2006年11月

2006年11月10日

いよいよ本日引越しです。

一応、順調に準備を進めてきたはずが、・・・・昨日大失敗に気が付きました。

ネットのプロパイダーの移転手続きを忘れていたのですノ(^-^;)ノ

新居に開通するまでは、10日程かかると事。

しかも、実は22日から人生初のヨーロッパ旅行で、会社の同期の友達達と8日間スペインに行って来ます。

って事で、毎日訪問していただいた方達には大変申し訳ないのですが、しばらく更新できないのでごめんなさい。

もし、早くつながるか、ネットカフェに行く事が有りましたら、書き込みしたいと思いますので、たまに覗いてくださいな♪

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ご挨拶 

2006年11月09日

昨夜は夜10時まで残業でしたが、仕事帰りに明日引越しする新居のリフォームの最終チェックを行って来ました。

部屋の中には、新しいシステムキッチンやユニットバス、洗面化粧台等の設備が既に設置されており、「洗面所のクロス貼り」と、「清掃」を残すだけで、ほぼリフォームは完了していましたが、希望通り見違えるように綺麗になって居たので、夜中なのについ長居してしまいました(苦笑)

ただ、自宅部分については非常に満足しましたが、賃貸部分ではちょっと気になる事を発見してしまいました。

実は最初に物件を見に行った時に、3階と5階の共用通路部分に私物が置いてあった為、仲介業者さんに、「物件引渡しまでの撤去」をお願いし、「前オーナーの管理会社で対応する」と聞いていたのですが、今日確認したら何等改善していなかったのです。

ある程度予想はしていましたが、「対応予定の前オーナーの管理会社」は、今回物件を奪われる形になっているので、今更入居者と揉めるような仕事は放置したのでしょう。

明日から入居者の方とは一つ屋根の下に住む為、「大家が変わって煩くなった」と思われるのではなく、「新しい管理会社は厳しい」と入居者さんに認識していただいた方がベターなので、今日は新しい管理会社に対応を強く要望したいと思います。

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投資哲学 | 物件管理

2006年11月08日

売りに出している現在の自宅マンションのリフォームは、取り敢えず保留する事にしました。

ひろとしては、現在の自宅マンションは「内装渡し」として売りに出しているので、金曜日に新居に引越し後、即座にリフォームを実施して、綺麗な状態で内見出来た方が速やかに売れる可能性が高いと思っていたのですが、不動産業者さんによると、「リフォームしない方が値交渉の際の選択肢が広がって売りやすい」との事でした。

確かに、内装は好みが有るし、ひろは現在のカーペット敷きをフローリングに変更しようと考えていましたが、子供が小さい家庭だと音の問題も有るので、「フローリング調のCFシート」の方が安心のような気もします。

って事で、ひろは「第一印象重視」なので少し不安ですが、今回は素直にプロの意見に従ってみようと思います。

ちなみに、明後日は引越しなのに、荷造り全然終わってないな〜(苦笑)

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投資戦略 | 物件売却

2006年11月07日

昨日は忙しい一日でした。

まずは残業の合間に、4棟目の管理をお願いする業者さんと打ち合わせ。

駐輪場の管理方法や、清掃の費用及び内訳、自動販売機設置の件等を30分程お話し、管理の委託契約書にサインを行いました。

一室有る空室の募集については、担当者と相談した結果、結局前オーナー時代より+6、000円の家賃額で行って貰う事としました。

また残業が終わって帰宅後は、昨日に引き続き深夜の新居訪問。

実は、今回のリフォーム・・・業者さんに確認したところ、消毒が含まれていなかったので、清掃前に自分で行う為の訪問です。

足踏み式の消毒剤を5つ買って行きましたが、現地を見ると天井のクロスも張り終えて綺麗になっていたので、つい前日買って車のトランクに入れっぱなしの新しい照明を付けたくなってしまい、他にも部屋の採寸を行ったりして、結局消毒が終わったのは夜12時近く・・・(苦笑)

って事でクタクタで帰宅したので、本日も朝の更新となってしまいました。





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アパートの管理 | リフォーム

2006年11月06日

昨日は引越し前最後の休みだったので、新居で使う照明器具とFAX付き電話機を買いに、博多で一番大きな電気屋さんに行ってきました。

FAXについては、現在の機種は長年使ってて、結構気に入っていたのですが、引越し先が、1階がひろが使う事務所兼書斎と客間、2階がメインの住居部分となる事から、親子電話機能が欲しかったので、買い換えることにした訳です。

しかし、家で綿密に考えて行った条件の機種は、結局買えませんでした。

・・・・予算不足??じゃなかったのですが、

実は、「感光紙タイプのFAX」ってもう売ってないんですねノ(^-^;)ノ

普通紙タイプのFAXは、インクリボンの消耗が激しいという噂を聞いていましたので、「これまで通り感光紙タイプで、子機2台付きのタイプが欲しいな〜」って考えていましたが、売ってないものは仕方ない(苦笑)

結局60枚分のメモリー機能が付いてて、FAXの内容を液晶画面で確認して必要な資料だけ印刷出来るタイプの機種(勿論子機2台付き)を購入してきました。

しかし、子機付きの電話に変える事で、一つだけ心配な事があります。

それは、「高校生の娘の長電話で、間違いなく電話代が高くなる事」なんですが・・・携帯で長電話されるよりはマシなんでしょうね。

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投資アイテム 

2006年11月05日

これまで自宅に使っていたマンションの売却が苦戦している。

今週末に2件案内が入るという事で、気合を入れて掃除をして待っていたが、金曜日に内見に来た家族は5分程で全ての部屋も見ずに帰ってしまい、昨日の内見は結局ドタキャンとなった。

業者の担当者に拠ると、「問い合わせは多いのでそれ程心配は要らない」との事だが、「年内に引渡し」とのスケジュールを考えると、少し焦ってきた。

やはり内見では「第一印象」が大事だと思うので、金曜日に引越しをしたら、突貫工事で現在のマンションについても内装を行って貰わなくては・・・

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物件売却 

2006年11月04日

引越しまで遂に一週間を切りましたので、そろそろ本格的に準備を始めなければなりません。

昨日は子供達を連れて、リフォーム中の新居の内見を行った後、引越し業者さんに来て頂き、引越し費用の見積もりをお願いしました。

ひろは値切ったりするのは余り得意じゃないので、今回はイエローページに安い金額で広告を出している業者さんに電話で概算額の打診を行い、安くお願い出来そうな業者さんに来て頂くという作戦です。

引越し費用は、「現地を見ないと数字は出せない」というのが基本のようですが、予算に合わない業者さんにわざわざ来て貰うのってお互いにメリット無いですからね。

ってことで、来て頂いたのは、電話で「概算額5〜6万円」と聞いていた業者さん。

担当の方が一通り荷物の確認をした後に、期待を込めて金額を確認すると、「金曜日の午前なら基本料金は7万円ですね。」といいながら、どんどん数字が積みあがっていき、いつの間にか10万円を超える金額に・・・

ひろ「思ったより高いんですね〜。」

業者「予算はいくらぐらいですか?」

ひろ「予算は決めてないけど、電話で5〜6万円って聞いてたから、今日は来て貰ったんですよ」

業者「じゃ、6万円で結構です」

結局、「家具4点廃棄」と「エアコン移設」を含めた見積もり14万円が、6万円でOKって事なので、お願いする事に決めました。

まあ、航空運賃などと同じで、「遊ばせとくなら少しでも収益を・・・」って事でしょうが、いくら繁忙期じゃないとはいえ「引越し代の定価」って有って無いような物なんですね(苦笑)

安くあがるのは大変嬉しいですが、当日は60%引きの仕事ではなく、100%の作業をお願いしたいものです。

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fchiro at 23:47コメント(0)トラックバック(0) 
業者見積もり 

2006年11月03日

先程の続きです・・・。

ちなみに、この不動産屋さんは東京が本社のフランチャイズらしいので、ひろは大変驚きましたが、関東では普通の対応なんでしょうか・・・。

・・・では、新居近くの駐車場の空き待ち予約をお願いした後のやり取りです。

業者「うちは審査を通った方にしか貸せないので、まずは申込書を書いて下さい」

ひろ「審査!???それって、オーナーの方針なんですか?」

業者「いえ本社の方針です。滞納保証の関係でうちが扱う物件では全て行ってます」

ひろ「で、審査ってどんな基準なんですか?」

業者「うちでは審査しないので一切解りません。本社から結果だけが届きます。」

業者「それと、申し込みの際は保証人が必要ですから・・・」

ひろ「保証人??駐車場って借家権とかって発生しないのに要るんですか?」

業者「本社の方針で、うちが取り扱う物件には全て必要です。」

ひろ「解りました。じゃ、私が借主で奥さんが保証人とかでもいいの?」

業者「生計が同一の方の保証人は認めておりません。」

ひろ「そうなんだ!じゃ、保証会社は使えますか?」

業者「保証会社は駐車場の賃貸契約は取り扱っておりません・・・」

・・・そりゃそうでしょう(苦笑)

この後もやり取りは続きましたが、結局退散し、別の駐車場を借りる事にしました。

もうすぐ40歳になるのに、今更年金暮らしの田舎の母に駐車場契約で保証人なんてお願いできませんもんね。

それにしても、この賃貸条件・・・オーナーは知らないそうですが、滞納保証の落とし穴って気がします。

自分が貸主になる場合は、「賃貸の機会を失う対応をする業者」は出来たら避けたいものですね。

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fchiro at 18:03コメント(0)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 
今回購入した自宅付きのビルは、利便性も良く居住部分も広くなるので大変満足していますが、二点だけ不満なところも有ります。

まあ、百点満点の物件など、そう有る訳ないのですが・・・(苦笑)

一点目は、日当たりが余り良くない事。

これは、商業地域で周りが高い建物が多いのが原因ですが、ひろが事務所兼書斎として使う一階の部屋の日当たりは結構厳しいみたいです。

ただ、普段奥さんや子供達が昼間過ごす予定の2階では、和室やリビング、子供部屋にそれなりに陽が差し込むみたいなので、「布団が干せない」、「洗濯物が乾かない」といった状況は何とか避けられるみたいです。

それと、もう一点は、物件に駐車場がない事です。

これは、1階のバス通り側に店舗が有るので、店舗の家賃を考えると仕方ないのですが、余り遠くだと車使う時不便なんで、多少高くても近いとこがいいな〜と思いながら、本日駐車場探しに行って来ました。

まずは、1件目・・・駅前の不動産屋さんから、「あそこの駐車場は多分空いてますよ!」と教えて貰った駐車場の管理会社にTEL・・・

ひろ「○○駐車場をお借りしたいと思って電話しましたが空いてますか?」 

業者「今は空いてないけど、今月末に一台空く予定ですね。」

ひろ「じゃ、空いたらお借りしたいんですけど、予約ってお願いできますか?」

・・・・人生色々、不動産屋さんも色々ですね。この後想定外のやり取りが待っていましたノ(^-^;)ノ

(続く・・・)



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不動産屋との付き合い方 | 余談

2006年11月02日

大家さんが変りました!!

不動産屋さんから急にこんな連絡が有っても、若い入居者の方なら特に気にしないと思いますが・・・、


今回の購入物件は、商業地域に所在しており、実は一階のバス通り側半分は、店舗が入居しています。

しかもこの店舗・・・、この地に開業して30年以上で、前オーナーとは現在のビルが建つ前の先代時代からのお付き合いとの事。

店舗の場合は馴染みのお客様もいらっしゃるので、簡単に引越しという訳にも行かないし、「昔から知っている大家さんが急に変った」という事で、非常に不安になったのでしょう。

今回の4棟目引き渡し時に、仲介業者さんから、「1階の店舗の借主さんが、一度逢って欲しいと言っている」という話を聞いていましたので、昨夜仕事帰りにさっそくご挨拶に行ってきました。

本来は、ひろは「入居者さんとのやり取りは管理会社を通して頂く主義」なのですが、今回は一つ屋根の下に住む為、どっちにしろ頻繁に顔を合わせる事になるので、それなら早めにお会いして不安を解消した方がベターとの判断です。

実際お会いしてみた印象は、「非常に良い方」だったので、取り敢えず一安心♪

一階店舗は、当然今回の物件の中で一番高い家賃となりますので、「入居条件はそのままで、ずっとここで営業したい」との要望は、ひろとしても望むところです。

ただ、前オーナーの時は家賃を毎月持参していたそうですが、今回は振込みでお願いし、了承頂きました。

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投資哲学 | 物件管理
昨日の続きです。

結果的には、希望額の融資について了承いただけましたので、それから急いで融資関係書類の記入にかかりましたが、さすがは「印鑑証明16通+住民票3通」が必要な融資です。

記載する書類も山のようにあり、またその後もいくつか問題が生じた為、売主さん達には物凄〜くお待ち頂くことになりました。

結局決済が全て終わった時には、銀行に到着してから3時間以上経過・・・。

売主さん達は、慌てて融資元の銀行に向かわれましたが、多分バタバタだったんでしょうね(苦笑)

決済が終わって通帳を確認し、リフォーム費用&敷金が残っているのを見てやっと安心する事が出来ました。。。

ちなみに、昨日「400万円少ない融資額でも、一応決済は可能」と書きましたが、その場合は「預り敷金」を一時的にせよ使い込む形となっていました。

大家さんの中には、預った敷金を運転資金とされてある方も多いようですが、ひろは「原則定期預金」にすべきだと考えていますので、自らが定めたルールを破らなくて済んで幸いです。

それに、少しでも定期預金が有ると、銀行の印象も違いますからね。






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物件取得 | 銀行融資

2006年11月01日

昨夜の続きです・・・

融資金額については、「前任の担当者」や「審査をした本部」に確認して貰う様お願いしましたが、そうこうしている間に、売主さんや、司法書士、仲介業者が続々と到着。

皆さん笑顔で挨拶されましたが、ひろは一言「すみません、トラブルです!!」と引きつった笑顔でお答えせざるを得ませんでした(苦笑)

ちなみに、一応400万円少ない金額でも決済は可能なのですが、10日後に完成予定のリフォーム費用の支払い300万円が、すぐにやってきますので、その段階で手持ち資金が底を付いてしまいます。

不動産投資も、段々規模が大きくなってくと、有る程度運転資金を手元に置いておかないと不安ですよね?

ただ、売主さんに迷惑を掛ける訳にはいかないので、どうしても少ない金額でしか融資が実行されない場合は、今日はそのまま決済を実行し、改めて銀行と相談して、リフォームローンでも別途組んで貰うしかないかな〜っと考えていたところ、

「本部と相談しましたが、希望額で融資します」

との回答を頂けました。

取り敢えず一安心です。(続く・・・)

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物件取得 | 銀行融資
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