2017年01月20日

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昨年末から、自宅兼事務所の新築見積もりをお願いしていた工務店ですが、先程、最終的な見積もり価格の確認をさせて頂いた後、お断りでお返事させて頂きました

(過去のやりとりはこちら)
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ダブルスタンダードのお施主様価格では・・・。

キューブタイプ戸建て賃貸の時代は終わったんですね。

まあ、一言で理由をいえば、「価格が合わなかった」という事ですが、改めて実感したのは、「固定経費が多い会社は安くならないという法則は正しかった。」という事ですね

元々今回の会社は、某大手仲介業者の担当者から、「収益物件を格安で建ててくれる会社」という事で紹介されたのですが、最初にHPを見て気になっていたのは、営業担当者や事務員の数が大変多かった事

ただ、当初担当して頂いてた社長さんに口頭でお聞きした建築費は比較医的安かった事や、HPに掲示していた「価格表」も結構安い印象だった事から、これまで話を進めていたのですが、

実際に見積もりを受け取ったところ、「諸経費」の部分が大変高く、予定金額を大幅にオーバーする事に・・・

この「安い本体金額を、諸経費高めの見積もりで調整する手法」は、過去にも一度某デザイナーズ戸建て賃貸の会社で拝見した事が有り、個人的には、「小賢しいテクニック」という印象ですが、

多分、一生に一度か二度しか新築を手掛けない方だと、「なんとなく高い気がするけど・・・。」で終わっちゃうんでしょうね

それでも、その営業担当者が信頼関係が構築出来ていれば、金額の再交渉も考えたのですが、今回の営業マンは、

「メール送信の際に、頻繁に名前の漢字を間違える。」

「見積もり提示にあたって、現地を見ていない。」

という若干いらっとする出来事が続いた為、今回お断りさせて頂いた次第です

今回、平面図は私が手書きで引いた図面がベースとなっているので、「プランニング料を支払え・・・」なんて言われる可能性も低いと思いますし、2月下旬〜3月上旬を予定している土地引き渡しまでに、何とか新しい工務店を探したいと思います

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fchiro at 12:16コメント(0)トラックバック(0) 
業者見積もり | 戸建賃貸

2017年01月19日

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不動産投資を始めてから、それ程時間が経ってない方のブログをチェックしてると、たまに「融資付けに苦労したけど、無事に〇棟目の物件が買えました」なんて喜びの記事を目にする事が有りますが、

個人的には、

「こんな利回りが低い時期に、無理に増やす必要無いと思うんだけど・・・、」

とか、

「おめでとうって能天気なコメント入れてるベテラン大家さん、貴方自分じゃ絶対この物件買わないでしょ?」

なんて心の中で突っ込んでいますね〜

特に一番怖いのが、新築建て売りアパートを連続で購入している人で、最近は新築当初から毎月の手残りが10万円程度しかない物件も多いそうですが、「家賃下落時にそんな物件増やしてて耐えきれるのかな〜」なんて、他人事ながら不安になってしまいます

因みに、私が10年前に購入してすでに売却済みのアパートですが、先ほどネットで確認したら、新築時は4万6千円程度だった賃料が、3万5千円迄下落しているみたいです

購入当時の事業計画書は、既に処分してるので、10年後の想定賃料がどんな数字だったかは確認出来ませんが、少なくとも「24%下落」にはなって無かったと思うのですけどねー

まあ、こんなネガティブな話ばかり書いてると、ブログも人気が出る筈有りませんが・・・(苦笑)

さて、いよいよ10日後に迫った「初心者向け不動産投資セミナー」ですが、こちらについても、スポンサー等のしがらみが無い分、ネガティブな部分も含めて、本音でお話させて頂く予定です

とは言っても、私「大胆な小心者」なので、「借金は危険なので、ローリスクローリターンの現金主義で行きましょう」なんて話にはなりません

「中古区分所有マンション」という響きから、第一印象で「最初から一棟物件を購入した方がスピード感が有って良いのでは?」と思われた方に、納得頂けるお話が出来たら嬉しいですね

当日は、少しは画像も入った方がイメージが湧いて楽しいと思うので、週末は、最近購入した物件の写真でも撮ってきますね〜

なお、セミナーは、1月29日(日)13:00〜16:00、大分駅周辺の会議室で開催、会費3,000円で未だお席に余裕は有るみたいなので、参加ご希望の方は、メッセージ欄からご連絡下さいね。

【余談】
先程、福岡市内の某地銀さんから着信が有り、年末に契約した4LDK区分所有マンションの融資が、無事に満額で承認されたとの連絡が有りました

今回の物件は、「融資特約無し」で契約していましたが、その直後に別の土地(自宅兼事務所用地)についても同じく「融資特約無し」で買付を入れる事になった為、若干冷や冷やしていたので一安心

フルローンの為、毎月の手残りは、3万円ちょっとしか有りませんが、将来の爆発力に期待して、保有したいと思います

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fchiro at 14:39コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 | 新築アパート

2017年01月17日

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本日は、朝からメインバンク2行を訪問し、今週末に土地の売買契約を締結予定の「自宅兼事務所」の融資について、資料をお渡しし、検討をお願いしてきました

今回、土地については「融資特約なし」で契約予定ですが、

全額現金で買ってしまうと、手元資金が若干寂しくなるので、出来れば自己資金は2〜3割位で購入して、今後本業で利益を上げながら繰り上げ返済していけたらと考えています

因みに、資料を持ち込みする銀行については、当初は、現在の自宅マンションに融資頂いている銀行だけにする予定だったのですが、別の銀行にに新年に挨拶を行った際に、「自宅兼事務所を購入予定」と報告したところ、「資料だけでも頂きたい」との事で、予定外の「競合」となってしまいました・・・

一応、同じ条件の場合は、現在自宅マンションの融資を行っている銀行にお願いしたいと考えてますが、果たしてどんな条件が提案されるのか、楽しみに結果を待ちたいと思います

話は変わり、本日夕方、昨年末に契約した「4LDKの区分所有マンション」の融資をお願いしている銀行の担当者様より着信アリ

「もしかして、融資が承認されたという連絡かな?」と思って電話に出たところ、予想外の低いテンションにドキッとしましたが、

実際の要件は、「本部より、前回、築古戸建ての融資を実行した際のお約束が守られてないとの指摘が有った。」とのお叱りのお電話でした

その約束とは、「入居者からの家賃は返済口座に送金する。」との内容

確かに、その戸建てについては購入後ゆっくりリフォームしてから賃貸に出した事から、家賃の入金開始までに時間が掛かった事や、元々手元資金で全額繰り上げ返済出来る程度の融資金額だった事から、最初に返済2年分位の金額を入金した後も、定期的に減少した金額相当を補充をするのみで、家賃の振込口座には指定していませんでした

という事で、本件についてはしっかりとお詫びし、速やかに変更をお約束させて頂きましたが、今回の銀行は福岡にしか支店は無いにも関わらず、大分の物件にも融資可能という事を先日知った事から、お付き合いを深めたいと考えていますので、今後はしっかりとお約束を履行していきたいと思います


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fchiro at 09:17コメント(0)トラックバック(0) 
銀行との付き合い方 | 条件交渉

2017年01月16日

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本日は、午前中ZUMBAサークルで一踊りした後、午後からは顧問税理士さんの事務所を訪問してきました

因みに、うちの資産管理法人(プライベートカンパニー)の決算期は、2社とも11月末となっており、弥生会計のデータはメールで送信済みの為、本日訪問の目的は、チェック用の領収書綴り持ち込みでしたが、

せっかくの機会なので、現在検討中の「事務所兼社宅」のお話や、今後の方針について相談を実施

その結果、今月から資産管理法人代表者の役員報酬を廃止する事になりました

その理由は、

「赤字なのに、更に社宅兼事務所の新築でお金が掛かるので、役員報酬を支払う余裕が無くなったから」

ではなく、

「役員報酬の支払額に対して、社会保険・厚生年金の負担割合(約3割)が大き過ぎるから」

まあ、以前から考えてはいたのですが、前期の決算では代表者(妻)の役員報酬額と、取締役(ひろ)からの借入額増加分がほぼ同額だった為、「当面の間、代表者の役員報酬は廃止し、別法人で社会保険に入っている私の扶養に取れば良いのでは」という判断です

生活費が減少するのは当然困りますが、暫くの間は、役員報酬と同額を、毎月私が「法人から取締役への借入金返済」として受け取れば、なんとか生活レベルを落とさずに済みますからね〜

どっちにしろ今期は、先月契約したファミリータイプ区分所有マンションの不動産取得税や、事務所の引っ越し代等で、多少は経費も増えると思いますが、

「税金」と「社会保険料の負担」は、本当、どちらも頭が痛い問題ですね(苦笑)


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fchiro at 22:32コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2017年01月14日

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昨日夕方、工務店の営業担当者と設計士さんに、私の事務所を訪問して頂き、先日見積もりを頂いた「事務所兼自宅」の件で約1時間打ち合わせを行いました

因みに、昨日のブログに書いた私の予想は概ね当たってたみたいで、今回の工務店では、収益物件に関しては全て社長の担当で、図面作製から見積もりまでを社長が直接行うが、個人のマイホーム等は別の担当者が見積もり等を行い、金額については社長が精査して承認する方式との事

当然、私の物件も「夢のマイホーム」的発想で企画されていたので、コスト意識は無い筈ですよね〜

という事で冒頭に、

「今回の物件購入にあたっては、私の給与年収(役員報酬)の10倍以上の金額となる為、住宅ローンは組めない事」

「事務所兼社宅という事業物件として銀行融資を申し込む為、基本は賃貸物件+α程度の簡素な仕様とする必要がある事」

「来週土曜日に土地の売買契約を予定しており、それまでに銀行に事前協議を行いたい事」

「設備はメーカーには拘らないので、価格を抑制する提案を積極的にして欲しい事」

をお伝えし、打ち合わせはスタート

昨日のブログに書いた「サイディングは、道路側だけ見栄えが良いグレードとし、裏はシンプルなもので・・・。」とお伝えして合意した後、屋根のお話をしたのですが・・・

その際に、「時代は変わったんだな〜」と痛感させられた出来事が

私の過去の常識では、勾配が少なくても大丈夫なガルバニウム鋼板を屋根に敷いて、8〜9年程前に大流行したキューブタイプに仕上げるのが、壁や柱の量を削減出来て、最もコストダウンに繋がると考えていたのですが、

最近では、ガルバニウム鋼板の価格上昇が著しい事から、普通のスレート葺きで勾配の有る屋根に仕上げた方が、外壁の量は増えても遥かに安いそうなのです

まあ、個人的には小さい面積をカバーする為に、小屋裏収納かロフトを設けたいと考えていたので、勾配が有る屋根の方が、実際には歓迎なんですけどね〜

その他、細かい仕様の話をして、週明けに修正部分を反映した図面と見積もりを頂く事になりましたが、果たしてどんな数字が出てくるのか、楽しみにしたいと思います

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fchiro at 11:32コメント(0)トラックバック(0) 
戸建賃貸 | 業者見積もり
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