2016年11月28日

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昨日の続きです。

ところで、皆さんは「都市計画税」って何に使われてるかご存知ですか

因みに、「固定資産税」は「普通税」なので、市町村民税と同様、市町村の一般財源となりますが、

「都市計画税」は「目的税」で、都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用にあてるとされているのです

さて、昨日紹介して貰った物件ですが、実は過去に土地区画整理事業が実施された地区内に所在していたのです

土地区画整理事業は、最近の福岡市では駅の移設や新設に伴ってその周辺で実施される事が多く、その仕組みは、土地に関しては、正面道路が広くなったり造成する事によって土地の資産価値(坪単価)が向上する部分を「減歩」により、区画整理前に保有していた面積が減少する事で調整して「保留地」を捻出し、その「保留地」を売却する事で事業費の一部を確保しますが、

建物については、区画整理前に保有していた建物と同程度の建物を新築する為の金額が補償される仕組みとなっており、その費用として、「都市計画税」が活用されています

その為、今回の売主様も区画整理事業の際は、敢えて借り入れを起こして容積率を使い切る事はせずに、補償された金額の範囲内で、今回の建物を新築したのだと推測しますが、

結果としては、今回の売却に際して投資家にも実需の方にも余り魅力がない物件になってしまった印象です

なお、今回の物件は既成市街地内の区画整理事業実施地域でしたが、

例えば「伊都土地区画整理事業」みたいに、元々田圃や畑だったところに新駅を造って周辺を区画整理した事例では、建物を新築する費用は自己資金や借り入れになるので、容積率を使い切り、収益性を重視した物件が新築されているみたいですね

以上、マニアックな話にお付き合い下さり有難う御座いました

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fchiro at 14:58コメント(0)トラックバック(0) 
投資地域選定 

2016年11月27日

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昨夜は、「福岡大家の会」の忘年会に参加し、0次会〜2次会迄合わせると約7時間、楽しい不動産談義を行ってきました

昨今の物件価格高騰に伴い、「最近は物件検索は殆ど行ってない。」という大家さん仲間も多かったのですが、最近の福岡大家の会には、私と同様「ZUMBA」というラテン系のダンスを愛好している方が増えてきた為、そっち系の会話で盛り上がれるのも嬉しかったですね〜

最近このブログは更新頻度が低下気味ですが、大変マニアックなブログネタの関係で質問を頂いたり、「いつも見てます」なんて言って下さる方もいらっしゃったので、今後も出来る限り動いてネタを拾い、ブログ更新のモチベーションを維持していきたいと思います


話は変わり、本日午後、ネットの物件検索で引っ掛かった「区分所有物件」について、一件問い合わせを行いましたが・・・

会話の中で、その業者さんが預かっている未公開の一棟物件の情報を頂き、早速資料を送信して頂きました

さて、その物件ですが築浅で駅にも近く、道路付きや地形も良くて、外見も大変お洒落な印象でしたが、

賃貸事業者の視点で見た場合、正直「非常に残念な物件」となっていました

まあ、立地的にはある程度予想していたのですが、今回残念だった要因としては、

駅近の築浅物件にも関わらず、容積率を半分以下しか使っていない。

1階がテナント、2・3階が自宅となっているが、自宅部分の間取りがシェアハウスへの転用に適しておらず、現状の建物を活用した利回りは約3%しかない。

容積率を使い切る為に建て替えをするにも、1階のテナントが盛業中の為、立ち退き費用(移転保証料)がネックになる。

といった感じ

因みに今回の物件が不動産投資家にとって「非常に残念な物件」となってしまった理由ですが、

私の予想では、市街化区域内の不動産を保有している場合に「固定資産税」と一緒に徴収される「都市計画税」の存在が大きかったと思います

詳細は次回のブログに書きたいと思いますが、こんなマニアックな話・・・、興味有る人居るのかな〜?(笑)

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fchiro at 21:58コメント(0)トラックバック(0) 
投資物件選定 | 投資戦略

2016年11月22日

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思い返せば15年前・・・、それまで区分所有物件しか手掛けた事が無かった私が初めて購入した一棟物件は、福岡市内の某アパート業者が売主の企画物件でした

薄れかけた記憶によると、確か売買の形態は「建築条件付き宅地」で、「土地の売買契約」と「建物の建築請負契約」を締結した後、私が建築主として建築確認申請も行ったと思いますが、

基本的には設備や仕様には一切オーナーの選択肢はなく、販売業者さんのプラン通りだった為、その後に新築したシェアハウスや一棟マンションみたいに「施主会議」なんてものはなく、契約後はひたすら完成を待つだけでした

まあ、当時の私は建築に関する知識は無かったので、「こんなものかな〜」と特に疑問は抱く事無く、契約から4カ月弱で引き渡し日が到来

ただ、当時一点だけ不思議に感じたのが、「役所の完了検査」と「引渡し前の施主検査」の間が一週間以上空いていた事

当時の私は初の新築一棟物件という事で若干舞い上がっていた為、販売業者の社長に

「早く中が見たいので、役所の検査の後直ぐに施主検査を行いたい。」

と希望したところ社長から、

「役所の検査は建物がある程度完成したところで行うので、その後に後工事で仕上げをする時間が必要」

と言われて、当時は「そんなものなんだ」と納得していましたが、

数年後に販売業者からの電話で、当時の「後工事」なるものは、「本来天井高を140センチ以下に仕上げないといけないロフト(小屋裏収納)の仮設天井を取っ払う工事で、当時のロフト付きアパート建て売り業者の間では常態化していた手法だった。」という事が判明しました

因みに電話の内容は、

「後工事に関する投書が入ったみたいで、市役所から、今後は一切後工事を行わないとの誓約を行い、既存の物件についても全て是正工事を行わないと、建築確認を下ろせなくなるとの通告が有った。ついては、当社負担でひろさんの物件についても是正工事を行わせて欲しい。」

でしたが、先日ニュースで「池田市で7階建てのマンションを9階建てに違法増築していた建築主が、西宮市でも違法増築」という記事を読んで、改めて「施主、所有者(オーナー)としてのリスク」を再認識した次第です

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fchiro at 06:46コメント(0)トラックバック(0) 
リスク管理 | 新築一棟物件

2016年11月20日

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金曜日は、久し振りに不動産系以外のセミナーに参加する為、ホームグラウンドである別府市を訪問してきました

因みに受講料は、私が過去に参加したセミナーの中で最も高い金額でしたが、

その金額に見合った密度の濃い有意義な内容のお話をお聞きする事が出来ました

ただ、内容が濃すぎて現時点では余り整理出来てないので、記憶が薄れる前にしっかり時間を掛けて復習したいと思います

さて、話は変わって、前回の記事の続きです

電車で約30分掛けてアポを取った銀行を訪問し、面談ブースでお話させて頂きましたが、

なんと、その担当者は持参した資料を見る事も無く、第一声で「今回の案件は当支店のエリア外なので、対応出来ません。」との結論を言い放ったのです

流石に温厚な私もぶち切れて、


ひろ「結論が出てるなら、お会いする意味無いですよね?なんで呼び出したの?」

銀行「詳細が解れば何らかのアドバイスは可能かと思いまして。」

ひろ「私資料持参してますが、確認する前にダメって結論言いましたよね?利回りがどんなに高くても、自己資金が多くてもダメなんでしょ?」

銀行「はい、当支店ではどんなに良い条件でも今回検討中のエリア外への融資は出来ません。」

ひろ「電話でお伝えした通り、その話は6年前に聞いてるので、現在でも変わって無いですかという質問を差し上げたのですが、なぜ変わってないなら電話の時に回答頂けなかったんですか?」

銀行「そんな大事な話を電話で言うのは失礼と思いまして。」

ひろ「最初から可能性が無いのに、呼び出す方が失礼です。それに、カードローン作ったってそもそも可能性が0なら意味無いし、自分の成績の為に呼びつけたとしか思えませんよ。」

銀行「今後、良いお取引が出来ればと純粋に思ったのですが・・・。」


普通は、カードローン枠や保険商品の話って、融資を申し込んで審査中とかの絶妙のタイミングでされる事が多いのですが、ここまでがっついた担当者も珍しいですよね〜(苦笑)

先週は、「正しい地上げ案件」の土地が仲介業者さんの「大人の事情」で購入出来ない事が確定したり、散々な一週間でしたが、

まあ、手持ちキャッシュは減らず、借り入れも順調に減っていってるので、気を取り直して前に進みたいと思います

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fchiro at 12:05コメント(0)トラックバック(0) 
銀行との付き合い方 

2016年11月17日

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本日は、結構愚痴っぽい話なので、ネガティブな話が嫌いな方はスルーしてくださいね

さて、タイトルのお話ですが、実は私最近、銀行の担当者さんから「詳しくは電話じゃあれなので、実際にお会いしてお話させて下さい。」と言われるのが、ぶっちゃけ好きじゃない・・・って言うか、嫌いになってきました

まあ、「大事な話は直接会ってするのが礼儀」という前提は理解してる積りですが、基本的には急ぎの要件は電話で済ます事が可能なコミュニケーションは取っていますし、最近このシチュエーションでお会いした大半が、碌な話にならなかったのが原因ですね

因みに、今年に入ってからだと、

借り換えのお断りの連絡 → 3名での職場訪問による長時間の説得を受けメッチャ疲れる。

テナント系案件の融資打診 → 事務所に訪問頂き不承認の伝達。

一棟物件の融資申し込み → 回答予定日に事務所を訪問され、未だ稟議を上げてないとぶっちゃけられる

なんて感じでしたが、は同じ担当者さんで、この銀行の店舗は私が事務所で借りているマンションから徒歩2分の場所に有るので、私からの訪問を打診するも断固拒否された結果で、思い切り苦手意識が芽生えてしまいました

そんな状況の中、実は昨日ある銀行(預金取引のみで融資取引はない。)に県外案件の融資の可能性について、電話でお尋ねしました


ひろ「実は現在、〇〇市にある物件を検討中です。6年前に別の支店で相談した際はエリア外という事で不可でしたが、現在も状況は変わっていませんか?」

銀行「詳しい資料を見ないと何とも言えません。良かったら一度お会い出来ませんか?」

ひろ「了解しました。それでは資料を持参して訪問させて頂きます。」

銀行「ところで、ひろさんはカードローンの枠って作ってますか?」

ひろ「与信に悪影響を及ぼすので、基本的には使わない方針です。」

銀行「融資の審査をする際は、どんな取引が有るかでポイントが加算されるので、是非お勧めしたいのですが。」

ひろ「解りました。その話はお伺いした時に・・・。」


という事で、銀行訪問が決まりましたが、

正直、今となってはカードローンの話が出た段階で訪問自体を断るべきだった大いに後悔しています

(続く)

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fchiro at 14:22コメント(0)トラックバック(0) 
銀行との付き合い方 

2016年11月10日

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今週月・火曜日は一泊二日の日程で大分に出張してきました

因みにメインの目的は、別府市に保有するファミリータイプアパートで先月末で退去となったお部屋の状況確認

今回退去となったお部屋は2DKの間取りですが、10年間入居下さった方が退去された為、お部屋の傷みが激しく、また、和室二間と間取りも時代に合わなかった為、現地を見て対策を検討しましたが、

結果的には、和室2部屋の内1部屋を洋室に改装する他、洗面化粧台やキッチンを交換する等、結構大規模なリフォームを行う事になりました

一応、法人の決算が今月末迄なので、思い切って経費を投入し、早期の満室復活を図れたら嬉しいですね

その他にも、今回の出張ではたまたま別府を訪問中だった関東の投資家さんとランチに行ったり、朝カフェの会に参加して以前キャッシュフローゲーム会に参加されていた方とゆっくりお話する等、大変有意義な出張となりました

Facebookにはそれ以外の写真も載せて、大家仲間からはリア充扱いされてしまいましたが、楽しい事だけ出来る今の生活は、ストレスが溜まらなくて快適ですね〜

【余談】
前回のブログに「保有物件の高値売却戦略」について書いたところ、複数の大家仲間の方からご相談の連絡を頂きました

築浅の物件を個人で保有してる場合、長期譲渡になる迄待って低い税率で売却するのはセオリーですが、

個人的には、「希望金額に到達しない場合は売らずに保有継続」を前提に、試しに高値で市場に出してみて、反応を確認するのも一つの手かな〜とは思いますね

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fchiro at 15:21コメント(0)トラックバック(0) 
アパートの管理 

2016年11月06日

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昨日は、熊本で開催された狼旅団セミナーに参加して懇親会&二次会で情報交換を行った後、最終の新幹線で深夜に帰宅

本日は久し振りの休日という事で、朝から自宅でのんびりしていましたが、昼過ぎに急遽、大家仲間の方から「相談したい事が・・・、」とのFacebookメッセージ有り

お電話でお話したところ、以前に現地を見せて頂いた事が有る保有物件の、売却に関する相談でした

因みに私は、過去に20回近く保有物件を売却した事が有るので、一応その分野ではベテランの部類に入ると思いますが、最近は狼旅団セミナーを受講したお蔭で、これまでの「高値売却戦略」が飛躍的にバージョンアップ中

という事で、先ずはその物件の「高値売却戦略」を練る為に、売却希望条件や現在の状況をお尋ねしましたが、

現在の管理会社が、過去に私がトラブった会社(ブログにも経緯を記載済み)で、物件を抱え込む印象や、「管理会社を変更したい奴には売らない。」なんて言い出す恐れも有った為、

「取り敢えず、その管理会社に売却を依頼するという選択肢だけは外した方が良い。」

とお話して、一旦は電話終了

その後、その地域に強いベテラン大家さんにお電話して情報収集し、なんとか、紹介可能な業者さんを確定

その業者さんは、私も過去に面識が有ったので、ご紹介する前に電話で色々質問させて頂きましたが、

「今回、売主様の売却希望利回りが若干低い印象ですが、うちには、地場の銀行から紹介された融資が堅い物件待ちの優良顧客が複数居るので、ネットに乗せなくても、希望利回りで売却する自信は有ります。」

と断言されたたのは、心強いですね

という事で、相談者の方には、最初にご連絡頂いてから1時間弱で、「業者さんの連絡先」及び「売却戦略」をお伝えさせて頂く事が出来ましたが、

私も過去に何度も売却を経験して、「売却には戦略が必要」という事は痛感してるので、今回の戦略が良い結果に繋がってくれたら嬉しいですね

【余談】
口頭で購入希望条件をお伝えしてから10日以上全く動きが無かった「正しい地上げ案件」ですが、

昨日、久し振りに仲介業者さんに確認したところ、「隣地(奥に有る間口2mの旗状地)の所有者さんから面談希望が有ったので、来週お会いしてご意向を確認する予定。」

との回答を頂きました

一応、測量士さんが電話でお話した印象としては、「手前の土地を買いたい。」ではなく、「うちも一緒に売って欲しい。」だったそうなので、結果を楽しみに待ちたいと思います

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fchiro at 23:19コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 | 物件売却

2016年11月04日

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うちの資産管理法人(プライベートカンパニー)は11月末が期末となる為、最近は事務所に出勤せず、自宅で入力作業を行う日も多いですが、

3月にメインバンクから金利を1.1%引き下げて頂いた効果や、最近はその法人名義で物件を購入していない事も有り、このままだと結構利益が増えそうな感じです

まあ、納税額が増えるのは、健全な経営という事で銀行の評価も高くなるので、嬉しい一面も有りますが、

利益が期毎に変動し過ぎて目立ってしまうのは、正直避けたいところ

という事で、本日からは2週連続で狼旅団セミナーに参加する為、熊本に遠征して、法人利益の一部を賃貸経営者としての知識向上に活用する予定です

また、来週月曜日は別府入りして先日大家仲間に紹介して頂いた内装業者さんとお会いし、先日退去が有ったアパートの和室を洋室にリノベーションを依頼し、既存物件の競争力維持を図る予定

まあ、無理な節税の為に不要なものまで購入してキャッシュを減らす行為は、本末転倒なので避けたいと思いますが、

後1ヶ月弱時間は有るので、最近処理速度が遅くなってストレスになりつつある自宅パソコンの買い替えと、シェアハウスの入居者さんへの還元位は考えたいですね

【余談】
先日ブログネタにした「新しい融資情報」については、多くの方から個別に連絡を頂き、その内3名の方には銀行の担当者さんを紹介させて頂きました

元々が日記状態なのが、このご時世で買い意欲が減少気味な事も有り、余り有意義な情報を発信出来ていないこのブログですが、久し振りにリアルでお役に立てたのは嬉しいですね

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節税 

2016年11月01日

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先週末は久し振りの東京出張で、狼旅団セミナーに参加してきました

因みに、懇親会では「一番遠方から来た参加者」という事で、乾杯の音頭が回ってくる事が多い為、その後にお話した方から「わざわざ福岡から旅費使って来たんですか?」と驚かれる事も多いのですが、

5時間の密度が濃いお話と、その後の懇親会での参加者の皆様との交流が、1万円でお釣りがくるのは本当良心的だと思うので、今後もスケジュールが合って抽選に当たったら、出来る限り参加したいですね

なお、今回はFacebookに東京でランチしてる書き込みをしたところ、別府市に物件を保有している大家さん仲間の方からご連絡を頂き、懇親会を少し早めに抜けて、カフェで約2時間、情報交換をさせて頂きました

直近の融資や共通の知人である大家仲間の情報を交換した後、リフォーム屋さんまで紹介頂いたので、早速来週初めに別府市を訪問して、先日退去したお部屋の見積もり(和室→洋室へのリノベ)をお願いしてくる予定ですが、ローカルで大家仲間が少ない地域なので、本当、有り難い限りです

さて、話は変わり、前回のブログに書いた、「融資情報を受けた直後の私の行動」ですが、

実は、以前からお付き合いが有る業者の担当者さんに、「希望者が居る場合は売却可能な物件」として、保有物件の一つについて紹介をお願いした次第です

元々この物件は、私が購入した時点でも結構古かった為、15年ローンで購入しましたが、高利回りのお蔭で現在は何とか返済比率50%未満で運営できています

ただ、融資してくれる金融機関が少ない地域の為、出口戦略が取り辛く、利回り10%程度での売却は困難と考えていましたが、

今回の融資情報を聞いた瞬間に「金利1.8%で期間20年以上の融資が組めるなら、低い利回りでも成立するかも」と閃いちゃいました

銀行の担当者によると、相当属性が良い方じゃないと、築古物件は厳しそうだった為、あくまでも「希望者が居れば媒介契約が可能」というスタンスで、余り大きな期待はしていませんが、常にアンテナは張ってないと情報は入ってこないので、暫くは様子見したいと思います

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fchiro at 10:43コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2016年10月28日

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先日、福岡大家の会のFacebookページでも情報はシェアしましたが、火曜日の夕方、以前からお世話になっている仲介業者さんが、某銀行の営業マンと一緒に私の事務所を訪れて、その銀行が最近取り扱っている収益物件向けのパッケージローン(保証会社付き)について、お話を伺いました

因みに、元々の経緯としては、先週末にその仲介業者さんから「将来の退去時に転売益が狙えそうなオーナーチェンジのファミリータイプマンション(区分所有)」を紹介頂き、併せて「足が速い物件なので、審査が速い融資を扱う銀行の担当者を紹介したい。」という事でアポを取っていたのですが、

実際に事務所を訪問頂いた時点で、その物件には買付けが入っていた為、銀行担当者との顔合せとのみなった次第です

なお、肝心のお聞きした融資の概要ですが、

サラリーマンで、年収400万以上が対象

独身可

一件当たり1億迄で、一棟、区分どちらも可

個人限定、団信・保証料込みで金利は変動1.8%

構造問わず50年−経過年数の返済期間が可能

審査は早ければ3日で可能

購入者又は物件の何れかが福岡ならOK(最近は名古屋への融資も多い)

という内容で、「S銀行の融資を金利だけ低くしたみたいで、物件次第では使いやすそうだな〜」という印象を受けました

大家仲間の中には、「結構前に紹介を受けた。」という方もいらっしゃったので、業界では有名な商品なのかもしれませんが、私は3年前にこの銀行の別の支店とトラブルが有り、現在は、口座は持っているものの、お付き合いは絶っているので全く知らなかったですね

さて、今回の情報を聞いた直後に私はある行動を取りましたが、果たしてその行動とは・・・、

次回のブログで書きますので、楽しみにお待ちくださいね

【余談】
今週土日は、狼旅団セミナーを受講する為、久し振りに一泊二日で東京出張に行ってきます

結構人見知りな奴ですが、気付いた方はお声掛け下さいね

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fchiro at 08:13コメント(0)トラックバック(0) 
銀行融資 | 投資戦略
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