2019年06月06日

「高齢者入居に対応したビジネスモデルの紹介」

昨日、SGいきかた研究会の勉強会を開催しました。

テーマは、「高齢者入居に対応したビジネスモデルの紹介」。
講師は、トマトホームの西岡儀和さん。

武庫川女子大生向けマンションの管理がメインだったんだけど、
地方の公立大との学生争奪戦が熾烈になって下宿生が激減。

オーナーを破綻させないために、早くから高齢者入居へ舵を切られました。

連帯保証人のない高齢者の住宅探しは、とっても厳しいのが実状。
結局、「ドヤ」や「無料低額宿泊所」へ堕ちていく・・・

これは、住宅セーフティネット法でも解決しないんです。
問題点は2つ。

1.普通借家契約
 ご承知の通り、借地借家法では借主が「過剰に」保護されています。

 日本でも、100人に1人がサイコパスと言われる昨今、
 万が一、悪質な「住宅確保要配慮者」に当たってしまった場合でも、
 正当事由を盾に追い出せないんですよね。

 そうこうしているうちに、その他の優良な入居者が逃げていく・・・
 現行制度は、家主が全てのリスクを負う形になっちゃってるんです。

2.管理会社の体制
 これもご承知の通り、管理会社の儲けは、入居契約時に家賃の1ヶ月分と、
 月々の家賃の何パーセントかの管理料。

 当然、手間がかからないことが合理的な経営判断。
 つまり、連帯保証人のない高齢者は断りたいわけです。

でも、氏はバンバン入れてらっしゃる。
90歳の方でも入れるんだって。

それができる仕組みは・・・
…蟯借家契約、∨椰輿幣戞↓パススルー型サブリースの組み合わせ。

…蟯借家契約
 新規契約は全て定期借家。危なそうな人は3ヶ月。大丈夫そうな人は2年。
 これで、トラブルがあっても期限が来れば追い出せます。

 当然、トラブルがなければ再契約。
 「正当事由」を排除できるのは強いですね。

∨椰輿幣
 定期借家契約の期限到来を理由とする場合、
 本人訴訟で判決が簡単に得られます。

 氏は、「日数とコストがかからない本人訴訟を前提にしないと、
 高齢者の住宅確保は成り立たない。」とまでおっしゃってます。

パススルー型サブリース
 本人訴訟をやるにも、オーナーがいちいち裁判所に行くのは大変。
 そこで管理会社がサブリースを行い、転貸人の立場で本人訴訟をするわけ。

 そうなると、今度は管理会社が、空室や値下がりリスクを負うことになる。
 そこで、家賃は保証しないパススルー型サブリース契約を結ぶんですね。

これで、オーナーは空室を埋められる。高齢者も住居を確保できる。

あとは、手間がかかるけど、やるかやらないかの話。
第2、第3の西岡さんが各地に現れるといいですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 09:06│Comments(0)不動産よもやま話 

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