2018年04月06日

「5000円にしたい」・・・_| ̄|○

「サブリース祭り」の様相を呈している昨今、(^^;
新たな事例が報道されています。

30年一括借り上げで、1部屋35,000円だった家賃を、
「5000円にしたい」・・・_| ̄|○

ローンが返せなくなるのに、
「受け入れなければ解約する」だって。

まさに鬼畜の所業・・・

一括借り上げってのは、「30年間」は保証していますが、
賃料の「額」は保証してませんからねぇ。

ただ、記事によると、「賃料を保証する」と契約書に明記されることもあるみたい。
でも、「業者側から解約できる」といった規定が盛り込まれてるんだって。

完全にダマシやん・・・

すでに建てちゃった方は、何とか自力で満室にするための経営努力を、
これから建てる方は、契約内容について第三者の助言をもらうようにしてくださいね。


【家賃減額、解約迫る…サブリース業者とのトラブル多発】

新設住宅着工戸数の推移

 物件を所有者から一括で借り上げ、転貸する「サブリース」と呼ばれるビジネスをめぐりトラブルが相次いでいる。「長期間の家賃保証」をうたう業者の勧誘を受け、アパートを建築したものの、途中で家賃減額や契約打ち切りを迫られ、ローン返済に行き詰まるオーナーも少なくない。賃貸物件は供給過剰になっているとされており、経営に乗り出すには入居見通しを見極める確かな目が不可欠だ。

 「30年借り上げる」「安定した家賃収入が受け取れる」

 関東地方の高齢男性は不動産会社にこう勧誘され、3階建てアパート(24部屋)を建築した。アパートは会社が一括で借り上げる形で運営をスタート。しかしその後、1部屋3万5000円だった家賃を「5000円にしたい」と打診され、受け入れなければ「解約する」と迫られた。

 提示された金額では、ローンの返済額が家賃収入を上回るのは確実。会社側に「担当者から『30年のローン返済が終わるまで解約しない』と言われ、念書もある」と訴えたが、聞き入れてもらえなかった。

 平成24年に活動を始めた「サブリース被害対策弁護団」には現在、こうした相談が寄せられている。多いのは、遊休農地などを持つ地主が業者から「相続税対策になる」と言われ、アパート建築を決めるケースだ。

 勧誘では業者から「30年間アパートを借り上げ、賃料を保証する」と口頭で説明を受けることも多い。契約書にその旨が明記されることもあるが、同時に「業者側から解約できる」といった規定が盛り込まれ、契約期間中であっても解約可能とされていることもある。

 そもそも、アパート経営は入居状況が悪化したり、近隣の家賃相場が下落したりして影響を受けることは珍しくない。しかし、「30年間家賃収入は変わらない」と根拠に乏しい事業計画書が示されることもあるという。

 こうした誘いに乗り、甘い予測で賃貸物件を建築した後、“悲劇”は起きる。

 「気づいた時点ではローン返済が業者から支払われる『賃料頼み』となっていることもあり、要求を受け入れざるを得ない状況に追い込まれやすい」と三浦直樹弁護団長は話す。

 中には、返済が行き詰まり、借金を抱えたまま土地や建物を手放すオーナーもいるという。

 一方、業者側にとっては契約を解除したとしても大きなダメージにはならないといわれる。「アパートを建築してもらった時点ですでに、業者に建築関連費などで一定の利益が入る仕組みになっている」と不動産関係者は明かす。

 国土交通省によれば、29年の貸家の新設住宅着工戸数は41万9397戸。勧誘では「安全・安心」が強調されることもあるアパート経営だが、賃貸市場は今、供給過剰の状態にあるといわれている。

 不動産調査会社「タス」(東京都中央区)の調べでは、東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県のアパート(木造・軽量鉄骨)の空室率は30%を超える。同社によれば、バブル崩壊以降、長期的な賃料下落が起きており、その上、通勤通学に便利な立地に人口が移動。人口減少も加速しており、郊外では今後、さらに大量の空き家が発生する可能性があるという。

 こうした中、アパート経営は厳しい競争にさらされていくと見るべきだ。同社の藤井和之主任研究員は、「相続税対策などで建てられた物件には、駅から徒歩10分以上かかるといった市場競争力が低いアパートも多い」と指摘。「確実に収入を得ていこうと思うのなら、立地条件を見極めること。今後の人口予測、周辺アパートの空室状況などを調べることも基本だ。賃料が大幅に下がったとしてもローン返済を続けていけるか十分考慮した上で、綿密な事業計画を立てて慎重に判断することが重要だ」とも語っている。

 ■サブリース契約 オーナーが所有する物件を業者が借り上げ、入居者に転貸する契約。入居者募集や集金などの管理業務を業者が代行する。ノウハウがない人でも経営に乗り出せる一方、リスクを把握しないまま契約してトラブルになるケースが出ている。
(4月5日 産経新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180405-00000502-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 07:08│Comments(0)不動産よもやま話 

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