2017年11月17日

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不動産の世界には、「隣の土地は倍の値段でも買え。」なんて格言が有ります

現実的にも、間口が狭小な土地が2筆を一体利用する事で利用価値が上がるなんてのは良くある話で、特にマンションを新築する場合は、

延べ床面積に対する共用部分の割合が減少する。(レンタブル比向上)

スケールメリットにより、建築費の坪単価が削減出来る。

斜線制限をクリアして、容積率を使い切り易くなる。

間口が広がる事で、駐車場が確保しやすくなる。

等、様々なメリットが有る為、隣地を多少高値で購入しても利回りがUPする可能性が高くなります

また、実需利用の場合も、駐車場をシェアしたり、親子でスープの冷めない距離に生活できたら何かと便利ですよね

って事でタイトルの話ですが、

今回私が欲しいと思っているお隣は、土地ではなく、事務所として使用しているワンルームマンションの隣の部屋

実は今回、新しいビジネスの事務所としてお部屋を探しているのですが、改めて感じたのは賃貸で借りる場合の不便さでした

昨日何部屋か内覧したのですが、大半のお部屋は、塗り壁&フローリング柄のソフトCFの内装で、清掃のみで募集中

エアコンも旧式だし、正直自分の保有物件だったらこんなリフォームするのにと感じつつも、賃貸の場合は原状回復を考えると面倒臭さが先に出てしまいます(苦笑)

その中には、私の事務所の隣室も有ったのですが、「現時点で売却予定は無い」という話に、思わず「相場の2割増しの金額」で買いオファーを出してしまいました

投資家としては、あるまじき行動かもしれませんが、wi-fiの電波が届いてインターネットを新たに契約する必要が無いのは大きなメリットなので、了承頂けたら嬉しいですね

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fchiro at 12:05コメント(0) 
物件取得 | 投資戦略

2017年11月16日

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今週は月曜日から一泊二日の日程で東京に出張してきました

初日は、同じ別府市内に賃貸マンションを保有する大家さんご夫妻と、3時間以上じっくり情報交換を行い、

二日目は、新規参入予定のビジネスに関する研修を、6時間以上受講と中身の濃い出張となり、お会いした皆様に感謝です

話は変わり、昨日事務所で作業をしてると、会社の電話に着信アリ

電話主は、某一括査定サイトの営業担当者さんでした

因みに一括査定サイトについては、以前から「アフィリエイターが情報サイトを構築し、売る気が無い人にまで報酬を支払ってくれる特定の会社を活用した複数社への査定を推奨している事から、費用対効果が低い」と考えていたので、その旨を伝えてお断りしましたが、

今回の業者さん曰く、

当社はリスティング広告のみで、アフィリエイト報酬支払いは一切行っていない。

原則として、査定依頼メールが届いたら報酬が発生するシステムだが、冷やかし等の場合は申請に基づき支払い対象から除外する控除制度が有る。

登録すると、会社紹介一覧の中に自社HPのリンクが貼れる。

一ヶ月間は、半額でお試し利用が可能。

との説明だった為、せっかくなので、今回お試しで登録してみる事にしました

一括査定サイトは、5〜6社にまとめて査定を依頼出来るシステムで、依頼が届いた時点で支払い義務が発生する為、得意でない分野に不特定多数の査定依頼が届くと経費倒れする可能性は大ですが、

その辺は会社紹介ページをしっかり造り込む事で回避し、得意分野の一棟収益物件やオーナーチェンジ物件、新築マンション用地の情報が少しでも届くと嬉しいですね

現状でも、複数の投資家さんから物件情報を求められている状況なので、そんな方達に物件がご紹介出来る日が来たら、登録した価値が有るのですが・・・。

なお、一括査定サイトは、市区町村単位で登録なので、物件情報が入った時に紹介をご希望の方は、希望の市区町村や物件種別をこっそりご連絡下さいな


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fchiro at 11:39コメント(0) 
投資戦略 

2017年11月12日

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昨日は、狼さん初の福岡セミナー&懇親会を、福岡大家の会のメンバーとお手伝いしてきましたが、

懇親会で、複数のブログ読者さんや以前私のセミナーを受講下さった方達からお声掛けを頂き、改めて「せっかく訪問して下さってる方が居るのに、更新頻度低すぎだな〜」と反省

という事で、不動産に関する活動自体は余り動きがないものの、近況報告をさせて頂きたいと思います

先ず、11月2日のブログに書いた「買い取りオファー」の件ですが、週明けにメインバンクと協議した結果、正式に断念する事とし、オファー元にはお断りで連絡

理由としては、利回りが8%台後半と最近のRCにしてはそこそこの数値が出ていましたが、築年数が若干古く融資年数が伸びなかった事

そして、それ以上に大きかったのが、決済期日が5週間後という条件でした

そもそも、今回の案件は一番手で満額の買付けが入っているものの、決済までの期日が短過ぎて、一番手の方の融資が期日迄に承認されるか怪しかった事から、元付業者さんが私の様な零細事業者に迄お声掛け下さったみたいですが

流石に最近出回っている物件の中では、購入に値する数値としても、無理して取りに行く迄の魅力はなく

そもそも、近い将来に収益物件の価格が値崩れすると予想している立場からは、メインバンクに無理は言う べきでないと判断した次第です

一棟のバルクでなく、区分のバルクだったら、知り合いの投資家さんとシェアし易かったんですけどね(苦笑)

なお、販売中の案件は現在迄に問い合わせゼロの状況が続いていますが、

こちらは、来週末に広告を実施するので、その結果を見て、価格見直し等の対策を検討したいと思います


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fchiro at 12:47コメント(2) 
ご挨拶 

2017年11月08日

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先日、自主管理中の物件を退去された方と電話でやり取りを行った際、話がかみ合わずに若干強い口調となってしまったのですが、後日、「他の人も出ていく人間に冷たいと言ってた。」とのお叱りメールを頂きました

このブログは、一部の入居者さんも特定して読んで下さっている事は承知していますが、本日は敢えて私の考えを書いておきたいと思います

さて、先ず今回の経緯としては、

退去予定日の翌日に清掃に入った人から、「室内に荷物が残っており、鍵も返却されていない。」との連絡が入る。

元入居者さんに電話を発信したところ、「荷物は今日取りに行く予定ですが。」とビックリしたような返答。

私も一瞬意味が解らなかった為、「退去予定日は昨日付けで記載してますよね?その予定で本日清掃を入れたんですよ。」と言ったところ、「解約日まで宿泊可能と勘違いしてただけなのに、そんな強い言い方するなんて、本当出ていく人間には冷たいんですね。」と非難される。

その後、「退去手続きの説明もちゃんとしてない癖に、相手を一方的に責めるのは、本当噂通り出ていく人間には冷たい人だ。」という趣旨のメールが到着。(※実際には退去予定日の1か月前に確認メール、2日前に退去手続きに関するメールの送信履歴有り。不着の理由は不明。)

といった感じで、発端としては荷物撤去に関する不動産賃貸のルールを、ホテルに宿泊する場合の慣習と勘違いされたみたいですが

一つだけ言っておきたいのは、私は「出ていく人間に冷たい人間」ではなく、「ルールが守れなかった場合に厳しい人間」という事です

実はうちの物件では入居審査の際に、「待ち合わせを連絡なくすっぽかす。」、「メールの文章が自分勝手」等の入居後に不安を抱かせる様な方については、基本的にお断りしています

また、入居後も共用部利用等に関するルールが守れない入居者さんに対して、嫌われ役になるのを覚悟のうえで、指導してきた事も一度や二度では有りません

多分、そういったやり取りをした方にとっては、私は「冷たい人間」という印象だったと思います

因みに今回の前に「出ていく人間には冷たい」という噂となった経緯については、以前退去された方で、

退去予定日に残置物有り。連絡したところ、「後日取りに行く。」との事だった為、了承し荷物を当社で纏める。

退去者様が残置物を取りに来るも、その中に入っていた小さな鍵を「私のじゃない」と袋から取り出し部屋に放置。

数日後、「部屋に置いてきたのはスーツケースの鍵と判明した為、改めて取りに行きたい」との連絡有り。ただその時点で新入居者さんと契約済みで部屋の鍵も渡していた為、「私は部屋に入れないので、後日新しい契約者が入居後に確認して貰う」と回答。

新入居者さんから鍵の確認が出来た為、「当社の事務所に取りに来るか、切手を貼った返信用封筒を郵送の何れか選択」で打診したところ、「新住所にそっちの郵便代負担で送って欲しい」との希望 → 即答で拒否。

という状況でしたが、

本当に退去者に冷たい人間なら、退去届の「退去日以降に残っている私物は所有権を放棄し、管理者によって処分されても損害賠償は行わない。」という文言に従って、棄てちゃってると思うんですけどね(苦笑)

まあ、我ながら不器用な人間だと思いますが、経営者は「お人好し」では務まりません

ただ、現状のシステムに問題が有ったからこそ、行き違いが生じたのは確かなので、今後は新規契約時に退去時のルールを書面で交付するスタイルに改善していきつつ、もう少しだけ広い心を持つようにしたいと思います


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fchiro at 14:16コメント(0) 
投資哲学 

2017年11月02日

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6月に免許は下りて以降、ホームページを立ち上げて毎日事務所に出勤している宅建業者ですが・・・

夏に行った買いオファーに対して一件反応は有り、オーナー様と面談は行ったものの、これまでのところ、宅建業者としての実績は皆無な状況

まあ、これだけ物件価格が高止まりしている状況では、動かない方が正解というのも正直なところですが

今回一件取り扱える物件が現れた為、先日初めてポータルサイトへの登録を行いました

因みにその物件とは、先月まで私が住んでいた旧自宅マンションですが

取り敢えず、登録して3日経っても問い合わせは(苦笑)

明らかに価格が高過ぎってことなのでしょうが、何事も経験なので暫く様子を見ながらじっくり戦略を練りたいと思います

話は変わり、9月末に参加したフランチャイズフェアで話を聞いた後、一気に申し込み&加盟金振込を行った新ビジネスですが、

当初予定していた方からは結果的にお断りされてしまったものの、昨日無事にビジネスパートナーが決定

今月後半から正式に稼働する事になりました

今回の新ビジネスは、都合により既設法人の一つで運営する事になりましたが、ランニングコストが低い割に利益率は高いので、不動産価格が高止まりしている状況の中、早期に新たな収入源となってくれたら嬉しいですね

【余談】
宅建業者のホームページの中に「買取」の項目を造った成果か、先日、初めて某大手業者さんから買取オファーが届きました

残念ながら、様々なハードルが高過ぎて購入出来る可能性は皆無に近い状況ですが、取り敢えず「特定のキーワードで検索に引っかかる。」という当初の目標がクリア出来てるみたいで一安心です

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fchiro at 15:54コメント(0) 
物件売却 
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