2017年08月14日

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皆様、お盆は如何お過ごしでしょうか

私は金曜日に単身地元の大分に帰省し、土曜日の昼から30年振りとなる中学校の同窓会に参加してきました

因みに今回の同窓会・・・余りにも久しぶり過ぎて、事前に卒業アルバムを見ても「こいつどんな奴だっけ?」状態の方が大半でしたが、

実際に会ってお話すると、当時の記憶が徐々に蘇り、結局3次会迄、約10時間楽しく語ってきました


話は変わり、今回の大分行きですが久し振りにじっくり時間が取れたので、お仕事もしっかり行ってきました

具体的には、事前にネットで調べてブルーマップで地番を確認し、登記情報を取得していた物件を何棟か視察・・・



といっても、今回視察した物件は全て売り物件では無いのですが

賃貸募集のサイトで複数の空室が確認出来た一棟物件について、実際に現地を自分の目で見て「空室が多い原因」や、「駐車場台数」、「もし自分が取得した場合に再生は可能なのか?」、「周辺に月極駐車場や賃貸(購入)で駐車場に転用出来そうな空地は有るのか?」等を判断してきた次第です

昨今、サラリーマン大家に対する収益物件への融資は絞られてきたみたいですが、個人的には先日メインバンクから今後の融資に前向きな回答を頂いたので、今後調査した物件の一つに買いオファーを出してみたいと思います

まあ、いきなりお手紙を送って、あっさり「売っていいよ」と言ってくれる可能性は低いでしょうが、何事も経験ですからね〜

なお、昨日のブログに書いた様に、木曜日のセミナーは定員に到達した為申し込みを締め切らせていただきました

せっかく多くの方に参加して頂けるので、後3日間お盆休み返上でしっかり準備して、1月の開催時より完成度をあげる事が出来たら嬉しいですね

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fchiro at 07:41コメント(0) 
投資物件選定 | 物件取得

2017年08月13日

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私は過去に30回以上不動産の売買を行い、その何倍も購入出来なかった物件と関わってきましたが、これまでの経験から「不動産会社の儲けの仕組み」について考えさせられる機会が数多く有りました

まあ、そもそも「転売益目的の売買を反復継続して行う事」は、本来宅地建物取引業の登録が有る不動産会社しか出来ないのですが、

それ以前に、不動産会社は「不動産の売買」を生業とするプロなので、素人と違って趣味や道楽で物件を購入する事は滅多に有りませんし、利益に関しては滅茶苦茶シビアです

特に買い取り業者のビジネスモデルや値付けに関する発想は、私も結構参考にさせて頂きましたし、「宅建業者免許」の強味は痛感してきた為、今回私も、賃貸業者でありながら宅建業者の登録を、新設法人を設立して行った次第です

ただ、宅建免許を取得せず賃貸事業者のままでも、反復継続にならない範囲で収益物件を安く購入したり、逆に購入した物件を高値で売却するのは可能なので、「不動産業者(買い取り業者)の儲けの仕組み」を理解して参考にする事は大変価値があると思います

少なくとも、売り物件を検索する際に取引態様が「売主」となっている物件に「格安物件」はないと考える癖は、付けておいた方が良いでしょうね

また、「長期保有」と「売却」では異なる発想が必要となる事も多いのですが、この辺も転売や一棟物件の分譲をメインに行っている業者さんの行動形態は大変参考になると思います

福岡では、ファンドバブル以前は「敷金4か月敷引き3か月」が一般的だったのが、一気に「ゼロゼロ物件」が主流となりましたし、最近は1LDKの新築RCにも関わらず、「AD3か月」なんてやってる物件も有るみたいですが、

個人的には相場を壊す行動に憤りを感じる出来事も、業者の「儲けの仕組み」から必然な場合は、受け止めて対応するしか生き残りの道は有りませんからね

【お知らせ】
先週のブログでお知らせした「初心者向け不動産投資セミナー」ですが、8月13日22時現在で、会場の定員に近い人数のお申し込みを頂いた為、申し込み受付を終了させて頂きました。

今後のお問い合わせにつきましては、キャンセル待ち扱いとして対応させて頂きますので宜しくお願い致します。

なお、本日までにセミナーに関してお問い合わせ済みで、私からの返信メールが届いていない方がいらっしゃいましたら、お手数ですがHPのお問い合わせ欄より再度のご連絡をお願い致します。

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fchiro at 23:53コメント(0) 
投資戦略 | 不動産屋との付き合い方

2017年08月10日

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昨日は、午後から女性専用シェアハウスを訪問して2時間程作業を行った後、夕方からメインバンクを訪問

メインの用件は、来月末に完成予定の「事務所兼社宅」の融資条件に関する打ち合わせでしたが、

せっかくの機会なので、サラリーマン大家さんに対する最近の融資状況についてお尋ねしてきました

最近、「今年の春以降、多くの銀行でサラリーマン大家に対する融資が絞られている。」との噂を頻繁に耳にしますが、来週、投資初心者向けのセミナーを開催するにあたって、直近の融資状況を確認せずに机上の空論を唱えても仕方ないですからね

って事で、その結果ですが、

不動産賃貸を本業として行っている事業者への融資はこれまで通り可能。

サラリーマンの給与を補填財源とする不動産投資への融資は原則不可となった。

但し、特定の業者が分譲し、その関連会社が管理を行っている物件(投資用ワンルームマンション等)は、新築・中古共融資が可能となる場合が有る。

という、もし私が今からサラリーマン大家を目指す状況だったらショックを受けただろうな〜と思われる状況が、改めて確認出来ました

会話の流れの中でさりげなく、

「来週、これからサラリーマン大家を目指す方向けのセミナーを行いますが、そういった方達が物件購入を希望する場合は、〇〇銀行さんにご紹介しても厳しそうですね。」

と振ったところ、(潤沢な資産背景が有れば?)、の話を絡めながら、「個別の判断となるので持ち込みは是非行って欲しい。」とは言っていただけましたが、

現実的には、今週初めに確認した時点で「オーナーズローン」の取り扱いを継続中だった、ライバル行頼みの状況となりそうです

因みに私が平成16年に初めてプロパー融資を受ける事が出来たのは、「事業規模(5棟10室以上)での3年間の青色申告実績」により、「サラリーマン大家」ではなく「賃貸事業者」と判断して貰えたからですが、

今後融資引き締めにより利回りが回復してきた場合は、「3年間の青色申告実績」の価値が再浮上する可能性も有りそうです

なお、今回の状況から収益用物件を扱う不動産会社にとっては、の「特定の業者が分譲・管理するワンルームマンション等」の価値が向上し、その他の物件との格差が広がると思いますが、

「利回りが低い」、「積算価格と販売価格の乖離が大きい」、「キャピタルゲインへの期待値が低い」といった理由から、私にはお薦めする事は出来ません

基本今は「物件価格が下がるまで待ち」が正解だと思いますが、「どうしても早く大家デビューしたい」という方は、

先ずは福岡で私が来週開催する「初心者向け不動産投資セミナー」に参加してみませんか

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fchiro at 08:33コメント(0) 
銀行融資 | 投資戦略

2017年08月09日

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一昨日、「築浅区分マンションのリスク」というタイトルでブログを書いたところ、大幅にアクセスが増加しましたが、

昨日はセミナーの告知だった為、一気にアクセスが減少

皆さん、興味ある記事にはしっかり反応して頂いてるんですね

って事で、本日は二番煎じ狙いで、一昨日の続きを書いてみたいと思います

さて、この「築浅区分所有マンションのリスク」というテーマですが、実は今年1月に大分でセミナーを開催する切っ掛けとなった、私の実体験でした

このブログでも過去に書いた事が有ると思いますが、私が23歳の時に初めて自宅として購入し、その後賃貸に転用した物件が正に「築浅で戸数が少ない物件」だったのです

因みにその物件は、当時「築5年」と築浅でしたが、戸数が非常に少なく、また駐車場も戸数の半分以下という状況

その為、購入時は管理費の8割程度だった「修繕積立金」は、物件購入後、毎年のように上がり続け、最終的には購入当初の倍以上になりましたし、

それでも修繕積立金の必要額には全然届かなかった為、大規模修繕時には、30万円以上の一時金徴収となりました

それ以上に痛かったのは、売却した時の金額が、購入時よりも1千万円下がった事

まあ、こんな高い授業料を払ってるので、戸数が少な目の築浅区分所有物件には慎重になってしまうんですね

私が購入した物件の場合は、それでもファミリータイプだったので、なんとか管理組合総会が紛糾しながらも大規模修繕を実施する事が出来ましたが、

オーナーが殆ど住んでいない投資用の単身向け物件とかだと、適切な修繕が出来ない事を原因とするスラム化も非常に心配です

新築や築浅で戸数が少ない区分所有マンションを取得済みの方は、一度「修繕積立金額×戸数×15年」で、実際に大規模修繕時期にどの位修繕積立金が貯まるのか試算し、場合によっては速攻売却を検討するのも賢明な選択だと思います

【お知らせ】
昨日のブログでお知らせした8月17日(木)夜に開催予定の「初心者向け不動産投資セミナー」ですが、申し込みが私の事務所で対応可能な4名を超えた為、昨日博多駅近くの18名まで入る貸会議室を確保しました

当日は、私が高〜い授業料を支払って学んできた「資産価値が下がり難い物件の選び方」の話も行う予定なので、参加をご希望の方はHPからご連絡下さいね。

なお、受講料は3,000円、受講資格は原則として保有物件が5棟10室の事業規模未満(物件未保有の方も含む)か、不動産投資歴3年未満の方と考えていますが、今後の展望にお悩み中で、強く希望されるブログ読者様には、個別に対応させて頂きますので、申し込み時にその旨ご記入くださいね

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fchiro at 08:48コメント(0) 

2017年08月08日

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昨日のブログに書いた初心者向け不動産投資セミナーの件ですが

開催希望を下さった方と日程調整を行った結果、「8月17日(木)19時〜3時間程度」で、正式に実施が決定しました

因みに、今年1月に大分でセミナーを開催した際に、「福岡でセミナーを行う場合は知らせて欲しい。」と連絡を下さってた方には個別に連絡させて頂きましたが、

後2名参加者が増えた場合は、うちの狭い事務所には入らない為、「せっかくの機会なので、赤字覚悟で貸会議室を押さえようかな〜」と考えています

なお今回は初心者向けの為、「保有物件が5棟10室の事業規模未満の方、又は不動産投資を始めて3年未満の方」を参加要件とし、

お話する内容としては、今回開催希望を下さった方から先日相談を受けた「業者売主の中古区分物件」について、「宅建業者の利益の仕組み」や「将来的な利益の期待値に関する考え方」なんかを中心に組み立てる予定です

他にも「将来的に取得を目指すべき物件」や、「売却益を得て自己資金を増やす考え方」なんて話も出来ればと考えていますが、

いつの間にか話したい内容が、1月に大分で話した内容と大きく変わってて、暫く忙しくなりそうです

なお、参加希望や詳細が知りたい方は、私とFacebookで繋がってる方は個別メッセージを下さるか、HPのお問い合わせ蘭からご連絡下さいね


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fchiro at 09:18コメント(0) 
不動産投資家 
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