2008年8月末

8月末が終了しました。

今月（2008年8月）のパフォーマンスは、
559百万円→407百万円(月次▼27.2％、年次▼25.0％、年初543百万円)
でした。

ベンチマークは、
日経平均　　　13376円　→　13072円（月次▼2.3％、年初15307円）
ジャスダック平均　59.75円　→　58.04円（月次▼2.9％、年初72.17円）
でした。

衝撃です。
今月は最悪でした。

保有銘柄は全てが下げました。
特に新興系の不動産銘柄は破綻銘柄が相次ぐ中、破綻していなくてもボロボロでした。
アーバン、創建ホームズの破綻をきっかけに新興系不動産系銘柄が全て倒産を織り込みにいきはじめました。
倒れると思われているいくつかの不動産会社は論外としても、破綻リスクが小さいと見られる会社までもが破綻リスクを織り込みにいっているあたりには閉口します。
例えば、フージャースなんかも20000円→6700円と1ヶ月で66％も下げています。
他の新興系の企業も同じような下げ方で、これでは破綻してもしていなくても大差ないということになります。

また、個人的にはちょっと焦りもあったかな。資産の大幅な減少に焦って、短期投機で買った分も全てマイナスで、資産下落に拍車をかけました。
やはり短期投機は難しいです。年初からの短期投機分のプラスを全て吹き飛ばしました。

四半期決算が悪かった銘柄は容赦なく売られる。
四半期決算が良かった銘柄も材料で尽くしで売られる。

もうどうして良いかわからないくらいの値動きです。
そのうえ下旬においては、異常なまでに出来高が減少しています。
もはや個人投資家の大半は死んでしまったのでしょうか。

＞また、今月は雰囲気で売られ、暴落している銘柄の中にお宝が潜んでいると考え＞＞て、積極的に銘柄の入れ替えを遂行しました。
＞この局面で組み入れた銘柄が来月以降活躍することを期待しています。

先月行ったこの行動も資産の下落に拍車をかけました。
下げる銘柄が徹底的に下げるのが、今回の地合の特徴でもあります。
やはりヘッジファンドあたりのカラウリプログラム売りが出来高の落ちているマーケットを容赦なく売り叩いているという印象を受けます。
戻るときもそれなりに早いとは思うのですが、日本政府の対応を見ているとヘッジファンドの余裕が聞こえてくるようです。

ちょっとしばらく頭を冷やしたい心境です。。。
衝撃は大きい。。

しばらく冬の時代が続きそうです。それなりに覚悟をしておきます。
2002年〜2003年前半ごろのマーケットを思い出しました。

リプラスレジデンシャル投資法人がTOB

リプラスレジデンシャル投資法人（8983）が、親会社リプラスから売却され、アップルリンゴなんちゃらという今回の買収のために作られたと思われるファンドに買収されるようです。
アップルリンゴは、オークツリーキャピタルが母体です。

母体の運用会社が買収されたケースは、イーアセット→ラザード、フロンティア→三井不動産と2例ありますが、投資法人そのものがTOBされるのは、REIT史上初めてということになります。

リプラスレジは、1口当たり485千円の純資産額に対して、株価は18万円前後をうろうろしていました。
PBR0.37倍と異常に割安であり、少々物件を高く買っていたとしても、投資法人を解散したほうが有利なんじゃないかと思っており、ちとばかし投資していました。

LTVを50％とした場合、単純計算ですが物件価格が3割以上下がっていなければ,解散しても十分元が取れるわけです。
REITの場合、親会社と投資家の間に利益相反が起こりやすく、物件価格を高く交わされている可能性は高いと考えていますが、さすがに30％以上高く買わされてはいないだろうと見込んでいたのです。


僕の平均投資価格（買値）は21万円くらいで、30万円割れから買い下がって、価格はずるずると後退。20万円を割ってしまい含み損が膨れて困っていた銘柄でした。

なので、26万円という買収価格を見て少しほっとしていました。
が、残念ながらTOBで買収するのは、全投資口数の5分の1程度というところが嫌気されているのでしょう。
発表した翌日は10％近く値上がりしましたが、現在は20万円弱をうろうろと、少し期待外れでしたね。

ただ、同時に分配金の大幅な下方修正もきてしまいましたので、継続保有については少し疑問を残してしまいました。
REITは、安定運用できるという商品設計だったはずなのになかなかうまくいかないものですね。

買取期間は8月26日〜10月7日と長いので、少し様子を見ます。


しかし、REIT運営会社はどこも苦しいですね。
持ちこたえられるのでしょうか。

日経IRフェア

に行ってきました。
お目当ては投資先の一つであるSRIスポーツ（7825）です。
写真は馬場社長。
世界制覇へのチャレンジに期待してます。


他にも面白い会社が１つあったので、ちょっと調べてみたいと思いました。
ちゃんと調べたら報告するかも。

「会社は頭から腐る」

　　

久しぶりに面白い本を読んだのでご紹介。
元産業再生機構COOの冨山和彦氏が書いた「会社は頭から腐る」です。

非常に爽快な本でした。

東大→在学中に司法試験合格→MBA留学→経営コンサルタント（ボストンコンサル）→コンサル会社社長
と超華やかな経歴の方ですが、この本の中で本音で述べられている経営論は、非常に足に地がついたしっかりした経営論です。

日本経済の成功体験、現状の日本の分析、経営論、経営再建のための方法論。
すべて、明快に述べられています。
しかも、なんとなくこうなんじゃないかとぼんやりと思っている事を、短い言葉でビシビシと言い表しており、この爽快感は実にすっきりとします。

実はこの本は以前から読みたいなと思っていたのですが、先日ブックオフに行ったら偶然置いてあって、思わず買ってしまったものです。

企業経営論に対する胸のつかえがすっきりと取れた感じがします。

冨山氏の最近の経済諮問会議での論文「日本経済、その本質的な停滞の実相と新たなる発展のビジョン」
なかなか面白いね。

アーバン（8868）破綻

今週はいろんな事件があった。
その中で印象が強いのがアーバンの破綻と、REITのTOBかな。
今日はアーバンの破綻ニュースから。

ニュース等でご存知だとは思うが、アーバンコーポレーション（8868）が民事再生法の適用を申請して破綻した。
負債総額は約２５５８億円で、今年最大規模だという。

アーバンコーポは、広島を地盤とするマンションデベロッパーです。
2003年ごろまでは、業績も株価も普通の地方マンションデベロッパーでした。
しかし、2004年ごろから不動産流動化にからむ開発事業に傾倒し、ぐんぐん業績を伸ばします。
これに伴って株価も大きく上がりました。

アーバンコーポについては、当ブログにおいても、何度か警告を発してきました。
不動産流動化銘柄のなかでもリバレッジの規模が特に大きくハイリスク型の企業であることが感じられたためです。

特に問題意識を強く持ったのは、アーバンの決算発表が延期になり、大幅な下方修正を発表した2006年5月です。
当時、不動産流動化企業は、業績絶好調であり、アーバンも同様に絶好調でした。
しかしながら、会計処理が認められず、年間利益が半分になるという大下方修正を発表します。

特に気になったのは、
1.自社が管理するＳＰＣ間での取引の価格決定の不透明さ
2.単一プロジェクトから上がる利益が年間利益の半分を占める企業の怖さ
という首を傾げたくなるような二つのテーマでした。
当時多くの個人投資家から苦情とも言えるようなコメントが殺到したため、この時考えていた内容については、明言を避けました。


1は、サブプライム問題で投資資金が止まってしまったことが、回転を止めてしまいました。

従来のマンションデベロッパのビジネスというのは、出口の販売価格が見えない中で土地の仕入れをスタートしているはずです。
例えば、5000万円の部屋が10室販売できるマンションを立てる計画をします。
建物の建築コストが2億円だとしましょう。
利益を20％出すためには土地の仕入れコストを2億円以下に抑える必要があります。
しかし、マンション市況が悪いと、予想に反して1部屋4000万円でしか売れないケースは利益ゼロです。
出口である販売価格が読めないリスクを勘案すると、土地仕入れコストはできるだけ抑えておきたいと考えるわけです。
そうなると、思い切った高値入札は難しく、土地の仕入れができないということがおきるます。
何を言いたいかというと、土地の仕入れ価格は、最終的な販売リスクを織り込んだ価格を考慮しているはずです。


一方、不動産流動化事業は異なります。
売却先は自社SPCであり、販売価格は収益還元価値という机上で計算された数字になります。土地を仕入れる時点で販売価格が確定できるのです。

こうなれば、土地をどんな高値でつかんでも、これに一定の利益をのっけて、自分の息がかかったSPCに高値ではめ込めば良い訳で、仕入れはイケイケになりますね。
こうして少々高値でもガンガン土地を仕入れていくわけです。

ここで、サブプライム問題が起きました。
出口のSPCにお金を出してくれる人たちが極端に減ってしまったのです。
一方で、土地は高値掴みしているので、簡単には売却できません。一般に売却できるような価格で仕入れていないからです。

こうなると大変。
売却しないと、資金繰りが回らないのに、売却できない。
SPCを転がすことで会計上の利益だけは出すことができるので、見かけ上は好業績。

この辺りのバランスが狂ったところが、アーバンの破綻の原因でしょう。


アーバンにおいては、こういったSPCを利用した利益計上で、少なくとも会社の年間利益の半分を計上しようとしていた企業です。
バランスが崩れた時の悪化は早いということでしょう。

また、アーバンの房園社長は銀座界隈では有名人です。派手な遊びっぷりが銀行団の反感を買ったという説もあります。
破綻時に上位に出てきている銀行にメガバンクが一行もないのが、その証拠とも言えなくもないのかな。

最後に、アーバンは先月BNPパリバから300億円の資金調達に成功したというプレスリリースが出ていました。
しかし、民事再生法を申請した日、なんとこの300億円は見せ金で、実際にはSWAP契約を通じて一部のみが調達されていたという驚愕の事実が公表されました。
この話はNOPPINさんのブログに詳しいので、そちらをご参照ください。

しっかしひどいな。
嘘つきな会社は最後まで嘘つきだということなんでしょうか。

（ちょっと書き足りない感じもするのですが、時間がないのでこの辺でアップします）

兄貴の一発

で今日は勝ちました。
ボックスシートで良い席でした。。

しかし今日は両チームとも淡白な試合だったな。

マスコミの偶像

オリンピックを見ていて、思い出したこと。

少し前、ボクシングの亀田氏が批判を受けていた。
僕はボクシングをほとんど見ないので、亀田君をあまりよく知らない。

本当に人気があるのかなあ？？

最近の日本はマスコミが作り上げた偶像が多いなと思っている。

僕が思う典型例は、
キムタク、ディズニーランド、韓流スター、亀田兄弟。

マスコミを見ていると人気があるヒト（やモノ）のように見えるが、マスコミが作り上げた偶像じゃないかとひそかに疑っているのがこの辺り。
少なくとも、僕は好きではないし、僕の身の回りで好きだと公言している人を見たことが無い。そういうのが、これらのヒトやモノの特徴。
他にもあると思うが、ぱっと思いつくのはこの当たり。

日本人は人との協調性を気にする傾向が強い。
みんなが良いと言っていると、ついつい自分も良いと言わないといけない雰囲気になってしまう。

どれもこれも誰かが、”王様は裸だ”　と言ったら崩壊してしまいそうな感じ。

自分の目で信じる世界で生きていたいとそう願っている。

長期保有についての質問

たまにはコメントへの返信でも。

＞1. Posted by Ｓさんと同い年とは思えないヘタレ 2008年08月07日 06:11
＞いつも勉強さしてもらってます。
＞ちょっと質問なんですが
＞今巷では日本はこれから景気後退入りすると言われていますがこのような状況で日本株を長期保有するのに不安とかはないのでしょうか？
＞逆に私はこのような情報に左右されていつも損させられます。
＞やはり信念ある投資をすれば不安ではないのですかね！
＞

景気後退するのに日本株を長期保有することに不安はないのかという質問ですね。
そりゃ、不安はありますよ。

景気がこの後悪化して、次の景気が回復する時期が、確実にわかるのであれば、いったん外したいですね。長期保有するよりも景気回復期に買いなおしたほうが投資効率が良いのは確実でしょうから。
ただ、景気後退時期や景気の底、景気回復のスタートを予想するのは非常に難しいと思っています。
バブル崩壊の時期を誰も予想できなかったし、その回復時期も予想できなかったのと同じことです。

ただ、日本の景気後退は既に始まっていると思っています。

一般的に景気後退が世間で騒がれるころには、既に景気後退期は過ぎていて、低迷期に入っているもんじゃないでしょうか。
株価的には既に景気後退を織り込んでいる株価になっている銘柄も多く散見されます。

さらに株価は半年先を写すとよく言います。
現在の株価は、半年先くらいまでの景気悪化を株価が既に織り込んでいるということもできます。

景気回復時期なんて、わからないですよ。
ましてや、景気が回復する半年前を予想するのはさらに難しいことでしょう。

というわけで、景気悪化、景気回復の時期がわからない僕は、その企業の実力から見て、現在の株価が安いと判断すれば買うということです。
株価が上がるのは、次に景気回復する時期かも知れないけど、その時期がわからない以上、ゆっくりと保有して待っていれば良いと思っています。

もちろん、景気後退および低迷期には、限度目いっぱいに買うことがないように気を使っており、こういう部分でリスク管理を進めています。

嫌なムード

しかし、マーケットは弱いな。
というか、変な相場だ。

出来高は少ないのに、特定のところには売りも買いも群がってくる。
ひとたび下げ始めると下げ続け、ちょっと上げ始めるとすごい勢いで買いが群がってくる。

日中の値動きを見ても毎日毎日行ったりきたりの忙しい相場。
普通の会社員には手をだせるはずもない感じ。

短期投資をあえてやるなら、翌日のNY市場がどっちにいくかを当てるオーバーナイトゲームくらい。こんなの当たるも当たらずも所詮運次第。

政権を見ても、無策継続でこちらからの支援も期待できず。

なんとなく、苦手な夏相場って感じ。

あーあ。
8月に入ってかなりやられています。
ちょっと嫌なムード。

ん？ちょっと愚痴っぽい？
愚痴ですから。