2007年05月

2007年05月30日

先日、可能性が低いながらも狙ってると言ってた億物件については、断念を正式に決断し、メインバンクにも報告しました。

物件自体は物凄く気に入っていましたし、今回フルローンでの支援を約束してくれた銀行には大変申し訳ない無いのですが、いくら評価が出て資産価値が高くても、利回りが低い物件を取得してしまうと、後々身動き取れなくなる可能性が高いので、苦渋の決断です。

本日は、2年前に第3者割当増資を引き受けて、昨年4棟目RCを購入する際には株式売却益が資金源となった、GS登録・丸美の決算が発表されたものの、予想以上に数字が悪くて、当分の間は次物件の頭金には無理そうだし、暫くは毎月の利益を貯め込みながら、通帳の残額を増やすしか無いみたいですね(^^ゞ

因みに、本日は何故か普通預金の金額が増えていましたが・・・。

臨時収入・・・なんて有るはずはなく(笑)、実は、メゾネットアパート改修の為に申し込んでいた、県の制度融資が遂に実行されたみたいです。

これで、いよいよ塗り替え実行ですね♪

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投資戦略 | 資金繰り

2007年05月29日

本日のブログは不動産投資に全く関係ないせつないお話なので、出来れば読み飛ばして下さいなm(__)m

さて、5月の第2週の週末に、実家の大分に帰省したお話を書きましたが、実はその際に愛車のクロスバイクも車のトランクに積んで行き、早朝サイクリングのついでと言っては怒られるかもしれませんが、17年前に46歳で亡くなった親父の墓参りをしてきました。

そして、福岡に帰省後・・・・急に子供の頃が懐かしくなり、亡くなった親父の名前でなにげなネットで検索していると、とあるHPを発見しました。

それは、親父の葬式で一度しか逢った事の無い、死んじゃったお父さんを大好きだった娘のHPでした。

そのHPはずっと更新されていませんでしたが、父親が居なかった為か、辛く寂しい思いをしながら生きてきた様子が手に取るように解り思わず号泣・・・藁にもすがる思いでメッセージを送信し・・・、そして、本日は初めてのメールが届きました。

当時5歳だった娘は、俺と握手した事を覚えていてくれました。

その娘に対して今の自分には何もしてあげる事が出来ないけど・・・もっと強くなれたらみんなが幸せになれるような気がします。



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運命の出会い 

2007年05月27日

・・・昨日の続きです。

ひろが融資を受けている銀行の担当者さんから聞いた、その銀行の「基本的な評価の仕組み」は次のようなものでした。

【土地】相続税路線価×地積×1.2

【建物】55万円×延坪数÷35年×(35年−経過年数)※RC造、鉄骨造の場合

勿論、銀行によっても評価方法は違うみたいなので、どうしても欲しい物件の場合は、何行かに持ち込んで、最も評価が良かった銀行に依頼すればよいのでしょうが・・・。

って事で、昨日見に行った物件は上記の計算でいくと、売主さんの希望より1300万円程低くなりますので、紹介頂いた業者さんにも、その旨回答致しました。

それにしても、銀行の大まかな評価を事前に知ることが出来れば、業者さんに物件紹介を依頼する際も話しやすいですよね。

まあ、売主さんが売り急ぎで、銀行の評価に納得して値下げしてくれるなら、その時は本気で検討すれば良い訳ですし(笑)


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銀行融資 | 物件評価

2007年05月26日

昨日の夜帰宅すると、水曜日に見に行った物件の資料を頂いた不動産屋さんから、新たな投資物件の資料が速達で届いていました。

ちなみに、水曜日に見に行った物件は、ひろの自宅から30キロ以上離れていた為、やむを得ず車で見に行く事にしましたが、今回の物件はたったの15キロ・・・って事で、本日は休みでもあったので、サイクリングがてら愛車のクロスバイクで訪問する事に。

物件の概要は、JR駅徒歩3分・築18年のRC4階建てで、ワンルーム16戸+駐車場2台、現在1室空室で、満室時の利回り12%って感じです。

現地の印象は、100点満点の「65点」って感じで、一目惚れは無いものの、一応合格水準(笑)

ただ、当然ながら築18年だけ有っていくら外見は綺麗でも、設備の耐用年数は過ぎてるみたいで、外から見ただけでもエアコンやドアホンが早急に交換が必要と感じました。

って事は内部もキッチン等の水周りが厳しい可能性大・・・(^^ゞ

家に帰ってから、先日銀行の融資担当者さんに教えて貰った方法で評価額を計算すると、売主さんの希望価格から▲1,300万円の数字しか出なかったので、「次行ってみよう!」って感じで、結論は見送りです。

って感じで一見無駄足を食ったみたいですが、快晴の中、目的を持ったサイクリングは結構楽しかったので、今日は良い休日でしたよ♪

ひろが融資を受けている銀行の評価方法については、また明日書き込みしたいと思います。

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銀行融資 | 物件評価

2007年05月25日

さて、一昨日打診した築26年のファミリータイプマンション(一棟)ですが、結局「土地値+500万円までしか指値不可」との回答を頂きました。

まあ、売主さんの気持ちとしては、「固定資産税の評価が1800万円も付いてる建物なのにタダで売るのは・・・」という事で妥協できる金額の上限だったのでしょうが、10%台前半の利回りでは当然食指は動きません(^^ゞ

この業者さんからは、「また別の物件資料送りましたから・・・」とのメールを頂いていますので、週末の物件見学を楽しみにしたいと思います。

ちなみに、実は今別に「絶対に買えそうも無い(低利回り)億物件」を銀行に持ち込んで、可能性を調べて貰っているのですが、高額の物件って銀行は凄い気合い入るみたいですね(苦笑)

こちらは、売主さんが指値不可(指値の買付は断った)みたいなので、銀行が凄く長〜い期間で融資可能なら、マジで検討してみたいと思います!

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投資物件選定 | 投資戦略

2007年05月23日

本日は、先日ネットで見付けて資料を取り寄せていたファミリータイプのマンション(3LDK×4戸、1室空き)の調査を行ってきました。

ちなみに、築26年で駅徒歩35分という普通の投資家なら「有り得ない物件」でしょうが、最近市内中心部では競争が激しすぎる為、ドライブがてらの見学です(^^ゞ

勿論、見に行くからには理由が有って、第1種低層住居専用地域ながら、敷地が200坪強有り、駐車場も8台(一家に2台)確保済みという都心物件にはない魅力に引かれたのですが・・・。

って事で、現地を見た結果ですが、なかなか管理もよく面白そうな物件でしたので、売主さんが「土地値でOK」となれば銀行に打診したい旨、業者さんに連絡しちゃいました。

ただ、一応「価格交渉可」とはなっていましたが、現在の希望価格からは結構離れてるので、OKの可能性は低いみたいですけどね(苦笑)


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投資物件選定 | 現地調査

2007年05月22日

先日から検討していたロフト付きアパートの管理会社変更ですが、一応「7月1日付け」で合意出来たとの連絡を、本日新しい管理会社さんから頂きました。

本当はすぐにでも引き継ぎして欲しいところですが、本来は「申し出から3ヵ月後」と契約上なっていますし、家賃の振込先変更の処理期間などを考慮すると、妥当な所で落ち着いたと考えていいんでしょうね。

ちなみに、このアパート・・・実は現在一室空いているのですが、旧管理会社には2年程前には二店舗に10名近く居た賃貸営業の社員が、現在は店長1名のみ(しかも管理と兼務)という状況では、流石の繁忙期でも決めきれなかったみたいです。

って事で、管理の引継ぎはまだ終わっていませんが、賃貸募集に付いては、今週から地域一番店の新しい管理会社が行ってくれるそうなので、持参金代わりに来月中に決めて、満室復活を・・・なんて期待してるんですけどねノ(^-^;)ノ

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不動産屋との付き合い方 | 物件管理

2007年05月21日

先日、ある中古ビルの資料を取り寄せた際に、業者さんに問い合わせ状況を聞いた時の事!続きを読む

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景気回復 

2007年05月20日

本日は、給料日後の休日定番・・・床屋に行って久しぶりのスポーツ刈りにして来ました。

もう直ぐ夏になるし、最近自転車に乗り出して少しだけ顔が小さくなったみたいなのでいいかなって思い切りましたが、鏡を見ると20代以来の短さです・・ノ(^-^;)ノ

床屋へは当然愛車のクロスバイクで向かったのですが、帰りがけに家の近くのビルを眺めていると、昨年末にコンビニが閉店となったビルの一階店舗が内装工事中!!

覗いてみると、なんと昨年閉店になったのと同じコンビニが、今週末から復活するみたいなのです。

このコンビにはひろのビルから徒歩一分程度で、昨年秋のビル購入時に「入居者募集のアピールポイントになるな〜」と思っていたところ、購入から2ヶ月余りで閉店してしまい、少しショックだったのですが、復活して一安心♪

まあ、ビルの自動販売機の売上げは少し下がっちゃうんでしょうが、仕方ないですね(苦笑)

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所有物件 | 賃貸募集

2007年05月19日

昨夜は新しい職場の歓送迎会&徹夜麻雀で朝帰りだった為、本日は昼前まで爆睡(苦笑)

午後からは、市内外れに有る一戸建てを訪問して来ました。

って実は、「不動産投資物件の調査」では無く、前の職場の同僚に昨年末赤ちゃんが生まれたので、当時の同僚2人と一緒にお祝い持参がてら見に行ってきただけなのですが(^^ゞ

このカップルは、旦那さんの方が前の職場でひろの同じ部署に所属しており、奥さんは別の部署にいらっしゃったのですが、何故か初デートは「ひろも含めた3人の飲み会」って因縁が有り、昨年ゴールインした際は「俺がキューピット役だったじゃん」なんて非常に嬉しく思いました。

って事で訪問したお宅は、市街化調整区域内で、周囲は田圃と畑の、大変日当たりが良い昔ながらの平屋の一戸建て。

家に上がる際も、玄関からではなく、庭に車を停めて縁側からお邪魔したのですが、非常に懐かしい感じがして、子供の頃に祖母の家を訪問した頃を思い出しました。

この同僚も、「通勤時間が多少長くなっても、絶対田舎が良い」って言ってましたが、ひろも実家は凄い田舎でしたし、中学生の頃は40分、高校生の頃は1時間半の時間を掛けて通学していた口なので、その気持ちは凄〜く解ります。

ただ、今の都心からタクシー代が千円程度のシティライフも捨て難い気持ちも有りますので、将来は都心に眺望の良いマンションを事務所兼用で確保して、田舎に引っ込むってのがベストでしょうね。

因みに、本日訪問した一戸建て・・・間違いなく築40年は超えていたと思いますが、しっかり手入れをすれば「快適なレトロライフ」が楽しめるんだって感じましたので、先日は新築賃貸マンションを見学して、投資物件選定の目が「新築RCが可能な土地優先」に方向転換したばかりですが、改めて「中古戸建て賃貸の可能性」も再検討したくなりましたね。

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戸建て賃貸 | 市街化調整区域

2007年05月16日

本日終業後、塗装業者さんより、メゾネットアパートの写真に、先日希望していた塗装色をベースに、何色か色付けした資料を頂きました。

前回お会いした際は、色見本だけで希望をお話していましたが、やはり実際の物件の形で色を落として貰うと、イメージが沸き易いですね♪

ちなみに現在の候補色は、「クリームイエロー」と「レンガ色&サーモンピンクのツートン」ですが、銀行から「融資が正式に決定するまでは工事を着手しないこと」って言われてますので、それまでゆっくり検討したいと思います。

このアパートはひろの一番のお気に入りですし、本音を言えば、現在の白からどんな風に変わるのか、早く見たいんですけどね(苦笑)






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リフォーム | 外壁塗り替え

2007年05月14日

本日は、昨日の運転の疲れが若干残っていましたが、なんとか早起きをして、出勤前に一時間ほどクロスバイクを流して来ました。

そういえば、今回購入したクロスバイクですが、タイヤを外す事が可能な事から、今回の帰省では愛車の荷室に積んで持って帰ったのですが、久し振りに現在の親の家から5〜6キロ離れた昔住んでいた地域をのんびり散策する事が出来て、非常に満足しています。

今後は、車での旅行の際は、必ず荷室に積み込む事になりそうですね♪


さて、本日終業後、先日から検討していた「ロフト付きアパートのの管理会社変更」の為、駅前の不動産屋さんを訪問してきました。

実は、旧管理会社には、金曜日に電話をして管理契約解除の了承は得ていたのですが、帰省の為にバタバタしていたので、新しい会社の訪問は帰宅後に行ったものです。

本日新しい管理会社の担当者さんと協議した結果、これまでの管理会社と基本的に同じ条件で合意を頂きましたので、明日から引継ぎ作業に入って頂きたいと思います。

因みに、この「同じ条件」・・・・、先日初のオフ会を行った方曰く「凄い条件」らしいのですがノ(^-^;)ノ

新しい管理会社は、若いスタッフが多くて非常に活気が有りますが、その分実力については未知数な部分も有りますので、暫くは「様子見」ですかね・・・。

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不動産屋との付き合い方 | 物件管理

2007年05月11日

昨夜は結局終電ギリギリまで、美味しい魚を食べて生ビール&芋焼酎を飲みながら、楽しく有意義な情報交換する事が出来ました。

こういった話題は、お互い職場の同僚や親類等にも極親しい人にしか話せませんし、大抵は「引かれちゃう可能性が高い」ので、地元で思い切り語れる方に出会えたのは嬉しい限りですね。

今回は初体験でしたが、出来れば今後もこういった交流は継続したいなって思います。

ちなみに、本日は予告どおり午前中に塗装業者さんと打ち合わせ後、昼からはメインバンクを訪問して塗り替え費用の融資の相談を行って来ました。

塗装については、ツートンカラーの色の希望をお話しましたが、来週の始めに写真に色見本を落として持って来て頂けるそうなので、楽しみにしたいと思います。

融資については、今回は金利が低い「市役所の制度融資」を利用する予定なのですが、初回は信用保証協会の面談が有るらしく、一ヶ月程時間が掛かるとの事。

一応、面談の簡単な受け答え方については、銀行の担当者さんに教えて頂いたので、何とかなりそうですが・・・(苦笑)

制度資金は、面接の結果きちんと事業を営んでいると認定されて、順調に返済を行えば、2回目からは申込書を提出すれば、簡単な審査で一週間ちょっとで資金が下りるそうなので、今後の事を考えると、選択肢を広げる意味でも利用しといて正解なんでしょうね。

今夜は久しぶりの実家でのんびり過ごし、明日は「城下かれい祭り」&「別府の温泉」を楽しんで来たいと思います。

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投資戦略 | 出会い

2007年05月10日

本日は、ミクシィで知り合ったサラリーマン大家さんからお誘いを頂き、急遽、物件見学&交流会(と言う名の飲み会)を行う事になりました。続きを読む

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投資戦略 | 出会い

2007年05月08日

現在、5年前に新築で購入した「ロフト付きアパート1号」の管理会社変更を、マジで考えています。

最大の理由は、「社員の定着率の悪さ」です!!

以前もこのブログに書きましたたが、この会社は社員の定着率が悪すぎて、新しく開設した支店を、雇われ店長や営業担当者が辞めてしまった為に、黒字にも関わらず一年足らずで閉鎖した位ですが、現在は800室以上の管理物件の客付け及び集金・送金等を、たった4人で切り盛りしているらしいのです。

これまでは、自宅から近い事と、社長への義理でお付き合いしていましたが、正直「勝ち組系の管理会社」に変更した方が、余程ストレスが溜まらない様な気がしています。

少なくとも、責任ある部署の担当者は、2年は変わらないでいて貰わないと、同じ話を何度もするのは面倒臭いですもんね・・・ノ(^-^;)ノ


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不動産屋との付き合い方 | アパートの管理

2007年05月07日

本日は久し振りの仕事で結構ハードでしたが、気合いを入れて業務を捌き、昼休み&終業後も精力的に活動しました。

まず、昼休みは連休で空っぽになった財布の補充に郵便局へ行った後、銀行の担当者さんに電話連絡して、メゾネットアパートの塗り替え費用に係る融資手続きの日時について打ち合わせを行いました。

結果的には金曜日に銀行訪問と決まり、速やかに有給取得の手続きを・・・。

と言いつつも、異動してすぐの職場では、なかなか休み辛いものですが、最初が肝心なので、気合いで申請しちゃいましたノ(^-^;)ノ

終業後は、塗装会社さんに電話をし、工事の詳細打ち合わせの日時を決め、その後更に、自宅分のインターネット接続会社に電話をして解約の申し込みを。

実は、ひろの自宅分のインターネット接続については、昨年末の引越し直後に、「一番早く回線が繋がる会社」に、取り急ぎ加入申し込みを行って利用してきましたが、今年初め、螢戰鵐妊アムでビル全体の光インターネット接続を行い、自宅用のプロパイダーは別途必要無くなったので、半年間の拘束期間満了を待って解約する事としました。

この光インターネット接続は、以前「全国賃貸住宅新聞」で存在を知ってから、「いつか取り入れたいな〜」って思っていたもので、初期費用は若干掛かりましたが、毎月の利用料が安いので、特に自宅兼用物件にはベストな選択だったと思っています。

既存入居者へのサービス(ネット接続無償提供)が、オーナー家族へのサービスにも繋がり、更に2月に発生した2件の空室もスムーズに埋まりましたからね(笑)

って事で、今週は金曜日までにのんびりメゾネットアパートの色を考えようかなって思います♪

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不動産屋との付き合い方 | 投資戦略

2007年05月05日

本日の福岡は午後から雨模様。。。

自転車はお休みしましたが、体が鈍るのが怖かったので、ジムで2時間弱汗を流してきました。

明日は連休最終日なので、本当は思い切りクロスバイクで走りたかったけど、残念ながら天気予報では雨のようですね〜ノ(^-^;)ノ

ところで、自転車に乗り始めてから、「せっかくなので市内の不動産の状況を見て回りたいな〜」なんて考えていましたが、その結果気付いたのは、沿道沿いのビル1階店舗物件の空き募集の多さでした。

そういえば、去年の秋に紹介された20室1億円のビルは、一階に入居している美容室の家賃が月に約18万円で利回りの2%以上を占めており、「購入後にすぐに店舗が退去したら大変だな〜」なんて考えましたが、今後は店舗入居者の奪い合い状態が起こるのかもしれませんね。

ひろのビルに入居している飲食店は、連休も休まず頑張っているみたいですし、出来れば末永く入居して頂きたいものですが。

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投資物件選定 | 店舗物件

2007年05月04日

本日は、昨日宣言していた通り、先日塗装業者さんから頂いた地図を頼りに、その業者さんの既施工物件の現地調査に行ってきました。

ちなみに、足は当然先月購入したクロスバイク・・・物件は中央区、博多区、南区、東区、西区と市内全域に渡っており、「全部回れたら凄い運動になるな〜」と思いながら午前10時出発。

本当は朝の方が日差しが強くなくて良いのですが、知らない土地だとトイレに不安が有ったので、お店が開き出す時間での出発です。

結局15時過ぎまで走り回って南区の物件を見たところで体力が切れてしまい、西区の物件は断念して家路に着きましたが、現地を見た限り、物件の施工はしっかりしていましたので、連休明けにでも正式に外壁塗り替えの発注を行いたいと思います。

って事で、連休も後2日になってしまいましたねノ(^-^;)ノ


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外壁塗り替え | 現地調査

2007年05月03日

昨日は連休の谷間の出勤でしたが、午後から久し振りに前居た職場を引継ぎがてら訪問し、そのまま2軒も飲みに行ってしまいましたノ(^-^;)ノ

たった10日振りでしたが、久し振りに懐かしい同僚達と語らうことが出来、少しだけ復活って感じです。

ちなみに、昨日は銀行もしっかり営業していたみたいで、旧自宅マンションの売却決済の折りに話していた「メゾネットアパート改修に係る融資」について、メインバンクより催促の電話が有りました。

実は以前に見積書だけお渡しし、「又連絡します」って言っておきながら連絡していなかったのですが、一番の理由は、見積もりをお願いした業者さんから頂いた「既施工物件リスト」の現地確認が終わってなかったからでした。

一応見積は結構安い金額で頂きましたので、施工がしっかりしていれば、この業者さんに塗り替えを依頼する積もりなのですが・・・。

せっかくの4連休なので、明日は天気がよければ自転車で見に行こうかな〜♪

なんてしっかり不動産投資の為に使っている自転車ですが、やっぱ経費計上はまずいんでしょうね(苦笑)

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投資戦略 | 外壁塗り替え
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