2016年06月17日

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本日は、伝説のあの会の会長さんと飲んでます

メッチャ楽しいです

来週博多に戻ったらまた更新しますね〜

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fchiro at 20:13コメント(2)トラックバック(0) 
ご挨拶 

2016年06月13日

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先週後半、若干テンションが上がらずにブログの更新が出来ませんでしたが、

本日から、9日間の東京出張で、ブログ更新が出来なくなりそうなので、前回更新以降の状況について記載しておきます

競売案件は、売却基準価額の約2.5倍でチャレンジしましたが、ダブルスコアにて見事玉砕となりました

熊本出張では、詳細は書けませんが、多くの気付きを得る事が出来ました。

新築マンション計画は、結局、建築費も想定の2割増しで概算見積もりが来ましたが、なんとか土俵に乗る可能性が無いか、営業の方にとある調査を依頼中です。自宅絡みの案件なので結構しつこく頑張ります

その他にもいくつか小さな動きは有りますが、そちらはもう少し具体化したら書きますね〜

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fchiro at 08:33コメント(0)トラックバック(0) 
ご挨拶 

2016年06月08日

先ほど、建設会社からメールが届いてたので確認したところ、「〇〇マンション平面図変更の件」なる嫌〜な文字が

案の定、本文を確認すると、「土地を実測したところ、面積が大幅に減少したため、プランを変更しました」となっておりました・・・

因みに、変更プランでは、自宅として検討していた3LDKのお部屋が60平米の2LDKに格下げ

駐車場の配置も相当無理が有るみたいで、朝からテンション下がってしまいました

まあ、新築に関しては今回は本命の土地じゃなかったので、焦らず割り切って、本命案件の推移を待ちたいと思います

さて、私は4月から水曜日を定休日として活動してきましたが、本日は定休日返上、

このブログを事務所で書き上げた後は、そのまま博多駅に向かった後、熊本に移動し、12時間出張不動産トークに参加する予定です

久し振りにお会いする大家仲間も多いので、しっかり勉強してきたいと思います

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fchiro at 09:50コメント(0)トラックバック(0) 
新築一棟物件 

2016年06月07日

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10日程前に、知り合いの若手投資家さんより、

「友人から不動産に詳しい人を紹介して欲しいって相談されてるけど、今度事務所を訪問していいですか?」

という連絡が有ったので、

「平日の昼間は暇してるから何時でもどうぞ。」

とお答えしていましたが、

本日午前中、やっとタイミングが有ったという事で、お二人ご一緒に私の博多駅近くにある事務所に訪問頂きました

因みに、事前に「不動産投資に興味が有る」と聞いていましたが、実際の相談内容は、

「自営業の収入だけでは不安なので、第二の収入源としてAirbnb(エアービーアンドビー)を始めたい。」

「複数の不動産会社にAirbnb可能な物件を紹介してくれる様に相談したが、なかなか良い返事が貰えない。」

「良かったら、物件を提供してくれる大家さんや不動産会社を紹介してくれないか?」

「最近、福岡の1K等狭い部屋は供給過剰気味なので、大阪や東京か、福岡の場合はファミリー物件がベター」

といった内容

まあ、私もAirbnbに関しては1年ほど前に研究した時期が有りましたし、知り合いの大家さんが実践しているお話を聞いた事が有るので、

福岡市の場合、市長は前向きな発信をしてるが、現状の取り扱いは簡易宿所のフロント要件等厳しい印象。

先ずは区分所有と一棟物件(単独オーナー物件)の違いを知る必要が有る。

区分所有で管理組合が容認して受け入れるなんて甘い期待はしない方が良い。

一棟物件では、入居率が悪い物件のオーナーなら乗る可能性はあるかもしれない。

オーナー的には高い金額で貸せる場合メリットとなるが、「ペット可物件」と同様、既存入居者に対するリスクも有るので、私だったらやらない。

逆に、儲かると判断して自己責任で実施しているオーナーも多い。

って感じで、上記以外のエグイ話なんかも、色々お話させて頂きましたが、

実際のところ、今から新規で参入して、初期投資を回収しながら利益を出す事って可能なんですかね〜

ただ、せっかくのご縁という事で、私が現在狙ってる某物件がもし取得できた場合は、「自己責任による転貸可」で貸しても良いとお話ししましたので、果たしてご縁は繋がっていくのか、週末を楽しみにしたいと思います

【余談】
福岡市内で検討していた新築マンション計画ですが、昨夜、建設会社さんから修正分の図面が送信されてきました

今回の修正にあたっては、「機械式駐車場は設置しない。」、「自宅として使用する為、3LDKの部屋を組み込む。」というお願いをし、設計士さんも相当苦労して、プランを入れてくださったみたいですが、

元々の土地形状が不整形な事や、車路を確保したり斜線制限をクリアする関係から、結果として、小さなペンシルビルを2棟建てて、エキスパンションジョイントで連結するという、苦労の後が伺えるプランとなっていました

まあ、実際に見積もりを頂くのは週末となりそうですが、図面を見た瞬間に素人目でも「建築費高そうだな〜」と感じるプランなので、過大な期待はせずに、結果を待ちたいと思います

一応、土地値が3割位下がれば、採算に乗る可能性は有りますが、多分そんな値段だと、アパート建売業者が喜んで買い取って、旗竿で3棟建てちゃうんでしょうね(苦笑)


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fchiro at 16:28コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2016年06月06日

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前回のブログ及びFacebookで、別府市新築アパート計画の融資不承認について書き込んだところ、多くの皆様から励ましや金融機関情報等のメッセージを頂き、有難う御座いました

一応、今回の案件については、利回りが9%程度と、木造にしては正直微妙な数字だったものの、立地が凄く良い土地という事と、以前から試してみたかったプランにチャレンジ出来そうだったので、低金利で融資が引けるなら成立するかもと、前向きに取り組んできましたが、

熊本の震災の時にたまたま見た南海トラフ地震に関する想定の津波被害の記事を読んで以降、土地が海岸線に近く海抜が低い事に、少なからず不安を抱いていたのが正直なところです

南海トラフ地震の被害想定

という訳で、3日間ブログを更新して無かったのは、週末に若干体調を崩していたのと、福岡の新築案件に動きが無かった為で、別府案件の結果については運命と考えて、決して落ち込んでる訳では有りませんので、ご安心下さいね

因みに福岡の新築案件については、先ほど建設会社さんに確認したところ、本日中に修正版のボリュームチェック、また、今週中には事業計画書を頂けるみたいですが・・・

来週月曜日から10日間の東京遠征を予定している為、出来れば木曜日までに概算の事業費が判明し、収支が合うようでしたら、今週中に「銀行持ち込み」と「土地買い付け」まで行けたら嬉しいんですけどね

まあ、昨今の建築費高騰は当然認識していますので、余り過大な期待はせずに待つ予定ですが

今回は、自宅付きで検討しているので、多少の利回りまでは目を瞑って、低金利で融資が引けて、月々多少の手残りが有れば取り組みたいと考えています

勿論、「多少」とは言っても、借り入れが大きいので、最低でも新築時は、サラリーマンの給料位は手残りが無いと、話にならないんですけどね(苦笑)

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fchiro at 14:00コメント(0)トラックバック(0) 
新築アパート 

2016年06月02日

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4月に業者さんから土地を紹介頂き、融資付けに取り組んでいた「別府市新築アパート計画」ですが、

一昨日、検討をお願いしていた銀行さんの「融資不可」が確定した為、本日はその経緯を書きたいと思います

先ず、私が現在取り引きさせて頂いてる銀行と融資の状況ですが、

A銀行・・・別府市ファミリータイプアパート、別府市新築マンション

B銀行・・・福岡市女性専用シェアハウス、4LDK区分マンション(自宅)

C銀行・・・福岡市戸建て賃貸

の3行です・・・

因みにB銀行、C銀行は福岡市内及び周辺市町村しか融資対象エリアではない為、本来であれば今回の案件についてもA銀行に相談しておけば、融資がすんなり獲得出来た可能性は高かったのですが、

以前A銀行に別案件で相談した際に「木造の融資期間は原則20年」と言われてた事や、福岡在住で別府案件にも融資して下さる銀行を新規開拓したいとの意向から、今回は4月の第2週に、これまで取引が無かったD銀行に資料を持ち込み、相談していました

さて、今回D銀行に相談するにあたって最も気になったのは、

個人・法人を併せると借入総額が結構大きくなっているが、大丈夫なのか?

大分の物件でも検討可能か?

の2点

一応、どちらも支障がないとの話で、銀行さんから競合についてお尋ねされたので、今回は誠意を見せる意味から「他の銀行には持ち込みしません。」と回答し、結果を見守っていました

その後、連休明けに追加資料の要求が有った為、速やかに提出し、ついでに進捗状況をお尋ねしたところ、「支店内の稟議は終えて、資料は本部にあがってる。」との話だったので、仲介業者さんにその旨報告し、連絡をお待ちしていましたが、

10日経っても連絡が無い為、流石にしびれを切らして月曜日に電話を実施

外回り中との事で伝言をお願いするも、折り返しもなかった事から、火曜日に再度電話したところ、衝撃の状況が判明しました

その状況とは、

今回の稟議については、本部から「不承認」ではなく「差し戻し」で支店に戻ってきている。

本部は、「今回の案件を取り組んでも、(ライバルと考える)A銀行と比べて、私に対する融資のシェアが半分にも満たない為、面白くない。」との見解である。

本部は、「A銀行に対して融資のシェアが低いので、腰を据えたお付き合いは困難。今回の案件はA銀行にお願いすればいいじゃないか」と言っている。

この様な状況で差し戻された為、担当者としては何とか取り組みが可能となる様、(私に何ら連絡を取る事無く独断で)B銀行の融資借り換えを絡めて取り組むスキームをずっと考えていた。

とのお話

私もこれまでの融資付けでは、「毎月〇〇万円の積立預金を」とか、「自己資金の〇〇万円増やして」、「〇〇銀行の預金を移し替えて」なんて条件を提示頂き、検討して受け入れてきた経験は有りますが、

B銀行さんに対しては、前回「ファミリータイプ新築マンション」の売却の際に違約金を免除する配慮を頂いたご恩も有る事から、幾ら金利が低くなっても、受け入れる事は出来ません

という事で、「シェアの問題がクリアされる可能性が無い場合、融資が承認される可能性は0か?」と確認したところ、「その通り」との事だったので、交渉を打ち切り、速やかに関係先に連絡させて頂いた次第です

まあ、元々県外物件への融資獲得が厳しい事は認識していましたので、結果自体は仕方ないと考えていますが、本部から差し戻しが有った時に、速やかに連絡頂かなかったのは、明らかに銀行マンの判断ミスなので、今後は改善して頂きたいと思います

という事で、振り出しに戻った状況の「新築アパート計画」・・・、工務店さんから「別の銀行を紹介したい」との連絡は頂いていますが、

その銀行さん・・・、福岡の支店では電話相談すら「口座をお持ちでない方の相談を受ける余裕は有りません」と今年になってからお断りされた経験が有るので、大きな期待は禁物でしょうね


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fchiro at 14:12コメント(4)トラックバック(0) 
銀行融資 

2016年05月31日

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昨日は午前中に裁判所を訪問して、予定通り競売の入札を行ってきました

因みに入札金額は、検討を始めた当初は親しい業者さんに教えて頂いた「通常の査定価格」の8程度で考えていましたが、

結局、前回のブログに書いた通り、過去の統計データから算出した数値をベースに、フィーリングで少しだけ上乗せして決定

もし購入出来た場合は、「正しい地上げ作戦」、「〇〇〇〇〇〇で賃貸」等、様々なアレンジの戦略を練っていますが、

手元のキャッシュが減っちゃうと今後の戦略は立て難くなるので、正直どっちに転んでも良いかな〜と考えています

まあ、時間だけはたっぷり有りますし、何事も経験ですね

なお、現状では他にも検討中の案件が二つ有り、正直全部取り組むとなると手元資金が不足する恐れが有る為、もし今回の競売物件が購入出来る場合は、2年前に購入した福岡市内の戸建てを売却しようかな〜と密かに企んでいます・・・

今回は余り利益は考えてなくて、「当初投入した自己資金が回収出来れば」位の発想なので、市場に出さずに大家仲間や若手投資家さんと相対取引が出来たらベターなんですけどね

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fchiro at 09:00コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2016年05月28日

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先週金曜日のブログに書いた、競売入札を検討中の物件ですが・・・

競売代行業者さんとの契約を検討しましたが。

一昨日「入札保証金」は納付したものの、どういった金額で入札に挑むべきか、現在メッチャ悩んでいます

まあ、永年携わってきたプロでも予測が付かない状態らしいので、私の様な入札自体が2年振り3度目で、一度も落札した事が無い人間には厳しいのは当然なのでしょうが・・・(苦笑)

取り敢えずは、過去に倣うという事で、本日、BITの売却結果から同様のタイプの物件の「売却基準価額」と「売却価額」をこつこつエクセルに落として、分析してみました

結果は、1倍を切るものから6倍強という買い上がり迄、様々な倍率が有りましたが、平均では2倍強といった感じ

って事で、この数字をベースに検討を進めたいと考えていますが、今回は不確定要素が多い物件ですし、手元キャッシュは余り減らしたくないので、深追いはせずに、ダメだった時は「縁が無かった」と考えた方が正解なんでしょうね


なお、昨日のブログに書いた新築マンションプランですが、

昨夜図面を眺めてて、機械式駐車場を使わなくても可能な部屋割りを思いついたので、月曜日に設計士さんに実現可能かお尋ねしたいと考えています・・・

因みに明日は大分に日帰り出張で、午前中にアパート新築を企画して頂いている工務店と打合せを行った後、午後からは「大分キャッシュフローゲーム会」に参加してきます

工務店との打合せでは、確定した図面をベースに、詳細見積もりを提出して頂く予定ですが、果たして概算金額から上がってるのか下がってるのか、若干ドキドキですね

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fchiro at 22:38コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2016年05月27日

昨日午後、先週金曜日に建設会社さんに紹介いただいて、現地確認を行っていた新築マンション用地のボリュームチェックがあがってきましたが・・・

結果としては、私がどうしても容認出来ない内容が含まれていました

その内容とは、機械式駐車場の設置

何度かこのブログでも書いてきましたが、福岡市では条例により、10戸以上の共同住宅を新築する場合は、用途地域や容積率毎に定められた駐車場台数の附置義務が定められています

福岡市建築紛争の予防と調整に関する条例

今回の土地は、元々現況は月極駐車場で、結構な台数が駐車していたので、「もしかして、平面式駐車場で台数がクリア出来るかな?」と淡い期待を抱いていたのですが、

やはり間口が若干足りず、また、用途地域が商業地域でなく、50%の附置義務となった(商業地域の場合は30%)事から、残念ながら、4台分が機械式となった次第でした

因みに豆知識ですが、部屋の広さが35嵬にの場合、駐車場の必要台数は半分となります

戸数が9戸以内だとそもそも条例の対象外となる為、マンションが建ちそうな広さの土地でもアパート建て売り業者が敷地を分割して複数の戸数9戸までのアパートを建てちゃったり、やたら35嵬にの1LDKが多い福岡市の状況は、この条例が大きな原因なんですね

って事で今回の土地ですが、機械式駐車場を設置しない為には、部屋割りを変えて35嵬にの部屋を組み合わせながら収支バランスを取る位しか思いつきませんが、

取り敢えず、最近建築費も高騰しているみたいなので、概算見積もりを頂いてから、土地の指値を入れて進めるのか、それとも撤退するのか、方針を決めたいと思います

一応、ボリュームチェックでは嬉しい方の誤算も有ったので、なんとか利回りが弾き出せたら嬉しいんですけどね

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新築一棟物件 

2016年05月23日

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私はライブドアショック以降、長い間、株式投資はお休みしていましたが・・・

昨年6月と今年3月に一棟物件を売却して、比較的手元資金が潤沢になった事から、分散投資という事で、3月下旬、久し振りに休眠中の証券会社の口座に送金し、ちょこっとずつ購入を再開しました

とは言っても、昔みたいにハイリスクハイリターンの小型成長株狙いではなく、優待株をぼちぼちといった感じでしたが、

昨日、「優待株セミナー」を受講した事を切っ掛けに、本日は講師の方の推奨銘柄を中心に、一気に5銘柄を買い増し

まあ、全部最小単元なので、大した金額ではありませんけどね〜


さて、昨日受講した「優待株セミナー」ですが、お話を聞きながら感じたのは、「地方の築古高利回り物件への投資に発想が似ているな〜」という事

一番衝撃的だったのは、「財務は一切見ない」というお話で、以前デイトレをしている方のインタビューで同様の話を聞いた事は有りましたが、長期投資でも同じだなんて、正に目から鱗状態です

有料セミナーの内容なので詳細は書けませんが、基本的には「地方築古高利回り物件投資」と同様、出口戦略は考えず、「高利回り&小口分散化」でリスクをカバーする戦略ですね

利回り的には、「地方築古高利回り物件投資」が20〜40%狙えるのに対し、「優待株投資」は5%程度しか期待できませんが、

管理が面倒なアパート等と違って。最悪0では処分できて、もしもの場合も家族に精神的負担を残す心配はないのは嬉しいですね

なお、以前から大家さん仲間に聞いている長崎の高利回りは正直凄く魅力的なのですが、

妻から「もしもの時に手間が掛かる物件は残さないで」と言われてるので、不動産に関しては、今後も福岡・大分の管理が楽な物件がメインとなりそうです

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fchiro at 16:14コメント(2)トラックバック(0) 
株式投資 
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