2006年12月

2006年12月31日

ひろの自宅付き賃貸マンションの最寄り駅周辺では、現在区画整理が行われていますが、今日久し振りに車で駅前通りを通りかかったら、物凄い数のマンションが建築中でした。

多分、そのうちの何棟かは単身者向きと思いますが、「ライバルが増えて古い物件にはマイナスに働くのか」、それとも「地域が発展するって事でプラス要因となるのか」・・・非常に気になるところですよねノ(^-^;)ノ

ちなみに、ラブホテル関係の投資本では、一棟だけぽつんと建ってるよりも、何棟かまとまって立地している方が、逆に稼働率が上がるという事ですので、賃貸マンション市場でも、魅力有る新築物件が増えて、併せて飲食や物販の店舗等も進出し、結果的に地域自体の人気がUPして、相乗効果で入居率が上がれば嬉しいんですが!

勿論、有る程度新築物件の家賃は高めにして貰わないと、古い物件のオーナーは体力を消耗してしまいますけどね(苦笑)

それでは、これが平成18年の最後の書き込みとなりましたが、訪問して頂いた皆様、本当に有難う御座いました。

来年も頑張って、出来るだけ毎日書き込みしますので、宜しくお願いします。→人気blogランキングへ

fchiro at 19:08コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 | ライバル物件

2006年12月30日

ひろの家庭では、これまで正月は、ひろの実家と奥さんの実家を毎年交互に帰省していましたが、今年は田舎の母親を博多に呼んで、新居で過ごす事にしました。

って事で、今日はひろの母親が初めて新居にやってきたのですが、実はこれまで、「引越した事」は話していたものの、どんなところ(一戸建てORマンション)かについては、曖昧に答えていました。

だって、「新しい自宅は、店舗&ワンルーム9室が付いたRCのビル」だなんて、電話では説明しにくいですもんね(^^ゞ

それに、ひろの実家は親戚が多く、結構仲も良いほうなので、転居の連絡なんて送ったら、間違いなく親戚中がうちの親に聞いてきますから、実際に見て貰ってた方が安心かなって判断も有りましたし・・・。

まあ、以前住んでたマンションと違って、今回は一応客間も有るので、のんびりして貰えたら嬉しいですね。

余談はこれ位にして、年末最後の不動産屋さんとの打ち合わせですが、空室2室の募集の進捗については、内見が予約も含めて3件入っており、「多分期待できるのでは・・・」との事でした。

新年早々に入居が決まって、10月末以来の満室復活となれば嬉しいですね。

年末年始・・・忙しい日々が続くと思いますが、出来るだけ毎日更新したいと思いますので、宜しくお願いします。→人気blogランキングへ


fchiro at 21:45コメント(0)トラックバック(0) 

2006年12月29日

先日、不動産業者の方に物件まで車で送っていただいた際、車中で投資の話になりました。

ちなみに、この若い担当者さんはFXで結構稼いでおり、軍資金が貯まったら不動産にもチャレンジしたいが、「まずは中古の区分所有かな〜」って感じでお話されてました。

ひろも、「仕事柄、掘り出し物件の情報が真っ先に入るのは羨ましいですね。最初はワンルームでもいいからとにかく買って、黒字申告の実績作ったら、将来融資を使って一棟物を購入する際に有利になると思いますよ・・・」なんて、プロ相手にアドバイスしてしまいまいた(笑)

・・・・って事で本題ですが、実はこの業者さんは福岡市内でも「投資用中古ワンルームの仲介」については最大手に近いのですが、会話の中で、「ここの社員さんでも知らないんだ」って驚いた事がありました。

それは、「銀行はワンルームマンションでも、共同担保なら歓迎する!」って事です。

実はこの担当者さん・・・銀行融資の際に「ワンルームマンションは一切担保にならない」って思ってたそうです。

確かにワンルームマンションのみを担保として銀行融資を受ける事は、通常難しいと思いますが、アパートやマンション1棟を融資を受けて購入しようとする場合で、自己資金が少しだけ不足している時に、地方銀行なら「抵当に入っていないワンルームマンションを共同担保に提供する事で、融資がOKとなる可能性は結構高い」と思います。(都市銀行では難しいでしょうが)

ひろの経験では、プロパー融資を初めてお願いした場合、通常銀行は確定申告書の写しの提出を求め、申告対象となっている全ての所有物件の登記簿を法務局で取得します。

で、担当者さんに「今回の融資は是非実行したい」と思っていただいた場合で、本部に稟議を上げるのに「担保が不足している時」は、銀行から「抵当に入っていない物件の共同担保提供の可否」を打診してきます。(抵当の有無は登記簿で解ります)

勿論、共同担保になると、家賃は今まで通り受け取れるものの、勝手に売却は出来ませんし、融資実行の際の司法書士報酬の経費も増えますが、「将来一棟物件を購入しようと思う若い投資家が、最初の物件としてキャッシュで中古ワンルームを購入する事」は、投資手法としては悪くないと思いますね。


ブログランキングに参加しています。
良かったら、リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい→人気blogランキングへ




fchiro at 13:51コメント(0)トラックバック(0) 
銀行融資 | 中古ワンルームマンション

2006年12月28日

今夜は帰宅が日付変更線を越える可能性が高いので、念のために朝の更新です(^^;)

さて、過去の書き込みを読んで頂いた方は既に承知と思いますが、ひろは結構大家としてはずぼらな方でしょう(苦笑)

なので、他のカリスマブロガーの方の様に、沢山の不動産屋さんを廻って図面や鍵を預けたり等は最近はやってません。

ちなみに以前は不動産業者を何社も廻って、図面や鍵を預けたりした事も有りましたが、業者さんのシステムを知ってからは、「自分が希望する方法で募集してくれる会社なら、一社への依頼で充分かな」って考えてます。

その条件とは、「広告料の客付け業者への全額提供」と「空室の際のキーボックス設置」で、自社で広告料を取ろうとせず、仲介に強い業者にオープンて情報を流して、管理委託料を収益限と考えてくれる業者さんなら、特に忙しいサラリーマンの場合は充分と思います。

もちろん、マイソクの中身にセンスがなければ、いくら物件が良くても決まらない可能性が高いので、一応そこらへんのチェックだけはしていますが・・・

fchiro at 09:03コメント(0)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 | 空室対策

2006年12月27日

最近は収入面では不動産投資と逆転してしまいましたが、ひろの本業はあくまでも「内勤事務のサラリーマン」です。

ちなみに、この本業・・・いよいよ明日が仕事納めなのですが、今月は忘年会や大掃除が続いて、結構仕事が溜まっていましたので、今日は久し振りに一人寂しく残業してきました。

まあ、その分明日の飲み会では思い切りはじける積もりですが・・・(^^ゞ

さて、余談はこれくらいにして、今日は昨日打ち合わせした2点目の、「自動販売機の設置」についてお話したいと思います。

10月末に引渡しを受けた4棟目は、初めての「商業地域に所在する物件」で、正面のバス通り側には「洋食屋さん」が入居していますが、奥の住居入口への通路部分に若干スペースが有る為、自動販売機の設置について管理会社に打診していました。

昨日やっとその回答を頂いたのですが・・・・、

自動販売機業者さんの調査結果は、

 ‐貊蠹には競合も少なく十分収益を期待出来るので設置は可
◆\瀉崗貊蠅砲弔い討蓮◆崢模部分ではなくバス通り側がベター」
 基本条件は、収益の20%+電気代負担(3千円程度)で交渉可

って感じでした。

ちなみに、バス通り側の空きスペースは、店舗前の植え込みだけで、奥行きは30センチちょっとしかないので、正直提案に驚いてしまったのですが、ネットで調べてみたら、最近は超薄型の自動販売機も有るんですね(笑)

今回は、収益UPよりも入居者さんの利便性向上が主な目的なので、詳細について、年明けにも業者さんと直接お話して、早めに決定したいと思います。

ブログランキングに参加しています。
良かったら、リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい→人気blogランキングへ




fchiro at 22:41コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 | 自動販売機設置

2006年12月26日

今日は仕事帰りに不動産業者の担当さんに職場まで迎えに来て頂き、一緒にメゾネットアパートの退去確認を行った後、色々な打ち合わせをしてきました。

この業者さんは、明日が仕事納めらしいので、年内の進展は余り期待できませんが、年明け早々にも、利回りUP・入居率UPの為の作戦が実施出来るよう、念入りに今年最後の打ち合わせを行ったって感じです。

ちなみに、その中で少しだけ嬉しいお話が・・・・なんと、「売り出し中の旧自宅マンションに購入希望者が現れた」らしいのです。

ただし、条件が「100万円の値引き希望」で、「60万円引きならまとまりそう」って事なので、手放しでは喜べませんでしたが・・・ノ(^-^;)ノ

実際、先月末にこの条件で打診が入っていたら、二つ返事でOKしていましたが、今のタイミングで契約出来ても、決済は早くて1月末ですので、確定申告で譲渡損失の損益通算が出来るのも19年中の所得に対してとなり、所得税の還付も再来年の4月しか期待できません。

しかも、現在は大手の業者さんにも一般媒介をお願いし、「売り急ぎはせずに1月中旬〜2月にかけての繁忙期に期待しよう」って誓ったばかりだったので、タイミング的にも「中途半端な条件」って印象を受けてしまいました。

って事で、流石に60万円引きはOKせず、「30万円引きまでと回答して下さい」と打診をお願いしました。

本音としては早く売却を決めて、晴れやかな気分で新年を迎えたいんですけどね・・・(^^ゞ

ブログランキングに参加しています。
今日はひろの誕生日なので、良かったら、記念にクリックをお願いします→人気blogランキングへ





fchiro at 22:47コメント(0)トラックバック(0) 
物件売却 | 投資戦略

2006年12月25日

今夜はクリスマスなのに、何故か職場の同僚と男5人で忘年会でしたノ(^-^;)ノ

ちなみに、一緒にスペイン旅行した2人も一緒・・・・って事で、スペインでは貧乏旅行の為にお目に掛かれなかった「イベリコ豚の生ハム」も何故かメニューに有って、少しだけリッチな忘年会となりました(苦笑)

それにしても、いつの間にか今年も後僅かとなりましたよね。
日記に毛が生えたような独り言のブログに訪問して頂いた方々には、本当に感謝の気持ちで一杯です。

来年は、少しは来訪して頂いた方にハッピーな気持ちになって頂けるよう、早期の満室化&旧自宅マンションの売却を発表出来たらいいな〜って思ってます。

今夜は、少しだけ酔っ払いなので、この辺で・・・・


ブログランキングに参加しています。もう少しで1頁目に復帰出来そうなので、良かったら、リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい→人気blogランキングへ






fchiro at 23:07コメント(0)トラックバック(0) 
余談 

2006年12月24日

金曜日に会社から「源泉徴収表」を貰ったのですが、年収が昨年と比べて50万円以上下がっていました。

まあ、理由ははっきりしていて、基本給は若干上がってるのものの、残業代が昨年に比べて大幅に少なかったからなんですが、それにしても、実際に数字を見るとドキ!っとしますよね(苦笑)

そういえば、昨年は3月20日に発生した福岡県西方沖地震の影響で、春から夏にかけて物凄〜く忙しかった記憶が有ります。

まあそのお陰で年収がUPし、今年銀行から4棟目の融資を結構有利な条件で受ける事が出来たのでしょうが・・・。

今年は春先のホリエモンショックで株式の譲渡益も昨年の3分の1程度しか有りませんし、「もしかしてリストラ?」って銀行に心配を掛けないよう、申告が終わったら速やかに事情説明に行った方が良さそうですね。

来年からは2行に報告が必要となったので、少し大変ですが、さりげなく「今後の融資の可能性」について探って来たいと思います。

ブログランキングに参加しています。良かったら、リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。現在の順位も確認出来ますよ→人気blogランキングへ

fchiro at 21:03コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 | 銀行融資

2006年12月23日

今回退去となったメゾネットアパートの家賃ですが、退去の連絡時に旧管理会社に「取り敢えず3千円UPで出しといて」って言っていた為、その条件ですでに一件内見が入ってて返事待ちだったそうです。

実は、年明けの繁忙期に併せてネット接続工事を行う予定なので、「ネット常時接続無料」を謳い文句に少し家賃上げて出しなおして貰おうかと考えていたのですが、もし申し込み頂けた場合は、今更一回言った家賃上げる訳には行かないですよね(^^ゞ

まあ、ネットの費用も少しは回収しないといけないので、今回は「家賃交渉不可」で交渉して貰って、後はネットを使用する場合は共益費として4月位から2〜3千円の負担をお願いしたいと思います。

ここで余り欲張って、長期間空き家になったら怖いですからね・・・。

【余談】

昨夜は忘年会で遅くなったにもかかわらず、今朝は早起きして息子のクリスマスプレゼントを探しに行きましたが・・・WiiとDSライトのどっちも品切れで撃沈でしたノ(^-^;)ノ

今の日本って景気良いんですかね(苦笑)

ブログランキングに参加しています。
良かったら、リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい→人気blogランキングへ



fchiro at 16:00コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 | 家賃設定

2006年12月21日

ここは「不動産投資」のブログなのに、最近は自宅マンション売却の話ばかりで、訪問してくれた方に申し訳ない気持ちで一杯です。

早く旧自宅マンションの売却を終えて、新たな投資案件の研究意欲を復活させたいんですけどね・・・(苦笑)

さて、本日は久し振りに残業も忘年会も無かったので、仕事帰りに土曜日にお会いする予定だった不動産業者さんの事務所を訪問し、売却に係る「一般媒介契約」を締結してきちゃいました。

本当は、子供と映画を観に行く約束をしちゃったので、週末の予定を出来るだけ前倒ししたかったのが大きな理由ですが!

流石に大手の業者さんだけ有って、予定を二日も繰り上げた訪問にもかかわらず、立派な査定資料を作って持って頂いていましたが、査定金額は売り易い価格なのか、「予想よりも結構低いな〜」って印象・・・。

ただ、1月中旬から2月にかけては繁忙期に入る為、現在の数字でも売れる可能性は十分有るという事だったので、結局は、若干ギャンブルかもしれませんが、取り敢えずこれまでと同じ価格で募集して頂き、1月中旬位まで様子を見て、反応が薄ければ値下げするという方針でお願いして来ました。

繁忙期は、「この価格じゃ売れないだろ〜」って物件まで売れてしまう事も有るらしいので、良い出会いが有ればいいのですが・・・。

ちなみに、今回お願いした大手の業者さんで一番期待していたのは、「住宅情報誌への掲載」だったのですが、残念ながらお断りされちゃいました。

理由は「今月で廃刊」です。・・・だってノ(^-^;)ノ

今後は名前が変わって「フリーペーパーとして再出発する」そうですが、15年前に初めて買った自宅を見付けたのも「住宅情報」だったし、ネットが常時接続になる数年前まで10年以上毎月愛読していた雑誌だったので、少し寂しいですね。

ブログランキングに参加しています。
良かったら、リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい→人気blogランキングへ



fchiro at 22:39コメント(0)トラックバック(0) 
物件売却 | 不動産屋との付き合い方

2006年12月20日

さて、本日も苦戦中の旧自宅マンション売却のお話です(^_^;)

ひろは、これまで不動産の購入を8回経験していますが、売却は初めての経験です。

ってことで、「売り」については、「買い」と違って丸っきりの初心者でノウハウが全くない為、昔読んだ本のかすかな記憶を頼りに不動産屋さんと応対している状況です。

ちなみに、ひろは初めての行動を行う場合、基本的にはまずはプロに全てお任せして一番良い方法を提案して貰い、後は勘に頼るといった手法を取っており、今回の「初めての売却」についても、売り出し価格の希望を言っただけで、方法については全て業者さんにお任せしました。

ただし、売値の大幅な変更は手取り額の減少につながり、今後の設備投資に差し支える事になるので、さすがにそのままお任せする事は出来ず、他業者の意見も聞いて判断する事にした次第です。

一応、土曜日の午後にファミリー物件の仲介に強い大手の業者さんから査定金額の提示を受けて、一般媒介契約を結ぶ予定なので、そこで提示された査定金額が現在の売り出し価格より大幅に低ければ、その金額が相場という事で諦めるしかないのでしょうが・・・。

物件の内装については、一応、リフォームを行って一次取得者受けする状態になったと思いますので、後は最強のパートナーを得て、来年1月〜3月までの繁忙期に望みたいですね。

ブログランキングに参加しています。
良かったら、リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さいな→人気blogランキングへ



fchiro at 23:58コメント(0)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 | 物件売却

2006年12月19日

報告が遅くなりましたが、メゾネットアパートの管理引き継ぎについては、本日やっと終了したとの報告を受けました。

因みに今回退去した部屋の鍵はまだ帰ってきてないとの事でしたが、日割家賃は15日分までしか受け取っていないので、退去精算は厳重に行って貰おうと考えています。

まあこの辺も今回管理会社を変更した理由の一つですが(^^;)

家賃については、以前の入居者から三千円UPで以前の管理会社に募集をお願いしていたところ、一件内見希望が来ているらしいので、もしかしたらそのまま決まるかもしれませんね(^^;)

fchiro at 23:26コメント(0)トラックバック(0) 
物件管理 | 不動産屋との付き合い方

2006年12月18日

旧自宅マンション売却に掛かる媒介契約について、本日期間満了を理由にこれまで依頼していた業者さんとの専任媒介契約を解除して一般媒介に切り替え、他の不動産業者にも仲介を依頼することにしました。

ちなみに一番の理由は、問い合わせが少ない事を理由に大幅な売値の引き下げを打診されたのですが、「現在の売値が高過ぎるのか他の業者さんの意見を聞きたかったから」です。

これまで媒介を依頼していた業者さんは、今回購入した4棟目の仲介業者さんで、正直「投資物件には強いけど、ファミリー物件はどうかな〜」って気がしていました(^^;)

ただ、購入物件を斡旋して頂いた義理も有ったので、二ヶ月半様子を見ていましたが、結局年内に売却が決まらなかったので、今回大手の他業者にも依頼する事にした次第です。

年明けからは、二社で競って頂く形で繁忙期を迎える事になるので、三月まで決まらないなんて事態は避けられるかなって期待していますが…。

不動産投資においては、出来るだけ情に流されないよう注意していますが、結構小心者には辛い物が有りますね(苦笑)

fchiro at 23:10コメント(0)トラックバック(0) 
物件売却 | 投資家の自宅について

2006年12月17日

ひろは、結構自転車が好きで、寒いのが苦手な為冬場はお休みしていますが、春から秋にかけては、たまに自転車に乗って「物件巡り」や「古本屋巡り」をしています。

ちなみに、現在の愛車は「三段変則のママチャリ」です・・・ノ(^-^;)ノ

って事で、先日何気なく立ち寄った本屋で、自転車に関する漫画を見付けて買ってしまったのですが、その影響で久し振りに自転車の旅がしたくなりました。

実は4年前の春に、マウンテンバイクで8日間の四国横断の一人旅をした事が有ります。

小倉からマウンテンバイクと一緒にフェリーで松山に渡り、瀬戸内海側を走って高松からフェリーで小豆島へ・・・、その後、徳島まで海沿いを走って、最後は四国中心の山間部を松山まで横断するというコースでしたが、長距離走は初めての上、当時乗っていた自転車も荷物を積む構造になっていなかった為、結構ハードな旅となり、リュックを背負っていた肩とおしりが痛くなった記憶があります。

ただ、基本的に体をいじめるのは嫌いじゃないし、新しい自宅には狭いながらも自宅用の駐輪スペースがありますので、春になったら新車を買っちゃおうかな〜なんて現在企んでいます。

ところでその時の宿ですが、貧乏旅行に憧れていた為、全てユースホステルにしました。

四国は「お遍路さん」の本場の為か、凄くユースホステルが多いのです。

中にはお寺が経営する貸切状態の宿なんかも有りましたが、学生の一人旅には欠かせない存在ですよね。

多分ユースホステルは、「不動産投資」としても「ホテル経営」としても、間違いなく儲からない業種だと思いますが、もし50歳過ぎ位までに不動産投資が順調に行って、社会還元を考えるくらい儲ける事が出来たら、「ユースの頑固親父もいいかな」なんてたまに考えてしまいます。

ブログランキングに参加しています。
良かったら、リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい→人気blogランキングへ





fchiro at 23:07コメント(0)トラックバック(0) 
自転車乗り | 投資物件選定

2006年12月16日

昨夜はボーナス後の金曜日って事で、久し振りに明るくなるまで遊んでしまい(怪しい遊びではなく、飲み会後の麻雀ですが・・・)、ブログの更新をお休みしてしました。

訪問頂いた皆様、ごめんなさいm(__)m

さて、もう一つお詫びになりますが、昨日予定していた管理契約の引継が、旧管理会社から拒否されて、まだ契約書類や鍵を受け取っていないという報告を新しい管理会社から受けており、家賃検討の段階まで至っていません。

理由は「委任状の記載不備」との事でしたが、当然電話でもオーナーの意向として引継ぎははっきりお願いしていますし、書類は後日の差し替えも可能でしょうから、やはり「管理を他者に奪われることは不本意だとの意思表示」なのかな〜と考えてしまいます。

一応、本日差し替えの委任状を新しい管理会社に渡して、再度訪問して貰う予定ですが、もし再度拒否されたら、自分で動くしかないんでしょうね・・・・。

って事で、設定家賃等の検討結果は、新管理会社との協議が終わり次第書き込みしますので、もう暫くお待ち下さい。

ブログランキングに参加しています。
昨日お休みして順位が下がってしまいましたので、良かったら、リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さいな→人気blogランキングへ








fchiro at 13:20コメント(0)トラックバック(0) 
物件管理 | 不動産屋との付き合い方

2006年12月14日

さて、明日はいよいよメゾネットアパートの退去日ですが、同時に管理会社の変更も行いましたので、退去後の募集家賃についても、併せて新しい管理会社と相談する事にしました。

本来は一日でも短い空室期間となるよう早めに募集をかけるべきなんでしょうが、どっちにしろ年末は動きの鈍い時期なので、それなら年明けの繁忙期に「ネット&駐車場無料物件」としてアピールして、少しでもネット設備の投資を回収出来たら…との作戦です(^^;)

実はその前に「退去精算」という大きな仕事も待っているんですけどね(苦笑)

今回の管理会社変更は、提携リフォーム会社の差によるところが最も大きな理由なんで、出来るだけ少ない負担で済めば幸いですが…。

fchiro at 19:50コメント(1)トラックバック(0) 
投資戦略 | 投資アイテム

2006年12月13日

今日の午後、2棟目及び3棟目の融資を借り入れしている銀行の支店長さんが急遽職場を訪問されて、年末の挨拶をして頂きました。

もともとこの銀行は、今年の春までひろがメインバンクと認識していた銀行で、今回の4棟目の融資では縁が無く他行で借入する事となりましたが、新しいメインバンク候補の銀行は、当初に対応して頂いた担当者さんは凄いやる気が有ったのですが、10月に急遽転勤となった後の新しい担当者さんとはまだ十分なコミュニケーションが取れていない為、今後はどちらと優先してお付き合いする事になるかは、融資残高もほぼ同額ですし、「未定!」です。

ところで考えてみると、これまでも銀行の担当者さんからは、結構頻繁に職場にアポなしで訪問して頂いてますが、「もしかして、ちゃんと仕事してるか確かめに来たのかな〜」って気もします(^^ゞ

まあ、これまでの訪問の際は在席している事が多かったので、本当にそれが目的なら、銀行の担当者さんも安心したんでしょうけどね(苦笑)

ブログランキングに参加しています。良かったら、リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さいな→人気blogランキングへ

fchiro at 22:26コメント(0)トラックバック(0) 
銀行との付き合い方 

2006年12月12日

今夜は、木造の一戸建てって区分所有のマンションより出口戦略が少し有利なのかな〜っという他意の無いお話です(^^ゞ

なお、決してひろの自宅マンションが売却に苦戦してるからって、焦って書き込みした訳では有りませんので悪しからず(苦笑)

さて、確か7〜8年前だったと思いますが、ひろの自宅近くに古家つきの土地が売りに出されて、見に行った事がありました。

土地が27坪位で、築30年を超える25坪位の古家が付いており、価格は相場の土地値より少し安かったと思います。

当時は「ちょっと間口が狭いし、駐車場確保するの厳しいかな・・・」て感じでスルーしていましたが、なんとその数日後、親友から引っ越しをするから手伝いに来いと言われて、行った先がその物件だった為、驚いてしまいました。

だって、引越し先はその「古家」だったのですから・・・。

親友曰く、親戚の大工さんに見て貰ったら建物はしっかりしてるし、それまで住んでいた家より新しいので、リフォームして引っ越すことにした・・・・との事。

まあ、彼は猫を飼っていたので、新築だと気を使っちゃうし、現地を見ると小さな庭が有って中々良い雰囲気の家でした。

ただ、ひとつ失敗だな〜と感じたのは、多分その親友・・・余程その家を欲しそうな顔をしていたのでしょう。

当初売主は「古家の取り壊し費用」を考慮した値付けをしていたようですが、「リフォームして住む」と聞いて、売買価格を上乗せされてしまったようです(苦笑)

彼は8年程経った現在も、その家で家族と快適に暮らしているので、僅かな価格の差は気にしていないのでしょうが。

・・・余談でしたが、ひろの今後の投資戦略としては、徐々に区分所有物件を処分して、一棟ものメインに切り替えて行きたいと考えています。

ブログランキングに参加しています。良かったら、リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。現在の順位も確認出来ます→人気blogランキングへ







fchiro at 23:47コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2006年12月11日

本日4棟目の家賃が初めて入金されました。・・・何度物件を取得しても、初入金は嬉しいものですよね。

ちなみに現在1室空きなので9室分の家賃ですが、一応管理費を除いても毎月の返済額より15万円程多い金額です。

ただ、来年からは固定資産税も引かれるし、ネットの接続料も発生する予定なので、年明け早々にも満室を目指したいと思います。

そういえば、今日は月曜日ですが、先週相性の悪い不動産屋さんに紹介された鉄骨アパートは、結局見に行かずじまいです(苦笑)

少し投資意欲が落ちているのも有りますが、年末のせいか最近結構忙しくて、週末はセキュリティソフトやインクリボンなんかを買いに行ってたのが主な理由です。

最近帳簿付けさぼってるし、今週末は気合入れて帳簿付けと年賀状作りに励みたいと思います。

今夜のおまけ画像は、サグラダファミリアの入り口です。
ちなみに、写真と同じどこから数えても33になるキーホルダーは、33歳になる職場の後輩のお土産になりました。


HIMG0027

ブログランキングに参加しています。良かったら、リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。現在の順位も確認出来ます→人気blogランキングへ



fchiro at 21:15コメント(0)トラックバック(0) 

2006年12月10日

ちょっと古い話ですが、先月末のスペインに旅立つ前夜、急遽新しいデジカメを購入しました。

今まで使っていたデジカメは、4年程前に物件資料の整理をする為購入した物ですが、単3電池を4本使うタイプの為結構重く、また画質も最近の携帯電話に付いているカメラ以下になってしまった為、ずっと新しいデジカメが欲しいな〜って思っていました。

って事で、今回の旅行では、当初は「デジカメは持参せずに使い捨てカメラだけ持っていって、後で一緒に行った友達からデータを貰おうかな・・・」なんて考えていましたが、旅行前夜にやっぱり持って行きたくなって、急遽買っちゃった次第です。

ちなみに、新しく買ったデジカメですが、旅行の小遣いの中から買った為、「価格」と「重さ」を最優先した結果、機能的には大した事ない奴で「結構安くなったな〜」って感想くらいでそんなに感動は無かったのですが、メディアと電池の進化には少し感動しちゃいました。

今回はデジカメと一緒に1GBのメディアも買ったのですが、まず最初にデジカメを開いた時に「1000枚」を超える撮影可能数にちょっと感動し・・・結局200枚以上写真を撮りまくりましたが、最後まで容量余りまくりで、最後はずっと帰りの飛行機の窓からシベリアの大地の動画を撮っていました。

また、一緒に買った単4のオキシライド電池も感動物で、8日間、200枚以上撮影しているにも係らず、自宅に帰るまで交換の必要は有りませんでした。

このスペインを共に旅したデジカメ君・・・当分の間物件調査に役立ってくれそうですね。

それでは、せっかくなのでデジカメ君の成果を少しだけ・・・

まずはスペインの不動産の窓ガラスから・・・






1ユーロ150円位なので、スペインの不動産は結構高いみたいです(^^ゞ

最後にトレドの街並みを・・・




ブログランキングに参加しています。良かったら、リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。現在の順位も確認出来ます→人気blogランキングへ

fchiro at 21:55コメント(0)トラックバック(0) 
投資アイテム 

2006年12月09日

引越し及び8日間の海外旅行に伴う更新中断から、ブログを再開して一週間・・・・ブログランキングも何とか50位以内に復活する事が出来ました。

ランキングUPへの応援クリック→人気blogランキングへをして頂いた皆様、本当にありがとう御座いました。

さて、ネット環境が復活して初めて迎えた週末という事で、今日はずっとさぼっていた「プロフィールの更新」を行いました。

振り返ってみると、25歳の時に「ヤドカリ投資法」で初めて自宅マンションを賃貸に出してから既に14年、賃貸物件数もいつのまにか32室になりました。

不動産投資を始めた頃は1棟物など夢の世界だったので、「32室」という数字には感慨深いものが有りますが、借り入れも当然物件数に比例して増えており、通常のサラリーマンの給与だけでは到底返せないレベルの額になっていますので、今後は闇雲に物件数だけ増やすのではなく、運転資金が枯渇しないよう十分注意を払いながら、収益性に確信が持てる物件だけを購入し、状況によっては「物件売却」も検討する必要が有りそうです。

まあ、残念ながら都心部での「収益物件プチバブル」の波が福岡まで押し寄せてくる可能性は少なそうですが・・・(^^ゞ

fchiro at 17:59コメント(0)トラックバック(0) 
自己紹介 

2006年12月08日

光回線の導入による入居者のインターネット無料化については、当初は先月購入した4棟目のみで計画していましたが、検討した結果、メゾネットファミリーアパートにも同時に導入する事にしました。


ワンルームタイプのアパートは、既に無料でネットが使えるようになっていますので、これで区分所有を除く保有物件全戸にネット無料接続を提供出来る事になります。


旧自宅マンションの売却が決まってない状態での出費は結構痛いですが、どちらの物件も築年数が経過しているし、体力が有るうちに設備投資をしておかないと、安心して来春の繁忙期を迎えられませんからね(^^;)


ちなみに、当初はリースを活用しての導入を考えていましたが、結構料率が高いみたいなので、もう一度検討して、結論が決まったらここで報告したいと思います。

fchiro at 19:41コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 | 投資哲学

2006年12月07日

今夜は忘年会でまだ中洲に居るので携帯からの書き込みです(^^;)

さて、物件管理に関してですが、メゾネットアパートの管理を4棟目と同じ管理会社に変更することにしました。

最大の理由は系列リフォーム業者の違いです。

福岡では現在でも「敷き引き契約」がメインですが、最近はガイドラインを楯にリフォーム費用の実費を入居者に負担してもらえない事例が増えています。

その場合、ある程度リフォーム業者に採算を度外視して、出来るだけオーナーの負担がかからないように補修をお願いしたいと考えますが、これまでの管理会社は全く融通が効かなかった為、やむを得ず変更する事にしました。

まあ、管理会社も相性が有るのでこれも運命なんでしょうかね(苦笑)

fchiro at 23:12コメント(0)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 | 投資戦略

2006年12月06日

昨日の続きです。

さて、昨夜「半年間は大人しく・・・」と書き込みしましたが、実際はもう少し次物件を検討出来ない期間が長くなるかもしれません。

その理由は・・・、「融資を相談出来る銀行担当者の不在」です。

以前お話しましたが、ひろは今回4棟目の取得にあたりメインバンクの変更を試みて、これまでお世話になっていた銀行と違う銀行に4棟目の融資をお願いしましたが、当然以前のメインバンクとは少しギクシャクした雰囲気になってしまいました。

ひろとしても、一種の賭けで「新しい銀行にその分面倒を見て貰えれば・・・」という算段でしたが、融資実行直前にやる気満々の担当者さんが他の支店に異動してしまい、どうも新しい担当者さんは新人さんのようなのです。

実際、融資の際も手際が悪くて、何度も書類の書き直しや追加を求められている状況なので、ひろとしても新しい担当者さんが一人前になるまでは、返済に努めて実績を作るしかないのかな〜っといった雰囲気です。

ちなみに、半年間というのは、通常不動産取得税の支払いが終わって、毎月の収支が通帳で確認出来る頃で、通常はこれくらいの時期から押さえていた物件取得の意欲が復活してくるので、担当の新人さんがその頃までに経験を積んでくれていたら正直嬉しいんですけどね(^^ゞ

ブログランキングに参加しています。良かったら、リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ

fchiro at 23:19コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2006年12月05日

今日帰宅して、やっとネットが開通していたのに少し感動しちゃいました(笑)

今まで何年間も当たり前だと思っていた状況がこんなにありがたいとは・・・って事で、今夜は久し振りのネットサーフィンに夢中で遅くなりました(^^ゞ

新居の片付けも、一応ダンボールが全て無くなりほぼ終了したって事で、今夜は今後の投資スタンスについて少し考えてみたいと思います。

実は、昨日の残業中久し振りに、昨年の春から夏にかけてお世話になった「相性の悪い不動産屋さん」から電話が有り、物件資料のFAXを送って貰ったのですが、一応利回り12%は確保していたものの、余り触手が動かない物件で、正直ほっとしてしまいました。

ひろは、これまで「年一棟の取得」を目標にしてきましたが、今後は

「物件取得のスピードをアップさせるのか?」

「物件取得を打ち止めして、返済に努めるのか?」

改めて考えて、一応

「最低半年間は大人しくしておく!」

って事に決めました(苦笑)

まあ、友人2人に「良い物件が有ったら紹介する」って話をしてるので、「良い物件を見付けたら即現地調査」って姿勢はこれまで通りですが!

ブログランキングに参加しています。休んでる間に大分下がってしまったので、良かったら、リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。現在の順位も確認出来ますよ→人気blogランキングへ





fchiro at 23:56コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2006年12月04日

今夜は携帯からです(^^;)
というか実は今まで携帯から書き込み出来るのに気付かなかっただけですが…(苦笑)

実はネットについてはビル全体の光回線導入を目論んで何社か見積もりを取っていたのですが、旅行中に交渉が中断して年内の接続が厳しくなった為、待ち切れなくなってしまい、とりあえず配線済みのプロバイダに自宅だけ申し込みをしてしまいました。

そこは明日の昼に接続予定なので、明日は家に帰るのが楽しみになりそうです。

ちなみに明日から接続する業者さんは、短期で解約する場合、最低半年分は料金が発生するらしいので、ビル全体の光回線導入は年明けの繁忙期前のタイミングで実施出来たらな〜って考えてます。

fchiro at 21:47コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2006年12月03日

長い間お休みしていましたが、久しぶりに書き込みします。

と言いながら実はまだネットが自宅に開通していない為、ネットカフェからですが(苦笑)

まずは近況報告ですが、29日(水)の夜、8日間のスペイン旅行から無事に帰国しました。

福岡は釜山行き高速艇「ビートル」の発着地なので、結構韓国への職場旅行が多く、一応パスポートは持っていたのですが、実は本格的な海外旅行は人生初!

今回は職場の20年勤続の特別休暇を使い、同期の友達と3人での旅行となりましたが、柄にもなくピカソやマリ、ゴヤ等の芸術を満喫し、不在期間中にサポートしてくれた家族や同僚達へのお土産を抱えて帰って来ました。

不動産関係では、残念ながら進展なし・・・旧自宅マンションの売却は時期的にも厳しいみたいで、「鬼のような指値一件に即お断り」した位で、嬉しいお知らせは有りませんでした。

新聞によると、自宅買い替えに掛かる譲渡損失の損益通産措置は延長されそうなので、気長に待つしかないようです。

今週末は思い切り睡眠を取って、ようやく時差ぼけも解消出来そうなので、明日から不動産業者と作戦を練り直そうかと思います。

ブログランキングに参加しています。ランク外に落ちてしまいましたが、また頑張って書き込みしますので、良かったら左上のリンク先をクリックして順位UPにご協力下さい。


fchiro at 21:37コメント(0)トラックバック(0) 
Profile

ひろ

アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

メッセージはこちら