2018年11月15日

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私が以前から興味が有る不動産投資の手法の一つに「コバンザメ戦略」が有ります

例えば、大規模ショッピングモールの近くにアパートを建てる戦略は、以前、大家仲間に実例を見せて頂き関心しましたが、他社の大規模資本が整備したインフラに便乗して賃貸経営の効率化を図るのは、素晴らしい発想だと思います

また、コインパーキングについても、行列が出来る様な人気の飲食店の近隣で運営すると、郊外でも高稼働率で収益UP出来ると聞きますからね

因みに、「月極駐車場用地」で私が以前から興味が有るのは、昭和〜平成初期までに建てられた、駐車場が戸数の半分以下程度しか確保されていない大規模マンションの隣接地

「駐車場を先に押さえて、隣のファミリータイプのマンション(区分所有)を安く仕入れる事が出来たら、高利回りで安定経営が出来るのでは?」

という発想ですが、

実は現在法人で購入を検討中の土地が、正にその戦略に当てはまりそうなのです

詳細はブラック過ぎるので自粛しますが、土地が無事に購入出来たら隣のマンションの空室調査して、登記簿上げてみたいと思います

【余談】
本日は朝一で関西の買い取り業者さんに私の事務所に来て頂き、福岡市内の大規模ファミリータイプマンション(区分所有3LDK)の売買契約を締結しました

決済は、うちの法人の決算期の関係で来月初めを予定していますが、並行してリノベーションの見積もりも依頼中なので、結果を楽しみに待ちたいですね

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fchiro at 11:16コメント(0) 
投資戦略 

2018年11月14日

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現在契約準備中の「新築賃貸マンション用地」は、現在「月極駐車場」及び「コインパーキング」として利用されています

因みに、「月極駐車場」の利用者は、近隣の大規模分譲マンションの方が大半で、「コインパーキング」の方は、徒歩1〜2分の所に駅が有るので、鉄道利用者の利用が多いのだと思いますが

先日、この「コインパーキング」部分について、売主側の仲介業者さんの要請で、運営会社とお話させて頂きました

用件は、「土地の所有権移転からマンション着工までの期間について、地位を承継してそのままコインパーキングでの運営が可能か?」とのご提案でしたが、

結果的には、地位承継はお断りして、速やかに機材を撤去して頂く事に

その理由は、コインパーキング運営業者さんから提案された一括借り上げの賃貸料が余りにも低かったからです

この駐車場の月極部分の賃料は、「6,480円/月」なのですが、今回コインパーキング業者さんから提案を受けた一括借り上げ料は、15台分で「20,000円/月」也

業者さんによると、「ここって毎月赤字だったんですよ」との話ですが、そもそも赤字なのは「リサーチ不足」や「料金設定ミス」が原因でしょうし、「1,333円/月」は流石に足元見すぎな印象です(苦笑)

着工までの金利が少しでもカバー出来るのは、正直大変魅力ですが、契約締結には「リスク」と「心労」も伴うので、今回は欲を捨てて淡々と進めたいと思います

【余談】
今回の土地売買では、私の宅建業者法人を買主側業者に入れて頂く事になりました

契約書の原案は売主側業者さんが作成してくれて、仲介手数料約300万円が節約出来るのは、業者登録の多大なるメリットですね

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fchiro at 11:33コメント(0) 
条件交渉 

2018年11月13日

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今年は「かぼちゃの馬車問題」や「TATERU問題」が不動産投資家業界で話題となっていますが、

個人的には、利回り7%程度の新築アパートを、フルローンで複数棟購入する事自体、以前から懸念を抱いていました

因みに私が初めて新築アパートを購入したのは平成13年でしたが、当時は利回りが9%を超え、更に自己資金を1,000万円入れる前提でも銀行融資は結構厳しくて、実際に私も最初に相談した地方銀行からは融資をお断りされたのですが

当時からすると、利回り7%の物件でフルローンが出るなんて、本当、不思議な印象です

その理由は、「融資年数」と「金利」により、返済比率を無理矢理圧縮している為と思いますが、銀行は新築への融資には寛容でも中古になると結構厳しいですからね(苦笑)

という事で、11月19日(月)に福岡で開催するセミナーでは、新築で購入した収益物件を将来処分する場合に、幾らで売却可能となるかについて、一覧表を使ってご説明したいと考えています

不動産投資のスタートを「新築アパート」で検討中の方や、取り敢えず一棟「新築アパート」を購入したけど、今後の戦略についてお悩みの方なんかにも、参加頂けると嬉しいですね

お申込みはこちら → はじめての不動産投資セミナー


【余談】
先日とある懇親会で、現在「一棟賃貸マンション」を新築中の方とお話する機会が有りましたが、その会話の中で、現在新築を取り組んでいる者にとっては大変恐ろしい話をお伺いしました

その話とは、「新築用地の地盤を調査したところ、とんでもない量のガラが出てきて、〇〇万円の除去費用が追加で発生した」というもの

今回の投資家さんは、体力が有ったので何とか自己資金で対応したそうですが、そもそも自己資金が乏しい投資家さんだったら、破綻も有りえた衝撃の内容でした

因みに、私も今回購入予定の新築マンション用地は、地中埋設物に関しては免責としています

とはいえ、地中埋設物に「瑕疵担保」を付設を希望しても、そもそも容認されず取引自体が成立しない可能性が大で、現実的ではなく、

只々、うちの土地からは埋設物が出てこないのを祈るだけですね

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fchiro at 16:54コメント(0) 
投資戦略 

2018年11月08日

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先日のブログで予告していた、4月以来の開催となる「はじめての不動産投資セミナー」ですが、やっと募集の登録が完了したので、お知らせ致します

お申込みはこちら → はじめての不動産投資セミナー

因みにこのセミナーは、7月に「時間貸しセミナールーム」を取得した当初から開催を目指していたものの、本業やZUMBAサークルが忙しく延び延びとなっていたのが、やっと開催にこぎつけました

参加資格は初心者の方限定で、定員は会場の都合により6名となりますが、受講料も会場代が掛からない事から、前回より安くしていますので、良かったらお気軽に参加下さいね

なお、今後は開催オファーが有れば、会場及び私の都合が良ければ随時開催したいと考えています

本当は、セミナールームでの「キャッシュフローゲーム会」も、早めに企画したいのですが、今月は「2件の売買契約」と「熊本&千葉遠征」が控えてるので、暫くは厳しそうですね

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fchiro at 16:52コメント(0) 
ご挨拶 
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先日、私の事務所に相談に来られていた方とお話した際に、過去に私が購入した物件の「判断基準」についてお尋ねされました

因みにその回答ですが、

10年位前の、私の一棟収益物件(賃貸アパート、マンション)に対する判断基準は、「毎月最低でも手残り20万円以上で、出口戦略で損失の不安が少ない物件」でした

これは、その前に利回り重視で購入した「利回り22%、1K+ロフト6戸の中古アパート」が、苦労の割に手残りが少なかった事への反省から導いた基準でしたが

そもそもこのアパート、1戸当たりの家賃が3万円程度だったので、常に満室で仮に借り入れが無くても、「固定資産税」や「管理費」、「ケーブルテレビ代」を差し引くと、MAX15万円程度しか残らない物件だったんですよね〜

更に期間10年で引いた融資の返済や、退去時の「修繕費」、「広告料」を負担すると、殆ど手残りは無い状態で、「高利回りなのに何故?」って購入を後悔する結果となりました

この時の反省が、「利回りではなく手残りで判断する」、「家賃3万円以下の物件や経費率が高過ぎる物件は購入しない。」というマイルールに繋がった次第です

まあ、毎月の手残りが少なくても、最近ではその後に購入した築古戸建てのように「減価償却費計上による節税」や「キャピタルゲイン」が狙える場合は、購入対象としていますが、

何れにしろ「毎月の手残り」と「キャピタルゲイン」のどちらも期待出来ない物件を購入するのは、「経験値向上」には多少役立つかもしれませんが、余り意味がないと思いますよ

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fchiro at 09:19コメント(0) 
投資戦略 
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