2006年10月

2006年10月31日

とにかく今日は疲れた一日でした。

これまでも不動産売買の決済の日は、毎回緊張でドキドキしていましたが、今回は早めに手持ち株を売却したり財形貯蓄を解約して、融資を受ける予定の銀行口座に多めに入金していたにもかかわらず、

「もしかして、決済資金が足りない?」

という事態が発生し、正直焦ってしまいました。


思い起こせば、9月末・・・銀行の有能な担当者さんから、「本店の審査でOKが出ましたので、融資は何時でも実行出来ますよ」と言われていたにもかかわらず、ある事情で決済日が延び延びとなり、・・・その間に銀行の担当者さんが転勤になってしまったのが、そもそもの始まりでした。

新しい担当者さんは10月16日に着任しましたが、今回は「前任の担当者さんと、条件等全て協議済み」だったため、当然引継ぎをしてくれてるだろと油断して、特に詳しい打ち合わせもせずに、決裁の日付だけを新しい担当者さんに伝えました。

ところが、本日・・・

融資書類の記入の為に、業者さんと約束した時間の30分前に銀行を訪問して、書類を書き始めた時に事件は起こりました・・・

銀行「それで、融資金額は○○万円で宜しかったですよね?」

ひろ「え〜、金額は△△万円でお願いしてるはずですが・・・」

なんと、400万円も少ない金額で、銀行では準備を行っていたのです・・・ノ(^-^;)ノ

(続く・・・)

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物件取得 | 銀行融資
4棟目の決済が終わったら、当分の間は足場固めの期間が続くと思いますが、大家として最初に取り組まなければならないのは、勿論「空室の解消」ですよね?

ひろの所有物件は、現在なんとか全22室満室となっていますが、引き渡しを受ける4棟目には1室だけ空室が有ります。

この部屋に「年内に入居者を・・・」というのが当面の目標です。

ただ、現在は入居希望者が少ない時期ですが、年が明ければ繁忙期に入りますので、「低めの家賃で確実に探す」よりも、「少し高めの家賃で募集して、繁忙期までに決まれば良しとする」戦略の方が、長い目で見れば有利な気もしますので、業者の担当者さんと相談して、場合によっては後者で行く可能性も有りますが・・・。

自宅の売却が希望価格で速やかに出来れば、有る程度運転資金が出来るので、攻めのリフォームが可能になるんだけどな〜(^^ゞ


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投資戦略 | 空室対策

2006年10月30日

いよいよ明日は決済日!!

一応一日有給を取っていますが、月末で結構仕事が忙しいので、なんとか午前中で片付けて、終わり次第職場に駆けつける予定です。

ちなみに、今回の引越し・・・実はまだ子供達に言ってません(^^ゞ

まあ、同じ校区内なので、正式に決まってからと考えていましたが、明日の夜には発表しなければなりませんね。

引越しの荷造りも頑張って貰わないといけないし・・・。

ただ、年を取ると段々感動する事が少なくなりましたが、子供には物心付いてから初めての引越しとなるので、出来れば部屋を見せるのはリフォームが全て終わってからにしたいな〜と考えています。







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投資家の自宅について 

2006年10月29日

最近は、週末にネットや新聞広告で気になった物件の資料をFAXして貰い、土日にドライブがてら見学するのが習慣になったきた。

ただ、今週は決済を控えている状況なので、本当は大人しくしておかないといけなかたのでしょう・・・恥ずかしい体験をしてしまいました(苦笑)

実は木曜日の夜、面白そうな一棟物の投資物件を見つけました。

今までなら、「これは早い者勝ち」と考えて金曜日の朝一で行動していたはずですが、現在は決済待ちの身・・・(^^ゞ

土曜日の午前中、「これ絶対買い付け入ってるよね?」という「投資家としての勘」を確かめる意味も含めて、気軽に業者さんに問い合わせてみると、案の定「残念ながら申し込み頂きました」とのお返事・・・なんか嬉しい。

それでもいいからという事で資料を送って貰い、マイカーに向かうと・・・あれ・・・バッテリーがあがってる。

どうも、先日子供が車内の忘れ物を取りに行った時に、室内灯を点けっ放しにしていたようなのです。

急遽、ロードサービスに来て頂き、何とかエンジン点火〜☆

ロードサービスの方は、「最低でも40分はエンジン切らないで下さいね。」と言い残し、笑顔で去って行ったので、気を取り直していざ物件へ・・・。

ところが、その物件の所在地は、何故かひろの自宅から車で5分足らずの場所に在りました。

そして現地到着後、・・・・奥さんの「あ!エンジン・・・」の言葉が聞こえたのは・・・、すでにいつもの癖でエンジンを切った後!

ちなみに来て頂いたロードサービスは、予想通り先程と同じ方でした。

笑顔がひきつってなかったのは流石にプロって感じで、気を遣ってか素っ気無く対応して頂きましたが、・・・正直凄く恥ずかしかったですノ(^-^;)ノ

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投資物件選定 | 失敗談

2006年10月28日

本日夕方、携帯に業者さんから嬉しいお知らせが有りました。

売却を依頼している自宅マンションに、来週末「内見の申し込み」が入ったとのお知らせです。

しかも2件も・・・(^Q^)/

一応、「取り敢えず新聞に一行広告を出してみて反応を伺い、翌週から織り込みチラシでアピール」という戦略でしたので、一行広告の段階で反応が有ったのは、正直勇気付けられました。

まあ、これですぐに売却先が決まる訳では有りませんので油断は禁物ですが、中を見ずに決める人は居ないので、上々の出足ですよね♪

内見で良いお話が有りましたら、またこちらで報告させていただきます。

ただ、今の部屋の散らかりようでは買主さんから逃げられそうなので、来週は気合を入れて掃除をする必要が有りそうですが・・・(苦笑)

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物件売却 
来週引渡し予定の4棟目の管理については、結局、駅前の業者さんではなく、今回購入物件の仲介業者さんにお願いすることにしました。

実際決めるまでは凄く迷いました。

実は、以前中古のワンルームマンションを購入した際に、売買担当の営業マンが非常に優秀な方だったので、「この会社なら・・・」と思って管理も一緒にお願いしたところ、管理担当者が全く理解力の無い方で、長期間空室となり、結局他社に別途客付けを依頼して、管理も切り替えた・・・という経験が有ったからです。

なので、今回は「管理システムの概要については、私からでも説明出来ます」と仲介業者の営業担当者から言われましたが、「管理の実際の担当者さんとお話したい」と要望し、電話でいくつか質問をしてみて、「スムーズに回答が帰ってきた事」や、「ひろが考えていた条件はクリアしていた事」、「客付けについても自信が有りそうだった事」から、引き続き管理についてもお願いする事に決めました。

ちなみに、ひろが質問したのは、

 ’末に、入居者に対して退去予定のアンケートを取っているか?→取ってる。

◆‥敍の体制は?→お盆と年末年始以外は必ず誰かが出勤している。

 客付けの自社での割合は?→2割:広告料は全部客付けした業者さんに渡す。

ぁゝ訖絅織鵐の清掃は?→年一回で3万位・・・頑張って値切ります。

といった感じです。

まあ、今回は購入の仲介だけでなく、購入物件及び売却物件のリフォームや、現在の自宅マンションの売却まで、総合的にお世話になっている事も有ったので、取り敢えず管理をお任せしてみて、将来トラブルが生じたり、空室期間が長くなるようなら、その時に見直し出来る内容の契約形態で、お願いしようかなと思ってます。




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アパートの管理 | 不動産屋との付き合い方

2006年10月27日

昨日、4棟目への融資をお願いしている銀行の担当者さんから、来週火曜日の決済時に必要な書類の連絡を頂きましたが、

印鑑証明16通、住民票3通

との事でしたノ(^-^;)ノ

ちなみに今回の購入物件は建物が3つに分けて区分登記されており、一部は「奥さん名義」とすることや、融資も「住宅ローン」とプロパーの「事業融資」の2本立てになっている為、普通の融資より多めに必要となったんでしょうが・・・、

それにしても、区役所に6,000円近く支払うなんて新記録です(笑)

まあ、仲介手数料や登記費用なんかを考えれば安いんでしょうけどね。

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物件取得 | 銀行融資

2006年10月26日

朝の続きです。

さて、水周り関係設備の安い業者さん探しですが、まずは以前メゾネットアパートの洗面化粧台を交換した際にお世話になったホームセンターを訪問!

この店では、前回訪問した際に「IH調理台&食洗器付きのシステムキッチン」の展示品処分を行っていましたので、「もしまだ売れてなければ・・・」と淡い期待を抱いて行きましたが、残念ながらお目当ての品には「予約済み」の札が・・・。

参考までに、ガス給湯器の値段を見てみると、20号では本体だけで10万円を超える価格が付いていました。

前回来店時に名刺を頂いていた担当さんもお休みだったので、この日は一旦退却し、帰ってからネットで他に安い業者さんがないか調べる事にしました。

しかし、やはり福岡ではネットで営業活動をしている設備屋さんってまだ少ないようで・・・・。

この間のガス給湯器屋さんみたいな激安価格で、システムキッチンやユニットバスを扱っている業者さんってないのかなと思いながら、試しに先日のガス給湯器屋さんの名前を検索してみると・・・、なんとこの業者さんは「住宅設備全般」を扱っているようなのです。

さっそく電話で問い合わせをすると、前回ガス給湯器を交換した際の担当さんは不在でしたが、支店長さんから「どこにも負けない価格で提供出来ますので、是非うちでも見積もらせてください」との力強いお返事が。

以上がプチ運命の出会いでしたノ(^-^;)ノ

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リフォーム | 出会い
昨夜の続きです。

実は入居者の方からは、ガス設備の業者さんに電話番号をお教えていいか確認した際、「もう一回試したら、点火しました(苦笑)」との連絡を頂いたのですが、多分寿命で再度故障する可能性は高いと判断し、給湯器交換は予定通り実行する事に・・・。

ちなみに、携帯に電話して応答が無かったリフォーム業者さんからは、夕方「昼は屋根に上がっていて電話を取れなかった」との連絡を頂きました。

まあ、これも運命なんでしょう(笑)

で、結局ガス設備の業者さんからは、翌日無事に交換が終わったとの連絡を頂き、請求金額も20号のガス給湯器が取付費込みで「7万円+消費税」となっていました。

・・・・・でその数日後

購入物件の自宅部分の「システムキッチン、ユニットバス」の見積もりが、仲介業者さんからやっと届いたのですが、「メーカー直接施工の見積り」と「内装業者の別途工事」の2本立てになっており、激しく予算オーバーでした(^^ゞ

「この数字から1割値引きしますよ」とおっしゃって頂きましたが、「このままでは、トイレや洗面化粧台の交換を我慢するか、設備のグレードを下げるしかないな」と考えていたところ、先日のガス給湯器交換の事を思い出し、安く交換出来るところ無いか、ネットで研究したりホームセンター巡りをする事に・・・

本当は、最近流行の「ネット発注の施主支給」が一番安くあがるのでしょうが、今回は工期の関係で断念しました。(続く・・・)


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リフォーム | 出会い

2006年10月25日

以前書いたかもしれませんが、ひろは4年前までは平成初期に購入した2室の中古ファミリーマンションのキャピタルロスに苦しんでいて、節約しながら自己資金を蓄え次のチャンスを伺っていましたが、ある運命的な出会いにより、何とか復活して再度スタートラインに立つ事が出来ました。

4年前のお話は、また時間がある時に書かせて頂くとして、今日はつい最近体験したプチ運命の出会いについてお話したいと思います。

それは、10月9日(祝日)の午後・・・賃貸しているファミリーマンションの入居者から、突然連絡が有りました。

ガス給湯器が壊れてお湯が出ないのに、管理会社に電話しても留守電で困っている!!

実はこの入居者さんは、以前シャワーが壊れて管理会社に連絡した際に、担当者が長期間放置した事が有って、不信感を抱かれたので、その際にひろの連絡先を教えていたのです。

お風呂に入れない辛さは当然解りますので、まず、8月に鉄骨アパートのリフォーム見積もりをお願いした業者さんの携帯に電話・・・『応答なし』

急遽電話帳を捲って、祝日でも工事をしてくれる業者さんを探しました。

やっと、連絡が着いた業者さんに相談すると、交換工事は今日中に出来るが、金額は「12万6千円+工事代」との事。

やっぱ高いし、携帯に電話した業者さんからの連絡を折り返し待って、駄目なら明日管理会社に相談しようかなと思いながら、もう一軒電話番号がフリーダイアルの業者さんが有ったので、駄目もとで電話してみると、

「今日は厳しいが明日なら工事可能。金額は7万円位で、連絡先を教えて貰ったら私が電話しますよ。」との嬉しいお返事が・・・

急遽入居者の方に許可を頂いて、連絡先を業者さんにお伝えし、工事日時の打ち合わせをお願いする事にしました。(続く・・・)

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リフォーム | 出会い

2006年10月24日

今夜は博多で一番美味しい醤油味のモツ鍋屋さんに行ってきた。

ちなみに、以前書いたのは味噌味で一番の店なので悪しからず(笑)

帰宅途中に携帯をチェックすると、設備関係のリフォーム屋さんから留守電が入っており、最終の見積もりをFAXしたとの事で、帰って確認すると、予想外に安い数字が表示されていた。

これで、なんとか300万円の予算内で自宅部分のリフォームが実施出来そうだ。

今日は銀行に決済日の調整を行ったり、管理費の最終的な打診を行ったりと、携帯がフル稼働の一日だったが、管理についても期待していた数値が示されたので有意義な一日だったと思う。

ちなみに、ひろは野球もソフトバンクのファンで、携帯も番号ポータビリティ実施を期にソフトバンクに変更したいな〜っと思っているが、高校生になる娘が反対しているのは困ったものである(^_^;)



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余談 

2006年10月23日

自宅付きビルの決済日について、本日仲介業者さんから「10月31日(火)で調整したい」との連絡を頂いた。

となると、内装業者さんからは「工事期間は最低10日は必要」と言われていたが、11月11日(土)の引越しを可能とするために、突貫工事をお願いしなければならないようだ。

この業者さんは仲介業者さんの紹介で、関連会社らしいが、先週末の夕方にお電話した時も、「今から徹夜で工事に入る」とおっしゃっていたので、工期については多分お願い出来るだろう。

ちなみに、今回のリフォームにあたっては、「建具やクロス・畳等の内装」と、「ユニットバス、トイレ、システムキッチン、洗面化粧台等の設備関係」は分離発注することにした。

理由は、「自己資金が少ないので少しでも安くしたかった」ことも有るが、最大の理由は、「設備に関する要望を全て反映した内容で、工期に間に合わせる為」である。

今回のビルの自宅部分は、面積も35坪と現在のマンションの1.5倍以上有るし、所在地も便利な場所なので、リフォームにより長く快適に住みたいと考えている。

その為には、限られた予算の中で、普段自宅に居る奥さんの要望を満たすリフォームを実施する必要が有るが、これまでの要望は、

「ひろ」→「仲介業者」→「内装業者」→「設備メーカー」→「内装業者」→「仲介業者」→「ひろ」

といった感じでやり取りしていたが、忙しい業者さんの為、実際に見積もりを頂くまでに凄い時間が掛かっていた。(ちなみに、「設備関係の見積もり」を最初に頂いたのは、「内装の見積もり」から3週間後・・・)

システムキッチンやユニットバスは、納品まで2週間程度掛かるらしく、時間的にも上記のやり取りを何度も行うのは不可能だし、「キッチンの扉やユニットバスの色」、「キッチンの収納部分の形状」・「シンクの形状」と言った詳細まで、業者さんと相談しながら仕様を決定しないと後悔する事になりそうだったので、今回は相談の翌日には見積もりをファックスして頂いた設備の専門業者さんに、分離発注を決意した訳です。

しかしながら、内装業者さんは、以前分離発注でトラブった経験が有るらしく、正直嫌そうな感じだったし、トラブルなく無事に工事が終わるか正直少し不安ですね。



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投資戦略 | リフォーム

2006年10月22日

ひろは、物件の管理は業者さんに外注する方針です。

まあ、「勤務している会社から副業許可を貰う際の条件」だったので、実際には選択肢は無いのですが(苦笑)

ただ、今後も物件を増やしていくとすれば、いずれは自主管理が困難になる時期が来るでしょうし、それなら信頼出来るパートナーを早めに見付けて、スケールメリットで客付け等を有利に扱って貰った方が正解だと思うのです。

って事で、今日は今月末に引き渡しを受ける予定の4棟目の管理について、物件の最寄駅前に店舗を構える不動産屋さんにアポを取って、相談に行って来ました。

店内に入った第一印象は、・・・スタッフがみんな若いな〜(^^ゞ

店長さんも20代のようで、お話する前は正直少し不安な感じでしたが、お話してみると流石に地域最大の賃貸店の店長だけ有って、家賃の相場に詳しく客付けにも凄い自信が有るようですし、大手チェーン店だけあって教育もしっかりしているな〜っと、大変好印象を受けました。

ただ、物件を仲介して頂いた業者さんからも、「管理も任せて欲しい」と提案頂いてますので、仲介業者さんの管理担当者にお話を聞いて、今週中頃には結論を出したいと思います。

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投資戦略 | 不動産屋との付き合い方

2006年10月21日

今日はサラリーマンの本業はお休みだったので、早起きして先週から狙っていた中古戸建物件の内見に行ってきました。

築年数は15年なので、通常は銀行の評価が殆ど出ない「古家扱い」でしょうが、本日内見した物件は、大手ハウスメーカーが施工した為か、木製の建具や水周り等、非常にグレードが高い印象で、少なくとも後10年以上は余裕で賃貸出来そうに感じました。

ただ、一つ残念だったのは、売主が業者さんだった為、価格的にはそれ程魅力がなく、指値も難しそうだった事。

まあ、物件見学を始めたばかりなので、しばらくは色んな物件を見学して、選択眼を養っていきたいと思います。


【余談】

帰宅してから頂いた資料を改めて確認したところ、支払い例が、35年ローンになっていました。木造でも築50年まで貸してくれる銀行って有るんですね(笑)

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戸建賃貸 | 投資物件選定

2006年10月20日

昨日の日経朝刊に、某銀行の「アパートローン」&「セカンドハウスローン」の広告が載っていたが、最近「戸建賃貸投資法」に興味津々のひろは、自然と「セカンドハウスローン」の方に目が向いていた。

・・・で、夕方早速電話で問い合わせをし、確認出来た事!

 …詑濮按鵝ΑΑΑΣ

◆|羝展遊・・・・可

 融資期間・・・・物件の程度によっては「35年−築年数」がOK

ぁ〕算餠盂曄ΑΑΑκ件の評価額次第では100%融資の可能性も

実は一番気になっていたのは、の融資期間でした。

通常、木造アパートの融資では「22〜25年−築年数」の期間しかローンが組めない銀行が多いので、利回りが10%を超える物件でも築年数が10年を超える場合は、自己資金が有る程度無いとキャッシュフローが厳しくなるので、取り組みは困難ですよね。

でも、実際は木造でも物件の補修状況によっては、30年以上の間、安定的に収益を上げることも可能だと思うのです。

ちなみに、お電話で対応してくださった担当者さんによると、「今回問い合わせた「セカンドハウスローン」は、マンションを想定して作られた商品なので、木造物件の融資期間は別途設定していない」そうです。

まあ、すぐに購入検討に踏み切る可能性は低いですが、選択肢が広がるのは非常に嬉しい事ですよね(苦笑)

って事で、明日は朝一で戸建物件の内見に行って来ます(^^ゞ

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投資戦略 | 銀行融資

2006年10月19日

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さて、余談ですが一昨日の夕方、ひろの上司が帰り際に「最近寒くなったね〜」とのお言葉を残していきました。

深読みすると、・・・「熱燗が美味しい季節になったね」・・・「明日あたりどう?」・・・って事で、昨夜はひろ達からお誘いして飲みに行き、帰宅は午前様。

ブログ開設以来一ヶ月以上続いていた皆勤賞が遂に途絶えてしまいました。(ショック〜)

昨夜訪問頂いた皆様、ごめんなさい。

それでは気を取り直して、昨日の動きを・・・

一昨日、ひろが今度自宅とする予定の物件の現地調査を行っていた業者さんから、さっそく見積もりのファックスが届きました。

やはり設備の専門業者さんだけ有って、早いな〜っと感動!

金額的には少し安い位ですが、確か今回の見積もりを依頼するにあたっては、前回より大分グレードを上げているはず、・・って事は凄い安いような・・・

システムキッチンやユニットバスは、発注から納品まで2週間かかるらしいので、カタログで再確認し、週末には結論を出す必要が有りそうです。

後週末には、購入物件の管理についても、今回購入する物件の最寄り駅前に有る業者さんと面談してお話を聞く予定にしているので、結構忙しくなりそうです。

やはり、サラリーマンをしながらの自主管理は辛いし、特に今回は同じ建物内に住むので、クレームが直に来ると精神衛生上も良くないと思うので、多少費用が掛かっても管理は外注したいと考えています。

動きが有りましたら、またこちらで報告させていただきます。

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リフォーム 

2006年10月17日

昨日マイソクで、売却を依頼している現在の自宅マンション情報が登録されている事を確認しました。

購入予定物件の決済が当初の予定よりも遅れているが、これで遂に売却も動き出すことになった。

本当は新居に引っ越した後、内装をリフォームしてから売却に移りたかったが、スケジュール的に厳しいので、現状で取り敢えず出してみて、反応が鈍ければ後でリフォームして出しなおすという作戦だが、今の部屋は13年間住んで痛みが激しいので、正直言うと現状で内見してもらうのには少し抵抗が有る(苦笑)

しかし、売りに出さなければ「今新居を探している買主の目に触れない」という機会損失の可能性も有るので、開き直って掃除をするしかないのでしょう。



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投資戦略 | 物件売却

2006年10月16日

ひろは、全国賃貸住宅新聞を毎週定期購読して通勤電車で拝読し、気になった記事は切り抜いて保存しています。

その中でも、今年の7月31日号に載っていた、賃貸住宅の設備に係る「入居者別人気の商品番付」は、大家として大変参考になりました。

ちなみに、単身者向け物件の横綱は、「ブロードバンド対応」、大関は、「テレビドアホン」でした。

今回購入する4棟目は、小結のケーブルテレビは各戸対応済みらしいのですが、ブロードバンドの対応状況については未確認の為、管理の引継ぎ時に確認して、未対応の場合は早急に検討したいと考えています。

また、大関の「テレビドアホン」についても、現在は付いていませんが、以前他の物件に某量販電気店で付けた時は、カラーの商品が取り付け料も含めて2万5千円も掛からなかったので、入居者入れ替え時に随時対応する予定です。

後気になったのは、バブル期の遺産・・・・「電気コンロ」ですね。

家賃査定をお願いした不動産屋さんは、「若い単身者は料理しないから、気にしなくても・・・」とはおっしゃっていましたが、先日自宅のリフォーム見積もりの際ついでに、一口IHコンロの金額を聞いたところ、「取り付け料込みで3万2千円」との事だったので、併せて検討しようかな〜っと考えています。



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投資戦略 | リフォーム

2006年10月15日

今月末頃に引渡しを受ける予定の4棟目には、1〜2階に前オーナーが居住していた6LDKが有りますが、今回ここを4LDK+事務所(書斎)に変更するリフォームを実施して、自己使用しようと考えています。

リフォーム費用として何とか捻出した金額は、・・・『300万円』

せっかくだから長く快適に住みたいので、キッチンや浴室などの水周りも全面変更で見積もって貰いましたが、現在のところ大幅に予算オーバーです(苦笑)

キッチンか浴室のどちらかを諦めて後回しにすれば、一応予算内に収まりますが、前回の引越しの経験から、間違いなく住みだした後に追加リフォームを行うことは無いと思うので、週末は須田社長お勧めのホームセンターや、以前お世話になった事が有る業者さんを走り回って相見積もりをお願いして来ました。

まあ、12年ぶりの引越しだし、久し振りの「自分の為のリフォーム」という事で結構ワクワクしてますから、後で考えたら「一番楽しかった頃」って事にになるんでしょうね。

何とか予算内に収まって、家具の購入や賃貸部分のバージョンアップの費用が少しでも残れば良いのですが・・・。

ちなみに、子供達には物心がついてからは初めての引越しになりますが、

実はまだ秘密にしていますノ(^-^;)ノ











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投資家の自宅について | リフォーム

2006年10月14日

今月初めに、浦田健先生の『戸建賃貸運用法』を読んでから、いつの間にか条件反射で、今まで情報をスルーしていた「部屋数が多い中古戸建て」の情報にも目を通して、ルームシェアで賃貸した場合のシミュレーションを行うようになっていた。

っていうか、正直マイブーム状態かも(笑)

まだ、4棟目の決済も終わってないし、現在の自宅マンションの売却も控えているので、当分は大人しくしておかないと銀行や奥さんから呆れられるってのは解っているのだが・・・。

自己分析をすると、多分長年大家業をしてきて、退去時のクロス貼替え費用や客付けに対する広告料を、「業界の慣習だから」と貧乏性な自らに言い聞かせながら支払ってきた反動で、「室内は現状のまま入居が基本」、「客付けはネット直取引で仲介手数料なし」というルームシェアの慣習に、癒しを感じているのだろう。

しかしながら、ルームシェアに関するネットの掲示板を見ると、物凄く安い金額での募集が多いので、(将来の)物件選定では、シビアな値付けを行わないと厳しいようだ。

まあ、物件を見るだけなら銀行に遠慮する事も無いので、ボチボチ見学を開始して、留学生に強い仲介業者さんへのリサーチも行ってみようかな。

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投資戦略 | 戸建賃貸

2006年10月13日

柄にも無く思い切り引っ張ってしまいましたが、遂にラストです。

リフォームの見積もりに時間が掛かっている間に、横から現れたRCマンションに目移りされ、宙に浮いた状態の鉄骨アパート君・・・いつの間にか最初の内見から2ヶ月近く経過しており、そろそろ結論を出さなければなりません。

収支について再検討した結果、自宅部分も含めて「購入費用+リフォーム総額」が3,300万円を超えた場合は断念することにしました。

まずは、リフォーム金額・・・前回の3,500万円は論外ですが、その数字が相場なら、1千万円台は厳しいかな〜と思いながら、ついに見積もり書の受領の日を迎えました。

ちなみに、「一人親方タイプ」の温厚そうな業者さんは、「逢って話して・・・」のタイプらしく、見積書もファックスは不可で、夜遅くに近所のショッピングセンターの駐車場で手渡しで受け取ることになりました。で、金額は・・・

金1,800万円也

「やっぱ高いな〜」っと感想を述べると、「発注して頂けるなら思い切り勉強しますから・・・」と即答で、1,500万円位にはなりそうな口振りです。

となると、後は売主さんへの最終回答です。

前回の打診では、「土地値で2,240万円」との事でしたが、駄目元で、「路線価ベース(路線価÷0.8)の土地値約2,000万円−解体費用の1,800万円」ので打診を、不動産屋さんにお願いし、断られたら諦めると宣言しました。

結果は・・・あっさり玉砕(苦笑)・・・リフォームのノウハウがないひろにはちょっと荷が重い物件だったので、正直なところ内心ほっとしたのは内緒です(終わり)

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投資戦略 | 投資物件選定

2006年10月12日

ひろは、『一度買った不動産は売らない主義』でしたが、今回初めて、現在自宅として使っているファミリータイプマンションの売却を決意し、昨日媒介契約を結びました。

売却の理由は、現在の自宅が「賃貸向きの間取りでない事」と、「管理費・修繕積立金が高く、空室時の負担が大きい事」も有りますが、最も大きな理由は、「今年末まで適用されている居住用財産の譲渡損失に係る損益通算を受ける為」です。

新聞報道によると、この特例措置は延長されない可能性が高いようなので、年内に売却したマンションの引き渡しという厳しいスケジュールになりそうですが、何とか無事に売れてくれるよう祈ってます。

ただ、15年住んだ自宅とのお別れは、少し寂しい気持ちがしますね。

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投資戦略 | 物件売却

2006年10月11日

運命の日は突然やってきました。

或るウィークデーの夜、ひろがいつものように福岡市内の投資物件を扱っている不動産会社のHPを順番にチェックしていると、現在の自宅から徒歩7〜8分の所に建っている中古のRCビルが売りに出ているのを発見しました。

それは、今年2棟めの『自宅付き投資物件』との出会いでした。

さっそく地図をチェックし、夜中でしたが奥さんと二人で散歩がてら現地確認♪

建物は、流石に47年の耐用年数を誇るRCだけ有って、それまで検討していた鉄骨アパートとは雲泥の差で程度が良く、当分はリフォームに悩まされることはなさそうな感じ(笑)

家に帰って改めてHPを確認すると、表示利回りからも通常なら即座に買い付けが入っておかしくない物件との印象・・・・ちなみに、更新日は2日前でした。

再確認後、奥さんと深夜の作戦会議を開き、翌日業者さんに連絡を取ってみて、売却済みでなく自宅部分の間取りが良ければ、その場で買い付けを入れる事にしました。

翌日朝一で業者さんにTEL・・・資料は何人か取りに来ているが、まだ申し込みは入ってないとの事でしたので、昼休みに訪問し、「購入申込書」を提出しました。

慌しい一日を終え、何か忘れているような・・・・そう言えば、鉄骨アパート君にも結論を出さなければなりませんよねノ(^-^;)ノ






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投資物件選定 | 投資戦略
さて、今回の大規模リフォームの見積もりですが、やはり規模が大きい為か凄く時間が掛かりました。

ひろは結構のんびり構えていたのですが、融資を打診していた銀行さんから頻繁に確認の電話が有った為、結局その都度電話で催促する羽目になり、業者さんに申し訳ないな〜と感じていた3週間後、やっと最初に内見をお願いした「工務店の社長タイプ」の業者さんから見積もりのファックスを頂く事が出来ました。

そこに記載されていた数字は、

金3,500万円也

まあ、ある程度覚悟はしていましたが(苦笑)

ちなみに、ひろが以前新築アパートを購入した業者さんでは、2,600万円で「1Kロフト付き8戸」の綺麗なアパートを新築する事が出来ます。

いくら自宅部分が付いているとはいえ、こんな大金を出してリフォームする位なら、更地を買って新築建てた方が全然マシですよね(^^ゞ

本当は即答で断りたい気分でしたが、時間を掛けて見積もって頂いた業者さんへの礼儀として、見積もり内容を十分精査して、翌日にお断りの連絡を行い、「後は電話帳で探した業者さんの見積もりが予算オーバーだったら諦めるかな!」と決意を新たにした2日後、運命の出会いにより、その決意はあっさりと崩れ去りました。(続く・・・)





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投資物件選定 | 失敗談

2006年10月10日

3連休皆様いかがお過ごしでしたか?

ひろは、大好きな「鰻のせいろ蒸し」&「温泉」でリフレッシュ♪・・・今週も張り切って仕事に挑みたいと思います。

さて、それでは昨日の続きを!

リフォームの見積もりについては、数字が出るまで10日〜2週間程掛かるとの事でしたが、物件取得の為にはもう一つ大きな仕事が待っていました。

それは、『銀行融資』の相談です。

メインバンクにも資料は渡していますが、「前回の購入から1年も経っていない」という状況には何等変りない為、前回の反省も踏まえて、今回の案件については他の銀行にも融資の可否を検討していただくことにしました。

銀行のアパートローンへの取り組み姿勢や、現在の自分の保有資産や収支に対する評価を確認する為には、単に申告書の写しだけ持って相談に行くより、具体的な案件を持ち込む方が遥かに効果的なので、仮に今回の物件が購入できなくても、メリットは大きいとの判断です。

って事で、今回は複数の業者さんから「アパートローンに積極的」との噂を聞いていた銀行の、物件に一番近い支店に資料を持ち込んで相談する事にしましたが、今考えると良い担当者の方と出会えて大正解だったと思います。







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投資物件選定 | 銀行融資

2006年10月09日

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それでは、一昨日の続きです。

最初の内見の翌週、ひろはイエローページで探したリフォーム業者さんと現地で待ち合わせをし、温めていたリフォーム案が実現可能か相談することにしました。

当日現れた業者さんは、前の週に見積もり依頼した「工務店の社長タイプ」ではなく、「一人親方タイプ」の温厚な雰囲気で、結構期待出来そうな感じ。

ちなみに、相談した内容とは、今回のアパートの賃貸部分は、間口1間半、奥行4間のIKタイプで一階には4室有ったのですが、その4室のうち、道路に面した半分(2間分)の内装とベランダ、植栽部分を撤去して4台分の駐車場に整備し、残りを1K1室と事務所、倉庫に整備するというもので、

 ^豎部分は元々賃貸需要が少ないので、リフォームしても入居者確保の自信が無い。
◆\瀏に掛かるリフォーム費用を圧縮出来る。
 築年数が古いハンディを、駐車場付きなら少しは克服出来るのでは?

と言った読みからでした。

内心は素人考えの無謀なプランって笑われるかな〜と心配していましたが、一人親方タイプの業者さんからは、「構造上は可能」との回答を頂けたので、1K10室部分を1K7室+駐車場4台+事務所、倉庫に改造するプランで、早速見積もりをお願いする事にしました。(続く・・・)







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投資戦略 | 投資物件選定

2006年10月08日

ひろの会社は土日・祝日がお休みです♪

昨日は朝刊で家の近所の売り物件を見付けたので、早速業者さんに電話して資料を貰いに行きましたが、資料には写真と価格しか載ってなかったため、

ひろ「平面図や家賃明細とか詳しい資料ないんですか?」

業者「今担当者が居ないんで、後でFAXか郵送で送りましょうか?」

ひろ「じゃ近くなんで、担当者が居る時にまた取り来ますよ!」

業者「ご遠慮しなくても・・・」

ひろ「この間一棟買ったばかりなんで、奥さんに内緒なんです(^^ゞ」

この後、店内中爆笑でした(苦笑)

まあ、不動産投資にあたって、奥様は大切なパートナーなんで、隠し事はよくないですよね?

実は最近奥さんにこのブログを発見されたので、どっちにしろ秘密は無理ですし、明日は早起きして散歩がてら一緒に内見に行って来ます。



fchiro at 15:37コメント(0)トラックバック(0) 
投資物件選定 

2006年10月07日

さて、話が若干前後しましたが、いよいよ物件チェックです。

まずは外見・・・業者さんにメールで問い合わせた際、「オーナーが最近外壁塗り替えを行った」との情報を得ていましたので少しだけ期待しましたが・・・、現地に到着して期待は驚きに変わりました(苦笑)

確かに外壁は写真の白と違い・・・、何故かオレンジ色(原色)でした。しかも1階と側面だけって、予算足らなかったのかな?(苦笑)ちなみにベランダの手摺は緑色でカラーコーディネートしたんですね・・・ノ(^-^;)ノ

続いて賃貸部分の1DKの内見・・・、「汚れるから靴履いたまま上がってください」との業者さんの優しいお言葉でお邪魔した室内では、「ユニットバスでない一体式の浴室+トイレ」という古代遺跡のような水周りが我々を出迎えてくれました。

一応、ここまでは築年数から「想定の範囲内」として、リフォームで対応出来るか頭を巡らしましたが、1階部分に新たな問題が・・・。

この物件はゆるやかな坂道に面して建っていましたが、入り口はその坂道の一番低い部分に有るため、結果として一階の居室部分が道路より少し低くなっており、湿気がこもっているのかカビ臭かったのです。

まあ、問題が大きい方が解決出来た場合のリターンも大きいので、考えるのは楽しいもの(笑)

家に帰って図面を見返しながら有る方法を考えて、リフォーム業者に打診してみる事にしました。(続く・・・)


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投資戦略 | 投資物件選定

2006年10月06日

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それでは、朝の続きです。

さて、ボロ物件の再生を取り組むに当たって一番大切な事は、パートナーとなるリフォーム業者の選定ですよね??

って事で、週末に内見の日時が決まってからは、さっそく見積もりを依頼する業者さん探しを始めました。

しかし、ここでちょっとした失敗が・・・。

ひろはこの時、物件情報と同じようにネットで業者さんを探したのですが、わざわざHPを作って宣伝している業者さんって、デザインリフォームで快適な住空間を手に入れたいお金持ちの個人相手に商売を行っているところが多いようで、単価がどこもバリ高なのです(苦笑)

一応その中から、自社のHPにアパート改修のビフォーアフターの写真や費用を載せていて、比較的安くお願い出来そうだと感じた建設会社さんに電話し、内見当日現地で待ち合わせ、一緒に物件の確認を行って頂いたのですが、内見後のコメントは、
(注:下段はひろの心の叫びです)

「これは外装だけで1千万円超えそうだね」
   (マジですか?総額で1千万円台前半を考えてたのに・・・)

「お客さんのリフォームの予算っておいくらなんですか?」
   (全箇所見積もって貰って、予算と相談して削る予定なんで言えません!)

「建物の痛みひどいし、建て替えた方がいいんじゃない?」
   (そんなに新築勧めたいですか?再生無理ならこの物件買いません)

って感じでした。

この業者さんの口振りからは、凄い金額の見積もりが予想されましたし、また、見積もりには2週間以上掛かるとの事でしたので、急遽イエローページで探した業者さんに相見積もりの依頼をおこなう事にしました。(続く・・・)







fchiro at 23:07コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 | 投資物件選定
さて、ネットサーフィンによる物件探しを開始して一週間ほど経った有る日の夜、凄いボロそうだけど、ちょっと興味を引く物件を発見したので、早速問い合わせを行いました。

【物件番号5】自宅付き築古アパート

・交 通 JR駅徒歩5分
・構 造 鉄骨造3階建て、1K10戸、4DK1戸、駐車場1台
・築年数 25年
・価 格 2,240万円(初回打診後)
・利回り 3%
・印 象 リフォーム好きの方なら燃えるかも(苦笑)

実はこの物件、表示価格はもう少し高めで、利回り表示無しで掲載されていましたが、問い合わせた結果、売主さんは取り壊し前提で売却を考えているので、現在入居者の募集は行ってなく、入居は2部屋だけ。また、土地値(2,240万円)での指値は可能だが、その場合「2室分の立ち退き費用」と「取り壊し費用」は買主持ちが条件」との事でした。

ま〜普通に考えた場合、投資に値する物件ではないのでしょうが、「以前からボロ物件再生に興味が有った事」と、「物件が長女が通う高校から徒歩圏に有り、自宅絡みで検討するのも面白そう」と考えて、まずは内見を行う事にしました。

ちなみに余談ですが、この物件・・・多分左上のリンク先のblogランキング1位の方のアパートとご近所です。

そういえば、昔からチェックしていた「実録アパート投資」を最近久し振りに覗いたら、いつの間にか公開されていたアパートの所在地が実家(注:ど田舎)の近所でした。

ひろはしがない兼業大家なので地元専門ですが、カリスマ投資家は全国で活躍するので、不思議な縁って有るものですね。

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投資戦略 | 投資物件選定
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