2007年01月

2007年01月31日

いよいよ明日から2月ですが、賃貸系の不動産業者さんにとっては、いよいよ繁忙期到来って感じでしょうか。

ひろの場合は、幸い2月に退去予定の二部屋については、既に新しい入居者の申し込みを頂いていますが、「3月までに何人の方が退去するのかな?」ってしばらくドキドキは続きそうですね(^^ゞ

ところで、昨年秋にこのブログで書きましたが、ひろが昨年10月に4棟目RCを購入した際、当初は地元の主要駅の目の前に店舗を構える業者さんに管理をお願いする積もりでしたが、売買の際の仲介業者さんからも猛烈なアプローチを受け、悩んだ末、結果的には仲介業者さんの方にお任せする事にしました。

その時の仲介業者さんのアピールポイントは、「うちは物件情報オープンにして、オーナーから頂いた広告料も全部客付けした業者に渡しますから、成約率高くて安心ですよ」って事でしたが、今回FAXして貰った2件の「入居申込書」を見ると、嘘では無かったようです。

ちなみに、一件は「物件の最寄の大学に近い業者さん(入居者もそこの学生さん)」で、もう一件は「博多駅近くの業者さん」から送られていましたが、どちらも初めて名前を聞いた業者さんでした(苦笑)

余り大手でない不動産屋さんの場合は、管理を依頼しているオーナーも少ないでしょうから、手数料を両方から受け取る事が出来る物件は美味しいのだと思います。

勿論、忙しい時に何度案内しても、物件に魅力がなくて決まらなければ不動産屋さんにとっても「時間の無駄」になってしまいますので、物件の魅力UPはオーナーの責務ですけどねノ(^-^;)ノ

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賃貸募集 | 不動産屋との付き合い方

2007年01月30日

来月中旬、四棟目の入居者が一名退去となりましたが、実はこの入居者さんは、前オーナーから引き継いだ中で最も心配していた方でした(^^;)

その理由は、「契約書よりも実際に支払っている家賃が少ないから」と「共用通路の私物(鉢植え)を、何度管理会社が指導しても撤去しなかったから」なのですが、どちらもオーナーとしては承服し難い内容にも関わらず、入居者からは「オーナーが変わったからって、今までの権利を奪われるのは嫌だ!」ってなっちゃうんですよね(苦笑)

なので、今回退去された事で、正直ほっとしています。

ちなみに、家賃が契約書に記載された額より少なかった理由なのですが、前オーナー時代に管理会社がその方のポストへ、他の家賃が安い部屋の請求書を入れてしまった為、入居者の方が「同じ間取りなのにうちの家賃が高いのはずるい」と直接前オーナー宅に申し出をし、前オーナーはそれを了承しちゃったのだそうです。

正直、この話を聞いた時は大変驚いてしまいましたが、前オーナーは大変人が良かったんでしょうね・・・。

ひろだったら、即座に門前払いしちゃいますが・・・ノ(^-^;)ノ

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賃貸募集 | 物件管理

2007年01月29日

今朝は余りの寒さに、「今日は仕事さぼっちゃおうか」なんて考えが一瞬頭を過ぎりましたが、気合で出勤し、結局先程まで残業していましたので、今夜も携帯からの更新です(^^;)

さて、昨日も書いたように、ひろは初めて福岡に出て来た頃は、友達と二人暮しをしていました。

当時は、凄い貧乏だったので、「家族向けにしか貸さない」という2DKのアパートを不動産屋さんに「絶対迷惑かけないから…」と頼み込んで、お借りしたのですが、今考えると「正直失敗だったな〜」と思います。・・・大家さんが(苦笑)

やはり地方から出て来た若者って結構寂しいものですし、当時は携帯どころか固定電話も無い時代。

ひろ達のアパートは当然たまり場となって、周りの住人の方々にご迷惑をおかけしてしまいました。

現在は大家さんや周りの住人の方の気持ちが解るようになりましたので、深く反省していますが、やはりファミリー物件は単身者には貸さない方が良いみたいですね。

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賃貸募集 

2007年01月28日

最初にクイズです。下の写真の物件・・・携帯で撮った為、ちょっと見難いとは思いますが、さて、築何年と思いますか?





実はこの物件・・・ひろの保有物件やチェックしている売り物件等ではなく、「ひろが初めて一人暮らしをしたアパート」なんです。

福岡に出てきた最初の一年間は、高校の同級生(男)とボロアパートに二人暮らしをしていましたので、19歳の頃に初めての一人暮らしをした「新築アパート(当時)」になります・・・って事で、正解は「築20年」です(^^ゞ

確か当時は白亜の洋風でお洒落な外見と、当時はまだ珍しかったロフトに一目惚れして、安月給には不相応な高い家賃にも係らず、引越しを決意した記憶が有ります。

先日、たまたま近くを通りかかった際に、「あのアパート、築20年になってるはずだけど、まだ壊されずに現役で頑張ってるのかな〜?」なんて思いながら久し振りに訪問したところ、思わぬ綺麗さに驚き、思わず写真に収めてしまいました。

多分、この外見なら現在も高い入居率を維持出来ているのでしょうね。

ちなみに、昨日初公開したひろの「メゾネット君」は、写真のアパートよりほんの少しだけ新しいのですが、今年中の塗り替えを目標にしています。

当初は、「同じ白で塗り替えた方が無難かな」なんて考えていましたが、最近はオレンジやブルー等の明るい色もいいかな〜なんて考えています。

適切なメンテナンスを行う事は、建物を長持ちさせる基本ですし、初めて一人暮らししたアパートに負けないように、お洒落に生まれ変わってくれると嬉しいんですけどね。

当分先にはなると思いますが、塗り替えが完了したらここで報告しますので、楽しみにしていてください。

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投資戦略 | リフォーム

2007年01月27日

本日午後は、昨日からの予定通り、メゾネットファミリータイプアパートの退去に係るリフォームの確認に行って来ました。








ちなみに、今回確認した部屋は、前入居者の入居期間が凄く長く、また使い方が荒かった為か、退去時に確認した際は非常に痛みが激しく心配してましたので、なんとか賃貸に出せる状態まで原状回復出来て一安心です。

ただ、連絡を受けた際は「リフォーム完了」と聞いていたにも係らず、実際はクロス貼りや畳の表替え等は終わっていたものの、清掃とフローリングのワックス掛けが完了しておらず、また木部の塗装が一部不完全な箇所も有りましたので、要補修箇所を管理会社さんと一緒にチェックし、最終確認はお任せする事にして、本日の確認を終えました。

まあ、プロの清掃は結構凄いので、入居希望者の心を掴める様に、綺麗に仕上げて欲しいですね。

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賃貸募集 | リフォーム
本日は、給料後最初のお休みだったので、いつものように午前中床屋に行ってサッパリして来ましたが、店を出て携帯を見ると管理会社からの留守電が・・・。

この会社には、奥さん名義の区分所有ワンルームマンションの管理をお願いしていますが、入居中の管理会社からの電話って、「退去連絡」か「設備の故障」しか要件は有り得ないので、「また出費が嵩むな〜」とドキドキしながら、折り返し連絡しました。

すると、案の定「設備の故障」の連絡で、「ミニキッチンに付設の冷蔵庫が機能していない」との事でした。

ちなみに、この部屋には確か「19歳の女の子」が昨年から入居していましたが、何故か連絡は「お母さん」からだったとの事。

もしかすると、故障してずっと不便にしていたけど、自分では連絡しきらずに、たまたま遊びに来たお母さんが見かねて電話したのかな〜。

確かにひろも、若い頃は「不動産屋さんって怖い」ってイメージが有りましたが、現在は「借り手市場」の時代です。

心配しなくても無条件で新品に交換しますからって教えてあげたいですねノ(^-^;)ノ

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所有物件 | 設備の故障

2007年01月26日

本日は四棟目の入居希望者の申し込み書をFAXして貰ったが、今回は二十歳の学生さんでした。

前回の申し込みは、18歳の進学予定者さんだったので、どんどん入居者の平均年齢が下がってるみたいです。

やはり、前オーナー時代より上がったとはいえ、安い家賃と、ネット無料が若い学生さんにアピール出来たんですかね(^^;)

明日はメゾネットファミリーアパートのリフォーム確認に行ってきます。

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光インターネット接続 | 賃貸募集

2007年01月25日

本日夕方、4棟目の管理会社さんより電話が有り、「自動販売機設置に関する一階店舗との折衝が決裂した」との報告を受けました。

って事で、結果的に、自動販売機は「バス通り側の店舗前」ではなく、「入り口への通路の角部分」に設置する事になりそうですが、まあ、当初の予定通りなので良しとしたいですね(苦笑)

そもそも、奥行き30センチちょっとしか無い店舗前の植え込みスペースに、設置出来る自動販売機が有るって事自体驚きだったので、まあ、良い勉強になりました(^^ゞ

あと、もう一件の報告事項として、「来月退去予告が入ってる部屋に、前入居者より2,500円UPの家賃で予約が入りました」との連絡を頂きました。

これで、当分は大家として、支払い以外やる事がなくなってしまいそうです(笑)

まあ、満室が続くのは凄い嬉しいのに、「ブログのネタが無い」なんて、贅沢な悩みで罰が当たりますよねノ(^-^;)ノ

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投資アイテム | 自動販売機設置

2007年01月24日

アパートやマンションの賃貸を行っていると、「最近の若い人達の賃貸物件に関するニーズ」が非常に気になりますが、結婚してて40歳のサラリーマンだと、若者・・・特に若い女の子と話す機会は、会社以外殆ど有りませんよね(苦笑)

それに、会社だと余り詳しく聞いて、「ストーカー扱い」されても困りますし(^^;)

って事で、中洲で豪遊する事も年に数度しかないひろの「市場調査先」は、専ら近くのショッピングセンターに有る「足ツボマッサージ屋さん」になっています。

ちなみに、調査結果ですが、地方から出て来てる女の子の場合、結構皆さん高い家賃を支払って、新しいマンションか多少古くても広めの物件に住んでいるのには、正直驚きですね。

アパートを選ぶ基準も、余り家賃額は気にしていないようなので、「これなら将来少し広めでセキュリティを重視した新築ワンルームを建てても、十分需要は有るのかな?」って考えちゃいます。

ちなみに、この有意義な市場調査ですが、税務署は経費に認めてくれないんですかね〜(苦笑)

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投資戦略 | 賃貸募集

2007年01月23日

最近の「駅近で一人暮しをする若者」は、余り車を持たないようで、ひろが初めて買った地下鉄駅5分、1K8戸のアパートには、5台分の駐車場が付いていますが、実は3台分は入居者以外の方に借りて頂いています。

この事については、現在満室なので特に収支上影響ないのですが、アパート購入の際の「駐車場が五台分有るので、入居率を維持出来るだろう」との判断は、正直誤算だったようですね(^^;)

ちなみに、実は今回、この誤算を利用して「ある作戦」を企みました。

正直、「結構なりふり構わない手法」で、成功する可能性も低く、恥ずかしい内容ですが、もし成功したらこちらで報告させて頂きます。

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投資戦略 | 物件売却

2007年01月22日

先週は空室2室のうち、4棟目の1R1室に申し込みが入りましたが、年明けに「決まりそう・・・」と聞いていたメゾネットファミリータイプアパートの報告が中々入らないので、本日担当者さんに電話で状況を確認してみました。

すると、「これまで6組が内見しているが、面積が大きく痛みが激しかった為リフォームがまだ完了していない。今週中にはリフォームが終わる予定で、完了後は2組が再度内見する予定なので、どちらかで決まるのでは・・・」との事でした。

確かに今回空いた部屋は、入居期間が凄く長くて、部屋の傷み方も激しかったので、
「このままで内見して貰っても印象悪いんだろうな〜」と心配していましたが、リフォーム後にもう一度見てくれるなら本気って期待していいんでしょうね(苦笑)

まだまだ油断は禁物ですが、もしも無事に申し込みが入りましたら、本ブログ初の「満室宣言☆」をしてみたいな〜と思います。

【余談】余り電話しすぎる大家って、管理会社に嫌がられるんですかねノ(^-^;)ノ

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投資戦略 | 賃貸募集

2007年01月21日

人気blogランキング

職場旅行の話題が続いてしまいましたが、余談はこれ位にして、ブログ本来の目的である「不動産投資」の話をしないと、訪問頂いた皆さんにあきれられちゃいますかねノ(^-^;)ノ

って事で、携帯電話のお話をします。

以前も書きましたが、ひろは基本的に不動産投資の収益は全て再投資しており、「家賃入金&ローン支払いに使っている口座」のお金には、基本的に「賃貸経営に必要な経費」以外手を付けず、生活費は給料から捻出する事にしていますが、一部だけ、「普通のサラリーマンは給料から支払っている項目で、不動産収益から支払っているもの」が有ります。

それは、「携帯電話代(一部)」と、「ネットの通信費」です。

初めて「青色事業規模」に到達した際に、「税務協会の担当者さん(税務署のOBらしい)」の無料相談で確認してOKを貰って以来経費として計上していますが、どちらも現在のサラリーマン大家さんには必須のアイテムですよね?

特に携帯電話は、業者さんからの緊急の連絡を24時間受けることが出来ますし、会議等で出れないときも、留守番電話や着信履歴で、折り返し昼休み等に連絡を取る事が出来ますので、出来るだけ忘れていかないよう、毎朝気を付けています。

ちなみに、今の電話・・・買ってから1年半経つのですが、最近電池の消耗が激しく今回の職場旅行のように長時間外出する場合は、少しヤバクなってきたので、そろそろ新しいのに買い換えようかなと考えてます。

別に「職場の後輩がワンセグ付きに買い換えたのが羨ましいから」とか、「今の携帯に付いてるゲームに飽きた」なんて理由ではなく、あくまでも、不動産投資に必要だからですけどねノ(^-^;)ノ

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物件管理 | 携帯電話
先程、一泊二日で阿蘇に行った職場旅行から、お土産を抱えて帰宅しました。

結局昨夜は、宴会終了後も2時半位までホテルの部屋で、同僚達と飲みながら語り明かしましたが、何故か旅行時の朝御飯って、二日酔いでもいけちゃうんですよね〜ノ(^-^;)ノ

ちなみに、ホテルの朝食はバイキング形式でしたが、和食中心で味の方も上々・・・ひろの大好きな納豆も小さなパックが有りましたので、たっぷりネギを入れて頂きました。

ただ一つ残念だったのは、一緒に入れたかった定番の「生卵」が無かった事。

そういえば、熊本は鳥インフルエンザが発生した宮崎県のお隣なので、風評を気にして自粛してるんでしょうね。

・・・なんて話をしながら、朝刊を見ていると、「あるある大辞典」の「納豆ダイエット」が捏造だったとの記事を発見!!

正直、ダイエット目的でなく、純粋な納豆好きとしては、最近の「スーパーの店頭に納豆が無い状態」が解消されるのは、大変助かりますが、「テレビを信じて納豆を食べ続けた人」は、怒り心頭でしょうね。

うちの子供達も、「一生懸命納豆混ぜたのは意味なかったの?」ってプチ怒り心頭でしたが(苦笑)




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2007年01月20日

本日の九州は快晴となり、只今試飲三昧の職場旅行を満喫しています。

44度の焼酎の原酒が凄い美味しくて、思わず買っちゃいました。

夜の温泉も凄い楽しみですね♪

ちなみに来週は、一月最後の週末となるので、気合入れて「確定申告書類」の完成目指さないとヤバイですかね(^^;)

なんて本日は、ただの日記になってしまいましたが、また情報発信して行きますので、ご訪問下さい。

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余談 

2007年01月19日

管理会社に調整をお願いしていた、「自動販売機の設置」が難航しているみたいです。

ちなみに理由は、「一階の店舗が難色を示しているから」だそうで、「通り側の雰囲気が変わると客足が落ちるのでは・・・」と心配してるそうです。

当然、自動販売機設置の予定場所は、店舗の入り口や窓を塞がないよう考慮していますが、確かに店舗には自動販売機を設置しても何のメリットは有りませんし、長年この場所で営業してきた高齢の方なので、変化は望まないのでしょうね。

まあ、担当者さんに時間をかけて説得して頂き、それでも駄目な場合は無理にごり押しせず、若干収益は落ちますが、大通り沿いではなく、横の通路部分へ設置するしかないんでしょう。

今回の「自動販売機設置」と、「インターネット接続」の調整では、大分汗をかいて頂きましたので、全て解決したら、担当者さんには個人的にお礼をしたいなと考えています。

ちなみに、明日は少し早起きして阿蘇へ職場旅行に行って来ます。

時間が有ったら、携帯から書き込みしたいと思いますが、もし更新が無かった場合は、「飲み過ぎたんだな〜」と思ってくださいなノ(^-^;)ノ

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投資アイテム | 自動販売機設置

2007年01月18日

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今日の午後、ひろの職場に、旧メインバンクの支店長さんがまたもやアポなしで訪問されました(笑)

お一人での訪問だったので、一瞬、「ドキ!」っとしましたが、特別な用事ではなく、単なる「新年の挨拶」との事。

立ち話の中で、「また良い物件が有りましたら何時でも融資しますので、ご相談下さいね」とおっしゃって頂きましたが、投資家にとっては「本当に嬉しい言葉」ですよね。

現実には、「旧自宅マンションの売却」と、「4棟目の不動産取得税納付」が終わるまでは、しばらく大人しくしようと思ってますが、「本当に凄い物件」を紹介された時に、チャレンジ出来る可能性が有るだけでも嬉しいものです。

ちなみに、「単なる社交辞令かな〜」と思いつつも、せっかくなので、「メゾネットアパートの塗り替え費用の融資を相談したら検討して貰えますか?」と打診したところ、「3月までに実施しますか?」と結構乗り気な感じ。

メゾネットアパートの屋根&外壁塗り替えは、今年の最大の課題で、普通預金の残高が目標額を超えたら実行しようと考えていましたが、有利な条件で融資をお願いできるなら、塗り替え費用はそちらで賄って、運転資金を手元に残す方が安全かもしれませんね。



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投資戦略 | 銀行との付き合い方

2007年01月17日

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本日、午前11時過ぎの事・・・携帯に、旧自宅マンションの売却をお願いしている仲介業者さんから着信が有りました。

用件は、「今週末に新聞広告を予定しているが、掲載を希望しますか?」との確認でしたが、昨年末の広告時には反響が少なかったので、「売り出し価格引き下げ」が条件との事。

しかも、「締め切りが午前中」・・・って、検討する時間無いじゃんかノ(^-^;)ノ

といいつつ、バタバタ別の仲介業者さんに電話で相談したところ、「仲介繁忙期のピークは、今月末から2月いっぱいで、それまでに決まらなければ厳しくなる。」、「小刻みに売値を下げると、かえって印象が悪いのでは・・・」とのアドバイスを頂きました。

って事で、結局午前中ギリギリに決断し、電話を頂いた業者さんには、「打診価格より更に10万円下げた価格で、広告をお願いしたい」と、またもう一軒の業者さんには、「価格を下げる事にしたのでネット情報の変更をお願いします」と連絡差し上げました。

まあ、「一般媒介」で何度も新聞広告を出して頂けるのは有り難い事ですし、何とか今回の広告で良い出会いが有ればいいのですが・・・。

ちなみに、今週末は職場旅行で阿蘇の大自然を満喫して来る予定です。

行程に「ビール工場」と「酒蔵」が入ってるのは、少し不安ですけどね(^^ゞ


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投資戦略 | 物件売却
先程、ニュースで「テレビにつなげて楽しむパソコン、ソニーが発売へ」という記事を拝見しましたが、「遂に来たな!」って印象ですね(笑)

実は、先週末に「メゾネットファミリーアパート」への「光インターネット接続」の打ち合わせをした際、当初ひろは、「2階洋室への配線」を希望していたのですが、ネットの業者さんから、「近い将来、インターネットはテレビで行う時代が来ますので、リビングへの配線が良いですよ」とのご提案を頂き、「そうなんだ〜」と思いながらも、素直にプロのご意見に従って、「リビングのテレビ端子の側へ配線」をお願いしていました。

その「近い将来」が一週間も経たずに来ちゃったんで、少しビックリですノ(^-^;)ノ

実際にひろも、最近はビデオなんか埃をかぶったままで、お気に入りのテレビ番組なんかはパソコンで予約録画して観ていますし、このタイミングだと、地上波デジタル移行に併せて「パソコン一体式のテレビ」が主流になるのは必然なんでしょうね。

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光インターネット接続 

2007年01月16日

昨日再交渉をお願いしていた「4棟目初の入居申し込み」については、管理会社さんに頑張って頂いた結果、募集家賃から千円引きで合意したそうです。

実は、正直なところ、「余り強気に出てキャンセルされたら嫌だな〜」という不安は有りましたが、今回申し込みを頂いた方は、福岡の隣県から来られる学生さんだったので、「家賃千円程度の差で、再度物件を探しには来ないだろう」との推測から、少しだけ強気で押しちゃいました。

まあ、案内して頂いた業者さんや入居者のご両親にも、「想定の範囲内の落し所かな」って考えていますが(笑)

これで前オーナー時代より3千円の家賃UPとなりましたので、順調に行けば「テレビドアホン&IHコンロ」の設備投資分は、1年半弱で回収出来る計算になります。

ちなみに、この設備投資は「工事費込み5万円」で受けてもらいましたが、たった5万円で、入居希望者の親御さんに「子供が住んでも安心な物件」と認識して頂けるのは非常にポイントが高いので、今後も退去の度に投入していこうかなと考えています。

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賃貸募集 | 家賃設定

2007年01月15日

本日は、昨日連絡を受けていた入居申し込み書をFAXで流して貰いましたが、予想通り「交渉」が入っていました(^^ゞ

ちなみに、「家賃が2千円引き&家賃発生3月1日から」を希望との事。

まあ、それでも前オーナー時代より家賃は2千円のUPとなりますが、当時より「ネットの無料化」や「テレビドアホンの設置」、「電気コンロをIHに変更」等の設備投資を行っているので、若干厳しいな〜との印象です。

管理会社さんも、「希望家賃は相場的にも高くないし、ここまでの交渉を入れさせる仲介業者は・・・」と言ってくれましたが、まあ地方から出てくる学生さんで、悪気は無い様なので、再交渉を入れながら受諾して頂くようにお願いしました。

まあ、この時期は基本的に売り手市場でしょうが、ひろの住んでいる地域では結構新築の供給も多く、油断は禁物なので、満室で新年度が迎えられる事を最優先したいと思います。

それと、、もう一件嬉しいお知らせが、・・・金曜日に連絡が有ったガス給湯器の件は、故障ではなく、警報機の誤作動との事でした。

当初は管理会社からの紹介業者に調査して貰った結果、「要交換」との事でしたが、ひろの馴染みの業者さんに再確認をお願いした結果、約7万の出費を節約する事が出来ましたので、今回退室する部屋の設備投資に充てたいな〜と思います。

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賃貸募集 | 投資戦略

2007年01月14日

今日の午前中、一階の書斎でネットをしていたら、通路に面している窓の外から話し声が聞こえてきました。

そっと覗いてみると、「若い女の子&お母さんと、スーツ姿の男性の組み合わせ」・・・・もしかしてと思い「キーボックス」を確認してみると、やはり業者さんが物件案内をしてくれているようでした。

これで決まって、満室になればな〜なんて考えながら窓の外を見ていると、なんと又別の内見が・・・結局昼過ぎまでに、気付いただけで4組の方が内見に来られました。

凄い!ついに繁忙期到来なんですかね♪

それにしても、余りの多さにちょっと気になって、管理会社さんに電話で確認してみると、「別に近くの大学の合格発表とか特別な事情は無く、単に昨日寒かったのと、協力業者さんが頑張ってくれてるのでしょう」との事。

もしかして、光ファイバーインターネット無料化の効果が早速現れたんでしょうかねノ(^-^;)ノ

ちなみに、電話の直前に本日の内見者から1件申し込みが入ったとの報告も頂けたので、晴れて4棟目の初の満室が決まりました。

ただ、「実は2月中旬で別に一室退去通告が入っている」らしく、「今日の内見は、その部屋の募集も兼ねている」そうなので、現在の空室がモデルルームとして使える間に、その部屋の入居者まで決まると、尚嬉しいんですけどね・・・。

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賃貸募集 | 物件案内

2007年01月13日

昨日は、4棟目RCマンションの「2回目の家賃明細」と一緒に、初めて「共用部分の電気代の領収書」が管理会社から送られて来ました。

一応、「一万円いかなければいいな〜」なんて考えていましたが、結果は「約8千円弱」・・・何とか「想定の範囲内」です。

後は共用部分の水道料金も含めた金額が、設置する「自動販売機の収益」で確保出来たらいいのですが・・・。

「商業地域の物件」で、更に「バス通り沿い・・・バス停1分」という立地のメリットを生かして、少しでも収益UPを目指す事は、貧乏大家の務めですもんんね(^^ゞ

ちなみに、自動販売機の業者さんとは、近日中にお会いして詳細をつめる予定ですが、電話でお話した感触では「電気代オーナー負担の契約」でお願いしようかなって考えています。

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アパートの管理 | 経費

2007年01月12日

いよいよ明日は四棟目RCマンションのネット接続工事の日…にもかかわらず、工事日の日程調整アンケートが四軒分しか還ってきてないとの事です(^^;)

やはり学生さんは、郵便とか見ないんでしょうかね(苦笑)

一応通知には、「回答が無い場合、マスターキーで立ち入ります」って書いてましたが、トラブルを防ぐ為にも、出来るだけ、立ち合いして頂けると助かるのですが…。

ちなみに今日はワンルーム物件のガス給湯器の故障連絡も有り、出費の多い一日でした。

それにしても、以前ファミリー物件の交換をお願いした業者さんに依頼したのですが、その時の20号と同じ料金なのは少し不満でしたね。

まあ、入居者さんに一晩お風呂を我慢して貰う訳にはいかないので、発注しましたが…。

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投資戦略 | 投資アイテム

2007年01月11日

昨日は、ひろが「藤山勇司先生の住居に関する方針に共感している」というお話を書きました。

ブームの初期にサラリーマン大家さんの教祖的だった氏の戦術も、「最近は環境が変わって通用しない」と言われる事が多くなりましたが、実はもう一点、他のカリスマ投資家の方の方針と反しているけど、ひろが共感してる事が有ります。

それは、「サラリーマン大家の場合は、個人の青色申告で十分」という考え方です。

実は3年前に2棟目のメゾネットアパートを購入した際、「法人設立」を真剣に研究した事が有りました。

といっても、書籍やネットで調べたたけですが・・・(^^ゞ

当時は、一応融資先の銀行からはOKを貰って、当時の支店長さんから「税理士」や「不動産鑑定士」の紹介まで頂いたのですが、一つネックが有って、会社の副業規定で、「出資はOKだが、ひろが代表者となる法人は×」だったので、奥さんを代表として検討しましたが、結果は「代表者の社会保険&厚生年金強制適用」と、「税理士報酬」による「キャッシュフローマイナス」の影響が大き過ぎて、得策でないと判断し、断念する事にしました。

結果的には、「法人化」は断念したものの、税制度を研究する良い機会となって、「青色申告のメリットを最大限に生かす方法」を発見出来たので、今のところは正解だったのかなって思ってます。

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投資戦略 | 藤山理論

2007年01月10日

先程気付いたのですが、昨日の書き込みがどうも100回目だったようです(^^ゞ

飲み過ぎてお休みした日や、一日に二回書き込んだ日も有りましたが、懲りずに毎日訪問下さった皆様、本当に有難う御座いました。

さて、今夜は「投資拡大期」について考えてみたいと思います。

以前、私も参加させて貰っている「ヤフー掲示板」の「不動産大家トピ」で「サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣」の著者の藤山勇司氏が、「最近まで古い2DKに家族5人で住んでいた理由」について議論された事が有りましたが、不動産投資未経験の方が、「不動産投資で儲ける=贅沢する」という単純な発想からでしょうが、「こんな粗末なとこに住んでいるとは、本当はそれ程儲かっていないのでは?」、「実は、本に書いている利回りや収入は嘘なんだ」なんて大変失礼な結論に達していました(苦笑)

でも、不動産投資経験者の端くれから言わせて貰えば、藤山氏の住居に関する選択は、「投資拡大期」における「不動産投資家の姿勢」として当然の事と思えるんですけどね・・・。

ひろは、基本的に「不動産投資における収益」は、全て再投資や繰上げ返済に回し、「生計費」は給料のみで賄う事にしています。

将来、借り入れの無い物件が何棟か出来て、「投資安定期」に入ったら、少し贅沢しようかな〜なんて考えていますが、「投資拡大期」では、いかに早く「セーフティゾーン」に入れるかのスピードを重視したくなりますよね?

兼業大家なら「給料で生計費を賄う事」が出来ますが、専業大家さんの場合は、不動産収入から「生計費の捻出」が必要となりますので、少々手持ち物件の利回りが良くても、贅沢を控えて早期の安定を求めるのは当然の事と思います。

まあ、年齢的な事も有りますが、ひろの場合は後4〜5年は「攻め」なのかな〜って考えてますけどねノ(^-^;)ノ

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投資哲学 

2007年01月09日

今週末に各室の工事を行う「光ファイバーの接続」ですが、結果的に既存入居者からは負担を求めない事にしました。

本音を言えば、接続を希望する住人からは、共益費として2千円程度の負担をお願いしたかったのですが、管理会社から、「工事に際して室内に立ち入る必要が有る為、費用負担を求めるのは理解を得にくい」との意見が有りまして、速やかに工事を行う為、素直に従った次第です。

まあ、新しい管理会社には、工事の立会いに際して、無償で入居者の調整をお願いしていますし、結構大変な調整みたいなので、「既存入居者にはサービス」という事で出来るだけ借りを作らずに、入居者入れ替え時のアピールポイントにして頂ければな〜って考えてます。

これも、土地・建物を格安で購入出来たお陰ですが!

福岡の場合は、「礼金で稼ぐ」というメリットも有りませんし、現在の入居者に永く住んで頂いた方が結果的に大家としては得になりますので、こういった「既存入居者への感謝の気持ち」が、入居率の維持に繋がればいいのですが・・・。

欲を言えば、「ここの大家さんって良い人」って噂が口コミで広まって、四国のカリスマ投資家さんのように、退去時に前入居者からの紹介で新しい入居者が決まるなんて事が有れば最高なんですけどね(笑)

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アパートの管理 | 不動産屋との付き合い方

2007年01月08日

今日は、午前中に溜まっていた領収書整理&帳簿付けを行った後、久し振りにブックオフを覗いて来ました。

店内を物色していると、年末までは半額で売っていた「堀江本」が、何冊か「105円コーナー」に・・・・。

そういえば、もうすぐあの事件から一年になるんですね。

昨年は、ひろも手持ちの新興株急落で結構ダメージを負いましたので、投資家として、堀江氏に対する怒りの感情は有りますが、以前立ち読みした「堀江本」に書かれていた「シンプル思考」と「行動力」には、正直今でも少し憧れの感情を抱いています。

ブログのタイトルでも解るように、ひろ「小心者」でして、まあ、多くの家庭を持ったサラリーマンの方も同様でしょうが、夢の為に「会社を辞めて起業する」なんて決断は、多分子供が全員独立するまで出来ないでしょう。

また、株式投資でも、持ち株が下がるとすぐに動揺して、「仕事に差し障る」ので、最近は地場の知ってる不動産業者の株式しか手掛けていません。

カリスマ投資家の方々のブログを読むと、不動産投資で成功している方の共通点は、「シンプルな思考」と「行動力」と思いますので、ひろも今年はもう少し「シンプル思考」に励もうかな〜なんて考えます。

ちなみに、昨日の旧自宅マンション内見結果は・・・×でしたノ(^-^;)ノ


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投資哲学 

2007年01月07日

今日は、市営の体育館で子供達と卓球をした後、文房具屋さんで「パイプ式のファイル」を3冊と「少し大き目のパンチ」を買ってきて、過去に貰った見積書や物件資料のファイリングを行いました。

これまでは、封筒に投げ込んで保存していましたが、新居に引越し後、10畳大の「事務所兼書斎」を確保し、幅90cmのスチール棚を設置したので、せっかくだから項目ごとに整理する事にした訳です。

一応、今回は「物件資料」、「リフォーム見積もり」、「その他の連絡事項」の3種類を作成しましたが、物件の数が多くなってくると、時間が有る時に仕組みを作っておいた方が、普段の資料整理が楽になりますからね。

今回はこの3冊でくたびれてしまいましたが、次に時間が取れた時は、区分所有マンションの管理組合総会資料のファイリングを行いたいと思います。

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投資戦略 | 物件資料

2007年01月06日

昨夜は職場の新年会&初打ちでしたが、昼休みに携帯からブログ更新してたので、安心して深夜まで遊んできちゃいました(^^ゞ

ちなみに麻雀の結果は、序盤は不調でしたが、終盤に役満(国士無双)を上がってなんとか勝利・・・お店から記念に図書カードを貰えたし、幸先良いスタートで良い年になりそうです(笑)

さて、今日は午前中に、昨日「旧自宅マンション」の案内を行って頂いてた不動産業者の担当さんから電話を頂きましたが、結果は・・・残念ながら×でしたノ(^-^;)ノ

理由については、「今日内見した方は、若いのに複数のローンが有って、銀行融資が困難・・・」との事でしたが、「売主を不快にさせない為の営業トーク」で、実際は、「単に物件が気に入らなかったのかな〜」って考えています。

まあ、年末に打診が有った方もまだ結論は出てないみたいだし、明日の午前中にも別の方の内見が入ってるそうなので、焦らずに「春の便り」を待つしかないんでしょうね。

後、本日は光インターネットの導入についても動きが有りました。

各部屋の工事日程が来週の土日に決まったので、管理会社より、本日各入居者に通知文の投げ込みを行って頂いたそうです。

年明け早々って話はしていましたが、素早い仕事は嬉しいですね。

NTTの関係で、実際にネットが使える様になるまでは、もうしばらく掛かるそうですが、これで今後の入居者入れ替え時には「光インターネット無料」をアピール出来るようになりましたし、現入居者にも喜んで頂けると思います。

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fchiro at 22:14コメント(0)トラックバック(0) 
物件売却 

2007年01月05日

今日から不動産業者さんも仕事始めのようで、今朝は携帯に二件、新年の挨拶を頂きましたが、併せて少しだけ嬉しいお知らせが…。

今日の午後、今年初の内見が旧自宅マンションに入ってるとの事でした♪

まあ、そんな都合よくは決まらないでしょうが、中を見ずに購入を決める人は居ないので、取り敢えず「幸先良い一年のスタート」と言って良いのでしょうね(^^;)

動きが有りましたら、また報告します。

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