2017年03月27日

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私は基本的に女性専用シェアハウス以外は自主清掃・管理は行っておらず、管理会社にお任せしている為、本来なら、繁忙期に特別忙しくなる事は無い筈なのですが、

今週はたまたま行事が重なり、なかなかの過密スケジュールです

因みに、明日から金曜日までの予定は、

銀行を訪問し、ファミリータイプ区分マンションの金消契約に署名・捺印

旧事務所にて、ホームページの作成業者さんと第二回の打ち合わせ

新事務所にて、家具搬入立ち合い

銀行を訪問し、ファミリータイプ区分マンションの決済

旧事務所にて、工務店さん&設計士さんと事務所兼社宅新築に関する打ち合わせ

昨年購入し、現在大規模修繕中のマンションの玄関ドア交換立ち合い

新事務所にて、FAX納品立ち合い

新事務所にて、インターネット及び光電話接続工事の立ち合い

といった感じ

それ以外にも積み残した作業が幾つかありますが、今回、過密スケジュールに対応しながら改めて感じたのは、自宅が郊外だときついな〜という事

現在の自宅からは、博多駅まで電車・車のどちらも40〜50分程度掛かりますが、毎日の積み重ねなので、本当時間が勿体ない印象です

一応、夏頃には博多駅から自転車で20分程度の場所に、事務所兼社宅を新築して引っ越す予定ですが、多少環境は悪くても、利便性の良い場所に住む方が、私には合ってるみたいですね

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fchiro at 22:30コメント(0)トラックバック(0) 
投資家の自宅について 

2017年03月25日

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昨年末に売買契約を締結したものの、トラブル続きでなかなか所有権移転登記に到達する事が出来ていない「事務所兼社宅」の新築用地ですが・・・

昨日も、急遽仲介業者さんから着信が有り、「説明したい事項が有る」との事で、事務所を訪問してきました

因みに今回の担当者さんは、私と同じ年なので結構ベテランの筈なのですが、

最初の売買契約書作成の段階から、契約者名を間違えていたり(購入申込書は法人で提出したのに、契約書を個人名で作成)と、正直若干頼りない印象

案の定、進捗管理も苦手な様子で、土地家屋調査士に丸投げだった隣地所有者との境界立ち合いに至るまでに、3ヶ月近く要して、やっと一昨日印鑑を貰えたそうですが、

いざ登記申請という段階で、新たなトラブル発生

実は今回の土地は、2名義5筆の土地を一旦仲介業者さんの知り合いの買取り業者が取得し、合筆・分筆後に越境している隣地所有者を含めた3名に売却する案件なのですが、

その中の1筆に昭和5年に所有権移転の仮登記が設定されており、抹消されてなかった為、その筆の合筆が認められなかったのです

という事でこの仮登記を早急に抹消して貰う必要が有りますが、当時の登記名義人は死亡している事から、司法書士が新たに関連戸籍を全て取り寄せ、書類作成後、相続人全員から押印を取得するのに、更に数か月必要との事

幸い、今回対象となった土地は1坪未満で、また道路と反対側の隣地境界付近の為、新築には影響がない事から、一旦残りの土地部分について、先行して所有権移転を行うよう要請しましたが、

登記を2回に分けると当然司法書士の費用も余計に掛かりますし、本当困ったものですね


【余談】
トラブル続きの「事務所兼社宅」ですが、実は建物の方も一旦確定したプランが、建築確認申請をお願いする予定の設計士さんから却下されてしまいました(苦笑)

因みにその理由ですが、「ガレージの上に寝室を配置するプランは耐震上認め難い」との事

熊本の地震の際に、「1階車庫、2階居室の木造家屋」で倒壊した事例が多かった為、最近役所の方針が厳しくなっており、別途多額の費用を掛けて金具を入れる等の対策を講じなければ、建築確認が下りない可能性が高いそうなのです

とはいえ、狭小地で採光を確保する為には、2階にリビング&寝室の設置は譲れず・・・、

という事で新たに総2階のプランを練り直した結果、2階リビングの広さは多少削ったものの、それでも1階にスペースが余った為、結果的に私の書斎(事務所)が1.5畳広くなり、更に念願だった屋内駐輪スペース(クロスバイク、ロードレーサー置き場)が出来てしまいました

勿論、その分建築費は上がるので、頑張って稼がなきゃですね〜(笑)

なお、一点面白い提案を設計士さんから頂いており、今後役所と協議して貰う予定ですが、了承されたら結構個性的な建物に仕上がりそうなので、その場合は親しい大家仲間向けに見学会を設定したいと思います

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fchiro at 10:03コメント(0)トラックバック(0) 
トラブル発生 | 投資家の自宅について

2017年03月22日

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最近、新しい法人のHP構成を検討する為に、興味を抱いた様々なキーワードでインターネット検索し、上位に表示された業者さんのHPを訪問して、戦略をチェックしていますが、

その中で先日気になったのが、「空き家管理士」なる資格を活用した集客法でした → 一般社団法人空き家管理士協会

因みに、「空き家管理士」は一般社団法人が認定する民間資格らしいので、以前話題になった漢検の様なイメージで勝手に考えていますが

資格の理念とする「適正な管理」、「効果的な活用」、「次の世代への承継」は社会的意義が有りそうな気はするものの、

実際に活用している不動産会社のホームページを登録サイトで確認したところ、「適正な管理」を有償で提供している会社は非常に少なく、大半の不動産会社は、売り物件の仕入れツールとして資格を活用している印象でした

まあ、確かに空き家の維持管理に毎月数千円も支払う人は少なそうですし、資格を取得した業者の方も、瑕疵責任や効率を考えたら、「効果的な活用」、「次の世代への承継」を前面に押し出して、コンサルを装いつつ売りの専任媒介取った方が正解なんでしょうけどね〜(苦笑)

世間では、私の様に「ファイナンシャルプランナー」という国家資格にすら価値観を感じない人間は少数派みたいなので、少額の費用で「空き家に関する専門家」を権威付けしながら、「相談」の流れの中で効率よく物件を仕入れるビジネスモデルを考えた人は、なかなか頭が良いのでしょう

「権威付け」→「無料相談」→「物件仕入れ」って流れは、空家ビジネスだけでなく、投資物件の世界でも良くある話なので、皆さんもお気を付けくださいね・・・


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fchiro at 23:02コメント(0)トラックバック(0) 
物件取得 | 物件管理
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ホームページを作って住所を掲示する関係で、初めて自宅外に登記所在地を設定する第三法人ですが・・・

現在借りている博多駅近くのワンルームマンションは、法人登記不可の為、事務所所在地は昨年購入して現在大規模修繕工事中のワンルームマンションの1室に設定しました

という事で、現在着々と移転準備が進行中ですが、昨日は現在のマンションの退去連絡と、新しい事務所用のオフィス家具購入を行ってきました

因みに、現在の事務所ではIKEAで購入した丸テーブル&ノートパソコンで全ての作業を行っていますが、

オフィスっぽい雰囲気は皆無の為、流石に見ず知らずのお客様を迎えるには厳しい状況

また、現状では郵便物は全て自宅に届いていますが、法人登記を設定した事務所では書類の保管も必要となる為、今回は中古オフィスのリサイクルショップで、「鍵付きのキャビネットW900」、「スチールデスクW1400&椅子」、「テーブル式の応接セット」、「ロッカー」を購入

配送料を合わせて総額20万円弱でしたが、

「利益を上げることが出来ず撤退」、「儲かり過ぎて広い事務所に移転」のどちらに転んでも、長期間使う事は無いと思うので、当面は必要最低限の設備でスタートしたいと思います

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fchiro at 07:36コメント(0)トラックバック(0) 
ご挨拶 

2017年03月20日

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昨年末に契約を締結していたものの、決済が延び延びとなっていた「4LDKの区分所有マンション」と「事務所兼社宅用地」ですが、

どちらも先週、やっと決済の目途が立ったみたいです

因みに、「4LDKの区分所有マンション」の方は、無事に売り主様が海外から帰国し、司法書士との面談も終わったという事で、来週の年度末ギリギリの引き渡しが決定・・・

「事務所兼社宅用地」の方は、分筆前の隣接地との境界立ち合いに時間が掛かったという事で、結果的に年度内には間に合わず、4月第2週の引き渡しになってしまいました

この土地には、引き渡しが終わり次第「事務所兼社宅」を新築して引っ越す予定ですが、新築には4ヶ月程度掛かるみたいなので、7月末位まで、新しい車購入と併せてお預けとなりそうですね

さて、話は変わり先日のブログに書いた現在進行中の「宅建業免許」と「ホームページ」を活用した新たな戦略ですが、

最大の目的は、借入金額を圧縮して、早期の無借金化を目指す事

早期の無借金化は永年のテーマで、実際にここ数年、物件売却を進めてきた結果、一時は7億円近く迄増加した借り入れを、預金を引くと半分位までは圧縮する事が出来ましたが、

それでも世間の常識からすると、大変大きな金額です

基本的に、不動産賃貸業の中で優良物件を残しながら借り入れの圧縮を目指す場合、「高利回り物件の購入し毎月のキャッシュフローを得る事」と「購入した物件を売却し、キャピタルゲインを得る事」の二択しか無い訳ですが、

そんな中で、昨今の「利回り低下」と「物件価格高騰」に直面した結果、以前から温めていた戦略を実行に移す決断に至ったという事ですね

なんて感じでうだうだと書いてますが、実際のところをいうと、投資家としての好奇心と事業意欲の方が大きいんですけどね〜(笑)

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fchiro at 21:53コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 | 銀行融資
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