーンが代わりに入り始めています。小さな飲食店も頑張っていて、赤坂周辺ではコロナ禍になってからも新規開店やリニューアルオープンするお店が増えています」

「ディスカウント率でいえば3割引」
――コロナ禍で外食産業が厳しい中、なぜ、出店するんでしょうか?

「コロナ禍前よりも一等地が安く借りられるからです。ディスカウント率でいえば3割引ぐらいでしょうか。その場所を以前から狙っていた企業にとって、今は出店チャンスです。小さな飲食店もデリバリーやテイクアウトなど業態を変化させながら、少人数で運営する方法を見つけ始めており、飲食店の全てが撤退しているわけではありません」

――想像していたよりも飲食店は頑張っているんですね。

「でも、現状は撤退されるお店のほうが圧倒的に多いです。特に昼間の人口は多いけど、夜に人が少なくなる街の空きテナントは増加傾向にあります」

――たとえば?

「神田駅周辺は事務所や店舗ビルが多くて、土日には人がいなくなる街なので撤退するお店が増えています。新宿駅の北側から新大久保方面に抜ける街も空きテナントが増えていますね」

生き残りのカギは時流に合わせた「業態」
――そういう街だと、居抜きでも入らなそうですね。

「立地条件さえ良ければ、飲食店以外の業態が入るケースも増え始めています。たとえば新橋駅のSL広場前にオープンした『新型コロナPCR検査センター』は、その典型例だと言えます。他にも、撤退した店舗を改装してシェアオフィスや共同事務所として、再オープンする物件も増えています」

――テレワークの普及でシェアオフィスの需要は高まっていますからね。その時流にあった業種業態が、賃貸として新たに入ってくるということですね。

「飲食店に関しても、ファストフードチェーンの撤退が目立ちますが、一方で換気によって感染対策が比較的取りやすい、焼き肉店の出店数は増えています。出張する人が減ってビジネスホテルも苦戦していますが、おそらく今後はマンションに改装される流れになっていくと思います」

海外の投資家から見れば安定性が高い日本の不動産
――売却される電通やエイベックスの本社ビルも、何か別の業態が入って埋められていくのでしょうか?

「仮に売却される大きなビルがあったとしても、小口の投資家を抱えている機関投資家や外国人投資家が買ったりするので、立地条件のいい一等地のビルはすぐに買い手が付くと思います。海外の投資家から見れば日本の不動産は安定性が高いですし、大箱を求めている元気な企業もまだまだ日本にはありますからね。一等地のビルで新たな入居者を見つけるのに苦労はしないと思います」

実は絶好調な個人向け不動産
――でも、法人向けの賃貸は業態変化で凌げたとしても、個人向けの不動産はコロナ不況で買い手がつかないのではないでしょうか?

「ところが個人向けの不動産は昨年の春先からも好調で、特に10月頃から絶好調なんです。都内高級住宅地では豪邸のような大規模土地の売買取引が増加し、億ションも調子よく売れています。 賃貸物件の家賃は下落傾向にありますが、不動産物件はその逆の動きをしています」

――なぜ、消費の動きが鈍いのに、不動産の売買は好調なのでしょうか?

「富裕層の所得がコロナ禍でも落ちていないからです。株価の影響もあると思いますが、『コロナ禍でも不動産は下がらない』と分かった富裕層が、一気に買いに走っているのが現状です。あと、サラリーマンは長期化するコロナ禍の影響で今年度から年収が下がり始めますから、今のうちにローンの審査を通しておきたいという人も一定数いて、それで不動産の売買が盛んになっているという背景もあります」

容赦なく進む不動産業界の二極化現象
――想像していたよりも、不動産業界は好調なんですね。

「そうとも言い切れません。立地や建物のクオリティが高いところはすぐに買い手も借り手も見つかりますが、条件が悪い物件はコロナ禍前よりも明らかに手をつける人が少なくなってきています」

――二極化しているということでしょうか?

「その通りです。駅から10〜20分以上離れたテナントはコロナ禍前よりも借り手がつきにくくなっています。価格を下げても借り手がほとんどつきません。今までは駅から離れた小さな物件でも、飲食店や民泊などのビジネスを成立させることができていましたが、それも海外からの人の往来が減った今では、価格が下がる一方です」

二極化の境界は…
――二極化の境目みたいなところがあるのでしょうか?

「不動産は地理的要因だけでなく、駅の人気度、地域のブランド、建物の築年やクオリティ等で価格が決まりますからね。境目を断言するのは難しいです。ただ、強いて言うなら都市圏では駅から5分あたりがボーダーラインになっている印象です。分譲住宅であれば12〜13分以内であれば需要がありますが、それ以上離れると厳しいといった感じです」

――二極化といっても、見極めは難しそうですね。

「より良い物件は好まれて、マイナス要因の数が多くなればなるほど需要がなくなっているということです。これからは不動産本来の競争力を見抜くことが重要になってくると思います。たとえばコロナ禍以前では、駅から遠くても『インバウンドが増加しているから少し離れたところでもはじめよう』と郊外にホテルを開業した事案も少なからずあった。そうしたケースでは今後、『そもそもホテルの立地として最適だったのか?』と問われていくと思います」

――コロナ禍前までの不動産はバブルだったということでしょうか。

「用途を超えた無理な不動産に、高い値がつき過ぎていたところは大いにあったと思います。飲食店もしかり、オフィスもしかり、その場所にそこまでの高い付加価値がないのに、借り手が多かったのがコロナ禍前の不動産マーケットでした。しかし、コロナ禍で不動産の価値が適正化されて、本来の価値通りに取引が行われるようになりました。そういう意味でいえば、コロナ禍になって不動産という商売そのものが原点に帰ったような気はします」

「中途半端なものは売れない」不景気時のセオリー
 取材を終えて思ったことは、消費も不動産も二極化が進んでいるという現実だった。

 たとえば、外出が減って靴は売れなくなっているが、外出そのものが特別な日になった今、1万円以上の高額なスニーカーは好調に売れている。スーパーでは安いもやしと袋麺が売れる一方、高級スーパーでは高額な肉やフルーツを買い求める人が増えている。

 不動産も同じで、付加価値の高い物件には買い手が集まり、価値の低い物件には値もつかない。「中途半端なものは売れない」というのは、景気が低迷した際に必ず起きる消費の流れであり、コロナ禍でその流れが加速したのが、今の不動産業界の現状と言える。

 今後、一等地にはその時流に合った業種や体力のある企業が入り、それ以外の価値の低い物件には、適正価格に相応の業種が入り込むようになると思われる。安い物件でもビジネスが成立するような業種が街の空きテナントに次々に入ることになれば、アフターコロナの世界では、生活様式だけではなく、街の景色も大きく変わってしまうかもしれない。
(2月10日 文春オンライン)
https://news.yahoo.co.jp/articles/0691f7f1b23aef4dc30eebea2ba5a5d69b1c3a2b


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年02月08日

603億円・・・

相続人がおらず、国庫に帰属した財産が、令和元年度で603億円あったそうです。

この4年で1.4倍。
少子高齢化の影響とみられています。

私も、おひとりさまが、遺産をお寺に寄付するお手伝いをしたことがあります。
このケースはまだまだ増え続けるんでしょうね。

記事が紹介しているのは、弁護士による遺言書の偽造。
「故人の遺志を反映できると思った」・・・_| ̄|○

まさに、死人に口なし。
国庫への寄贈が遺志だったかもしれませんもんね。

こんなことにならないように、ご自身の想いを残しておく必要がありますね。

前回は、任意後見契約が終活の第一歩と書きましたが、
遺言は後回しでいいということではありませんからね。

亡くなった後のことは遺言書、
亡くなるまでのことが任意後見契約です。


【国へ603億円…相続人なく遺産漂流 少子高齢化時代反映】

 財産を残して死亡したものの相続人がおらず、換金の末に国が引き取った遺産の額が昨年度は603億円に達し、わずか4年の短期間で約1・4倍に急増したことが4日、最高裁への取材で分かった。少子高齢化の影響とみられる。遺産を残した人の思いとは裏腹に、国による「相続」を阻もうとした身内が、遺言書を偽造するなど不正に手を染めるケースもある。自らの死後、誰に何をどれだけ渡したいのか。早めの相続準備が求められている。(土屋宏剛)

国庫に納付された遺産の総額

 4年で1・4倍に

 故人が遺言書を残さず死亡した場合、民法の規定に基づき、遺産は「法定相続人」が分割で相続する。配偶者は常に相続人となり、ほかの血族については子、孫、親などの順で相続。兄弟姉妹が死亡していれば、その子に当たる甥(おい)や姪(めい)にも相続権があるものの、遺言書がある場合を除き、いとこを含む遠縁の親族には権利がない。

 相続人が存在しない遺産については、行政機関などの申し立てを受け、家庭裁判所が選任する相続財産管理人が整理。法定相続人のほか、内縁の妻や、介護を続けた「特別縁故者」がいないことを改めて確認し、不動産などは現金化した上で国庫に入れる。ある法曹関係者は「少子高齢化を背景に、身近な親族や晩年の世話をしてくれる人がいないまま亡くなる人は増えている」と説明する。

 最高裁によると、相続人不在で国が「相続」した遺産の金額は、右肩上がりで増加。平成27年度は約420億円だったが、30年度は過去最高額の約627億円に。昨年度は約603億円と前年よりもわずかに減少したものの、対27年度比で約1・4倍に増えた。

 遺言書偽造も

 故人が遺言書を残していれば、法定相続人以外の人でも遺産相続は可能だ。このため、遺言書の偽造トラブルが後を絶たない。

 関係者によると、兵庫県内で法律事務所を営んでいた40代の元男性弁護士は昨年初め、亡くなった大阪府内の女性が残した約2億円の遺産を相続できないか、との相談を女性のいとこから受けた。

 元弁護士は「(故人の)全財産をいとこに包括遺贈する」とした文案をいとこに示し、いとこが女性の筆跡をまねた手書きの遺言書を実際に偽造。昨年5月に大阪家裁に提出し、相続できるようにした。

 ところがその後偽造が疑われ、県弁護士会の調査に元弁護士は不正を認めた。「遺産をいとこに遺贈させた方が故人の遺志を反映できると思った」などと説明したが、元弁護士は、有印私文書偽造・同行使などの罪で在宅起訴され、同11月に懲役2年、執行猶予4年の有罪判決を受けた。

 「元気なうちに」

 厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所がまとめた「50歳時での未婚の割合」によると、平成27年で男性は23・37%、女性は14・06%と、それぞれ過去最高を更新。このデータは生涯未婚率とも呼ばれる。

 同省の推定では、生涯未婚率は今後さらに上昇し、法定相続人がいないまま亡くなる人の数も増えるとみられる。

身寄りのない故人の遺産の流れ

 電話相談を受け付ける大阪弁護士会「遺言・相続センター」の蝶野弘治弁護士によると、昨年は、新型コロナウイルスに感染し命を落とすといった不慮の事態に備え、遺産分割や遺言書作成の方法を尋ねる高齢者の相談が特に目立ったという。蝶野弁護士は「残された財産をめぐって遺族同士が相争い、関係が悪化する例は少なくない。遺言書を残すなどして、元気なうちに『終活』に向き合うことが大切だ」と話している。
(2月4日 Sankei Biz)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年02月06日

後見制度支援「信託」と後見制度支援「預貯金」

昨日書いた後見制度支援信託や後見制度支援預貯金。
何人かからお問合せいただきましたので、ちょっと解説しますね。

この制度を理解するために、成年後見制度を軽くおさらいします。

内閣府の平成29年度版高齢社会白書によると、65歳以上の認知症者は
 2020年で16.7%(≒6人に1人)、
 2030年で20.2%(≒5人に1人)、
 2060年で24.5%(≒4人に1人)。

40年後は、ご夫婦の両親の誰かが認知症って時代・・・

久しぶりに一人暮らしのお母様の実家へ行くと、羽毛布団が山積みに!
なんてことを防ぐために、成年後見という制度があるわけです。
民法7条
精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者については、家庭裁判所は、本人、配偶者等の請求により、後見開始の審判をすることができる。

これはいいんですよ。
問題は、「誰が」成年後見人になるかということ。
民法843条
家庭裁判所は、後見開始の審判をするときは、職権で、成年後見人を選任する。

普通は、親族が手を挙げますよね?
ところが、そうは問屋が卸さない。

2000年には、親族後見人が92%を占めたのに、
着服などが社会問題になって、2019年にはたった22%・・・_| ̄|○

弁護士や司法書士などの職業後見人が69%を占めるようになりました。

それでも不正がなくならないので、裁判所は、
後見人に多額の現金を扱わせないにしようと考えます。

で、2012年に後見制度支援「信託」という制度が始まりました。

これは、被後見人のお金のうち、日常生活に必要な分だけを後見人が管理、
それ以上の分は信託銀行に信託しろっていうもの。

メリットは、後見人の手間が減ることと、横領の防止。
デメリットは、信託契約や信託報酬などの費用がかかることと、
金融機関が限定されること。
生活圏内に信託銀行ってそうそうありませんもんね。

そこで、2018年に後見制度支援「預貯金」がスタート。
これは、日常生活以上の分を、後見制度支援預貯金口座に預け入れるもの。

銀行や信金など、対応できる金融機関が多いのと、
手数料が不要(例外あり)というのがメリット。

こうなれば、普通はこっちを選びますよね。

なぜなら、後見を申立てる動機の42%が、預貯金等の管理・解約。
お母様の入院費をお母様の口座から引き出すためだけに後見を申立てて、
その結果、信託報酬を取られ続けるって、ねぇ?

でも、この制度、あまり情報発信されていないんですよね。

後見の申立てをして、22%の親族後見人になった場合で、
かつ多額の現預金があれば使えと言われることがある、という頻度だから。

専門家も商売にならないから、積極的に発信しませんし・・・

だから、シロートの後見人ご自身が、高圧的な裁判所と、
制度を知らない金融機関との間を行き来する必要が生じちゃうわけです。
→昨日のブログ:「成年後見支援預金〜申請の経過と結果報告〜」

結局のところ、判断能力を失った後で成年後見を申立てると、
誰が後見人になるのかわかりませんし、財産保全の手段も求められます。

だったら、お元気な間に、任意後見契約を結んでおく方がいいですね。
後見人を決めておけますし、後見監督人が付くから支援信託・預貯金も不要。

終活の第一歩は遺言でなく任意後見契約じゃないかと、最近つとに感じます。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年02月05日

「成年後見支援預金〜申請の経過と結果報告〜」

水曜日、SG阪神いきかた研究会の勉強会を開催しました。

テーマは、「成年後見支援預金〜申請の経過と結果報告〜」。
講師は、N&A事務所の奈良橋辰郎さん。

後見制度支援預金を実際に利用なさった、
その後の手続きと顛末をお話しいただきました。

お母様の成年後見人として、ご実家を売却なさった際、
裁判所から、「売却金は後見支援信託か定期預金にせよ」と指示されました。

ここで、後見支援信託を選んだのですが、
その後、後見支援「預金」の存在をお知りになりました。

ところが、後見支援預金の手続きについての情報が無いんですね。
唯一見つけたのが、東京家庭裁判所後見センターのHP。

当然、金融機関の職員は何も知らない・・・(^^;

で、HPを読み込んで、書類を揃えて、裁判所に問い合わせて・・・
どうにか、後見制度支援預金口座を開設できたとのこと。

いやいや、私には無理・・・

この制度、金融機関によって対応が大きく異なります。
口座開設・管理手数料も、ゼロから15万円まで!

こんなことも、動き出してからでは手遅れになりますよね。
事前の情報収集が重要です。

私達のSGのメンバーには、これを見事にやってのけた方がいるわけです。
ぜひ一緒に学んでみませんか?


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年02月01日

秩父の空き家「ほぼない」

総務省が、2020年の住民基本台帳人口移動報告を公表しました。

東京圏は9.9万人の転「入」超過。
一方、大阪圏は118人の転「出」超過、名古屋圏は1.7万人の転「出」超過。

相変わらず東京一人勝ち・・・

で、記事が取り上げたのは秩父市。

ちちぶ空き家バンクに参加する業者さん曰く、
「取り扱っていた物件がほぼ売り切れた」。

テレワークの普及で、仕事はどこでもできるのにプラスして、
「何かあればいつでも都内に駆け付けられる」との声も。

この点では大阪は厳しいですね。
駆け付けずにすむ仕組みを考える必要がありますね。


【東京から「適度な距離」、埼玉に注目…秩父の業者「空き家ほぼない」】

 総務省が29日に発表した2020年の住民基本台帳に基づく人口移動報告で、埼玉県内への転入者が県外への転出者をどれだけ上回っているかを示す「転入超過数」は2万4271人と、全国3番目の多さとなった。県の分析では、4〜11月に限ってみると、転入超過数は全国最多だったという。新型コロナウイルス感染拡大の影響でテレワークの導入が進み、職場のある東京などから離れて暮らすことを考えた人が増えているほか、「適度な距離の地方」ということで、埼玉が注目されたとみられる。

 20年の人口移動報告によると、埼玉への転入超過数は、東京の3万1125人、神奈川の2万9574人に次ぐ多さだった。県内市町村では、さいたま市が1万922人と最多で、川口市が2383人、上尾市が1372人と続いた。

 また、県内63市町村の半数超の38自治体で転入超過となった。全国の都道府県でみても、半数を超える市町村が転入超過となっているのは埼玉と東京、神奈川、沖縄だけという。

 県の分析では、特に4〜11月でみた場合、転入超過数は1万1160人となり、全国で最も多かった。ある不動産業者は「春頃の転入が多かったのは、大学のリモート授業が長引くとみて実家に戻ってきた学生の影響もあると思う。だが、夏以降は、本格的に埼玉に生活拠点を移したがっている人が多かった」と語る。

移住促進へ県が動画
 県内への移住を促そうと、行政もPRに知恵を絞る。

 県は昨年10月から、1話10秒のミニドラマ「#埼玉物語」を制作し、「ユーチューブ」で公開。川口市出身で、ヒット映画「カメラを止めるな!」の主役で注目された濱津隆之さんが、東京から移住してきたサラリーマンを演じ、埼玉の魅力や暮らしやすさを紹介する。

 秩父市は17年度から、移住を検討している人向けに、木造住宅で暮らしを体験してもらう「お試し居住」を実施している。市担当者によると、移住への問い合わせは以前からあったが、「最近は、秩父で仕事を続けることを前提に相談する人が増えている」という。

 実際、移住先として県内の物件を求める人は増えている。秩父、横瀬、皆野、小鹿野、長瀞の5市町や宅建業者でつくる「ちちぶ空き家バンク」に参加する「依田商店」(秩父市)の依田英一郎社長によると、「取り扱っていた物件がほぼ売り切れた」という。

 都内のコンサルティング業の男性(55)は昨夏、皆野町の空き家を購入した。コロナ禍の中で、ウェブ会議システムを使って打ち合わせなどを続けるうちに、「仕事はどこにいてもできる」と考えるようになり、それまでも度々訪れていた秩父地域での物件購入を決めた。「何かあれば、すぐに都内に駆けつけられる安心感も大きかった」という。

 現在は、皆野町と東京を行ったり来たりしているが、今後は本格的に秩父地域で暮らすことも考えている。
(1月31日 読売新聞)
https://news.yahoo.co.jp/articles/84173c619b1db15e08231a1f373cf9054431e484


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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