2016年08月24日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


昨日、3番手での買付けを入れた区分所有物件ですが・・・

夜9時頃、業者さんから「社内で協議した結果、ひろさんと契約させて頂く事になりそうです。」との連絡が有りました

本日は水曜日で業者さんは休みですが、一応、一番手の方からは了承頂けたみたいなので、多分大丈夫かな〜と思います

とは言っても、今回の物件は現状では「相場に対して格安」という訳では無く、利回りも築年数を考えると「ちょっと良いかな〜」位の数字になりそうですが

それでも敢えて買付けに踏み切ったのは、

「4年後に控える『地下鉄七隈線の博多駅延伸』というイベントに少しでも関わっておきたいな〜」

という発想からでした

今回の物件は築古マンションですが、地下鉄新駅予定地の目の前に建っているので、「建て替え」というシナリオで動き出す投資家さんも増えそうだし、最低でも家賃の上昇は見込めるという狙いですね

私の試算では、現時点でも土地持ち分の地価公示ベースの金額は売買価格を上回っていますし、

古いマンションの場合、「共用部分の容積率不算入」を適用せずに建てられている事から、建て替えの際に建築費を捻出する為の保留床が確保し易いというメリットが有るのも嬉しい限りです

まあ、実際にどんな動きになるかは解りませんが、金利が0.1%を切ってる定期預金よりはマシですよね〜

ブログランキングに参加しています。開設10周年に向けて、景気付けに少し順位を上げときたいな〜と考えていますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 19:05コメント(2)トラックバック(0) 
物件取得 

2016年08月23日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


昨日のブログに書いた区分所有物件ですが、

予想以上に人気物件だったみたいで、私がのんびりと「内見したいので、鍵の手配を・・・」なんて言ってる間に、いつの間にか2件も買付けが入ってたとの事

しかも、その内の一名は遠方在住で現地も見ていないそうですが、物件不足のご時世とはいえ、正直ビックリですね〜

って事で、私も本日遅まきながら現地を内見させて頂き、3番手で買付けをいれましたが・・・

果たして、結果はどうなるのか、余り期待せずに待ちたいと思います

話は変わり、既存建物の立ち退き交渉が難航している「別府市新築アパート計画」ですが・・・

工務店に確認した結果、「9月末までに物件の引き渡しが間に合わないと、2月15日完成は無理」との回答を得た為、そのスケジュールを基に、売主様に最終的な確認をして頂いている状況です

土地から手掛ける新築は、様々なトラブルが付き物で、タイトなスケジュール管理に神経は擦り減りますが、

予定通り完成して入居申し込みを頂いた時の喜びは、建て売り物件とは比べ物にならない位大きいので、ご縁を信じて前進していきたいと思います

ブログランキングに参加しています。開設10周年に向けて、景気付けに少し順位を上げときたいな〜と考えていますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 20:24コメント(0)トラックバック(0) 
中古ワンルームマンション 

2016年08月22日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


日曜日に契約予定だったものの、重要事項説明書のデータで接道問題が発覚した小口物件ですが、結局、ケチが付いたので縁が無かったものと判断し、買付け撤回により見送りとさせて頂きました


因みに今回の物件は戸建てで、「場合によっては自分で住んでも良いかな〜」なんて考えていたのですが・・・

駐車場が若干狭くて、3ナンバーの私の車だと、駐車に気を使いそうだったので、取り敢えずは一安心

我が家では、来年3月の息子の大学卒業に併せて、都心回帰による引っ越しを以前から検討してて、最近は「土地の出物が無くて、自宅付きのマンション新築が厳しい場合は、小さな戸建ての現金購入でも良いかも」との方針で物件検索を行っていましたが、

次回の購入は終の棲家になる可能性が高いですし、息子が出て行くまでに未だ半年以上時間は有るので、焦らず検索を続けたいと思います

さて話は変わり、実は現在「戸建て」ではなく「区分所有のマンション」で1件検討中の物件が有るのですが・・・

その物件は、決して格安という訳では無く、他の投資家さんから相談されたら「今は物件価格が高いので辞めた方が良い」と答える可能性が高いのですが、

何故私が検討可能なのかというと、短期貸しの独自ルートを保有しているからです

そのルートとは「airbnb」・・・ではなく、シェアハウスのHP

シェアハウスの満室時や、空室が有っても問い合わせの方が短期入居希望の場合に、せっかく問い合わせて下さったお客様を逃がさない為、福岡市内中心部に管理費が安めのマンションを取得して、家具家電を入れて運営したいとの戦略です

まあ、どれくらいニーズが有るかは運営してみないと解りませんが、現金買いならリスクはそれ程ないので、ご縁が有りましたら、チャレンジしてみたいと思います

ブログランキングに参加しています。開設10周年に向けて、景気付けに少し順位を上げときたいな〜と考えていますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 22:27コメント(0)トラックバック(0) 
中古ワンルームマンション 

2016年08月19日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


昨日のブログに書いた、日曜日に契約予定だった物件の「接道問題」ですが、

大まかな内容としては、「販売資料では幅員5メートルの公道(に面している)とされていた敷地と道路との関係が、重要事項説明書では、建築基準法上の道路に該当しない道路(建築確認不可)と記載されていた。」というとんでもない状況でした

その為、私としては速やかに電話(担当者の携帯)及びメールで、「今回の重要事項説明書の記載内容では、日曜日の契約は見送らざるを得ない」と通告

ただ、水曜日は仲介業者さんがお休みだった為、詳細及び経緯の確認は昨日行いましたが、


ひろ「販売資料の接道欄には、公道って書いてますよね?」

業者「今回の状況を市役所に確認したのは、買付けが届いた後だったので・・・。」

ひろ「何故判明して直ぐに連絡を頂けなかったのですが?この事を知ってたら、今回の買付け金額は有り得なかったですよ。」

業者「市役所からは、条件付きで再建築は可能と聞いてますし、説明責任は「重要事項説明書」への記載で果たしてます。」

ひろ「今回の状況について、売主様はなんておっしゃってますか?」

業者「売主には、携帯に連絡しているが折り返しが無い為、未だ説明できていません。」

ひろ「今回の重説の内容で、契約がキャンセルになるとは思わなかったの?」

業者「本日市役所で再確認した結果、クリア出来る方法が見付かったので、重説は差し替え可能ですよ。」


とのやり取りで、売主側仲介業者が売主の利益最優先というスタンスは理解していても、到底容認できない状況でした

しかも、現状の問題をクリアする為には、若干の費用と時間が必要となりますが、「どちらが負担するかは今から協議していきましょう」とのお話

という事で、今回の買付けについてはケチが付いてしまいましたし、「重要事項説明書」の記載も完全にクリアには出来ないみたいなので、メールでの予告通り廃棄して貰う事にしました

仲介業者からは、「減額で対応出来ませんか?」と聞かれたので、一応、金額は提示しましたが、その金額より100万円以上も上の金額で、2番手の方が待っているみたいなので、もし私が売主だったら、問題をクリアした後に、2番手の方に持っていきますね〜

まあ、良い物件はまた出てくると思うし、資金は温存出来たので、焦らずに探していきたいと思います

ブログランキングに参加しています。開設10周年に向けて、景気付けに少し順位を上げときたいな〜と考えていますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 06:16コメント(0)トラックバック(0) 
トラブル発生 

2016年08月18日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


お盆休みが空けて、一昨日から活動再開しましたが、

火曜日は初日から飲み会で、久し振りに7時間も飲み続けてしまい、サラリーマン卒業後初の事務所宿泊

博多駅徒歩6分で、飲んだ後に何時でも泊まれる部屋が有るというメリットを初体験出来ました


話は変わり、現在買付けを入れている2つの物件ですが、

一気に2件とも契約が厳しくなる状況に陥ってしまったので、本日はその詳細を書きたいと思います

先ず、今月初めに融資が確定した「別府市新築アパート計画」ですが、今回、銀行より「9月末までの決済」という条件で融資を承認頂いてたのですが、一昨日、仲介業者さんから「引き渡しは早くても10月末位で、もしかしたら年末までずれ込むかもしれない」という連絡が有ったのです

その理由は、今回購入予定の土地には築古のビルが建っており、現在も2名入居者が残っているのですが、これまで「退去については以前から交渉中で、正式に売買契約が決まれば速やかに出て行って貰う予定」という説明を受けていた立ち退きの件が、実際には難航していたとの事

引っ越し先も未定だそうですし、立ち退き交渉も今回の仲介業者さんではなく、別の業者さんが行っているみたいなので、解体期間を考慮すればどう考えても9月末に間に合うイメージが湧かないんですよね〜

銀行融資については、最悪、再度稟議を上げてもらう事も出来るのでしょうが、今回工務店から「新築には4〜5ヶ月必要」という説明を受けており、繁忙期に間に合う2月末完成から逆算すると、9月末引き渡しはどう考えてもギリギリのラインです

という事で、引き渡しが間に合わない場合は、残念ですが、一旦白紙に戻す事になりそうですね

また、もう一件の今度の日曜日に融資特約無し(現金購入)で契約予定だった福岡市内の小口物件ですが、

こちらは、一昨日送信して貰った「重要事項説明書」のデータに、接道関係で物件資料には載っていなかったマイナス項目を発見した為、昨日、仲介業者に「この状況では契約できない」との通告を行いました

一応、本日担当者さんに市役所で確認を行って貰ってから、再度報告を受ける予定ですが、問題がクリア出来ない場合、賃貸で貸すには特に支障が無いものの、資産価値は大きく下落する為、契約価格を見直して頂けない場合は、残念ですが、買付け自体を取り下げさせて頂く予定です

こんな事が有るから、「重要事項説明書」のデータは、早めにチェックしないと怖いんですよね〜(苦笑)


ブログランキングに参加しています。開設10周年に向けて、景気付けに少し順位を上げときたいな〜と考えていますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 06:03コメント(0)トラックバック(0) 
リスク管理 

2016年08月16日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


長期間ブログ更新が途絶えて居ましたが、昨日夕方、5泊6日の離島訪問を終えて、無事に福岡に帰ってきました

最近は、更新頻度が激減している事に加え、不動産投資ブームも物件価格の高止まりに伴う利回り低下から、若干の陰りが見える事から、当ブログ訪問者の数も減少気味ですが、

本日でブログ解説10周年迄後1ヶ月となりましたので、カウントダウンに向けて更新頻度を上げていきたいと思います

因みに先日確認したところ、平成3年に初めて自宅として区分所有のマンションを購入してから、これまでに購入した物件は延べ17件となっていました

上記の内12件は既に売却済みですが、基本的には一棟物件を購入する際の自己資金捻出の為に区分所有物件を売却したのが大半ですし、25年間という長い期間での売買結果なので、「転売目的での購入じゃなかったの?」とは言わないで下さいね

って事で、ブログ開設10周年の記念投稿テーマは、これまでに購入・売却した物件の詳細にしようかな〜なんて密かに考えてますが、果たしてニーズは有るんでしょうかね(苦笑)


ブログランキングに参加しています。開設10周年に向けて、景気付けに少し順位を上げときたいな〜と考えていますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 08:14コメント(0)トラックバック(0) 
ご挨拶 

2016年08月09日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


先週の金曜日に内見を行い、そのまま勢いで買付けを入れちゃった小口物件ですが・・・

本日夕方、仲介業者さんから「後〇〇万円上乗せして頂けませんか?」との連絡が有ったのをお断りした結果、お盆明けに希望価格にて契約を締結頂ける事となりました

因みに、今回はサラリーマンの退職金の一部で現金決済で考えていた事から、融資特約無しで買付けを入れましたが、改めて現金の強さを実感ですね

とはいえ、今回の物件は余り土地勘が無い地域に所在していますし、家賃が幾ら取れるかも定かでは無い、正に衝動買い状態

まあ、取得してからじっくり料理方法を考える事が出来るのも、現金買いの強みですが、資金を長期間寝かせるのは勿体ないので、お盆明けからは気合いを入れてリサーチを行いたいと思います

さて、明日8月10日から15日迄は、携帯が圏外な某離島に有る妻の実家に滞在予定です

私、2週連続の浜辺でのイベントで、現在でも結構日焼けしていますが、

離島は本当する事が無いので、毎日海水浴三昧で益々黒くなりそうですね〜(笑)

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 20:59コメント(0)トラックバック(0) 
物件取得 

2016年08月06日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


私は今年3月末でサラリーマンを早期退職して以降、現在は博多駅近くにワンルームマンションを借りて、毎日通勤(?)していますが・・・

その部屋は昔ながらのワンルームで、セキュリティ的には若干不安な物件ですし、そもそも「事務所」として契約して無い為、経理関係の資料等は持ち込まず、部屋にはノートパソコンと丸テーブル、ソファが有るだけです

という事で、ここでの日課は、売買物件の新着情報チェック&問い合わせが中心となっています

まあ、サラリーマン時代は昼休みのスマホチェックでたまに格安物件を発見し、問い合わせしても、「既に買付けを〇件頂いてます」とか、「今日の午後内見に来られる予定です。」なんて言われる事が多かったので、そんな物件取得競争に参戦出来る様になったのは、「早期退職の恩恵」って感じで嬉しいですね〜

って事で、昨日も事務所に着いてパソコンをチェックしていたところ、1件面白そうな物件を発見

電話で問い合わせしたところ、「13時に内見の方が来られる予定です。」との話だった為、無理矢理その前の時間(12時10分から)で内見をお願いし、現地を一番手で調査

その勢いのまま、今朝一番・・・、買付け入れちゃいました

一応、業者さんの説明によると「売主様は、今週末に購入の意思表示をされた方の中で、一番条件の良い方に売りたい」とのご意向らしいので、買い上がりの方が現れた場合は、若干厳しそうですが、

果たして「現金決済」のアピールはどれ位有効なのか、週明けの報告を楽しみにしたいと思います

【余談】
私は昨年から何度か東京遠征して、狼旅団セミナーを受講させて頂きましたが、最近は問い合わせを行う際は、出来る限りそのセミナーで学んだ事を実践するようにしています

今回、13時の内見予定の前に私が当日朝の問い合わせで割り込めたのも、その一環かもしれませんね

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 20:45コメント(0)トラックバック(0) 
戸建て賃貸 

2016年08月02日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


2泊3日の日程で実施した今回の大分出張ですが、本日夕方、全ての予定を終えて無事に福岡に帰ってきました

因みに、Facebookには空き時間を利用して参加したZUMBAサークルの写真しか載せてなかったので、遊びに行ったと勘違いされてる方がいらっしゃるかもしれませんが

スケジュール的には、

大分の大家仲間との情報交換会参加(初日夜)

契約予定の工務店が建てた新築アパートの内見(2日目午前)

新築予定の工務店との打合せ(2日目午後)

管理会社との募集に関する協議及び担当者変更に伴う打合せ(3日目午前)

って感じで、大分市と別府市を2往復する、結構慌ただしい行程だったんですよね〜

の内見では、現地にいらっしゃるオーナー様から「見て良いのは1室のみ、写真は不可」という条件が出されて、緊張感溢れる訪問となり、工務店の社長が恐縮していましたが、

まあ、「大家業のノウハウをライバルに見せたくない」という大家心理は理解出来ますし、今回は工務店の施工レベルを確認したかっただけなので、全然支障なかったです

の打合せでは、使用予定の設備を説明して頂きましたが、概ね私が想定していたグレードはカバーしてて一安心

一応、洗面化粧台を3面鏡に変更する場合と、ポストをNASTAさんのアマゾン対応タイプ(大型郵便物対応タイプ)にグレードアップした場合の差額のみ確認して貰う様にお願いしました

アマゾン対応ポストは、賃貸住宅フェアで見てから気になっていた商品で、本日管理会社でも確認してみましたが、存在自体知らなかった様子

個人的には、結構費用対効果高いと思うんですけどね〜

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 22:47コメント(0)トラックバック(0) 
投資アイテム 

2016年08月01日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


昨日は、私が会員になっているジムで、土曜日にアクアズンバのレッスンでお世話になっているインストラクサーさん主催の「ダンス&バーベキューイベント」に参加してきました

因みに、福岡の大家仲間の方が、たまたま今回のインストラクサーさんのレッスンに別のジムで入ってて面識が有った事から、私の車で不動産談義をしながら一緒に訪問

最高のお天気の中、浜辺で夏を満喫しながら一時間みっちり踊った後、屋根付きテラスでのバーベキュータイムに移行しましたが、

大家仲間の方が同じジムで面識が有った方達との会話の中で、「来週はシェアハウスの娘達と浜辺でバーベキューイベントを企画してるので、運営の研究を・・・」なんて話してたところ、隣の席の方が激しく反応

なんと、このブログを以前からチェックして下さってた方でした

しかも、「新築シェアハウスを西日本で初めて開設した。」、「麻雀大好き。(先週金曜日も徹夜で遊びました)」、「孫が居る。」なんて感じの、私のキャラ設定を完璧に把握するだけでなく、以前私がこっそり博多区のファミリータイプアパートを売却してた時は、その物件を特定して現地をチェックしてたとの事

一応、開設10周年に向けたカウントダウンは始まったものの、そんなに読者さんが居る訳じゃない当ブログですが、世の中狭いというか、こんな凄い偶然も有るんですね〜

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 10:04コメント(0)トラックバック(0) 
運命の出会い 
Profile
アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

メッセージはこちら
Recent Comments
Archives