2016年05月23日

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私はライブドアショック以降、長い間、株式投資はお休みしていましたが・・・

昨年6月と今年3月に一棟物件を売却して、比較的手元資金が潤沢になった事から、分散投資という事で、3月下旬、久し振りに休眠中の証券会社の口座に送金し、ちょこっとずつ購入を再開しました

とは言っても、昔みたいにハイリスクハイリターンの小型成長株狙いではなく、優待株をぼちぼちといった感じでしたが、

昨日、「優待株セミナー」を受講した事を切っ掛けに、本日は講師の方の推奨銘柄を中心に、一気に5銘柄を買い増し

まあ、全部最小単元なので、大した金額ではありませんけどね〜


さて、昨日受講した「優待株セミナー」ですが、お話を聞きながら感じたのは、「地方の築古高利回り物件への投資に発想が似ているな〜」という事

一番衝撃的だったのは、「財務は一切見ない」というお話で、以前デイトレをしている方のインタビューで同様の話を聞いた事は有りましたが、長期投資でも同じだなんて、正に目から鱗状態です

有料セミナーの内容なので詳細は書けませんが、基本的には「地方築古高利回り物件投資」と同様、出口戦略は考えず、「高利回り&小口分散化」でリスクをカバーする戦略ですね

利回り的には、「地方築古高利回り物件投資」が20〜40%狙えるのに対し、「優待株投資」は5%程度しか期待できませんが、

管理が面倒なアパート等と違って。最悪0では処分できて、もしもの場合も家族に精神的負担を残す心配はないのは嬉しいですね

なお、以前から大家さん仲間に聞いている長崎の高利回りは正直凄く魅力的なのですが、

妻から「もしもの時に手間が掛かる物件は残さないで」と言われてるので、不動産に関しては、今後も福岡・大分の管理が楽な物件がメインとなりそうです

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fchiro at 16:14コメント(2)トラックバック(0) 
株式投資 

2016年05月22日

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昨夜は、2ヶ月振りにキャッシュフローゲーム会に参加し、「キャッシュフロー202」を「弁護士」でプレイしてきました

因みにゲームの方は、序盤で大きく自己資金を増やす事が出来たものの、物件に恵まれず、不労所得が支出の2倍には届かずに終了

若干悔しい結果となりましたが、次回リベンジ出来たら嬉しいですね


さて、ゲーム終了後、別卓でプレイしていた若手投資家さんから、現在検討中の一棟物件の資料を見せて頂き、感想を求められましたが・・・

物件自体はまあまあという印象でしたが、気になったのが、今回の物件の仲介業者さんでした

実はこの業者さん、数年前にブログ経由で相談が有り、大家さん仲間数名とお会いしてお話をお聞きした際に、名前を聞いた業者さんだったのです

当時の相談内容は、

「立地を非常に気に入った物件が有り、現在買い付けを入れているが、仲介業者の関連会社との管理契約引き継ぎが売買の条件となっている。その事自体には、しっかり管理をして貰えるなら特に依存は無いが、管理契約の文言で気になる部分が有るので確認して欲しい。」

との内容

我々も、その管理契約書を見せて頂きましたが、同席した大家仲間全員がドン引きする位の、大家側に不利(管理会社側に有利)な内容の特約が複数記載されていました

しかも、その飲み会に参加した大家さん仲間が、過去にこの会社とトラブルが有った事から、

「購入自体余りお勧め出来ないが、どうしてもこの物件が欲しいなら、この特約を外して貰う位しか無いでしょう。」

とのアドバイスを実施

結果的に、この時相談頂いた方は物件購入を断念しましたが、当時、「売却を専任で預かっているにも関わらず、自社の都合で売主に不利な対応を行うのは許せない。」と強い怒りを覚えました

さて、今回の投資家さんに確認したところ、この会社は、現在でも「賃貸管理契約締結が売買条件」とのスタンスを継続しているとの事

一応、「購入の意思表示の前に、賃貸管理契約書のひな型を取り寄せては・・・」とのアドバイスを行いましたが、多分大家不利な内容の特約は、現在でも残っているんでしょうね・・・


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fchiro at 14:45コメント(0)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 | 管理会社

2016年05月21日

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昨日は朝から県の不動産会館を訪問し、終日、講習会を受講した後、宅地建物取引士証の交付を受けてきました

因みに私が宅建試験を受けたのは、平成20年度で8年も前・・・

って事で、当然の事ながら、当時勉強した知識はどんどん薄れていますし、昨日の講習会は基本的に5年毎の更新方向けに作られたカリキュラムだった為、脳が酸欠状態になりながらの受講となりましたが、久し振りに緊張感の有る会場で勉強するのは楽しかったですね

さて、宅地建物取引士証の交付を受けた事で、今後は「業者登録」という選択肢も発生しましたが、本日は登録におけるメリットと費用対効果について検討してみたいと思います

先ず、福岡県で宅建の業者登録を行う場合の初期費用ですが、宅建協会のHPを確認したところ、約170万円で可能との事

入会時に必要な費用

事務所は自宅の一室でも構わないみたいですし、法人も今回私が代表となった新設法人の方に、「不動産の売買、交換、賃貸借及びその仲介・・・」を入れてる為、そのまま使える様子

って事で業者登録自体には大きな支障はないのですが、一番悩ましいのは、費用対効果ですね

前提条件として、仮に業者登録を行っても、重要事項説明の資料準備なんて絶対無理なので、今後も売買の際は仲介手数料を支払って、プロの業者さんにお任せする予定ですし、自宅以外に事務所を構えて第三者の物件を仲介なんて全く考えてません・・・

現実的なメリットとして想定されるのは、

レインズ等の業者専用サイトを確認出来る事で、旬な情報を得る事が出来る。

転売目的でも融資を受ける事が出来る。

自己保有物件(特に個人で短期譲渡の場合等)を売却する際に、中間省略登記を使って利益を圧縮できる。

といった感じでしょうか

特にについては結構魅力的ですが、当面は物件を売却する予定は無い為、宝の持ち腐れになりそうで悩ましいですね(苦笑)

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fchiro at 13:57コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2016年05月20日

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私事ですが、現在、久し振りに競売で入札を検討している物件が有ります・・・

って事で昨日午前中、裁判所を訪問して早速書類を貰ってきましたが

今回、検討しているのが相当マニアックな物件であるな事や、以前はBITで売却結果を検索すると「入札件数」が確認出来ていたのが、現在はNGとなっており、判断材料が乏しい事から、昨日、競売代行業者さんに電話で相談してみました

因みに今回相談したのは、私が18年前に勤務していた職場で、情報誌を定期購読していたという、結構老舗の業者さん

当時、毎月届くこの情報誌を昼休みに読みながらあれこれ妄想していたのは、懐かしい思い出ですね

さて、今回の競売代行業者さんですが、基本的に「成功報酬制」となっており、原則、落札出来なかった場合は一切報酬は発生せず、落札出来た場合のみ、その金額に対して通常の仲介手数料相当の報酬が発生するシステムです

という事で、お電話で余り詳しく聞くのも恐縮なので、「入札自体は自分で可能だが、金額が全く予想付かない為、契約したい。」と冒頭でお話しましたが、

業者さん曰く、「3年程前迄だったら、自分達もある程度は落札金額を統計データから推測できたが、最近は異常な状況で、プロでも全く予測が付かない状況」との事で、今回、私が検討中の物件についても確認して貰いましたが、結果としては、契約を受けて頂く事は出来ませんでした

成功報酬制なので、「落札できなかった場合」、「落札出来たけど、価格が高過ぎた場合」の何れもクライアントから嫌みを言われる可能性が有り、リスクを避けたのかもしれませんが、電話では懇切丁寧なアドバイスを頂けたので、大変良心的な業者さんでした

業者さんとおはなしした中で、基本的な戦略に関しては間違えてない事が確認出来たので、もう少し自分なりに検討して、方針を決めたいと思います


さて、本日は終日「宅地建物取引士講習」を受講してきますが、

「宅地建物取引士証」は、講習終了後に現地で交付されるとの事

これまで、宅建については「名刺に書いたら格好良いかも」位の発想で、業者登録はこれっぽっちも考えて居ませんでしたが、先日の賃貸住宅フェアでお会いした方から、ランニングコストや事務所の件等、アドバイスを頂きましたので、こちらの活用に関しても、今後じっくり検討したいと思います

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fchiro at 07:09コメント(0)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 

2016年05月18日

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昨日と本日の2日間、福岡市博多区築港本町に有る福岡国際センターで、賃貸住宅フェアin福岡が開催されました

因みに賃貸住宅フェアでは、以前はセミナースケジュールを事前に確認して朝から訪問し、気になるセミナーをみっちりと聴講していていましたが、

最近は、旧知の業者さん、大家仲間とのご挨拶や、夜の懇親会がメインとなった為、今回も会場自体には昨日午後に3時間程の滞在で、夕方からは、県外から来られた大家仲間の方が「女性専用シェアハウス」の見学を希望された為、ご案内・・・

そのまま、福岡大家の会の懇親会&二次会に参加してきました

その後、日付変更線を超える時間ギリギリに、大家仲間4名と共に、博多駅近くに有る私の事務所へ移動

結局、朝迄熱く語り通し、本日は7時過ぎの電車で帰宅し、そのまま爆睡

昨日お会いした皆様、楽しいひと時を有難う御座いました

なお、最近のフェアでは正直新たな発見は少なかったのですが、今回は、住まいる!さんのブースでお聞きした「新たに開設される個人売買サイト」が大変興味深い内容でした

概要としては、日本の収益物件を探している海外投資家さん向けに、個人投資家が自分で保有物件を登録出来るサイトで、なんと「登録費用」や「成約報酬」等、売主側の費用発生は無いとの事

デモ画面も確認可能との事でしたが、昨日は担当者さんが不在だった為、本日再訪問する予定だったのですが、

徹夜明けで燃え尽きてしまい叶わなかった為、来月の東京遠征の際にチャレンジしたいと思います

先日も、福岡の大家さん仲間から「築古アパートを中国系の方に購入して頂いた。」とのお話をお聞きしましたが、

海外の方の、日本の物件に対する買い意欲は健在みたいなので、正式リリースが楽しみですね

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fchiro at 21:36コメント(0)トラックバック(0) 
不動産投資家 

2016年05月16日

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明日から2日間、福岡で賃貸住宅フェアが開催されますが、

本日は「前夜祭」という事で、鹿児島から来られた大家さん仲間を囲んで懇親会を開催してきました

因みに私は、沖縄旅行で連日飲み続けたダメージが蓄積されている事や、明日も福岡大家の会の懇親会に参加する為、本日はビールを自粛し、焼酎メインでお付き合いさせて頂きましたが、

少人数でじっくり語る事が出来たので、楽しかったです

明日は、遠方から来られる大家仲間の方より「女性専用シェアハウス」の内見希望を頂いた為、全賃の会場には常駐しない予定ですが、会場で見掛けた時は、気軽にお声掛け下さいね

話は変わり、実は昨日物件検索をしていた時に、過去に「黒船」と称された業者さんの売り物件を発見した為、試しにメールを発信してみました

その目的は、その業者さんが保有する別の物件への買いオファーでしたが、

本日早速返信が有り、私と過去に因縁が有ったその業者の保有物件について、近日中に売却予定との回答を頂く事が出来ました

実は今回の回答・・・、最近の状況からある程度予想していましたが

果たして、どの様な値付けで連絡が有るのか、楽しみに待ちたいと思います

結構ダークな話なので、ブログではこの位しか書けませんが、興味が有る方は、明日直接お尋ねくださいね

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fchiro at 23:56コメント(0)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 

2016年05月15日

間もなく開設10周年を迎えるこのブログでは、最近は新鮮味が薄れて過疎化してきた為か、コメントを貰う事は少なくなってきました

まあ読者の方の半数以上がリアルの知り合いで、気になる記事が有った時は直接聞けばというスタンスなのかもしれませんが・・・

たま〜にコメントやブログメッセージを頂くと、例え批判的な内容でも、「ちゃんと読んでくれてる人が居るんだ」と、人気ブログランキングへの応援同様、結構嬉しくなりますね

因みに、昨日の記事で久し振りに「長文のコメント」を頂き、既に返信させて頂いてますが、

せっかくなので、本日は私の考え方を掘り下げて書かせて頂きます


さて、そのテーマの内容とは、「不動産投資(賃貸事業経営)における自己資本比率」・・・

要は、「収益物件を購入する際に自己資金をたくさん投入すると、運営していく上で安全になるの?」というお話ですね

で、結論から書いちゃうと、個人的には収益物件を購入する段階では、自己資金が多い方が「銀行融資獲得」や「売主様、仲介業者様の心象面」で有利と思いますが、

買っちゃった後の運営段階では、購入時に自己資金を幾ら入れてたかなんて、全く関係ないと考えています


似たような話は、以前も書いた記憶が有りますが、例えば、売主希望価格5,000万円、表面利回り10%(年収500万円)の物件が有るとして、

Aさん → 自己資金1,000万円投入し、4,000万円の融資を受けて満額で購入

Bさん → 4,000万円に指値を行って了承され、フルローンで購入(利回り12.5%)

となった場合、AさんとBさんで、家賃収入と毎月の返済額は同一となりますが、バランスシート上はAさんの方が「資本」と「土地(又は建物)」が大きな金額で記載されますよね

ここで、銀行がバランスシートだけで判断してくれたら良いのですが、実際には、独自の基準で個別に物件を査定されますので、決算上は自己資本比率が良好な方でも、実際には利回りが低い物件、築古物件が多いと債務超過と判断されて、融資が否決されるなんて事が起きるのです

なお、事例では「指値」を挙げていますが、「物件が安い時期に購入する」、「新築を自分で探した工務店にお願いして、低い坪単価で建てる」なんかも、同じ効果が有ると思います

実際に、賃貸事業が破綻する原因の大半は、現金や預金の残高不足で修繕費やローンが支払い出来なくなる場合なので、決算書上は多少見栄えが悪くても、手元キャッシュを厚くしておけば、不安は余り感じないと思いますよ

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fchiro at 23:21コメント(0)トラックバック(0) 
投資哲学 | プライベートカンパニー

2016年05月14日

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今週は、沖縄県の石垣島&那覇市を4泊5日で訪問してきましたが・・・

滞在中もスマホでブログを更新出来る様に、一応、2回分の下書きは準備していったものの、1回しか更新出来ず、訪問下さった皆様には、失礼致しました

先程無事に福岡に帰ってきましたので、今後とも宜しくお願い致します

さて、本日のブログのタイトルですが、

「おおいた大家の会」の初期メンバーの一人で、不動産投資(不動産賃貸業)を0から始めて5年足らずで戸数が100戸を超え、速攻でリタイアした方がいらっしゃいました

因みに戸数が100戸を超えた後は、「書籍執筆」&「セミナー講師」


・・・なんて方向には目もくれず

新規物件取得も停止して、かねてから念願だった「ダイビング三昧生活」の為に奥様と沖縄移住を実施

そのスピード感と思い切りの良さに衝撃を受けた私が、福岡から大分への物件組み換えを決意したきっかけとなった投資家さんのお一人ですが

今回、せっかくの沖縄訪問という事で、久し振りにその投資家さんとお会いし、約4時間じっくりお話してきました

その会話の中で改めて感じたのは、「過去の失敗体験を糧にする事」、「タイミングやご縁の大切さ」、「目標をしっかり設定して実践する事の重要性」でした

確かに10年前と現在では市場に出回っている物件の利回りが全く異なるので、「始めたタイミングが良かっただけ」という意見が有るかもしれませんが、

その分当時は融資のハードルや金利も高かったですし、今回の投資家さんも、一棟目の物件は幸運が重なった結果、奇跡的に取得出来たという印象でした

まあ、私も過去には数々の物件に振られ続けた経験が有りますので、メッチャ感慨深かったです

巷には失敗を知らない「(自称)カリスマ投資家」が溢れていますが、過去の失敗も含めて本音で語れる人の方が一緒に飲んでて楽しいですね

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fchiro at 23:53コメント(8)トラックバック(0) 
不動産投資家 | 運命の出会い

2016年05月10日

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昨日午前中、事務所で作業を行なってたところ、昨年、旅館案件の融資を検討頂いてた銀行の担当者さんから着信が有りました

因みに用件は、「関連業者から持ち込まれた物件が有るので、良かったらご紹介したい」との事

正直、物件自体にはそれ程期待はしていませんでしたが、

もし有望な物件だった場合、融資の心配が要らないのは嬉しいですし、そうでなくても、銀行からのオファーを見もせずに断る選択肢は無い為、「是非ご紹介下さい。」と即答

せっかくなので、担当者さんに事務所にお越し頂き、情報交換後、見せて頂いた物件は、立地・利回りはなかなかな良かったのですが、出口戦略的に超難易度が高いマニアックな内容でした

この案件に比べたら、旅館再生の方が遥かにシンプルな印象です

とはいえ、マニアックな物件は嫌いじゃないので、早速現地を見てきましたが、

結果は、不確定要素が余りにも多い為、深追いする気力は湧いてこず・・・

まあ、今後どんな風に再生されるのかは、大変興味深い物件なので、定期的にチェックして、参考にさせて頂きたいと思います


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fchiro at 16:43コメント(0)トラックバック(0) 
銀行との付き合い方 | 不動産投資家

2016年05月08日

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私は3月末にサラリーマンを卒業して以降、4月からは博多駅近くにある1Kのマンションを借りて、毎日通勤(?)しています・・・

因みにサラリーマン時代同様、土日及び祝日を休みとし、更に会員になっているジムで昼にZUMBAレッスンが有る水曜日も休みの「週休三日制」としていますが・・・

本日は、事務所を借りてから初めての「休日出勤」を行いました

その理由は、せっかく定期代と家賃を負担しているにも関わらず、ゴールデンウィークで訪問しない日が増えたのに加え、明後日(火曜日)から4泊5日の日程で沖縄旅行に行くからですが・・・

せっかくの休日出勤を有効活用する為、本日は午前中は組み立て家具作成、午後から別府市で新築を検討中のアパートの間取り検討を行った後、

夕方からは新たなマンション新築用地取得に向けた業者訪問を行ってきました

さて、本日訪問したのは、3月にファミリータイプマンションを売却した際にお世話になった仲介業者さんの、博多駅にほど近い支店

いきなりアポなしで訪問して、スルーされると悲しいので、マンション売却の際にお世話になった担当者さんに、「〇〇地区に強くて積極的な担当者さんを紹介して」とお願いし、事前に電話を貰ってからの訪問です

業者さんの事務所では、名刺交換と簡単な自己紹介を行った後、4月18日のブログに書いたに関する希望条件を伝えて、情報が入ったらお知らせ頂くようにお願いしてきましたが、

東京でお話した今後の戦略について

業者さん曰く、「〇〇地区については、相続絡みで結構売却相談が多い」とのお話

流石は財閥系大手って感じで、今後の展開が楽しみです

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不動産屋との付き合い方 
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