不動産コンサルティングマスター

2024年02月05日

高松丸亀町商店街

高松丸亀町商店街の見学に行ってきました。

2019年3月に再生事例をお聞きし、すぐに現地を見に行ったんですが、
やっぱり、上っ面を眺めるだけでは何も見えなかった・・・

で、何とかして現地で理事長のお話を伺う機会を作りたいと、
大阪府不動産コンサルティング協会での見学ツアーを企んだわけです。

何だかんだで2年越しで実現した高松見学。
とっても多くの学びがありました。

高松丸亀町商店街振興組合理事長をはじめ、高松の皆さん、
本当にありがとうございました。

全国的に、商店街の再生には苦戦なさっていますが、
ここが取り組んだのは、3つの視点の転換。

 \功例から学ぶ → 失敗例から学ぶ
  全国の商店街再生の失敗事例を集めまくったんだとか。

 △客を取り戻す → 居住者を取り戻す
  イベントで集客しても一時的。住みたい街にすることを優先。

 4閏臚魁、 前例主義に拘らない民主導
  「前例」に縛られた商店街再生はうまくいってない。

その結果は、ぜひご自身の目でご確認ください・・・(^^;

前例に拘らないケースの一つ。
クイズです。下の写真に違和感ありませんか?
高松丸亀町商店街

いかがでしょうか?
正解は、
高松丸亀町商店街2
仝道部分にベンチや植栽が設置されている
▲◆璽院璽匹涼譴ビルの上に乗っている
(本来、地盤面には柱以外の構造物はダメ)

このあたりのことも、民主導のなせるワザ。
道路提供部分とのバーターで、いろいろ風穴を開けちゃった。

繰り返します。ぜひご自身の目でご確認ください・・・(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2023年11月28日

「もう一つの空き家問題」

本日、不動産コンサルティング京都フォーラムに参加しました。

フォーラムの大テーマは、「不動産に価値を吹き込む能力!」。
4名の登壇者が、それぞれ特色ある事例を発表くださいました。

演題の一つが、「もう一つの空き家問題」。
空き別荘とシェアリングエコノミーの融合のお話です。

講師は、株式会社日本プロパティシステムズの森田康弘さん。
滋賀県における不動産特定共同事業法の第一人者ですね。

同社は、不動産小口商品「わかちあいファンド」をお手がけ。

ある日、軽井沢を車で走っていたら、空き別荘が目に付いたんだって。
調べてみたら、次のような数字が明らかに。
 ・空き別荘は推定約38万戸
 ・別荘の一般的な稼働日数は年間20日程度
 ・維持管理が大変 → 放置されて空き家に・・・

で、これらを同じようにファンドで再生させた後、
シェア別荘として運営しているんだとか。

面白いのは、年間利用日数に応じた共有持分で所有権登記する点。
たとえば、年間12泊分を購入すれば、持分12/365で登記。

だから、相続OK、売却OK、減価償却OK。

投資家を募る手段をお持ちだからこそできる空き別荘再生。
これをシェアリングエコノミーと融合させることで、
まさに価値を吹き込んでいらっしゃいますね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2023年10月20日

「相続不動産の売却に関する意識調査」

LIFULLが、相続不動産の売却に関する意識調査の結果を発表しました。

対象者がニッチですね。
過去5年以内に自分または配偶者が日本国内の不動産を相続し、
相続から3年以内に売却を検討し、売却に至った25歳〜84歳男女770人。

結果を見ると、築40年以上が47%、30〜40年が21%、20〜30年が18%。
相続した実家ですからね。そら古いわ。

それでも無事に売却できたのはめでたいことですが、
後悔もあったみたい。

1位、「買い手がなかなか見つからなかった」13.2%
2位、「安易に価格を下げてしまった」12.1%
3位、「価格や担当者を、複数の不動産会社でしっかり比較しなかった」11.5%
4位、「不動産会社の言うことが正しいかどうか判断できなかった」10.7%
と続きます。

「後悔」ではなく、不動産会社に対する「不満」ですね・・・(^^;

逆に言うと、相続不動産を手掛けたい方は、
これらの解消を前面に打ち出せばいいってこと。

どこまでお客様に寄り添うかで、差別化してくださいね。


【相続した不動産の売却は約8割が事前に話し合い、その内容は?】

LIFULLは10月18日、不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S」が実施した相続不動産の売却に関する意識調査の結果を発表しました。調査は9月21日〜27日、過去5年以内に自分または配偶者が日本国内の不動産を相続し、相続から3年以内に売却を検討し、売却に至った25歳〜84歳男女770人を対象に行われた。

売却時の築年数
売却時の築年数

まず、実際に売却した不動産の築年数について聞いたところ、「築40年以上」が47.9%で最多となった。以下、「築20年〜30年未満」(18.6%)、「築30年〜40年未満」(21.4%)が続いている。相続不動産の9割近くが築20年を超える物件という事が分かった。

相続した不動産の売却を検討したきっかけについて尋ねると、61%が「相続したが使う見込みながなかった」と回答した。次いで「維持費が高いと思った」が28.4%、「住宅・不動産の老朽化」が27.5%で続いた。

売却を検討し始めたきっかけ
売却を検討し始めたきっかけ

相続について、事前に親族と確認・話し合い・相談をしていたかという質問では、「きちんと確認・話し合い・相談をしていた」が55.4%、「少しだけ確認・話し合い・相談をしていた」が20.3%となった。

相続について事前に親族などと相談していたか
相続について事前に親族などに相談していたか?

程度に差はあれど約8割が事前に話し合いをしているという結果となっているが、「確認・話し合い・相談をしていない」という人も2割程度見られた。

事前に話し合った内容については、「財産の分割方法」が50.4%で最も多く、以下「相続される財産の詳細」が43.6%、「法定相続人にあたる人が誰か」が29.2%で続いている。

相続について事前に相談していた内容
相続について事前に相談していた内容

相続した不動産を売却した際に後悔した点について聞いてみると、「買い手がなかなか見つからなかった」(13.2%)や「安易に価格を下げてしまった」(12.1%)、「価格や担当者を、複数の不動産会社でしっかり比較しなかった」(11.5%)などが上位となった。

相続不動産を売却した際の「後悔」ランキング
相続不動産を売却した際の「後悔」ランキング

一方で、回答として最も多かったのは「選択肢にあてはまるものはない」(50.8%)であった。

売却にあたり、仲介契約をした会社を選んだ理由については、「会社が信頼できたから」(35.0%)が最多となり、以下「担当者が良かったから」(34.4%)、「地元の不動産事情に詳しかったから」(29.6%)が続いた。

仲介を依頼した会社を選んだ理由
仲介を依頼した会社を選んだ理由

お金にダイレクトにかかわる「査定価格が納得のいくものだったから」は24.3%で4番目に。売却する物件周辺の不動産事情に詳しく、信頼できる担当者に任せる事で、安心して相続した不動産を売却したいという意向が伺えた。
(10月20日 マイナビニュース)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2023年10月04日

相続土地国庫帰属第一号!

相続土地国庫帰属制度の承認第一号が出たそうです。

富山県の宅地2件。

「効果や課題の検証結果」が待ち遠しいですね。


【相続土地国庫帰属制度 第一号は富山県内 法務省が発表】

 相続した土地の所有権を手放し、国に引き渡すことができる新しい制度で、法務省は県内の2件の土地を初めて承認し、国の財産にしたと発表しました。

 法務省によりますとこの2件はいずれも宅地で、富山法務局への申請があったものです。更地であること、担保に入っていないことなどの条件が満たされていて、所定の手続きを経て9月下旬、国の財産となりました。

 この制度は2023年4月に始まり、8月末の時点で全国各地の法務局に885件の申請がありました。「相続問題を子どもに残したくない」といった理由の申請が目立つということです。

 小泉法務大臣は会見で「地域社会に貢献する制度となるよう、効果や課題を検証していきたい」と述べました。
(10月3日 北日本放送)
https://news.yahoo.co.jp/articles/c2b887794afdba293d4d2e627d7de4a65fb9d5fa


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2023年09月20日

2023年基準地価

国交省が、令和5年都道府県地価調査の結果を発表しました。
基準地価ってやつね。

全国平均は、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも2年連続で上昇。

最高額は、中央区銀座二丁目(明治屋銀座ビル)で4010万円/屐
大阪の最高額は、北区大深町(グランフロント南館)の2300万円/屐

上昇率トップは、熊本県大津町で前年プラス32.4%!
隣町にTSMCの工場が建設される影響ですね。
こういう所が不動産の面白さであり、怖さでもある。

大阪ローカルでは、「ニシ」なんだって。
2031年に開業予定のなにわ筋線。
現在の地価は割安で、さらに上昇するポテンシャルがあるんだとか。

ん〜
リーマン前にもそんなこと言ってたな・・・

冷静な眼を持ち続けてくださいね。


【基準地価、熊本県大津町が伸び率全国トップ…「TSMC進出効果」で30%超上昇】

 国土交通省が19日発表した2023年の基準地価(7月1日時点)は、3大都市圏を除く地方圏で、全用途と住宅地が31年ぶりに上昇した。コロナ禍で悪化した地価が経済活動の正常化で上がり、台湾積体電路製造(TSMC)の熊本進出といった半導体業界の大型投資などに伴う上昇も目立った。

 全用途の全国平均は1・0%上昇し、2年連続のプラスとなった。コロナ禍前の19年の0・4%も上回った。住宅地の全国平均は0・7%上昇した。プラスは2年連続。商業地の全国平均は1・5%上昇し、前年より1・0ポイント拡大した。経済活動の正常化に伴って企業の多くが在宅勤務から原則出社に切り替えており、オフィスが入居する地域も伸びは堅調だった。

 都市圏別でみると、東京、大阪、名古屋の3大都市圏は、住宅地、商業地ともに上昇率が前年よりも拡大した。地方圏は、商業地でも4年ぶりのプラスとなった。中でも札幌、仙台、広島、福岡の4市は、マンション建設が進み、地方の伸びを引っ張った。

 半導体関連で上昇が目立ったのが、熊本県大津町だ。商業地の1地点で32・4%上昇したほか、工業地の1地点も31・1%上がり、ともに全国トップの伸び率だった。土地の割安感があったうえ、TSMCの工場が建設される同県菊陽町では開発が制限された土地が多いこともあって、隣接する大津町に需要が広がった。同町全体の商業地は30・2%上がり、上昇率は菊陽町(25・5%)を上回った。

 都道府県別でみると、住宅地は18、商業地は22都道府県の地価が上昇し、いずれも前年から4自治体ずつ増えた。住宅地の上昇率トップは8年連続で沖縄県(4・9%)となり、商業地では福岡県(5・3%)が3年連続で最も伸び率が高かった。

 商業地の最高価格地は、18年連続で東京都中央区銀座2丁目の「明治屋銀座ビル」だった。1平方メートルあたり4010万円で、前年に比べ2・0%上昇した。
(9月20日 読売新聞)


【大阪の「基準地価」 注目は "ニシ" なにわ筋線 が上昇の要因  商業地はバブル期以来の下落なし】

土地取引の基準となる「基準地価」が19日に発表されました。大阪の注目は、「キタ」でも「ミナミ」でもなく「ニシ」です。

19日に発表された基準地価。大阪府の商業地で地価が最も高かったのは4年連続で”キタ”の代表「グランフロント」。南館は1平方メートルあたり2300万円です。

”ミナミ”でも、コロナによる打撃で下落が続いていた「デカ戎橋ビル」が
4.3パーセントの上昇となるなど、観光需要の回復の影響がみられました。

この傾向は大阪府全体にも及んでいて、調査対象の府内166地点の価格が全て上昇もしくは横ばいで、これは実にバブル期の1990年以来33年ぶりのことです。

去年からの変化を表す「上昇率」に着目してみると、トップ10のうち5地点がランクインしていたのが大阪市「西区」でした。この地点は西区の中でも中央区側にかたまっています。

地価を押し上げている最大の要因は、大阪市を南北に貫く道路「なにわ筋」の地下を通る予定の鉄道「なにわ筋線」です。

2031年に開業予定の「なにわ筋線」。JR大阪駅から南海本線の新今宮駅をつなぐ新路線で、西区には新たに「西本町駅」ができる予定です。開通すれば、新大阪や関西空港へのアクセス向上が見込まれるほか、西区には、靭公園など緑も多いことからマンション需要が高まっています。

取材に対し、西区で子育てをする人は「西区は、にぎやかな街も近いですけど、ちょっと離れると静かになるので子育て世代はすごくいいかなって思います。今は賃貸マンションです。今購入したらいいですかね?検討はしています」と話しました。

不動産鑑定士によると現在の西区の地価は割安で、これからさらに上昇するポテンシャルがあるということです。

大阪大学大学院経済学研究科の安田洋祐教授は、大阪の商業地の基準地価の傾向について「新ビジネスのシグナル」とみています。

【大阪大学大学院 安田洋祐教授】
「地価の上がり方は2通りあるんです。1つは、今現在儲かるようになっているので、儲かる分 地価が上がっていくミナミなど。このあたりはインバウンド需要で儲かっています。もう1つがこれから将来、さらにビジネスの機会が広がって儲かりそうだから、それを反映して今すぐ地価が上がると、それが今回の西区です。また、大阪では再開発が進む「うめきた2期」。街びらきはまだですが、地価が上がっています。あとは、北大阪急行が延伸する箕面のあたり。インフラが整って、これから伸びていきそうなところの地価が上がる。それで何が起きるかというと、今後、新しいビジネスの拠点であったりとか、便利なショッピングモールなどができたりすることが期待されます。大阪全体を一つの都市圏で見た時に、今まではキタとミナミ、どっちかの拠点に集中していたのが、分散してくる。今回「ニシ」に注目しましたけど、大阪公立大の新キャンパスができるなど再開発が注目される「ヒガシ」も盛り上がってくるかもしれないし、どんどん複数拠点で都市圏がより多様に盛り上がっていくことが期待できます」
(9月19日 関西テレビ)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2023年09月15日

「単身高齢者と外国人介護士が支えあって暮らすシェアハウス」

昨日、大阪府不動産コンサルティング協会の研修会に参加しました。

テーマの一つが、「単身高齢者と外国人介護士が支えあって暮らすシェアハウス」。
講師は、西都ハウジングの松尾重信氏。
築60年の文化住宅の再生事例をお聞かせいただきました。

氏が相談を受けたのは、2階建て6戸の文化住宅。
最後の入居者が施設に入って空き家になっちゃった。

再生手法を模索してたどり着いたのが、ヨリドコ大正メイキン
実はこれ、お手伝いしたのが協会メンバーの西村匡史さん

ご縁がつながって、プロジェクトチームが始動し、
単身高齢者と外国人介護士のシェアハウスがオープンしました。

高齢者も外国人も、いわゆる住宅弱者。

単身高齢者の課題は、
・生活意欲の低下
・頼れる人がいない
・詐欺や消費者トラブル
・認知症の進行
・地域からの孤立 など

他方、外国人の課題は、
・ごみ捨てなどの生活ルール
・アルバイト探し
・病気やケガの対応
・地域からの孤立 など

これが、シェアハウスによって、
互いが支え合う、新たな共助・共生のあり方を具現化できたワケ。

高齢者の声が画期的ですよ。
「彼女たちは孫のような存在なので、2階の物音にも安心感がある。」

つまり、騒音が不快でないということ。

素晴らしい取り組みですね。
他所でもやってみたいですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2023年08月25日

相続土地国庫帰属制度は700件が審査中

4月にスタートした相続土地国庫帰属制度。
7月末時点での相談件数は1.2万件、審査中は700件だそうです。

8月16日時点では、まだ承認・不承認が決まったケースはゼロ。
ま、物納でも3ヶ月かかりますからねぇ。
そろそろ承認されはじめると言ったところでしょうか。

大阪法務局では、相談件数は200件超 審査中は2件。
相談者は大阪府内に在住で、土地が地方にあるケースが多いんだって。

やはり、都心部にある土地は、まず民間での流通を目指しますもんね。
さもありなんという感じですね。


【相続した土地「手放したい人」の土地国庫帰属法 創設から3カ月、承認ゼロ】

今年4月下旬に創設された「相続土地国庫帰属法」だが、8月16日時点で承認・不承認となったケースはまだない

 法務省は所有者不明土地の発生予防と、利用の円滑化の側面から、民事基本法制の見直しを図っている。その一環で、相続した土地の「使い道がない」「管理が難しい」などの場合に、国に引き渡す制度、「相続土地国庫帰属法」が4月27日に創設された。8月16日時点で承認・不承認となったケースはまだ1事例もない。

 要件として、「権利関係に争いがある」「担保権等が設定されている」「建物や工作物等がある」は土地対象外としている。そのほか、「土壌汚染や埋設物がある」「危険な崖がある」「通路など他人によって使用される」土地も不可としている。

 承認された場合、負担金が必要となり、10年分の土地管理費相当額の納付となる。例えば、市街化区域、用途地域が指定されている地域(一部の市街地)の宅地では、100平方辰婆55万円。農用地区域の田畑は1000平方辰婆110万円。森林は3000平方辰婆30万円。それ以外は面積に関わらず20万円。

 法務省によると、7月末時点での相談件数は1万2000件。審査中は700件に及ぶ。問い合わせ内容は「概要を教えてほしい」といった相談から「書類を作ったので見てほしい」「地図や写真を持参して申請できるか判断してほしい」などさまざま。

 そのうち、大阪法務局での相談件数は、200件超。審査中は、8月16日時点で2件。担当者は「相談者は大阪府内に住んでいて、土地は大阪府外の地方にあるケースが多い」と話す。

 審査手数料の金額は、土地一筆当たり1万4000円。手数料の納付後は、申請の取り下げや、不承認となった場合でも返還しない。

 土地国庫帰属法は、土地管理費などの費用がかかるため、最終手段と考えているケースがほとんどだろう。さまざまな土地の要件がある中、活用されるのか注目したい。(加藤有里子)
(8月24日 週刊大阪日日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2023年07月21日

「地域の不動産事業者が連携する「不動産5.0」と「地域ローカルファンド」によるまちづくり

昨日、大阪府不動産コンサルティング協会の研修会に参加しました。

テーマは、地域の不動産事業者が連携する「不動産5.0」と
     「地域ローカルファンド」によるまちづくり
講師は、株式会社エンジョイワークスの松島孝夫さん。

近畿圏なら、UNKNOWN KYOTOをお手掛けですね。
まちづくりに対する想いをお聞かせいただきました。

同社は鎌倉の由比ヶ浜に根付いた会社。
提供するサービスは、大きく5つ。

”堝飴挫膕陝2008〜)
 暮らしそのものを共有し、まちの仲間を増やす

建築設計・土地建物分譲(2013〜)
 家づくりのジブンゴト化から、まちづくりの仲間を増やす
 お隣さんと一緒に作る、家づくりからまちづくりへ

場の運営(2014〜)
 まちづくりやコミュニティづくり
 仲間と一緒にイベントや場を作る

づ蟷餬織ラウドファンディング(2018〜)
 事業に「共感」と「お金」で参加

ゥ灰潺絅縫院璽轡腑鵐妊競ぅ鵝2018〜)
 多くの人と一緒に、まちづくりをするための仕掛けをデザイン

わかります?

同社のスタイルは、交流会やイベントをバンバン開催して、
「コミュニティを先につくる」ってこと。

キーワードは、「共通の価値観」「顔なじみ」
「地縁づくり」「家づくり体験」「暮らし体験」。

不動産仲介業を始めた時も、全然物件を紹介しなかったんだって。
家探しをしているお客様を、BBQパーティーや山登りに連れ回した・・・

すると、鎌倉と同社を好きになったお客様が、自分で家を見つけて、
「これを仲介してください」・・・(^^;

「共通の価値観」や「顔なじみ」がいっぱいの生活は、
楽しいに決まってますよね?

で、同社の次のステップが、地域ローカルファンド。
地域外の方々も、「共感」と「お金」で事業に参加できる仕組みですね。

日本に眠る2つの巨大な遊休資産。
1つは、846万戸の空き家。
もう1つは、1000兆円超の家計金融資産と500兆円超の企業内部留保。

ワクワクしながら、地域も活性化する。
スゴい取り組みですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2023年07月12日

「実家の相続に関する実態調査」

ベンチャーサポート不動産さんが、実家の相続に関する実態調査を行いました。

対象は、1都3県に持ち家を所有している方々。
南関東って言うの? なんだかなぁ・・・(^^;

衝撃だったのは、約半数の方が、マイホーム購入時に、
将来実家をどうするか「全く考えていなかった」・・・_| ̄|○

で、現時点でも、両親が亡くなった後に実家をどうするか
「全く考えていない」のが4割超。

ところが、全国的に空き家税が導入された場合には、
約半数が「実家を売却する」。

結局、家の所有者は、空き家問題なんか眼中に無いわけね。
課税強化されたら手放そうっていう程度。

ホントは、購入時点で啓発すべきなんでしょうけど、
売りたい人と買いたい人の両者にとってはデメリットでしかない。

懲罰的な対策しか手がないんでしょうかねぇ・・・


【<実家の相続に関する実態調査>​全国的に「空き家税」が導入された場合、実家を売却すると回答した人が半数近くに】

ベンチャーサポート不動産株式会社(本社:東京都中央区 代表取締役:内田 和希 https://vs-group.jp/real-estate/)は、「実家の相続」に関する実態調査を実施しましたので、お知らせいたします。

<実家の相続に関する調査結果トピックス>
約半数の人はマイホーム購入時、将来実家を「どうするか全く考えていなかった」
両親が亡くなった後も、4割以上が実家を「どうするか全く考えていない」と回答。売却を予定している人は2割
実家をそのままにする理由として多いのは、「思い入れがある」「親族が住む可能性がある」。実家がある地域によって考え方が異なる結果に
実家を売却または賃貸に出す理由として最も多いのは、「住む予定の家族がいないから」
実家の売却または賃貸を予定していても、売却価格や賃料次第では検討し直す可能性がある人も
​全国的に「空き家税」が導入された場合、実家を売却すると回答した人が半数近くに

<調査概要>
1. 調査方法:ゼネラルリサーチ株式会社のモニターを利用したWEBアンケート方式で実施
2. 調査の対象:ゼネラルリサーチ社登録モニターのうち、40〜50代の男女 かつ以下に該当する人を対象に実施
‘邊愿譴忙ち家(戸建て・マンション)を所有している男女
┗両親も南関東に持ち家(戸建て)を所有している人
南関東に持ち家(戸建て・マンション)を所有している男女
┗両親が南関東以外に持ち家(戸建て)を所有している人
※二世帯は対象外
※南関東=東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
3. 有効回答数:521人513人
4. 調査実施日:2023年4月10日(月)

・約半数の人はマイホーム購入時、将来実家を「どうするか全く考えていなかった」

今回、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県(以下「南関東」)に持ち家(戸建て・マンション)を所有しており、実家が南関東にある人/南関東以外にある人に調査を実施。

まず、マイホームを購入する際、将来的に実家をどのようにする予定だったのか調査したところ、以下のような結果となった。

マイホームを購入する際、将来的に実家はどうする予定でしたか?

■南関東に実家がある人
「どうするか全く考えていなかった(44.5%)」「実家は売却する予定(23.0%)」「そのままにする予定(12.7%)」「自分以外の家族が住む予定(10.2%)」「将来は実家に住み、マイホームは売却する予定(5.2%)」「その他(2.5%)」「賃貸に出す予定(1.9%)」

■南関東以外に実家がある人
「どうするか全く考えていなかった(47.0%)」「自分以外の家族が住む予定(19.9%)」「実家は売却する予定 (17.7%)」「そのままにする予定(9.6%)」「将来は実家に住み、マイホームは売却する予定(2.9%)」「賃貸に出す予定(1.8%)」「その他(1.1%)」

マイホームを購入する際、将来実家を「どうするか全く考えていなかった」と回答した人が最も多く、共に約半数となった。

・両親が亡くなった後も、4割以上が実家を「どうするか全く考えていない」と回答。売却を予定している人は2割

両親が亡くなった後、実家をどのようにする予定か調査を実施。

両親が亡くなった後、実家はどうする予定ですか?

■南関東に実家がある人
「どうするか全く考えていない(40.1%)」「売却する(22.1%)」「自分たちが住む(12.1%)」「自分以外の家族が住む(11.5%)」「そのままにする(8.5%)」「賃貸に出す(2.9%)」「更地にする(1.5%)」「その他 (1.3%)」

■南関東以外に実家がある人
「どうするか全く考えていない(44.3%)」「自分以外の家族が住む(21.6%)」「売却する(20.3%)」「自分たちが住む(4.5%)」「そのままにする(3.9%)」「賃貸に出す(3.1%)」「更地にする(1.4%)」「その他(0.9%)」

マイホーム購入時と同様に、両親が亡くなった後も実家を「どうするか全く考えていない」と回答した人が最も多い結果となった。実家が南関東にある人は「自分たちが住む(12.1%)」、南関東以外の人は「自分以外の家族が住む(21.6%)」と回答した人の割合が高いことも特徴的である。

・実家をそのままにする理由として多いのは、「思い入れがある」「親族が住む可能性がある」。実家がある地域によって考え方が異なる結果に

「両親が亡くなった後、実家はどうする予定ですか?」という設問で「そのままにする」と回答した人に、実家をそのままにする理由を質問したところ、以下のような結果となった。

実家をそのままにする理由はなぜですか?

■南関東に実家がある人

「実家に思い入れがあり、売却や賃貸に出したくないから(45.5%)」「将来、親族が住む可能性があるから(29.6%)」「どうするか決まっていないから(15.9%)」「今後、駐車場やトランクルームなどの用途で使用する可能性があるから(2.3%)」「解体費用がかかるから(2.3%)」「更地は固定資産税が高いから(2.2%)」「その他 (2.2%)」「売却したいが、買い手が見つかりそうにないから(0.0%)」

■南関東以外に実家がある人
「将来、親族が住む可能性があるから(55.0%)」「実家に思い入れがあり、売却や賃貸に出したくないから(20.0%)」「どうするか決まっていないから(15.0%)」「売却したいが、買い手が見つかりそうにないから(5.0%)」「更地は固定資産税が高いから(5.0%)」「今後、駐車場やトランクルームなどの用途で使用する可能性があるから(0.0%)」「解体費用がかかるから(0.0%)」「その他(0.0%)」

全体的に「実家に思い入れがある」「親族が住む可能性がある」ことから実家をそのままにする人の割合が高いことが分かった。
地域別で比較すると、実家が南関東にある人は「実家に思い入れがあり、売却や賃貸に出したくない」と考えている人が45.5%に上る一方、実家が南関東以外にある人は20.0%にとどまり、地域差が顕著となった。

・実家を売却または賃貸に出す理由として最も多いのは、「住む予定の家族がいないから」

実家を売却または賃貸に出すのにはどのような理由が多いのか、「両親が亡くなった後、実家はどうする予定ですか?」という設問で「売却する」「賃貸に出す」と回答した人に、その理由を調査した。

実家を売却または賃貸に出す理由はなぜですか?

■南関東に実家がある人
「住む予定の家族がいないから(47.7%)」「住むには不便な立地だから(15.4%)」「管理が大変だから(14.6%)」「使用用途がないから(11.5%)」「現金化したいから(10.8%)」「その他(0.0%)」

■南関東以外に実家がある人
「住む予定の家族がいないから(64.2%)」「住むには不便な立地だから(16.7%)」「使用用途がないから(10.8%)」「管理が大変だから(5.8%)」「現金化したいから(2.5%)」「その他(0.0%)」

実家を売却または賃貸に出す理由として「住む予定の家族がいない」ことが共に最多であった。
特に実家が南関東以外にある人は64.2%と高い割合となった。

・実家の売却または賃貸を予定していても、売却価格や賃料次第では検討し直す可能性がある人も

引き続き「両親が亡くなった後、実家はどうする予定ですか?」という設問で「売却する」「賃貸に出す」と回答した人に調査。

「現時点で実家がいくらで売れるか、または賃貸できるか把握していますか?」と質問したところ、南関東に実家がある人(n=130)は「把握している(28.5%)」「把握していない(71.5%)」、南関東以外に実家がある人(n=120)は「把握している(15.0%)」「把握していない(85.0%)」と、南関東に実家がある人の方が把握している割合が高いことが明らかになった。

さらに「想定よりも大幅に売却価格または賃料が低い場合、売却または賃貸を検討し直す可能性はありますか?」と質問したところ、南関東に実家がある人は「はい(50.0%)」「いいえ(50.0%)」、南関東以外に実家がある人は「はい(38.3%)」「いいえ(61.7%)」という結果となった。

実家がいくらで売却できるのか、または賃貸に出せるのか把握している人は2割前後であった。なお、売却価格や賃料次第では売却や賃貸に出すことを検討し直すという人も一定数おり、特に南関東に実家がある人では半数に上った。

そこで、改めて全員に「実家の売却価格または賃貸収入の査定をしたいですか?」と質問したところ、南関東に実家がある人(n=521)は「査定したい(27.8%)」「査定したくない(72.2%)」、南関東以外に実家がある人(n=513)は「査定したい(27.3%)」「査定したくない(72.7%)」とどちらもほぼ同じ割合であった。

・全国的に「空き家税」が導入された場合、実家を売却すると回答した人が半数近くに

全国的に「空き家税」が導入された場合、実家を売却しますか?

最後に、「京都市では空き家の売却などを促進し、若者や子育て世帯などへの住宅供給を増やすため、全国の自治体で初めて「空き家税」が導入されることが決まりました。今後、全国的に「空き家税」が導入された場合、実家を売却しますか?」と質問したところ、南関東に実家がある人は「売却する(43.0%)」「売却しない(57.0%)」、南関東以外に実家がある人は「売却する(47.8%)」「売却しない(52.2%)」となった。

「両親が亡くなった後、実家はどうする予定ですか?」の設問では、売却するという人は2割であったが、全国的に「空き家税」が導入された場合は売却すると回答した人がおよそ2倍の半数近くとなった。

・【まとめ】両親が亡くなった後、実家を売却または賃貸に出すか、そのままにするかの判断は「親族が住む予定」があるかどうかが影響。Uターンして実家を相続することの難しさも浮き彫りに

今回の調査では、マイホーム購入時に「実家をどうするか全く考えていなかった」、両親が亡くなった後に「実家をどうするか全く考えていない」と回答した人がそれぞれ4割以上に上った。

実家を売却または賃貸に出すか、もしくはそのままにするかの判断軸は、親族が住む予定があるかどうかが影響していると思われる。特に南関東以外に実家がある人の回答にその傾向が見られた。

想定よりも大幅に売却価格または賃料が低い場合は、売却や賃貸に出すことを「検討し直す」と回答した人が4割前後であったが、実家の売却価格または賃貸収入の査定をしたいと考えている人は3割弱にとどまった。

今回の実家の場所による地域差の調査では、特に南関東以外に実家がある人は両親が亡くなった後に実家に「自分たちが住む」ことを予定している割合が4.5%と低く、Uターンして実家を相続することの難しさも浮き彫りとなった。

さらに詳しい内容は以下にて記載しております。
不動産売却 完全ガイド:https://vs-group.jp/real-estate/vsnews_realestatesale202306_01/
(7月11日 PR TIMES)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 09:41|この記事のURLComments(0)

2023年06月16日

「時事経済を知る」〜金利と不動産を取り巻く環境変化が引き起こす変動〜

昨日、大阪府不動産コンサルティング協会の研修会がありました。

テーマは、「時事経済を知る」。
講師は、メイキット有限会社の山副耕一さん。

ファイナンシャルプランナーの視点から、
アメリカ市場の環境変化と次の日本の姿を解説いただきました。

曰く、イギリスでは、金融カリキュラムの一つに不動産があるとのこと。
不動産を深く知るには、金融知識が不可欠なわけですね。

着眼点の一つが「現在価値」。

たとえば、年間100万円の収益があがる不動産があります。
これを5年後に4000万円で売れる約束があったとして、
いくらで買えば損をしないか?という話。

単純計算なら、家賃収入×5年の500万円+売却価格の4000万円ですよね。

ところが、今すぐもらう100万円と5年後の100万円とは価値が違います。
5年後の100万円には、5年分の金利が乗っているわけです。

つまり、金利1%の場合、現在価値は95.1万円、
金利3%の場合、現在価値は86.2万円です。

要は、金利の上昇は、物件価格の下げ圧力のひとつなんですね。

で、今、アメリカで起こっていることは、短期金利の上昇。
昨年からグングン上昇して今は5.25%。

これも含め、下記の点から、米国不動産市場には厳しい環境です。
 ・現物不動産の下落
 ・ローン金利の上昇
 ・インフレ→新築価格の高止まり
 ・コロナによるオフィス面積の縮小
 ・銀行破綻→財務健全化のため貸し出しストップ・貸しはがし

でも、アメリカの話でしょ?

いえいえ、J-REITが64銘柄、組み合わせたREIT投信が412本も売られています。

日本不動産も金融商品に組み入れられていますので、
外国人投資家が引き上げれば影響を受けます。

「日本はゼロ金利だから」とか「ここは人気エリアだから」と楽観せずに、
少しだけガードを固めておきましょうね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 09:37|この記事のURLComments(0)