不動産よもやま話

2019年10月18日

「家はスマホで買う」

「家はスマホで買う時代」。
エラい時代になったもんです・・・(^^;

記事が紹介しているジブンハウスさん。
ちょっと覗いてみたけど、PC買うのと同じですね。
箱を決めて、中身を決めて、色を決めて・・・おしまい。

対面プランニングと言いながら、既成のパターンから選ばせるだけのビルダーは
やり方を考えなきゃなんないかもしれませんね。

規格化された量産品を選ぶだけか、
マンツーマンで時間をかけて希望を形にするか。

家の買い方も二極化していきますね。


【「家はスマホで買う時代」のジブンハウス--楽天出店で新たな販路】

 「家はスマホで買う時代」をキーワードに、ARやVRを活用した新しい住宅販売を続けるジブンハウスが10月16日、シンポジウムを開催した。同日発表されたバーチャル住宅展示場「MY HOME MARKET」の楽天市場出店をはじめ、新商品「88A 2020」を紹介したほか、VRや脳波を活用した先進的な取り組みについて話した。

 ジブンハウスは2016年に設立。空き時間にスマホで気軽に家づくりが進められる「オンラインで完成する家づくり」をコンセプトにしている。代表者取締役の内堀孝史氏は「ジブンハウスが立ち上がって3年8カ月が経った。おかげさまで北海道から鹿児島にまで拠点を拡大し、現在113カ所を数える。47都道府県でまだ進出できていない土地もあるが、今期中に作りたいと思っている」と現状について話した。

 ウェブサイト上に住宅のバーチャルツアーを用意するほか、シリーズや坪数、テイストなどを選んでいくことで、住宅を作っていけることがジブンハウスの特徴。休日にわざわざ住宅展示場などを訪れることなく、スマートフォンである程度のイメージを固めてから住宅購入に踏み切れる。

 シンポジウムでは、住宅シリーズの新モデルとして「88Aシリーズ」の2020年バージョンを紹介。収納にこだわり、ウォークインクローゼットを個室ごとに用意したほか、左右どちらかが、壁に接している対面式のペニンシュラ型キッチンを採用することで、コンロ前の壁をなくし、リビングルームと一体化したような空間を生み出せるとしている。

 追加機能としてホームIoTを採用し、パナソニックの「AiSEG(アイセグ)」を導入。アイセグはホームIoTの中核を担う機器で、ファームウェアをアップデートすることで、最新の機能に対応する。「ホームIoTは今後さらなる進化が予想される。今は魅力的に不十分と感じられる方もいらっしゃるかもしれないが、今後飛躍的に伸びる可能性がある。そのためにもアップデート機能は重要になると思っている」(ジブンハウス 取締役の松本啓司氏)と採用理由を話した。

 現在、ANTICO、JAPONE、SCANDIAの3つのカラーで展開しているが、6色を追加。今までにも「もっと別の色はないのか」という問い合わせがあったとしており、それに応える形だ。会場では、2020年4月に向けて開発中の新モデルも披露。小さな土地に建てられる狭小住宅のイメージで、LDKの概念をなくすような住宅になるとしている。

 同日には、日本ユニシスと共同で開発したVRで家を内覧できるバーチャル住宅展示場「MY HOME MARKET」を、「楽天市場」に出店したことも発表した。MY HOME MARKETは、スマートフォンやタブレットから、カスタマイズ可能なセミオーダー型の規格住宅を、VRで内覧できるというもの。日本ユニシスとジブンハウスが共同開発し、2018年3月より運営している。

 高精細のVRで住宅を再現し、モデルハウスを訪れているような臨場感で住宅をイメージすることが可能。支払額の見積シミュレーションもサイト上で確認できる。楽天ユーザーは、MY HOME MARKETとの取引に応じた「楽天スーパーポイント」の取得が可能だ。

 新たな取り組みとして、販売ツールとして追加した新バージョンのVRのシステム「InteractiveVR」や新サイト「ジブントイロ」などについても紹介した。InteractiveVRは、リアルタイムでVR内の映像が変化するというもの。ユーザーのニーズをその場で反映できるため、確信と自信を持って家づくりを進められるとしている。ジブントイロは、色んな人たちの多様性を受け入れ、その人の一番いい暮らし方にたどり着くサポートをするウエブサイト。2020年4月の運用開始に向け、現在開発中だ。

 他社との協業についても発表した。建築VRを手掛けるスタートアップであるジオクリエイツは「視線/脳波測定サービス」について説明。営業促進サービスとして進めているもので、VRを見ている時の視線の動きと脳波を測定することで、良い空間のデータがわかるというもの。例えば、天井が白いものと茶色いものを見ている時の視線の動きと脳波を比較すると、白い天井を見ている時の方がリラックスしていることがわかるという。ジオクリエイツ代表取締役の本田司氏は「こうしたデータは、営業トークとして使えるし、施主の旦那様と奥様で結果が違うことなどもわかる」としている。

 社会問題となっている空き家については、「空き家活用」の取り組みについて説明した。空き家活用は、現地調査により空き家や空き地をデータベース化したウェブサービス「AKIDAS」を運用している。空き家活用 代表取締役の和田貴充氏は「新築の戸建てを建てたくても土地が見つからない。土地が見つかればお客様が決まるというケースもあるのではないか。そんな時に空き家や空き地を提供していきたい。空き家はスタッフが実際に歩いて探してデータ化している。そのため市場に出ていない空き家がわかる。空き家問題を解決しながら新築用地が探せる」と空き家を活用するメリットを話した。

 ジブンハウスがシンポジウムを開催するのは7回目。次回は2020年4月の開催を予定している。内堀氏は「現在、ジブンハウスを支持してくれている消費者の70%は初めて住宅を購入する一次取得者で、20〜40代前半のミレニアル世代。こうした次世代を担う人は、小さな頃からゲームやパソコンに親しんできている。テクノロジーを通じて、消費者にジブンハウスを選んでいただけるようなものを、常に先を見据えながら展開していきたい」と今後について話した。
(10月17日 CNET Japan)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191017-35144065-cnetj-sci


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2019年10月17日

「シンクタンクとしての不動産との関わり」

一昨日、大阪府不動産コンサルティング協会の研修会を開催しました。
ん〜、やっぱり遅れがち・・・(^^;

テーマは、「シンクタンクとしての不動産との関わり」。
講師は、三菱UFJリサーチ&コンサルティングの丸川正吾氏。
対話を通じての地域活性やコニュニティ創造の事例をお話しいただきました。

どうすれば地域が動き始めるか?不動産が流通するか?への答えのひとつが、
「面白いことが起こりそうだ」と感じさせること。

例えば、森ビルが六本木ヒルズに投資した額は2700億円。
結果、夜の街だった六本木に昼の需要が生まれたわけです。
経済効果は5000億円だって。

氏曰く、「面白そう」を見つけるためには、
住人や周辺の方々とのミーティングが大切。

でも、大勢が集まると、ネガティブな発言をする人や、
自分の要求だけ押し付けて後は人任せっていう人が必ずいますよね。

だから、前へ進まないし、やらされている感がハンパない。

そこで、氏は、集まった方全員に次の3つを挙げてもらうんだとか。
 ー分が「できること」
 独りではできないけど、誰かと一緒に「やりたいこと」
 Cかに「やってほしいこと」

普通、この手の集会は、「やってほしい」だけを持ち寄るから頓挫する。

ところが、皆が「できること」を持ち寄れば、誰かの「やりたい」が実現したり、
「やってほしい」が解決したりすることがあるわけ。

これって「面白そう」ですよね。
あとは前向きな方向にしか転がらない。(^^;

「人が集まると何かが起こる。」
どこかで試してみたいですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2019年10月15日

ジェントリフィケーション

ジェントリフィケーション(gentrification)。
浅学につき、これも初めて目にした言葉。(^^;

Wikipediaによると、都心付近の住宅地区に、再開発などで比較的豊かな人々が流入し、
地域の経済・社会・住民の構成が変化する都市再編現象のこと。

高級化、中産階級化、階級浄化などと和訳されますが、
もっと端的に言えば、「都市再編に基づく地価上昇」。

地域の家賃・地価の相場が上がり、それまで暮らしていた人々が住居を失ったり、
それまでの地域コミュニティが失われたりする悩ましい側面があります。

大阪駅周辺でも、安い飲み屋がどんどん減ってるもんね。

記事が取り上げているのは渋谷のライブハウス。
渋谷の再開発がスゲーことになっているのは皆様ご承知の通り。

従来、キャパ100〜200人で1万〜10万円で貸し切れるライブハウスは、
ライブアイドルやインディーズ・アマチュアバンドの活躍の場。

ここらがやっていけなくなっちゃうわけですね。

新しく誕生した「渋谷ストリームホール」はキャパ700人で週末なら最低64万円。
とてもじゃないけど、インディーズには手が出せない・・・

壊さないと発展しないのは事実。
一方、100年後に「残しておいてよかった」と言われる町並みがあるのも事実。

悩ましいですね。


【ライブハウスは「60万円」から!?「渋谷文化」にも訪れる「ジェントリフィケーション」】

ある渋谷ライブハウスの閉店

 昨年11月30日、渋谷区桜丘にある人気ライブハウス「DESEO mini」が熱気に包まれた。

 この日行われたのは、アイドルグループ「tipToe.」と「HAMIDASYSTEM」の合同ライブ。ライブハウスは満員でエネルギッシュなステージとなったが、会場の外は少し淋しい雰囲気が漂う。

 実は、このライブハウス「DESEO mini」がある場所は渋谷区桜丘。この桜丘地区では2018年末から大型再開発が行われることになっており、周囲の建物はすでに殆どが空き家となっていた。この場所は両グループにとってデビュー公演をおこなった大切な場所であったが、ここもこの日限りで移転のために閉館してしまうのだ。

 この11月30日に渋谷区桜丘で閉館(移転含む)を迎えたライブハウスは実に3館もあった。最後のステージを飾った「tipToe.」は「一緒に青春しませんか?」をコンセプトとした渋谷系ギターポップサウンドを特徴とするアイドルグループで、初期には桜丘のライブハウスで公演をおこなうことが非常に多く、「桜丘で成長してきたアイドル」の1つだった。それだけに、メンバーも「思い入れもあるし、通い慣れた場所だから淋しい」と話す。

 渋谷が「再開発の槌音が絶えない街」となって久しいが、その一方で再開発によるこうした「渋谷文化を発信してきた場所の喪失」を惜しむ声に加えて、地域の「ジェントリフィケーション」(Gentrification/再開発などに起因する地域の高級化)を危惧する声もあがっている。

「音楽の街」桜丘から消えるライブハウス

 まずは今回の再開発の概要をおさらいしておこう。

 渋谷区桜丘地区は渋谷駅西口から玉川通りの横断陸橋(通称:マンモス歩道橋)を渡ったエリアで、桜の名所としても知られていた。
 桜丘は東京大空襲の際に焼失を免れたため狭い街路が多く、また駅からは横断陸橋を渡らないとアクセスできないため、駅チカながら家賃水準が比較的低かった。それゆえ、音楽関連店舗をはじめとして、ホビーショップや立ち飲み屋、言語に特化した語学教室など個性的でマニアックな店舗が数多く出店しており、渋谷文化の発信拠点となっていた。
 しかし、その街路の複雑さ、そして防災面の不安もあり、2015年に東急グループ主導で桜丘東側エリアの再開発組合を設立。2018年末には東側の1期再開発エリアが立入禁止になったとともに、2期再開発エリアとして1期再開発エリアの西側でも再開発準備組合が設立された。1期エリアの完成は2023年度を見込んでおり、その完成後に2期エリアの工事が開始される予定となっている。

 今回の再開発では、特に楽器店やホビーショップ、夜型飲食店などといった渋谷の「文化発信拠点」を担ってきた店舗の多くが桜丘から分散、もしくは閉店してしまったことは以前触れた通りだ。

 とくに、桜丘における「文化発信拠点」の象徴的存在が、多くの「ライブハウス」「音楽ホール」の存在であった。

 桜丘に所在するライブハウスのキャパシティは最大で100〜200人台程度、貸切利用料金はおおよそ1万円〜10万円から。気軽に利用できる規模と料金であるため、ライブアイドルやインディーズ・アマチュアバンドはもちろんのこと、音楽ライブ以外にも動画配信イベントや趣味のイベント、トークショー、サークルの打ち上げなどに使われる例もあった。

 こうした中〜小規模のライブハウスは、入場料のほかに税込500円〜600円のドリンク代を集めたり、酒類や軽食を提供することでかろうじて利益を確保しているところが多い。広域集約に有利な渋谷の駅チカでありながら、比較的地価・家賃が安い桜丘はライブハウスが集積しやすい条件の場所であった。しかし、その多くは再開発によって消えてしまう運命にある。

同じく路地と坂の「道玄坂・円山町」エリアに移転した店も

 桜丘の再開発地区にあるライブハウス・音楽ホールは6軒。2018年末より工事が開始された1期再開発エリア内には4軒のライブハウス・音楽ホールがあった。そのうち、ライブアイドルやネット動画配信者などサブカルにも強いライブハウスとして知られた「渋谷DESEO」とその姉妹館「DESEO mini with ヴィレッジヴァンガード」の2軒は、渋谷駅から少し離れた道玄坂・円山町への移転を決めた。

 道玄坂・円山町周辺も、桜丘と同様に路地と坂で構成された街であり、それゆえ家賃も比較的安く、また「O-WEST」、「O-EAST」、「duo」、「VUENOS」、「club asia」、「Glad」、「Loft9」などすでに多くのライブハウスがあることでも知られる。ライブハウスは夜遅くまで営業することが多く、また店舗外に入場列が伸びるなど周辺環境にも影響を与えることがあるため、場合によっては近隣店舗や住民との調整も必要となる。そのため、以前からライブハウスが集積している道玄坂・円山町は、移転先の「第一候補」となりえたのであろう。

 このほか、エレクトーンの生演奏ができる設備が特徴であったヤマハ系列の音楽ホール「ヤマハエレクトーンシティ」は渋谷を離れ、以前からヤマハの施設がある目黒への移転となった。

移転先が決まらず、休業のままの店も

 一方で、DESEOと同じ建物にあり、新人バンドの登竜門として知られたライブハウス「渋club乙-kinoto-」については、再開発の開始までに移転先が決まらず「一時休業」したままとなっている。

 さらに、2期再開発エリアにもライブアイドルやサブカルに強いライブハウスとして知られる「渋谷Ruido.K2」、DJイベントなどに強みを持つ「渋谷Aurra」といったライブハウスがある。これらに関しては、2期着工が2023年度以降に開始予定ということもあり、移転先などについてはまだ発表されていない。

 桜丘にあるライブハウスのなかでも、「渋谷club乙-kinoto-」(以下、乙)は渋谷の音楽シーン、特にバンド文化を牽引するライブハウスの1つとして知られていた。取材に応じた音楽プロデューサーのH氏は「乙は尖ったバンド文化の創生に大きく貢献したライブハウスであり、単純にあの場所からなくなるだけでも寂しい」と語る。

 休業前にはかつてこの地から育っていったバンドたちが顔を出すなど大きな賑わいを見せた乙であったが、閉館から半年以上が経過した現在も移転先が見つかったとの報告はなされていない。乙は近い将来「営業を再開したい」という意向を示しているが、大きな喪失感を味わっている音楽ファンも少なくないであろう。

「ジェントリフィーション」で個性的な街はどこへいく

 桜丘の「文化発信基地」が消えゆく一方で、渋谷駅周辺において殆どの大型再開発の事業主体となっている東急グループは、開発テーマの1つに「エンターテイメントシティ」を掲げており、渋谷を「何処にでもある街」にしないための様々な努力をおこなっている。

 たとえば、今年11月に1期開業する予定の渋谷駅ビル「渋谷スクランブルスクエア」に設けられる予定の屋上庭園や、去年開業した「渋谷ストリーム」に旧線路敷きを再現し、また渋谷川を再生させたこともその一環であり、その手腕は渋谷を熟知した東急ならではのものだと感心させられる。

 しかし、すでに再開発が行われたエリアの周辺では家賃水準が上昇するなど「ジェントリフィケーション問題」(Gentrification/再開発などに起因する地域の高級化)も囁かれている。

 桜丘のみならず渋谷駅周辺は「再開発ラッシュ」であり、それゆえ再開発で立退きとなった個性的な店舗の多くは再開発エリアから、つまり渋谷駅からさらに離れた場所へと移転・分散。駅チカ・再開発エリアの周辺では「家賃の高騰」により個性的な店舗の出店が難しくなっており、特に新たに出店する飲食店はチェーン系居酒屋など都内ならばどこででも見かけるような店舗や、例え個人商店であっても一般的なカフェやイタリアンなど「誰にでも好まれるような店舗」が目立つ。
 こうした状況は長年に亘って育ってきた「文化発信拠点」としての役割にも大きな影響を与えている。

新たにライブホール「渋谷ストリームホール」ができたが……

 東急グループが旧東横線線路跡地に建設した「渋谷ストリーム」には新たなライブホール「渋谷ストリームホール」が開設された。

 渋谷ストリームホールは桜丘地区の隣接エリアに建設されており、新たな「渋谷の文化発信基地」としての役割を担うが、その貸切使用料金は週末の音楽ライブであれば1日あたり最低でも税込64万8000円からとかなり高額。収容人数も700人とかなり大きく、これまであったライブハウスのようにインディーズバンドやライブアイドルが単独で気軽に使えるものではない(桜丘で最も規模が大きかったライブハウス「渋谷DESEO」は貸切使用料金税込み10万8000円から最高27万円、収容人数250人)。

 渋谷、そして桜丘のライブハウスに思い入れのあるバンドやアイドルグループは数多くあれど、渋谷ストリームホールのこけら落とし公演をおこなったのは、紅白歌合戦にも出場したメジャーアイドルの「欅坂46」だった。これは、まさに渋谷文化にも「ジェントリフィケーション」の影響が及んでいるという状況が、ハッキリと目に見えるかたちとなった瞬間であった。

 前出の音楽プロデューサー・H氏は「これまでの桜丘は大きなライブハウスでは到底できないようなグループが切磋琢磨してきた場所であり、渋谷ストリームホールは代替にはならない」とした上で、「700人規模のホールを埋められるグループなんて、恐らく全体の1パーセントくらい。1パーセントになる為の研鑽の場、淘汰の場である(中小規模の)ライブハウスが必要だ。」と指摘する。

「再開発」と「街の個性」の両立という課題

 今回は3回に亘って渋谷・桜丘の再開発を取り上げたが、「再開発」と「街の個性」の両立が課題となっているのは渋谷だけではない。

 演劇と音楽の街として知られる下北沢でも再開発により閉館となった劇場があり、「街の個性が失われる」として再開発の是非を問う裁判もおこなわれた。

 このほかに東京23区内だけでも、立ち飲みの街「京成立石」、賑わうアーケード商店街「武蔵小山」、「東上線大山」、東京タワーのふもとの街「麻布台」など、いくつものエリアで大型再開発によって個性的な街が消えようとしている。いずれの再開発も防災、バリアフリー化、踏切解消など数多くのメリットがあるため、新しい街が生まれることに対する期待も非常に大きい。

 しかし、こうした各地の再開発による街の刷新によって「谷根千」や「アメ横」、「新宿ゴールデン街」、「渋谷のんべい横丁」や、個人商店が立ち並ぶ古い商店街などといった「都内でありながら強い個性がある古い街並み残るエリア」が観光資源として脚光を浴びるようになってきていることも確かだ。

 東急グループが約3500億円もの巨費を投じておこなっている渋谷再開発。現在おこなわれている再開発事業は2027年度までに全面完成する予定だ。しかし、それらが完成した頃には、また「新たな再開発計画」も生まれているであろう。

 H氏は「再開発自体(の賛否)は争っても仕方がないこと」であり、新しくなった渋谷や下北沢の街において「また新たな文化が生まれること」にも期待を寄せたいという。

 再開発が完成した渋谷の街は、果たしてどういった「個性」を見せ、そしてどういった「文化」を生み出しているのであろうか。
(10月14日 HARBOR BUSINESS Online)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191014-00204026-hbolz-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2019年09月20日

不動産コンサルティングフォーラム2019

昨日、不動産コンサルティングフォーラム2019が開催されました。

今年のテーマは、「不動産コンサルティングと相続」。
5名の登壇者が、事例を中心にお話しくださいました。

何と言っても、ウチのフォーラムがスゴいのは、
登壇者全員、会員で賄えているということ。

人材の厚みがハンパないでしょ?

こんな多士済済な会ですから、いろいろ新ビジネスも
具体化しかけているんです。

とっても刺激的ですよ。
賛助会員の制度もありますので、一度覗いてみてくださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2019年09月12日

「賃貸トラブル解決法」

ダメだ・・・全然追いつかない・・・_| ̄|○
金曜日、賃貸住宅フェアに参加してきました。(遅っ!)

いくつか聞かせてもらったセミナーのひとつが、
太田垣章子さんによる「賃貸トラブル解決法」。

賃貸住宅フェアでは13年連続の講演だって。
超カリスマですね。

今回の題材は、入居者の高齢化。

関西では法定更新が多いので、契約時点から情報が書き替わりません。
いざ何かあった場合、連帯保証人はご存命なの?って話・・・(^^;

仮に、入居者が滞納しても、高齢者は強制執行で追い出せない。
つまり、高齢者には滞納させてはいけないというわけです。

危なそうなら、お金のことも含めてしっかりと話し合う。
家賃が生活保護の範囲を超えているなら、万が一に備えて移ってもらうのも一策。

特に、身寄りのない方は、絶対に自分自身で幕引きできません。
毎日、棺桶で寝てるわけじゃないからね。

大家さんとしては、日ごろから、入居者とコミュニケーションを
密にしておくことが重要ですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2019年09月04日

マンションの町会加入

大阪市西区のマンション管理組合が地域の町会に入ったことを、
加入を望まない区分所有者から訴えられたようです。

築30年超のマンション。
高齢化や単身者の増加が目立つようになったため、
平成27年に総会決議を経て町会に加入。

ところが、ある住人が、管理組合を訴えちゃった。
で、大阪地裁は、主張を大筋で認めて、3584円の支払いを命じた・・・_| ̄|○

結局、ゴネ得ですか?

聞いた話ですが、あるマンションが、豪雨の氾濫で孤島になっちゃった。

このマンションは町会に入ってなかったので、行政の救援リストから漏れて、
物資が届けられなかったんだって。

そこで、管理会社がボートを手配して、水や食料を届けてくれた。
めでたしめでたし。
・・・と思っていたら、後日、15万円ほど請求されたんだとか。(^^;

自助・共助・公助
コトが起これば地域のお世話になるんだから、
あまりゴリゴリやらない方がいいんじゃないですか?


【マンションの町会加入、司法の判断は】

マンション管理組合と町会の違い

 住民の高齢化が進み、災害時の安否確認などの対策が急務となった都市部のマンション。この課題に対応しようと、マンションの管理組合が地域の町会(自治会・町内会)に加入したところ、加入を望まない住民との間で訴訟に発展した。大阪地裁は8月、ある理由から町会加入に「待った」をかける判決を言い渡した。何が問題だったのか。取材を進めると管理組合の「限界」が浮き彫りになった。(杉侑里香)

 ■町会加入に反対の声

 判決などによると、舞台は大阪市西区にある総戸数約230戸のマンション。築30年以上となり、65歳以上の住民が80人を超え、高齢化や単身者の増加が目立つようになった。

 「住民の交流が少なくなっている。安否確認など災害時の備えも心配だ」。危機感を募らせた管理組合の理事は平成27年2月、地域の町会に一括加入する考えを総会で住民に明らかにした。(1)町会費(1世帯あたり1カ月300円)は住人が収める組合運営費から拠出(2)清掃や見回りといったボランティア活動を強制しない(3)プライバシーに配慮し町会に住民名簿を提出しない−などと説明した。

 大多数が賛同し、管理組合は同年5月から町会に加入。しかし、住人の女性が「希望していない」「必要性を感じない」と主張した。女性は約2年分の組合運営費が違法に支出されたとして29年10月、組合に損害賠償を求める訴訟を大阪地裁に起こした。上田元和裁判官は今年8月6日の判決で女性の主張を大筋で認め、管理組合側に3584円の支払いを命じた。

 ■任意か強制か

 判決が指摘したのはマンションの管理組合と町会で、目的や法的根拠が大きく異なる点だ。

 管理組合は建物を適切に管理・維持するため、区分所有法上、所有者全員の加入や経費負担を義務づける。これに対し、地域の親睦などを目的とする町会に法的な拘束力はなく、加入や費用の支払いは任意だ。

 管理組合側は、町会加入が良好なコミュニティーの形成につながり「マンションの資産価値の向上につながる」と主張した。上田裁判官はそうした利点を認める一方、「町会の加入や費用支出は管理組合の目的の範囲外であり、無効と言わざるを得ない」と指摘。管理組合としての加入は不適切であり、加入は住民の意思に委ねられるべきと判断した。

 双方とも控訴せず、判決は確定している。

 ■災害多発で重要性高まるも

 町会への加入をめぐる地域やマンション住民のトラブルは、統計こそないものの珍しいケースではない、と指摘するのは、マンションや町会の問題に詳しい「マンションコミュニティ研究会」(東京)代表の廣田信子さんだ。

 「一緒に汗をかくような交流や活動を大事にする町会側に対し、マンション住民側は具体的なメリットや組織の透明性を求める傾向がある」と廣田さん。加入に消極的なマンション住民だけでなく、町会側も面倒さを嫌って加入を拒むなど、新旧の住民間の考えの相違が背景にありそうだ。

 かつては地域活動の中心であった町会だが、近年は組織力の低下が進む。

 日本都市センター(東京)によると、都市部の自治体で住民の町会加入率が「9割以上」と答えた割合は平成12年は5割超だったが、25年は約1割に。担い手不足や役員の高齢化から活動が鈍り、新たな加入者も見込めない−という「負のスパイラル」に陥るケースも見受けられる。

 一方で相次ぐ災害を受け、地域での助け合いの重要性は再認識されつつある。総務省の研究会の調査によると、日ごろから地域付き合いがない人は、災害時の避難先や支援物資の配布などを知らず、うまく避難できなかったり、避難先で住民らと協調できなかったりする事例がみられた。高齢者など災害弱者の支援や情報共有にも、町会をはじめとした地域組織の役割が期待されている。

 廣田さんは「災害が増え高齢化も進む中、地域がつながる必要性は高まっている」と指摘。「形や組織にこだわらず、まずは緩い関係づくりから深めていくことが大切だ」と話した。
(9月3日 産経新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190903-00000591-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2019年09月02日

固定資産税の過大徴収。原因は・・・

山形県の11市町で、固定資産税の過大徴収が連発したそうです。

原因は、相続登記未了。
相続人代表者に課税したのが原因だって。

いや、ちょっと待て。

地方税法によると、地方団体の長は相続人代表者を指定できるとあります。
地方税法第9条の2
納税者につき相続があつた場合において、その相続人が二人以上あるときは、これらの相続人は、そのうちから被相続人の地方団体の徴収金の賦課徴収に関する書類を受領する代表者を指定することができる。
2 地方団体の長は、前項前段の場合において、すべての相続人又はその相続分のうちに明らかでないものがあり、かつ、相当の期間内に同項後段の届出がないときは、相続人の一人を指定し、その者を同項に規定する代表者とすることができる。

これ、本当にミスなのか?
「相続登記しないアンタが悪い」って言うべきじゃないのか?

何か別の目論見があってのプロパガンダなら、
ミス呼ばわりされた職員たちが気の毒ですよね。


【山形県内で相次ぐ固定資産税過大徴収 遅れる相続登記が原因?「長男が済ませる」思い込みか】

 山形県内の11市町で7月以降、不動産相続に関連して固定資産税を過大に徴収したミスが相次いで発覚した。相続登記未了の土地や家屋などは相続人全員の共有資産として課税する決まりなのに、いずれも相続代表者の個人資産と合算して課税したのが原因だ。背景には資産価値の低下や家族関係の変化で、相続登記が遅れがちになっている実態がありそうだ。(山形総局・岩田裕貴)

山形県内の固定資産税過大請求

 「一昔前は相続代表者の長男がすんなり相続登記を済ませるケースがほとんどだった。そうした思い込みによる運用が続いたのではないか」。過大徴収が発覚した自治体のうち、上山市など複数の市町からこうした見方が浮上している。

 現行の不動産登記法は相続登記を義務付けていないため、過疎地を中心に登記未了の土地や建物は増加傾向にある。「相続代表者が間もなく登記するはず」との前提で徴税事務が行われていたとすれば、今回のようなミスは多発する。

 各自治体による2019年度の固定資産税の過大請求は表の通り。米沢市が7月下旬に初めて公表して以来、8月後半から連日のように課税ミスの発表が続く。

 ほとんどの市町で誤った徴収事務がいつ始まったかは分かっていない。「問題意識を持たず、前例を踏襲していた」(米沢市)というケースが多い。

 総務省は13年度、同様のミスを含む事務処理の注意点について通知を出し、市町村は県を通じて情報提供を受けていた。県は事態を重くみて、各市町村に実態の聞き取りを始めたが、山形市など内部調査中の自治体も多く今後、新たにミスが発覚する可能性もある。

 空き家問題に詳しい明海大不動産学部(千葉県浦安市)の周藤利一教授は「資産価値が低く、売買もできない土地や建物を相続した場合、時間と金をかけて登記するメリットはない。相続制度という徴税事務の前提が崩れ、現実と乖離(かいり)している」と指摘。「相続登記の義務化に加え所有者の戸籍、死亡情報などを一元的に管理するシステム整備が必要だ」と提言する。
(8月31日 河北新報)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190831-00000014-khks-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2019年08月29日

「鈴木屋敷」の修復

海南市の藤白神社内にある「鈴木屋敷」。
全国182万人の鈴木さんの総本家。

昭和17年にご当主が死去してからずっと空き家で老朽化。
ところが、平成27年に藤白王子跡が国史跡に指定され、
海南市が再生・復元に動いているんだとか。

クラウドファンディング「Makuake」は終了しましたが、
12/31までは現金寄付を受け付けるようです。

鈴木さん、どうぞ。(^^;

工事完了は2022年3月末。
上記Makuakeに復元イメージがありますよ。

楽しみですね。

※今週末、和歌山県土地家屋調査士会の研修会に参加させていただくんですが、
 電車で寄り道できる場所じゃないですね。残念!


【和歌山で「鈴木」発祥の屋敷復元へ CFで全国の「鈴木さん」から支援集まる】

 海南市がクラウドファンディングや窓口で寄付を募り、「鈴木屋敷」(海南市藤白)の修復工事に向けて準備を進めている。(和歌山経済新聞)

 藤白神社の敷地内にある同屋敷は全国に約182万人の鈴木姓の総本家とされる。鈴木氏は平安時代に熊野地方から藤白に居を構え、全国に熊野信仰を広めた神職の家系で、同屋敷は熊野三山(熊野本宮大社、熊野速玉大社、熊野那智大社)の参拝者をもてなす場としてにぎわったという。

 1942(昭和17)年に鈴木一族122代目当主の死去以降、屋敷は空き家となり老朽化が問題視されていた。2015(平成27)年に屋敷を含む藤白王子跡が国史跡に指定されたことをきっかけに、海南市は「甦(よみがえ)れ 鈴木の本家 今、ここに」を合言葉に鈴木屋敷再生・復元プロジェクトを発足。4月22日から7月30日まで、クラウドファンディングサービス「Makuake(マクアケ)」で支援を募り、目標金額100万円に対し、全国の171人から189万円を集めた。窓口での受付を合わせて、総勢262人から578万円以上が寄せられた。

 インターネットを通じて「鈴木姓を名乗る者として微力ながら協力させていただきます」「再生・復元後には、大分県から海南市を訪れてみたいと思います」「鈴木の名字に誇りを持っています。鈴木屋敷再生、復元を応援してます」(以上、原文ママ)など鈴木姓の人からの応援メッセージが続々と寄せられた。

 同神社総代長の平岡溥己さんは「日本人の妻を亡くされた外国人の男性や、病気で行けない祖父の代わりのお孫さんなど多くの鈴木姓の人が全国各地から藤白神社に参拝される。海南の宝物として各地に散らばった鈴木姓の皆さんにふるさとを訪れてもらいたい」と話す。

 海南商工会議所会頭の神出勝治さんは「たくさんの人に和歌山の歴史の探訪と合わせ、鈴木屋敷や藤白神社に立ち寄ってもらえたら」と話す。

 工事完了は2022年3月末を目指す。
(8月26日 みんなの経済新聞ネットワーク)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190826-00000034-minkei-l30


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 07:30|この記事のURLComments(0)

2019年08月23日

「自主管理大家の日々」

昨日、大阪府不動産コンサルティング協会の研修会がありました。

テーマは、「自主管理大家の日々」。
講師は、必殺大家人こと河田みつひろさん。

18棟630室を自主管理なさっている方ならではの
迫力あるお話をお聞かせいただきました。

印象的だったのは、滞納者への対応。
曰く、「追い出すと負け」。

入居直後から払わない人は論外(=即追い出す)として、
5年間に積もり積もって半年分というような人には、
無理なく払える金額で細く長く住み続けてもらうんだとか。

その際の調停申立てや、場合によっては執行申立てなどは
全てご本人がやっていらっしゃる。

この手間ひまのかけ方は到底マネできるものではありませんが、
一商売人として「利益」に向き合う姿勢は見習いたいと思います。


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 06:53|この記事のURLComments(0)

2019年08月20日

ADDress京都伏見

月額4万円で全国の物件に住み放題の「ADDress」さん。
不動産サブスクリプションの先駆者ですね。

ここの拠点が、丹波橋にもオープンするんだとか。

初めての、土地勘のある物件。(^^;
これは、覗きに行くしかないですね。


【伏見・丹波橋に「ADDress京都伏見」 定額制コリビングで多拠点生活を支援】

 京都市伏見区の築60年の学生向け古アパートをリノベーションした、定額制の多拠点コリビングサービス「ADDress京都伏見」(京都市伏見区桃山筒井伊賀東)が8月20日、オープンする。(伏見経済新聞)

 「ADDress」は、全国にある空き家などを活用した物件で、月4万円からの定額で全国住み放題の多拠点コリビングのサービスを提供している。賃貸契約をした会員は、全国に23カ所(2019年8月現在)ある物件から好きな場所を選び、1カ所当たり最長で1週間住むことができる。部屋タイプは個室と2段ベッドを備えるドミトリーの2タイプ。ドミトリータイプから1カ所自分のホームを選び、その部屋で住民登録することもできる。

 運営会社「アドレス」の事業開発エバンジェリストの高本昌宏さんは、「この物件は、私が約30年前にお世話になったアパート。現在も京都での活動拠点として実際に住んでいる。丹波橋駅から徒歩1分と立地条件は良いが、近年は空室が目立っていた。オーナーの清水和代さんから、建て替えやリフォームを含めた活用方法を相談されていた昨年秋、旧知の佐別当隆志(同社社長)さんと再会。『地域のつながりを作る拠点づくりが、今後の空き家活用の重要なポイント』というADDressのビジョンや構想を聞き、清水さんと相談の上、手を挙げた」とオープンの経緯について説明する。

 高本さんは「これからは、都市部と地方の人口をシェアする時代。別の視点では、仕事やライフスタイルに合わせて選んだ場所で自由に過ごす時代ともいえる。2018(平成30)年に17%だった空き家率が、2033年には30%になるという予測が示すように、空き家の再生・再活用とライフスタイルのニーズのマッチングは日本全体の課題解決につながる。定住する人口と観光によって生じる交流人口の中間を『地域との関係性の入り口』と定義づけ、関係人口増を目指すサービスを提供したい」と話す。

 ADDress伏見は、高本さんがフェローを務める「京都市ソーシャルイノベーション研究所(SILK)」と連携。高本さんと同研究所イノベーションコーディネーターの石井規雄さんが「家守」という管理人とキュレーターとして、住人と地域とのつながりを推進していく。
(8月16日 みんなの経済新聞ネットワーク)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190816-00000008-minkei-l26


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 07:52|この記事のURLComments(0)