2016年09月28日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


最近、不動産会社や建設会社の方とお話していると、余りの強気で素っ気ない対応に「バブル時代みたいだな〜」と感じる事が多く有ります

先日も、若干駅から遠い割には坪単価が高め(路線価ベースの金額の倍程度)の土地について、元付の業者さんに「金額面で交渉の余地は有りますか?」とお尋ねしたところ、

「今時、容積率が使い切れる土地で指値する人なんて居ませんよ。」

とお説教されちゃいましたし・・・

別の業者さんによると、その会社経由で現在マンション用地を探してるお客さんは、20名以上居るとの事

因みに以前も紹介した記憶は有りますが、私がバブル時の心理状況を知るのに最も適していると考える書籍は、矢葉子さんの「それでも家を買いました」です・・・



私は、既に複数の物件を持っているので、そこまで焦る気持ちは有りませんが、

一棟目の物件を検討中の方の中には、上記の書籍みたいな心理状況に陥ってる方も多いのかもしれませんね

正直、「不動産7年周期説」は現在でも生きているので、個人的には30代の方は数年待っても良いと思うんですけどね〜

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら2日に1回、応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 21:19コメント(1)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 | 投資戦略

2016年09月22日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


明日残金を振り込み、正式に取得予定の築古区分所有物件ですが・・・

今回のお部屋自体は、清掃や壁の補修程度で貸し出し出来そうなものの、10月から年明けに掛けてマンション自体が大規模修繕を予定している為、賃貸開始はそれが落ち着いてからにしようかな〜と考えています

まあ、現金買いなので焦らなくて良い事も理由の一つですが、

実は、他にも別に買付けを入れてる部屋が3室有り、そちらはユニットバスの交換等、結構手を入れないと厳しそうなので、どうせなら共用部分が綺麗になったタイミングで、内装もきっちり仕上げて、繁忙期に最高の条件(実質利回り12%以上)で貸せたらという戦略ですね

残念ながら全てフロアが異なる為、一棟物件みたいに「丸ごとインターネット無料化」という訳にはいきませんが

「家具・家電付き」は費用対効果も高く、管理会社の反応も良かったので、導入を検討しています

とは言っても、テレビは〇〇〇との契約が面倒なので、自己責任を了承頂いた方が希望する場合のみ、個別貸出しで考えていますが・・・

個人的には、余りテレビを見ない人間なので、特に必要性を感じないんですよね〜(苦笑)

さて、残り3部屋が無事に取得出来た場合、福岡市内の保有物件は計18室(自宅含む)となりますが、

別府の57室と比べると、まだまだバランスは良くないので、何とか一棟物件いけたら良いのですが、このご時世なので、無理せず期待せず、探していきたいですね

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら2日に1回、応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 10:26コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2016年09月21日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


先週初めに設計士さんにお願いしていた、都心の土地にかかるボリュームチェックの結果を、本日朝一、メールで受け取りましたが・・・

結果としては、前面道路が5メートルちょっとしか無く、また土地の奥行きが狭かった事から、天空率を駆使して検討頂いたものの、容積率を使い切る事が出来ず、希望利回りには届かない事が判明しました

今回は、間口が広い土地で駐車場は確保出来そうだったので、40崢兇┐良堝飴瑳萋誓任掛からない間取りで検討していましたが、

30崋紊裡隠味庁砲如激戦地で戦う自信は無いので、最終的な結論は、売主様のお返事待ち(一種単価が変わらない数値で打診中)となりますが、見送りになる可能性が高そうですね

現状では、他にも某不動産会社経由でボリュームチェック後に紹介頂く約束の土地も有りますが、こちらは駅から若干遠く、また前面道路も狭いので、相当利回りが良くなければ見送る予定です

ただ、こちらは紹介元の不動産屋さん曰く、「私が知っている中で、現在最も建設費が安い建設会社」とのお話なので、どんなプラン&金額で提示いただけるのか、今から楽しみです

【余談】
先日のブログに書いた、「資産管理法人を使った不動産投資」に関するレジュメですが、本日、福岡大家の会の会員さんに事務所に来て頂き、マンツーマンで勉強会を実施し、併せて資料のセルフチェックを行いました

今のところ、2名の方からリクエストを頂いてますが、もう少し内容を精査して、お話し出来ればと考えていますので、暫くお待ちくださいね

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら2日に1回、応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 22:40コメント(0)トラックバック(0) 
新築一棟物件 

2016年09月17日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


仲介業者さんから、「知り合いの某士業の方経由で情報が来た。」との事で紹介を頂き、現在、設計士さんにボリュームチェックをお願いしている土地ですが、

追加情報で、「士業の方の先に、別に複数の元付業者が存在している。」という事が判明し、仲介業者さんから「買付けの情報は、士業の方経由で元付に届いているが、もしかしたら直接電話が有るかもしれないので、その際は対応して欲しい。」との依頼が有りました

因みに今回の土地は、「正直高いな〜。」と感じる坪単価ですが、立地が凄く良いので、多分、情報をオープンにしたら瞬間的に消え去ってしまうのは、経験上間違いありません

元付の方も、「両手狙い」に拘っては無いみたいですが、買付けを入れた人間が冷やかしで無く、本当に購入可能な属性なのか、探りを入れたいのかもしれませんね

まあ、もし電話が有った場合は、適切に対応したいと思いますが、

士業の方の先に、別の業者さんが絡んでるとなると、購入出来る可能性は若干下がる印象ですね

現状の私に出来る事は、早く事業計画を確定させて、契約に持ち込む事ですが、取り敢えず、昨日事務所に先日とは別の銀行担当者さんに訪問頂き、概要を説明したところ「自宅付きでも収支的には検討可能」と嬉しい回答を頂けたので、先ずはボリュームチェックの結果を楽しみにしたいと思います

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら2日に1回、応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 08:56コメント(0)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 | チャンスを生かす

2016年09月16日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


本日で、遂に当ブログの開設から丸10年となりました

因みに何度か書いてきたブログを始めたきっかけですが、

当時、「不動産投資」や「アパート経営」についてリアルで話せる人なんて全く居らず、不動産投資本も数えるほどしかなかった時代で、私もそれまでは、ヤフー掲示板の不動産トピックで情報交換するのが一番の楽しみだったのですが、

私が一番頻繁に書き込んで、チェックを楽しみにしていたトピックを、当時のトぴ主がいきなり閉鎖しちゃった事から、

「他人のコントロール下にある場所で意見を述べるのではなく、自分のホームで発信していこう」

と考えたのが始まりでした

当時は、まさか飽きっぽい私に10年も続くとは思ってませんでしたが、

ブログを始めた事で、リアルな世界で素敵な大家仲間に出会う事が出来、ノウハウを共有したり知識を蓄積してきた結果、今年3月にサラリーマンを早期退職して、専業大家となる事が出来ました

とはいえ、現状では保有する金融資産の4倍近い額の借り入れも有りますし、実質無借金になるまでは本当に成功したとは言えないので、今後も日々情報収集を重ねながら、動いていきたいと考えています

10年後もブログを書き続けるモチベーションが残ってるかは不明ですが、たま〜にで良いので、私の箸休めブログを訪問頂けると幸いに存じます

【余談】
最近、思うところが有って「公務員の不動産投資」に関して、初心者の方に説明する為のレジュメを作成しました

内容としては、「営利企業等従事許可の考え方」や、「法人を活用して合法的に投資する手法」等になります

取り敢えず来週火曜日、私の事務所に1名知り合いを呼んで、今回作成したレジュメを使ってお話する予定ですが、「私も聞いてみたい」という希望が有りましたら、個別に御連絡下さいね


ブログランキングに参加しています。開設10周年のお祝いに、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 22:05コメント(6)トラックバック(0) 
ご挨拶 

2016年09月15日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


8月16日のブログで、「ブログ開設10周年の記念投稿投稿テーマは、これまでに購入・売却した物件の詳細にしようかな〜」なんて書いてみましたが、

いよいよ、明日で当ブログは開設10周年を迎えますので、一日早いですが、私が23歳の時からこれまでに購入してきた物件を、備忘録も兼ねて書いていきたいと思います

 中古区分マンション(3LDK) 【福岡市東区、地下鉄駅徒歩4分】

 中古区分マンション(4LDK) 【福岡市東区、地下鉄駅徒歩4分】

 中古区分マンション(ワンルーム)【福岡市早良区、地下鉄駅徒歩6分】

 新築アパート(1K+ロフト、8戸)【福岡市東区、地下鉄駅徒歩5分】

 ファミリータイプアパート(3LDKメゾネット、4戸)【福岡市博多区、JR駅徒歩18分】

 中古区分マンション(ワンルーム)【福岡市中央区、西鉄駅徒歩3分】

 新築アパート(1K+ロフト、7戸)【福岡市西区、地下鉄駅徒歩7分】

 中古1棟マンション(ワンルーム9戸、4LDK1戸、店舗1戸)【福岡市東区、地下鉄駅徒歩5分】

 新築シェアハウス【福岡市中央区、地下鉄駅徒歩4分】

 中古アパート(1K+ロフト、6戸)【福岡市東区、バス便】

 中古区分マンション(1DK)【福岡市南区、西鉄駅徒歩8分】

 中古区分店舗【福岡市中央区、地下鉄駅徒歩3分】

 中古アパート(2DK8戸、3DK8戸)【大分県別府市、バス便】

 新築1棟マンション(1LDK他住居計40戸、店舗1戸)【大分県別府市、バス便】

 中古区分マンション(4LDK) 【福岡市西区、JR駅徒歩13分】

 中古一戸建て(4LDK)【福岡市東区、西鉄駅徒歩7分】

 新築1棟マンション(3LDK10戸)【福岡市西区、JR駅徒歩7分】

 中古区分マンション(ワンルーム) 【福岡市博多区、地下鉄駅徒歩7分】

という事で、25年間で18件の物件を購入してきた事が確認できました

因みに、購入の売買契約は飯塚市のファミリータイプアパート(2棟14戸)と中央区の土地(戸建て賃貸狙い)でも締結したので、計20回となりますが、

飯塚のアパートは相談した銀行の融資エリアの関係で、また、中央区の土地は私道持ち分が取得できなかった事から、融資特約を使って流しています

また、上記の内12物件については売却済みなので、通算32回の売買契約と、5回の建築請負契約を締結してきた事になりますが、

流石にそれだけ経験値を積むと初々しさがなくなって、物件の問い合わせの電話をする度に、「業者さんですか?」と聞かれるのも、仕方ないんでしょうね(苦笑)

【余談】
本日は、6月に東京遠征をおこなった際にお世話になった大家仲間の方が福岡に来られる為、早めの更新です

夜は当然宴会ですが、来週月曜日に控えたZUMBAのイベントに備える為、残念ながらアルコールは自粛致します

ブログランキングに参加しています。現在25位ですが、いよいよ明日に迫った開設10周年のお祝いに、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 13:24コメント(0)トラックバック(0) 
ご挨拶 

2016年09月14日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


現在、設計事務所にボリュームチェックをお願いしている案件ですが、「地価高騰」&「建築費高騰」の影響で、数年前だったら考えられなかった位低い利回りになると予想(覚悟)しています

とはいえ、個人投資家レベルで手掛けるには勿体ない位の立地ですし、将来性を考えると「融資を承認頂けて、手残りが毎月サラリーマンの月収位確保出来るなら、チャレンジしたい。」と考えていますが・・・

最大の問題は、果たして銀行融資が可能なのかという事

という事で、本日メインバンクの担当者さんに相談してみましたが、

回答としては、「立地は良いので入居率が落ちても他の物件の収益でカバー出来ると判断した場合は可能性は有る」とのお話でした

まあ、土地の坪単価を聞いた瞬間、若干呆れた様子だったのは、気付かなかった事にして・・・(苦笑)

ただ、その後に密かに狙ってた計画について、先手を打って「まさか考えてないですよね〜?」と釘を刺されてしまったのは、若干誤算でした

因みにその計画とは、「2階又は最上階に自宅を併設する事」

今回の土地は、私が希望する「博多や天神で飲んだ時にタクシー代2,000円以内で帰宅出来る。」という条件を余裕でクリアしていますし、間口が広く駐車場も結構確保出来そうだったので、「利回りがある程度確保出来たら・・・、」と考えていたのですが、

先手を取られて思わず勢いで、「元々のボリュームが小さいし、自宅なんて入れたら益々利回りが下がるので、全く考えてません。」と答えちゃいましたが・・・

取り敢えず明後日は別の銀行で面談予定なので、次回は先手を取られない様に気を付けたいと思います

ブログランキングに参加しています。現在27位ですが、2日後に迫った開設10周年に向けて、順位を上げておきたいので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 22:49コメント(0)トラックバック(0) 
銀行との付き合い方 | 投資家の自宅について

2016年09月13日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


日曜日のブログに書いた「商談申込書」を提出していた土地ですが、

結局、本日仲介業者さんから連絡が有り、改めて「買付証明書」を提出する事になりました

まあ、個人的には「ボリュームチェック」と「概算見積り」の結果、ある程度の数字が確保出来る場合は、是非取得したいと思う立地なので、「買付証明書」の提出については特に異存は有りませんし、冷やかしにならない様、しっかりプランを練っていきたいと思います

という事で、肝心のボリュームチェックですが、設計士さんに図面を作成して頂く前に、大家として最も大事なのは、「間取り」、「1室あたりの面積」、「部屋数」といった建物の概要を決定する事なんですよね

因みに、基本的な流れとしては、

 土地面積に容積率を掛けて専有面積として使える合計値を求める。

 で求めた数値から20崢度を引いた後、希望する一戸当たりの面積や戸数で割りながら端数を調整していく。

って感じで進めていきます

都心立地の場合は、容積率は使い切るのが前提なので、限られた面積の中で最大の収益を上げる事が出来るプランを模索していきますが、

今回の土地は奥行きに対して間口が広めで、福岡の小規模マンションで最大の問題となる「駐車場確保」がクリアし易いのは嬉しいですね

本日、電話で物件周辺の業者さんにヒアリングした結果からも、35嵬にの1LDKが大量に供給されて若干だぶつき気味な状況は確認出来ましたので、

これまで何度もこのブログに書いてきた様に、不動産取得税が掛からず、固定資産税の軽減も有る40岼幣紊隆崋茲蠅如∪澤彁里気鵑砲聾‘い鬚願いしましたが、果たして結果はどうなるのでしょうか

【余談】
先月中旬から価格交渉を行っていた小規模物件について、本日、仲介業者より「売主様が指値を了承した。」との連絡が有りました

この物件は、築古でユニットバス交換等の修繕費が嵩みそうだったので、価格交渉が通らなかった場合は見送る予定でしたが、ご縁が有ったみたいですね

ただ、取得できるのは大変嬉しいですが、手元のキャッシュが余り減っちゃうと悩ましいので、公庫の設備資金を使った対策を検討中です

ブログランキングに参加しています。現在26位ですが、3日後に迫った開設10周年に向けて、順位を上げておきたいので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 21:09コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2016年09月11日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


昨日のブログに書いた商業地域の土地ですが、仲介業者さんを通じて情報元(某士業の方)に「ボリュームチェックが終わるまでの間、ホールドは可能ですか?」と相談したところ、「売主に話してみますので、商談の申し込みを書面で提出して下さい。」との回答を頂きました

因みに、今回ボリュームチェックをお願いしたのは、建設会社ではなく設計事務所ですが、1〜2週間掛かる作業の途中で「他者に売却が決まりました・・・。」という状況が頻繁に続くと信頼関係を損なうので、承諾頂けたら大変助かるんですけどね〜

とはいえ、「買付証明書」ではなく「商談申込書」なんてベテランの仲介業者さんにも経験が無いそうで、一旦は「買付証明書」をベースにした書式を仲介業者さんに作成して貰いましたが・・・

戦略を熟慮した結果、ひな型のエクセルデータを改めて送信して貰い、それを基に私が修正した内容で提出させて頂きました

さて、今回の文章で気を遣ったのは「購入希望金額」の欄

今回の土地は元々が高めの坪単価となっており、利回り的に厳しい結果となる可能性が高いのですが、

最初に「幾らで買います。」と書面の中で約束してしまうと、概算の建築費や想定賃料が出た段階で、「利回り的に後〇百万円安ければ・・・、」という時に、交渉する余地が少なくなってしまいます

という事で、金額については売主様の希望価格のみ記載し、「ボリュームチェックと概算見積り後に期待利回りが確保出来ると判断したら、契約を締結したい。」という文書で提出させて頂きましたが、

果たして売主様の回答はどうなるのか、週明けを楽しみにしたいと思います

【余談】
私は戦略上、「期待利回り」を「築年数」や「構造」だけでなく、「所在する地域」によっても変えて設定しています

当然の事ですが、将来のキャピタルゲインが期待出来たり、賃貸ニーズが高い地域だと、安定経営が可能となりますし、多少利回りが低くても欲しい人は多いので、資産価値が下がり難いですもんね〜

今回の土地も、先日書いた築古区分所有物件と同様、4年後に博多駅延伸を控えた「七隈線」の沿線なので、期待利回りは若干低めですが、

最近市場に出ている築浅の一棟売り物件程度の利回りでは当然容認出来ませんし、先日初めて存在を知った35年ローンも使う気は有りません

ブログランキングに参加しています。現在21位ですが、5日後に迫った開設10周年に向けて、順位を上げておきたいので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 19:26コメント(0)トラックバック(0) 
条件交渉 | 物件取得

2016年09月10日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


ブログにもFacebookに書いてなかったのですが、実は今週初めにとある駅近の土地を仲介業者さんと一緒に訪問し、その場で「買付証明書」を提出していました

因みに、その話をブログ等に書いてなかった理由は、今回の土地が一般媒介だった事や、商業地域でしたが面積がそれ程大きくなく、建設費高騰の昨今では上に延ばしてマンションを建てても、余り利回りが高くならず、買付け一番手でも購入出来る可能性が低かった為ですが、

結果としては、本日売主様から仲介業者に対して、「他業者経由でもっと良い条件の買付けが入ったので、そちらで進めます。」との連絡が入り、「玉砕」となってしまいました

私も満額での買付けだった為、多分、ライバルの方は現金買いだったのでしょうね〜

って事で、この土地についてはボリュームチェック途中で終了となりましたが、

物件情報って出る時は重なるのか、本日は別に2件、中央区の土地情報を頂き、現地を訪問してきました

そのうちの1件は、メッチャ都心に近い商業地域の土地で、前面道路の幅員も間口も結構広くひろの好みだった為、早速設計士さんにボリュームチェックをお願いしましたが、

坪単価も劇高なので、余り期待せずに、結果を待ちたいと思います

ブログランキングに参加しています。現在23位ですが、6日後に迫った開設10周年に向けて、順位を上げておきたいので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 20:48コメント(0)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 
Profile
アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

メッセージはこちら
Recent Comments
Archives