2007年11月

2007年11月30日

本日午後、自動販売機業者の担当者に「アパート2号に設置している自動販売機の停止」を通告しました

この自動販売機については、以前から販売状況が悪い為「報酬契約の見直し」を担当者にお願いしていましたが、今回の「停止理由」は別に有って、

実は、この自動販売機・・・電気代が無料なのです

ひろが最初に気付いたのは、確か9月の初めでしたが、6月に自動販売機を設置したにも関わらず、いつまで経っても「アパート2号の共用部電気代」が増えていない為、管理会社を通じて調査をお願いしました。

まあ、電気代が本当に要らないなら、正直嬉しい話なのですが、後からまとめて請求されるのは嫌ですし、一番心配したのは、「間違って入居者のボックスから盗電していないか」という事

当然、その後も何度か催促はしたものの、3ヶ月近く経っても一向に解決する気配は無い為、今回遂に「解決するまで電源を入れさせない」という「強行手段」を講じる事にした次第です。(因みに火曜日に予告済み)

一応、本日中に「故障中」の張り紙をして電源を抜くよう指示し、了承頂きましたが、明日もし約束が守られていなければ・・・

人間は、「どうでも良い仕事」は放置する傾向に有りますが、「強硬手段」を取らないと本気で動いてくれないというのは、寂しいものですね。

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トラブル発生 | 自動販売機設置

2007年11月29日

先週、新しいパソコンデスクと椅子を購入したお話を、ブログに書きましたが、昨夜は急遽作業テーブルを追加購入し、パソコンデスクに引っ付けちゃいました






ちなみに、高校生の娘からは「オフィスみたいでキモイ」なんて言われてしまい、家族の評判は良く有りませんが、作業スペースが無いと領収書の整理が大変なんですよね

実は、ここだけの話ですが、最近少し記帳をさぼってまして、そろそろ年末に向けて概算利益を確定させないと、ヤバそうなのです。

週末は、気合い入れなきゃな〜。

・・・なんて言いながら、今から忘年会行ってきます

ではまた。

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自己紹介 | 金銭哲学

2007年11月28日

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先週水曜日・・・前の職場の後輩達と5人で飲みに行ったのですが、一人の女の子が、「昨日は風邪で会社休んだけど〜、今日は前から楽しみにしていたので、頑張って出てきたんですよ(私って偉い?)」なんて嬉しいことを言ってくれました

結局、その娘も病み上がりとは信じられない位絶好調で、日付が変わるまで楽しく飲みましたが、予想通りしっかり風邪を貰ってしまったようで・・・

まあ、次の日に徹夜麻雀したのが悪いなんて噂も有りましたが

一時は38度の熱が出た風邪も、週末大人しくしていたお陰で大分回復し、本日から「新たなメインバンク探し」を再開

まずは午前中、先週電話で相談した「地方銀行の担当者さん」に連絡を取ると、「昼休みでもいいから来て下さい」とおっしゃっていただいたので、早速訪問してきました。

時間が余り無かったので、まずは持参した「3年分の確定申告書」、「物件収支明細書」、「固定資産税納税通知書」のコピーをお渡しし、手短に質問を・・・。

まず、火災保険については、「以前は融資期間分の一括加入を求めていたが、最近は「年払い可」で加入の確約だけでも良い」との事。

共同担保については、「物件で評価が出れば」との条件付きでしたが、先週訪問した銀行のように「絶対条件」にはなって無いみたいでした。

金利については、具体的な数字は出ませんでしたが、「3年固定」、「5年固定、「10年固定」って事でしたので、利率次第では禁断の「10年固定」も検討したいと思います。

、法人化については、お渡しした「収支明細書」を見て、逆に向こうから「考えてないんですか?」って質問が有りました。

銀行のお客さんでは、家賃収入が2千万円を超えて個人って珍しいんですかね(苦笑)

結局、法人化についても、特に支障は無かったので、暫くは評価が出るのを大人しく待ちたいと思います。

仮に両行とも「借り換えOK」となった場合は、体力の面から「先週訪問した銀行」にお願いしたいと考えていますが、もし今日行った銀行だけが「共同担保不要」となった場合、「○百万円のキャッシュを手元に残せる」という魅力も正直捨て難く、難しい決断を迫られそうですね。

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銀行との付き合い方 | 銀行融資

2007年11月27日

本日昼休み、昨日税理士会から紹介頂いた税理士さんに、ご挨拶の電話を行いました。

忙しい時期と聞いていましたので、余り時間を掛けないように気を使いながら、簡単な自己紹介と土曜日の時間確認を行った後、一つだけ質問を・・・。

それは、今回の法人化の大前提となる、「不動産の現物出資による法人移管」についてでしたが、前回紹介された税理士さんのように、「普通は皆さん名義なんか変えずに、法人に貸してますよ」なんて言わず、力強く「大丈夫です」とのお返事が

一応、最大の問題はクリアされそうです

後は、「事業主に報酬は支払わない」という「税率40%の世界」では無謀とも言える前提の中で、いかに合法的な節税を行うかですが、今の所「土地の賃貸料」「カーリース」を中心に据えて、税理士に相談したいと考えています。

「土地の賃貸料」については、一部の物件で土地の名義を個人に残したまま、建物だけを法人に移管する方法ですが、多分税理士は「問題ない」となっても、銀行の方がネックになるんでしょうね

出来れば、法人に名義を移さない物件についても、「サブリース」を使って、売上げは出来るだけ大きく計上する方向で、検討したいと思います。

そして本命の「カーリース」

実はひろは「不動産購入以外の借金はしない主義」の為、これまで2台続けて車は現金で購入してきました。

ただ、最近は「せっかくのキャッシュを消費財に使うのは勿体無い」という意識の方が強くなりましたし、以前ヤフー掲示板に参加していた頃、「カーリースは絶対良い」と、法人経営の方が強く勧めていましたので、今回はじっくり検討したいと思います。

まあ、愛車が来年9年目ってのが、本当は一番の理由なんですけどね(苦笑)

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節税 | 法人化

2007年11月26日

本日は、3連休明けで久しぶりの出勤でしたが、まだ風邪が完治していない為、遂にコートを解禁

飲みのお誘いも断って、定時で帰宅しました。

今週は木曜日に親友との忘年会が控えていますので、それまでには何とか万全の体調に持って行きたいのですが

さて、本日は少しだけ嬉しい出来事も・・・。

それは、管理会社からの「10月に購入したマンションに入居申し込みが入った」との連絡でした。

まだ保証人が確定していない為、流れてしまう可能性も有りますが、この時期は内見が入ってるだけでも嬉しいものですね。

夏場や年末は、一番管理会社の能力が試される時期ですので、信頼関係を深める為にも、是非頑張って成約に繋げて頂きたいと思いますが。

因みに本日は、税理士会の支部長さんからも、電話で新しい税理士さんを紹介頂き、その方と週末に面談する事が決まりました。

先週ドタキャンされた税理士さんからは、銀行が融資を引き継ぐ条件としていた「出資の方法で不動産を法人へ移管する方法」を、「聞いた事が無い」と完全否定されてしまいましたが、この件については新しい税理士さんにも確認するとして、取り敢えず両方を想定しながら、「個人で残す物件」、「法人に移す物件」、「売却する物件」を、週末までに再検討したいと思います。

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中古ワンルームマンション | 賃貸募集

2007年11月25日

昨夜、アパート3号の管理引き継ぎをお願いしていたメインの管理会社から、「無事に契約書の受け渡しが終わりました」との報告を受けました。

一応、鍵の受け渡しは月末になるそうですが、取り敢えず一安心です。

せっかくなので、書類を取りに行って貰った担当者さんに、訪問時の様子を聞いてみると、「トラブルや嫌がらせは無かったけど、事務所の中に覇気を感じられなかった」との事

実は、今回管理契約を解除した会社とは、10年以上お付き合いしてきたのですが、ワンマンの社長が数年前に売買メインに会社の方針を転換し、管理部門とは別に事務所を設けてからは、管理や賃貸仲介部門の社員定着率が物凄く悪くなり、電話する度に前お話してた方が退職してたりして、物凄く不満に感じていました。

10月末に最後の話し合いに行った際も、「新人が4名入り、体制が手厚くなりました」と言われ、その方達から名刺を頂いたものの、正直余りやる気を感じる事が出来なかった為、最終的な決断を下したのですが。

確かに、「売買」と「賃貸管理」では、一件当りの収益が大きく異なる為、経営者としては「売買」が面白くなる気持ちは解りますが、「賃貸管理」を疎かにした会社は、投資家から見捨てられる運命に有るのかもしれませんね。

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サポート体制 | 物件管理

2007年11月24日

さて、昨日予告した「頭に来たメール」のお話です。

それは、本日午後、自宅で初面談を行う予定だった税理士からの「キャンセル連絡」でした。

因みに、月曜日のブログで書いたように、今回お会いする予定だった方は、地元税理士会から紹介頂いた方で、開業4年目の若手の方

連絡した支部長さんに希望を聞かれた際、「法人設立当初は規模が小さいし、高額な顧問料は支払えない」と言った為、支部長さんも、「若手に仕事を回そう」って感じで選任されたのだと思います。

最初は、20日(火)に携帯に連絡を頂き、簡単な自己紹介をしましたが、「まだ開業4年目だが、法人成りの経験は有る」、「税理士学校の講師をしている」と聞いて、良識の有る優秀な方だとの印象を受けました。

早速、その場で24日(土)にひろの自宅で初面談を行う約束をし、お会いした際にスムーズに話を進める為、翌21日(水)にメールで、先日銀行に提出していた「物件ごとの収支明細書」を添付し、「法人設立の目的」、「希望顧問料」を記載して送信していました。

ところがこの税理士さん・・・どうもこのメールの中身を読んで、「この客は余り美味しくない」と判断したみたいなのですが、なんと約束の前日夕方に「メール一本」で、「(報酬を受け取らず黒字も止む無しとの発想は、)私には法人化の目的が理解できない。また、銀行への交渉が伴うのは、自分では力不足だ。他の税理士を紹介するように明日支部長に連絡する為、明日の約束はキャンセルするから了承するように」との連絡を入れてきたのです。

当然、「約束の前日夕方にメールでのキャンセルは失礼。紹介してくれた支部長の顔に泥を塗る行為ではないか?」と抗議のメールを返信し、本日、改めて電話で謝罪が有りましたが、「月末で忙しかった為、取り敢えずメールを送ったが、本当は今日電話でお断りする予定だった」との言い訳は白々しく聞こえましたし、結果的にこの方に依頼しなくて正解だったみたいです。

って事で、来週改めて仕切り直しとなりましたが、今度断ると、ひろの方が「クレーマー」と支部長に判断される恐れが有りますので、相性が良い方を紹介して頂けるかドキドキですね

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法人化 | 税理士

2007年11月23日

本日も短くてごめんなさい。

さて、今日は午前中、一昨日設置して頂いた「アパート1号」の駐輪場を確認に行ってきました




指示していたよりも少しだけ奥の方に付いていましたが、まあ支障が有る訳でもないので、その場で業者さんの携帯にOKの電話をし、請求書を送って貰う事に・・・。

今回は駐車場を一台削って、収支上はマイナスとなりましたが、早速使って貰って満足ですね

午後からは、メゾネットアパートを訪問

一見、「精力的に活動」してるみたいですが、実はこの物件には奥さんの親戚が住んでおり、そこに遊びに行っただけなのですが(笑)

入居者の生の声が聞けるのは、大家としてもメリット大ですけどね。

今回は、「借家人賠償保険」の話となり、最近更新時期となった為、昨年から変更した新管理会社に「2年3万円の保険料は高い」という話をしたところ、「同じ補償額で有れば、指定会社の商品じゃなくて良い」との対応をされ、半額以下の負担で済んだとの事。

損害保険は、「管理会社の重要な収入源」だと思いますが、そんな事で気分を害されて、更新せず退去となっては堪りませんので、「入居者の事を考えた柔軟な対応」は嬉しいですね。

さて、帰宅するとメールが2件到着

一つは嬉しい内容、もう一つは頭にきた内容でしたが、これについては、また時期が来たら書き込みしたいと思います。

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投資戦略 | 自己紹介

2007年11月22日

先週末、2台目のパソコンを家族用に購入した話を書きましたが、実は同じ日、自分用に「ちょっとした贅沢品」も購入していました

それは、・・・「新しい書斎の椅子」




実はこれまで、書斎では低いパソコンデスクを使い座椅子に座ってネットや記帳をしていたのですが、最近特に「徹夜麻雀をした翌日」などに、腰の痛みを感じる事が多かった為、座椅子タイプのパソコンデスクを和室に回し、書斎用を新調した次第です

ひろも来月は遂に40台突入となりますが、年を取ったら段々無理が利かなくなったと実感させられますね

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投資家の自宅について | 投資アイテム

2007年11月21日

昨日、会社近くの銀行を訪問して行った、「融資の借り換え打診」ですが、本日早速追加資料を揃えて、仕事帰りに届けてきました

説明資料は、昨夜遅くまで掛けてExcelで作った「収支明細書(物件毎明細&総括表)」

担当者さんによると、「収支の方は、結構優秀」との事でしたが、やはり問題は「担保評価」となりそうです

その会話の中で、一点「大きな誤算」も判明

実は、ひろは「対象物件単独で評価が出れば、共同担保は必要ない」と思っていたのですが、今回相談した銀行では、「借り換え前に付いている共同担保は、原則として引き継ぐ」との事。

まあ、まだ融資の可否自体も不明な状況ですので、この件については、評価が出た段階で、再度融資額減額等も絡めて相談したいと思いますが、なかなか世の中甘くないですね(苦笑)

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失敗談 | 銀行融資

2007年11月20日

本日は、午前中1時間休みを取って、先週電話で借り換え融資の打診を行った銀行を訪問してきました

因みに、実はこの銀行・・・6年前にひろが初めて新築アパートを購入する際、最初に融資を申し込んだものの、担当者さんから打診された「ワンルームマンションの共同担保提供」を渋ったところ、融資を断られてしまった因縁の支店なのです

当時は相当悔しくて、「給与振込を辞める」なんてささやかな抵抗をした記憶が有りますが・・・

最近はひろの財務状況も当時と比べ結構改善しましたし、支店自体も最近店舗が移転新築し、当時の面影も無い事から、「新築ご祝儀で融資下りないかな〜」なんて感じで、気負わずに訪問したところ・・・一応門前払いにはならず、検討していただく事になりました。

ただし、具体的に検討となると、本日持参した「3期分の確定申告書」と、「対象物件の登記簿及び返済表」だけでは判断出来るはずもなく、後日保有する全物件の「収支明細」、「固定資産税納税通知書」、「返済表」及び「身上書」などの書類を追加で届けた後、一月くらいで結果を連絡頂けるそうです。

仮に、もし今回の融資がOKとなれば、金利が0.7%低くなり、さらに「変動金利」が「5年固定」となって金利上昇に備える事が可能になります。

また、「次の物件取得に向けて手元のキャッシュを大幅に増やす」なんて裏技も可能になりますので、是非担当者さんには頑張って欲しいのですが・・・。

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銀行融資 | 投資戦略

2007年11月19日

今月初めにメインバンクとの交渉が物別れに終わって以降、これまで二つの「体勢立て直し策」を水面下で模索してきました

一つは、「アパート2号に掛かる融資の他行への借り換え」、もう一つは「アパート3号の売却」で、メインバンクへの依存割合を徐々に引き下げながら体力向上を図る事を目的に、現在、複数の銀行や不動産会社に可能性を打診をしています。

まあ、どちらも大きなネックが有り、簡単にはいきそうに有りませんが

また、平行して「法人化のメリット」についても再検討しているのですが、こちらはまずは「税理士への相談」を行う必要が有る為、「顧問税理士探し」からスタートしている状況です。

これまで、個人の申告については、長い間青色申告を続けた結果、結構得意分野となりましたが、流石に法人の申告については未知の世界ですからね(苦笑)

って事で、まずは管理会社の担当者に、「不動産に強くて、記帳を自分でパソコンでやれば、顧問料安くしてくれる税理士さん居ない?」って相談しましたが、結果は×

聞いていただいた税理士さんは、結構ベテランの為か、顧問料が予算オーバーで、若手の紹介も「ライバルに塩を送るのは嫌だ」との事

次に、ネットで条件に合いそうな方を見付けて電話してみましたが、声は結構若そうなのに、なんとなく暗く覇気が無い印象で、「この人に任せたい」という気にはなれず・・・。

結局、地元の税理士会に電話をして、「条件に合う方」を紹介して貰う事になりました。

一応、明日その方から電話を頂く予定ですが、頭の回転が速くて、やる気が有る方だと嬉しいんですけどね。

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税理士 | 法人化

2007年11月18日

本日は、博多駅近くの電気屋さんに行き、「2台目のパソコン」を購入して来ました

因みに、現在うちで使っているパソコンは2台有り、メインがひろの書斎に有る2年前に購入したデスクトップで、2台目のサブ機は、4年前に購入したノートパソコン・・・。

このメインのパソコンについては、正直全く不満は無く、今後も暫くは使う予定なのですが、では何故今回購入を決意したかというと、「年末の利益調整」「おつまみ・・・じゃなくて、データの保護」が理由です

実はうちに有る2台のパソコンですが、一応ノートパソコンの方を家族用としてリビングに置いていましたが、余りのスペックの違いから、家族全員がこれまで頻繁にひろの書斎を使っている状況でした。

しかも、最近中学生になる息子が、私のスタイルをまねるのがお気に入りのようで、ひろが居ない時は、書斎のパソコンを使いながら、夜の焼酎用にキープしている「おつまみ」をつまんでいるのです。

別におつまみが無くなっても困りませんが・・・

子供が変なとこを触って、大事なデータが消えちゃったりすると、大変ですからね(苦笑)

今回2台目のパソコンは、リビングに続く和室に設置しましたので、今後は家族とコミュニケーションを図りながら、物件情報の検索も出来そうですね

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経費 | 投資アイテム

2007年11月17日

先週見積もりをお願いし、価格が合意できなかった為放置していた「駐輪場設置工事」ですが、実は水曜日に「上と相談した結果、13万円まで値引きする事にしました。それ以上は赤字になるので・・・」との電話が有ってました。

因みにその時は、「実は、ネットで似たような商品を工事費込み12万円で見付けたので、そちらで検討している。赤字なのに無理してお願いする訳にはいかない・・・」なんてかわしていましたが、昨日夜、予想通り「12万でいいから受注したい」とのお電話が・・・。

結局、「放置作戦」が成功し、シナリオ通りの展開となりました

まあ、金額的に多少不満は残りますが、余り駆け引きするのも好きじゃないので、その場で了承し、早速本日、現地で打ち合わせを実施

設置場所の確認をした後、その場で携帯から管理会社に連絡し、来週水曜日に設置工事を行う事が決まりました。

業者さんによると、今回のタイプは屋根の他、支柱にバーが付いている為、そこにチェーンロックを掛ける事が出来、盗難防止効果が高いとの事。

ひろも、福岡に来てから3度、自転車やバイクを盗まれた経験が有りますので、これは十分アピールポイントになりそうです

今回の駐輪場設置により、既存入居者さんの満足度が向上して、一人でも多くの方が「ずっとここに住んでいたい」と思ってくれたら嬉しいんですけどね。

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投資戦略 | 条件交渉

2007年11月16日

先週火曜日の面談時に、旧メインバンクの支店長から「近日中に検討して連絡します」と言われていた、「メゾネットアパートへの融資に掛かる条件見直し」ですが、いつまで待っても返事が来なかった為、昨日、「早急な回答」を求めると、本日やっと連絡が・・・

因みに、回答は予想通り不可だったのですが、その理由には唖然とさせられてしまいました

まあ、変に説明するより、そのままの言葉で判断していただく事にしますね(苦笑)

銀行の説明「今回相談が有った融資は、変動金利で、借り入れ後に公定歩合引き上げに伴い0.5%金利を引き上げているが、実は、団信が0.4%から0.8%に上がっており、金利自体は0.1%しか上がっていない。なので、金利自体は、現状でも十分低く、引き下げの余地は無い」

さて、如何でしたでしょうか

世の中には不思議な話も有るものですね

って事で、本日早速3つの金融期間に電話で「借り換えの打診」を行い、火曜日にそのうちの一行と面談する事になりましたので、また動きが有りましたら、報告致します。

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銀行との付き合い方 | 投資戦略
ブログ開設当初にも書きましたが、ひろが初めて「貸主」の立場になったのは26歳の頃で、23歳で購入した「自宅マンション(中古3LDK)」の、買い増しに伴う転用でした

当時は、まだインターネットなんて一般的ではなく、情報源といえば、古本屋で漁ってきた「バブル仕様の投資本」だけ・・・。

書かれていた内容も、「どんな物件を買っていくら儲かった」って体験談と「物件選びのポイント」が中心で、「客付けのノウハウ」については、「物件最寄り駅の業者と、ターミナル駅の業者に依頼せよ」って書かれていた程度でした。

その頃に比べると、現在は踏み込んだ情報が、ネットや書籍、セミナー等で簡単に手に入る、「初心者にとっては夢のような時代」になったと感じます

さて、マンション1室からスタートした「賃貸経営」ですが、規模は小さくても、結構実践で勉強させて頂くことが出来ました。

特に、「賃貸経営」には付き物の「滞納」「空室」は、どちらも20代で経験する事が出来ましたが、今思うと、「当時は甘い対応してたな〜」と感じます

滞納については、「社会人と学生の姉妹」の方に入居頂いてた時に経験しましたが、当時は携帯電話なんて無い時代で、「会社に電話してはまずいかも」なんて考えながら、一生懸命考えたお手紙を、ポストに入れてましたね

なので、先日管理会社の担当者さんが「ルームシェアは滞納が多いから、うちの会社ではお断りしている」って言ったのも、凄く理解できます。

空室で一番辛かったのは、「4月に新婚で入居した夫婦が、半年足らずで退去した時」でした。

理由を聞くと、「性格の不一致でスピード離婚」との事でしたが、3ヶ月程度の空室期間が物凄く長く感じられました。

因みに、この時学んだのは、「不動産業者の中には、平気で嘘を吐く人間が居る」という事でした。

募集についてお尋ねすると、「土曜日に2件案内したけど決まらなかった」なんて言われたのが、「部屋を確認するとフスマの位置が一緒だった」とか結構多く、お陰で精神的には逞しくなれましたが(苦笑)

(続く・・・)

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不動産投資のきっかけ | 投資戦略

2007年11月15日

昨日の「九州版図面舞踏会」で、一番嬉しかった事

それは、「二代目大家」こと小場さんから、出席者の皆さんへ「この人は、ゼロから始めた初代大家です」と紹介して頂いた事でした。

賃貸住宅フェアの講演を聴いた方なら解ると思いますが、小場さんの中で「ゼロから始めた初代大家」とは、本来、尊敬するメンターでもあった「亡くなられたお父様」を指す言葉のはずです。

ひろも、最初にブログを拝見した頃は、「二代目大家の日々」というタイトルから、「きっと大地主のお嬢さんで、相続財産を気楽に管理してる方なんだろう」なんて勘違いしていましたが、実際は、初代大家さんは地主ではなく、普通のサラリーマンでゼロからコツコツとアパートを増やしたそうですし、小場さん自身も、「20代サラリーマン」の頃から、「親からの援助はノウハウだけ」という状況で、地力でアパートを何棟も取得してきたそうです。

そんな方から付けて頂いた「最大級の称号」・・・・実際にひろは、18歳で工業高校を卒業し、福岡に就職で来た時は「荷物は布団1揃いと洋服だけ(電話無し、家電は一緒に就職し1年間同居していた友人が持参)」という正に「ゼロからのスタート」で、これまでは相談する人も居ず、ノウハウも無く、数々の失敗を重ねながら、試行錯誤して物件を増やす孤独な日々を重ねてきましたが、そんな歳月を認めて貰ったようで、本当嬉しかったですね。

因みに、今年はサクライさんと出会う事が出来ましたまし、今回も多くの投資家さんと出会う事が出来たので、今後は孤独を感じる事も少なくなりそうですが・・・。

(続く・・・)

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伝説の投資家 | 運命の出会い

2007年11月14日

昨日は、賃貸住宅フェア終了後、博多駅近くの居酒屋で開催された「九州版図面舞踏会」に初参加してきました。

実は、お世話役の小場さんから、事前に「平日夜は日程調整が難しいみたいで、出席者が少ないかも」と聞いていた為、「少し寂しいな〜」と思っていたのですが、実際に会場に到着すると大盛況

北は山口から南は鹿児島まで、総勢14名での楽しい情報交換会となりました

まずは、昨夜急遽パソコンで作成した「投資家用名刺」を交換した後、多少緊張しながらも、徐々に会話に参加。

何故か、ボーリングの話から、「西の聖地」こと「博多スターレーン」の話題に食いついて頂き、「昭和プロレス」の話で盛り上がって、一気に緊張はほぐれましたが(笑)

因みに、グエン様、私もストラップ持っていますので





参加者の皆さんからお聞きしたお話では、特に「土地から手掛ける新築」に関するノウハウが、「建て売り新築アパートと中古アパート、マンションの購入」しか経験が無いひろには、滅茶苦茶参考になりました

出席者の皆様、楽しい時間を有難う御座いました。次回の熊本も楽しみにしていますので

さて、明日は今回の最大の目的、「伝説の投資家との初遭遇」のお話を書きたいと思いますので、良かったらまた訪問して下さいね。

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出会い | 不動産投資家

2007年11月13日

本日は、朝から「賃貸住宅フェアin福岡」に行ってきました

最大の目的は、二代目大家さんの講演でしたが、事前に小場さんから、「ある大物ブロガーさんも本日講演しますよ」との裏情報を得ていましたので、午前中は二本の講演を聴講させて頂き、午後からは「出品ブース」を見学してきました。

因みに、どちらの講演も、立ち見客が溢れるほどの盛況で、50分間があっという間に過ぎましたが、実践者ならではの中身の濃さは流石でしたね。

出品ブースでは、浦田さんの著書の影響か、「戸建て賃貸」の業者さんがやたら目立ちましたが、間取りと建築費を考慮すると、「土地からの購入では利回り的に厳しい」といった印象

その中に一社だけ、ひろが今一番気になっている「ガレージハウス」を扱ってる業者さんが有りましたので、これについては引き続き研究したいと思います。

まあ、ピロティ式のワンルームで、「550万円/戸」との事でしたので、電動シャッターを付けると600万円を超えるため、余程安い土地を見付けないと、成立しないんでしょうけどね

それじゃ、夜の様子は、また明日報告しますね

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戸建賃貸 | 投資アイテム

2007年11月12日

明日から、いよいよ「賃貸住宅フェアin福岡」が、マリンメッセ福岡で開催されます

ひろは、既に明日の有給を申請しましたので、「伝説の投資家」の講演を受講した後、夜は「九州版図面舞踏会」に出席する予定です。

って事で、明日は様々な出会いを期待していますが、実はひろはこれまで「投資家用の名刺」を作った事が無く、個人用のアドレス交換等に不都合と感じていた為、この機会にパソコンで作成する事にしました。

それにしても、いざ作ってみると、自分のセンスの無さに、正直情けなくなりますね

取り敢えず、このブログのQRコードはなんとか貼り付けましたが、「業者用」と「投資家用」で、どこまで載せるかとか、もうしばらく悩みは尽きそうに有りません。

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自己紹介 | 伝説の投資家

2007年11月11日

水曜日に見積もりをお願いしてた「アパート1号への駐輪場設置」ですが、昨日午後、FAXが到着

結果は、「198,000円」・・・って、全然安くないじゃんか

一応、「ライン引き」なんていう余計な数字を除くと「156,000円」になりますが、それでも現場で聞いた「通常価格」よりも高い金額です

って事で、早速お断りの電話をする事に・・・

ひろ「駐輪場の見積もりですが、早速FAX有難う御座います」

業者「いえいえ、それで数字はいかがでしたか?」

ひろ「う〜ん、○○さん(現場で名刺を貰った方)に聞いてたより、高くなったんですね。ネットでは12万円位で同じようなの売ってるし、正直、この金額なら、せっかく現地まで行って貰ったのに申し訳ないけど、お断りしようと思いまして」

業者「うちの商品は、ホームセンターなんかで売ってるのとは、物が違いますからね。安いのなんて付けたら、台風の時一発で屋根が飛んじゃうし、これでも結構お安くしてるんですよ」

ひろ「安いって、これ○○さんが言ってた通常の価格ですよ。今回は「発注在庫が有るので、それで良ければ安く出来ます」って言われたから期待してたんだけど、通常価格なら、カタログからじっくり選んで検討するし、まあ、在庫の使い道が他に有るなら、うちは諦めますから・・・」

業者「解りました。週明けに上司へ相談してみます。」

って事で、残念ながら「交渉決裂」となりました。

ただ、どっちにしろ今年は、年末に向けて「利益調整」の設備投資は必要になりますので、来週は「賃貸住宅フェア」で面白い案件が無かったら、「新しいパソコン」でも買っちゃおうかな〜なんて考えてます

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投資アイテム | 業者見積もり

2007年11月10日

本日午前中、管理会社及び塗装業者の訪問を受けて、先日了承していた「自宅ビルの外壁塗装見積書」を受領しました。

このビルは、現状「コンクリート打ちっ放し仕上げ」で、管理会社の担当者さんからも、「現在のイメージを生かした改修」を勧められていますが、本日受領した見積書は、「現状を生かすクリア系塗料」によるものと、「アクリル系塗料での着色」の二種類

金額はそれぞれ、「480万円」、「520万円」となっていました。

一応、「実際に受注出来たら、もう少しお安くします」なんて言ってましたが、管理会社がバックに付いている強みで、価格よりも「入居者及び近隣対策の優位性」をアピールしていたのが印象的

ただオーナーとしては、同じ施工レベルなら当然安くお願い出来る会社に決めたいので、相手のペースに乗らないよう、「実際の業者選定の際は、施工実績を見て納得した業者による入札で、私情抜きで決める事」をお伝えし、「今回の見積額は予想より高かったので、来年の塗り替えは難しいかも」なんて少し意地悪な話もしておきましたが(苦笑)

因みに、前回訪問時にお願いしていた、「その会社で最近改修を実施した物件の所在地及び金額のリスト」は準備されていなかったので、再度要求して塗装業者さんとの面談は終了・・・。

その後、残った管理会社の担当者さんとしばらく談笑しましたが、こっそり「○○さんからも、塗装業者を紹介したいって電話有ったけど、同じ業者」って確認すると、「別の業者で、もう数字出てるみたいですよ。彼も負けん気強いからね」とのお返事が(笑)

って事は、絶対に「入札による透明な業者決定」をしないと、後々のお付き合いに響きそうですね。

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fchiro at 23:20コメント(1)トラックバック(0) 
外壁塗り替え | 条件交渉

2007年11月09日

今週初めに、お宝物件取得を断念してから、検討を再開した「法人設立」ですが、大きな問題が発生しました。

メインバンク二行のうち一行は、個人で借り入れしている融資の移行を了承してくれたのですが、もう一行は、「売買なので、一括返済及び新規融資となり、固定金利期間中の返済に掛かる違約金が発生する。また、金利も現在の率となるので、0.5%高くなる」との見解らしいのです。

固定金利期間中のペナルティについては、昨年別の物件について調べてもらったところ、残二年で150万円だったので、今回は計算すると400万円はいきそうな感じで、全くメリットが無くなってしまいます

金森さんの著者でも警告していましたが、本当、長期的な方針が決まってない場合の固定金利は危険なんですね

一応、「現物出資」の方法なら融資が移行出来る可能性も有るそうですが、余り資本金が大きくなりすぎるのも、税務上有利とも思えないので、税理士に相談して、方針は定めたいと思います。

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fchiro at 18:11コメント(4)トラックバック(0) 
投資戦略 | 銀行融資

2007年11月08日

昨日は、vittoさんに、私のブログを紹介して頂き大変嬉しかったので、本日はお礼に投資初心者の方に参考になりそうなブログを紹介したいと思います。

因みにひろは、不動産関係のブログを30本程「お気に入り」に入れて、毎晩訪問していますが、このブログはうちの奥さんが大ファンでして、毎日家事の合間に訪問している事から、数少ない夫婦の会話のネタにもさせて頂き、助かってます

って事で紹介するのは・・・夫婦の妄想プチリタイア生活

管理人はたまこさんとおっしゃって、現在区分所有を3室所有されているそうです。

取得については、最初の2部屋は現金買いを行い、3部屋目に初めての借り入れを使ってグレードが高い中古を購入されるという、大変健全な財務となっています。

そして何より凄いのが、「リフォームに対する情熱」ですね

バブル期のワンルームで一番の入居付けネックは、「3点ユニットバス」だと思いますが、なんとこの管理人さん、「3点ユニットバスリフォーム研究会」なるHPを立ち上げて、研究したリフォーム方法を発表し、しかも個人の立場から、「セパレートユニット」の業者さんと価格交渉までしているのです。

う〜ん、この行動力は、まさに大家さんの鏡だと思います

ひろも、最近は1棟物が購入の中心になっていますが、高利回りの区分所有も、現金買いならリスクが少なく十分投資に値すると思いますので、「ワンルームマンションから不動産投資を始めてみたい」って思ってる方は、是非訪問して下さいね。

本日紹介したたまこさんも参加しています→人気blogランキング





fchiro at 23:17コメント(1)トラックバック(0) 
中古ワンルームマンション | 投資戦略
昨日、自転車で外回りをしてると、とあるアパートで駐輪場を設置してる工事現場に遭遇

面白そうだったので、工事の人に話し掛けちゃいました。

ひろ「この駐輪場って、いくら位するの?実は、俺も自分のアパートに設置したいって前から思ってたんだけどさ」

工事の人「(カタログを取り出して)15万円位みたいですね」

ひろ「でも、これって原材料の価格で、工事代入ってないでしょ?」

工事の人「本当に付けるんだったら、設置料込みでこの値段でいいですよ。そのアパートってどこに有るんですか?」

ひろ「(場所を説明して)良かったら現地見て、見積もりFAXしてよ」

工事の人「因みに、どの位の大きさを考えてますか?」

ひろ「(設置中の駐輪場を指差し)これと一緒でいいよ」

工事の人「本当ですか?実は今一つ余ってるから、同じでいいなら安くしときますよ」

って事で、後日現地を見て見積もりを送って貰う事にしましたが、ふとした出会いから、安く駐輪場が設置出来る可能性が出てきました

見積もりが届いたら、また報告したいと思います。

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fchiro at 07:16コメント(1)トラックバック(0) 
条件交渉 | 投資アイテム

2007年11月07日

6月にメゾネットアパートに追加設置したものの、売上げが予想通り低くて、2ヶ月前から「契約見直し」を設置業者さんに打診していた「自動販売機」ですが、昨日、10月末分の「販売手数料振込通知書」が送付されました。

結果は、売上げが「自宅ビル66,850円、メゾネット12,210円」で、手数料がその2割の「自宅ビル13,370円、メゾネット2,442円」。

自宅ビルについては、何故か8月よりUPしており、大健闘といえますが、メゾネットについては遂に赤字決定

といっても、実際は理由が有りましたが、とぼけた振りをして営業担当者に電話です。

ひろ「メゾネットの自動販売機なんだけど、・・・今月遂に3千円切っちゃったよ」

業者「本当ですか?すみません、至急、契約変更の稟議あげさせて頂きます」

ひろ「それと、今月は一回しか補充行ってないみたいなんで、もう少し回ってよ」

業者「解りました。担当に言っときます」

・・・実は、自宅ビルについては売上げが多い為、毎週補充をして頂いてますが、メゾネットは2週間に一回の補充となっており、どうも今月は2回目の補充が締めの後になった為、売上げが半分しか反映されなかったみたいなのです。

ただ、約束の月に、結果としてこういった数字が出たのは運命なんでしょう。

契約変更は、最低保証付きを交渉しようと考えていますが、条件が提示されたらまた書き込みしたいと思います。

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fchiro at 08:31コメント(1)トラックバック(0) 
自動販売機設置 | 投資アイテム

2007年11月06日

本日二回目の更新ですが、押すのは一日1回ですよ→人気blogランキングへ

なんて、どこかで聞いた様なスタートですが、先程の続きです・・・

さて、一通り支店長に要望をお伝えした後、ひろが次にお願いしたのは、「現在担保提供している全物件の評価額開示」でした

実は一年半程前に、ある投資物件への融資を打診した際、「既存の貸付は担保割れしている為、評価が足りず厳しい」と断られた事が有り、それから結構返済が進んだ今回も「既存物件の担保余力が・・・」と言われた事から、物件ごとに再確認する事にした次第です。

すると、まず土地値以下で購入したメゾネットアパートについては、担保価値が融資残を上回っていたものの、一昨年築浅で購入したワンルームの評価額は、融資残高より650万円も低い事が判明

結果的には、共同担保に入れた区分所有のお陰で、4物件のトータルでは若干プラスでしたが・・・予想通りの結果に内心ほくそ笑み・・・

さっそく、今回胸に秘めていた回答・・・「築浅ワンルームの売却による一括返済」を切り出しました。

実は、この「築浅ワンルーム」・・・一昨年の夏に、某地場不動産株の収益700万円を頭金にして、勢いで購入しちゃったのですが、ひろにとっては一番思い入れが少ない物件で、現状では毎月10万円以上のCFは出ているものの、家賃下落の不安も有る事から、「法人化の際は戦力外通告をしよう」と考えていました。

ただ、メインバンクから借り入れを行って3年も経っていなかった為、「一括返済すると、今後の融資に差し支える」と躊躇していたのですが、今回の件で足枷が外れ、遠慮なく売却に踏み切れる事に。

因みに、この物件への融資がメインバンクでは一番大きい事から、支店長さんは一生懸命「現状では担保割れしていないし、無理に売却しなくても、今後の融資に影響は有りませんよ」とおっしゃってましたが、「でも、実際今回は融資駄目だったけど、700万円の担保余力が有ったら、届いた可能性高いですよね」と切り返して、本日の面談は終了。

まあ、現実的には売却は困難が伴うと思いますが、もし実現すればメインバンクの融資残は半減し、財務も大幅に改善しますので、「新しい本命探し」に有利になりそうですね。

(追伸・・・もし福岡で築浅一棟を探してる方が居たら、連絡待ってますね



fchiro at 22:26コメント(7)トラックバック(0) 
銀行との付き合い方 | チャンスを生かす
昨夜は結構落ち込んでしまった為、暫く盟友サクライ氏にメールで愚痴を聞いてもらいましたが、その後も気力が沸かず、10時前に就寝

朝起きたら多少は復活していたものの、やはり電話一本での結論は悔しかったので、朝一で銀行に電話を入れて「支店長との面談」を求め、結局昼過ぎに電車で銀行を訪問してきました

実は内緒ですが、胸ポケットに「ICレコーダー」を忍ばせての面談です

まず最初は、今回届かなかった融資について、「いくらまでだったら融資可能だったのか?」との最終確認をしましたが、結果的に、評価額から上乗せは無く、希望額と一千万円以上の開きが・・・。

実は多少の不足なら、「再来年高校卒業予定の娘の学資保険を注ぎ込んでも、購入に踏み切ろうか」なんて事まで考えていましたが、支店長は「総合的な判断」を繰り返すばかりで、「会議で決めた決定を、俺の一存で変える訳にはいかない」といった印象に、正式に今回のお宝物件は断念

時間も無かったので話題を変え、まずは「著しく信用を毀損する恐れが有る、高利息の事業資金融資やフリーローンの強要は今後しない事」、「投資案件に対する評価は、遅くとも3日以内に行う事」、「退職した前担当者が約束していた変動金利の見直しの具体化」の三点を要請し、了承を頂きました。

一応、前向きな姿勢を見せた後に、本題・・・といきたいところですが、長くなりましたので、続きは後程

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fchiro at 20:54コメント(2)トラックバック(0) 
チャンスを生かす | 銀行との付き合い方

2007年11月05日

先程、銀行の担当者から電話が有り、結論は融資不可

因みにこの若い担当者は、資料を渡して11日も経った本日、やっとの事で一時間も有れば出来る「評価額計算」を行い、支店長から「評価が足りないから断ってこい」と言われたらしい。

ふざけた話だが、この担当者・・・住宅ローン程度の経験しか無く、投資案件は初めてで、自行の融資基準も知らなかったそうだ。

2〜3日で返事を頂いてたら、他行にも打診する事が出来たが、仲介業者への返答期限は明日なので、既に手段はなく、非常に無念だが今回のお宝物件は断念するしかない。

明日は、支店長にお別れを告げよう。

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fchiro at 21:25コメント(9)トラックバック(0) 
銀行融資 | チャンスを生かす

2007年11月04日

11月1日(木)のブログで、「明日以降に書き込みする」と予告しておきながら、余りの情けなさから公表する気力が沸かなかった、「メインバンクとの遣り取り」ですが、約束なので、その後の動きも含めて書きたいと思います。

まず、この銀行に物件資料をお渡ししたのは、10月26日(金)の事

その際に、「この物件は、非常に有望だけど、それに気付いた人が既に買い付けを入れていて2番手の申し込になっている。その為、購入の可能性を高める為には一日も早い融資内諾が必要・・・」と説明していました。

ただ、その際に併せてお伝えした「要望事項」が失敗だったみたいなのです。

それは、「平行して法人を設立し、その法人名義で融資を行うこと」でした。

メインバンクの新担当者さんは、即座に難色を示しましたが、確かにまだ若い方でキャリアも多くないみたいだったので、経験が無かったのでしょう。

そこで、「じゃ個人での融資で構わないけど、一応検討だけは・・・」とお伝えしていたのが、結局ずっと引っ掛かってて、担当者さんが悩んでいる間に時間だけが経過してしまったみたいなのです。

その事が判明したのが、11月1日(木)夜の電話の時でした。

そこで、改めて「既に今回は法人での融資は断念している。評価が足りなくて、結果的に融資が無理なら仕方ないけど、1日も早い結論を・・・」とお願いして、翌金曜日に行内の会議に諮って頂く約束をしました。

ところが、その際「仲介業者さんに報告しないといけないので、結果が解ったら電話を。ただし、昼間は研修中で出れないが・・・」とお願いしていたにも係らず、夜まで待っても着信は有りません。

仕方なく、昨日「土曜日なのに悪い」とは思いながら、携帯に電話したところ、「行内の会議で議案にあげたが、内容は「今月予定している案件」といった程度で、まだ稟議書は作成していない。結論までは最低2日掛かる」との事でした。

しかも、稟議書作成の前提となる、「評価額計算」すら行ってなかったのです

また、支店長にも「物件資料の説明」は行ったそうですが、「2番手の買い付けで、早期の融資内諾が必要」という説明はしていないとの事。

結局、30分ほど電話でお話し、結構きつい事も言った結果、「月曜日午前中に評価額を計算し、支店長へ経緯を説明する」と約束して貰いましたが、マジで今回約束が破られたら、強硬手段も考えたいと思います。

ただ、福岡の場合、これまで最も不動産案件への融資に積極的だった銀行が、2ヶ月程前から金融庁絡みで方針転換している為、余り強気に出れないのは痛いところですが・・・

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銀行との付き合い方 | 失敗談
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