2007年09月

2007年09月29日

本日は早起きして、10時半から先日買い付けを入れた中古1DKマンションの売買契約締結を、天神に有る仲介業者の事務所で行ってきました。

今回の仲介業者さんは、地場業者ではなく、全国展開している大手チェーン店の中の一社。

地場の業者さんと取引する場合は、指値を入れた時等、結構「瑕疵担保特約なし」を条件とされる事も多いのですが、大手の業者さんは流石にそんな事は無いみたいで、今回も1割強の値引きをして頂きましたが、「重要事項説明」の際は、しっかり「設備表」を頂き、2年間の「瑕疵担保」も付いていました。

まあ、その分「重要事項説明書」&「補足資料」は、結構なボリュームでしたが

今回は担当者さんの手際が大変スムーズだったのと、ひろも11回目の売買契約で「重要事項説明書」の見方に慣れて来た為、なんとか午前中で「売買契約締結」が完了し、来週の金曜日に「残金支払い」及び「物件引渡し」となりました。

ただ、投資物件は特に空室の場合は購入してからが勝負ですし、実は今月初めに2件既存物件の退去連絡が有った為、来月は3室空きのスタートとなりますので、一層気合いを入れて「満室復活」を目指したいと思います

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売買契約締結 

2007年09月28日

紆余曲折が合った今回の事業資金融資ですが、結果的には本日午後「普通預金口座」に入金されました。

因みに、仕事中に電話で入金報告を受けたのですが、抵当権設定が絡まない融資って、アッサリ終わるんですね。

さて、今回の銀行担当者とのやり取りについては、多くのブログ読者の方から「そんな酷い銀行とは取引を辞めた方が良いのではないか?」というアドバイスを頂きましたが、多分ひろの事を「結構のんびりした性格なんだろう」と思って心配してくれてるんだな〜という気がします。

実際は結構短気なんですけどね・・・

今回も不満はその都度言ってますし、「別に資金が必要な訳ではないが、貴方のノルマ達成の為にお付き合いで融資を受ける事にした」と何度も念を押して主導権の確保に努めてきましたが、マンション購入自体にケチが付くのは嫌だったので、「無事に取り引きが完了するまでの辛抱」って感じで、怒りの感情は押さえてきました(苦笑)

と言いながらも、今回の融資申込書を記載する際は、「既存融資の金利引き下げ&変動金利の固定化」という要望を併せて行いましたので、希望通りの回答をしていただいた場合は、今回の経緯を忘れちゃいそうな気もしています(^^ゞ

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銀行との付き合い方 | 銀行融資

2007年09月27日

本日は、先月申し込みをしたロフト付きアパートのネット回線の、「ADSL接続」から「光インターネット」への切り替えの日

ただ、本日は本業の方で会議が有った為、立会いは無理だったので、NTTの方に全てお任せしちゃいました。

取り敢えず、この時間まで「ネットが繋がらなくなった」という苦情は無かったので、多分無事に切り替えが終わったと思いますが、どの位速度が速くなったかは正直気になりますね。

まあ、仮に速度はそんなに変わって無かったとしても、これで今後は「光インターネット接続無料」を募集の際に堂々と使えますので、大変助かりますが・・・。

明日は、事業資金が実行される予定なので、ブログのネタになるような事件が起きずに、普通預金に振込みがあるよう、祈っています。

って事で、今夜は会議の打ち上げで少し酔っ払いなので、この辺で失礼します

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インターネット無料化 | 光インターネット接続

2007年09月26日

山羊座のひろの今朝の星占いは、確か「5位」だったはずなのですが・・・

本日午前中、一昨日「事業資金融資」の申込みを行った銀行の担当者さんから携帯に着信が有りました。

要件は、「明後日実行予定の融資で、保証料が予想外に高くなりそうですが、どうしましょうか?」・・・って・・・何を今更なんですが

数字を聞くと、「一括前払いで12万円弱必要」との事でしたが、150万円借り入れの3年返済なのに、金利より高い保証料って(苦笑)

因みに今回の融資は、ひろが必要に駆られてお願いした訳ではなく、銀行の担当者さんがノルマが足らないとの事でお付き合いしたもの

ひろはこれまで、2.2〜2.5%の金利で投資物件の融資を受けていますが、今回は金利3%で抵当が必要なく金額も150万円という事で、「この位ならお付き合いで仕方ないか」と判断してOKしたのに、実行2日前に話が変わるなんて・・・。

しかも、ひろは今回の融資、「ノルマの関係で最低半年は借りていて下さい」とお願いされたので、期日が過ぎたら一括返済しようと考えていましたが、今日の話では繰り上げ返済しても保証料の返金は無いとの事。

はっきり言って、こんな話電話じゃ埒が明かないので、急遽昼から1時間だけ時間休を取って協議し、早期の一括返済を前提に検討した結果、現在申し込んでいる融資をキャンセルして、「金利6.5%(保証料込み)の別の融資商品」を改めて申し込む事で決着しましたが、銀行マンなら自社の商品をもう少し勉強して欲しいですね。

ひろは基本的に銀行に対しては、「話の解る顧客」を目指していますが、こんな話を電話一本でホイホイOKしていたら、「ただの御人好し」ですもんね。

更におまけのアンラッキー・・・今回のマンション購入の為に、一昨日泣く泣く処分した株が、何と本日ストップ高

マジでお払い行った方がいいのかな・・・ノ(^-^;)ノ

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銀行融資 | トラブル発生

2007年09月25日

先日、名古屋で不動産業を営んでいる近藤さんからのコメントで、「転売を考えるなら不動産業の免許を取ると短期譲渡税がかからないですよ」とのアドバイスを頂きました。

因みにひろは、基本的に「一度買った不動産は売らない主義」ですが、少し遠方で現オーナーの管理が悪くて入居率が落ちてる物件を見ると、「自分の手で再生させて、高利回り物件として転売してみたいな〜」という欲求に駆られる事が有ります。

最近は毎年一棟ずつ物件を購入していますが、購入にあたってはある程度頭金が必要ですので、「転売を絡める手法」は、自己資金不足を解消する為にも有効な手段ですもんね。

ただ、「短期譲渡税」以前に免許が無い人間は、その物件を「転売目的に取得した」って判断された時点でアウトなので、将来を考えたら宅建を取っておいても損は無いと思います。

って事で、来年はマジで宅建受けようかな〜。

なんてここで宣言したら、当然結果も報告しなくちゃならなくなるので、正直プレッシャーですけどね

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投資戦略 | 出口戦略

2007年09月24日

先週末申し込みを行った事業資金融資ですが、予想通り決算期に間に合う為に、28日(金)の実行となりました。

今回の融資は、以前から書いてきたように「担当者のノルマ達成の為のお付き合い」で、本来は全く必要性は有りません。

融資金額の150万円や金利の3%については、まあ納得なのですが、融資期間3年からくる毎月44,000円の支払いは、キャッシュフローを悪化させる為、正直言って少し不満が有ります。

ただひろ基本的にプラス思考の人間で、一度決めた事を悔やむのは嫌いなので、今回の融資をチャンスと考えて、以前から考えていた「既存融資の条件変更」を、担当者さんに打診してみました。

因みに、現在この銀行からの借り入れは3本有り、そのうちの2本については「固定金利期間中」なのですが、一番最初に借りたメゾネットアパートのローンのみが、「変動金利」になっています。

という事で、今回のターゲットは、この唯一の変動金利融資。

融資対象のメゾネットアパートは、今年の春に塗り替えを行ったばかりのお気に入りの物件で、当面は売却する予定もないので、これを機会に「金利引き下げ」+「固定金利化」を目論んで、担当者さんに打診してみました。

まあ、直ぐに結論は出ないと思いますが、まずは金曜日の融資実行の際に、方向性だけでも聞いてみたいと思います。

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投資戦略 | 銀行との付き合い方

2007年09月23日

と言っても、ブログデザインのお話ですが(笑)

実は先週、ブログが一周年を迎えるのを機会に「ブログデザインの変更」を試みました

それまでのデザインは、ブログ開始直後に決めたもので愛着は有りましたが、「文字が小さい」、「サイドのデザインがすっきりしない」という2つの不満が有ったので、イメチェンを決意・・・。

ところが、文字サイズについては結局変更方法が解らず、仕方ないので、取り敢えずサイドを本文の両側で使える「3カラムのデザイン」の中からデザインを変更する事に。

・・・という事で、結構いろんなデザインを試してみましたが、個性的なデザインについてはどうも他のブロガーさんのイメージが浮かんで変更を決断する事が出来ず、悩んだ結果、「前と同じデザインで、列数だけ増えた」って事になってしまいました

もしかしたら、ひろがいろんなデザインをチェックしていた時間にタイミング良く訪問された方が居たら、違うデザインを見てたかもしれませんが・・・(笑)

因みにぶっちゃけると、実は自分のブログって「携帯バージョン」の方が好きなんですよね

もし、見た事無い方がいらっしゃいましたら、右側のプロフィールの下にQRコードが付いていますので、是非携帯からも訪問してみて下さいな。

実は先日、友達から貰った名刺に、HPのQRコードが記載されているのを見て感動しちゃったので、近いうちにひろも「投資家用の名刺」を作ろうかな〜なんて事も企んでおりますが。

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ご挨拶 

2007年09月22日

昨日買い付けを入れた物件ですが、「この価格ってなんか記憶が有るな〜」っと思ってよく考えると、・・・8年前にひろが愛車の旧旧型ノアを買った時の金額でした(笑)

因みに、ひろは「月刊自家用車」の「X氏の値引きコーナー」が大好きで、毎月欠かさず立ち読み(たまに購入も)していますが、相性の良い営業マンさんと本音も少し交えて楽しく交渉しながら、納得のいく買い物が出来るたらハッピーですよね

ひろも19歳の頃に初めてサニーHBの中古車を買った時は、「店頭の価格は交渉前提で表示している」なんて思いもせず、「この金額で親から借金して購入します」って店員さんに言ったら、店長さんが申し訳なく思って少し値引きしてくれた程初心でしたが、最近は「駆け引きの楽しさ」を覚えてきましたので、来年辺りの車買い替えの際は、どんな営業マンとの出会いが有るか、今から凄い楽しみにしています。

さて、話は変わって今回の「新車並み価格区分所有マンション」ですが、何故か価格交渉も車を買う時のような流れに・・・

一昨日内見した際、仲介業者さんに「指値での交渉可否」を打診した時は、「30万円までならなんとかいけるかも」というお話だったので、その金額で「買い付け証明書」を記載したのですが、結果は「20万円引きまでしか不可」との回答が・・・。

まあ、ひろも今年の春に初めての売りを経験しましたので、「買主の言い値」で売るのは凄〜く悔しいって気持ちは良く解ります。

って事で、通常は中古マンション売買の際に出てこない「オプション」を絡めて交渉する事に。

今回の物件は築年数は古いのですが、内装は売主さんが気合いを入れてリフォームしている為、そのまま賃貸が十分に可能な状況・・・ですが、「エアコンが付いてない」のと「インターホンが昔の受話器タイプ」なのが賃貸するにあたって気になったので、試しに「更に5万円プラスするので、引渡しまでにエアコンとテレビドアホンを付けて貰えませんか?」と仲介業者さんを通じて打診して貰いました。

すると、「エアコンは不可だが、テレビドアホンは前回提示価格のままで付けます」との回答が。

もともとそんなに高くない物件ですし、今回の仲介担当者さんは、昨年自宅マンション売買の際に大変頑張ってくれたけど、結局成約に至らなかった方で恩義も有ったので、晴れて交渉成立となりました

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投資物件選定 | 指値交渉

2007年09月21日

多くのカリスマ投資家達は、投資物件の選定について独自のポリシーを持っており、住宅か店舗か?、単身者向けかファミリータイプか?、一棟ものか区分所有か?、木造かRCか?、新築か中古か?などを考慮して、それぞれのポリシーに合致した物件を選定していると思います。

一方、ひろはどうもポリシーが希薄な様で、上記の全てを過去に購入していますし、自分で「これは良い物件だ」と思ったら、余り種別に拘らずにこれまで購入して来ました。

まあ、そう言いながらも当然好みは有るのですが・・・

また、普通の投資家はある程度一棟物件を取得した場合、「区分所有物件」については徐々に処分を考えるかもしれませんが、、ひろは何故か5棟もアパートを取得したのに、「一棟ものには無い魅力を持った区分所有物件」に現在も興味深々です

因みに、ひろが考える魅力とは、「思い切り都心立地」か、「高層階での素晴らしい眺望」って感じになりますが。

ただ、多くの方が認識しているように、区分所有には「管理費が高い」、「管理が悪い場合、自分だけの力では改善がし辛い」といった弱点が有りますので、当然有る程度戸数が多く管理費が安くて、且つ高層階の物件しか検討しないという「自己ルール」は設けています。

さて、何故今日唐突にこんな書き込みをしたかというと・・・先程約4年ぶりに「区分所有物件への買い付け証明」を書いちゃったからなのですノ(^-^;)ノ

詳細は落ち着いたらブログで報告しますが、その前に小心者のひろには、「司法書士さんへの連絡」の方が、呆れられそうでちょっと緊張ですね(苦笑)

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投資物件選定 | 中古ワンルームマンション

2007年09月20日

先月からメインバンクより話が有っていた「事業資金融資」ですが、結局OKしなければ今後のお付き合いに差し支えそうなので、本日了承の連絡を行って所得照明書を準備し、明日融資申込書に記入する事にしました。

ただ、投資家としては「遊ぶお金」を口座に寝かしておく訳にはいかないので、5年で回収出来る様な安くて高利回りの物件が落ちていないか、早速ネットでチェック

・・・すると、昨年旧自宅マンションの売却でお世話になった業者さんのHPで、お得な物件を発見しました

って事で、早速メールで問い合わせをしてみると、担当者さんから夜9時過ぎに電話が有り「ひろさんはご存知かもしれませんが、この物件って、○○○○○○○○○有るんですよ」と、隠れた瑕疵の報告

う〜ん(^^ゞ・・・やはりなかなか美味しい物件って無いんですね(苦笑)

ただ、本日現地を見てみると、その瑕疵を補って余りある魅力的な物件です

後は賃貸さえ可能なら、是非購入したいと感じましたが、管理会社に迷惑をかけてはいけないので、早速管理会社の意向を聞いてみて、客付け可能なら購入を決断し、こちらで報告したいと思います。

ただ、瑕疵の内容については、思い切り物件名まで特定されそうなので、公開する可能性は低いですが・・・

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投資物件選定 | 銀行との付き合い方

2007年09月19日

(昨日の続きです・・・)

若い頃からの友達でも、段々年齢を重ね社会的な立場が変わって来ると、自然と疎遠になる事ってありますよね。

寂しい事ですが、余りにも価値観が違ってくるとお互い付き合ってて気まずくなってしまうのが現実です。

ひろは、幸運な人になる為には「ハッピーな人とお付き合いする事」が結構大事だと思っていますが、単に「昔から知っている」とか、「○○が同じなんで・・・」なんて言って、その「ハッピーな人」に近づいても、その方から「こいつと付き合っても時間の無駄」なんて判断されたら、疎まれるだけですよね。

それを防ぐには、相手が「思い切りハッピーになれる存在」か、「付き合うメリットを感じる存在」に、自分を持っていくしか無いのだと思います。

その為には、本で知識を得るだけでなく、自分で実際に経験を積んだノウハウを少しでも身に付ける事が大切だと思いませんか?

ひろは最近、他の投資家の方ともメールやお会いして情報交換を行うようになりましたが、投資手法は違っても、実践で得た知識を交換するのは大変有意義だと感じます。

先日退陣した安倍首相は、最後は物凄く支持率が下落し、その大きな理由は「ツキが無かった事」だとひろは感じましたが、投資家としては、「ツキが無い人」に付いていって、共倒れするのは絶対許されない事ですので、その為には日頃から自分も周りも「ラッキー」&「ハッピー」でありたいですね。

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投資哲学 | チャンスを生かす

2007年09月18日

(昨日の続きです・・・。)

さて、不動産投資を志した方の場合、最も大きな「チャンスを生かす場面」とは、利回りや立地、間取り、価格等で、「理想的な物件」を発見した時ですよね?

ただし、そんな「理想的な物件」は、当然誰もが欲しいと考えます。

なので、例えば不動産投資初心者のAさんが、ネットや新聞広告で理想の物件を発見して、すぐに仲介業者に連絡を取ったとしても、仲介業者はAさんの事を放置して他の人に話を持って行き、結果的に購入出来ないなんてことも有ります。

さて、これはAさんが運が無いからなのでしょうか?

これは逆の立場に立って考えたら直ぐに解ると思うのですが、もし自分が仲介業者なら、トラブルがなくて確実に取引が成立する人に話を持っていこうと考えるのは、道義上は問題あるかもしれませんが、ビジネスとしては仕方ない事ですよね。

多分優先順位としては、既に他の不動産を持っていて、キャッシュで買える人既に他の不動産を持っていて確実にローンが下りる人不動産投資は初めてだが、購入出来るキャッシュを持っている人・・・って感じで、初心者で融資が下りるか確実でなかったり、他人の意見からドタキャンする恐れが有る人なんかは、後回しって感じだと思います。

まあ、は、購入希望者の意思が固ければ逆になる可能性も有りますが、「自分は初めての購入なのに、何故たくさん物件持ってる人を優先するの?」なんて発想は捨てた方が、ストレスが溜まらないのではないでしょうか。

素直に「自分は相手にとってメリットが無い存在なんだ」と考えて、相手にメリットを与える存在になる為には、何をしたら良いのか考えてコツコツ準備をする・・・なかなか難しいとは思いますが

(続く・・・)

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投資哲学 | 不動産投資家

2007年09月17日

不動産投資に否定的な人の中には、成功者の事を「あの人は運が良かっただけだ」、「普通の人が彼の投資法を真似しても、100%失敗する」等と、自らは行動を起こすことなく決め付ける人が居ます。

しかし、本当に成功している人達は「単に運が良かっただけ」なのでしょうか?

ひろは、運命の神様は誰にでもチャンスを与えているが、それを掴む事が出来るのは、「自分がチャンスを与えられた時に気付く事が出来、その日の為に日頃から準備をして来た人」なのだと思います。

例えば、成功者の方が書いた書籍には、「成功の為のノウハウ」が当然書かれていますが、そういった細かい注意点は頭に残らずに、その著者の資産や収入、成功までに起こった事件等にしか目がいかない方は、自分の目の前にチャンスが落ちてきた時に、当然気付く可能性は低いですよね。

勿論、そのチャンスとは、「職場に掛かってきた新築ワンルームマンションの勧誘電話」などでは有り得ませんが(苦笑)

自分は運が良いので、きっと幸運が向こうからやってくるはずだなんて信じている人は、毎週宝くじでも買っていれば良いと思います。

以前、ひろは「お金の居心地が良い人間になりたい」と書いた事が有りますが、毎週宝くじを買っている人がお金に好かれるかは少々疑問ですが・・・。

ただ、日頃の発想がマイナス思考の場合は、せっかくの運も逃げちゃう可能性が高いので、基本的には「自分は幸運な人間だ」と普段から考えていた方が、良いと思いますけどね。

(続く・・・)

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投資戦略 

2007年09月16日

さて、木曜日に予告していた通り、本日遂にこのブログを始めてから一周年を迎える事が出来ました。

元々ひろは、ヤフー掲示板の不動産カテゴリーをメインの活動場所として、自分の投資方針などを書き綴っていましたが、ある事情からその当時参加していたトピックが閉鎖されてしまった為、やむを得ず「活動報告場所の疎開先」を作ったというのが開設のきっかけでしたが。

ちなみに、この一年間の投稿数は、301回

昨年10月末に自宅を引越した際、インターネットの移転申し込みを忘れて、20日間程更新が出来なかった事を考えると、我ながらなかなかの更新頻度だと思います。

まあ、当時は携帯からも更新出来るって知らなかったので、長期間お休みしてしまいましたが、最近は帰省や旅行の時などにも出来るだけ携帯から更新しています。

毎日100名近くの方に訪問頂くようになると、更新も気合いが入りますもんね(笑)

自身の状況としては、ブログ開設時は「アパート3棟、区分所有マンション3室、計22室賃貸中」だったのが、「2棟の購入」及び「1室の売却(旧自宅マンション)」を経て、現在は右のプロフィールにも書いているように、38室の賃貸と1.5倍以上の規模に拡大しました。

ただ、当然その分借り入れも増えていますので、今後はむやみに戸数を増やす事ばかりを考えるのではなく、一層物件選定の目を厳しくして、保有物件の入居率維持に努めたいと考えています。

自分のブログを開設してからは、他の人気blogランキング参加者の方のブログを拝見する事によって、自分も刺激を受ける事が出来ましたので、これからは逆に、他の不動産投資家の方に刺激となるような存在になれると嬉しいですね。

ひろは大したノウハウは無い投資家ですが、「普通の冴えないサラリーマン」でも基本ルールを守って投資を行えば、誰でも「退職金」や「年金」を生み出す事が出来る事を実証していきたいと思いますので、今後とも宜しくお願いします。

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ご挨拶 | 自己紹介

2007年09月15日

先月購入した中古アパートについて、いつもの管理会社から「引き継ぎが無事完了しました」との報告が有ったので、管理契約の締結も兼ねて、今後の方針を相談してきました。

まず、最初に相談したのは、一番気になっていた「今後の賃貸募集の戦略」

今回の物件は現在満室ですが、 当然春の繁忙期は一定の入居者入れ替えは覚悟が必要ですし、その頃は業者さんも忙しくて時間が取れないと思うので、「相談はお早めに」の発想ですね(笑)

という事で、率直に「旧管理会社が行ってた敷金・礼金0、退去時清掃代徴収」のシステムを今後も継続するように希望しましたが、結果的には「保証会社利用」の条件付でOKを頂きました。

この担当者さんによると、昨年購入したRCは、立地的に学生の入居がメインとなるので、親が負担する「敷金」については結構鷹揚な面が有るそうですが、今回購入した中古アパートは、立地的に入居時の初期費用には結構シビアな社会人単身者がターゲットとなるので、戦略的にも正しいのではとの事。

個人的には、退去時の費用が大きい事で、入居期間が長くなる事も期待してるんですけどね

因みに、同時に提示を受けた「清掃代」については、少し予想より高かったので再見積もりを依頼。

今回の物件はそんなに収入が多い訳ではないので、実際前オーナー時代も清掃は入って居なかったようですが、入居者さんに「オーナーが変わって住みやすくなった」と感じて貰う為にも、ここは拘りたいとこですね。

一応、今回購入物件のすぐ近くに、この管理会社が管理する大型物件が有るそうなので、「ついでに・・・」って感じで頑張って頂けると嬉しいのですが。

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不動産屋との付き合い方 | アパートの管理

2007年09月14日

昨夜は博多駅の近くの居酒屋で、ミクシィで活躍中のサクライ氏と、5月以来の情報交換を行ってきました

主な内容は、サクライ氏が春に新築したRCファミリー物件の入居に関してや、私が先月購入した中古アパートの詳細などでしたが、投資手法は違っても同じ地域の投資家との情報交換は、本当参考になりますね。

特に、ひろは結構のんびりした性格なので、年下の投資家が自分より危機感を持って頑張っていると思うと、気合いが入ります(笑)

来週も遠方から結構長いお付き合いをしている投資家さんを迎えて情報交換を行う予定ですが、メールと違った一面を見る事が出来るかな〜って凄い楽しみです

11月には「福岡賃貸フェア」も有りますので、また新しい出会いが有って、有意義な情報交換が出来たら嬉しいですね。

因みに、本日夕方、裏の土地所有者の「肝っ玉お婆ちゃん」に連絡を取ってくれた業者さんから報告が有りましたが、結果は×でした

所有者の方は「金額に関係なく売る気は無い」とおっしゃってるとの事で、業者さんに拠ると「高齢の方なので、面倒な事はしたくないって印象だった」そうですが、どっちにしろこの土地はひろ以外に購入する可能性は低いと思うので、また時間を置いてアタックしてみようかと思います。

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出会い | 不動産投資家

2007年09月13日

まずは余談ですが、本日のブログ・・・気付いたら300回目の書き込みとなっていました

週末にはブログ開設一周年も控えていますので、毎日訪問頂いてる皆様へのご挨拶はそちらで行いたいと考えていますが、区切りの数字を目にすると、正直嬉しいですね。

さて、本日はワンルームアパート1号のネット回線光化工事の日程が、NTTより連絡が有りましたが、当初聞いていた話では、夕方から一時間弱の工事に立ち会って、エントランス内に有るボックスの配線工事を行えば、すぐに光に接続出来るというお話だったのが、本日の説明では、夕方工事をした後、翌日の午前中に設定変更を行いたいとの事

となると、8世帯の入居者さんが、一晩ネット接続出来なくなる訳で、当然了承は出来ません。

という事で、再度日程を検討して貰い、当初予定の一週間後の27日(木)の昼間に工事&設定変更で、立会いはNTTの方にお願いするという事で、決定しました。

早速、管理会社に入居者さんへの周知をお願いしましたが、トラブル無く工事が完了し、インターネットの接続スピードが早くなってくれたら嬉しいんですけどね。

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光インターネット接続 

2007年09月12日

平成17年から施行された不動産登記法の改正によって、これまで不動産を取得した際に司法書士に作成して貰っていた「登記済証(権利証)」がオンライン化が完了した法務局所管分については、「登記完了証」に変わりました。

因みに司法書士さんに拠ると、福岡市の場合は、3ヶ所有る法務局のうち2ヶ所は既にオンライン化が終わっており、残り1ヶ所についても今年度中にオンライン化が完了するとの事。

たまたま、ひろが先月購入した中古アパートは、最後の1ヶ所の法務局所管だった為、結果的には今回受け取ったのが「最後の権利証」ということになりそうです

ただ、司法書士さんに言わせると、高価な不動産を購入した方は、ペラペラの「登記完了証」を一枚貰っても多分実感が沸かないし、司法書士報酬も請求し辛いので、今後も「権利証」のような法的効力は無いけど、「登記完了証」を表紙を付けて製本し、買主に届けているそうですけどね(笑)

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中古アパート 

2007年09月11日

東京出張も無事に終わり、先程3日ぶりに福岡の自宅に帰って来ました。

6年ぶりの東京行きは、短期間の滞在でしたが、人生初の日本武道館ライブの他、念願の六本木ヒルズも視察出来たし、仕事の合間としてはなかなか有意義な活動が出来たと思います。

本当は、「東京の投資物件を調査しようかな?」なんて少しは考えていたのですが、最近は、首都圏では物件価格が騰がりすぎて利回りが低下しているそうですし、「自転車で行ける距離の投資物件がベスト」との考えから、余り意欲は沸かず・・・。

結局、賃貸系の不動産会社の店先を何件か覗いたのと、「タウンズ城南版」を本屋さんでゲットした位で不動産投資家としての活動は終了・・・。

因みに、賃貸系の業者さんの店先を覗いた印象は、「思ったより賃料安いんだ」って感じ

六本木の業者さんの店先では、バス・トイレ別の1DKのマンションなんかでも、10万円以下の家賃で結構物件が有りましたし、首都圏の大家さんも苦労してるんでしょうね。

ただ、「タウンズ城南版」の方は、「バブル以来の地価高騰」を実感させてくれる内容でした。

東京の方には当たり前なのかもしれませんが、土地が50〜60屬靴無いミニ戸建てなのに、1億超える物件が有るのは、田舎者には正直理解不能です

ひろの家族は、近所に住む友達の家をいつも「細い家」と呼んでいますが、「東京の城南地区だったら土地が90屬睛れば豪邸じゃんか」って思わず反省しちゃいました(笑)

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投資戦略 | 投資地域選定

2007年09月10日

本日は東京二日目・・・続きを読む

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投資物件選定 | 条件交渉

2007年09月09日

本日の日記は不動産投資に余り関係無いので悪しからず(^^;)続きを読む

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余談 

2007年09月08日

昨夜はいつものメンバーと徹夜麻雀で、「不良中年」のひろ君は、6時過ぎに帰宅。

少し仮眠を取った後、10時から先月購入した中古アパートにケーブルテレビの設備を導入している業者さんを自宅に迎えて、前オーナーからの契約引き継ぎの協議を行いました。

因みにひろは、契約書にサインした後はその内容に従うけど、その前に必ず契約書の内容を熟読しておく主義。

今回も、一週間以上前に電話で「契約関係の書類は事前に送っておいて」とお願いしていたのですが、実際に書類がポストに投函されたのは、昨日の午後の事

当然、事前に内容を確認する時間なんてなく、少し不機嫌なまま、担当者さんを迎えて協議を開始しましたが、ここで更に問題が・・・。

実はこのケーブルテレビ会社では、「賃貸物件のオーナーが加入している基本契約の種類によって、入居者さんがBS放送やネットの契約を結ぶ際に、使用料が半額になる」という特典があるそうなので、先月電話で引き継ぎの依頼をした際に、「現在の入居者の契約状況」をお尋ねしていたのですが、「個人情報なので第三者には教えられない」と言われていました。

ただ、その際に「契約を結べば情報提供する」と聞いていたはずが、本日改めてお願いすると、「上司に相談しないと私の一存では・・・」との回答

結果的には、「それならサインできません」と一応書類だけ預って後日回答が有ってから提出する事になりましたが、約束は守って欲しいですね

因みに、明日は少しだけ早起きし、9時の飛行機で6年ぶりの東京行きです。

ブログについては携帯で出来るだけ更新したいと思いますが、月曜日と火曜日は仕事関係の研修が有るので、気力が続くかな〜(苦笑)

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投資戦略 | 投資アイテム

2007年09月07日

昨日銀行の担当者さんから要請が有った「事業資金融資」の借り入れですが、帰宅してから制度の詳細をこの銀行のHPで確認してみました。

まず、融資金額は「100万円〜1000万円」で10万円単位。

金利は「3%〜12%」・・・って事は、一番低い金利で考えていいんでしょう(笑)

融資期間&返済方法は「元利金等で5年以内」とはっきり書いてるので、どうも返済期間の延長は交渉が効かないみたい・・・と思ったら、もう一つ返済方法の記載が有りました。

それは、「期日一括返済(融資期間は6ヶ月以内)」

これを見て、もしこっちの返済方法でもOKなら、今回の融資はお付き合いにならず、理想的なシナリオが描けるかもとの閃きが・・・

ならば善は急げということで、早速、自宅マンションの隣接地にオファーをお願いしている不動産会社さんに連絡を取り、売主さんへの再接触をお願いしました。

ひろは、電話での接触を考えていたのですが、業者さんからは、「手紙を送って結構時間が経ってるし、週末にでも訪問してきます」との嬉しいお返事が。

因みに、ひろが描いたシナリオとは、「無担保事業資金&自己資金を使って隣接地を取得」、「現在自宅マンションの融資を受けている銀行に、この隣接地と共同担保となっているワンルームマンションの差し替えを依頼」、「ワンルームマンションを売却し、事業資金を返済」という流れですが、果たして思惑通り進んでくれるのでしょうか

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銀行融資 | 銀行との付き合い方

2007年09月06日

5棟目中古アパートの決済前日、銀行の担当者さんから唐突に切り出された100万円の事業資金融資のお話

確かノルマの関係で「8月中に融資実行を・・・」って言ってたので、もう忘れて良いのかな〜っと思っていたら、本日再度携帯に要請が・・・

確かに、通常決算期は3月と9月なので、「8月のノルマなんておかしいな」とは思っていたのですが・・・(苦笑)

因みに、今回の回答期限は、「来週早々」との事で、「ひろさんなら800万円まではOKですよ」なんて気楽に言われちゃいましたが、担保提供がない割に金利が低目とはいえ、「返済期間は最長5年」というのが大きなネックとなりまして・・・。

まあ、この銀行には今後も融資をお願いする予定ですし、「金利引き下げ」とか「変動金利を固定に」などお願いしたい事項もいくつか有りますので、出来るだけ要望は聞きたいと思うのですが・・・、

とは言っても、使い道がないお金を借りても仕方無いですよね(^^ゞ

まあ、いくつかプランは考えていますので、動きが有り次第このブログで報告したいと思います。

なんて言いながら、日曜日からは久し振りの「東京出張」なので、実際は何も決まらず「お付き合いで100万円」って可能性も高いのですが・・・

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fchiro at 18:25コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 | 銀行融資

2007年09月05日

先月末に引渡しを受けた中古アパートですが、立地がそれ程良くないにも関わらず、8月中旬まで満室でしたし、お盆明けに退去となった部屋も、今週金曜日から入居申し込みが入っています。

この入居率の秘密ですが、家賃が周辺相場より低いのに一応「バス・トイレ別」なのも有りますが、旧管理会社によると最大の理由は、「敷金0」で募集しているからだそうです。

因みに、ひろもこれまで「敷金0」での募集は試した事が有りましたが、その場合は「家賃3千円UP」との選択方式で仲介業者さんにはお願いしており、結果的には「敷金有り+家賃UP無し」の方で決まっていました。

ところがこの業者さんの方法では、「家賃UP」も無し

となると、入居者が入れ替わる度にオーナーに大きな負担が生じるのかと思ったら、「別にそれもないですよ」だって・・・ノ(^-^;)ノ

その秘密は、契約時の特約・・・「退去時に清掃代5万円徴収」だったのでした。

単純に考えると、先に払うか後に払うかの違いだけなので、入居者さんにメリットは無いような気もしますが、それ以上に「当初一時金の存在」が大きいんでしょうね

この業者さんによると、これまで特に5万円の徴収で揉めた事は無いそうですし、揉める場合は「敷き引き」でも同じでしょうから、本当は今後もこの物件についてはこの方式で行きたいのですが、今後管理をお願いする管理会社さんは結構堅めで、敷金0は「入居者の質が落ちるから」と余り乗り気じゃないみたいなので、管理引き継ぎが終わったら、改めて相談してみたいと思います。

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賃貸募集 | 空室対策

2007年09月04日

昨夜セクスイー部長様からのコメントで、ひろの不動産投資が「経済的自由の域に達してるのでは?」なんて憶測されちゃいましたが、当然そんな訳有りません(苦笑)

まあ、投資歴はそれなりに長いのですが、区分からアパート一棟に進出したのはたったの6年前ですし

因みに先日銀行に提出した「保有物件データ」を、今回購入した中古アパートも含めて修正すると、一年間満室が続いた場合で、「家賃収入」から「ローン返済額」や「諸経費」を引いた年間CFは「約830万円」という結果になりました。

ただ、入居者入れ替え時に空室期間は必ず発生しますし、修繕費用や所得税も考慮しなければなりませんので、実際に手元に残るのはこの6〜7割程度でしょうか。

う〜ん、やはりまだまだ経済的自由の域には達していませんね(^^ゞ

まあどっちにしろ、子供達が就職するまでの後10年間は、不動産収入に手を付ける気も、会社を辞める気は無いので、焦らずにコツコツ不動産収入を増やしていく予定です。

伝説の投資家のご両親のように、「子供の頃から不動産投資の英才教育」という考えも有りますが、やはり小心者としては、自分の子供が「会社安月給でこき使われるなんて嫌だ」って考えて、就職する気が無くなってしまうのは、少し不安ですからね。

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fchiro at 21:49コメント(5)トラックバック(0) 
投資目標 | 投資家の子育て

2007年09月03日

ひろは、普段から頻繁に不動産業者さんに物件問い合わせを行い、資料を取り寄せているので、結構自宅にダイレクトメールが送ってきます。

まあ、基本的に不動産大好き人間なので、資料送付は歓迎なのですが、先日某新築アパート業者から、何故か奥さん宛にダイレクトメールが送付されたので、気になって問い合わせを行いました。

ひろ「うちに送付されたダイレクトメールの件でお尋ねしたいのですが・・・」

業者「すみません。ご迷惑でしたら送らないように手続きしますので」

ひろ「別に迷惑じゃないけど、宛名をどうやって調べたか教えて欲しいのですが」

業者「うちは基本的に、問い合わせを頂いた方にしか送りませんが!」

ひろ「実は奥さん宛に送って来てるんだけど、問い合わせは私の名前しか有り得ないんですよね。法務局で市内のアパートの所有者を調査したとかなら解るんだけど、名簿業者からとかだったら気持ち悪いでしょ?」

業者「うちは勝手に法務局で調べたり、名簿業者を使うなんて、一切行ってません。ただ、当時の担当者が退職したので詳細は解りませんが・・・」

う〜ん、法務局でアパートの所在地の登記簿を調べたのなら、業界ではカリスマ的存在だった三好不動産の元会長が推奨する正当な営業活動なので納得出来るのですが、違うって言われると却って不安です

結局、この件は後日別の担当さんから電話が有って、「当社では自社でアパートの新築を行った際は、近隣のアパートの要約書を取得している」との説明を受けて解決しましたが、不動産会社に勤務してるなら、「法務局で勝手に所有者の情報を調べるのは悪い事」なんて発想は持つ必要はないんだけどね〜(苦笑)

実際ひろも隣地の登記簿を取得して所有者を調べて、購入のオファーを出したりしてますので、そもそも苦情なんて言う資格は無いのですが

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fchiro at 20:36コメント(6)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 | 物件資料

2007年09月02日

このブログでも何度か報告してきた自宅マンション前の歩道改修工事ですが、昨日やっと完了しました

夜にデジカメでの撮影の為、見辛いかもしれませんが↓







この工事は、昨年11月にひろが引っ越してきた直後から始まり、当初3月完成予定が、6月に工期が延長され、更に9月末まで工期が再延長された為、現場責任者に早期完了の要望をしていたのですが、やっと一安心です。

実はひろは結構小心者で、普段は温厚な小市民ですが、理不尽に約束が守られない場合はストレスを溜めない為にも自分で動く主義で、今回も工期が再延長された場合は、やむを得ず情報公開制度を使った抗議を予定していましたからね

まあ、写真で見ても解るように、無事茶系のカラー舗装が完成し綺麗になりましたので、来年は更に路線価UPといってくれたら嬉しいのですが(笑)

因みに、本日は保険会社にお願いしていた「施設賠償責任保険」の書類が届きましたが、今回の中古アパートに関する追加費用は600円でした

それだけ保険金支払いの事例が少ないって事でしょうが、僅かな保険料で対人5千万円、対物1千万円の保証と漏水担保まで付いていますから、大家には必須の保険ですよね。

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fchiro at 23:05コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2007年09月01日

今週は、皆様の応援のお陰で、初めて人気blogランキングの25位以内に入る事が出来、今まで隠されていた「自己紹介の後半」が公開されました

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因みに、隠されたテーマは、「バブルも知ってる39歳」でした(笑)

バブル期はひろの20代前半にあたりますが、当時の価格の暴騰や急降下を、住宅情報誌や新聞広告でリアルタイムで体験出来たのは、今でも貴重な財産だと思っています。

ところで、現在都心ではプチバブル状態って言われてますが、地方に居ると正直余り実感する事は出来ませんね。

バブルの時は、東京で不動産を売却して売却益を得た投資家が、大挙して福岡にもやって来ましたが、今回はファンドは別にして、個人で利回りを無視してまで買い上げる方は少ないように感じます。

特に、中古のファミリーマンションは、思い切り「買い手市場」で、バブルの頃のように「このままでは一生持ち家が持てない」なんて焦ってる人は居ませんし・・・。

当然、利回りが良い投資物件は、関東の方と競合する事も多いですが、特に金融機関の方にバブル崩壊の教訓が生かされてるのでしょうね。

最近は、業者さんから貰った資料や、手持ち物件の「登記簿乙区欄」を眺めて、「この土地は2億の根抵当が付いてたんだ!」とか、「300万円で買ったこのワンルームマンションって、新築の時は1700万円もしたんだ」などと、物件の歴史を感じるのが、「バブルを知る男」のささやかな楽しみって感じですね

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