2007年10月

2007年10月31日

昨日のブログでは、敢えて話題に触れなかった「お宝物件の経過」ですが、実は実生活の方でも、「余り催促しても、疎ましく思われるかな」と思って、昨日まで銀行や不動産屋さんへの連絡は自粛していました

しかしながら、本日は水曜日

一応、銀行に資料をお渡ししてから3営業日が経過したので、「そろそろ感触位聞いても罰は当たらないよね?」って事で、メインバンクの担当者に電話したところ・・・

「月末で忙しくて、まだ上に話してません」

だって・・・おーい・・・ノ(^-^;)ノ

内心は物凄くショックでしたが、平静を装って、先日管理会社に聴取した「家賃査定結果」と、週末ネットでGETした「新たなお宝情報」をお伝えし、「明日は必ず上に打診します」との回答を頂いて一先ず撤退

因みに、実はもう一行のメインバンクにも、月曜日に電話で探りは入れたのですが、こちらは「物件の評価額査定」が行内ではなく外部委託という事と、特殊要因は考慮出来ないとの事から期待は出来ず・・・

仲介業者への回答期限「来週火曜日」に指定された為、正直少し焦ってきましたが、今更新たな銀行を探すのは日程的にも不可能なので、メインバンクの新担当者さんには、何とか頑張って貰いたいと思います。

(続く・・・)

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銀行融資 | 条件交渉

2007年10月30日

ひろが初めてのRC物件となる、自宅付き5階建てビルを購入してから、明日で丸1年となります。

それまでは、オートロックの分譲マンションに住んでいましたので、現在のビルに引っ越す際は、「賃貸人と一つ屋根の下で暮らすのは、少し不安だな〜」なんて考えていましたが、結果的には取り越し苦労だったみたいで、逆に毎日ひろが駐輪場の整理をしたり、奥さんが掃き掃除したりして、良好な管理を保ってるのは大きなメリットだと思いますs。

それと、もう一つメリットだと感じたのは、「投資物件選定」の際の、業者さんへのアピールですね

住所をお伝えして物件資料の郵送をお願いした場合、業者さんの中には結構持参してくれる方も多いのですが、その際に自宅ビルを見て貰っておけば、その後一緒に内覧した時に、「既にビルを持っている投資家」として扱ってくれますからね

そういえば、昔読んだ邸 永漢先生の著書に、「作家は立派な家に住んでいると、編集者が「こんな金額では失礼かも」と勝手に印税を上げてくれる」なんて話が有りましたが、投資家の場合も「仲介業者さんが勝手に有望顧客と判断してくれる」という意味で、自宅兼用の投資物件もメリットが有ると思います

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投資家の自宅について | 不動産屋との付き合い方

2007年10月29日

先週から検討していた「不動産投資の法人化」ですが、本日いきなりピンチに・・・

と言うのは、先週の初面談時に「既存物件&融資の法人への移管」を打診して内諾を貰っていたメインバンクの担当者さんから、今回の「超お宝物件」への融資について、法人設立と絡める事には難色を示されてしまったのです

確かに、今回の物件をもしひろが購入出来るとしたら、2週間以内に結論を出す必要が有りますので、法人設立を平行して進める場合、行内の稟議が厳しくなるのは理解できますが、一旦個人で購入して後から法人に移す場合は、3百万円は余計な費用が掛かる為、正直悔しいですね。

一応近日中に、融資可否も含めて上司に諮ってくれるそうなので、その返事待ちとはなりますが、今回は融資金額等も含めて結構無理なお願いをしている為、返事が×だった場合は潔く諦める積もりですが・・・。

因みに、本日は仕事が終わってから、検討中の「お宝物件」の家賃査定を実施

まあ実際は、ひろが一棟管理を委託している仲介業者さんが、その物件の最寄り駅前にも店舗を構えていた為、そこの担当者さんに電話で物件名を伝えただけですが。

結果は、約10分で折り返し電話を頂き、「今の業者さんの募集家賃よりも3千円低い金額ならば、オフシーズンでも2ヶ月以内に満室に出来ます」とのお墨付きを頂きました。

当然、もし運良く取得できた場合は、この会社に管理を委託する予定ですが、一応2番手の買い付けなので余り期待しないで下さいねノ(^-^;)ノ

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不動産屋との付き合い方 | 利回り計算

2007年10月28日

本日は、「通りすがりの税理士さん」の非常に有意義なコメントのお陰で人気blogランキングへが久し振りに20位以内となり、大変喜んでいましたが、・・・・「好事魔多し」・・・久し振りに大失敗をしてしまいました

さて、今週初め「物凄いお宝物件」を発見したひろですが、残念ながら2番手の買い付けという事で、今週末も1件、午前10時半の約束で、中古RCの内見を予約していました。

現地調査の足は、当然春に購入したクロスバイク

ところが、前の日に飲み過ぎて二日酔いの体では、自転車を漕ぐ足に力が入らず、しかも物凄い逆風に「これは約束の時間に間に合わないな〜」なんて思っていた矢先にやってしまいました・・・

今回は結構田舎の物件を見学に行ったのですが、路肩から伸びた雑草がタイヤに絡まって、一回転・・・腰を強打してしまったのです。

多分、1分間位動けずにうずくまっていたと思いますが、業者さんが待っている為、痛みを堪えて現地へ・・・。

因みに見学した物件は、それなりにグレードは高かったものの、立地と価格にはそれ程魅力を感じる事が出来ませんでした。

特に価格については、先日東京からわざわざ飛行機で訪れた投資家が入れた、「ひろが妥当と思う価格」より高い数字の買い付けを、売主さんが断ったという話を聞いて、一気にテンションダウン

結局、物件見学から帰って、近くのショッピングセンター内に有る「日曜日でもやってる診療所」で、「痛み止めの注射6本」を打ってもらいましたが、明日は忙しくなりそうなので、何とか痛みが引いて欲しいんですけどね。

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失敗談 | 現地調査

2007年10月27日

昨夜、プロの立場に立った大変有意義なアドバイスを頂きましたが、コメント欄にお返事するだけでは勿体無いので、「ひろの方針」も含めて紹介したいと思います。

>法人は税率が高いので、やはり役員報酬を黒字にならないように取るのはどうですか?

一応、今考えてるのは、「法人から「青色事業規模」のひろが地代を受け取り、そのまま奥さんに対して会社の扶養認定基準の範囲内で専従者給与として支払う事によって、利益を圧縮する方法」です。

つまり、「奥さん名義の不動産→建物のみ法人へ」、「ひろ名義の不動産→当分はそのまま個人」って感じで名義変更し、黒字化で国民健康保険が最高額の請求になりそうな奥さんを、「合法的に扶養家族に戻せれば」と企んでいるのですが

二代目大家さんのブログにも有りましたが、福岡市は物凄く国民健康保険料が高いですからね

当然、「青色専従者」は税法上の扶養は取れませんが、会社の健康保険や手当てについてはOKらしいので・・・。

因みに、サラリーマンの間は、他所の法人から給与を貰うのは禁止されているので「裏技的な節税」で対応しますが、将来大幅な黒字になったら、「会社の方を辞めて堂々と役員報酬頂こうか」なんて考えてます。

>私の関与先の法人は、2割くらいしか社会保険に加入してません。

たった2割とは正直驚きですが、ひろは「法令順守」でいきたいと考えています。

>支払う現金がなくても、帳簿上、給料日に役員から会社にお金を貸し付けて、そのお金で払ったと処理してるところもあります。
>また、決算で黒字だったら、貸付金に対して1%くらいの金利を会社から取ることができますし、赤字がいやなら、貸付金を黒字になる額だけ免除してあげれば、会社としては債務免除益として計上でき、調節できますよ。
>あとは、役員が会社の借り入れの保証人になったら、会社から保証料として、借り入れ額の1%くらいはもらえますから、検討してはどうでしょうか?

大変勉強になりました。税理士さんって、この様なアドバイスをして顧問料を受け取ってたんですね。

通りすがりの税理士さん、本当に有難う御座いました。

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投資戦略 | 法人化

2007年10月26日

本日、私の盟友サクライ氏より、「一緒に諦め悪く頑張ろう」との応援コメントを頂きましたが、実際は物凄く購入出来る可能性が低い中で、本日も一生懸命頑張りました

因みに、今回もし「一発大逆転」が有るとすれば、「ひろの交渉先が、専任媒介を受けた業者である事」に望みを掛けるしか有りませんが、当然一番手の買い付け人を出し抜く為には、一番手の方の買い付けを上回る金額で買い付けを入れ、且つ、先に融資承認が下りる必要が有ります。

って事で、本日はワープロで「融資依頼書」を作成し、「今回の物件に対してひろが気付いた優位性」を詳しく記載して、物件資料と一緒に銀行の担当者さんにお渡してきました。

ただし、融資希望額は競合の結果、以前この銀行の担当者さんから教えて頂いた積算法で求めた数字より1千万円近く上になりましたので、「融資依頼書」の中身をどれだけ考慮してくれるのか、諦め悪くお返事を待ちたいですね。

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投資戦略 | 銀行融資
って事で、早速メールで問い合わせした物件

翌日、メールで簡単な資料を送って頂きましたが、最初は「まあまあな物件かな・・・」位にしか感じていなかったのですが、調べてみると物凄いお宝物件の可能性を発見

早速、その日のうちに内見をしようと電話しましたが、なんと担当者さんが昼からお休みとの事で、泣く泣く断念

気を取り直して翌日も電話すると、残念ながらすでに一件ほぼ満額に近い数字で買い付けが入っていました。

因みにこの物件・・・多分星輝さんなら2千万円位指値入れるでしょうし、90%以上の投資家さんは「平凡な物件」として見送ると思いますが、ひろには8月に購入した利回り20%オーバーの物件よりも遥かに魅力を感じちゃいました。

ただ、流石に140万都市福岡の物件なので、他にも「お宝物件」の価値を発見した方が居たのは悔しいですね。

って事で、今回は申し込み順位が2番となった。フルローン前提だが、多分そこまで評価は出ない、という2つの理由により、購入出来る可能性は10%以下と思いますが、滅多に出ないお宝物件につき、ギリギリまで可能性が有る限り粘ってみたいと思います。

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投資物件選定 | チャンスを生かす

2007年10月25日

さて、一昨日の話に戻りまして・・・

今月初めに着任してから、なかなかお会い出来なかった「メインバンクの新担当者さん」と、火曜日にやっと面談実施

取り敢えず、第一印象が悪くならないよう気を遣いながらも、やはり「言うべき事はしっかり伝えなきゃ」って事で、前担当者さんと合意していた方針について再確認した後、「最近の投資用不動産への融資状況」についてお尋ねする事に・・・

と言うのは、先日情報交換をしている投資家の方から、「市内の銀行の不動産投資案件に対する融資の姿勢が急に厳しくなった」という情報を掴んだからでした・・・。

しかも、その方から聞いた「市内の銀行」の中には、ひろのもう一方のメインバンクも含まれており、実際そちらの担当者さんに電話で確認してみると、「絶対無理って訳じゃないけど、全ての面において厳しくなったのは事実です」というお返事だったので、「メインバンクが両方融資不可になったら、来年の計画が狂うな〜」と心配していましたが。

結局、着任したばかりの担当者さんのお返事は、「当行では、全然そんな事ないので、良い物件が有ったらどんどん持ち込んで下さい」との事でした

しかも、「前回8月に融資実行して頂いたけど、次はどの位期間空けたら検討可能ですか?」と尋ねると、「別にそんなルール無いので、明日でもOKですよ」だって

って事で、その日の夜、久し振りに投資意欲が復活し、ネットで物件調査を行っていると、とんでもないお宝物件」を発見

早速、問い合わせしてみる事に(・・・続く)

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投資物件選定 | チャンスを生かす

2007年10月24日

(・・・昨日の続きです。)

社会事務所からあっけなく「厚生年金に加入しなくても良い」とのお墨付きを貰ったひろは、引き続き管轄の税務署に問い合わせを行いました。

ひろ「事業の法人成りについてお尋ねしたいんですけど・・・」

税務署「どのような内容でしょうか?」

ひろ「現在、不動産貸付で、夫婦共に青色事業規模に達して控除を受けていますが、今回妻の分を法人を設立して移管したいと考えています。」

税務署「・・・・・。」

ひろ「その場合に、代表者が法人から報酬を受け取らないというのは問題有りませんか?」

税務署「別に問題有りませんが。」

ひろ「それでですね、その場合無収入になってしまうので、夫の青色専従者になる事は可能でしょうか?」

税務署「奥さんは、なにか従事してるの?」

ひろ「はい、帳簿の整理とかして貰ってます」

税務署「それなら可能ですね。」

ひろ「それと、もう一点お尋ねしたいんですけど、法人化する場合、不動産取得税や登録免許税が高いじゃないですか・・・」

税務署「確かにそうですね。」

ひろ「それで、当面は土地は個人で持っといて、建物だけを法人に移そうと思うんですが、その場合法人から地代を受け取る事は可能ですか?」

税務署「別に問題有りませんけど・・・」

って事で、気になっていた事項は、あっけなく全てOKでした

特に、青色専従者については、半分「厳しいだろうな〜」と思いながら聞いたので、嬉しい驚きですね。

それと、税務署って、「生計同一の家族同士」の場合は、地代の受け取りは否認(名義が違っても、経費はOK)されるのに、法人と個人なら完全に第三者って判断してくれるのも、「流石は法人」って感じですね

ただ、現状は素人考えで何か落とし穴が有りそうな気もするので、もし実際に実施する場合は、税理士さんにキッチリ確認したいと思いますが・・・。

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投資戦略 | 法人化

2007年10月23日

セクスイー部長様。
私、昼はサラリーマンもやっていますので、4時前に更新されてないからって怒るのは勘弁してくださいね

さて、本日はやっとメインバンクの新しい担当者さんとお会いして、色々お聞きする事が出来ましたので・・・

などと引っ張ってたら、コメント頂いた方々から怒られそうなので、早速昨日の続きにまいります(笑)

日曜日に帳簿付けをしている時、「社会保険&厚生年金の強制適用」について、ある疑問が生じたひろは、早速その疑問を解消する為に、夜インターネットで調べてみましたが、結局答えを発見出来ず・・・。

翌日、近くの社会保険事務所に電話で確認する事にしました。

ひろ「法人を設立した場合の、社会保険及び厚生年金の強制適用についてお尋ねしたいのですか?」

社保「どのような事でしょうか?」

ひろ「法人を設立した場合は、事業主一人でも必ず社会保険に入らないといけないと聞きましたが・・・」

社保「はい、法人を設立した場合は、届出が必要です。」

ひろ「それで、・・・法人の代表者が報酬を受け取らない場合はどうなるんでしょうか?」

社保「(冷たく)・・・報酬を支払っていない従業員の方は加入できません。」

ひろ「従業員じゃなくて、事業主自身がその法人から報酬を受け取ってない場合なんですが・・・」

社保「その場合も、残念ながら加入は出来ません」

ひろ「あの、全然残念じゃなくて嬉しいんですが(笑)

って事で、法人が事業主に報酬を支払わない場合は、社会保険や厚生年金には加入しなくて良い(加入できない)んですね。

因みに、ひろの場合は勤め先の副業規定で、「法人を作って代表者になる事」は禁止されていますので、もし法人を設立する場合は奥さんが代表者って事になりますが、報酬を支払わず、かつ社会保険にも入らないなら、会社に堂々と扶養申請が出来そうです

会社に聞かれたら、「まだ収入が少ないので、報酬は受け取れないけど、将来は・・・」ってごまかしとけば良さそうですし

う〜ん、3年半前にこの事に気付いていれば、とっとと法人を作っていたのですが、正直これまでに使った時間とお金が非常に悔しい気持ちで一杯ですね

さて、これで一応第一関門クリア・・次回はいよいよ税務署編ですのでお楽しみに。(続く・・・)

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投資戦略 

2007年10月22日

ひろは、以前ブログで話したように、これまで「不動産投資の法人化」については、余りメリットを感じていませんでした。

当然、収支をシミュレーションした末の結論ですが、一番ネックになったのは、「税理士報酬」「社会保険&厚生年金の強制適用」により、著しくキャッシュフローが悪化する事

特に「社会保険&厚生年金」については、他の方から「社会保険事務所に届けなければ良いだけ・・・」なんてアドバイスも受けましたが、「適用対象の奥さんが将来年金貰えないとヤバイじゃん」と躊躇していたところ・・・

昨日帳簿を付けている時に、「合法的にキャッシュフローを悪化させない可能性」をふと思いつき、本日「社会保険事務所」と「税務署」に電話で確認してみました。

・・・結果はどちらもOK

う〜ん、こんな事ならせめて昨年RCを買う前にこの方法を発見していれば良かったのですが

今から法人化しても、建物の所有権移転で250〜300万円、土地も法人に移す場合はそれ以上に余分な経費が掛かりますからね

まあ、そうは言っても、今後も物件を増やして行くので有れば、早めに対応しておいた方が結局は特になる可能性が高いので、更に研究して、結果的にそっちが有利と判断した場合は、速やかに銀行に相談したいと思いますが。

って事で、今回発見した方法ですが・・・長くなりましたので、明日のブログで書きたいと思います。

因みに前提としては、「現在、ひろと奥さんのどちらも青色事業規模に達しており、ひろは黒字、奥さんは赤字」って状況ですが、頭が良い方なら直ぐに解るんでしょうね。

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投資戦略 | 法人化

2007年10月21日

今日は、久し振りに領収書の整理&パソコンソフトでの帳簿付けを行いました。

因みに以前、「ひろは不動産の収益については、基本的に引き出さず再投資をする」というお話を書いた事が有りますが、これは「節約」とか「公私混同」だけではなく、「帳簿付けが面倒にならない」という理由も有ります。

毎年物件が増え続けていくと、領収書の整理も段々面倒になってきますし、ひろは結構まとめて帳簿付けを行っているので、口座の中で9割のお金の流れが把握できるように努めています。

例えば、請求書が来てお金を支払う時も、出来るだけ通帳から振込みを行い、現金払いの場合は、費目を通帳の摘要欄にボールペンで記載する事にしています。

まあ、これも記帳の際に「現金」を全て「事業主借」、「事業主貸」で処理してるせいなんですけどね

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【余談】
今日、ネットで物件検索をしていたら、1月に紹介した「ひろが初めての一人暮らししたアパート」が売りに出ているのを発見しました。

まあ、安ければ検討したいところですが、8,000万円は高いな〜



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記帳 | 投資哲学

2007年10月20日

昨夜は久し振りに徹夜麻雀を楽しんだ為、今日は午前中仮眠した後、部屋でのんびりしていると、昼過ぎに突然来客が・・・。

テレビドアホンで確認すると、管理会社の担当者さんで、早速、塗装業者さんを連れて挨拶に訪れたのでした(笑)

徹夜明けで、余り頭は回転しなかったものの、先日ブログで書いた通り、「塗り替えは早くても来年以降となる事」、「相見積もりだが、金額だけで決める気は無い事」をお伝えし、「見積もり書」とその会社の「施工物件リスト」の提出をお願いしましたが、まあ第一印象はなかなか感じの良い業者さんでしたね。

今年塗り替えを実施した「88坪の2階建てメゾネットアパート」は、コーキングの打ち替えも含めて約200万円掛かりましたので、120坪弱の自宅マンションについては「250〜300万円程度」を予想していますが、木造とRCではどの位単価が違うのか、今後の投資戦略上からも、見積もりが出てくるのが今から楽しみです。

因みに、管理会社の担当者さんは、塗装業者さんとの面談が終わった後、「それでは私は水道メーターの検針をして帰ります」と言われて少しビックリ

確かにうちのマンションの水道代は、市との契約は親メーターだけで行って管理会社が立て替えし、各戸の水道料金は管理会社で検針を行って家賃と一緒に請求して貰ってますが、物件の担当者が水道メーターの検針までしてたとは・・・(笑)

って事は、空室が無い期間も担当者は、毎月最低一度は物件の様子を見てくれてるって事なので、大家としては嬉しい限りでけどね

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業者見積もり | 外壁塗り替え

2007年10月19日

昨日帰宅すると、郵便ポストに「国土交通省からのお尋ね」が届いていました。

内容は、「8月に購入した中古アパートの取引価格について」で、毎年3月20日頃発表される「地価公示価格」を査定する際に参考にするそうです。

そういえば、今までも何度か同様の郵便を受け取った事は有りましたが、確か全部市役所からで、国からは初めてだったはず

どっちにしろ、「地価公示価格」って事は責任重大ですが、いくらで回答するかは悩ましいとこですよね。

当然嘘は駄目でしょうが、「アパートの土地と建物の按分を、バランスシートと変える」くらいなら当然許されるはず(笑)

って事で、現金派の大家さんなら、固定資産税が上がらないように、土地を安めにするとこでしょうが、ひろの場合は、土地の割合を多めに回答して、銀行の担保価値がマイナスにならないよう努めたいと思いましす(笑)


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投資戦略 | 中古アパート

2007年10月18日

本日、「伝説の投資家」こと2代目大家、小場三代さんのブログで、図面舞踏会の参加者募集を発見

早速、参加希望のメールを送りました。

因みに、1月にあかちゃんさんが来福した際の「図面舞踏会in博多」の時は、職場旅行と重なってしまい大変残念な思いをしましたので、今回は仕事が入らない事を切に祈ってます。

って事で、「図面」・・・なのですが、ぶっちゃけますと、ひろは中学生の頃から趣味で図面を引いていた「間取り大好き人間」でして、間取り鑑賞歴は27年って事になります(笑)

多分、当時「趣味が間取り」って中学生は、全国どこを探しても居なかったと思うのですが、その頃「ニューハウス」という月刊誌に「土地の形状や家族構成等を示した課題に沿って間取りを描く投稿コーナー」が有って、毎月知恵を絞って投稿しては、入選者の方の作品に「こんな発想も有るんだ!」と関心していましたね。

なので、「図面舞踏会」・・・今から大変楽しみにしていますが、他の方の物件資料に触発されて、「新築欲しい病」が発症しそうなのは少し怖いですね

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伝説の投資家 | 運命の出会い

2007年10月17日

昨日と今日、同じ不動産会社の違う担当者さんから、「全く同じ内容の電話」が携帯に有りました。

どちらも、着信番号を見た瞬間は、「もしかして、今月初めに購入したマンションへの入居申し込み?」って少し期待しましたが、世の中そんなに甘いはずもなく・・・

実際は、「リフォーム業者」のご紹介

実は月曜日に、この会社の管理担当の方へ、「マンションの塗り替えの見積もりを依頼したので、塗装業者さんが図面を借りに来ますから宜しく」と連絡を入れてたのですが、どうもこの話が社内で話題になったみたいで、「私の知り合いで、良い塗装業者が居ますよ」って、お二人の親切な担当者さんが連絡をくれたのでした(笑)

取り敢えず、「客付けの方を先に頑張ってよ」って本音は置いといて・・・

やはり、不動産会社の営業マンも、「リフォーム業者のネットワーク作り」については頑張ってるみたいですね。

因みに、今回連絡をくれたお二人が紹介してくれる業者さんが同一なのかは不明ですが、相見積もりは何社でも歓迎なので、一応見積もりは了承しました。

ただ、値段だけでどこの業者に依頼するか決める積もりは無いので、6月にメゾネット塗り替えをした時と同様、「その会社が施工した物件のリスト」を出して貰って、またクロスバイクで見学に回る必要は有りますが・・・。

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不動産屋との付き合い方 | 投資戦略

2007年10月15日

ひろの自宅が入っているビルは、一階のバス通り側に飲食店が入居しており、毎晩12時過ぎまで営業しています。

この店は、前オーナーよるとビルに建て替わる前からこの場所で営業してるそうで、馴染みのお客さんも沢山いらっしゃるようですし、当然店舗という事でそれなりの家賃を頂いてますので、大家としては「収益安定」の意味でも非常に有り難い存在なのですが・・・

実は最近、この店の常連客の非常識な行動に対して、マジで頭にきています

まあ、余り引っ張っても仕方ないので、率直に言うと、

うちのビルの駐輪場で立小便してる奴が居るのです

しかも、酔っ払いではなく、いつも「会社名の入った営業車」に乗って来ている常連のようで、迷惑行為も今回が初めてでは有りません。

って事で、当然見過ごす事は出来ませんので、本日その会社へ電話をし、責任者に「今度やったら警察に通報」と釘を刺しておきましたが、会社の上司もさぞ恥ずかしかったでしょうね。

まあ、テナントの常連という事で、今回は警告に留めましたが、マジで非常識な行動は勘弁して欲しいです

因みに、土曜日に依頼した1DKマンションのスイッチ類交換ですが、本日終業後、クロスバイクで1時間掛けて確認に行ったところ、綺麗に仕上がっていました。

後は、約束通りの金額で請求書が送付されたら、「リスト入り決定」ですね

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アパートの管理 | リスク管理

2007年10月14日

(・・・昨日の続きです)

さて、今回購入した中古の1DKですが、元々売主さんの方でリフォームは行っていた物件ですが、ひろが購入時に気になった「昔の電話型インターホン」については、売主さんとの交渉で「テレビドアホン」に変更して頂き、また、付いていなかった「エアコン」については、大手家電店で約4万円で新品を設置しました。

って事で一応完了かなとも思いましたが・・・

実はひろはポリシーとして、客付けを業者さんにお願いする場合、必ず「設備で気になる点や、これが有ったら客付けし易いって事が有ったら何でも言って下さい」と聞く事にしており、今回は業者さんから「テレビ端子、電話端子、電気のスイッチ交換」を提案された為、業者さんに見積もりをお願いしていました。

ところが、見積もりをみると、9ヶ所で「2万2千円」也

本当は管理会社さんとの関係も大切にしたかったのですが、大幅には下がりそうもなかったので、「これは電気工事の業者さんを探すチャンス」と判断し、ネットやイエローページで検索開始。

今回購入したマンションでは、エアコン設置工事の立会いで約3時間費やした反省から、エアコンの設置工事を「施主支給」で大手家電店並の金額で受けてくれるのを条件に何社か問い合わせたところ、結構「エアコン&アンテナ工事専門」の業者さんも多かったのですが、最終的に一社ひろの物件の近くでスイッチ交換等もOKの業者さんを発見し、昨日見積もりに来ていただきました。

結果は、不動産会社の紹介業者さんより1万円安い「1万2千円」でOKとなりましたので、取り敢えず今回の物件のスイッチ交換をお願いしましたが、きっちり仕事をして頂いた場合は、今後も継続的に依頼したいと考えます。

ちなみに、今回は「兄弟に大工が居るので、リフォームも予定が有りましたらお安くしますよ」っておっしゃって頂いたのも、ポイント高かったですね

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投資戦略 | リフォーム

2007年10月13日

昨夜のブログで書いた業者さんの訪問ですが、塗装業者さんについては、「風邪引いてしまってダウンしてます・・・」と朝一で携帯に電話が有り、延期となってしまいました

まあこの業者さんは、夏にメゾネットアパートの塗り替えを実施して貰って仕事ぶりはしっていますし、今回の目的は、当面実施予定が無い「自宅ビルの外壁塗り替えの金額把握」だったので、特に遅くなっても問題なかったのですが。

因みに、ひろはリフォーム関係の業者さんについては、「○○なら△△社」って感じで携帯一本で手配出来るシステムを作りたいと思っていますが、管理会社に委託してるとなかなか自分で手配する機会が無いので、結構苦戦していますね。

当然、入居者さんからのクレームの場合は、「スピード第一」になりますので、自分で手配出来る業者さんが居ない場合は、多少高くてもお任せするしか有りませんが

現状では、ガス給湯器や水周りの設備関係は、昨年購入した自宅のリフォームの際にお願いした業者さんに絶大な信頼を行ってますが、それ以外はまだ信頼できる業者さんが見付かってない状況です。

本当は、管理会社が手配してくれる業者さんが、「ひろが納得出来る数字」を出してくれたら良いのですが、なかなか思い通りには行きませんし。

って事で、今回の「空室物件購入」は他の部門の業者さんを探す良いチャンスかなって感じていますね。

(続く)

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投資戦略 | リフォーム

2007年10月12日

火曜日のひろが不在の時間に職場を訪れた、メインバンクの新しい担当者さんですが、「又連絡して訪問します」と言いながら、全く連絡が無かった為、本日「不在時の訪問に対するお礼」って事で電話を入れてみました。

すると、予想通り「全く引き継ぎは受けていない」との事(-_-;)

実は、前担当者さんに行き先を聞いた際、関連会社に出向と聞いていたので、ある程度予想はしていましたが(苦笑)

って事で、改めて希望をお伝えして、その結果を元に来週訪問を依頼しましたが、多分担当者さんも、ファーストコンタクトって緊張してると思うので、なんとか主導権を奪えたらと思います。

因みに、週末も実は二件見積もりで業者さんが訪問する為、忙しくなりそうですが。

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投資戦略 | 銀行との付き合い方

2007年10月11日

8月の売上げが予想外に低かった為、契約見直しを検討しつつ、来月までは様子を見る予定の「メゾネットアパートの自動販売機」ですが、9月の売上げは「198本、22,620円×20%=4,524円の収益」となっていました。

一応8月の売上げからは、約1.5倍に増えていましたが、電気代はひろが負担する契約の為、「3千円引いたらギリギリ黒字じゃん」と思いながら、実際の電気代を調べる為に、本日送付された「管理会社の送金明細書」を確認すると・・・

何と、電気代が「たったの631円」・・・

これって、どう考えても「共用灯だけの金額」ですよね(苦笑)

まあ、払わなくて済むならほっときたいところですが、後でまとめては辛いので、本日管理会社を通して調査を依頼しました

確か、設置工事の時は「共用灯と同じボックスから電源は取ります」って言ってたはずなので、「入居者さんのBOXから盗電してた」なんてならなければいいのですが

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【余談】
昨夜は、福岡ソフトバンクホークスの拙攻による完封負けに、「芋ロック」を飲み過ぎて悪酔いしちゃいましたが、今夜はボクシングの内藤選手会心勝利のお陰で、久し振りに美味しい酒が飲めそうです。(って結局飲むんかい

ひろは、「経験豊かな年長者をリスペクトせず小馬鹿にする人間」が大嫌いですが、そういった奴って大抵口が達者なので、実力で現実を教えるしかないですからね。

fchiro at 23:39コメント(2)トラックバック(0) 
投資戦略 | 自動販売機設置

2007年10月10日

本日は午前中外回りの仕事をしていましたが、職場に帰って自分の席に戻ると、デスクマットに2枚の名刺が挟んでいました

手に取ってみると、8月に「中古アパートの融資」と、先月「事業資金融資」を受けたばかりの銀行の名刺で、それぞれ「転任ご挨拶」「新任ご挨拶」のスタンプが。

って事は、どうも先月「事業資金融資」のお付き合いをしたばかりの担当者さんが、異動になっちゃいましたみたいです(苦笑)

この担当者さんには、先月末に「既存融資の金利引き下げ&変動金利から固定金利への変更」を打診して、そろそろ状況を聞こうかと思っていたタイミングだったで、正直ちょっとショックですね

一応、携帯に電話を入れて、これまでのお礼と共に、「引き継ぎも宜しくお願いしときます」と釘を刺しておきましたが、それにしても新しい担当さんとは顔合わせしときたかったな〜。

まあ、前任者によると次に担当者になる方は、ひろよりも若いそうなので、やる気溢れる方だったら嬉しいんですけどね

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銀行との付き合い方 | 投資戦略

2007年10月09日

実は、ひろにも田舎に格安で手に入れる事が可能な土地は有るみたいです

田舎の駅から20分程度の場所に有る1000坪強の畑ですが、子供が居ない一人暮らしの叔父さんが所有しており、他の親戚も名古屋等の遠方に住んでいる為、「老後に田舎に戻る予定」なら、希望すれば安く譲って貰えるとの事。

因みに、近隣にハウスメーカーで建てたっぽい鉄骨3階建てのファミリー賃貸物件や、お洒落なレオ○レ○のアパートなんかも有りますが、ひろがこの土地を譲って貰う事は多分無いと思います。

何故なら、「ひろの投資基準」からすると、この土地は「アパート立地」では有りませんし、「老後は便利な都会に暮らして、旅行や観劇を楽しむ予定」の人間にとっては、管理が出来ない土地は、お荷物になる可能性が高いからです。

何より、ひろは不動産が有効に活用されてないのは大嫌いなので、田舎の土地は、「田舎暮らし」や「畑仕事」が好きな人に管理して貰うのが一番ですよね。

心情的には、生まれ育った土地は愛していますし、もし「ふるさと納税制度」が創設されたら、是非活用したいと望んでいますが、「不動産投資家」としては、ドライかもしれませんが、土地に縛られ事無く、投資地域を選定すべきだと思いますね。

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fchiro at 22:44コメント(1)トラックバック(0) 
投資戦略 | 投資地域選定

2007年10月08日

掲示板等をみると、たまに地主の方で「ハウスメーカーから利回り10%いけるって勧められてるので、アパートを建てようと思ってますが・・・」なんて書き込みを拝見する事が有ります。

内心は「ハウスメーカーを儲けさせるだけだから、辞めとけばいいのに」なんて思いながら、他人事なので深入りしない事にしていますが・・・。

因みに、ハウスメーカーの言い分としては、「グレードが(建築費が)高い建物なので、入居者に喜ばれて入居率が高く、お勧めな」のだそうですが、確かにひろが土地込みで9%の利回りで購入した物件等と比べると、グレードは高いんでしょう(笑)

ただ、仮にその物件を5年後とか10年後に売却しようと思った場合、グレードが高い物件として高く売れるのかというと、少し疑問ですね

更地であれば、自宅需要でそれなりの価格で売れる可能性が高い土地でも、その上にアパートが建っている場合は、「投資用物件」として投資家しか購入しませんから、通常は「収益還元法」で価格が決められてしまい、場合によっては「建物の残存価格」が沢山残っているにも関わらず、更地価格よりも安くなってしまう可能性も有ると思います。

そういった中古物件は、サラリーマン大家からすると、「銀行評価が高く美味しい物件」って事になりますが。

もしひろが地主だったら、自分の土地にアパートを建てる場合でも、「土地値+建築費」でどの位の利回りになるか考えて、5〜6%しか回ってないなら、即撤退を検討しますね。

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fchiro at 10:55コメント(6)トラックバック(0) 
投資戦略 | 利回り計算

2007年10月07日

本日は、午前中は二日酔いの為、のんびり過ごした後、午後から先週購入した単身者向け区分所有物件のエアコン設置に立ち会ってきました。

因みに、以前仕事が滅茶苦茶忙しい時期に、入居者からのクレームで管理会社にお任せしてエアコンを交換した際は、6万円以上の請求だった為、今回は大手家電店で自分で手配する事に




当然一番安いのを選んだ為、管理会社を通した場合より2万円近く安くあがりましたが、3時間近い拘束は、正直少し辛かったですね

夏に買い換えた「テレビ付き携帯」のお陰で、なんとか退屈せずに過ごす事が出来ましたが・・・。

って事で、余りに暇だったので携帯から撮った、「クロスの要補修箇所」の画像もおまけに載せておきますね。




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【余談】
昨日の予告通り、後輩の結婚式2次会に出席してきましたが、新郎は福岡ソフトバンクホークスの松中選手に雰囲気が良く似た素敵な方でした。

余りに楽しかった為、3次会のカラオケと4次会の一風堂まで付き合ってしまい、結局気付いたら午前様でした(^^ゞ

fchiro at 23:17コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 | 中古ワンルームマンション

2007年10月06日

さて、昨日の決済後、再度現地を訪問した「中古1DKマンション」ですが、実は確認しといて正解でした

というのは、ひろが契約前に現地を確認した際と、実は一ヶ所だけ異なる部分が有り、それは交渉の結果付けて貰った「テレビドアホン」でしたが、その取り付けの際に大きな問題が生じていたのです。

なんと、、、「ドアホンの周りにクロスが無い」

どうも今まで付いていた旧式のインターホンよりも、今回のテレビドアホンの方が小さかったみたいで、ドアホンの上下部分が下地むき出しになっていたのでした。

という事で、さっそく売主さんに連絡し、管理会社から鍵を預ってクロスの補修を行うように依頼。

まあ、もし「引渡し済み」って事で難色を示されたら、最悪クロスだけ現物支給して貰って自分で補修しようと思っていたので、一安心でしたが・・・

因みに、以前にもメゾネットアパートの客付けの際、「洗面台をシャンプードレッサーに交換」が条件の入居者が居て、内装後に交換したら少し小さかったみたいで、クロスとCFに隙間が出来た事が有りましたが、通常設備の業者さんはその辺余り気にしないみたいです(^^ゞ

こんな事が有るので、皆さんも退去物件の設備交換をする場合は、出来るだけ内装工事の前に行った方が良いと思いますね

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【余談】
今日は、以前一緒にテニスをしていた職場の後輩が結婚した為、今から2次会に出席してきます。

この娘は、ジャニーズ系が大好きで、いつも飲みに行く度に、付き合ってる彼氏の事を、「仕事も出来るし凄く好い人なんだけど、顔を見る度にこの人は違う気がする」なんて惚気ていましたが、長い付き合いの結果、遂に結婚を決意。

でも、旦那様からは物凄く愛されてるみたいですし、「ダメンズウォーカー」なんか読んでると、絶対正解だと思うんだよな〜。

って事で、どんな方と結婚したのか、お会いするのが今から凄く楽しみです






fchiro at 16:03コメント(2)トラックバック(0) 
中古ワンルームマンション | 失敗談

2007年10月05日

本日は午前10時から、先週契約した中古1DKマンションの決済

朝からスーツに着替え、昨日銀行のお姉さんにホッチキスで封をしてもらった、「現金入り封筒」3通と、「住民票」、「認印」を持って、定刻10分前に業者さんの事務所を訪問しました。

それにしても、最近少し仕事が忙しいので、休みは午前中しか取っていませんでしたが、噂通り現金決済は早かった・・・です

30分も掛からず全て完了し、猫舌のひろは出して頂いたコーヒーも飲み干せない程でした(笑)

せっかく早く終わったので、その足で仲介業者さんに教えて貰った合鍵屋さんを訪問して合鍵を作製・・・、その後いつもの管理会社を訪問して「作ったばかりの合鍵」をお預けし、ついでに「管理契約書」にサインまでしてきちゃいました。

ただ、せっかくだからと、ついでに購入した物件の再確認まで行ったのは流石に失敗だったみたいで、職場に着いたのは昼休み終了ギリギリになってしまいましたが

管理会社には、早急に現地を確認して募集家賃を査定するようお願いしたので、来週早々には募集開始できそうです

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【おまけの失敗談】
今回印鑑については、司法書士さんから「認印でいいですから」と言われてたので、敢えて「実印」でも「銀行印」でもない、普段使っていないハンコを見繕って行きましたが・・・

「この印鑑欠けてますよ」
と思い切り指摘され、恥ずかしい思いをしました

やはり、現金決済と言えど、それなりの印鑑を準備した方が良かったみたいですね(苦笑)



fchiro at 20:41コメント(2)トラックバック(0) 
物件取得 | 中古ワンルームマンション

2007年10月04日

今日ひろが一番気になったニュースは、多分他の多くの大家さんも、他人事と思えなかったのではないかと思います

因みにそのニュースとは、「本日東京地裁で、「上の階の当時3〜4歳の子供が飛び跳ねる音が煩くて精神的苦痛を感じた」と、上の階の住人を下の階の住人が損害賠償を求めて訴えた訴訟の判決が有り、子供の親に慰謝料の支払いを命ずる原告勝訴の判決が下された」という内容でした・・・。

まあ、実際にどのようなやり取りが有って、訴訟に至るまでの感情的な軋轢が生じたかは当事者にしか解りませんが、一大家としては、「一つ屋根の下に住んでいる人同士、もう少しお互いを思いやって、仲良く暮らす事は出来なかったのかな?」というのが正直な感想ですが

実際、この物件の大家さんの立場になって考えると、住民同士のトラブルで上の階の住人にたったの1年半で退去されたのは大変ショックでしょうし、退去後の募集も、当然小さい子供さんが居る家族は躊躇するでしょうから、著しく制限される事になり、踏んだり蹴ったりですよね。

そういえば、以前高層マンションの最上階に住んでいる友人から「同じマンションの一階の部屋を買って引っ越したいが・・・」という相談を受けて、「資産価値を考えたら1階は辞めとけ」って大反対した事が有りましたが、その友人が引っ越したいと思った理由もやはり「階下住民からの子供の足音に対する苦情」でした。

その友人の場合は、騒音防止タイプのフローリングやCFに変えたけど、苦情が来て大変苦痛だったそうですが、これまでは「お互い様だから」と我慢していた下の階の住人が、今回の判決を受けて「ならば裁判で・・・」なんて流れになったら、本当に憂鬱ですね

幸い、ひろの持っているファミリータイプのアパートは、メゾネットタイプなので、直接「階下の苦情」としてトラブルになる可能性は低いと思いますが、今後、ファミリータイプの物件を検討する際は、十分注意したいと思います。

って事で、昨年は「戸建て賃貸」がブームとなりましたが、今回のようなリスクを考えると、益々「戸建て賃貸」及び「メゾネット」の人気が高くなりそうですね。

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fchiro at 22:51コメント(2)トラックバック(0) 
トラブル発生 | リスク管理

2007年10月03日

金曜日に決済を行う予定の中古1DKマンションの売買ですが、昨日仲介業者さんから、決済費用の内訳がFAXで届きました。

今回、司法書士については、「決済場所及び管轄法務局に近い方が少しでも安くなるかも」と考えて、いつもお願いしている事務所ではなく、4月に旧自宅マンションを売却した際の事務所に依頼しましたが、結構サービスして頂いたみたいで、仲介業者さんの見積もりよりも2万円も安くなっていたのはラッキーかも

因みに、今回は久し振りの現金決済の為、決済資金を費目毎に金種を揃えて準備し、当日持参する必要が有りますが、小心者のひろは、早くお金を口座から下ろし過ぎて、紛失したら怖いので、実はまだ口座に入ったまま・・・。

まあ、過去に「ATMの一日の引き出し可能額」を知らなくて焦った記憶が有りますので、明日はちゃんと印鑑を準備して窓口を訪問する予定ですが(笑)

って事で、明日の昼休みはバタバタしてランチに有り付けない可能性が有るので、カロリーメイトでも準備しておいた方が正解なんでしょうね

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【余談】
中古マンションの決済費用が確定した為、昨日から久し振りに株式投資を再開し、3243を7株だけ購入してみました。
因みに、ひろのサイクリングコースに本社が有るこの会社、・・・年内にシナリオ通り騰がってくれたらパソコンを買い換えたいんですけどね(^^ゞ


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物件取得 | 金銭哲学

2007年10月02日

と言っても、セクスイー部長さんの物件の怖い入居者に比べたら、可愛らしい問題なのかもしれませんが

さて、昨年10月に購入した5階建ての自宅付きRCマンションですが、購入当初は二名「気になる入居者さん」がいらっしゃいました。

お一人は共用の通路にいつも少し汗臭いスポーツバッグを放置してる方で、もうお一人は共用の通路にプランターをいくつか置いて、野菜やお花を育ててる方。

ただ一つ屋根の下に住む大家としては、なかなか入居者さんに直接口煩くは言えなかった為、管理会社に注意を促して頂くことにし、スポーツバッグについては一月ほど経ってから改善、プランターの方は管理会社が注意してまもなく転居された為、最近は大変平和な日々が続いていました

ところが、実は梅雨頃からお一人気になる方が出現

まあ、大した問題ではないのかもしれませんが、この方は何故か集合ポストの自分の区画に何時もビニール傘を掛けているのです。

多分、最初はたまたま雨の日の帰りに置いて、「これは便利だ」と思っちゃったのでしょうが、いつの間にか梅雨があけても3ヶ月近くビニール傘は掛かったまま。

確かにポストは最下段で他の入居者さんに迷惑は掛けていませんが、流石に見た目が良くないので何時までも放置する訳にはいかず、先日管理会社から注意を促して貰ったのですが・・・

先日奥さんから嫌な報告を受けてしまいました

奥様「最近、○○号室のポストの傘やっと無くなったよね?」

ひろ「そうだろ。あれは俺が管理会社にお願いして注意して貰ったんだから」

奥様「それでね・・・。ポストのチラシも綺麗になったと思ったら、今日見ちゃったの」

ひろ「何を??

奥様「○○号室の人ね。自分の部屋のチラシを、隣の部屋のポストに押し込んでたの」

う〜ん、本当、困ったちゃんですね。

まあ、前オーナー時代にポストの下に置いて有った屑篭を、オーナーが変わって撤去された事に反発が有るのかもしれませんが、自分の物件に最低限のマナーが守れない入居者が住んでるのは寂しい限りです。

奥さんが発見したのも覗き穴からで、多分本人は気付かれてる自覚は無いと思うので、もう暫くは様子を見る積もりですが・・・。

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アパートの管理 | 投資哲学
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