2017年03月14日

仕事が遊びで、遊びが仕事。

アパホテル社長の元谷芙美子氏のコラム。
恥ずかしながら、初めて同社の経営哲学に触れました。

いや〜、スゴいですね。
正直、少し誤解していた部分がありました。申し訳ありません。

チェーン全体で6万室超の規模だと、万に一つのことが「毎日6つある」・・・(^^;
その日々を楽しんでいらっしゃるわけですね。

「仕事が遊びで、遊びが仕事。境界なんていらない。」

朝からテンション上がりました。(^^;


【アパホテル社長「不動産は買いたいときに買ってはいけない」】

 ビジネスマンの心と財布をつかみ絶好調のアパホテル。施設数は400以上、アパカード会員数は1252万人。駅徒歩平均3分以内の立地を武器に「都心の稼働率はほぼ100%」と豪語する元谷芙美子社長の金銭感覚とは。

■お金のプロが買う物、それはタイミング

 昨年度の年収は5億5000万円でした。でも、金銭感覚は高校を卒業して、信用金庫で働いていたときと全く変わっていません。初任給1万7800円ほどをいただいた頃のままです。夫であるアパグループ代表の元谷外志雄は「おいしいおみおつけとご飯があれば大丈夫」と言う人ですし、子供も厳しく教育してきました。

 会社はこれまで1人のリストラもせず、1度の赤字もありません。今までに払った税金は1200億円以上。できる節税をしたうえで収益を上げて1円でも多くの税を納めることを心掛けてきました。雇用をつくり出し、需要を創造し、納税の義務を果たす──これらを同時に継続するのが、オーナーとしての社会貢献だと思います。

 私にとっては、会社として事業をさせていただくことが一番の資産運用なのです。上場もしていませんし、私と夫と息子2人の4人で全株オーナーですから、投資信託などで運用する必要もありません。会社がそのまま“アパファンド”なのです。

 今期は売上高1105億円、経常利益が338億円。経常利益率は30%強あります。ホテル業界では世界一と言える収益力です。通常のホテルはオーナーと運営会社とブランドが異なるため、利益率は5〜10%くらい。しかし、私たちはほとんどの施設を保有し、自前のブランドで運営していますから、高い収益力を得られるのです。

 ビジネスで大事なことは、スピード、笑顔、誠実信用、そして安全性です。でも、今のようにホテルチェーン全体で6万室を超えるような規模になると、万に一つのことが毎日6つあってもおかしくありません。気の抜けない命懸けの仕事に日々緊張しますが、楽しく、生きているという実感があります。休みはありません。仕事が遊びで、遊びが仕事。境界なんていらないのです。

 異常とも言える超低金利時代を迎えていますが、実は今が投資のチャンスです。大底は脱したものの、まさにこれから上がろうとしています。不動産はタイミング。素人の方は結婚や退職時など必要なときに買いますが、それでは遅い。プロは要る、要らないで判断せず、タイミングを買うのです。

 その理由は、経済がサイクルで動いているからです。バブルだろうと、リーマンショックだろうと、上がれば下がるし、下がれば上がる。景気が変動する中で、どこで買うか、誰から買うかが大事です。

 アパグループのことをイケイケというイメージで見る方も多いと思いますが、大変慎重で、撤退する勇気を重視しています。撤退には大きなお金が必要で、実は一番難しい。過去には、東京に本社を構えたのに再度金沢まで戻ったこともありますし、名古屋の支店開設時には事務所のオープン予定日に撤退したこともあります。

 バブルのときも同様です。世界と日本では、不動産の評価方法が異なりました。世界で用いられる、不動産が将来生み出す純利益の現在価値の総和を求める収益還元法で評価したら、日本は世界の4、5倍も割高になっていました。日本の不動産神話はおかしいと気付いて、一気に撤退しました。それを人よりも早くやったから売り抜けることができたのです。儲けた数百億円は、海外で航空機リース投資に回しました。リースは最初の6年は経費が大きく赤字ですが、後に利益で戻ってきます。その資金を改めて不動産に振り向けたのです。収益還元法で考えると、今では保有する不動産の評価は1兆円近くになるのではないでしょうか。

 こうしたタイミングの変化を見極めるために一番必要となる要素は、金利水準です。もし物が高くなっても、金利が安ければ返済額は少ないまま。運用で考えたら、全額借りても、その返済より家賃収入のほうが多くなるはずです。今、世界と比較すると、日本は金利がとても安いです。台北、上海、香港、シンガポールといった主要都市の住宅価格は高騰して割高になっていますが、東京はまだ割安です。なかでも都心の超一等地は間違いない。

 私たちは、不動産を景気が大底のときからキャッシュで買ってきました。最近では6、7年前が一番の底で、そのときから皇居の周りの土地を60カ所ほど買いました。そこに今、ホテルやマンションを毎月のように建築しています。もちろんサイクルで見れば、オリンピックの後には必ずオーバーホテル現象になります。そうなったら、ダメになったホテルをさらに買えばいい。

■学校では学べないお金の増やし方

 大事なことは、世界から日本を見るという視点です。アパグループの投資姿勢は逆張りだと思われるでしょうが、私たちからすれば“順張り”です。むしろ皆さんの考え方や常識のほうが堅い。自分の殻を破るのは自分しかいません。勉強を重ね、すごい学歴をお持ちの方は多いですが、それを飾りにしていてはいけません。

 殻を破るには、先見力を身に付ける必要があります。今という時代をどう認識するのか。目と頭を使って勉強して、確立した考えを持っていれば、先は見えます。そのためにも新聞や雑誌の記事を分析し、行間を読むことです。情報は溢れていますが、ニセモノも多い。いい情報は見極めなければなりません。情報力を磨くには、いろいろな人に会ったり、さまざまな国に出かけたり、幅広く情報収集をすることが重要です。そして自分が得た情報が本物かどうか選別してみるのです。

 理論的な勉強だけでなく、実践の勉強もすべきです。そのほうが危機管理能力を身に付けられます。特に金融の勉強は必須です。人間で言えば、金融は血液。お金の流れを把握して、裏付けとなる資金をチェックしながらでないと、ビジネスでは成功できません。

 そして、未来に対する人生計画を持つこと。何歳で何をするのか、いつまでにするのか。私たちは必ず期限を付けて実践してきました。もちろん辛いこともあります。でも、それで人は伸びることができるのです。

 日本人にとってお金とは:殻を破れば“兆万長者”も夢じゃない
(3月13日 プレジデント)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170313-00021591-president-bus_all&p=1


土地家屋調査士 大阪 和田清人

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