2017年02月23日

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昨年末に契約を締結し、来週初めに決済を予定していた「ファミリータイプ区分所有マンション」ですが・・・

本日午前中、仲介業者さんから「トラブルが発生した為、お会いして状況をご説明したい。」との連絡が有り、急遽、昼一で事務所を訪問して頂いた結果、決済延期が決定し、先ほど迄に融資銀行、管理会社、保険会社への連絡をバタバタと終えました

因みに、来週決済が出来なくなった理由は、売主様が業務の都合で急遽海外に出張する事になったからとの事

今回の物件は、1月中旬には融資が確定しており、私の方は何時でも決済可能な状況だったのですが、

売主様が本業が忙しく、なかなか福岡に来れないという事でずっと引き延ばしとなっていた為、本来なら来月初めには契約上の履行期日が到来します

その為、売買金額の1割の違約金を受け取って、契約自体を流すという選択肢も、物理的には可能です

と言っても、「違約金請求」は仲介業者との信頼関係を棄損しますし、状況的にはやむを得ない部分も有るので、「当初予定していた決済期日からの家賃清算」という条件を受けて頂けば、延期を了承しようと考えていますが、

果たして売主様からの了承するのか、回答を待ちたいと思います


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fchiro at 15:09コメント(0)トラックバック(0) 
トラブル発生 | 条件交渉

2017年02月19日

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昨年秋以降、5室の区分所有物件の購入契約を行い、先月は「初めての不動産投資セミナー」と称して、中古区分所有マンションの選び方なんて話を行った訳ですが・・・

最近改めて感じるのは、「宅建登録を行った場合に、効率よく独自で物上げする方法ってないのかな〜」という事

因みに、最初から投資用で建てられた区分所有のマンションの大半では、多くの中間省略系転売業者が一棟全ての登記簿を閲覧して、オーナーにお手紙を送ってるので、参入余地は少ない印象

かといって、ポスティングやHPを使っての広告、買い取り業者が狙わないファミリータイプマンションで一棟全部の登記簿を取得するなんて手法は、費用対効果が低そうですし、そもそも信用力の面で大手仲介業者と対抗出来る筈が有りません

という事で、様々な手法を模索してきましたが、先日、少しだけ効率が良さそうな買いオファーの方法を発見しました

実際に有効かは、実践してみなければ解りませんが、何とか宅建業者登録の費用位は回収しないと、銀行から「道楽」と思われそうですもんね〜(苦笑)

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fchiro at 22:07コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2017年02月15日

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一昨日夕方、事務所兼社宅の見積もりをお願いしていた工務店さんに事務所を訪問して頂き、打ち合わせを行いましたが・・・


権限が有って頭の回転が速い人とお話するのは、大半の回答を即決で頂けるので、本当楽しいですね

因みに、「金額が安かったら導入したい」と考えていた「床暖房」も、想像以上にお手頃だったので、多分導入する事になりそうな印象

後は、引き渡し後に行う「地盤調査」の結果だけが悩ましいところなので、何とか短い杭で行けたら嬉しいのですが

さて、打ち合わせ終了後に、雑談の中で最近の一般的な建築費についてお尋ねしましたが、

昨今の「建築費高騰」の噂通り、戸建賃貸新築に掛かる一棟当たりの金額も、7〜8年前にお尋ねした時は、「23坪の建物本体で一棟当たり750万円(坪約33万円、3棟の事例)」だったのが、直近の事例では、「30坪の建物本体で一棟当たり1,150万円(坪約38万円、4棟の事例)」とのお話

計算したら約15%の上昇と、RCの様に4割も上がってはいませんが、土地の価格もそれ以上に上がってるので、なかなか収支的には厳しい印象です

工務店の社長によると、「価格を安くする為には外壁の量を減らすのが最も効果的」という話だったので、
以前流行したキューブタイプは、やはり理に適ってるみたいですが、

長期的には、やはり多少坪単価が高くなっても、RCの新築一棟物件が最も利益を出し易いという状況は変わらないみたいですね

【余談】
売主様が仲介業者と音信不通になってしまい、決済日が確定出来なかった「ファミリータイプの区分所有マンション」ですが、先日やっと連絡が付き、今月末に引き渡し日が決定しました

仲介業者さんによると、売主様と連絡が付かなかった理由は、「インフルエンザ」との事でしたが、取り敢えず「気が変わった」とかじゃなくて一安心(苦笑)

これ以上トラブルなく、無事決済出来たら嬉しいのですが・・・。

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fchiro at 16:25コメント(0)トラックバック(0) 
戸建賃貸 | 業者見積もり

2017年02月10日

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先週金曜日に一行から承認の連絡が有った、「事務所兼社宅」の融資ですが・・・

相談していたもう一行に状況をお尋ねしたところ、余り感触が良くない印象を受けた事から、先日、最初に承認頂いた銀行に、「自己資金についての条件」を外して頂けば、そちらでお願いしたい旨の回答を行いました

因みに、「自己資金についての条件」とは、「自己資金は他行の口座に預けている預金を充てる。」との内容・・・

実はこの銀行には、昨年「ファミリータイプ一棟マンション」を売却した時の譲渡益をそのまま置いており、「預金が潤沢に有る」との理由で、金利を格安に設定頂いたみたいですが、

当然他行から融資を受けた場合は、この銀行に置いている普通預金を自己資金にする予定でしたし、低金利は嬉しいものの、預金拘束は出来る限り避けたいので、理解いただけると嬉しいのですが

話は変わり、タイトルの複数の案件が停滞している件ですが、

昨年秋に購入し、2月からの貸し出しを目指していた中古区分マンション → 大規模修繕の大幅な遅れで繁忙期に間に合わない可能性大

昨年末契約済みの中古ファミリー区分マンションの決済 → 売主様のお仕事が大変忙しいみたいで、決済日が決まらない

事務所兼社宅新築用地の決済 → 隣地の立合いが一件未了の為、古家の解体に着手出来ず決済日が決まらない

別府市のファミリータイプアパートの賃貸募集 → 2月1日入居予定の方が急遽キャンセルとなったみたいで、2室空室が継続中

という事で、昨年末の予定では全て片付いていた筈の案件が、何故かグダグダ状態となっています

まあ、焦っても仕方ないのでしょうが、次の一手を準備してる案件も有るので、何とか早期に日程だけでも確定して欲しいものですね〜(苦笑)

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fchiro at 08:00コメント(0)トラックバック(0) 
トラブル発生 

2017年02月08日

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先月末に「初心者向け不動産投資セミナー」を開催して以降、複数の方から物件購入に関する相談を受けていますが、

その絡みで、知り合いの業者さんに「良い物件が出たら情報を下さい。」とお願いしていたところ、昨日、タイトルに書いた物件の資料を頂く事が出来ました

さてこの物件・・・、このご時世なので、多分市場に出したら「利回り6.7%の築浅RC一棟物件」という概要だけで、その日の内に複数の買付けが入って瞬殺される可能性が高いと思いますが、

残念ながら、私の基準を満たしていなかった為、「今回は紹介困難です。」と泣く泣くお断りさせて頂きました

因みにその理由は、セミナーの中でもお話した、「土地値+建物の再建築費の減価償却残額」から判断すると、若干割高な印象だったからです

基本的に、収益物件は「利回り」で売買される事が多いので、このご時世では、「土地値+建物の再建築費の減価償却残額」よりも安い物件は滅多に出ないのですが、

個人的には「それなら、土地を探して自分で建設会社に依頼して新築した方が有利じゃん」となってしまうんですよね〜(苦笑)

まあ、最近はどこの建設会社もバックオーダーを抱えてる状況で、今発注しても着工は来春以降になるみたいですし、今回の物件は購入しても致命傷にはならないと思うので、家賃収入が直ぐに欲しい方から相談を受けた場合は、「なかなか良いんじゃない」と回答すると思いますが、

紹介はハードルが上がるので、なかなか難しいですね

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fchiro at 05:55コメント(0)トラックバック(0) 
投資物件選定 | 不動産投資家
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