2022年11月

2022年11月30日

「学生の街京都の賃貸マンション市場と、その収益性改善の手法について」

昨日、不動産コンサルティング京都フォーラム2022に参加してきました。

大テーマは、「『京都 』ならではのコンサルティングを実践!」。
4名の登壇者から、それぞれのコンサル事例を発表いただきました。

そのうちの一つが、標記の発表。
講師は、株式会社長栄の竹中和也さん。

京滋エリア最大の管理会社だからこそ見える、
京都の賃貸マンション市場についてお聞かせいただきました。

京都市の「令和3年観光客の動向等に係る調査について」によると、
観光客数(参考値)は、令和元年の5352万人が令和3年は2102万人の60.7%減。
経済波及効果も、令和元年の1兆3569億円が、令和3年は4885億円の63.9%減。

観光産業を主軸とする京都市は、コロナで大打撃を受けたわけです。

京都にある企業が事業縮小・撤退・廃業に追い込まれた分、
当然に住宅需要も減少しました。

他方、ご記憶に新しいと思いますが、平成30年には、
京都市の宿泊客数が過去最高の1582万人に。

それに伴って、旅館・ホテルと簡易宿所の客室数合計は、
平成27年29786室→令和元年53471室→令和3年58616室に増加の一途。

建築コストも上がっているため、土地利用は収益性の高いホテルに偏り、
新築賃貸マンションが供給されない傾向は今後も続く見通し。

このため、既存賃貸マンションの家賃も上昇。
3点ユニットの古い物件等から、家賃が安い郊外へ移る人もいるんだとか。

となると、管理会社としての課題は、6畳3点ユニット物件の客付け。

ここで同社が着目したのが、留学生。
3点ユニットを気にしない人も多いですもんね。

留学生スタディ京都ネットワークによると、留学生の推移は、
全国:令和元年14.6万人→令和3年12.9万人に対して、
京都府:令和元年1.0万人→令和3年1.1万人と減ってないんですね。

また、京都市内には、スーパーグローバル大学指定校が3校あります。
京都大学、京都工芸繊維大学、立命館大学。

そこで、留学生比率が最も高い中国人のスタッフを専属で採用。
留学生がワンストップで契約できる環境を整備しました。

その効果として、空室および退去予定の部屋が9室一挙に成約したんだとか。
留学生同士も、同じ所に住みたいですもんね。

地元を知り、トレンドにアンテナを張っているからできるコンサルですね。
とても勉強になりました。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2022年11月23日

「増え続ける空き家、所有率は1割超 4割超が地方都市、東京23区も約1割!」

全国不動産売却安心取引協会さんが、空き家について調査を行ったそうです。

自身または配偶者が所有している空き家がある場所は、
「地方都市」がダントツの41.1%・・・_| ̄|○

その空き家についてプロに相談するなら、
「売却したい」がダブルスコアの36.5%。

空き家のままにしている理由は、
1位:「解体はお金がかかる」(25.4%)
2位:「売却したくても買い手がいない」(23.2%)
3位:「活用したいが、どうしてよいかわからない」(23.0%)
4位:「今後住む予定がない」(22.5%)
5位:「リフォームやリノベーションはお金がかかる」(19.9%)
などと続きます。

見えてくるのは、売却したいけど買い手がいないし、
有効活用の青写真が描けず初期投資もできないという八方塞がりの姿。

ひとりで抱え込まずに、専門家に相談なさってくださいね。

あ、全国不動産コンサルティング協会でも、
全国空き家相談ホットラインを運営していますよ。


【増え続ける空き家、所有率は1割超 4割超が地方都市、東京23区も約1割! 空き家所有者必見!おうち売却の達人が教える「空き家の活用方法と注意点」】

 総務省統計局が5年に1度実施している「住宅・土地統計調査」(平成31年4月26日発表)によると、空き家数は全国の住宅の13.6%(846万戸)も占めていていることがわかりました。そこで、信頼できる不動産売買のプロが分かるサイト「おうち売却の達人」を運営する全国不動産売却安心取引協会は、40歳以上70歳未満の男女全国4,000人を対象に「空き家」について調査を行いました。

・調査概要

調査期間:2022年10月27日〜28日
調査手法:インターネット調査
調査対象:40歳以上70歳未満の男女全国
有効回答者数:4,000人
調査機関:Freeasy
※本リリースの調査結果をご利用いただく際は、「おうち売却の達人 調べ」とご明記ください。

・調査結果

 「自身または配偶者が所有している空き家はあるか?」尋ねたら、「ある」(11.4%)、「ない」(88.6%)となりました。
 「ある」と回答した457人に「所有している空き家のある場所」を尋ねたところ、「地方都市」(41.1%)が最多となり、以下「それ以外」(13.1%)、「5大都市以外の政令指定都市(※1)」(12.9%)、「東京23区」(9.4%)、「5大都市(※2)」(9.0%)、「山間部」(8.5%)、「首都圏の主要都市」(5.9%)と続きました。
※1 札幌市・仙台市・さいたま市・千葉市・川崎市・相模原市・新潟市・静岡市・浜松市・堺市・岡山市・広島市・北九州市・福岡市・熊本市
※2 横浜市・名古屋市・京都市・大阪市・神戸市
所有している空き家のある場所

 続いて「空き家のままにしている理由」を尋ねました。「解体はお金がかかる」(25.4%)が最多となりましたが、「売却したくても買い手がいない」(23.2%)、「活用したいが、どうしてよいかわからない」(23.0%)、「今後住む予定がない」(22.5%)も目立ちました。
空き家のままにしている理由

 そこで、「その空き家について不動産のプロに相談するなら、何を一番相談したいか?」尋ねたところ、「売却したい」(36.5%)が最も多く、次点の「何かに活用したい」(17.1%)を20ポイント近く引き離しました。
何を一番相談したいですか?

・おうち売却の達人が「空き家の活用方法と注意点」をアドバイス!

 年々増え続ける日本の空き家。人口の減少や新築住宅の供給過多などが原因とされています。空き家が放置されると、建物の老朽化による倒壊や崩壊の危険性が高まるだけでなく、ゴミの不法投棄の誘発、防災・防犯機能の低下など様々な悪影響を及ぼしてしまいます。そこで今回は、空き家を所有したらどのような活用方法があるのか?また、空き家所有の注意点をお伝えいたします。

 空き家の活用方法は、大きく分けると…詑澆暴个后↓更地にして駐車場にする、G箋僂裡海弔諒法があります。
 …詑澆暴个江豺隋都市部は借りてもらえる可能性がありますが、地方都市は、空き家のある地域のターゲット層に向けたリフォームやリノベーションを施すと良いでしょう。
(例)
・地方都市の空き家:部屋数が多い場合は、シェアハウスや学生寮、会社の寮など。福岡県糸島市の空き家を活用して九州大学の学生寮に再生した、海外からの研修生や労働者用の寮として活用などの実例もあります。
・郊外の空き家:コロナの影響によるテレワークの普及で、二拠点・多拠点生活者向けの賃貸物件の需要が高まっています。
 G箋僂靴燭い韻鼻◆峪廚そ个残っている」「荷物を片付けたり処分したりできない」など気持ちの整理がつかなくてという場合は、地元の不動産会社などに空き家の管理を委託する方法もあります。管理内容や頻度にもよりますが、マンションは月額5,000円程度、戸建は月額8,000円〜10,000円程度です。清掃・植栽、空気の入れ替え、水を流す、郵便物の確認、災害後の確認などを動画で報告してくれる会社が良いでしょう。空き家を管理してもらうことで、近隣とのトラブルを回避することもできます。

 空き家は、放置しておくことで建物がどんどん傷み、周囲のリスクにもなるだけでなく、災害による被害ダメージも大きいです。また、時間が経つにつれ不動産としての評価も下がってしまいます。

 所有している空き家をどうしたらいいのか悩んでいる、実家を相続したけど住むことができないなどといった場合は、空き家の活用・処分・管理を得意とする不動産会社または担当者に、まずは相談してみてください。良い解決法をアドバイスしてくれると思います。
(11月22日 PRTIMES)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2022年11月10日

「管理人制度の概要と実務」

昨日、日調連が開催するZoom講座を受講しました。

所有者不明土地の解消に向けた3本柱のひとつ。
民法一部改正で創設される、「所有者不明土地・建物管理制度」についてです。

そもそも、所有者不明土地が問題になったきっかけは東日本大震災。
所有者不明土地の存在によって、被災地の高台移転が難航したわけですね。

こういう場合、現行法では3つの制度が用意されています。
 ”垪濕垪盪佐浜人(民法25条)
 ∩蠡該盪佐浜人(現民法952条)
 清算人(会社法478条)

これらの使い分けについては割愛しますが、ネックはいずれの制度も
対象者の財産全てを管理する「人単位」の仕組みになっている点。

その問題点は
 ・土地・建物以外の財産も全て調査・管理する必要がある
 ・共有者のうち不明者が複数人いれば、不明者毎に管理人を選任
 ・所有者が全く特定できない場合、これらの制度は利用できない
  (表題部所有者「〇田△男 他20名」などというケースね。)

これが、今回の改正で、特定の土地・建物のみに特化して管理を行う制度
が創設されました。(新民法264の2〜264の8)

これにより、
 ・他の財産まで調査・管理する必要がなく、予納金負担も軽減される
 ・複数の共有者が不明でも、管理人は1人で足りる
 ・所有者が特定できなくても対応可能 
になります。

申立権者は、公共事業の実施者、共有者、地方自治体の長。

発令要件は、次の2つ。
 …敢困鮨圓しても所有者がわからない
 管理人による管理の必要性がある

この△如境界確認等が必要となるケースでは
土地家屋調査士が管理人に選任されると思われます。

これ、令和5年4月1日施行です。

私たち土地家屋調査士が、空き家・空き地の解消のお手伝いをする舞台。
まもなく開演です。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2022年11月06日

「え? こんなところにこんな駅?」

紀伊有田駅がスゴいことになっているようです。

待合室の天井、壁、床、外壁、ホームまでが海や山だらけに。
これは、雑賀崎の画家、松尾ゆめさんが、6年かけて完成させたんだって。

タイトルは「え? こんなところにこんな駅?」。
ん〜、惹かれる・・・(^^;

紀伊有田駅には、2017年6月にマッピングパーティーで行きました。
その時は、歴史を感じさせる古い駅舎でしかなかったんですよね。

どんな変貌を遂げているんでしょうか。
これは行かねば!ですね。


【駅舎なのに・・・まるで海中】

 駅舎を丸ごとキャンバスに――。和歌山市雑賀崎の画家、松尾ゆめさん(36)が、串本町のJR紀伊有田駅で制作を続けてきた「作品」を6年かけて完成させた。串本の自然を独特なタッチで表現した大作。松尾さんは「私にとって思い入れのある駅になった。多くの人に見てもらえたら」と呼びかけている。(大場久仁彦)

画家・松尾さん制作 天井からホームまで

 画家志望で、ずっと趣味のペン画を続けてきた松尾さんは、会社員などを経て2015年に「画家まつお」の名で活動を開始。翌年からJR紀勢線をアートでつなぐイベント「紀の国トレイナート」に参加し、同駅での制作に取りかかった。

駅舎の壁や床一面に描かれた松尾さんのアート
駅舎の壁や床一面に描かれた松尾さんのアート(串本町で)

 串本について詳しくは知らなかったが、シュノーケリングで海に潜って衝撃を受ける。透明度の高い海にテーブルサンゴの群落が広がり、周りをカラフルな熱帯魚が優雅に泳ぎ回っていた。「すごい。同じ和歌山にこんな景色があるのか」

 タイトルは「え? こんなところにこんな駅?」とした。トレイナートの開催に合わせて21年まで計4度、町内に1か月ずつ滞在して制作を続けた。待合室の天井や壁、床、外壁、ホームまで、駅舎全体がキャンバス。広大な海、緑が濃い山々など豊かな自然をイメージに取り込んだ。「自分が好きな形」という「〇」をちりばめながら、青や緑を基調に水性ペンキで描いた。

 トレイナートは昨年で終了したが、「まだ描き足りない」と、今年も9月から約1か月間滞在。「ようやく完成と呼べるレベルに仕上がった」という。完成後は、近くの串本海中公園センターで、ライブパフォーマンスも開催。縦2メートル、横2・5メートルのキャンバスに串本の海の生き物などを3週間かけて描いた。作品は来年1月31日まで展示される。

 松尾さんは「制作を通して楽しみながら成長させてもらった。駅のPRとともに串本の魅力も伝えられたら」と話している。
(11月1日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2022年11月04日

「お坊さんから見た相続の注意点」

水曜日、SG阪神いきかた研究会の勉強会を開催しました。

テーマは、「お坊さんから見た相続の注意点」。
講師は、常勝院副住職の城内龍玄さん。

僧侶であり、宅建業者でもあり、介護事業でもある氏が、
事例を交えながらエンディングノートの書き方を解説くださいました。

曰く、仏教でいう四苦の「生老病死」。
このうち「死」に恐怖を持たない生き方=いつ死んでもいい準備が終活。

で、意外に忘れがちなのが、遺品の行き先なんだとか。

例えば、故人の想いが詰まった貴重なコレクションがあったとしても、
遺族はその価値を知らないんですよね。

「今、要らない」で処分しちゃう・・・_| ̄|○

経験豊富な遺品整理業者なら、「捨てるな」と言ってくれることもありますが、
やはりご自身の言葉で想いを残しておくべきですよね。

参加者の多くから、「エンディングノートを隅から隅まで見たのは初めて。」
との声が寄せられました。

ぜひ皆さんも、エンディングノートを書いてみてはいかがですか?


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2022年11月01日

贈与型賃貸住宅

長崎市の有限会社明生興産さんが、
「贈与型賃貸住宅」の内覧会を実施したようです。

斜面に建つ空き家を買い取り、リノベーション。
2.9万円/月で10年間住んでもらい、10年後には無償で贈与するスキーム。

坂が多い長崎では、高齢化により斜面の空き家が増加。
ここに、若い世代を引っ張ってこようという取り組み。

若い世代にとって、子どもの教育資金が必要な時期に家賃がなくなる
というのは大きなメリットですね。

事業者にとっても、「不動産売買」ではなく「リノベーション工事」で、
10年の分割払いと割り切れば、全然損しない話。

条件が悪い空き家の、出口の一つとして参考になりますね。


【坂の町の空き家をリノベーション 賃貸&贈与形住宅の内覧会】

坂の町・長崎では、高齢化を背景に斜面地の空き家が増えています。

解体ではなく、リノベーションで斜面地を活性化させようという取り組みが始まりました。

長崎市南町の斜面地に立つ住宅です。

広さは3LDKで、家賃は2万9000円です。

長崎市の不動産会社が、リノベーションを手掛け、10月30日 内覧会が開かれました。

住宅の内覧しに来た人 「窓ガラスとか古いものが残っていた。今の家にはないものなのでとてもいいなと思った。」

実はこの住宅、築年数は53年で4年前までは空き家でした。

明生興産は、古い家屋の魅力をいかしながらリノベーションし、当初は賃貸住宅ですが、10年間住み続ければ自宅を所有することもできる贈与型賃貸住宅として売り出しました。

子育て世代にとっては、子供が巣立つ頃には、家賃の負担がなく自分の家が持てる仕組みです。

明生興産 桃田 佳依 主任 「リノベーションすれば古い家でもまだ住める」

総務省によりますと、2018年の長崎市の空き家の数は3万3900戸で、住宅全体の約15%を占めます。

この不動産会社では、今後も空き家をリノベーションして販売していくことで、空き家問題の解決に取り組みたいとしています。
(10月30日 テレビ長崎)
https://news.yahoo.co.jp/articles/1cd7548c2c98279c2a9f6921d182f2336659977d


土地家屋調査士 大阪 和田清人