あの本の著者が参加・・・九州大家会忘年会

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本日は、奥さん＆娘が２泊３日の旅行に出掛けちゃったので、受験生の息子と寂しく過ごしましたが

１０日ぶり位に「新築シェアハウス」は訪問せず、息子とバッティングセンターで遊んできちゃいました

明日は、現地で入居契約も控えており、終日労働力投入の予定ですが

それでは、本日の小ネタです

先日の「新築シェアハウス内覧会」の際に、うちの奥さんが、「鹿児島の新築王」ことドラエモンさんを、入居希望者と間違えて、アンケートを記入して貰った話は以前書きましたが、

昨日、逆でもやってくれちゃいました・・・

昨日午後、２４歳の男性入居者が、シェアハウスの鍵受け渡しに訪問

玄関を開けた瞬間に、キッチンで購入した食器の洗い物をしていたうちの奥さんが挨拶したところ、その男性があっけにとられてしまったそうなのです

多分、「ここって、年齢制限が有ると聞いてたのに、なんで・・・・」って感じなんでしょうが、思わず爆笑してしまい、反省でした

さて、話は変わり、１２月１９日に開催される「九州大家の会大忘年会」ですが、

「実録競売マンション経営」の著者である、山田一先生が参加されるそうです。

実録 競売マンション経営
著者：山田 一
販売元：鳥影社
発売日：2003-09
おすすめ度：
クチコミを見る


といっても、実は、先週の「新築シェアハウス内覧会」にも参加されてたのですが、「昔本を書いた事が有る」ってお話をお聞きし、１００冊以上有るコレクションを確認したところ、２００３年に出版された初版本を発見

１２月１９日に参加される方で、本をお持ちの場合は、マジックと一緒に持参したら、サイン貰えるかもしれませんよ

因みに、内覧会の際は、私も様々なアドバイスを頂きましたが、「リスク管理能力が極めて高い投資家さん」という印象でした

最近は、「高齢者向け賃貸」を手掛けてるそうなので、興味がある方は、当日話し掛けてみては如何でしょうか？

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不動産投資の健美家

シェアハウス完成

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本日も、契約１件、鍵引き渡し１件、内見１件の外、「組み立て式のデスク作成」や、「照明のリモコン取り付け」なんかで忙しい一日でしたが・・・、

徐々に生活感が出てくるって嬉しいですよね

本日は、若干疲れ気味なので、写真掲載だけで、ご容赦下さいね。

【シェアハウス全景（最終形）】



※庭の囲いが出来ました。ニス塗って貰ったら、ベランダの色と合ってきて嬉しいです

【駐輪スペース】



【ゴミステーション＆植栽予定地】



【アプローチ】



枕木風の敷石で、アプローチを演出してみました。

落ち着いたら、また記事も書きますので、お待ちくださいね。

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不動産投資の健美家

クレーム対応研修受講

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最近は、一週間以上に渡って、連日、物件入りしていますし、満室までは、新築のＳＥＯ対策ブログ優先の為、自分でも、更新頻度が落ちてきてるな〜って感じてます

まあ、今週末にはある程度新築の整備についても目処が付くので、ご容赦下さいね

「新築シェアハウス」の募集については、一応、コンスタントに問い合わせは来てますし、「次の一手」の方も、最近、有力候補を発見し、現在広告の申込中

こちらの方は、結構期待できそうなので、成果があったら、またブログで報告させて頂きます

さて、話は変わり、タイトルの「クレーム対応研修」

実は、本業の関係で、火曜日・水曜日の二日間に渡って、受講してきたのですが、なかなか不動産の方にも役に立ちそうな内容満載で、大変参考になりました

特に、参考になったのは、「クレームの場合、相手の言い分を全て引き出してからでないと、絶対説明しない」という事

講師曰く、「出来れば、３つ位逆質問してから説明した方が、相手が望む回答とずれなくて良い」って話でしたが、「なるほど〜」って感じですよね

ただ、一つ悔しかったのは、講師から「貴方の説明は、「〜ですが」とか、「〜ですけど」みたいに、繋げることが多く、文節が長すぎる」って指摘されちゃった事

ブログでは、出来るだけ改行して、一文が長くなり過ぎない様に気を付けてた積りですが、実際喋る時は駄目だったなんて、反省させられちゃいました（苦笑）

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不動産投資の健美家

次の一手

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遂に昨夜、「入居者第１号」の女性に、鍵の引き渡しを行った「新築シェアハウス」ですが・・・、

「フリーペーパーへの広告による内覧会作戦」が大失敗に終わった為、新たな作戦の必要性が

って事で、まずは昨日、「外国語学校」、「英会話教室」への電話営業と、現地に貼るポスターの作成を実施

私は結構シャイな性格で、いきなり訪問は苦手なので、「電話営業を行って反応が良ければ訪問する」って作戦でしたが、結果はなかなか厳しい状況でした

「日本語学校」の方は、「１０月と４月が開校時期」って事で、基本的に来年春まで需要は無いそうですし、そもそも大手は寮を持っており、「賃料１８，０００円〜２５，０００円」って事で、金額的にも対抗は困難・・・

一応、一社だけは、「資料郵送しといて」って言われたので、送付させて頂きますが

英会話教室の方も、基本的に定住者の方が多いそうで、短期の需要はそれ程無いとの事

って事で、当面は現地のポスターを、先週購入した「ラミネート」で加工し、玄関前だけでなく、現在設置中の庭の柵にも貼りながら、次の一手を考えたいと思います

先週の内覧会に参加した方からのアドバイスで、試しに、「地場のテレビ番組制作会社」にもメールは送ってみましたが、こっちはちょっと敷居が高いのかな〜（苦笑）

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新築シェアハウス現地説明会＆内覧会

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昨日は、朝から「新築シェアハウス」に入り、午前中が「入居希望者向け説明会」、午後からは、「大家さん向け内覧会」を開催しましたが・・・、

午前中は、○万円も掛けて、フリーペーパー等で広告を行ったにも関わらず、全くの不発状態で、雇っていたバイトの娘から、「こんな暇なのに、給料貰っていいんですか？」なんて言われる状態

まあ、それでも、待望の「男性からの入居申し込み」も１件入ったので、良しとしたい思いますが

一つだけ「やっちゃった」って感じなのは、私が内覧者の対応中に来訪された、鹿児島の新築王「ドラエモン様」が到着したのですが、私が奥さんに「お茶出して下さい」ってお願いしたところ、気付いたら、何故か「アンケート用紙」を書いて貰ってた事(苦笑)

後で奥さんに聞いたら、「年齢制限オーバーしてる様な気もしたけど・・・」って事でしたが、コミュニケーションって難しいですね

午後からは、九州中から続々と投資家さんが集まり、内覧会となりましたが、「新築祝い」って事で、スネッロさん、てつのじさんから、お花のプレゼントを頂いたので、写真で紹介させて頂きます。






物件を素敵に彩るプレゼント、有難うございました

その後、１５時前から、新米大家＠福岡さんが保有するＲＣ物件を、車３台で訪問

素敵な物件を快く見せて下さった、新米大家＠福岡様、有難うございました

シェアハウスに戻ると、夕方から参加の方が続々登場し、ハウス内は誰が居るのか分からない状態

そのまま、５時半過ぎに懇親会場のもつ鍋屋さんに流れたのは、総勢２６名

何名かは、懇親会に参加せず、帰宅しましたので、結局３０名近くの方に、来場頂いてたみたいですね

もつ鍋屋さんでは、今回のシェアハウス建築でお世話になった、建設会社の社長と、コンサルタントさんも交えて、結局１１時近くまで、５時間以上盛り上がっちゃいましたが、大家さんパワーって凄いですね

その後、懇親会途中から参加して、建物を見てなかった河井けいさんを、シェアハウスにご案内しましたが、

気付いたら、サクライさん以外のメンバーは全員帰ってた為、久しぶりのコア飲み状態に

流石に、１時前の段階で、私がうとうとしちゃった為、解散となりましたが、大変充実した一日でした

昨日来て下さった皆様、本当に有難う御座いました。

さて、本日は流石に午前中はゆっくりしましたが、午後からはカーテンを購入し、シェアハウスに入って取り受けを実施

その後は、年に一回のライブで「自分にご褒美」

本日のライブは、「博多開催」て事で、「博多かな」・・・「はかたかな」・・・、「は、カタカナ」ってダジャレで、「全曲カタカナの曲名」となった為、「私が法人名に付けた曲を久しぶりに聞けるかな〜」なんｔ期待しましたが、結果は不発（苦笑）

ただ、ライブ自体は凄く楽しくて、明日からの気力が回復したので、気合いを入れ直して「早期満室」を目指したいと思います。


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不動産投資の健美家

天国と地獄

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本日は、本業の休暇を取って、朝から昨日引き渡しを受けた「新築シェアハウス」に向かいましたが・・・

現地に到着すると、何故か、「午後から作業予定」と聞いていた某業者さんが待機中

聞いてみると、「朝から作業しても、今日中に終るか解らない」というお話で、実際夕方までに終わらなかったので、早めに行って正解だったみたいです(苦笑)

って事で、先ずは鍵を開けた後は、コンサルさんと、部屋の内部チェックを実施

建具関係等、いくつか気になる点が有ったので、手直しをお願いしましたが、基本的には満足出来る完成度でした

その後、

・「エアコン設置業者さんとの打ち合わせ」

・「ソファーの搬入」

・「ケーブルテレビ会社の工事立ち会い」

・「（物件を抜け出して）区役所で、住居表示の届け出＆ゴミ出しの申請」

・「あっきんさん＆お友達の訪問」

なんかを行った後は、いよいよ、先週「仮予約」を頂いた方２名が来訪

１名の方は、完成した部屋のチェックが目的でしたが、現地を見て納得頂き、契約書をお渡しする事に

そして、お二人目の方は・・・、遂に入居契約第一号となりました

初めての契約って事で、初期費用の計算を間違えたりもしましたが、汚い字でなんとか「契約書」＆「領収書」を作成し、大きなトラブルもなく契約完了

素敵な方に入居して頂ける事になり、嬉しい限りですね

ただ、良い事が有れば、悲しい事も有るもので・・・

本日、一名の仮予約の方がキャンセルとなってしまいました・・・

理由は、事前にメールで送信した「入居規約を熟読した結果」との事ですが、多分、「友達の宿泊不可」と、「友達が訪問して良い時間の制限」に窮屈さを感じたのだと思います(苦笑)

この辺は、厳しいのを緩くするのは、入居者全員の同意が有ったら可能ですが、逆は困難な為、当初は厳しめに設定して、様子を見る方針でしたが、「去る者は追わず」、「今回は縁が無かったんだ」と考え、ノウハウが蓄積出来るまでは、ぶれずに行きでたいと思います。

因みに、写真も何枚か撮りましたが、そっちは新築専用ブログに載せたいと思いますので、宜しくです

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劇的なキャッシュフロー改善

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本日は、朝一で近所の百均を訪問し、土曜日の説明会で使うグッズを購入した後、メインバンクを訪問

事前に複数の金融機関から引き出した現金を、メインバンクの口座に移して、万全の態勢で挑みましたが、

結果は、あっさりと決済完了

決済が終わって、建設会社から鍵を受領した後、通帳を再確認すると、当分はシェアハウス入居者からの入金が無くても大丈夫な程度残高が残っており、一安心しました

まあ、とは言っても空室が有ると、正直、心は休まりませんので、早期の万室を目指して動いていきたいとは思いますが(苦笑)

その後、午後からはサラリーマン業に復帰しましたが、定時であがった後は、せっかく車で来てるって事で、職場近くのホームセンターを訪問

ラッキーな事に、今月限定の格安照明を発見した為、思わず１２台も買い占めちゃいました

それにしても、嬉しいのは、築１０年を超える「おんぼろノア号」の積載力の高さですね

一応車までは、ホームセンターの方に台車で運んで貰いましたが、ホームセンターのお兄さん曰く「こんな台数一遍に購入した人は初めて」って台数を余裕で積めるのは、思わず惚れ直してしまいそうです

本日は更に、「ラウンジ用のテーブル」と、以前から欲しかった「インパクトドライバー」まで買ってしまった為、手持ちのお金が尽きて撤退しましたが、凄く安い店だったので、シェアハウス入居開始までに、もう一度訪問してみたいと思います

さて、明日は一日本業の休暇を申請済みなので、朝から物件に入って、「３件の立ち会い」と「３組の訪問」に対応しながら、土曜日の内覧会の準備を進める予定ですが、本日購入した「インパクトドライバー」が大活躍してくれるか、今から楽しみです

さて、本題の「劇的なキャッシュフロー改善」の詳細ですが、

ちょっと恥ずかしいので、土曜日にお会いした方限定で、こっそりお話させて頂きますので宜しくです


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やっとの事で決済です。

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昨年１０月に土地の買い付けをした際は、「急いでプラン固めたら、３月末完成に間に合うかも・・・」なんて妄想を行ってた「新築シェアハウス」ですが・・・

ずっとブログに訪問してくれてる人ならご存知の通り、数々のトラブルに見舞われながらも、一歩ずつ完成に向けて前進を続け、遂に完成となりました

って事で、明日は午前中のみ本業の休暇を取得し、決済の為、メインバンクを訪問してきます

一応、明日は銀行から直行で職場に行く為、「新築シェアハウス」については鍵を受け取るだけとなりますが、明後日は終日労働力を投入して、土曜日の内覧会に備えたいと思います

因みに先程、先週土曜日にシェアハウスにご案内した長崎のガッチさんより、「この間見たシェアハウスが、全賃に・・・」とのご指摘が・・・

実は、今回の記事って、１０月２８日のブログのの結果でした（苦笑）

当日は、「建設会社」、「コンサルタント」、「３名の内覧者」、「フリーペーパーの編集者」と、人が多過ぎて訳解らない状態の中での取材だった為、若干ニュアンスが違って伝わってしまった部分も有りましたが、まあ、「デビュー戦」って事でご容赦下さいな

それでは、明日は早起きして複数の銀行を回り、メインバンクの口座に資金を動かさなくてはならない為、本日は明日に備えて早めに休みたいと思います

皆様、良かったら、明日はブログのネタになるような事件が起こらないよう、一緒に祈っててくださいね

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妥協は禁物

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昨日のブログに書いた、「ある業者さんと現地で打ち合わせ」の話ですが・・・、

実は、以前河井けいさんから紹介して頂いた、「コインランドリー機器リース」の業者さんでした

因みに、今回「コインランドリー設置」を検討した目的は、「収益を上げる」って事よりも、「水道光熱費の抑制」と「洗濯機の待ち時間短縮」

今回のシェアハウスでは「水道光熱費」は定額制ですが、「洗濯機が有料」となると、有る程度みんな貯めて洗濯をする事になり、「回数も減るかな〜」なんて発想でしたが

大きな問題は、「高額な初期投資」と、「故障リスク」・・・

って事で、実は結構前からコインランドリーについては、「売り上げ歩合制」のリースでの設置を検討していました。

要は、「自動販売機設置」のような契約形態で、「電機代と水道代」は私負担、設備の初期投資は相手方負担で、毎月売上の一定額を頂くタイプの契約です

しかも、故障の際は設置業者に連絡したら、無料で対応してくれるのも、安心ですよね

ただ、なかなか契約に合意出来なかったのは、私が「２台設置」に拘ったから（苦笑）

「ゲストハウス白書」の「不便に感じる生活設備」の中にも、「コインランドリーの数」は入ってたので、正直、ここは譲れないところでしたが、業者さんの「２台では、赤字」ってのも十分理解できる話だったので、「最悪、自分で買うしか無いかも」って考えていましたが・・・、

結局、「１台は新品、１台は中古の設置」で合意

良い業者さんを紹介して下さったけいさんに感謝です

【お知らせ】
今週土曜日の新築シェアハウス内覧会＆懇親会ですが、最近バタバタ状態で、知り合いの方全員に案内を送りきってはいませんが・・・

一応、まだ締め切ってないので、参加ご希望の方は気軽にご連絡下さいね

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早朝から活動＆久しぶりのCFG会

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昨日は、ちょっとだけ早起きして市内に有る８時開店のホームセンターを訪問

お目当ての部材は見付からなかったので、仕方なく、以前から欲しいと思ってた、特売品の「ラミネーター」だけ購入

余熱時間６分、Ａ３対応の割には格安でしたが、果たして大活躍してくれるのでしょうか（笑）

その後、１０時開店の別のホームセンターに移動し、「施主支給」で大工さんに取り付けをお願いする「ロールスクリーン」を購入した後、「新築シェアハウス」の工事現場を訪問してきましたが・・・

金曜日に建設会社に電話した際は、「土曜日に内装の仕上げが終わり、来週から外構に入る」と聞いていましたが、現場はまだ工事の真っ最中

ハンマーの音が鳴り響く中、１１時から内見者を１組ご案内した後は、ある業者さんと現地で打ち合わせ

その内容については、長くなりそうなので、後日書き込みしたいと思います。

その後、遅めの昼食を採りながら小休止した後は、先週とは別の家具屋さんを訪問し、

「引き出し付きの組み立て式デスク」×１１

「ロッカータンス（大）」×６

「ロッカータンス（小）」×５

「パタパタ式下足入れ」×３

「食器棚、キッチンカウンター」×各１

を発注しましたが、そこでトラブル発生

なんと、下足入れが国内に在庫がなく、納品が入居開始の翌週になるそうなのです

お洒落な玄関は、物件の顔なので、一週間の対応については今後考えたいと思いますが、どなたか良いアイデアが有りましたら、教えて下さいね

その後、長崎からキャッシュフローゲーム会の為、来福したシンさん＆ガッチさんと、家具屋さんの駐車場でお会いしましたが、ガッチさんから「来週は地域の行事で内覧会に行けなくて残念」との話を聞き、急遽、本日２度目の物件訪問をする事に

結局、そのまま、今月はパスする予定だった「キャッシュフローゲーム会」へ、４か月ぶりに緊急参戦し、帰宅したのは０時過ぎ・・・

なかなかハードな一日でしたが、再来週の入居開始まで、まだまだ忙しい日々は続くと思うので、何とか気合で乗り切りたいと思います

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