2006年09月

2006年09月30日

昨夜に引き続き・・・

【物件番号2】博多駅徒歩圏、シノケン築浅アパート

・交 通 JR博多駅徒歩15分
・構 造 木造2階建て、IRロフト付き8戸
・築年数 3年
・価 格 4,150万円
・利回り 11%弱
・印 象 新しいだけに凄く綺麗。道路付きはまあまあだが、周辺に馴染みなし。

昨日紹介した自宅から徒歩3分のアパートでは、現地到着直後に「昨日買い付け入りました」と宣告を受けてテンションが下がりましたが、せっかくなので一応内見を行いました。

印象は、外見と同様にイマイチな感じで、30坪の土地に9部屋造るのはやはり無理が有ったのか、辛うじて浴室・トイレは別でしたが、浴室は一畳タイプで、部屋の広さは5畳強程度、洗濯機置き場もベランダ・・・の割には家賃高いな〜っといった感じ。(駅徒歩1分ってそんな凄いの??)

その内見時に「もう一棟預ってる物件が有るんで、時間が有るなら見ませんか」と業者さんの車で案内を受けたのが今日の物件です。

外見はシノケン定番のタイル調のサイディング貼りで、新しいだけ有って流石に綺麗。

満室なので部屋の中を見る事は出来ませんでしたが、間取り図で確認すると、浴室も単身者用にしては広めだし、洗濯機置き場も屋内に有り、建物自体は十分合格点。

売主さんは自営業の本業で急に資金が必要となったので、買値より1千万円近く安く損切りしてるとの説明でしたが、シノケンの新築物件の利回りを考えると辻褄も合うし、結構掘り出し物件の気がしてきました。

ただ、周りに店が無いので、博多駅徒歩15分(自転車で7〜8分)という立地がどれだけ需要が有るのかが不安でしたが、一応現在満室なのと、シノケンの管理力(入居率が落ちたら新築が売れなくなる)に懸けて、大胆モードに切り替えて、4000万円で買い付け申込書を記入しちゃいました。(続く・・・)

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投資戦略 | 投資物件選定

2006年09月29日

4棟目については、一応契約書は交わしていますが、決済までは暫く掛かりそうで、当分詳細を公開する事が出来ないので、代わりと言ってはなんですが、ひろが今年検討した物件達について紹介させていただきます。

【物件番号1】自宅から徒歩3分の鉄骨アパート

・交 通 地下鉄駅徒歩1分
・構 造 鉄骨造3階建て、IK9戸
・築年数 10年
・価 格 4,000万円
・利回り 12%弱
・印 象 建物は若干安普請?、片側2車線で歩道つきの正面道路は◎

3月初めの木曜日の夜、ひろが残業していると、以前物件の問い合わせをしたことが有った業者さんから、携帯に「お勧めの物件が出ました!」と着信が有りました。

この業者さんからは、過去に2回物件の紹介を受けた事が有り、その時はどちらも「ぱっとしない物件」だったのですが、今回は声のトーンが自信有り気だったので、早々に残業を切り上げて、30分後には業者に到着しました。

さっそく資料に目を通すと、なんとその物件はひろが毎朝通っている地下鉄駅の目の前に有り、いつも通勤途中に眺めていた物件でした。

建物のグレード感は余り感じないものの、駅やコンビニも近く、また昨年近くに激安のスーパーが出来た事で安定した入居率が望める立地条件です。

更に話を聞くと、「値交渉可能で、利回りも13%近く期待できる」との事だったので、資料を持ち帰って奥さんと相談し、土曜日の夕方に内見した後結果を回答する事にして、店を後にしました。

帰宅後、「奥様への説得」という最大のハードルを突破し、土曜日の夕方は気合を入れて現地で業者さんと待ち合わせ。

・・・「すいません、昨日買い付け入っちゃいました。」

撃沈でしたノ(^-^;)ノ








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投資戦略 | 投資物件選定

2006年09月28日

昨日、4棟目のローンについて複数の銀行に打診し、現在のメインバンクでない銀行から大変低い金利で回答を頂いたお話を書きましたが、実はこの融資実行にあたっては有る条件がついていました。

その条件とは・・・「既存のアパートローンを借り替えること」でした。

その理由は、「今回購入する物件の担保評価が足りない」との事で、融資の可否の判断においては事実だと思いますが、金利については、借り換えを了承した事でスケールメリットが生じた為、低い金利を提供いただいたのではないかと思っています。

だって、今回お世話になる銀行さんは、融資にあたって「3年分の確定申告書」や「他行の全ての返済表」なんかをコピーして、ひろの収支が健全か検討したり、現在持っている7件全ての登記簿謄本も取得するなど大変な手間を掛けていますので、もしひろが銀行の担当者でも「せっかくなら大きな金額を融資したいので、金利は本店に掛け合ってみよう」と思いますもんね。

ちなみに、9月末が銀行の決算かどうかは知りませんが、融資実行日は明日になりましたので、明日は昼から半休を取って初めてアパートローンを融資してくれた銀行にお別れを言ってきます。

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投資戦略 | 銀行融資

2006年09月27日

最近は自動車雑誌等の影響で、新車を買う場合に何社かに見積もりを取って競合を煽り、値引きを獲得するのが一般的となっているようですが、アパートローンについても、金融機関同士の競合は同様の効果が望めると感じます。

本来はメインバンクと相思相愛で、「浮気しないから、低い金利でお願い・・・」となるのが理想なんでしょうが、残念ながら一行だけに打診した場合と比べて0.6%も貸出金利が違うとなれば、多少メインバンクの担当者さんに嫌な顔をされても、複数行に打診をするのは投資家としての義務のような気がします。

ちなみに、ひろは今回4棟目の購入にあたって、3行に融資の打診を行いましたが、メインバンクに対する義理立てとして、

〆2鵑諒件はメインバンクの融資の可否にかかわらず、どうしても欲しいので、保険の意味で、複数の銀行に融資を打診する。

結果的に同様の条件で回答が有った場合は、メインバンクから借り入れをする。

の2点を、最初に全ての銀行に宣言させて頂きました。

その結果、メインバンクには大変頑張って頂き、昨年の融資の際は無理と言われた固定金利期間と、某都市銀行よりも低い金利について、本店から了承を取っていただくことが出来ました。

ただ、その後他行から更に良い条件を頂いたため、嬉しいような申し訳ないような気持ちでいっぱいになりましたが、投資家として心を鬼にして、フェアに条件のみで判断し、お返事をさせて頂きました。


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投資戦略 | 銀行融資

2006年09月26日

昨日、4棟目の借り入れについて、融資を打診していた銀行から決済が下りたとの連絡を頂きました。

ちなみに、ひろは借り入れ期間については原則として「可能な限り長い期間」でお願いする事にしています。

例えば、収支計算をして「15年返済で何とか黒字」といった場合でも、銀行さんが「20年や25年でもいけますよ」と言ってくれれば、お言葉に甘えちゃう事にしています。

勿論プロパー融資で「保証料」や「借り入れ期間一括払いの火災保険料」が不要な場合限定ですが・・・。

確かに返済期間が短い方が総支払額は若干少なくなりますが、手元資金が多い方が資金ショートを起こす可能性が低くなって安心な為と、戸数が多くなった場合は、物件を絞って集中返済が出来るとの読みからです。

例えば15年返済でかろうじて黒字といった物件を4棟持っている場合は、空室が重なった場合資金ショートを起こす可能性が高くなりますし、15年の返済期間を極端に短くする事って難しいですよね?

でも、仮に4棟全てを25年ローンとした場合は、毎月キャッシュが通帳に残る為、不意の出費にも安心ですし、仮に1棟分のみに剰余金を集中して繰上げ返済した場合は、5〜10年で返済が終えて、以降は大家としての体力が向上出来ると考えます。

ひろも、今回購入する物件が軌道に乗った後は、一番古くてローンが少ないアパートの融資について繰り上げ返済に励みたいと考えています。

ただ、返済期間を長くする手法に一つだけ欠点が有るとすれば、普通預金の残が有る程度貯まってくると、繰上げ返済じゃなくて新しい物件が欲しいって欲求が沸いてくる事でしょうか(苦笑)

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投資哲学 

2006年09月25日

昼間、外回りの途中で福岡市の中心街「天神」を通ったら、オータムジャンボ宝くじの販売所に少しだけ行列が出来ていた。

そういえば、ひろは若い頃、毎週のように宝くじを買っていたが、ここ5年位は年末ジャンボくらいしか買った記憶が無い。

5年前というと、初めてアパートを買った年で、最近では「マンションのキャピタルロス」や「株式譲渡益」で、地方宝くじの一等賞金級の資産増減を体験している為、自然と夢を見る事が出来なくなって、宝くじから卒業したのだと思う。

以前、「お金はその人の器以上に入って来ても溢れ出る」という格言を読んだ記憶が有るけど、宝くじで一等が当たったのに不幸になった人の話を週刊誌で見たりすると、まずは自分が2億円入って来てもしっかり受け止められる器にならなきゃな〜って改めて思った。

余談でした。

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2006年09月24日

先日、ひろは新築物件への投資肯定派というお話をしました。

ひろは「新築は危険だが中古なら安心」とか、「利回り9%は危険で15%なら安心」といった表面だけで投資判断を行うのは危険と感じています。

要は、ローンを組んで取得した物件なら、「完済」というゴールまできちんと入居率が維持できて、利益を上げることが出来るかが肝心ですよね??

確かに新築アパートは、相対取引で購入出来る中古より価格は高く表面利回りも低いのですが、物件選定さえ間違わなければ「完済というゴールまで完走」してくれる可能性は高いですし、投資初心者の方には新築ならではのメリットも有りますので、今日からその理由について少し掘り下げていこうと思います。

〃,蟒个景の土地が原価に近い価格で手に入る。

福岡市は、あの「シノケン」発祥の地で、他にも多くの新築アパート販売業者が凌ぎを削っています。

当然、各社とも土地の仕入れには専門部署を立ち上げる等大変力を入れており、若者が好む駅から徒歩5分以内の土地などは、奪い合いに近い状態らしくて、何社かの入札で公示価格より遥かに高い金額で売買が成立する事も少なくないそうです。

そんな状況の下では、個人がアパート建築に適した土地を格安で購入するのは非常に難しくなってきていると思います。

ただし、新築アパート業者は販売価格を決める際、土地については短期譲渡課税が有るのでそんなに利益は乗せず、建物の販売(請負)価格で儲けを考えるそうなので、業者の仕入れ価格によっては、結果的に格安の土地が付いたアパートが手に入る可能性が有ると考えます。

なお、格安とはあくまでも「アパート立地」の中でのお話で、駅徒歩12分といった戸建て需要しか無い土地と比べると、相対的に高く感じるかもしれませんが・・。

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投資哲学 

2006年09月23日

ブログを書き始めて今日で一週間。

取り敢えず三日坊主にならなくて一安心です(苦笑)

さて、ひろが不動産投資blogの事を初めて知ったのは、7月頃に奥さんからカリスマ投資家「うっちゃん」のHPを「ここ面白いよ〜♪」と教えて貰ってからでした。

それから、HPのリンク先の方々のブログを拝見して多くのサラリーマン大家さんが活躍してるのを知り、不動産投資のやる気が倍増!

その結果、晴れて今回4棟目の購入にチャレンジする事が出来たので、自分の活動も公開して、少しでも他のサラリーマン大家さんを目指す方の参考になればと思い、ブログを始めることにしました。

ちなみに、今日から左のリンク先の「不動産投資人気ブログ」のランキングに登録を行っています。

ひろの失敗談が少しでも参考になった方がいらっしゃいましたら、リンク先をクリックして順位UPにご協力くださいな。

fchiro at 20:46コメント(0)トラックバック(0) 
ご挨拶 
昨夜、独身時代に初めてマンション購入を試みて、不動産屋さんを訪問した話を書きましたが、皆さん疑問は抱きませんでしたか?

・・・資金繰りはどうする気だったんだろうって(苦笑)

ちなみに、ひろは資産家の息子でも無いし、一応、当時少ない給料から天引きで財形貯蓄は行っていましたが、節約は苦手で、貯金も有りませんでした。

一人暮らし一年目なんて自炊すらした事もなく、当時高校生だった妹が田舎から遊びに来た時に、「炊飯器がない」、「冷蔵庫が空っぽ〜」って呆れてましたから・・・。

じゃ、銀行に借りる気だったのか?

当時銀行の窓口に相談に行った事は有りませんが、多分「就職4年目の独身者」なんて門前払いだったと思います。

って事で、当てにしていた資金の正体は・・・『社内融資』でした。

実は当時ひろの会社では、勤続丸三年を過ぎると『300万円の住宅資金融資』が受けられたので、「足らない分を親から借りて・・」なんて企んでいたのでした。

ちなみに、もしここを読んでいる方で「現在独身のアパート暮らしで会社に住宅資金の社内融資制度が有る」って方が居たら、是非その制度を活用して将来賃貸に転用する前提で自宅購入を検討してはいかがでしょうか?

会社によって制度は違うと思いますが、ひろの会社の場合は「自分が住む住宅」って条件だけで、「独身者でも融資可能」、「面積・築年数の制限なし(ワンルームでも可)」、「抵当権設定なし(退職金が担保)」など様々なメリットが有りましたし、将来銀行から融資を受ける際も、銀行のネットワークに乗らない為、銀行に借り入れの存在を内緒に出来たり、抵当の付いてない綺麗な物件として共同担保に提供する事も可能となります。

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不動産投資のきっかけ | 投資戦略

2006年09月22日

これは失敗談というより恥ずかしい思い出かもしれませんが(苦笑)

で、本題に入る前に・・・さっき気付いたのですが、このブログの記念すべき初投稿のタイトルって思い切りタイプミスですね。ノ(^-^;)ノ

さて、ひろが初めて売買物件に興味を持った頃は、まだインターネットも携帯電話も無かった時代。。。

当時の主な情報源は、「折り込みチラシ」と「住宅情報誌」でしたが、実は独身時代一度だけ、住宅情報で気になる物件を見つけて不動産屋さんを訪れた事が有ります。

当時はまだ純情で、「不動産屋さんって怖いな〜」なんてビクビクしながら、勇気を振り絞って雑居ビルにある店内に入り、

ひろ「住宅情報に載ってるこの物件なんですけど・・・」

業者「これ、この間売れちゃったんだよね〜。この位の価格の物件探してるの?」

ひろ「いや、この物件が気になっただけで・・・」

業者「うちはワンルームならいろいろ紹介出来るよ。」

ひろ「住宅情報に載ってた物件がないならいいです。失礼します〜。」

ダッシュで逃げ帰りました。理由は、「住宅情報に載ってる物件が無い」→「これはおとり物件??」→「おとり物件を紹介するのは悪質業者?」→「このままでは騙される」・・・なんて思考が一瞬のうちに頭をよぎったから。

今考えると、全然怪しい業者さんじゃなかったです。何でお店に行く前に電話で確認しなかったんでしょうかね(苦笑)





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失敗談 

2006年09月21日

ひろが所有するアパートは、ロフト付きのワンルームが2棟と、メゾネットの3LDKファミリータイプが1棟で、全て我が家から車で30分以内の場所に有ります。

昨日は普段より少し早起きして、メゾネットファミリータイプアパートの植栽剪定に立ち会って来ました。

当初はこの剪定、先週の土曜日に実施する予定だったのですが、台風13号の影響でやむ無く延期・・・。

この台風は福岡市内を直撃したため、シンボルツリーの「けやき君」が倒れていないか心配していましたが、現地を確認してほっとしました!

一応、第三者賠償保険には加入していますが、倒木が駐車場の車を直撃したりしたら、気分が重くなりますよね?

ちなみに剪定費用は、管理会社に見積もって貰ったところ「約10万円」とのことでしたが、シルバー人材センターさんに依頼した結果「約4万円」で綺麗にすることが出来ました。

私は本業のため、7時半の作業開始から一時間弱しか立ち会えなかったのですが、夕方まで立ち会いながら清掃を行ってくれた奥様に感謝ですm(__)m









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アパートの管理 

2006年09月20日

批判覚悟でぶっちゃけますが、ひろは新築物件への投資肯定派です。

ただし、立地及び道路付きが良い新築アパート限定で、区分所有物件の新築には否定的ですが・・・。

ちなみに、ひろが初めて家賃を貰ったのは、23歳の時に築5年で自宅として買った3LDKのマンションを2年後に賃貸に転用した時で、初めて買った投資物件は任意売却築13年のワンルームマンションでしたが、5年前にロフト付きワンルーム8戸の新築物件を買って、賃貸戸数10戸の青色事業規模に到達しました。

新築物件のデメリットは、多くの方が述べていますので、新築肯定派として初心者向けに思いついたメリットをあげると、

〃,蟒个景の土地が原価に近い価格で手に入る。

⇒回りで売値が決まる為、土地が広く道路付きが良い物件が、比較的安い価格で購入出来ることがある。

新築後数年は、入居率が安定しており、修繕費も掛からないので事業計画が立て易い。

つ鷏肇蹇璽鵑有るため初心者でも物件が取得しやすい。

ッ枩で有る程度利回りが高い中古は動きが早いので、出口戦略が立て易い。

といった感じです。

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投資哲学 

2006年09月19日

(続き)
最初は「地主って特殊な存在?」なんて思っていましたが、ある日街を歩いてる時、ふと考えました。

「あれ?よく考えたら不動産の数って滅茶苦茶有るよね」

「相続で将来不動産貰える人がこんな多いのに、自分は何十年も住宅ローンで縛られるのは嫌だな」

「でも、一生賃貸で大家を儲けさせるのはもっと悔しいな」

「出来たら複数の不動産を持ちたい・・・」

そんな漠然とした夢を持ちながらも、住宅情報誌に掲載される不動産価格の高騰と自分の安月給とのギャップに苛立ちを募らせていたある日、一冊の本と出会いました。

「37歳・年収500万 5億の資産を作った体験ノウハウ」・・・衝撃的なタイトルに引かれて、手に取った瞬間レジに走り、あっと言う間に内に読破(笑)

中身は、「マンション転売でいくら儲かった」というバブル当時に流行った投資本の典型で、当時はこの本に煽られて投資を行い、大きな痛手を負った方も多かったと思います。

私の場合は、当時まだ若すぎた為、不動産投資という存在を知るきっかけだけで終わったのは幸運でしたが・・・。

最近は藤山さんや沢さんの本をきっかけに不動産投資を始めた方が多いので、インカムゲイン重視の健全な投資スタイルの方が多いと感じています。         
   

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投資目標 | 不動産投資のきっかけ

2006年09月18日

余り昔話ばかりしても退屈でしょうから、今日はひろの不動産投資についての基本的な考え方についてお話させて頂きます。

皆さんは、「自分の住んでいる街の土地や建物って誰が所有者なんだろう?」なんて考えた事有りませんか?

例えば、私の自宅マンションの周りには、地下鉄や大学に近い事も有り、徒歩3分圏内だけでも、30棟以上のアパートやマンション、そして何百戸もの一戸建てやビルが存在しています。

これ等の物件のオーナーは、関東圏の投資家さんだったり、法人の場合も有ると思いますが、多くは代々この地に住んでいる相続地主さんの可能性が高いですよね。

ひろは就職で博多に来た人間で、当然博多には将来相続で手に入る予定の不動産なんてありません。

普通ならマイホームを手に入れようとした場合、コツコツ頭金を貯めて、マンションや小さな戸建てを生活を切り詰めながらローンで買うしか無いですよね?

実際に、ひろは昔から不動産大好き人間で、「将来は広いとこに住みたいな〜」って夢が有りましたから、就職してすぐに先輩の勧めで15年満期−300万円の簡易保険の積み立てを始めました。

でも、若い時ってやっぱ良い車が欲しいし、女の子と遊びたいじゃないですか。

地主の息子は給料全部小遣いにしてるのに、俺はなんで・・・ある日ふと考えてしまいました。(続く・・)

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投資目標 | 不動産投資のきっかけ

2006年09月17日

若い頃は不動産業界や契約に関する無知から、結構恥ずかしい体験をしてきましたが、今日はその内の一つについてお話させていただきます。

19歳の夏、今では当たり前ですが、当時は革新的だったレ●パレスの新築ロフト付きアパートに一目惚れ。(3点ユニット&電気コンロが懐かしいな〜)

給料からは不相応な高家賃にもかかわらず勢いで契約してしまいましたが、直後に中古車を買ってしまった為、案の定、一年足らずで生活破綻・・・・馬鹿ですね。

って事で、駐車場無料で家賃も7千円安いぼろアパートに転居することにしました。

高卒3年目にして2回目の引っ越しですから、十分な軍資金など有るはずもなく、新しいアパートの敷金&前家賃を支払うと財布の中はからっぽになり、引越しは先輩に借りた軽トラで友達2人に晩飯のみで甘えておこなうという有様でした。

って事で敷金の14万円を出来るだけたくさん返してもらおうと一生懸命掃除し、鍵を返却して待つこと約2週間・・・「綺麗に掃除したからせめて半額は帰ってくるだろう」なんて淡い期待は、清算書を見た瞬間打ちのめされました。

返金額は、「1万5千円」・・・内訳は敷引き2ヶ月、一年未満の退去違約金1ヶ月、清掃代2万円。・・・入居丸1年に一週間足らなかった引越しの結末です。

「後一週間遅く引っ越したら・・」、「契約書をきちんと読んでいたら・・・」高い授業料を払って少しだけ大人になる事が出来ました。


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失敗談 | 不動産投資のきっかけ

2006年09月16日

それでは、まず簡単に自己紹介させて頂きます。

年齢はいつの間にか40歳目前。家族は同じ年の専業大家(?)の妻と、娘、息子の4人家族です。

出身は九州の片田舎で、18歳の時に就職で福岡に来てから5年間のアパート暮らしをおこなった後、23歳で結婚してすぐに自宅として初めての中古マンションを購入しました。

昔から不動産大好き人間で、若い時は安月給の貧乏暮らしにもかかわらず、23歳まで毎年引越しをするという引越し魔&引越し貧乏だったので、自宅暮らししか経験がない大家さんと比べたら、少しは店子さんの気持ちが解るのでは・・・と自負しております。(笑)

初めて不動産を買うという発想が生まれたのは、21歳の頃に当時5歳上だった先輩が結婚直後にマンションを買った時でした。

それまでは、「給料が上がったらもっと綺麗で広いアパートに引っ越したいな」なんて発想しか無かったのが、自分等の給料でもマンションが買えるんだという事実を知ってからは、毎月「住宅情報誌」を愛読するようになりました。

後で聞いた話では、その先輩はお互いのご両親から結構資金援助を受けており、実際は当時の私の安月給で買える物件など無かったのですが、若いうちに不動産に目覚めたお陰で、バブル当時の急激な上昇&下落をリアルタイムで体験する事が出来たのは良い経験だったと思います。



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不動産投資のきっかけ | 自己紹介
初めまして!
博多に住む大胆な小心者のサラリーマン大家で「ひろ」と申します。

初めて自宅の中古マンションを購入したのが23歳の時で、そこを2年後に賃貸に回した為、一応大家歴は14年になります。

ただし、購入時期がバブル崩壊直後だったことから、30代初めまではずっとキャピタルロスに耐えながら体力回復に努めることとなりました。

30歳過ぎてからは攻めに転じて、少しずつ経営改善することができた為、一応現在ではアパート3棟、区分所有マンション3室を賃貸し、毎年物件を増やしていますが、目標達成まではしばらく掛かりそうですね。
(ちなみに、現在4棟目の買い付け申し込み中です。)

そんな訳で、これからサラリーマン大家さんを目指す方に役立つノウハウは少ないと思いますが、失敗談を反面教師としてお読み頂ければ幸いです。



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不動産投資のきっかけ 
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