2017年05月26日

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私は不動産投資、賃貸経営を25年間行ってきて、利益を出す為の手法はある程度理解している積りですが、

正直に言うと、最近は「最大の利益」ではなく、「出口戦略」を見据えた投資スタイルに徐々に発想が移行してきています

まあ、アラフィフが新築を手掛けて30年ローンを組んでも、完済まで元気に運営できる可能性は低いですし、子供に負債を残すリスクは出来る限り排除したいですからね

因みに、以前からこのブログに書いてきた「土地から新築RC」の有意性はについては、現在でも評価が変わった訳では有りませんが、

土地値や建設費が高止まりの状況が改善するまで待ってる時間が勿体ないと感じたのも、今回、宅建業者登録を行った理由の一つでした

昨日銀行を訪問した際に、今後の融資については力強いお言葉を頂けましたが、かといって「物件価格高騰」を容認して投資基準を下げるのは、避けたいところ

という事で、一応業者ネットワークやレインズ等には多少期待しているものの、当面は宅建業者のメリットを生かした中期投資によるローリスクミドルリターン戦略で行く事になりそうです・・・

【余談】
昨年は個人名義での物件売却を行った為、子供にふるさと納税の返礼品で色々送ってあげましたが・・・

今年は、法人での売却で個人住民税は殆ど掛からない予定の為、最近は贈与税非課税の範囲内で子供に優待株の購入資金を送っています

私は子供には資産でなくノウハウを残す主義ですが、このご時世では、とても不動産投資を勧める事は出来ませんからね(苦笑)

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fchiro at 16:31コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2017年05月23日

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本日は、午前中に県の宅建業者事務所実態調査を受けましたが、

結果的には、10分程度で無事に視察は終了

特に指摘事項も無かったので、近日中に免許番号が確定して通知されるのだと思います

一応、4月上旬の当初申請時に「免許が下りるまでは2ヶ月位と考えて下さい。」との説明が有ったので、ほぼ標準的な流れなんでしょうね

さて、という事で実際に免許が下りるまではもう少し時間が掛かるみたいですが、

本日は、先週末にファミリータイプアパートを売却した事も有った為、このブログ上部と、人気ブログランキングのブログ説明文について、修正を行いました

因みに修正の内容としては、主に「戸数の変更」と「アパートの削除」で、詳細についてはクリックしてご確認頂けると幸いですが、

戸数については「本当に少なくなったな〜」と改めて実感

一時は100戸に届きそうだったのが、60戸とほぼ半減ですからね(苦笑)

財務的には、今回政策金融公庫の小口融資を何件か繰り上げ返済しましたし、秋には固定金利期間が満了するシェアハウスの融資について一括返済を行い、改善を目指す予定ですが

新たな物件についても、焦らず探していきたいと思います

先日の大分訪問の際に、別府市で格安で新築可能な建設会社も紹介して貰えたので、良い土地が現れたら嬉しいんですけどね

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fchiro at 12:56コメント(0)トラックバック(0) 
ご挨拶 

2017年05月21日

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金曜日は朝から高速道路を飛ばして・・・と言っても、制限速度を守った超安全運転で、ここ数年で最も緊張しながら大分入り

市内の金融機関で、6年前に購入した別府市のファミリータイプアパートの売却決済を行ってきました

さて、決済自体は和やかな雰囲気の中で特にトラブルもなく無事に終了

因みに今回、仲介業者の担当者さんは女性、買主様は男性でしたが、お土産は博多阪急のデパ地下を回っている時に、先日ネットで見た蛭子さんの記事を思い出してGODIVAをチョイス

私のお土産歴では、「プレミアムモルツ500ml24缶」に次いで高い買い物となりましたが、果たして喜んで頂けたのでしょうか

蛭子能収のゆるゆる人生相談「モテるためには『ゴディバ』」

という事でタイトルのお話ですが、

今回の売却後、保有物件は「女性専用シェアハウス12室」、「一棟マンション41戸」、「戸建て1棟」、「区分所有マンション6室」となりますが、いつの間にか「アパート」が無くなっている事に先程気付きました

私は過去に、新築アパート2棟(計15室)、中古アパート6棟(計26室)、計41室も運営してたんですけどね〜

とはいえ、別に「木造アパート」を投資対象から完全に外した訳ではなく、個人的には、良い物件が有ればまた取得したいと考えていますが

耐用年数切れの収益物件に、20〜30年ローンが付く現在の状況が終わるまでは、様子見の予定です

実際、つい3〜4年前までは耐用年数切れ物件の融資期間は10〜15年がMAXでしたし、そう遠くない将来、本来の姿に戻ると思うのですが

今やるべきなのは、その日に備えた準備だと思いますね

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fchiro at 15:43コメント(0)トラックバック(0) 
不動産投資家 | 投資戦略

2017年05月13日

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火曜日のブログに書いた「中古アパートの購入契約者がお怒りの件」ですが、何とか「手付解除」には至らず、そのまま決済に移行する事が出来そうで一安心

築年数が古いアパートでは、様々なトラブルが付き物で「夢の不労所得」とはなかなか行かない為、今回の購入者様には今後もストレスが溜まる出来事が起こる可能性は有りますが、

基本スペックは高い物件ですし、単身向けの低家賃物件程ではないので、新しい管理会社さんと共に試行錯誤しながら経験値を積み上げて頂きたいと思います

話は変わり、前回のブログの「メインバンクがお怒り」の件ですが、

取り敢えず、「新設法人の口座はメインバンクにしか作っておらず、売却代金はそのまま放置」をアピールし、今後の戦略をご説明した結果、何とかご理解を頂けました

まあ、「法人の決算期(11月末)迄に次の物件を購入しない場合は、節税目的の保険商品の提案を受ける」という要請は有ったので、頑張って物件探しをしないとヤバそうですが・・・(苦笑)

あと、担当者がこれまでの営業課長から法人担当の若手行員さんに変更となりましたが、なかなか優秀そうな方だったので、マイナスやペナルティとは考えずに、良いお付き合いを継続出来たら嬉しいですね

【余談】
先日やっと建築確認申請が受理され、早ければ来週から着工予定の「事務所兼社宅」ですが・・・

これまでは手持ちのキャッシュで決済予定だったものの、昨日メインバンクから「良かったら融資させて貰えませんか?」との要請を受けて若干心が揺れてます

実は先日、メインバンクに対して、今後の取引きを徐々に減らしたいと考えている他行の融資の借り換えを打診したところ、「銀行の提携に関するしがらみが有る為、〇〇銀行からの借り換えはやり難い」という話が有ったのですが、

「事務所兼社宅」の購入資金をメインバンクから借り入れし、浮いた現金で既存の融資を繰り上げ返済すれば、当初の目的である「抵当権が無い物件の確保」は達成できますからね

週明けにでも改めて相談したいと思います

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fchiro at 06:48コメント(0)トラックバック(0) 
物件売却 | トラブル発生

2017年05月11日

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本日午前中、別府物件のメインバンクから着信が有りました

因みに目的は、「今回物件売却を行うが、今後の方針をお聞きしたい」との事

電話でお話する内容でもないので、本日夕方、メインバンクを訪問してご説明してくる予定ですが、

電話口での印象だと、最近物件を売却して大幅に融資金額や収入が減少している事に対して、余り快く思ってない感じでした

まあ、銀行はそもそも融資を行ってその金利収入を得るのが事業の根幹なので、融資金額や金利収入が減少するのが嬉しくないのは当然の事なのですが、

かといって、現在の市況ではそもそも購入するだけの価値が有る物件を見付けるのは困難な状況です

しかも、当事者である私自身が、近い将来物件価格が値崩れすると考えているのですが(苦笑)

取り敢えず、「物件仕入れにおける宅建業者免許取得の有利性」をご説明して、ご理解いただけると嬉しいですね

【余談】
先日発表されたSUUMOの住みたい街ランキングで、博多が1位を獲得したそうです

SUUMO住みたい街ランキング2017福岡版

私自身も、昨年春から博多駅徒歩圏の場所に事務所を設置して毎日通いながら街の発展は実感していますが、投資家目線でも、今後益々発展が見込まれる街は魅力的ですね

東区では、再開発により街並みが一変した千早が、8位にランクインしたみたいですが、九大跡地の再開発が完了した後の箱崎地区が近い将来ランクインするのかは、気になるところです

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fchiro at 14:14コメント(0)トラックバック(0) 
銀行との付き合い方 | 物件売却
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