2021年03月

2021年03月31日

「2021年 東京都空き家所有者に対する意識調査」

アキサポ空き家総研さんが、東京都で空き家を所有する人を対象に、
2021年 東京都空き家所有者に対する意識調査」を実施したようです。

今回の回答者が空き家を所有した経緯については、
「自分で購入(住居・業務・投資目的)」が57%、
「親などから相続」が33%。

今回はそういう層からの回答だということを踏まえた上で・・・

「空き家活用について検討したことのある人」は44.7%。

その相談先は、
「不動産会社」47%、
「リフォーム会社」17%、
「役所、公的な相談窓口」10%、
「家族、親戚」18%、
「友人、知人」11%、
「相談はしていない」は23%だって。

そういう層は役所に頼らないのね・・・

で、公表データはありませんが、公的機関・企業等に相談をした際の不満として、
「担当者の対応が良くなかった」24%、
「ネットなどの情報以上の収穫がない」20%、
「たらい回しにされた」18%、
「担当者の知識不足」16%、
「相談時間が短い」16%、などが挙げられています。

う〜む、精進せねば・・・(^^;


【空き家活用の相談先に「不満」約8割 ジェクトワン調べ】

ジェクトワン(東京都渋谷区)はこのほど、空き家の総戸数が国内で最も多い東京都で空き家を所有しているオーナー302人を対象に実施した「2021年 東京都空き家所有者に対する意識調査」の結果を発表した。公的機関・企業などへ空き家活用の相談をした人のうち、約80%が不満を持っていることがわかった。「担当者の対応が良くなかった(24.7%)」「ネットなどの情報以上の収穫がない(20.2%)」「たらい回しにされた(18.0%)」「担当者の知識不足(16.9%)」「相談時間が短い(16.9%)」など、情報不足や体制に不満を持つ人がいることから、相談先の対応力の向上や改善が求められる。

公的機関・企業などに相談した80%が不満あり

空き家活用を検討した際の相談先は「不動産会社」47.4%、「リフォーム会社」17.3%、「役所、公的な相談窓口」10.4%など、公的機関や企業等へ相談した人が65.9%。そのほか「家族、親戚」18.5%、「友人、知人」11.1%、「誰かに相談はしていない」と回答した人は23.0%だった。

空き家対策を推進する「空家等対策の推進に関する特別措置法(通称:空き家対策特別措置法)」が施行されてから5年経過し、全市区町村の7割で空家等対策計画が策定されている(2020年3月末時点)。今回、都内の空き家所有者に「空家等対策の推進に関する特別処置法」について聞いたところ、「法律の具体的な内容まで知っている」と回答した人は11.6%、「法律があることを知っている/名前を聞いたことがある」と回答した人は28.8%で、認知度は40.4%だった。空き家物件を所有する地域の空き家条例については「わからない」が68.5%と最も多く、認知度は31.4%といずれも5割を下回る結果となった。また、空き家を長期間放置した人ほど、情報が届かず空き家問題を認識しにくい状態であることが明らかになった。

調査対象は、23区内で空き家を所有している現オーナー191名、23区外で空き家を所有している現オーナー111名の計302名。
(3月30日 新建ハウジング)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年03月28日

日調連の市民向けウェブセミナー

日調連が、市民向けウェブセミナーを始めるそうです。

その名も、「知っておきたい不動産登記の知識シリーズ」。

約20分の小規模なセミナー。
お気軽に視聴できますね。

第1回目は、3月31日(水)。
テーマは、土地の登記と建物の登記。

午前、昼、夕方の3回配信されます。
ぜひ、ご覧くださいね。


【市民向けウェブセミナーの開始及び第1回開催のご案内  第1回「知っておきたい不動産登記の知識(1) (土地の登記と建物の登記)」】

 日本土地家屋調査士会連合会(会長:國吉 正和)は、初めての試みとして、市民向けのウェブセミナーを開始いたします。
 その第1回目として「知っておきたい不動産登記の知識(1)(土地の登記と建物の登記)」と題したウェブセミナーを下記日程で開催いたします。

令和3年3月31日(水)
 (1) 10:30〜10:50
 (2) 13:30〜13:50
 (3) 16:30〜16:50
(各回とも同じ内容です)

 国家資格者である「土地家屋調査士」は、不動産の表示に関する登記及び土地の筆界を明らかにする業務の専門家として、日々業務を行っておりますが、本セミナーでは、不動産(土地・建物)の表示に関する登記に関して、土地家屋調査士が日常的に市民の皆さまから寄せられる疑問等について説明いたします。

例えば、
 土地家屋調査士って何してる人?
 土地や建物の数え方?
 土地の登記と建物の登記って何?
 表示に関する登記って何?
 権利に関する登記って何?
 登記ってどんなときに必要なの?…etc

 短時間(約20分)かつ人数を限定(50人)した小規模なセミナーですので、お気軽にご参加ください!
 お申し込みは、下記ウェブサイト又はQRコードから

(1)10:30 https://v2.nex-pro.com/campaign/23427/apply
1030お申し込みQRコード

(2)13:30 https://v2.nex-pro.com/campaign/23469/apply
1330お申し込みQRコード

(3)16:30 https://v2.nex-pro.com/campaign/23470/apply
1630お申し込みQRコード


<講師>
 石瀬 正毅(いしせ まさき)
 東京土地家屋調査士会所属
 平成15年 土地家屋調査士登録
 東京都内で個人事務所を構える
 日本土地家屋調査士会連合会広報員

<セミナーについて>
・ネクプロ( https://nex-pro.com/ )を利用した疑似ライブ配信(事前に収録したものを当日配信する方式)です。
・ご質問等はセミナー時間内にチャットで受け付け、後日、メールで回答いたします。

<今後の開催予定>
 「知っておきたい不動産登記の知識シリーズ」※タイトルは仮のものです
 第2回 公図・登記事項証明書の取り方・読み方(4月予定)
 第3回 農地に家は建てられる?土地の種類(地目)を知ろう!(4月予定)
 第4回 登記と実測面積が違う?地積(土地の面積)を知ろう!(5月予定)
 第5回 土地の一部を売りたいときは?土地の分筆・合筆について(5月予定)
 第6回 うちのブロック越境してない?土地の境界に関すること(6月予定)
 第7回 家を新築したら登記が必要?建物表題登記に関すること(6月予定)
 第8回 家を増築したら登記が必要?建物表題部変更登記に関すること(7月予定)
 第9回 古くなった家を取り壊したら?滅失登記に関すること(7月予定)

<土地家屋調査士について>
 土地家屋調査士法(昭和25年7月31日法律第228号)により創設された国家資格者です。他人の依頼を受けて不動産の表示に関する登記について必要な土地又は家屋に関する調査、測量、申請手続又は審査請求の手続・筆界特定の手続等をすることを業務としています(土地家屋調査士法第3条)。

 具体的には、不動産いわゆる土地・建物について、所有者の依頼を受けて、土地の境界の確認、境界標の埋設や設置、面積を求めたり、境界位置の復元・敷地の分割等、また、建物の所有権に関する調査、所在・種類・構造・床面積算定、区分建物(マンション等)、建物滅失(取壊し)等の現地調査による登記申請手続を行います。

<日本土地家屋調査士会連合会について>
 全国の土地家屋調査士会が会則を定めて設立した団体で、土地家屋調査士会の会員の品位を保持し、その業務の改善進歩を図るため、土地家屋調査士会及びその会員の指導及び連絡に関する事務を行い、並びに土地家屋調査士の登録に関する事務を行うことを目的としています(土地家屋調査士法第57条)。

 土地家屋調査士会は、法務局又は地方法務局の管轄区域ごとに設立(各都府県に1つずつと北海道に4つの合計50会)されています。
(3月26日 @Press)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年03月24日

「訪日客を当て込んだ店舗ばかりが増えれば、コロナ禍で地価が下落するのは当然」

国土交通省が令和3年の地価を公示しました。

三大都市圏平均では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも8年ぶりに下落。
大阪圏の商業地の平均は、▲1.8%。

最高価格は、銀座の山野楽器本店。5360万円/屬尿7.1%。
大阪では、グランフロントの2290円/屬尿8.4%。

一方、下落率トップは、「づぼらや」跡地の▲28.0%。
ま、数年前に40%上昇したわけですから・・・

戎橋筋商店街振興組合理事長のコメントが刺さります。
「訪日客を当て込んだ店舗ばかりが増えれば、コロナ禍で地価が下落するのは当然だ。」

万博までにどんな手を打つかが問われますね。


【公示地価 大阪・ミナミ、インバウンド蒸発で地価急落 ブランド力の強化課題】

 令和3年の公示地価では全国の商業地下落率トップ10に大阪市中心部の繁華街「ミナミ」から8地点が入る結果となった。近年、ミナミは国内のほかの地域よりインバウンド(訪日外国人客)の恩恵が大きく地価が急上昇。だが、新型コロナウイルス禍でインバウンドが“蒸発”し、地価は急落した。京都市などと異なり、地価を下支えするブランド力が育っていないことも急落の背景にある。(黒川信雄)

 「訪日客を当て込んだ店舗ばかりが増えれば、コロナ禍で地価が下落するのは当然だ」

 ミナミの戎(えびす)橋(ばし)筋商店街振興組合、菊地正吾理事長は、近年の街のいびつな発展に地価急落の原因があるとみる。

 大阪観光局によれば、平成21年に170万人だった大阪府へのインバウンドの数は、10年後の令和元年に約7倍の1231万人まで増加。多くはショッピングなどが目的の東アジアからの観光客で、ミナミの商店街には、高額の家賃を支払うドラッグストアなどがインバウンド目当てに次々と進出した。

 そもそも商業地の地価は「実際の不動産市場の売買価格」「対象地点でのビルの家賃収入といった収益力」から計算される。ドラッグストアなどからの高い家賃収入でミナミの地価は急上昇。たとえばミナミの中心地で、インバウンドが多く訪れた旧クリサス心斎橋(現住友商事心斎橋ビル)は、平成29年に前年比35・1%、30年に同22・5%上昇している。

 しかし、コロナ禍でドラッグストアをはじめ休業・撤退する店が相次いだことから家賃収入が激減し収益力が落ちて地価が急落した。

 インバウンド消滅の影響は近隣の京都市でも見られたが、下落率のトップ10に1カ所入ったのみで、ミナミほどの悪影響はなかった。

 多くの世界遺産がある京都市は住む場所としても人気が高く、ミナミと違い「土地にブランド力がある」(不動産経済研究所の笹原雪恵大阪事務所長)。ブランド力があればコロナ禍でも不動産を買いたい人がいて地価が下支えされる。

 大阪市でも「キタ」と呼ばれるJR大阪駅周辺は下落率ランキングに入らなかった。ミナミと異なりオフィスなどの大規模開発が進み、インバウンドに左右されない体力のある企業が入居して高い家賃を払い続けているからだ。「歓楽街で、大きな投資もなされてこなった」(不動産経済研究所の笹原氏)ミナミとは事情が異なる。

 ただ、今月中旬には、ミナミに隣接する御堂筋沿いに米国の最高級ホテル「W Osaka(ダブリューオオサカ)」が開業するなど、がオープンするなどコロナ後をにらむ動きも出始めた。不動産サービス大手ジョーンズ・ラング・ラサール(JLL)の山口武リサーチディレクターは「コロナ禍でインバウンドが消えても、ミナミの魅力自体が失われたわけではない」と強調する。

 令和7年に万博が開かれるなど、大阪にはインバウンド増加が確実な機会もある。不動産経済研究所の笹原氏は「(さまざまな機会を生かすため)ミナミは発展計画を練り直すべきだ」と主張している。
(3月23日 産経新聞)
https://news.yahoo.co.jp/articles/a1ef39eedd20cb1afe39857de355622be077c1de


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年03月23日

「さかさま不動産」

さかさま不動産」というサイトがあるようです。

これ、借りたい人が想いを発信して、物件を探すサイト。

今朝の時点で登録されているのは、
・愛知にパルクールパークを作りたい
・漁業の事業承継をしたい
・安心して産める助産院を作りたい
・遊びで学ぶ文化スクールを作りたい ・・・などなど

見ているだけでワクワクしますね。
オーナー側も、一緒に夢をかなえる工程を楽しんでいる人が多いんだって。

ま、今のように不動産が供給過多になる前は、
借りたい人が物件探しをしてたわけでしょ?

ネットによる復古の一例ですね。


【借り手が貸し手を募る「さかさま不動産」 空き家の解消、夢応援で「社会」「人」に貢献】

「借りたい人」がまず空き家でやりたいことをアピール
借り手、オーナーともに登録料、マージンは不要

「空き家でかなえたい想い」を借りる側が発信して空き家物件を探す不動産サイトが話題を呼んでいる。その名も「さかさま不動産」。貸す側が物件の情報を載せて借り手を探す通常の不動産サイトとは、まさに「さかさま」だ。

運営会社は登録料やマージンを取っておらず、「かなえたい夢を表に出す結果、応援する人があらわれて夢の実現が加速する世の中になれば」との願いからサイトを手掛けているという。

人の夢の実現を手助け、空き家問題の解決など、「人」「社会」に貢献できるこの珍しい手法を、賃貸経営の選択肢に加えてみてはどうだろうか。

「アニマルクッキー王国をつくりたい」
(条件 ・三重県桑名市 ・菓子製造許可付きキッチンスペース・車がおけてとにかく広い一軒家)

「川岸で泊まれる爐澆困戮辰修Δ貝爐鬚弔りたい」
(条件 ・堀川沿(宮の渡しや納屋橋エリア)・物置、倉庫、宿泊、コミュニティスペース・10畳程度の部屋と3畳以上の土間か物置)

「さかさま不動産」のサイトのトップ画面の最上部には、空き家を探す人のこんな「想い」がずらり掲載されている。職業(肩書)、氏名、顔写真入りだ。

下部に移ると、「やりたい想い」というコーナもあり、さらに多くの借りたい人の一覧が載っている。駄菓子屋、おにぎり屋、助産院、ヨガ道場など、さまざまだ。

それぞれをクリックすると、氏名や自己紹介、借りたい想いと理由、希望する物件の条件などに関する説明が出てくる。

クラウドファンディングで立ち上げ、成約4件
家賃などは借り手とオーナーが直接やり取り

サイトを運営するのは、三重県桑名市の株式会社On-Co。共同代表を務めるのは、30代前半の水谷岳史さんと、20代後半の藤田恭兵さんだ。

「以前、名古屋で空き家7、8軒を借りて飲食店やシェアハウスをやっていたのですが、やっているうちに、情報が公開されていない物件を使ってくれないかと言ってきてくれる大家さんが現れるようになりました。仲良くなったからこそ相談が来たのですが、同じことが自分たち以外には起きるのではと考え、クラウドファンディングで『さかさま不動産』を立ち上げたのです」

On-Co執行役員で広報担当の福田ミキさんはこう語る。

「さかさま不動産」がスタートしたのは2020年6月。これまで4件が成約した。1件目は本屋(名古屋市)、2件目は自転車屋(愛知県瀬戸市)、3件目は海洋プラスチックごみを活用したアートの製作場(三重県鳥羽市)、4件目はコンセプトアーティストの「秘密基地」(奈良・吉野エリア)だ。

仕組みは次のようになる。

「さかさま不動産」を通じて物件を借りたい人は、まず登録する。登録料は無料。そして、サイトの運営部がヒアリングを行い、文章の形にして、「想い」をサイトに出す。現在50人ほどが登録しているという。物件は現在、東海が多いが、エリアは限定していない。

一方、物件オーナーは、登録すれば借りたい人にメッセージを送れるようになる。家賃などの交渉も、すべて両者の間で行われ、On-Coはタッチしない。マッチングに至ってもマージンは貰わない。

福田さんは「借りたい人とオーナーが2、3回メッセージをやりとりしたら、実際に物件を見に行ったり、Zoomを通じてオンラインで話をしたりと、顔のみえる関係で話が進むことが多いです」と話す。

そして、借り手にアプローチする物件オーナーは「ただ貸したり、お金をもうけたりするのが目的ではなく、物件を貸すことで、一緒に夢をかなえる工程を楽しみたい人が多いです」。

また、「先に物件を借りる人を見つけ、それから物件を買ってリノベーションは借り手に任せ、安くで貸そうと考えている人もいます」という。

空き家バンクでは「借りたい人」探すのが難しい
2018年の空き家率は過去最高18.6%、今後も増加

空き家に関しては、自治体の空き家バンク制度などが思い起こされるが、福田さんは「(空き家バンクで)空き家をたくさんを集めても、借りたい想いを持つ人を探すのは難しいです。また、空き家バンクに登録すると、地域やふるさとを捨てたと言われることもあるようです」。

この点、まず借りたい人の想いがあり、それを応援する空き家を貸す形であれば、地域に貢献するという姿勢が、より明確になるといえそうだ。

これまでの例でも、地域の活性化につながりつつある。借り主が意欲の高い状態で自分の目標に取り組んでいるため、それぞれの拠点を中心に、新しいプレイヤーを呼び込み始めているという。

改めて空き家に関する現状をみてみよう。総務省の「住宅・土地統計調査」によると、2018年の空き家の数は846万戸で、総住宅戸数に占める割合は13.6%と過去最高になった。少子化などを背景に、今後も増加傾向は続くとみられる。

この状況をいかに改善するかは、不動産オーナーにかかっているといえるともいえるが、「空き家問題の解決」「夢を持つ人の応援」といった、社会や人に貢献する観点から、「さかさま不動産」のようなサービスを活用し、賃貸経営に生かすのも面白いかもしれない。
(3月22日 健美家)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年03月18日

「出勤と 聞いて笑顔に なった妻」・・・(^^;

東京土地家屋調査士会が「ステイ・ホーム」「安全対策」をテーマにした川柳
公募の結果を発表しました。

よく観察なさってますね。

私が噴いちゃったのは、
「出勤と 聞いて笑顔に なった妻」。

お父さん、切ないね・・・(^^;


【現在何かと話題の多い「ステイ・ホーム」 「安全対策」をテーマにした川柳 入選作決定】
〜全国から3,317句の応募〜

東京土地家屋調査士会(東京都千代田区、会長:野城 宏)が「ステイ・ホーム」「安全対策」をテーマに川柳を公募したところ、全国の幅広い年代の方々から合計3,317句寄せられ、このたび審査結果がまとまりました。

<入選5句>

・鍵っ子の 笑顔が増える ステイホーム
 (東京・40代・女性・さくらんぼう)

・誰一人 顔を知らない 同級生
 (神奈川・〜20代・男性・ダブルニー)

・自粛中 夫婦の綻び 縫い直す
 (奈良・50代・女性・たおやめ)

・会議中 赤ちゃんの声 ほほ緩む
 (栃木・30代・男性・ぴかちゆ)

・部下指導 「偉そうだな」と 横の妻
 (東京・〜20代・女性・つべる)

<佳作15句> 

・マスクして 目合わせ気配り 譲り合い
 (北海道・〜20代・男性・みかねさいと)

・平時こそ ハザードマップ ファミリーで
 (徳島・60代・男性・はるとも)

・ステイホーム やって分かった 家事の労
 (埼玉・60代・男性・まご命)

・家探し 候補地広げた テレワーク
 (東京・50代・女性・ルーク)

・庭先で ひとつ咳して 噂され
 (熊本・60代・女性・歌仙草)

・安全の 対策忘れ 負動産
 (神奈川・60代・男性・山法師)

・ご近所の うわさ話に 距離をおく
 (東京・60代・女性・風信子)

・帰宅時に 手洗い消毒 最優先
 (岐阜・50代・女性・おりべぴよこ)

・噛み合わぬ 妻との会話 二メートル
 (福島・50代・女性・やんちゃん)

・押入れの 健康器具が 日の目見る
 (東京・60代・男性・凡平)

・出勤と 聞いて笑顔に なった妻
 (兵庫・60代・男性・ワイさん)

・テレワーク 家族に聞かれ デキルフリ
 (東京・40代・女性・都内の引き籠り)

・テレワーク 妻はリビング 俺廊下
 (東京・60代・女性・ふわりねこ)

・ウィルスは コロナもネットも 見えぬ敵
 (滋賀・60代・女性・はなばあば)

・お父さん クビになったと 子が涙
 (埼玉・50代・女性・あまみ)

◆企画概要
タイトル:「ステイ・ホーム」、「安全対策」をテーマにした川柳募集
選考  :川柳募集運営事務局
募集期間:2020年11月18日(水)〜2021年1月18日(月)
募集方法:WEBまたはハガキ
応募状況:選考対象数 3,317句
表彰  :入選(5句) 5,000円の図書カード
     佳作(15句)東京土地家屋調査士会 記念グッズ
(3月17日 @Press)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年03月15日

不動産業界のワークシェア

こそーじ」なるサービスが開始されたようです。
「大掃除」じゃないところがミソね・・・(^^;

これは、マンション・アパートの共用部清掃を、
ご近所さんとマッチングさせるサービス。

スマホとデータベースで、マンパワーが分散できる時代に。

人員を常に抱えなくて済むなら、
いろんな分野に応用できそうですね。


【不動産業界のワークシェアサービス『COSOJI』が空き家点検サービスの提供を開始!全国約846万戸の空き家問題の課題解決に向け始動。】

この度、『COSOJI(こそーじ)を提供するRsmile株式会社(拠点:東京都中央区、代表取締役:富治林 希宇)は、新たに空き家点検サービスの提供を開始しました。全国の"空き家管理"と"地域住民の方々(スキマ時間)"を繋ぐことで、未来へ続くまちづくりに取り組みます。
        
COSOJIは“不動産業界の軽作業”と“地域住民の方々”が直接つながることができるワークシェアサービスです。
地域住民、不動産所有者、不動産管理会社、自治体などと協力し、全国の空き家問題の課題解決に向けて取り組むべく、この度、空き家点検サービスを開始します。      

サービス提供における背景(空き家問題の深刻化)

空き家は年々増えている状況で、その数は平成30年で約846万戸(全住宅に占める空き家率は13.55%)[2019年4月26日 総務省統計局調べ]と過去最高となっています(下図:全国の空き家の推移[出典:総務省統計局 平成30年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 結果の概要])。

空き家数の推移

空き家は、管理されていないとその周辺や地域へ悪影響を及ぼします。雑草が伸びて景観が悪化、不衛生な状況により悪臭の発生、老朽化による家屋の倒壊などという問題につながります。

サービス提供における協業(一般社団法人全国古民家再生協会との提携契約)

このような空き家問題の課題解決のため、当社は一般社団法人全国古民家再生協会と「古民家等の再生利活用、空き家課題解決に関する事業」並びに「地域での空き家管理に関する事業」を互いに協力して推進することに合意し、両社間で包括的な提携契約を締結しましたことを、2021年1月にリリースしました。

『COSOJI(こそーじ)』が全国の空き家約846万戸(空き家率13.55%)の課題解決へ向け始動。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000007.000068923.html

『COSOJI』が提供する空き家点検サービス

『COSOJI』では、全国の"空き家管理"と"地域住民の方々(スキマ時間)"を繋ぎ、空き家の点検や清掃を地域の方々が行うことで、空き家問題の課題を解決するとともに、みらいへ続くまちづくりに取り組みます。

『COSOJI』が提供する主な空き家点検サービスは、屋外の目視点検及びゴミ拾い、屋内の目視点検及び換気通水等です。            

『COSOJI』について

■『COSOJI』とは?
COSOJIは“不動産業界の軽作業”と“地域住民の方々”が直接つながるワークシェアサービスです。地域のお仕事を地域の方々で解決することで、みらいへ続くまちづくりを実現します。
※不動産業界の軽作業とは:共⽤部清掃、草刈り、⽬視点検、電球交換など

所有者や管理運営者は、「安く・早く・簡単」にスマホひとつで地域住民の方々へ依頼することができます。
地域住民の方々は、「ライフスタイルに合った(近所で、好きな時に、簡単に)」お仕事をを行うことができます。

『COSOJI』にご興味をお持ちいただいた方は、以下の公式LINEよりご登録ください。サービスのご案内をいたします。
お仕事依頼フォーム(依頼者向け):https://lin.ee/C3i8dcD(COSOJI公式アカウントに友だち追加)
お仕事応募フォーム(働き手向け):https://lin.ee/j4lyKls (COSOJI公式アカウントに友だち追加)
※なお、今後『COSOJI』はエリア・サービス内容・建物種別のそれぞれに対し順次拡大中です。COSOJI公式アカウント(LINE)にご登録頂くことで、先行してサービスリリースをご案内させて頂きます。

コンセプトムービー:https://m.youtube.com/watch?v=qI832kSfhcI

■COSOJIの三つの特徴

【特徴1】地域の不動産業務があつまるプラットフォーム
不動産所有者や管理会社は、不動産に関する軽作業を必要な作業量のみ地域住民へ発注できるため、移動コストの削減などにより従来と比較して価格を抑えることができます。
働き手は、ライフスタイルに合わせてスキマ時間に好きな時だけ働くことができるため、双方にメリットがあります。

【特徴2】スマホで全て完結
依頼者は、スマホから建物の情報を入力するだけでお仕事を依頼することができます。
働き手は、スマホの案内に従うだけでお仕事を完了させることができます。報告方法もお仕事の前後を撮影して写真報告するだけです。誰にも会わずにできるお仕事も多くあり、コロナ禍においても心配なく働けます。

【特徴3】不動産の「今」がわかる報告
依頼者には写真付き報告がリアルタイムで提供されます。写真報告がなく1ヶ月遅れの紙報告(または報告すらされない)が常識化している現状と比較して、高品質&タイムリーな報告により不動産の「今」を把握できます。
また、データはクラウド上で管理されるため、いつでも確認することが可能です。
(3月10日 PR TIMES)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年03月11日

京都市が「別荘税」

京都市が、非居住住宅に課税する方針だそうです。

背景にあるのは、観光ブームでマンションや空き家が買われまくったこと。

で、価格が高騰して若い世代が住まいを確保できない(=市外転出)とか、
外国人からは市民税が徴収できない等の問題への対策。

熱海市で前例があるようですが、大都市では初めてなんだって。

効果について注目したいですね。


【大都市初、京都市が「別荘税」導入へ 子育て世代が市外流出】

 京都市は9日までに、所有しながら生活していない「非居住住宅」の戸主に対し、法定外普通税として新たに課税する方針を固めた。財政難への対応に加え、首都圏や海外の富裕層に市内のマンション、空き家が別荘(セカンドハウス)として買われ、京都の未来を担う子育て世代が住まいを確保できず市外に流出している実態を踏まえた。国内では静岡県熱海市に別荘税の先例があるものの、大都市での実施は初めて。2018年に導入した宿泊税に続き、新税で年間最大約20億円の税収を見込む。公平性の担保など課題もあり、全国の自治体から注目されそうだ。

 京都市では近年の観光ブームを受け、首都圏や海外、特に中国の富裕層が物件を競って買い、マンション価格が急騰する一因となっていた。住民票の届け出がないため、市民税の税収が見込めない上、30代の市外転出に拍車をかけていると問題視されている。門川大作市長は昨年2月の市長選で「セカンドハウス所有者に対し、適正な負担のあり方を検討し、実行する」との公約を掲げていた。市長が同8月、新税導入を有識者委員会に諮問し、答申案がこのほどまとまった。
(3月10日 京都新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2021年03月05日

生活費は、本人が月10万円、親族は月4.5万円! 

相続税の物納・延納に関するコラム。

物納に関しては、2000年には6000件超あったの物納申請が、
2019年にはわずか61件。

ここでも取り上げたことがありますが、その要因は2006年の手続き見直し。

延納や物納の許可限度額の算出の際に、
相続人の手元に3ヶ月分の生活費などしか残しておけなくなりました。

で、生活費は、相続人本人は月10万円、そのほか親族は月4.5万円・・・_| ̄|○

相続税を納める方々ですよ。
月10万円って、ねぇ?

なりふり構わない物納潰しが功を奏したわけですね。

ただ、物納は視野に入れるべき戦略であることは間違いありません。
誰に何を相続させるのか、十分に検討する必要がありますね。


【相続税の「延納」「物納」件数が激減している! 納税対策で利用する際の注意点とは?】

相続税を納付するのは金銭が原則ですが、場合によっては分割して納める「延納」、相続財産をそのまま納める「物納」という方法があります。しかし、近年「延納」「物納」はあまり利用されなくなっています。その理由と利用するメリット、デメリットについて考えてみます。
(協力・監修:税理士法人 弓家田・富山事務所 弓家田良彦氏)

「延納」「物納」は大幅に減ってきている

 相続税をはじめ、税金は金銭(現金)で納付するのが原則です。しかし、相続税では分割して納める「延納」のほか、相続財産そのもので支払う「物納」も認められています。

 相続はいつ発生するか分からず、しかも相続税は相続の発生から10カ月以内に申告・納付しなければなりません。また、相続財産では換金しにくい不動産が多くの割合を占めるということもあります。そのため、延納や物納を使って、相続税の支払いを先延ばししたり、金銭以外で納付することが認められているのです。

 実際、以前は相続税の延納・物納が少なくありませんでした。2000年(平成12年)には1万1000件を超える延納、6000件を超える物納の申請がありました。ところが、10年ほど前から大幅に減少し、2019年(令和元年)には延納の申請は1122件、物納の申請にいたってはわずか61件になっています。

延納と物納の推移
相続税の「延納」と「物納」の申請件数の推移

「延納」と「物納」の許可限度額が明確に

 ここまで減少した最大の理由は、相続税法の改正によって2006年(平成18年)4月から「延納」と「物納」の要件が大幅に厳格化されたことです。

 具体的にはまず、認められる金額が明確にされました。もともと相続税の延納や物納が許可されるのは、金銭での即時納付が困難な額に限られていますが、従来は子供の入学金や結婚費用、自宅の取得予定、事業用の資産の購入なども考慮される“緩やか”なものだったといわれます。

 しかし、2006年(平成18年)4月からは、延納にしろ物納にしろ、「許可限度額」の算式が定められ、申請時にはその根拠となる所得税の確定申告書や預金通帳のコピーの提出も必要となりました。

「延納」の許可限度額の算式は?
「延納」の許可限度額は、以下の計算式で求められます。
「延納」許可限度額 = 納付すべき相続税額 ー{ Aー(B+C)}
A:相続人が納期限において有する現金、預貯金その他換価が容易な財産相当額
B:相続人と親族の3カ月分の生活費
C:相続人の事業継続に必要な1カ月分の運転資金

 ポイントは、相続した現金や預貯金だけではなく、相続人が納付の期限において所有している現金、預貯金その他換価が容易な財産をベースに計算されることです。しかも、手元に残しておけるのは3カ月分の生活費と1カ月分の事業継続運転資金に限定されます。

 ここでいう「生活費」は基本的に、相続人本人は月10万円、そのほか親族は月4万5000円に社会保険料や税金、教育費などを加えたものです。

「物納」の許可限度額の算式は?
 また、「物納」の許可限度額は、以下の計算式で求められます。
「物納」許可限度額 = 納付すべき相続税額 ー D ー(E×最長延納年数+F)
D:現金納付額=上記{ Aー(B+C)}
E:年間の納付資力=(年間収入見込み額)−(相続人と親族の年間生活費)−(相続人の事業継続運転資金)
F:おおむね1年以内に見込まれる臨時的な収入と支出の差額、および上記BとCの合計

 こちらは、「延納許可限度額」から最長延納年数(5〜20年)分の「年間の納付資力」などを差し引いた残りの額になります。「年間の納付資力」は、相続人の年収見込額から生活費などを引いたものであり、それを最長延納年数まで考慮するというのです。

 このように、一定範囲までは相続人が持っている自分の資産で金銭納付し、それでも難しければ将来の収入から「延納」、それでも難しいときに限って「物納」という関係が明確になったのです。

「物納」の手続きについても厳格になっている

 2006年(平成18年)4月からは、「物納」の手続きについても厳格化が図られました。

 かつては、物納の申請時には最低限、申請書さえ出せばよく、それから必要書類をそろえたりして、結果が出るまで早くて1年、長いケースになると数年かかることも珍しくなかったといわれます。しかも、結果が出るまでは原則、利子税もかかりませんでした。

 そのため、あとから相続財産(特に土地)が高く売れそうだとなれば、延納に切り替えて金銭納付するといったことも可能だったのです。

 しかし、現在は基本的に物納の申請期限(相続税の申告・納付期限と同じ)には、土地であれば登記簿謄本、境界確認書、測量図などの手続き書類をすべて提出しなければならず、そこから3カ月以内には判断が下されるようになっています。

 書類が整っていない場合は、1回につき3カ月を限度として、最長1年までは書類の提出期限を延長してもらえますが、その間は利子税がかかります。もし、1年かかっても用意できなければ取り下げとみなされ、すぐ金銭納付が必要です(遅れれば延滞税がかかります)。

 また、かつてのように、物納の申請を取り下げて延納へ切り替えるといったことはできず、自分から取り下げるとやはり、すぐ金銭納付が必要となります(遅れれば延滞税がかかります)。

 そのほかにも、土壌汚染や地下埋蔵物の有無が明確でない場合は「条件付許可」となることがあります。この場合、5年以内に汚染や埋蔵物が判明したら、物納申請者が自らの費用で必要な処置を行うことが必要で、処置を行わないと物納許可が取り消されます。

 なお、相続税の「延納」の許可を受けたものの、その後の資力の変化などにより、延納条件の変更を行ったとしても、延納の継続が困難となった場合には、延納の継続が困難となった金額を限度として、相続税の申告期限から10年以内の申請によって、「物納」への変更が認められます。これを「特定物納」といいます。

 手続きの上でも、まずは「延納」、それから「物納」という関係がはっきりしたといえます。

【特定物納の要件】
・延納条件の変更を行っても、延納を継続することが困難な金額の範囲内であること
・物納申請財産が定められた種類の財産で申請順位によっていること
・申請書および物納手続き関係書類を申告期限から10年以内に提出すること
・物納申請財産が物納に充てることができる財産であること

 上記にもあるように、「物納」が認められる財産には一定の順位があり、現在は図表2のようになっています。基本的には,らイ僚腓任靴認められません。

物納に充てることのできる財産の種類とその順位
順位   物納に充てることのできる財産の種類
第1順位 不動産、船舶、国債証券、地方債証券、上場株式等
     不動産および上場株式のうち「物納劣後財産」に該当するもの
第2順位 非上場株式等
     非上場株式のうち物納劣後財産に該当するもの
第3順位 動産

 また、これらの中でも「物納不適格財産」として、物納に充てることができない財産が定められています。例えば図表2で、不動産は第1順位で物納できる財産になっていますが、次のようなものについては「物納不適格財産」とされ、物納できません。

【「物納不適格財産」の例】
・抵当権が設定されていたり、買い戻し特約が付いていたりする不動産
・境界が明らかでない土地
・公道に接していない土地
・共有になっている土地※(共有者全員が申請する場合を除く)
・がけ地、面積が著しく狭い土地、形状が著しく不整形な土地で単独では使用が困難なもの
・法定耐用年数を経過した建物
※「共有になっている土地」とは、遺産分割協議が成立していないケースなどが当てはまります。

 さらに、「物納不適格財産」に該当しなくても、「物納劣後財産」として他に適当な価額の財産がある場合、物納に充てることができない財産が定められています。

 それが図表2における、 不動産および上場株式のうち「物納劣後財産」に該当するもの、 非上場株式のうち物納劣後財産に該当するものであり、△砲弔い討藁磴┐仄,里茲Δ覆發里任后

【「物納劣後財産」にあたる不動産の例】
・地上権、永小作権、地役権などが設定されている土地
・法令違反の建物およびその敷地
・納税義務者の居住用または事業用の建物およびその敷地(納税義務者がその建物およびその敷地について物納申請する場合を除く)
・配偶者居住権の目的となっている建物およびその敷地
・劇場、工場、浴場その他維持または管理に特殊技能を要する建物およびその敷地
・公道に2m以上接していない土地
・過去の事件または事故その他の事情により正常な取引が行われないおそれのある不動産およびこれに隣接する不動産

「物納」の申請をしたものの却下された理由が、こうした「物納不適格財産」や「物納劣後財産」である場合は、20日以内にほかの財産によって、物納の再申請を1回限り行うことができます。

「物納」のメリット・デメリットを考え、利用するには綿密な準備が必要

 このように「物納」のハードルは極めて高く、利子税や場合によっては延滞税がかかることも考えると、まずは「延納」を選択したり、あるいは相続財産を売却したり、金融機関から借り入れをして最初から金銭納付したほうが有利なケースもあるでしょう。

 しかし、「物納」がまったくできないわけではなく、「物納」によってメリットが期待できるケースもあります。

「物納」する場合、その不動産の価値は市場価格ではなく、相続税評価額となります。そのため、不整形地や崖地など使いにくい土地、他人に貸している貸宅地(底地)など、市場価格よりも相続税評価額のほうが高く、処分の難しい財産を「物納」に充てることができれば、他の相続財産を守りつつ、税負担の面でも有利です。

 ただ、「物納」を利用するのであれば、早い段階から物納のための準備を入念に行うことが不可欠です。最も重要なポイントは、どの物件を物納申請するか、相続開始から10カ月以内に判断しなければならないことです。

 必要な書類を確実に準備できる見込みがなければ、物納の申請をすることはリスクでしかありません。相続が発生してからそうした判断をすることは、ただでさえハードルの高い「物納」をますます難しくします。

 被相続人が元気なうちに、その所有する財産(特に不動産)について、「物納不適格財産」や「物納劣後財産」ではないかを調べ、物納する不動産については道路や水路などとの官民境界の確定、隣地との境界画定、測量図の作成、借地人など関係者との事前交渉などを行っておくべきです。

 また、「物納」は相続人ごとに申請できるので、物納する財産を誰が相続するのか、相続財産の分割方法を検討しておくことも重要です。例えば、被相続人が孫と養子縁組し、こうした処分の難しい財産を相続することにしておきます。孫に預貯金や安定した収入などがなければ、物納が認められる可能性は高いでしょう。

 いまや「物納」は相続税対策の中でも難易度の高い手法ですが、場合によってはいまなお検討の価値が十分あるといえます。
(3月3日 ダイヤモンド不動産研究所)
https://news.yahoo.co.jp/articles/94990b70ef00fd7a8b9c92c58964530cd58226e0


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年03月04日

「遺産整理業務の実務とおひとり様が準備しておくべきこと」

昨日、SG阪神いきかた研究会の勉強会を開催しました。

テーマは、「遺産整理業務の実務とおひとり様が準備しておくべきこと」。
講師は、司法書士の池内宏征さん。

数多くのご経験に基づく、生々しいお話をお聞かせいただきました。

遺産整理業務というのは、必要書類の収集や各窓口への書類提出などを
ワンストップで代行する業務。

人がお亡くなりになると、多岐に渡る手続きが必要になります。

相続人の調査、遺言の有無の確認、財産の調査、遺産分割協議の他、
死亡保険金の受け取りや銀行口座・クレジットカードの解約、不動産の登記など・・・

でも、たとえば、
・平日の昼間に休みが取れない方
・相続人が一堂に会するのは困難な方
・とにかく面倒だから全てを任せたい方
などは、遺産整理業務を依頼する方がいい場合があるわけですね。

時間を買うという割り切りも必要ですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年03月03日

「旧八木小学校所蔵文書調査速報展」

南丹市立文化博物館で、「旧八木小学校所蔵文書調査速報展」が開かれています。

展示品には、山林の境界争いの判決を記した江戸後期の裁許状や、
山の境界を示した絵図などが展示されるようです。

3月21日まで。
行ってみよっと。


【江戸時代、山林の境界巡って村が争い 長さ10メートルの判決文書など展示 京都・南丹】

 京都府南丹市園部町の市立文化博物館で、同市八木町の歴史をひもとく「旧八木小学校所蔵文書調査速報展」が開かれている。旧八木小から見つかった、八木村周辺の山林や大堰川の水利を巡る争いを記した文書や村の近代化への足跡をたどる史料など約60点が並ぶ。

 出展されているのは、2008年から行われた八木町史の編さん事業の調査時には発見されなかったもの。14年に旧八木小から見つかり、昨年5月から約2カ月間調査した結果、192点の史料が確認された。

 展示では、江戸後期に山林の境界を巡る八木村と近隣村との争いの判決を記した長さ約10メートルの裁許状や、多彩な色使いで山の境界を示した絵図のほか、明治時代のトンネルや橋の設計図、戦前の感染症患者の隔離病棟新築工事仕様書などが並んでいる。

 兵庫県丹波篠山市から親子で訪れた男性(49)は「長さ10メートルの文書が現存しているのは貴重だと思った」と話していた。

 入館有料。3月21日まで。月曜休館。
(2月28日 京都新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人