2007年08月

2007年08月31日

昨日、自動販売機が2台フル稼働してから初の「販売明細書」が送付されました。

自宅RCに設置分については、電気代を除いての収益で約1万円と、ほぼ期待通りの結果となりましたが、メゾネットアパートに設置分については、「ほぼ電気代並み」と惨憺たる状況

やはり、自販機会社の営業マンの予想より、ひろの分析の方が正しかったようで(苦笑)

この猛暑の時期で「電気代並み」という事は、当然売上げが落ちる秋や春は赤字が予想されますので、早速営業担当者にTEL。

この営業担当者からは、当初契約の際に「赤字の場合は電気代保証タイプに切り替えが可能」と聞いてましたので、早速契約変更をお願いすると、「流石に契約したばかりなので、もう暫く時間を貰わないと会社に説明出来ない」とのお返事が・・・。

まあ、赤字ではないし、入居者サービスには繋がると思うので、取り敢えず2ヶ月猶予を与えましたが、営業マンの言うように、「時間が経つにつれ、自販機の認知度が上がり売上げが増える」という流れになるのでしょうか。

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自動販売機設置 | 収支報告

2007年08月30日

本日は、昨日お休みだった管理会社の担当者さんに、中古アパートの引渡しが無事に終わった事を電話で報告し、管理の引継ぎを正式に依頼・・・。

すると、第一声が、

「それにしても凄いですね〜」

と来ちゃいました(笑)

「いや、今回の物件は安く購入出来たし、そんな凄く無いですよ・・・」

と返すと、

「だって、今年3棟目の購入でしょ?」

・・・う〜ん、どうも大きな勘違いをされていたみたいですね

因みに今回の中古アパート購入は、昨年10月の自宅付きRC物件以来10ヶ月ぶりで、価格もRC物件の5分の1以下だし、「融資の総残高」は今回の借り入れを入れても、逆に昨年のRC物件購入直後より減っています。

多分、このRC物件の管理を依頼した直後に、3年前に購入したメゾネットアパートの管理をこの会社に切り替えた事や、先日玉砕したファミリー物件も含めて、購入に至らなかったいくつかの物件の「家賃査定」をお願いした事なんかが記憶の中でごっちゃになって、「物凄いペースで物件を購入してる人」ってイメージが出来ちゃったんでしょう。

まあ実際は、「年に一棟購入」でも、会社の同僚なんかには絶対言えない「凄い事」なんでしょうけどね(^^ゞ

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不動産屋との付き合い方 | アパートの管理

2007年08月29日

本日は、朝から銀行を訪問して、5棟目中古アパートの決済に・・・。

流石に購入も9回目ともなると緊張することも無く、早めに銀行に到着して昨日送って貰ったファックスに従い「出金伝票」を記入していると、司法書士さん、仲介業者さんが到着。

まあ、昨年秋のRCマンション購入の際は、区分所有で3つに分かれた物件に、名義人が売買共2人ずつ、融資が2本(事業ローン、住宅ローン)、更に銀行の担当者さんが新人という条件が重なったので数々のトラブルが発生したのでしょうが、本日は1時間弱であっさりと終了しました。

といっても、それなりに緊張はしていたみたいで、帰宅すると同時に一気に疲れが出て、午後は2時間程昼寝を満喫することに・・・

まあ一休みしてからは、予定通り購入したアパートの保険の手続きを行いましたが

因みに、今回の中古アパート購入にあたっては、プロパー融資を受ける事が出来ましたが、保証会社付きのローンのように「融資期間一括加入の火災保険」は条件ではなく、保険証書の写しを提出すればなのは大変助かりますね。

さて、夕方全ての用事を終えて寛いでいると、今回の中古アパートの仲介業者さんから携帯に着信が・・・

業者「本日は大変お世話になりました。」

ひろ「こちらこそ有難う御座いました。」

業者「ところで、実は、今回のアパートなんですが、募集していた2階の空室に、先ほど入居申し込みが入ったのですが、受けてもいいですか?」

ひろ「本当ですか。それは是非お願いします。」

という事で、今回も幸先良く満室スタートとなりました。

今回の物件は、駅から10分オーバーなので少し心配していましたが、管理会社さんが言ってた「この地域は不思議と入居率が良い」ってのは本当だったみたいですね。

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物件取得 | 賃貸募集

2007年08月28日

明日は「5棟目中古アパート」の決済日

昼休みに「仲介業者」と「司法書士」に電話して、必要書類や清算金額の最終確認を行ったので、「後は明日を待つだけだな〜」と思っていたら、急遽銀行から電話が有り、「今夜仕事が終わったら、店に来て頂けませんか?」との要請が有りました。

明日は「大安吉日」で、行内の融資案件が重なり短い時間に手続きを終えないといけなくなった為、事前に書類を書いて欲しいとの事でしたが、当然異論は無く、夕方6時過ぎに銀行に到着し、裏口から応接室へ。

持参した印鑑証明書をお渡しして、書類を記載していると、なんだか担当者さんがモゾモゾ・・・

案の定、「実はお願いが有るのですが・・・」と切り出され・・・聞いてみると、「事業資金融資のノルマが有るので、良かったら100万円借りて頂けませんか?」ってお話でした(^^ゞ

思わず、「私明日1,000万円お借りするはずですが」って言いたくなりましたが、ぐっと堪えて詳細を聞いてみると・・・

融資条件は、「金利→約3%、担保→不要、返済期間→3年〜5年、保証料→若干高め、使途→問わず」って感じでした。

まあ、設備投資を予定してるなら、それ程悪くない条件だと思いますが、・・・急に「今月のノルマなので、月末の融資で100万円の使い道」って言われても頭が回転せず・・・。

やむを得ず、「今晩使途を考えるので、明日のお返事で良いですか?」ってお答えしたら、銀行の担当者さんもひろの困惑の様子が受け取れたのか、「私のノルマの為に、無理なお願いをして申し訳ない。今の話は無かった事で・・・」という事で解決しましたが・・・、担当者さん、お役に立てずごめんなさい

さて、明日はいよいよ決済です。ブログのネタになる「事件」なんて要らないので、無事に終わって欲しいですね。

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投資戦略 | 銀行との付き合い方

2007年08月27日

ひろが6年前に初めて購入した「1Rロフト付きアパート」は、戸数8戸に対して駐車場が5台分付いています。

購入した当初は、「将来物件が古くなっても、駐車場の台数分は絶対入居者が居るだろうから安心」なんて考えていたのですが、現実には、ここ3年位入居者が借りている駐車場は2〜3台だけで、後は外部へ貸し出しという状況。

結果的には「地下鉄駅徒歩5分の立地」「駐車場の需要」は両立しなかったようで・・・

といってもこの駐車場・・・1台当り年間10万円近く稼ぐ貴重な収入源ですが、実は現在、管理会社さんから、「駐車場を1台分入居者に開放しては?」との提案を受けています。

実を言うとこのアパート、駐車場は5台分有るのですが、屋外に駐輪場が無く、多くの入居者は路上に駐輪している状況・・・。

現状では、近隣からのクレーム等は有っていませんが、ひろも内心では「余り良い状況ではないな」とずっと感じていましたので・・・、即答で「開放」を了承しました。

まあ、年間10万円弱の収入源は確かに痛いですが、最近は一度入居者が退去すると同じ家賃での募集は厳しい状況ですし、「広告料」や「内装費」を考えると、今の入居者さんに少しでも長く住んで頂ける方がベターなので、「専用駐輪場の設置」で、入居者さんの満足度がUPすればとの判断からですが。

因みに、プロフィールの修正は、水曜日に5棟目アパートの引渡しが終わったら一緒に行う予定なので、しばしお待ち下さいな(笑)

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アパートの管理 | 投資戦略

2007年08月26日

(続きです・・・)

この話を聞いて、物凄いショックを受けました。

当時のひろは、地方から出てきて8年程で、「定年までに区分所有のマンションを何室かと、一戸建ての自宅が持てたらいいな〜」なんて目標は持っていましたが、自分とそんなに年齢の変わらないサラリーマンで、しかも女性がアパートを何棟も持っているんですからね。

しかも、「家賃を貰いながら、経費にならない自宅は敢えて賃貸で借りる」という発想も、洗練された投資家ってイメージでしたし。

因みに、ひろが初めてのアパートを購入したのは、このお話を聞いてから8年程後ですが、当時この「伝説の投資家」のお話を聞いていなければ、「一棟物のアパートを購入出来る」という発想は無かったかもしれません。

ところで、最近「全国賃貸住宅新聞」に掲載された小場三代さんのプロフィールが、この「伝説の投資家」のお話によく似ているのを発見し、早速確認メールを送ってみると、・・・どうも正解だったみたいです

当時先輩から紹介して貰わなかったのは失敗でしたが、小場さんは11月13日に福岡市のマリンメッセで開催される賃貸住宅フェアで講演をされるそうなので、なんとか仕事を調整して、「伝説の投資家」のお話を聞きに行きたいと思います。

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伝説の投資家 | 不動産投資のきっかけ
その投資家の存在を知ったのは、確か13年程前・・・、ひろが2室目のマンションを購入し、旧自宅マンションを賃貸に出して初めての家賃を受け取った頃でした。

当時、同じ職場の先輩がテニスサークルの幹事をしていたので、金曜日ともなると結構頻繁に「出欠連絡」の電話が職場にかかっており・・・

因みに、若い方には信じられないでしょうが、当時は「携帯電話」なんてまだ持っている人は居なかったのです(笑)

ある日、若い(?)女性からの電話を、その先輩に取り次いだ後の事でした。

先輩「今の電話の人、あんたと同じ不動産大好き人間だぜ。今度紹介してやろうか?」

ひろ「そうなんだ。じゃ、マンションを何室か持ってるんですか?」

先輩「いや。アパート何棟か持ってるって言ってたよ」

ひろ「アパート・・・。凄いな〜、声の感じからしたら、まだ若い方ですよね」

先輩「うん、30は過ぎてるけど、俺より下だよ!」

ひろ「じゃ、その方ってご自宅も豪邸なんですか?」

先輩「いや、自宅は賃貸が主義らしくて、天神に近い公団に住んでるよ」

(続く)

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伝説の投資家 | 不動産投資のきっかけ

2007年08月25日

8月も後一週間となりましたが、本日も福岡は30度を超える暑い一日。

実はひろの書斎にはクーラーはなく扇風機だけの為、日中は車で近くの大型ショッピングセンターへ行って、冷房の効いた本屋さんをのんびり巡回した後、夕方からクロスバイクで来週水曜日引渡し予定のアパートを見てきました。

このアパートは、よくある「1R+ロフト×6戸」のタイプで、売買契約の段階では満室だったのですが、お盆過ぎに1室退去となり、満室スタートといかず少しショックを

まあ仕方ないので、引渡し前に室内の瑕疵確認が出来てラッキーと考えることにしましたが(笑)

現地に着いて室内に入ると、部屋の中は予想通り結構狭かったものの、全ての部屋が出窓&バルコニーが有る角部屋なので、内部は結構明るく、内装の補修も特に問題なく完了済みで一安心。

因みに、このアパートは分譲業者さんが一筆の土地を2つに分筆して全く同じタイプのアパートを二棟建てているのですが、一点だけひろが購入するアパートと隣のアパートで異なる点が有ります。

それは、隣のアパートは道路側に有る空き地を駐車場として貸しているのに、ひろが購入予定のアパートは空き地なままである事。

現在管理をされている仲介業者さんに拠ると、「ここは道路が狭くてセットバックしてる部分なんで、何も置いちゃいけない」との事でしたが、「さすが建築士!」って感じの発言ですよね。

ただ、大家の立場としては、「少しでもデッドスペースが有れば、貸せないか検討する」というのが原則になりますし、仮に軽専用としても月5千円の収入は結構大きいので、引渡し後に改めて管理会社と相談したいと思います。

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投資哲学 | 金銭哲学

2007年08月23日

本日は貴重な最後の夏休み。

本当はのんびり朝寝坊したかったのですが、普段と同じ時刻に起床し、9時前にスーツに着替えて自宅を出発。

目的地は、来週5棟目アパートの融資をお願いしている銀行です。

この銀行とはもう3年の付き合いとなりますので、本当はもう少しラフな格好でも行っても良かったのかもしれませんが、10年程前に読んだ本の中に「銀行に行く時は質素なスーツで・・・」と書いて有ったので、ず〜っと律儀に実行中(笑)

因みに、本日の目的は「5棟目アパートの融資申込書記入」と、「身上書の更新」です。

この銀行には、3年前にメゾネットアパートの融資お願いした際、初めて「身上書」を提出しましたが、更新時期が来たらしいので、収入や保有資産、家族状況、勤務先等の現在の状況を改めて記載してきました。

その際、参考に3年前の内容を見せて頂きましたが、当時と比べると「収入(給与含む)→2.6倍」、「借入金→2.7倍」「有価証券→1/2」という感じで、若干財務が悪化している気がします。

まあ、今回は初の20%オーバー物件を購入出来ましたので、次回の更新時にはもう少し「借入金」を減らし、「有価証券」を増やして財務を改善したいですね。

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【おまけ】
来月9日(日)に東京行きが決まりました。せっかくなので、情報交換が出来たら嬉しいのですが・・・。


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銀行融資 | 投資哲学

2007年08月22日

本日は一週間後に迫った中古アパートの決済打ち合わせの為、昼休みを利用してクロスバイクで司法書士事務所を訪問して来ました。

まずは契約書のコピーをお渡しし、必要種類の確認をした後、司法書士事務所から仲介業者さんに電話をしてスケジュールを詰めたのですが、仲介業者さんによると、東京にお住まいの売主さんは、来週の決済には来ないとの事。

まあ、最も重要な「抵当権の抹消」については、「既に手持ち資金で残債を完済し、抹消の書類を受領済み」との事なので、特に支障はないそうですが・・・。

因みに、売主さんは既に会社を退職して普段は家にいらっしゃるらしいので、時間が取れない訳ではないのでしょうが、今回の売買にあたっては、結構大きな指値を了承して頂いた事も有り、「モツ鍋や長浜ラーメンも食べたいし、旅行気分で博多に行こうか」という気分にはなれなかったのだと思います。

多分、ひろが同じ立場でも、定年になった時にローンが残が有りキャッシュフローがマイナスの物件が遠方に有ったら、第二の人生の為に退職金を使って手仕舞いを考えると思いますからね。

ひろの場合、これまで「自転車で行ける範囲の物件」しか購入していないものの、たまに「キャピタルゲインも狙える東京の物件もいいかも」とか、「経費で旅行気分で物件確認に行けるなら、北海道もいいな」なんて考える事が有りますが、やはり「地域密着」と「定年までに完済」の原則は絶対崩さない方が正解なんだと思います。

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投資戦略 | 出口戦略

2007年08月21日

昨日進捗を確認した5棟目中古アパート取得に掛かる融資実行ですが、本日朝一でB銀行の担当者さんより「希望額で融資の承認が下りました」との連絡が有りました。

この時点で、A銀行からの返事はまだでしたが、A銀行の担当者さんには先々週「結論は2週間後になりそうだが大丈夫か?」との連絡が有った際、「間に合わないのでB銀行から先にOKが出た場合はそっちで決める」と話して了解を貰っていたので、その場で即答し、売主サイドの業者さんと馴染みの司法書士さんに早速連絡を取って、来週水曜日の「大安吉日」を「引渡し」及び「残代金支払い」の日に決定。

因みに、この時点でこの中古アパートをA銀行から融資を受けた場合にB銀行の融資で取得を模索していた「業者売主物件」は正式に断念を・・・。

この物件は、ひろの大好きなファミリータイプで、平成築にも関わらず売値の8割の土地評価が有りましたし、外壁も塗り替えて綺麗で、満室時利回りも17%以上望めたので非常に残念ですが、入居の面で管理会社さんが取得に反対していましたし、縁が無かったと考えた方が良いのでしょうね

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物件引渡し | 銀行融資

2007年08月20日

一週間の夏休みも終わり、本日は久々に・・・メインバンクの担当者さんが出勤しました(笑)

実はひろは先週もカレンダー通りに出社していましたが、融資の進捗が気になりつつも、メインバンク2行の担当者さんがどちらも一週間お休みだった為、出来るだけ不動産の事は考えないように活動・・・。

って事で、本日は満を持して、融資の進捗状況についての確認です。

まずA銀行ですが、先々週にひろがエクセルで作成し送付した「手持ち物件の収支明細」を元に再度稟議書を作成し、本日本店に稟議を上げましたとの事。

結論が出るまでに今週一杯かかると思うが、OKならば今月末の融資実行は可能との事なので、仮にB銀行が駄目だった場合でも何とか決済に間に合いそうです。

次に、今回の契約で融資特約の対象になっているB銀行の担当者さんに電話すると、「先々週末本店に稟議を上げたが、まだ回答は来ていない。多分今日か明日には結論が出ると思う。結果が解り次第連絡します」との回答が・・・。

結局、本日は連絡が無かったので、明日に期待したいと思います。

因みに、不動産業者さんも本日から活動再開したようで、七夕物件の業者さんから電話が有り、「希望価格への値引きは出来ないが、代わりに・・」とある提案が有りました。

はっきり言って「裏技的な売買」となるので即答は避けましたが、正直「美味しい話」と受け取るのか、「そこまでして売りたいなんて怪しい」と考えるのか、悩ましいとこですね

まあ、こちらも近日中に結論は出したいと思いますが。

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投資戦略 | 銀行融資

2007年08月19日

本日は管理会社さんからある音楽イベントの招待券を頂いたので、奥さんと二人で行ってきました。

参考までに、ひろは不器用で、楽譜も読めない程音楽には疎い人間ですが、亡くなった父親がプロのミュージシャンで子供の頃から演奏を聴かされ続けていたので、良い音を聞き分ける耳だけは持っていると自負しています。

って事で開演に少しだけ遅れて到着し、会場の隅で耳を傾けてきましたが、

「やっぱ本物は良いな〜」

ひろも今年40を迎えますので、これからは週末に美術館を回るとか、少しは文化的な生活をした方が良いんでしょうね(苦笑)

因みに、ひろは不器用さ故、多くのカリスマ大家さんのように自分でリフォームをした事は有りません。

不器用なのに善し悪しだけは解っちゃうので、少しでもクロスが歪んだりすると許せないからですが、フローリング張替えだけはリフォーム単価が物凄く高いので、今後ボロ物件を仕入れる事が出来たらマスターしたいですねノ(^-^;)ノ

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余談 

2007年08月18日

6月末に不動産会社に地権者への交渉を依頼していた「自宅ビルの裏の土地へのオファー」ですが、実は所有者の方が登記簿に記載された住所から引越しをされているようで、お手紙が「転居先不明」で返送されてしまい、今まで連絡を取る事が出来ませんでした。

業者さんからは、「多少費用は掛かりけど、興信所を使って調べましょうか?」と提案されましたが、そこまで大げさにする必要も・・・

って事で、「費用を掛けずに調べる方法」がないのか区役所に相談したところ、「隣接地所有者の現住所確認は、正当事由にあたるので住民票取得は可能」と教えて頂き、お盆休みを使ってなんとか現住所を調べる事が出来ました。

ただ、ここで一つ問題がノ(^-^;)ノ

実は現在メインバンクから、「最近物件取得のペースが速すぎるので、一年位は融資が下りない可能性が高い」と釘を刺されている状況で・・・(苦笑)

ただ、せっかく苦労して調べた住所なので、業者さんに「直ぐには購入できない・・・」との前提で、「売却の意思が有るのか」と「希望金額」について打診して貰い、金額が判明した段階で、改めて資金計画を練り直そうと思いますが。

理想を言えば、手持ちのワンルームマンションの時価+100〜200万円程度で売って頂ければ、「共同担保の変更」で銀行に交渉出来るのですが。

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投資戦略 | 地上げ

2007年08月16日

先日、NTTより「現在契約しているネットのADSL接続を、光に変更しませんか?」とのご案内が自宅に有りました。

ちなみに、ひろの現在の自宅はベンディアムさんの一棟プランで契約しており、NTTで契約しているのは、自宅近くに有る1Rアパートの入居者向けに提供しているものですが、電話営業の方にその話を説明しても、なかなか理解して頂けず・・・

まあ、アパート分譲業者さんが考えた、「一回線のネット接続を、分波して使用する」という発想は、その担当さんにとって想定外だったのでしょう(苦笑)

ただ、詳しく話を聞くと、最近NTTさんでは「ネット契約の光への変更」に力を入れていて、今月中に契約したら工事代が安くなるキャンペーンを行ってるそうですし、何より毎月の接続料も最近はADSLより光の方が安いそうなので、来週にでも現地で立会いを行い、工事可能かどうか調べて貰うことにします。

この物件の管理会社さんは今日までお休みなので、日程についてはこれから打ち合わせが必要ですが・・・。

それにしても、「インターネット接続無料」よりも、「光インターネット接続無料」の方がインパクトは大きいと思いますし、来年の春に向けて強力な入居者確保のアイテムになりそうですね。

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光インターネット接続 | 中古アパート

2007年08月15日

本日はお盆最終日・・・・今夜も定時で帰宅しましたが、毎晩漫画三昧も健康的じゃないので、最近暑くて中古アパートの契約以降ご無沙汰していたクロスバイクを久し振りに流す事に・・・。

ところが、運行前にパンク防止の為空気を入れようとしたところ、仏式バルブの調整に手間取ってしまい、結局30分もかかって出発前から汗だくとなってしまいました

まあ、その後はのんびり一時間半かけて、気持ち良い汗を流す事が出来ましたが・・・。

因みに、本日も暑い一日でしたが、サイクリングから帰って自宅前の自動販売機を確認すると、「麦茶」と「スポーツ飲料」の二種類が、久し振りに「完売」となっていました。

自動販売機は今の季節が年間で最も売れる季節と思いますので、次回の売上げ明細書送付が楽しみですね。

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自転車乗り | 自動販売機設置

2007年08月14日

ひろの会社には「長期のお盆休み」は有りませんが、お盆期間中それ程忙しい訳ではないので、今週は休みを取る人も多く、本日のひろの係の出勤者は、5人中1人だけ(苦笑)

まあ、電話や来客もそんなに多くなかったので、のんびりと仕事をこなし、定時で帰宅・・・。

帰宅してからも、不動産業界は長期夏休みの会社が多く、HPも更新されずネットも楽しくないので、昨夜からはワンピースを1巻から読み返して少しだけお盆気分に浸っています。

週末くらいからは、不動産関連の書籍も読んで、来週に向けて気合いを入れ直したいと思いますが・・・。

因みに、本日は一件だけ不動産関連の作業を行いましたが、お盆とあって予想通り空振りでした

ひろの自宅に設置した自動販売機は、毎週木曜日に「商品補充」&「空き缶回収」をする約束となっていますが、先週は猛暑で物凄く売れ行きが良かったにも関わらず、「空き缶回収」を忘れてるみたいで、土曜日には回収ボックスからから空き缶やペットボトルが溢れた状態に・・・。

って事で、昨日から業者さんに電話していますが、お盆休みの為応答が有りません。

一応、溢れた空き缶を袋に詰めて応急処置はしましたが、年に一度のお盆にそんな連絡しようなんて野暮なんですかね・・・ノ(^-^;)ノ

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自動販売機設置 

2007年08月13日

本日は、朝一で金曜日の夜に連絡が有った銀行の担当者さんにお電話をしましたが・・・

電話に出たお姉さんからは、「○○は今週一週間お休みを頂いてます」とのお返事が

ある程度予想していたとはいえ、やはり「融資結果が解るまで来週いっぱいかかる理由」は、担当者さんの長期休暇だったようです。

まあ、お盆期間中は不動産屋さんも休みみたいなので、今週はゆっくり静観して、来週改めて対応を考えるしかないみたいですね。

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トラブル発生 | 銀行融資

2007年08月12日

本日は数ヶ月前から検討していた携帯電話の買い替えを遂に実行しました。

現在の携帯は、ドコモの「D901i」というスライド式のタイプで、2年間愛用しており特に不便は感じていませんでしたが、ボーナスも出た事だし自分へのご褒美って事で買い換えることに。

って事で、昼食を済ませた後、自宅近くのショップを訪問してカタログや見本を見ながら購入機種の候補を検討しましたが、新しい機種は2年前の現在の携帯と比べて物凄く機能が向上しており、「多分こんな機能使いこなせないだろうな〜」なんて考えていると、あっという間に10分以上経過(苦笑)

流石にこれではまずいと考え、まずは数ある機種に中から、昨年スペイン旅行した際に、親友の携帯に付いていて便利だと感じた「海外ローミング機能」が付いた機種に絞って検討する事に。

ところが、サラリーマン大家として一番気になっていた機能は、残念ながらカタログには載っておらず、結果的には店員さんに「取扱説明書」を捲って調べて貰いました。

因みに、その機能とは「留守番電話の録音数」だったのですが。

サラリーマンの本業中に業者さんから電話が有った場合、会議の時等は当然出る事が出来ませんので、留守電に要件を入れて貰い後で掛けなおす事になりますが、現在の機種は4件しか録音する事が出来ず、こまめに消さないと直ぐに一杯となる為、「新しい機種なら容量が多いのでは」と期待したのですが・・・

結果は、SH,SOが「15秒3件」、N,Pが「20秒5件」、D,Fが「30秒4件」と全く期待外れの結果に

一応、モトローラだけが膨大な件数を保存出来るみたいですが、それ以外の機能を満たしておらず身送る事に・・・。

仕方ないので、ワンセグの実演していた機種で妥協しちゃいましたが、携帯メーカーも若者向けにメールや画像の保存数を増やすばかりでなく、ビジネスマン向けに留守電の保存数も増やして欲しいですよね。

ただ、一つだけ最新機種で有り難いと感じたのは、「ナビ機能」が付いている事。

これについては、自転車で物件見学をする非常に際に役に立つと期待出来そうですね。

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投資アイテム | 不動産屋との付き合い方

2007年08月11日

昨夜は、金曜日恒例の麻雀を以前の職場の同僚と楽しんでいましたが、21時過ぎに急遽銀行の担当者さんから携帯に着信が・・・。

この時間に電話という事は、もしかして「融資が駄目だったのかも?」と覚悟を決めて聞いてみると、「現在本店に稟議を上げていて、来週中頃に結果が出ると言っていたアパートの融資結果が、再来週一杯までかかりそうだが大丈夫か?」との事。

闘牌中で余り時間が割けず、詳細は聞けませんでしたが、お盆期間中は本店の人も休んでて、決済に時間が掛かるみたいです。

一応、「今回の物件は8月末が決済となっているので、正直スケジュール的には非常に厳しい」とお答えしましたが、週明けに改めて状況を確認したいと思います。

因みに、担当者さんに聞いたところでは、昨年4棟目を購入してからまだ一年経過していないのがネックになっているみたいです。

今回の物件はひろが契約した中では初の「利回り20%オーバー」となりますが、物件価格自体が低い為、余り大きなキャッシュフローは望めませんし、銀行から「次回からは1〜2年空けて既存物件の収支を申告ベースで確認出来ないと融資は厳しい」と釘をさされてしまったので、場合によっては今回は「融資特約」を使って見送ると言う選択も、今後を考えると必要かもしれませんね。

「利回りが良くて価格が低い物件は銀行の融資が付きやすい」という素人的な発想はどうも誤りだったみたいなので、次回以降は「年間1棟購入」というカードはもう少し慎重に使用したいと思います。

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投資戦略 | 銀行融資

2007年08月09日

部署は全く違うが、友人の友人という事で何度か麻雀したり飲みに行った事のある会社の同僚が、先月末で退職したらしい。

まだ30代前半の独身で、仕事も優秀でスポーツ万能な楽しい奴だったので、急な退社には大変驚いたが・・・理由は「借金」だった。

結構サラ金等から借り入れが有って、職場への取り立てに耐え切れなくなり、半分失踪みたいな状況で退職に至ったらしいが、何とかギャンブルから足を洗って社会復帰して欲しいと思う。

因みに、ひろも今回退職した同僚の何倍もの金額の借り入れを抱えている状態なので、当然自分を厳しく律しないと破綻する可能性が高く、実際に、若い頃に読んだ邸永漢先生の書籍から学んだ金銭哲学で、「不動産購入以外の借金はしない」、「車等の耐久消費財購入は現金で」、「クレジットカードは持たない(※実際は保険の意味で保有しているが、外で使用した事はない。)」等を10年以上実践していますが、身近な人が破綻するのを見ると、改めて自分の投資手法が正道から外れてないか考えさせられます。

現実に、バブル崩壊では多くの「不動産投資家」が破綻していますし、今後は金利の上昇も予想されますので、今後は一層「投資物件の選定基準」を厳しくし、情に流された購入は慎みたいと思います。

ひろが大好きな投資の格言で、「お金は居心地が良いところに集まってくる」という言葉が有りますが、今後もお金には絶対嫌われないよう、大切に扱っていこうと思います。

ただ、麻雀では余りえげつなく勝ちにいくと、友人から嫌われてしまいますので、こちらは程々ということで・・・

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金銭哲学 | 資金繰り

2007年08月08日

ひろは面白そうな投資物件を発見した場合、最近はまず「銀行の評価がどの位出るのか」を試算するようになりました。

勿論、取引先の地銀が独自で定めた評価方法なので、他の銀行では通用しないと思いますが、建物の評価については、構造と築年数で即時に算出する事が出来るようになりましたし、土地についても、資料に地図が添付されていれば、ネットで「相続税路線価」や「固定資産税の路線価」を参照し、数分で概算を出せるようになっています。

これも、ネット社会が成熟し、財務省や総務省が公的土地評価のネットでの公開に労力&予算を注いでくれているお陰ですけどね。

因みに、今年の春に知人から教えて貰った「全国地価マップ」というサイトは、「全ての公的評価が一つのサイトで検索出来る」というのが売りで、固定資産税路線価の検索が出来るので、地方の地価が安い地域で、相続税路線価が敷設されていない地域の評価額を参照する場合に、結構便利ですね。

ただ、更新は結構遅く、8月1日に公開された「相続税路線価」が未だに反映していないのは少し不満ですが

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投資アイテム | 物件評価

2007年08月07日

昨日夕方、下関から観光を終えて帰宅中、銀行の担当者さんから携帯に着信が有りました。

折り返し電話すると、「先程職場を訪問したのですが、休みだったようなので・・・」との事でしたが・・・

一応、今回はさぼりではなく、5日間取得できる夏休みを利用して家族旅行をしただけなので、アポなしでの職場訪問は勘弁して欲しいですよね(苦笑)

因みに要件は、「今回の融資にあたって、現在保有する全ての物件の収支明細を審査から要求されている」との事だったので、本日帰宅してからエクセルを使って急遽作成しました。

ひろの場合、昨年融資を受ける際に過去3年分の申告書(写)を提出していましたが、最近は毎年物件を購入しているので、年間を通した現時点での収支を確かめたいそうです。

確かに、最近は自分でも物件が増え過ぎて、詳細な収支の確認を怠っていたので、自分の保有資産を振り返る意味でも有意義な資料になると思って気合いを入れて作成しましたが、総収入から全ての経費を引いた結果は「年間650万円のCF」となりました。

まあ、この数値は現在の入居がずっと続いた場合のもので、実際には「空室で収入がない期間」が生じたり、「広告料の経費」がかかりますが、それにしても昨年の今頃と比べると、大分財務は改善していると感じます。

後は、明日の朝一で今日作成した資料を送信して、銀行の判断を仰ぐ形になりますが、銀行の担当者さんによると、最近は投資案件の審査が若干厳しくなっているらしいので、心して結果を待ちたいと思います。

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銀行との付き合い方 | 収支報告

2007年08月05日

本日は山口県下関市を訪問し、午前中は巌流島に渡って宮本武蔵と佐々木小次郎の決戦の地を訪問して来ました。続きを読む

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余談 

2007年08月04日

先日銀行に評価を依頼した「業者売主物件のアパート」ですが、本日資料の控えが郵送されたので登記簿を確認すると、この物件は2年前に売主業者さんが競売で落札した物件だった事が判明しました。

しかもネットで落札結果を調べてみると、ひろが提案を受けている価格は、業者さんが落札した金額よりも400万円以上低い金額・・・。

因みに、現地で社長さんから聞いていた買値は、さらに500万円程高い金額でしたが、予想通り事実では無かったようで・・・ノ(^-^;)ノ

通常、業者さんは競売で安く落札した場合、リフォームにより資産価値を上げて、満室にした上で利益を乗せて転売するものですが、今回の場合買値よりも安く処分しようとしてるって事は、「安く買えてラッキー」と考えるよりも、「業者さんでも手に負えなかった物件」と考える方が、真っ当な思考なんでしょうね。

まあ、ひろは何年か前から「競売物件の落札価格は騰がりすぎており、サラリーマン投資家が参加するメリットは既に無いのでは」と考えていましたが、業者さんでも損切りしているのを見ると、正解だったようです。

まあ、「業者さんの買値」と、「半分が空室な理由」のどちらも業者さんの説明が事実でなかった事が判明したので、来週銀行の評価が出た後の最終交渉は、気合いを入れて行いたいと思います。

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投資戦略 | 不動産競売

2007年08月03日

昨日帰宅すると、6月末に中古アパートの案内をして頂いた業者さんから、「新着売り物件情報」のFAXが届いていました。

今回購入する物件を発見したのは、この業者さんから案内をして頂いた後だったので、初対面の際は「有望見込み客」で間違い無かった(指値撃沈!!実際、その直後に購入)はずですが、一応現状の説明をしておかないと、冷やかし客と判断されても困りますので、資料送付のお礼がてら電話で状況報告を行いました。

ひろ「資料FAX有難う御座います。因みに、あの時見に行った物件は売れました?」

業者「お陰さまで希望価格で買い付けが入ったので、融資が通れば決まると思います。」

ひろ「実は私も、先日見に行った○○の隣のアパートを購入する事になったんですよ」

業者「本当ですか?丁度僕、明後日そこの境界立会いに行くんですよ(^^ゞ」

ひろ「偶然ですね。宜しくお願いします。って事で、暫くは自粛期間に入りますが・・・」

業者「了解です。因みに、資料は今後も送っていいですか?」

ひろ「物件見に行くのは大好きなんで、是非お願いします。」

ここだけの話、今回の電話の最大の目的で、実は一番知りたかったのは、「ひろが最初に見た、今回購入するアパートの兄弟物件の成約価格」でしたノ(^-^;)ノ

まあ、どちらも決済前なので詳細は内緒ですが、多分良い買い物が出来たのかな〜って改めて実感ですね(笑)


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不動産屋との付き合い方 | 投資戦略

2007年08月02日

先月売買契約を締結し、今月中旬にも、融資が決まり次第引渡しを受ける予定の中古アパートですが、先日もブログに書いたように、ケーブルテレビ会社と現オーナーとで、「地デジチューナーのリース契約」を締結しており、利回りを低下させる要因となっています。

本日は、ケーブルテレビ会社の担当者さんと電話でお話して「現在の契約内容の詳細」を確認し、引渡し後の方針を検討しました。

まず、契約の内容ですが、地デジ&BSチューナーのリース料で、一戸当り1,500円×6戸=9,000円が毎月オーナーの負担となりますが、実際にこのチューナーは、ヨドバシカメラ辺りで「一台5万円位で売ってる品ですよ」との事

契約は3年以内に解約の場合、3か月分の違約金発生だそうですが、一番のネックは、この契約をオーナーが結んでいると、入居者さんに「CS放送が半額で契約出来るメリット」が生じるが、現在既に1室の入居者さんが契約を結んでいる事でした

って事は、当然現入居者さんのサービスを低下させる訳にいかないので、契約継続が前提となりますが、不満なのは、現在の契約では「入居者さんにインターネット接続の際のメリットは何も無い」ことです。

このケーブルテレビ会社さんは、「インターネット接続プラン」も大きな柱となる商品のはずなんですけどね(苦笑)

因みに、一戸辺り後500円追加するプランにバージョンアップすれば、入居者さんがこの会社とインターネット接続の契約を締結する際に半額になるらしいのですが・・・。

まあ、月3千円の負担UPなら、契約変えてしまった方が、入居率維持のメリットは有りそうだし、希望者の有無について管理会社さんにアンケートをお願いし、2人以上希望が有れば、導入を決断しようかな〜なんて考えてます。

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投資戦略 | 投資アイテム

2007年08月01日

ひろも2棟の賃貸物件にインターネット接続を導入している螢戰鵐妊アムですが、HPを久し振りに覗いてみると、いつの間にかリニューアルされており、その中で若い男性に大きなインパクトを与えそうな項目を発見しました

※AVの見放題はベンディアムだけ。・・・(笑)

う〜ん、なかなかストレートな表現ですね

まあ、物件概要書にはストレートに書けないでしょうが、ひろの物件は結構男子学生の入居も多いし、この「ビデオ・オン・デマンド」って、費用対効果を調べてみる価値は有りそうです。

実際は、「テレビ電話」の方がニーズが有るのかもしれませんが(^^ゞ

因みに、ひろは結構他のカリスマブロガーさん達のブログを巡回して、参考にさせて貰っているので、導入オーナーズボイスも正直感動物でした

さすが、サラリーマン大家の味方って感じですね。。

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投資戦略 | 投資アイテム
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