不動産コンサルティングマスター

2022年11月30日

「学生の街京都の賃貸マンション市場と、その収益性改善の手法について」

昨日、不動産コンサルティング京都フォーラム2022に参加してきました。

大テーマは、「『京都 』ならではのコンサルティングを実践!」。
4名の登壇者から、それぞれのコンサル事例を発表いただきました。

そのうちの一つが、標記の発表。
講師は、株式会社長栄の竹中和也さん。

京滋エリア最大の管理会社だからこそ見える、
京都の賃貸マンション市場についてお聞かせいただきました。

京都市の「令和3年観光客の動向等に係る調査について」によると、
観光客数(参考値)は、令和元年の5352万人が令和3年は2102万人の60.7%減。
経済波及効果も、令和元年の1兆3569億円が、令和3年は4885億円の63.9%減。

観光産業を主軸とする京都市は、コロナで大打撃を受けたわけです。

京都にある企業が事業縮小・撤退・廃業に追い込まれた分、
当然に住宅需要も減少しました。

他方、ご記憶に新しいと思いますが、平成30年には、
京都市の宿泊客数が過去最高の1582万人に。

それに伴って、旅館・ホテルと簡易宿所の客室数合計は、
平成27年29786室→令和元年53471室→令和3年58616室に増加の一途。

建築コストも上がっているため、土地利用は収益性の高いホテルに偏り、
新築賃貸マンションが供給されない傾向は今後も続く見通し。

このため、既存賃貸マンションの家賃も上昇。
3点ユニットの古い物件等から、家賃が安い郊外へ移る人もいるんだとか。

となると、管理会社としての課題は、6畳3点ユニット物件の客付け。

ここで同社が着目したのが、留学生。
3点ユニットを気にしない人も多いですもんね。

留学生スタディ京都ネットワークによると、留学生の推移は、
全国:令和元年14.6万人→令和3年12.9万人に対して、
京都府:令和元年1.0万人→令和3年1.1万人と減ってないんですね。

また、京都市内には、スーパーグローバル大学指定校が3校あります。
京都大学、京都工芸繊維大学、立命館大学。

そこで、留学生比率が最も高い中国人のスタッフを専属で採用。
留学生がワンストップで契約できる環境を整備しました。

その効果として、空室および退去予定の部屋が9室一挙に成約したんだとか。
留学生同士も、同じ所に住みたいですもんね。

地元を知り、トレンドにアンテナを張っているからできるコンサルですね。
とても勉強になりました。


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2022年11月23日

「増え続ける空き家、所有率は1割超 4割超が地方都市、東京23区も約1割!」

全国不動産売却安心取引協会さんが、空き家について調査を行ったそうです。

自身または配偶者が所有している空き家がある場所は、
「地方都市」がダントツの41.1%・・・_| ̄|○

その空き家についてプロに相談するなら、
「売却したい」がダブルスコアの36.5%。

空き家のままにしている理由は、
1位:「解体はお金がかかる」(25.4%)
2位:「売却したくても買い手がいない」(23.2%)
3位:「活用したいが、どうしてよいかわからない」(23.0%)
4位:「今後住む予定がない」(22.5%)
5位:「リフォームやリノベーションはお金がかかる」(19.9%)
などと続きます。

見えてくるのは、売却したいけど買い手がいないし、
有効活用の青写真が描けず初期投資もできないという八方塞がりの姿。

ひとりで抱え込まずに、専門家に相談なさってくださいね。

あ、全国不動産コンサルティング協会でも、
全国空き家相談ホットラインを運営していますよ。


【増え続ける空き家、所有率は1割超 4割超が地方都市、東京23区も約1割! 空き家所有者必見!おうち売却の達人が教える「空き家の活用方法と注意点」】

 総務省統計局が5年に1度実施している「住宅・土地統計調査」(平成31年4月26日発表)によると、空き家数は全国の住宅の13.6%(846万戸)も占めていていることがわかりました。そこで、信頼できる不動産売買のプロが分かるサイト「おうち売却の達人」を運営する全国不動産売却安心取引協会は、40歳以上70歳未満の男女全国4,000人を対象に「空き家」について調査を行いました。

・調査概要

調査期間:2022年10月27日〜28日
調査手法:インターネット調査
調査対象:40歳以上70歳未満の男女全国
有効回答者数:4,000人
調査機関:Freeasy
※本リリースの調査結果をご利用いただく際は、「おうち売却の達人 調べ」とご明記ください。

・調査結果

 「自身または配偶者が所有している空き家はあるか?」尋ねたら、「ある」(11.4%)、「ない」(88.6%)となりました。
 「ある」と回答した457人に「所有している空き家のある場所」を尋ねたところ、「地方都市」(41.1%)が最多となり、以下「それ以外」(13.1%)、「5大都市以外の政令指定都市(※1)」(12.9%)、「東京23区」(9.4%)、「5大都市(※2)」(9.0%)、「山間部」(8.5%)、「首都圏の主要都市」(5.9%)と続きました。
※1 札幌市・仙台市・さいたま市・千葉市・川崎市・相模原市・新潟市・静岡市・浜松市・堺市・岡山市・広島市・北九州市・福岡市・熊本市
※2 横浜市・名古屋市・京都市・大阪市・神戸市
所有している空き家のある場所

 続いて「空き家のままにしている理由」を尋ねました。「解体はお金がかかる」(25.4%)が最多となりましたが、「売却したくても買い手がいない」(23.2%)、「活用したいが、どうしてよいかわからない」(23.0%)、「今後住む予定がない」(22.5%)も目立ちました。
空き家のままにしている理由

 そこで、「その空き家について不動産のプロに相談するなら、何を一番相談したいか?」尋ねたところ、「売却したい」(36.5%)が最も多く、次点の「何かに活用したい」(17.1%)を20ポイント近く引き離しました。
何を一番相談したいですか?

・おうち売却の達人が「空き家の活用方法と注意点」をアドバイス!

 年々増え続ける日本の空き家。人口の減少や新築住宅の供給過多などが原因とされています。空き家が放置されると、建物の老朽化による倒壊や崩壊の危険性が高まるだけでなく、ゴミの不法投棄の誘発、防災・防犯機能の低下など様々な悪影響を及ぼしてしまいます。そこで今回は、空き家を所有したらどのような活用方法があるのか?また、空き家所有の注意点をお伝えいたします。

 空き家の活用方法は、大きく分けると…詑澆暴个后↓更地にして駐車場にする、G箋僂裡海弔諒法があります。
 …詑澆暴个江豺隋都市部は借りてもらえる可能性がありますが、地方都市は、空き家のある地域のターゲット層に向けたリフォームやリノベーションを施すと良いでしょう。
(例)
・地方都市の空き家:部屋数が多い場合は、シェアハウスや学生寮、会社の寮など。福岡県糸島市の空き家を活用して九州大学の学生寮に再生した、海外からの研修生や労働者用の寮として活用などの実例もあります。
・郊外の空き家:コロナの影響によるテレワークの普及で、二拠点・多拠点生活者向けの賃貸物件の需要が高まっています。
 G箋僂靴燭い韻鼻◆峪廚そ个残っている」「荷物を片付けたり処分したりできない」など気持ちの整理がつかなくてという場合は、地元の不動産会社などに空き家の管理を委託する方法もあります。管理内容や頻度にもよりますが、マンションは月額5,000円程度、戸建は月額8,000円〜10,000円程度です。清掃・植栽、空気の入れ替え、水を流す、郵便物の確認、災害後の確認などを動画で報告してくれる会社が良いでしょう。空き家を管理してもらうことで、近隣とのトラブルを回避することもできます。

 空き家は、放置しておくことで建物がどんどん傷み、周囲のリスクにもなるだけでなく、災害による被害ダメージも大きいです。また、時間が経つにつれ不動産としての評価も下がってしまいます。

 所有している空き家をどうしたらいいのか悩んでいる、実家を相続したけど住むことができないなどといった場合は、空き家の活用・処分・管理を得意とする不動産会社または担当者に、まずは相談してみてください。良い解決法をアドバイスしてくれると思います。
(11月22日 PRTIMES)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2022年11月06日

「え? こんなところにこんな駅?」

紀伊有田駅がスゴいことになっているようです。

待合室の天井、壁、床、外壁、ホームまでが海や山だらけに。
これは、雑賀崎の画家、松尾ゆめさんが、6年かけて完成させたんだって。

タイトルは「え? こんなところにこんな駅?」。
ん〜、惹かれる・・・(^^;

紀伊有田駅には、2017年6月にマッピングパーティーで行きました。
その時は、歴史を感じさせる古い駅舎でしかなかったんですよね。

どんな変貌を遂げているんでしょうか。
これは行かねば!ですね。


【駅舎なのに・・・まるで海中】

 駅舎を丸ごとキャンバスに――。和歌山市雑賀崎の画家、松尾ゆめさん(36)が、串本町のJR紀伊有田駅で制作を続けてきた「作品」を6年かけて完成させた。串本の自然を独特なタッチで表現した大作。松尾さんは「私にとって思い入れのある駅になった。多くの人に見てもらえたら」と呼びかけている。(大場久仁彦)

画家・松尾さん制作 天井からホームまで

 画家志望で、ずっと趣味のペン画を続けてきた松尾さんは、会社員などを経て2015年に「画家まつお」の名で活動を開始。翌年からJR紀勢線をアートでつなぐイベント「紀の国トレイナート」に参加し、同駅での制作に取りかかった。

駅舎の壁や床一面に描かれた松尾さんのアート
駅舎の壁や床一面に描かれた松尾さんのアート(串本町で)

 串本について詳しくは知らなかったが、シュノーケリングで海に潜って衝撃を受ける。透明度の高い海にテーブルサンゴの群落が広がり、周りをカラフルな熱帯魚が優雅に泳ぎ回っていた。「すごい。同じ和歌山にこんな景色があるのか」

 タイトルは「え? こんなところにこんな駅?」とした。トレイナートの開催に合わせて21年まで計4度、町内に1か月ずつ滞在して制作を続けた。待合室の天井や壁、床、外壁、ホームまで、駅舎全体がキャンバス。広大な海、緑が濃い山々など豊かな自然をイメージに取り込んだ。「自分が好きな形」という「〇」をちりばめながら、青や緑を基調に水性ペンキで描いた。

 トレイナートは昨年で終了したが、「まだ描き足りない」と、今年も9月から約1か月間滞在。「ようやく完成と呼べるレベルに仕上がった」という。完成後は、近くの串本海中公園センターで、ライブパフォーマンスも開催。縦2メートル、横2・5メートルのキャンバスに串本の海の生き物などを3週間かけて描いた。作品は来年1月31日まで展示される。

 松尾さんは「制作を通して楽しみながら成長させてもらった。駅のPRとともに串本の魅力も伝えられたら」と話している。
(11月1日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2022年11月01日

贈与型賃貸住宅

長崎市の有限会社明生興産さんが、
「贈与型賃貸住宅」の内覧会を実施したようです。

斜面に建つ空き家を買い取り、リノベーション。
2.9万円/月で10年間住んでもらい、10年後には無償で贈与するスキーム。

坂が多い長崎では、高齢化により斜面の空き家が増加。
ここに、若い世代を引っ張ってこようという取り組み。

若い世代にとって、子どもの教育資金が必要な時期に家賃がなくなる
というのは大きなメリットですね。

事業者にとっても、「不動産売買」ではなく「リノベーション工事」で、
10年の分割払いと割り切れば、全然損しない話。

条件が悪い空き家の、出口の一つとして参考になりますね。


【坂の町の空き家をリノベーション 賃貸&贈与形住宅の内覧会】

坂の町・長崎では、高齢化を背景に斜面地の空き家が増えています。

解体ではなく、リノベーションで斜面地を活性化させようという取り組みが始まりました。

長崎市南町の斜面地に立つ住宅です。

広さは3LDKで、家賃は2万9000円です。

長崎市の不動産会社が、リノベーションを手掛け、10月30日 内覧会が開かれました。

住宅の内覧しに来た人 「窓ガラスとか古いものが残っていた。今の家にはないものなのでとてもいいなと思った。」

実はこの住宅、築年数は53年で4年前までは空き家でした。

明生興産は、古い家屋の魅力をいかしながらリノベーションし、当初は賃貸住宅ですが、10年間住み続ければ自宅を所有することもできる贈与型賃貸住宅として売り出しました。

子育て世代にとっては、子供が巣立つ頃には、家賃の負担がなく自分の家が持てる仕組みです。

明生興産 桃田 佳依 主任 「リノベーションすれば古い家でもまだ住める」

総務省によりますと、2018年の長崎市の空き家の数は3万3900戸で、住宅全体の約15%を占めます。

この不動産会社では、今後も空き家をリノベーションして販売していくことで、空き家問題の解決に取り組みたいとしています。
(10月30日 テレビ長崎)
https://news.yahoo.co.jp/articles/1cd7548c2c98279c2a9f6921d182f2336659977d


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2022年10月31日

ギネス認定!

土曜日、全国のタナカヒロカズさんが一堂に会し、
同姓同名の最大の集まり」としてギネス世界記録に認定されたようです。

おめでとうございます。

「ほぼ幹事」の田中宏和さん曰く、
「こんなばかばかしい記録が作れると思っていなかった。」・・・(^^;

いえいえ。
やり続けるってステキですよ。


【「タナカヒロカズ」同姓同名の集い、ギネス記録 3度目の挑戦で】

 全国の「タナカヒロカズ」さんが一堂に会するイベントが29日、東京・渋谷であった。178人が集まり、「同姓同名の最大の集まり」としてギネス世界記録に認定された。2011、17年に続く3度目の挑戦で悲願を達成した。

 タナカヒロカズさん同士の交流を目的に設立された親睦団体「田中宏和の会」の主催。これまでの世界記録は05年、米国の実業家で「カリスマ主婦」と呼ばれたマーサ・スチュワートさんの番組に集まった164人だった。29日は178人の「タナカヒロカズ」さんが集い、ベトナムから駆け付けた会社員(32)もいた。

 ギネスのルールでは読み方が一致すれば世界記録となるが、過去2回は漢字表記も一致した「田中宏和」さんの集まりで挑んでいた。今回は、団体で最高齢となる男性会員(88)の「生きているうちに世界一になりたい」との思いもあり、イベントの参加条件を「タナカヒロカズ」さんに緩和して協力を呼び掛けていた。

 親睦団体で代表理事を務める会社員の田中宏和さん(53歳、全員がタナカヒロカズさんのため、ニックネーム「ほぼ幹事」)は10年、ギネス本部に世界記録の設定を申請。ギネス側から「これまでにないカテゴリー。50人以上集まれば世界記録に認定しましょう」との返答を受けて、挑戦していた。

 初挑戦の11年秋は67人が集まったものの、後にギネス側の調べでスチュワートさんの集いがあったことが判明。2度目の挑戦となった17年秋は、直前の台風の影響もあり87人にとどまった。20年夏に3度目の挑戦も考えたが新型コロナウイルス禍で、「田中宏和の3密状態は避けたい」として断念していた。

 「ほぼ幹事」の田中さんは「こんなばかばかしい記録が作れると思っていなかった。脱力した見本を作れた」と笑顔だった。
(10月29日 毎日新聞)
https://news.yahoo.co.jp/articles/719b64af9773a80f563f8307f3b98879460ab7a7


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2022年10月26日

人口増に成功した町

福岡県大刀洗町の人口が増え続けているそうです。

8月末の人口は1万5978人。
1990年から約1900人増えて、過去最多を更新中だって。

町の合計特殊出生率も、08〜12年の1.55から13〜17年は1.88に増加。
14歳未満の年少人口は、8月時点で、15年の国勢調査から217人増加。
一方、3月に28.3%だった高齢化率は8月に0.2ポイント下落したんだとか。

この秘密は・・・
「企業誘致は捨てて、子育て世代に資金も人も重点的に投入し続けた。」

当時は大変なご決断だったと思います。

横並びを追いかけるのではなく、
独自のポジションで尖がり続けることって大切ですよね。


【企業誘致は近隣に任せ…人口増に成功した町の「秘策」】

 人口減少の波が全国を覆う中、一時減少傾向にあった福岡県大刀洗町の人口がじわじわと増え続けている。8月末の人口は1万5978人と1990年の国勢調査比で約1900人増え過去最多を更新中。コロナ禍にも出生数向上に加えて子育て世代の転入が相次ぎ、上昇一途だった高齢化率が下がる現象も起きた。「平成の大合併」のさなか、2004年の住民投票で単独路線を選んで18年。筑後川中流域に位置する農業の町で何が起きているのか。 (小林孝弘)

大刀洗町の人口と14歳以下の年少人口推移

 8月22日、認可保育所として70年ぶりの新設となる「おおぞら保育園」(同町鵜木、定員60人)が開所した。年度途中でも0〜4歳の約30人が入園。原峰子園長は「期待の高さに驚いた。丁寧な保育でニーズに応えたい」と声を弾ませた。

 「町の総人口は05年にピークを迎え減少が始まっている」。15年に策定された「人口ビジョン」にある記述だ。国立社会保障・人口問題研究所の当時の推計値は「25年に1万4620人、(日本の高齢化がピークを迎える)40年は1万3400人」。町が19年に策定した第5次総合計画の28年人口目標は「1万4558人」。予測を覆しつつある現状はどう生じたのか。

   ■    ■

 久留米市に隣接する町は広大な優良農地に恵まれる半面、企業誘致では近隣に比べ見劣りする。04年の住民投票で合併しない道を選んだ後、町は筋肉質の財政構造へ転換を図った上で子育て支援に注力した。県職員出身で08〜12年と17〜19年に副町長を務めた中山哲志町長は「地理的事情、地域特性を踏まえると企業誘致は周辺に頑張ってもらい、子育て世代にどう住んでもらうかで勝負した方がいいと考えた」と明かす。

 町立保育所や小中学校給食事業を民間委託や民営化し、浮いた財源で保育料と給食費を引き下げた。学校運営スタッフを町費で多数配置し教職員には学力向上に専念してもらう態勢を取り、子育て世帯向け定住促進住宅も整備。「保育料は戦略的に近隣で一番安くした。資金も人も重点的に投入し続け、ようやく成果が出てきた」(町長)

 施策は関連統計にどう反映したのか。町の合計特殊出生率は08〜12年に1・55(県内自治体28番目)だったが13〜17年は1・88(4番目)となり向上率21・3%は県内首位だ。18〜21年平均出生数は約153人で今年は8月までに108人が誕生し、3月に28・3%だった高齢化率は8月に0・2ポイント下落した。14歳未満の年少人口は8月時点で2394人と、15年国勢調査比217人増。転入から転出を引いた社会増は18〜21年平均が90人増で、今年も1〜8月で転入(707人)が122人上回った。

 目を引くのが子育て世代の転入。「持続可能な地域社会総合研究所」(藤山浩所長)が15、20年国勢調査の転出入データから作った「若い世代の移住増市区町村ランキング」によると大刀洗町は増加率13・8%で全国141位。県内では福津市(38・1%)久山町(37・4%)粕屋町、苅田町(いずれも18・2%)に続く5番目だ。循環型社会づくりの観点から調査分析を続ける藤山所長は「大刀洗は田園を生かしながら移住者受け入れに成功している珍しい例」とした上で「特に周辺の都市群と農山村の連携の中で良いポジションをとろうとしているのは注目に値する」と強調した。

 少子高齢化の中、突出した勢いも感じさせる人口推移。ただ生産年齢人口(15〜64歳)は減少傾向が続き空き家が目立つ地区もある。中山町長は「農地は大切にし、それ以外をどう新陳代謝するか。住民と議論したい」と話した。
(10月25日 西日本新聞)
https://news.yahoo.co.jp/articles/fb95e0358d365e91cfd5ce122c8f5ec98a3cefb7


土地家屋調査士 大阪 和田清人

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2022年10月14日

家主費用・利益保険

昨日、大阪未来不動産研究会に参加してきました。

テーマは、「家主費用・利益保険」。
講師は、ユニバーサルライフ株式会社の岡伸光さん。

乗合代理店ならでは。
ピンポイントのお話をお聞かせいただきました。

東京都監察医務院によると、東京23区内において、
一人暮らしの65歳以上の方が自宅で死亡した数は
H15年の1451人からH30年には3882人に増加。

この人数の全てがそうではありませんが、核家族化と熟年離婚で
孤独死の数も同様に増えていると推察されます。

そして、賃貸住宅内で自殺や孤独死が発生したら、
部屋の清掃や長期の空室、または家賃値下げが必要になる場合があります。

ある保険会社の統計によると、孤独死等による実損額は、
・残置物処理・・・平均25万円
・原状回復費・・・平均38万円 だって。

家賃ロス以外に、60万円超のお金がかかっちゃう。
身寄りのない入居者なら、大家さんの持ち出しですからねぇ・・・

で、今回お教えいただいたのは、大家さんでも入居者でもなく
管理会社が入れる保険。

管理を任されている物件のうち、付保する住戸を絞ることが
できるんだとか。

たとえば、1戸あたり約500円/月で、
空室期間の家賃の80%と原状回復費100万円などが補償されます。

ただ、最低保険料は5000円/月ですので、10戸以上の付保がないと
割高になっちゃいますけどね。

空室には困っているけど、単身高齢者を入れるのはちょっと・・・
というオーナーに向けては、ひとつのツールになりますね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2022年09月29日

相続税の高い駅ランキング

ダイヤモンドオンラインが、相続税の高い駅をランキングしました。

関西地方の主要60駅のランキングは、
 1位:四天王寺前夕陽ヶ丘
 2位:森ノ宮
 3位:御影
 4位:天神橋筋六丁目
 5位:天満橋
  ・・・
と続くようです。

2021年路線価の主要駅相続税額ランキング

ふ〜ん、と何気なく算出条件をみると、
「駅から最短距離の第一種低層と第一種中高層」の路線価がベース。

・・・ん?

大阪市内に一低はなく、中心部では一中高も少ないんですよね。

ちょっと見てみると、こんな感じ。
天満橋駅

森ノ宮1115万円と、天満橋800万円と、京橋410万円の差はどこから?

う〜む・・・(^^;


【相続税の高い駅ランキング【関西主要60駅】18位千里中央、1位は有名高級住宅街】

 特集『JR・私鉄「全国376路線」ランキング』(全13回)の#10では、関西の主要60駅について、「自宅の敷地150平方メートル、築25年で延べ床面積90平方メートルの木造自宅一戸建て」という前提で、相続税額を試算した。相続税の高い駅ランキングで、千里中央が18位。高級住宅街として有名なあの街が首位を取った。(ダイヤモンド編集部編集委員 清水理裕)

● 生前贈与封じで相続税の負担は重く 関西の主要60駅、あなたの住む街は幾ら?

 亡くなった人からの相続で得た、現金や不動産などの財産に課されるのが相続税である。財産から借金などを差し引いた額が、妻や子供など法定相続人の数に応じて決まる「基礎控除額」。これを上回ると課税される仕組みで、財産が多ければ多いほど税率が高くなる。最高税率は55%だ。

 事前に対策を講じることで、相続税の負担を合法的に減らせる手法がいろいろある。節税対策の中でも「生前贈与」は代表格とされている。だが、この生前贈与を今後、見直そうという動きが出ている。

 相続税を厳しく取り立てようとする政府は、生前贈与の見直しを巡って、2021年度と22年度の税制改正大綱の中で、本格的に検討すると表記している。早ければ23年度にも生前贈与を封じられる可能性があり、ここ1〜2年、駆け込み贈与が急増しているのだ。

 一般的に相続財産の約4割を占めているのが不動産だ。ただ、相続税の負担額は住む街によって全然違ってくる。そこで今回は土地、住宅、預貯金を相続した場合の税額を、ランキング形式で関西の主要60駅について取りまとめてみた。

 不動産への対処は相続税対策の大きな柱の一つである。税額をランキングでチェックし、相続に備えておこう。

● 関西主要60駅の相続税額トップ3 夕陽ケ丘、森ノ宮、御影が1000万円超

 関西の主要60駅のうち、2021年の路線価をベースに試算した相続税額で1位となったのは、大阪メトロ谷町線の四天王寺前夕陽ケ丘駅で1655万円だった。大阪の代表的な高級住宅街の一つで、文教地区としても人気がある同駅の相続税額は、やはり高かった。

 1位に続いて1000万円台となったのは2駅ある。JR大阪環状線の森ノ宮駅(2位、1115万円)と阪急神戸線の御影駅(2位、1115万円)だ。森ノ宮駅は前年比で45万円増となり、御影駅に並んだ格好となった。

 4位は大阪メトロ谷町線の天神橋筋六丁目駅(845万円)。谷町線と堺筋線、阪急千里線の3路線が乗り入れている。全長約2.6キロメートルで日本一といわれる長さを誇る天神橋筋商店街もあり、利便性の高さには定評がある駅だ。

 5位には京阪本線の天満橋駅(800万円)が続いた。大阪府庁の最寄り駅であり、大阪城も近い。また、千里ニュータウンの中心に位置する千里中央駅は、455万円で18位だった。

 なお、本特集『JR・私鉄「全国376路線」ランキング』の#4『鉄道「沿線経済力」ランキング【首都圏28路線】5位は東京メトロ東西線、1位は?』では、首都圏のどの沿線の地価が今後値下がりしにくいかを探っている。

 具体的には、最新の住宅地価から算出した路線別「平均地価」に加え、足元の人流や30年後の人口動態のデータを駆使することで、主要路線の「沿線経済力」を割り出して序列化している。併せて確認してほしい。

*ランキングの対象は、高級住宅地や複数路線の乗り入れ、人気路線などから選んだ関西地方の主要60駅。相続税の課税額は、税理士法人弓家田・富山事務所の弓家田良彦代表社員監修。試算の条件は、自宅の敷地150平方メートル、築25年で延べ床面積90平方メートルの木造自宅一戸建て(固定資産税評価額200万円)、預貯金3000万円を相続したケース。被相続人は母親(2次相続。父親は既に死亡)で、相続人は子供1人。自宅は母親の1人住まいで子供は持ち家あり(小規模宅地等の特例での減額は適用できない)。2021年路線価は各駅から最短距離の「第一種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」。相続変動額と相続税額は千円以下を四捨五入。
(9月27日 ダイヤモンド・オンライン)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2022年09月23日

「今日からできるSNS集客」

水曜日、全日大阪様のすきるあっぷ倶楽部に参加させていただきました。

テーマは、「今日からできるSNS集客〜物件を見せつつ会社を見せる〜」。
講師は、株式会社ヒトツボの明神永一郎さん。

インスタグラム等を活用して会社の認知度を上げる戦略について
お聞かせいただきました。

たとえば、空き物件の情報がSUUMO等に載ったとします。
これは全て、全国の宅建業者が扱えるわけですね。

そこで氏がフォーカスしたのは、
物件を知ってもらうことではなく、
「こんな人間がいる」ことを知ってもらう。

で、基本毎日、その日の出来事や会社の理念などを投稿しているんだって。

曰く、「部屋探しをしていない人向けに発信している。」

つまり、今、部屋探しをしている人はSUUMOを見るわけです。
むしろ、会社を知ってもらう、好きになってもらうことを目指していらっしゃる。

それが、サブタイトルの「物件を見せつつ会社を見せる」になるわけ。

緻密な戦略ですね。
私もいよいよインスタデビューです・・・か?(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2022年09月21日

2022年基準地価

国土交通省が、2022年の基準地価を発表しました。

全用途の全国平均は3年ぶりに上昇。

大阪圏は住宅地が3年ぶりに上昇、商業地は2年ぶりに上昇。
とは言え、東京圏、名古屋圏は2年連続で上昇。出遅れてますね。

最高価格は、銀座二丁目の「明治屋銀座ビル」で、3930万円/屬覗闇▲0.5%。
大阪では、「グランフロント大阪南館」で、2200万円/屬料闇▲2.2%でした。

一方、大阪市港区の商業地は、平均でプラス5%!

万博の期待値ですね。
わかりやすっ・・・(^^;


【基準地価3年ぶり上昇…住宅地は31年ぶりにプラス、都市部周辺のマンションや戸建販売好調で】

 国土交通省が20日発表した2022年の基準地価(7月1日時点)は、住宅地、商業地、工業地などを含む全用途の全国平均が前年比0・3%のプラスとなり、3年ぶりに上昇に転じた。住宅地の全国平均は0・1%上昇し、31年ぶりにプラス圏に浮上した。

 コロナ禍を受けたテレワークの広がりを受け、住環境への関心が高まり、都市部周辺の地域を中心にマンションや戸建ての販売が好調に推移し、地価を押し上げた。ただ、コロナ禍で大きく下げてきたことの反動増の側面があり、上昇は一時的との見方もある。

 商業地の全国平均は0・5%上昇し、0・5%下げた前年から大幅に改善し、3年ぶりにプラスとなった。コロナ禍で自粛を強いられてきたイベントや宴会が徐々に再開し、繁華街の人出が回復に向かっていることが寄与した。国内旅行客を中心に人波が戻りつつある観光地も上昇した。

 都市圏別でみると、東京圏の全用途平均は上昇幅が拡大し、10年連続のプラスとなった。観光需要が戻りつつある大阪圏は上昇に転じた。自動車など主要産業が好調な名古屋圏は、東京、大阪圏を上回る伸びを見せた。札幌、仙台、広島、福岡の地方4市は中心部での再開発が活発で大幅な上昇が続く一方、4市以外では下落が続いている。

 住宅地、商業地ともに上昇率でトップだったのは、北海道北広島市にある調査地点。札幌市に接し、駅前で再開発が進んでいる。商業地の最高価格地は、17年連続で東京都中央区銀座2丁目の「明治屋銀座ビル」だった。1平方メートルあたり3930万円で、前年と比べ0・5%下落した。
https://news.yahoo.co.jp/articles/7c62fa5f2deb4230bd3ec0919804816630075aa0
(9月20日 読売新聞)

【「基準地価」大阪キタやミナミで下落続く中、港区が5%の市内最高上昇率 背景に万博会場】

 土地を取引する際の目安となる「基準地価」が20日公表され、大阪市では新たな傾向が見られました。

 毎年7月1日時点で「商業地」や「住宅地」などの全国の土地の価格を調査して公表される「基準地価」。大阪府内最高価格となった「グランフロント大阪南館」は1平方メートルあたり2200万円! しかし、新型コロナウイルスの感染拡大の余波はいまだ消えず、外食需要の低迷によって昨年よりもマイナス2.2%と50万円下がっています。

 土地の下落傾向はキタだけではありません。ミナミでも昨年に続き1.6%の下落となりました。道頓堀では大型店舗の閉店後、テナントが決まらない状況が続いているといいます。

 富士ホームサービス南支店の宗栄一営業部長「インバウンドが戻ってこなければ、なかなか埋まることは難しい。もう少しコロナ前に戻るには時間がかかるのかなと」

 キタやミナミで地価の下落が続く一方、大阪府全体の「商業地」では2年ぶりに地価が上昇に転じました。

 有吉優海記者「大阪・ミナミから約4キロ離れた、港区のこちらのビルが大阪市で最も高い上昇率でした」

 大阪市港区は地価の上昇率が府内で最も高く、平均5%上昇しました。交通の便が良い弁天町駅周辺のマンションの需要が高まっているほか、大阪・関西万博やIR(統合型リゾート)の会場となる夢洲(ゆめしま)に近く、開発が進められていることから、このエリアに関心が高まってきているといいます。

 天保山に今年3月に開業したホテル。和風を全面に押し出した豪華なつくりです。コロナ禍が続く今は、価格を安く設定していて、主に学生などの日本人のグループ客に好評だといいます。しかし期待を寄せるのは、高い値段設定ができる外国人観光客が戻ることだといいます。

 今昔荘天保山大阪ベイホテルの運営会社の上島徹成取締役「たくさんの外国人の方に来ていただける地域だと思っているので、そこへの期待は大きいです」

 新型コロナウイルスの流行から2年以上がたち、わずかながら回復の兆しが見えた関西経済。最後のカギはやはり「外国人頼み」となるのでしょうか。
(9月20日 読売テレビ)
https://news.yahoo.co.jp/articles/248574b8c6b77a8d0885e63251f5fa1b7127a03d


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 06:12|この記事のURLComments(0)