2021年06月

2021年06月28日

「事業再構築補助金を使ったコロナ明けインバウンド需要の狙い方」

木曜日、大阪未来不動産研究会に参加させていただきました。

テーマは、「事業再構築補助金を使ったコロナ明けインバウンド需要の狙い方」。
講師は、株式会社ファンバウンドの大門拓童さん。

自社が展開する高級民泊「今昔荘」の実例をお聞かせいただきました。

氏の前職は、石油化学や食品プラントのエンジニア。
インドネシアで華僑相手に仕事をした時に、
日本には華僑が喜ぶホテルがないことに気づいたんだとか。

実は、日本の購買力平価は、2010年にすでに台湾に抜かれていて、
もうすぐ韓国にも抜かれる勢い。

つまり、コロナ明けに日本にやってくる方々は、所得が高いのが現実。
従来の民泊が提供する「安宿」は選ばれないことが予測されます。

そこで、価値のある設備投資 × 価値のあるサービスによって
高くても利用したい施設を作っていく戦略。

この初期費用に利用できそうなのが「事業再構築補助金」。
・コロナの影響で売上が10%以上下がった事業者が、
・事業転換する際の初期投資に対して、
・補助率2/3(最大6000万円)の補助金が出るというものです。

エリアは限定されますが、
空き家・空きビルのコンバージョンも一つの選択肢ですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年06月19日

「コロナ下・コロナ後の不動産マーケットはどうなるのか?」

昨日、賃貸住宅管理業法全面施行記念シンポジウムに参加しました。
と言ってもオンライン参加。ありがたい時代です・・・(^^;

不動産業ビジョン2030」が示したのは、「人口減少下における不動産の最適活用」。

その重点項目の1つが、「賃貸住宅市場の整備」。
昨年6月に賃貸住宅管理業法が制定され、今年は、
賃貸住宅管理業登録制度と賃貸不動産経営管理士の国家資格化が全面施行。

オーナー、管理会社両方が、リテラシーを高めないといけないわけですね。

基調講演は、麗澤大学客員教授の宗健氏。
テーマは、「コロナ下・コロナ後の不動産マーケットはどうなるのか?」。

大東建託賃貸未来研究所の「新型コロナウイルスによる意識変化調査」によると、
賃貸住まいの方が、「コロナをきっかけに郊外への引っ越しを考えている」
のは約10%。

思っていたより少ないんですね。

一方、「コロナをきっかけに都心への引っ越しを考えている」のは約8%。
テレワークが普及して、郊外移住が増えるというのは幻想だったのね・・・

で、国立社会保障・人口問題研究所の第8回人口移動調査報告書によると、
5年前の居住地が現住地と異なる人の割合は、
30〜34歳の50%強をピークとして、急激に下落。
45〜49歳で約18%、75〜79歳では約10%。

つまり、高齢者に入居してもらえば、出ていかないってこと。

たしかに、高齢者に部屋を貸すのはいろいろなリスクが伴います。
孤独死、認知症、残置物・・・

でも、それら全て、対策はあるんですよ。

お持ちの賃貸住宅の稼働率を高めるために、
高齢者入居にも目を向けてみればどうですか?


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年06月17日

「廃墟カフェ」

三田市に、「廃墟カフェ」なるものがあるそうです。

古民家カフェはどこにでもあるから、
もっと突き抜けたコンセプトにしたかったんだとか・・・(^^;

元々は診療所。
近所では「お化け屋敷」と呼ばれていたんだって。
当時の写真

外観はそのまま。
「結核予防法指定診療所」も錆びたプレートも掲げられているみたい。

三田に行く時に、覗いてみよっと。


【築70年「お化け屋敷」と呼ばれた診療所 ツタに覆われたまま「廃墟カフェ」に】

 「廃墟(はいきょ)カフェ」。そう名乗る喫茶店が兵庫県三田市四ツ辻にある。元々の建物は築70年の診療所で、近所で「お化け屋敷」と呼ばれていた。外観はほぼそのままに、内装を一新して3年前にオープンした。「古民家カフェ」は全国に数多くあるが、廃虚とは珍しい。(土井秀人)

 風雨にさらされて黒ずんだ壁を、うっそうとしたツタが覆う。かつて入り口だった場所には、「結核予防法指定診療所」とさびたプレートが掲げられている。廃虚カフェ「ルーインズ」は、市内でリフォーム会社を経営する安田和也さん(58)が2018年に開いた。

 診療所は1951年に建てられ、「大久保医院」として開業した。69年に院長が亡くなった後は空き家となっていた。国道176号沿いにあるが、建物の周囲を木々や雑草が覆い、まさに廃虚のような雰囲気だったという。

 安田さんは職業柄、前を通り掛かるたびに気になっていた。「歴史があり、面白い建物。再生して地域の活性化につなげたい」。近所を聞いて回り、所有者を見つけてカフェとして再生することを打診した。廃虚と銘打ったのは、「古民家カフェはどこにでもある。もっと突き抜けたコンセプトにしたかった」からだ。

 建物は木造平屋で、広さ145平方メートル。内部は診察室や調剤室、事務室などの小さな部屋がいくつもあった。長年物置として使われていたため、床は抜け、天井は落ち、壁が崩れていた。

 リフォームでは、ほぼすべての壁を取り払ってワンフロアにした。はりや柱は補強しながら、そのまま利用。廃虚のイメージを崩さないよう、壁にはクロスを張らずに合板を使った。「診察室」「調剤室」と書かれた診療所の札は、今も店内に飾ってある。

 メニューはすべて、安田さんが考えた。名物の卵サンドは、閉店した京都の老舗洋食店を参考に開発した。「スフレオムライス」は、メレンゲ状の卵をオーブンで焼き、ふわふわ食感が売りだ。三田産の旬の野菜を使ったサラダもある。

 今では神戸や大阪などからも客が訪れる人気店に。安田さんは「店は市街地から離れているけど、人が集まってくる場所になった。今後は、店で若いアーティストらが情報発信などをできるようにして、地域を盛り上げたい」と話した。

 午前11時〜午後5時。予約制で午後6時〜同10時までの営業も行う(緊急事態宣言中は休止)。木曜日休み(不定休あり)。ルーインズTEL080・3112・6205
(6月15日 神戸新聞)
https://news.yahoo.co.jp/articles/1bc9f0db2da464d2ff262e622e021ef33fa9cac5


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2021年06月15日

「遊休地キャンプ」

TAKIBIキャンプ場予約」サイトが、
遊休地・耕作放棄地の「遊休地キャンプ」のカテゴリーを新設したようです。

残念ながら、現時点ではまだ反映されていませんが・・・

土地所有者は、遊休地を貸し出して利益を得ることができますね。
また、害虫・害獣対策にも繋がると。

面白い利活用の方法ですね。
アイデアさえあれば、何でもできる時代ですね。


【全国の遊休地でキャンプ可能な「遊休地キャンプ」開始 土地所有者には収入も】

全国各地の施設紹介予約を手掛ける「TAKIBIキャンプ場予約」の運用をおこなうフォーイットは、増え続ける遊休地、耕作放棄地を活用した「遊休地キャンプ」のカテゴリーを新設したと発表した。

人口減少、少子高齢化、跡継ぎ問題などにより個人が所有する空き家や耕作放棄地、企業が所有する遊休不動産などの土地(遊休地)の割合は年々増加しており、遊休地の有効活用は全国的な課題になっているという。

そこで同社は、遊休地や耕作放棄地をキャンプスペースなどのアウトドア宿泊施設として掲載できる「遊休地キャンプ」のカテゴリーを新設。

今回、遊休地の問題をアウトドアの力で解決するとのことだ。

今回の取り組みにより、土地所有者は遊休資産を有効活用して収入を得られ、利用者はキャンプ人口の拡大によるキャンプ場施設不足や混雑回避ができ、さらに私有地を使った新しいキャンプスタイルを味わうことが可能としている。

TAKIBIでは、人口減少、少子高齢化、跡継ぎ問題などにより遊休地となっている土地を募集。

土地所有者は自然豊かなロケーションや牧場や農場などをキャンプ場として貸し出すことで副次的な利益を得ることができ、固定資産税や害虫・害獣対策にも繋がるとしている。

今後も同社は、遊休地を一時的にキャンプ場として貸し出すシェアリングエコノミー型のキャンプスタイルの活用を進めると共に、行政と連携し地方への観光客誘致を促進することで地方創生に努める方針を示している。
(6月14日 AMP)
https://news.yahoo.co.jp/articles/b6541a6e190534d24790479fb27592576162cae9


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2021年06月10日

「痛くない死に方」

淡路島で唯一残った映画館「洲本オリオン」で、
在宅での看取りをテーマにした映画が上映されるようです。

原作は、尼崎市の長尾和宏医師による「痛くない死に方」。
12日(土)には、ご本人も登壇なさるんだとか。

15時の部なら行けるな。
行きか帰りに、「たまご屋さんちのたこ焼」に寄って・・・

どなたか、ご一緒なさいます?(^^;


【「よい最期」支える医療映す】

 終末期医療などに取り組む開業医にまつわる映画2作品が、9日から洲本市の「洲本オリオン」で上映される。淡路島で唯一残った映画館をもり立てようと、定期的な上映を目指す市民プロジェクトの一環。22日までの期間中、この医師も訪れて自らの取り組みを語る予定で、映画と医療をミックスさせた「2本立て」企画だ。(加藤律郎)

大病経験・大田さん「尊厳死考える機会に」
 この医師は尼崎市の長尾和宏さんで、上映作品の一方は自ら原作を手がけた「痛くない死に方」。在宅医療に従事しながら、患者の人生を見て支える大切さに気づく医師を柄本佑さんが演じる。先輩として支える奥田瑛二さんの好演も、みものだ。

 もう1本の「けったいな町医者」は、長尾さんの日常に迫ったドキュメンタリー。好きな物を食べたい。自宅で最期を迎えたい。そして、痛くない死に方をしたい――。そう願う患者に寄り添う日々を記録した。

     ◇

 上映は、「シネマキャロット」と銘打って取り組むプロジェクトによるもの。休眠状態が続いていた洲本オリオンの復活を目指し、今年始まった。

「けったいな町医者」のチラシ
 プロジェクトの代表を務める大田志穂さん(40)は13歳の時に大病を患い、長く入院した経験を持つ。「20歳まで普通の生活を送れるか分からない」と宣告を受け、死を覚悟した時期もある。そんな自身に重ね、今回の2本を選んだといい、「映画を見て、医療や尊厳死、平穏死を考えるきっかけにしてもらえれば」と語る。

 22日まで毎日、「痛くない死に方」を2回、「けったいな町医者」を1回スクリーンにかける。15日までと、16〜22日で上映時間が変わる。

 12日には、長尾さんが午後の上映に合わせて2回登壇し、終末期医療のあり方などについて語る。

 一般1800円、大学・専門学校生1500円、高校生以下1100円など。問い合わせは、「洲本オリオン」(0799・22・0265)へ。
(6月9日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年06月04日

「問題先送り空き家」

空き家のうち、売る予定も貸す予定もないまま時間がたった空き家を、
明治大学の野澤千絵教授が「問題先送り空き家」と名付けているんだって。

お上手なネーミングですね。

それに関連して、東京新聞の記者が、
新潟県柏崎市の祖父の実家の処分に動いたレポートをお書きです。

短い文章ですが、行間から大変さが滲み出ています。
いろいろ参考になりますね。

続編が待ち遠しいですね。


【空き家処分を記者が体験 手間と費用は想像以上 解体見積もり300万円 仏壇の閉眼供養も】

 相続後にとりあえずそのまま置いておく、いわゆる「問題先送り空き家」が各地でみられる。それはわが家にもあった。筆者(37)の父(73)の実家は新潟県柏崎市の海沿いにある。祖父母が亡くなった後、約20年、空き家だった家の処分に、娘の私が動くことになった。 (奥野斐)

 「柏崎の家をどうにかしなきゃだなあ…」。昨年八月、帰省した際に聞いた父の一言が始まりだった。父は体調を崩し、空き家の処分を考えていた。だが、六十キロ離れた県内の自宅から定期的に風通しに通っていたとはいえ、長期間“放置”状態の家を、父に任せていたらいつ片付くか分からない。了解を得て、私が柏崎市の担当課に電話した。

 対応してくれたのは市建築住宅課の山本康太さん(37)。解体を考えていることを伝えると、市が協定を結ぶ柏崎建設業協同組合を紹介してくれた。「空き家の処分で連絡してきてくれる人はほとんどいないですよ」と山本さん。専門家を招いた市の無料相談会もあると情報をくれた。

 父は一昨年、この相談会に参加していた。建設業協同組合に連絡すると、相談会で父と話をした空き家担当の副理事長、中澤哲郎さんが覚えていてくれ、やりとりすることになった。家は少なくとも築五十年ほどたち、一部リフォームしているものの、住める状態ではない。「自分は都会に出て、地方の実家を処分したい。でもどうしたらいいか分からない、という声は多いですよ」と中澤さん。

 解体の方針で父やきょうだいの了解を得ており、数社に見積もりを取った。どれも三百万円以上。広い道に面していないので重機が入れず、廃材を手作業で運ぶ必要があった。補助制度がある自治体もあるが、市に問い合わせると「現時点ではありません」。

 解体の意思はあっても費用を用意できない場合もある。住宅があれば税の特例措置で六分の一に減額される固定資産税も、解体後の更地には適用されない。高額な解体費、跳ね上がる固定資産税…。空き家が増える一因に思えた。「空き家や更地を売る人にも買う人にも、助成金が出る仕組みがあれば」と中澤さん。

 解体費は父の貯蓄を充てることになり、昨秋、いよいよ解体できる!と思ったが、甘かった。建材のアスベスト(石綿)調査や、上下水道、電話線、ガスの状態確認や手続き、仏壇をしまう「閉眼供養」もある。

 さらに、中澤さんいわく、「一番大事なのはお父さんの気持ち。心残りがないよう、解体前に見に来た方がいいですよ」。雪が降り、解体は春以降に持ち越された。

 四月上旬、緊急事態宣言が解除された合間に、空き家を見に柏崎市に行った。人口八万人余り。二〇一六年の調査で市内に千三百九十七件の空き家が確認された。管理が行き届いていない「不良」や「危険」は百四十六件あった。

 お世話になった市建築住宅課で話を聞いた。岡本章宏さん(40)は「空き家でも表は見えっ張り。玄関は風当たりが強くないところにあるので意外ときれい。裏の顔を見てください」。

 岡本さんや前出の山本さんは、市民らからの連絡をもとに空き家の状態を調べて所有者に連絡。災害時に屋根や外壁が飛ぶリスクもあるため、適切な管理を求めている。
 
「解体で行き詰まるのは資金面と意識面。相続しても『住んでもいない家をなぜ自分が…』という声もある」と山本さん。岡本さんは「空き家になる前に、家の行く末をぜひ家族らで話し合ってほしいですね」と呼び掛ける。

 子どものころに泊まった「おじいちゃん、おばあちゃんの家」は人が住んでいない寂しさが漂っていた。「皆さん、都会に出られて、空き家も増えてますよ」とタクシーの運転手。放っておくと、周囲に迷惑をかけるばかりか、いずれ「負動産」として自分にも降り掛かる。なんとか夏前に解体したい。
(6月3日 東京新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2021年06月03日

「老後も自分らしく生きるために準備すること」

昨日、SG阪神いきかた研究会の勉強会を開催しました。

テーマは、「老後も自分らしく生きるために準備すること」
講師は、一般社団法人日本ライフパートナーズ協会代表理事の東向勲さん。
任意後見制度や死後事務委任、遺言書の重要性をお話しいただきました。

将来のことを準備しておかなかったら、どうなると思います?

あなた以外の人があなたの老後のことを決めるんです。

たとえば、あなたが判断能力を失ってしまった場合、
あなたの親族が成年後見を申し立てます。

普通は、お子様が後見人に手を挙げますよね。
ところが、後見人は家庭裁判所が職権で選任します。

今のところ、親族が後見人に選ばれるのは1/4。
ほとんどの場合、見ず知らずの弁護士や司法書士が選任されます。

以後、全てにおいて後見人にお伺いを立てなきゃなんない。

ここでハズレを引いちゃうと、たとえば不動産の売却などは、
・親族全員が売却を希望しても、後見人がダメと言えば売れない
・逆に、親族全員が残したいと希望しても、後見人が売っちゃうこともある
 (↑売却すると後見人の報酬がアップするんですよ)

後見人が気に入らなくてもチェンジできません。
また、成年後見をやめることもできません。

要は、何の準備もしないままに判断能力を失うと、
3/4の確率で、あなたの老後はあなたの親族の手を離れちゃう。

だから、お元気なうちに、お子様と、
「老後は頼む」という任意後見契約を交わしておくべきなんです。

時々、「相続のことはワシが死んでから皆で決めろ」というお父様がいます。
ご本人はカッコいいつもりなんでしょうけど、
実は、ご自分の死に方すら皆で決められないようにしちゃってるわけ。

この現実を、もっと知ってもらいたいですよね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人