2007年12月

2007年12月31日

2007年も後わずかで終りますが、訪問してくれた皆様、本当に有難う御座いました。

特に、最後に→人気blogランキングで、開設以来初の10位以内に入り、驚きです。

まあ、年末は業者さんが活動してないという事も有るのでしょうが

今日は、別府の温泉でのんびりし、明日もお正月なので活動は控えますが、落ち着いたら来年の抱負も書き込みしたいと思いますので、来年も宜しくお願いいたします。


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ご挨拶 

2007年12月30日

本日は朝6時に起床

愛車の旧々型ノアで、大分の実家に帰省しました

大半の人は昨日移動してしまったのか、高速は思いの外スムーズに進みましたが、湯布院周辺で大雪に見舞われ、若干焦る事に

当然、九州人はチェーンなんて持ちませんが(苦笑)




なんとか50キロ規制を突破して、昼前に実家到着。

天気も良かったので、散歩がてら、今月初めに資料請求していた中古アパートを見学してきました。

因みにこの物件、・・・当初は「面白そうな物件だったら、星輝さん流で指値入れてみようか」なんて考えていましたが、「ア○マ○ショップ」の対応で断念する羽目に

まあ、せっかくなので画像だけでも






それにしても感じるのは、今月初めの銀行紹介物件同様、鉄部の錆びの早さですね。

集合ポストや階段を見ると、とても築10年の物件とは思えません。

多分、アパート建築のノウハウが無い会社が施工したのでしょうが、結果的には物件周辺の余りの田舎さに、テンション下がりまくりの物件見学でした

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中古アパート | 現地調査

2007年12月29日

私事ですが、昨日で今年の業務(本業の方です)が全て終了した為、明日から実家に帰省する予定です。

年末までお仕事の方や、これから労働力投入を予定されてる方も多いとは思いますが、一先ず、皆様一年間本当にお疲れ様でした。

さて、昨夜は今年最後の「夜の情報交換」を行ってきました。

お会いした方は、福岡にご自宅が有る方ですが、現在東京に単身赴任をされており、春頃から「一度飲みに行きましょう」とお話をしていたのが、年末の帰省に合わせて遂に実現

お話すると、すぐに「凄いノウハウを持った大家さん」だと解りました

詳細は書けませんが、「旧オーナーの管理が悪い為、入居率が落ちている物件を格安で取得し、インターネット無料化や、格安で仕入れたウォシュレット等の設備投入、物件の防犯対策を実施して、家賃を値上げしながら満室化を図る」といった手法で、大きな利益を得ているとの事。

ひろが先日ブログに「興味が有る」と書いたばかりの「バイクガレージ」も既に実施し、効果が有ったそうですが、こんなお話を聞くと、またまた「新築→物件再生」に興味が移ってしまいそうですね

また、多数のカリスマ大家さんと交流が有るそうで、書籍やブログの向う側の方の生の情報をお聞きする事が出来、非常に有意義な時間を過ごす事が出来ました

因みに、実は今回お会いしたのは、ひろの「自宅ビル」と「メゾネットアパート」に今年初めインターネット回線を導入して頂いた(株)ベンディアムの倉住社長でした。

お話の中で、「地元を盛り上げる為、来年は福岡にカリスマ大家さんを呼んで、格安セミナーを実施しましょう」と約束して頂いたので、詳細が決まりましたらこのブログでもお知らせしますが、今からどなたが来福するのか楽しみですね。

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不動産投資家 | 出会い

2007年12月28日

(先程の続きです。)

余談ですが、今回見学した物件の仲介形態は専任媒介

ひろは、8月に購入した「中古アパート5号」を、専任媒介を依頼された仲介業者さんのお力添えで、非常に安く購入出来てから、「専任媒介物件」が大好きになりました

ただ、当然売主さんから直に物件を預る業者さんには、強い信頼関係が有るもので、今回もその経緯をお尋ねすると、「この仲介業者さんは、以前ゼネコンに勤務しており、現在は退職して独立しているものの、この物件の新築を担当した際の信頼が大変厚かった為、現在は遠方に住んでいる売主さんから売却を任された」という事情をお話して頂けました。

そんな関係なら、「尚更大きな指値の話は無理」と考えて話題を変え、「最近新築が多過ぎるから、賃貸需要が悪化してますよね〜」って話を振ると、「実は私も独立後に数棟ビルを建てましたが、すぐ満室になりましたよ」というお話に・・・。

業者さんの自信に満ちた口振りに、「プロが建てる場合って、相当利回り良いんでしょ?」って振ると、「最初のビルは14%台、2棟目は12%台」との事

しかも、「土地値込みの利回り」って凄いと思いませんか

思わず、「この物件で利回り12%は無理だから、自分で新築取り組んだ方が絶対有利ですよね?」と振ると、業者さんも思わず苦笑

またまた「新築建てたい病」が発症しちゃいましたが、因みにこの業者さん、「どっちかというとコンサルが本業」という事でしたので、「来年は土地を探して、この業者さんに相談しようか」なんて、現在マジで企んでいます。

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不動産屋との付き合い方 | 投資戦略

2007年12月27日

さて、昨日予告した「素晴らしい出会いの予感」をお話する前に、まずは昨日の物件見学のお話をしたいと思います。

まず、物件概要ですが、超築浅のRCで、1R20戸中3戸空き、駐車場は敷地内に13台、満室時利回りは9%といった感じでした

難点は「最寄り駅から徒歩15分という立地」と、「新築プレミアムの現行家賃と相場の乖離が大きい事」

しかも、駅から遠い立地なのに、何故か駐車場が半分以上の7台も空いています

これは、「どうしても新築に住みたいが予算が少ないという方が、無理に入居し、自転車で頑張ってるのだ」と分析しましたが、大家さんの売却理由次第では、大きな指値が狙える可能性も・・・・。

当然、入居率UPのシナリオは準備しており、昨日お話したように、「半分以上空いた駐車場のスペースを活用して、バイクガレージを設置し、バイクショップ等に売り込めば・・・」との戦略でしたが。

残念ながら、内見した印象は予想外に狭く、現状家賃の維持は困難な印象

しかも、築浅という事で、売主さんのローンも余り減ってなく、登記簿の乙区欄から推測すると、ひろの希望価格では、仲介手数料を支払うと、500万円位しか売主さんに残らない為、指値が通る可能性は非常に低いと思われます。

って事で、余り無理を言っても申し訳ないので、仲介業者さんに、「私は3千万円低い金額でしか検討できないけど、売主さんもまだ売り出しから時間も経ってないし、そんな金額では了承しないでしょうから、一旦撤退します。もし2ヶ月位経っても買い手が現れなかった場合は、連絡して下さい」とお話し、その後は暫く雑談を行いました。

長くなったので、続きはまた後程・・・

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不動産屋との付き合い方 | 投資戦略

2007年12月26日

昨日「事務連絡」でお知らせしたように、遂に40の大台に乗ってしまいましたが、お祝いのコメントや、人気blogランキングの応援を下さった皆様、本当に有難う御座いました

40台の先輩方にはパワフルな投資家さんが多いので、私も負けないように一層精進したいと思います。

さて、以前から「ガレージハウス」に興味が有るというお話をこのブログで書いてきましたが、実は最近、「バイクガレージの方が有望かも」なんて考えに傾いています

どちらも発想は、最近の駅周辺での過当競争に嫌気がし、「車やバイクで移動する人なら駅近の立地でなくても需要は有るし、愛車を守る為なら多少の出費は厭わないユーザーが多いのでは」との読みからですが・・・。

因みに、「バイクガレージの方が有望」と感じたのは、「ガレージハウス」の場合、当然新築前提になりますが、シャッター付きのガレージを一階に組み込んだメゾネットを検討する場合、効率を考えると「間口が広くて奥行きが7〜10mの土地」に限定されますし、土地値込みで10%を超える利回りは正直難しいと思いますが、「バイクガレージ」なら既存物件の敷地内に空き地が有れば設置出来ますし、初期費用もそんなに掛からないからです

バイクガレージも、本格的な商品は1台分で40万円近く掛かるみたいですが→参考

福岡市内のバイクガレージの募集状況をネットで調べると、それ程立地が良くない場所でも、月に1万5千円近い賃料を取っている様子。

って事は、「2〜3年で回収出来るなら、十分投資に値する」と考えましたが、如何でしょうか

実は本日、自主的に「誕生日休暇」を取得し、午前中、「バイクガレージ絡みで面白いかも?」と考えた物件を、一棟見学してきました。

物件自体は大変良かったものの、価格的に折り合いが付きそうに有りませんでしたが、今後の投資に向けた「素晴らしい出会いの予感」が有りましたので、明日書き込みしたいと思います。

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投資アイテム | ガレージハウス

2007年12月25日

クリスマスイブの夕方、部屋でのんびりしてると呼び鈴が・・・、

サンタさんがプレゼントを持って来たかな〜と思って玄関を開けると・・・・、待っていたのは、以前「自宅ビルの外壁塗装見積もり」をお願いしていたリフォーム業者さんでした

因みに、この業者さんは春にメゾネットアパートの塗装をお願いしたところで、確かまだ暑い時期に「自宅ビルの塗り替えも」とお話した記憶が有りますが、担当者さんが入院したりとかで見積もりは延び延びに・・・。

その間に、管理会社の推薦業者2社から500万円前後の見積もりが届き、内心「こんな高いんじゃ、来年は無理かな」と思っていましたが

今回の業者さんの数字は350万円

予想通り、紹介の業者さんより安くなりました。

しかも、「今回は定価で持ってきましたが、契約の際はもう少しいけます」との嬉しいお話も

この金額なら、現状の入居率が続けば来年中には捻出可能なので、法人が安定した段階で、入札が出来そうです。

昨日は、手土産も頂きましたが、「数字のクリスマスプレゼント」も大家にとっては嬉しいものですね

【事務連絡】
遂にこの日を迎えた為、こっそりプロフィール変更しました。
ただ、ランキング25位以内に入らないと確認出来ませんので悪しからず人気blogランキング



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外壁塗り替え | 業者見積もり

2007年12月24日

昨夜は、横浜のカリスマブロガーあかちゃん大先生ご夫妻をお招きして、天神で開催された泡会に参加してきました。

当初は「図面舞踏会」と聞いており、ひろも一応バッグに準備はしていましたが、開始当初からビールジョッキの空くペースが早すぎた為か、結局大半の人は図面を広げる暇も無く・・・

結局、北海道から熊本まで、13名の投資家が集まっての情報交換会は、福岡の「厳し〜い賃貸事情」を再認識しながら熱く語るうちに、お開きの時間を迎えて終了

噂の「自作三つ折パンフ」を見せてくださったあかちゃんさん、福岡在住でないのに幹事を務めて下さったグエンさん、深夜まで熱く語ってくれた左門満室さん小場三代さんを初め、参加者の皆様、本当楽しい時間を有難う御座いました。

来年は、1月、3月、6月と新たな動きが有るそうなので、出来るだけ時間を調整して、参加したいと思います。

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不動産投資家 | アパートの管理
先程終了し、ただいま博多駅から徒歩で帰宅中です。

参加された皆様、楽しい時間を有り難う御座いました。

詳細は明日報告しますので

fchiro at 01:14コメント(4)トラックバック(0) 
不動産投資家 

2007年12月22日

一昨日、忘年会が終わって帰宅すると、アパート1号の管理をお願いしてる管理会社から携帯に着信が入っていました。

因みに、アパート1号は現在満室の為、「99%悪い知らせだよな〜」なんて思いながら翌日連絡すると、案の定「退去連絡」

しかも、その入居者さん・・・結構自己中な方らしく、「1月1日から新しい部屋を契約したので、1月分の日割りは払いたくない(当然、契約で一ヶ月前に通告)」とか、「(福岡で慣習となってる)契約書記載の敷引き額は多過ぎるから、もっと返して欲しい」なんて言ってきてるとの事。

ただ経験上、要求を全て拒否し、突き放すのは得策では無いんですよね

その痛〜い経験についてお話すると、

一年半程前、ある入居者さんの退去清算を行った際に、その方が無断でペットを飼っていた為、補修に敷金を超える額の請求が発生した事が有りました。

まあ、当然「無断でのペット飼育」は許される事ではないのですが、当時お願いしていた管理会社の対応もまずかったようで・・・

担当者が自分の感情だけで突っ走ってしまい、「敷金を超える追加負担」を渋る入居者さんを、高圧的に怒鳴りつけたらしいのです。

その入居者さんからは、「とてもそんな金額は払えない」と相談が有ったそうなのですが、管理会社は、ひろに一言の相談も無く「勝手にペットを飼った貴女が悪いんだから、嫌なら裁判でもなんでもすればいい」なんて突き放したらしく・・・、

結局数日後、弁護士に相談したその入居者さんから「敷金の大半を返還せよ」との内容証明が送付されました

この期に及んでも、この管理会社は状況を理解していないようで、「こんな事して非常識ですよね。絶対負ける訳ないのに・・・」なんてとぼけた事を言ってましたが

ひろの判断は、「仮に訴訟を受けても、内容証明に記載された金額より多少上積みした金額で和解に持ち込まれるだろうから、「弁護士費用」を考慮すれば得策ではない。(啖呵を切った管理会社は、訴訟費用なんか負担しない)また、「費用負担割合が決まるまでは、リフォームを行って新しい入居者を入れる事も出来ない」という状況は容認出来ない」という事で、即日、相手方の言い値を振り込んだ後、全て忘れる事にしました

当然、その管理会社とは即座に契約解除しましたが、その時の教訓として、以後にお付き合いする管理会社には「入居者からの要望が有った場合は、門前払いせず報告する事」をお願いしています。

今回も、その約束通り連絡が有った訳ですが、相談した結果、「日割り」については譲らないが、「敷引き」については、退去後の室内を確認してから、負担割合を決めるという方針でお話する事に。

まさか、「今回もペット飼ってた」なんて事にはならないんでしょうけどねノ(^-^;)ノ

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アパートの管理 | リスク管理

2007年12月21日

本日夕方、法人の定款について確認をお願いしていた税理士さんから「特に問題ないでしょう」との連絡が有りました

これで、後はひろの勤務先から「副業規定に抵触しない」とのお墨付きを貰えば、いよいよ司法書士の先生にゴーサインを出す事が出来ますが、こちらの方も事前に聞いていた「定款に不動産以外の目的を入れないこと」、「代表者にはならないこと」、「法人から報酬を受け取らないこと」の3条件をクリアしてる為、多分大丈夫なはず

って事で、少し気は早いかもしれませんが、管理会社に対して年明けの移管手続きに関する協力要請を行い、ついでに、「この機会に是非実行したかった事」について相談しました。

それは、「自宅ビルの名称変更」です

昨年10月に購入した自宅ビルは、前オーナーが付けた名前でこれまで運営してきましたが、それ程ダサい名前では無いものの、やはり他人が付けた名前という不満は有り、「法人化を機に、法人名を使ったビル名に変更すれば、不動産会社や銀行とお付き合いする際にハッタリが効くのでは?」と以前から考えていました。

ただ、それによって収入が増える訳では有りませんので、余り多額の費用や管理会社の手間が掛かるようなら、見送ろうと考えていましたが・・・、

管理会社の回答は、「銘板代くらいしかお金は掛からないし、手続きも簡単なので、言ってくれれば何時でもやりますよ」との事

いや〜、嬉しいお返事ですよね。

面倒な素振りも見せず、快くしてくれた管理会社さんに甘えて、こちらも実行決定・・・銘板付け替えの日が楽しみですね

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チャンスを生かす | 物件管理
最近忘年会が続いてまして、昨夜も「ちゃんこ鍋」と「美味しい地酒」を頂いて気分良く帰宅したところ、気付いたら爆睡・・・

こんな時間の更新になってしまいました

さて、年明けの法人設立に向けて、現在着々と準備が進んでいますが、最大の懸案である「顧問税理士との契約」について、非常に悩んでいます。

その最大の理由は、「相談してる税理士が余り乗り気でない事」なのですが(苦笑)

実は今回の法人化・・・、最大の目的が「節税」ではない為、消費税も非課税で届けますし、事業主報酬も当面は受け取らない予定です。

じゃ、何で法人化するのかというと、実は「これ以上物件が買えなくなったから」

二代目大家さんの教えにも有るように、将来発生する相続の事を考えたら、本当は「個人で買い進めるのが一番理想」なのですが、現在、「サラリーマンで会社から副業の許可を貰ってる状況」のひろは、不動産投資の規模が大きくなりすぎた為、会社から追加の物件取得にストップが掛かっています。

その為、最近は奥さん名義(ひろは連帯債務者や保証人)で物件を取得してきましたが、やはり個人名での億を超える借り入れは、物凄くプレッシャーが掛かるようですし、「国民年金や国民健康保険の負担」、「ひろが将来退職した後の戦略」を考えると、「多少費用は掛かっても法人化に踏み切るしかない」との結論に至った次第です

ただ、この戦略・・・税理士さんからすると面白くないみたいなんですね。

どうも相談してる税理士さんは、「こんな節税メリットが少なく、知恵も出しにくい状況では、多額の顧問料を取れない」と思ってるらしく、暗に「自分で申告出来るんじゃない・・・」って感じで、相談の際に距離を置かれています。

因みにひろは、「法人の申告は絶対税理士に依頼しないと無理だし、税務署も法人については相談に応じない」と思ってましたが、実際税務署に聞いたら、「自分で申告してる人は結構居ますし、相談には乗りますよ」と言われた為、マジで「報酬を受け取るまでは、自分で申告しようか」なんて思案中

法人の場合、間違いなく有るといわれる「税務調査」を考えると、正直不安は大きいのですが・・・

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税理士 | 記帳

2007年12月19日

このブログでは、結構「本日○○から連絡が有り、・・・」なんて言い回しを使っていますが、ぶっちゃけると、その大半は自分から催促しています

不動産投資を始めた頃は、銀行や不動産会社からの連絡が遅くても、「余り催促したら煩い客と思われそう」なんて連絡を躊躇しながら、イラついていましたが、最近は「ブログで予告しちゃったから、嫌われても聞くしかないよね」なんて感じで、堂々と催促していますね

まあ、これもブログを始めたメリットって事で・・・

本日、アパート2号の融資借り換えを打診していたB銀行から連絡が有りました(笑)

状況をお尋ねすると、「融資自体は確定したけど、金利について本店に稟議中」との事でしたが、一週間前に結論が出てるもうA銀行の手前、余り引っ張るわけにもいかないので、「現在確定してる条件で決めたい」と宣言

その結果、A銀行と同じ5年固定で、団信込みにもかかわらず0.3%低い金利が提示されました。(A銀行は団信なし)

因みにこの条件・・・、実は「昨年自宅ビルを購入した時」と同一ですが、「その時は団信付いてないし、公定歩合は0.5%上昇してるけどいいの?」って感じ(笑)

金利は、本店から多少押し戻される可能性は有るそうですが、「A銀行の金利を上回る事は絶対有りません」と断言して頂いた為、即座にA銀行にお断りの電話を入れ、B銀行にお願いする事に決定しました

A銀行の担当者さんも大変頑張ってくれたので、申し訳なく感じましたが、絶対口外しないと言う約束で、B銀行の条件を伝えると納得してくれた様子。

今回もし金利が同じだった場合は、同義的にA銀行にお願いしようと考えていましたが、結果的にB銀行に決まった事で、「200万円の内入れ」を求められずに済んだのは、正直嬉しいですね

さて、ふと気付くと、本日のブログは「400回目」でした。
これからも頑張って更新しますので、引き続き応援宜しくお願いします→人気blogランキングへ



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銀行融資 | 条件交渉

2007年12月18日

先日から検討中の法人設立ですが、年明けの出資金払い込みに備えて、先週資料をお渡ししていた司法書士から、本日「法人名の照会を掛けた結果、希望の名称で登録大丈夫です」との連絡が有りました。

因みに「最初に考えた名前」は、ネットで調べると隣接する町の業者さんが使用済み

改めて考えた名前も、ネットで検索に引っ掛かった為、「県外だから大丈夫なはずだけど、駄目な場合はまた別なの考えるの面倒だな〜」なんて少し心配していましたが、あっさりで逆に拍子抜け(笑)

実は、「政令指定都市の場合、同じ区に同一名称の法人が無ければ」なんですね。

って事は、結果的に最初考えた名前でも大丈夫だったみたいですが、まあ隣町は流石に気分良くないので

一応、定款の原案も明日届くそうなので、年内に「定款の確認」と「印鑑の発注」まで済ませて、年明け早々に出資金の払い込みを行いたいと思います。

明日は、アパート2号の融資借り換えを打診していたもう一つの銀行からも、結果の連絡が有る予定なので、年内にどちらかに正式申し込みを行う事が出来れば、安心して正月を迎える事が出来るんですけどね

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投資戦略 | 法人化

2007年12月17日

土曜日に現地調査を行った「中古鉄骨アパート」ですが、本日昼休みに銀行へ電話を行い、検討結果を報告しました。

まず、「2ヶ月前からネットで出ており、美味しい物件ではない」というお話をすると、銀行の担当者さんも、その辺は了解していたみたいで、「一応、売主さんは300万円の値引きを承諾しています」とのお返事が・・・

という事は、「500万円位の指値ならいけるかな」とも思いましたが、どっちにしろ次回は法人名義でしか購入する気はないので、「年明けに法人を作って資金繰りが落ち着くまでは静観します」という事で、一旦お断りを

因みに、さりげなく打診した「リフォーム費用まで含めた融資」については、予想通り、あっさり聞き流されました

まあ、無理して交渉する程の物件でもないので、もし再度話が有れば、「値引き分」を「売主負担のリフォーム」に振り替えて貰う形でお話する予定ですが、こればっかりは縁ですもんね(笑)

そういえば、余談ですが・・・

私のブログに相互リンクをして頂いてる「目指せ10億円!!賃貸経営」の中で、「明日引渡し」と書いてる物件ですが、実は昨年の夏にひろが「高額なリフォーム費用」と「入居率の悪さ」から断念した物件なのです。(去年10月にブログで紹介しています)

自分の力不足から再生を断念した物件が、プロの手によって綺麗に蘇り、再度満室になるのって、なんか嬉しいですね

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不動産屋との付き合い方 | 銀行との付き合い方

2007年12月16日

昨日のブログで、現地調査した物件を「条件付きで購入検討の余地が有る」なんて書いた為、多くの方から応援コメントを頂きましたが、実は「可能性は殆どゼロに近い」って事は、本人が一番自覚しています

因みに、昨日書いた条件とは、「仮に大きな指値及びリフォーム費用まで含めた融資が可能なら」でしたが・・・、

まあ指値については、売主次第で可能性はゼロじゃないものの、「リフォーム費用まで含めた融資」は、チャレンジした事が有る方なら、多分現実はお解りではないでしょうか(苦笑)

ひろも、最初の3棟までは、7百万円〜1千万円の自己資金(又は共同担保)を入れており、昨年購入した4棟目で初めて「物件価格のフルローン」を受ける事に成功しましたが、流石に「リフォーム費用まで含めた融資」は、今まで打診してOKだった事は有りません

今回の物件をもし購入する場合は、引渡し後即座に「ポスト交換」、「玄関ドア&メーターボックス塗装」、「インターネット無料化」、「空室へのテレビドアホン設置」を実施する必要が有りますが、少なく見積もっても80万円以上になると思います。

まあ、それだけで済むなら一応捻出可能ですが、現在「法人設立」の準備中で、年明けは、「司法書士への支払い」、「資本金振込み」、「手持ち物件の法人への移転費用」等で、現金がいくら有っても足らない状況

不動産投資をしていて一番怖いのは、「借入金の総額」ではなく、「資金ショートする事」ですので、「物件を購入したら、普通預金残高が増える」って状況以外は、自粛するのが正解みたいですね。

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投資戦略 | 資金繰り
本日は年に一度の「自分へのご褒美」

mixiの自己紹介には書いていますが、高校生の頃から二十年以上聴いてる歌手の方のライブに行って来ました

因みに、本日は「ライブツアー最終日」という事で、たっぷり三時間、20曲近い歌声を聴けて大満足です

って事で、不動産投資日記の方は後程書きますので、今しばらくお待ちくださいな

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余談 

2007年12月15日

さて、昨日銀行から紹介された「中古鉄骨アパート」ですが、調べてみると、2ヶ月も前からネットで情報がオープンになっていた事が判明

どうも美味しい物件では無かったようで、「仲介業者の担当者が、なかなか売れずに焦って、知り合いの銀行マンに相談を持ちかけた」ってパターンみたいです。

って事で、若干テンションは落ちましたが、今日は天気も良かったので、運動不足解消も兼ねて、久し振りに少し遠方の物件まで、クロスバイクで訪問してきました。

まず、現地で外観を見ると、築年数の為か若干薄汚れてはいましたが、「早急に塗り替えしないと客付けは無理」って状況ではなく、辛うじて合格点




じゃ、何が4室空いてる原因かというと・・・、ひろ程度の投資家でも、現地を一目見て簡単に解る状況で、久し振りに再生意欲が復活

因みに、まずは集合ポスト↓




多分ひろなら、物件見学に来ても、このポストを見た瞬間に候補から外しますが、現オーナーは何で交換しないんでしょうかね(苦笑)

次に、敷地内に放置された「壊れた自転車」も、第一印象にマイナスですね↓






この物件の室内は、ユニットバスが若干狭いものの、一応「バス・トイレ別」でしたし、築年数の割に結構綺麗だったので、前記の「集合ポスト交換」と「放置自転車の撤去」の他、定番の「玄関ドア&メーターボックスの塗装」を実行すれば、普通に客付けは可能な印象でした。

その後に訪問した近隣の仲介業者によると、「現在の募集家賃は相場に比べて高くは無い。この物件は数年前は満室だったはず」というお話でしたので、ひろが昨年自宅ビルに採用したのと同じ手法を採れば、十分満室化も可能な感じです。

ただし、やはり問題は「ローカル線」という立地で、その業者さんによると、「この辺は、12月〜2月の大学生の合格発表シーズンしか客付けは厳しい」というお話でした。

しかも、12月や1月に申し込みされた部屋でも、「4/1家賃発生」で入居を了解しないと、他の物件に入居者を取られちゃうというのは、正直辛いですね(苦笑)

結論としては、仮に「大きな指値及びリフォーム費用まで含めた融資」が可能なら、購入検討の余地は有りそうですが、その場合、「大学の合格発表日」までにリフォームを仕上げるスケジュールを組めないと、一年間空室を覚悟せざるを得なくなりそうです

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投資物件選定 | 中古アパート

2007年12月14日

先月末から、二つの銀行に打診している「アパート2号の融資借り換え」ですが、先週初めに「申し訳有りませんが、10日間留守にします」と連絡が有った銀行の担当者さんから、昨日「無事職場復帰しました」との連絡が有りました

しかも、借り換えの可否が決まっていないにもかかわらず、「実は知り合いの不動産業者から預かった投資物件が有るので、良かったら検討してみませんか?」とのご案内付き(笑)

まあ、「本当に美味しい物件」なら融資がセットで付いてくる話なので、二つ返事で「物件見るのは大好きですから、資料取りに行きます」と即答し、本日資料を貰ってきました。

で、検討結果ですが・・・残念ながら×

因みに、ローカル線駅徒歩五分、一応平成築、入居率9/13、利回り現況11%、満室時15%って感じでしたが

まあ、せっかくなので、週末に現地を確認した上で、お断りしたいと思いますが、やる気を感じさせる担当者さんは大歓迎なので、お付き合い出来る事になったら嬉しいですね

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投資物件選定 | 銀行との付き合い方
・・・先程の続きです。

今回は、流石にそこまで無理して検討する程の物件では無かったので・・・。

「既に十分な個人情報は提供してるし、(貴社と信頼関係を築くのは無理だから)勤め先の電話番号など教える気は無いので、資料は提供されないという結論で良いですか?」と念を押すと、「資料はちゃんと送ってる(マイソクの話)。個人カードさえ書けば・・・。詳しい内容は守秘義務が・・・」とエンドレス状態

仕方ないので、無理矢理遮って、撤退

・・・で、今回の件に掛かるフランチャイズの対応ですが、業者さんに経緯の報告を依頼した結果、「問い合わせフォーム」に次のような文言が付け加えられました(苦笑)↓

【加盟店または物件によりご希望に添えない場合がございます。ご了承ください】

因みに、もしこのページを見てる不動産業者さんが居らっしゃいましたら、一言だけ言わせて下さい

我々投資家は、確かに資料請求した物件の90%以上は購入に至りません。

資料だけみて「投資に値しない」と判断する事が殆どですし、具体的に検討する場合も、業者さんが「こいつ舐めてるのか?」と思うような金額で打診する事も多々有ると思います。

ただ、決して「冷やかし」なんて積もりはなく、みんな必死で「お宝物件」を探しているのです。

もし仮に、新築ワンルームマンションの購入者のように、「単に業者に都合が良いだけの客」となってしまった場合、近い将来その投資家は退場を余儀なくされる可能性が高い為、みんな必死なのです。

また、女性の好み同様、物件の好みは投資家によって千差万別なので、本当に売主の事を考えるなら、出来るだけ情報をオープンにして間口を広げた方が、良い出会いに繋がる可能性が高くなると思いませんか

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不動産屋との付き合い方 | 物件資料

2007年12月13日

本日は、土曜日に書いた「届かない物件資料」の後日談です。

さて、土曜日のブログに書いた「店頭に来て受付カードを書かないと資料は渡さない」と言ってたC社ですが、実はこの会社にはA社、B社とは別の「新しい検索サイト」を通して、資料請求していました。

その検索サイトは、「某大手賃貸チェーン」の運営ですが、多分「強力なブランド力を生かして、売買でも・・・」って感じでスタートしたのだと思います。

ただ、「店頭に来て受付カード」云々は、完全に賃貸系の発想ですよね(苦笑)

一応、「問い合わせフォームで要求された「氏名」、「住所」、「電話番号」等の内容(個人情報)を全て開示したのに、放置するのは納得いかない」と抗議した結果、「要求された資料は、速やかに送ります」との回答を頂きましたが、届いたのは何故かマイソクの一枚物のみ

即座に再度電話して、「図面が無いと、洗濯機置場の有無やユニットバスが分離式か等の情報が解らないし、投資家は普通レントロールを精査し、最新の家賃に置き直して利回りを判断するものだ」と説明したところ、「至急追加で送付します」と一旦は言って頂きましたが・・・。

恐れていた通り、翌日再度着信有り・・・

それは、「うちの会社では、守秘義務の関係も有り、どこの誰だか解らない人に資料を渡して売主さんに迷惑を掛けたらいけないので、まずは送付する「受付カード」に勤め先の名称や電話番号、世帯年収等の必要事項を記載して送り返すように」との内容でした。

流石に、「住所、氏名、電話番号まで開示しているのに、どこの誰だか解らないとの扱いは・・・」と抗議していると、上司に電話を代わり、次のとおりまくし立てられました

「勤務先や年収が解らないと、本当に購入出来る人なのか、うちは判断出来ない」

「勤め先も教えてくれない人とは、信頼関係が築けない」

「資料請求するだけの冷やかしも居る(これが本音かな)」

「家賃がいくらかというのは、重要な個人情報で、誰でも教えてたら売主さんに迷惑が掛かる」

「物件の所在地を知らない人に教えたら、抜かれるかもしれない(そこまで言うのか)」

・・・長くなりましたので、続きは後程ノ(^-^;)ノ

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投資物件選定 | 不動産屋との付き合い方

2007年12月12日

自動販売機の設置業者と管理会社の説明が異なっていた為、再調査していた「自販機の電気代が請求されなかった理由」ですが、結局、サクライさんやコンドウ社長の説が正解だったみたいで、月曜日に業者さんから、実際に掛かっていた金額を教えて頂く事が出来ました

ただし、これで「一件落着」・・・・とは残念ながら成らず

今度は新たな問題として、「電気代3800円〜4300円」に対して収益が赤字となっていた事が判明

って事で、即座に契約条件の見直しを要請していましたが、本日回答が有りました。

その内容は「報酬の3%up(二台共)」、「機種を省電力タイプの最新式に交換する事(現在設置してるのは中古)」の二点で、取り敢えず了承しました。

まあ当然「新しい機種の電気代次第では再度検討をお願いする」と釘は刺していますが、3ヶ月目でやっと解決に至り、一安心で忘年会に行って参ります(笑)

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自動販売機設置 | 経費

2007年12月11日

本日の福岡は少し暖かかった為、風呂上り、夜としては久し振りにクロスバイクを流してきました。

因みに昼間は、先週・今週と週末に物件見学を行いましたが、どちらも余りの入居率の悪さにテンションが下がったので、本日は満室物件を訪問して元気を分けて貰おうと企んでいたのですが・・・

エントランスに入って掲示板を見た瞬間、一気にテンションダウン

そこに書かれていた言葉は、「当マンションでは、この度賃貸経営上の理由から、ペットを1匹飼育可能としました」でした

おーいこのマンションって、「エレベーター無し5階建て」なんだけど・・・ノ(^-^;)ノ

ワンちゃん抱えて5階まで階段上るのは大変じゃないのかな〜

しかも、「ペットを飼う場合は、敷金1ヶ月UP」って書いてましたが、「最初からペット可を前提に内装を行って居ない物件」は、家賃一月分位ではとても追いつかない金額の改装費用が掛かると思うんだけどね(苦笑)

ひろも一度、無許可でペットを飼った賃貸人が退去した部屋で、とんでもない改装費用が掛かった事が有りましたが、その時は物件購入以前からの賃貸人さんだった為、泣き寝入り状態でした。

ただそれ以来、「ペット可」は最後の手段として、基本的に手は出さない事にしてるので、「最後の手段」を使っちゃった物件は、いくら満室といえども、見送り決定ですね。

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投資戦略 | 賃貸募集

2007年12月10日

本日午前中、「アパート2号の融資借り換え」を打診していた銀行から、「物件評価が出ましたが、お尋ねしたい事も有りますので、お会いできますか?」との電話が・・・

当然「門前払い」の場合は、「お会いしたい」なんて言う筈も無く、「期待するな」ってのも無理な話で、ドキドキしながら終業後に担当者さんを訪問してきました。

で、審査結果ですが、

まず、担保評価については、現在の融資残高より200万円低い数字でした

これは、現在借り入れしている銀行が、融資残高以上に評価してくれてるのに比べると、若干厳しい印象です。

そして、最大の関心だった「共同担保」の問題ですが、前回訪問した際に、「現在共同担保になっている3LDKのマンションは、昔の自宅ですが、出来れば売却したいと考えています」とお話していたのが功を奏したのか、提供しなくてもOKという事に

ただし、「評価割れする分、100万円でも200万円でも構わないので、借り換えに当たって内入れして欲しい」という条件は付きましたが、一旦、手持ち資金を使って内入れしても、旧自宅マンションをその後に売却すれば、手持ち資金は大幅に増えますから、非常に有り難いお話ですね

金利についても、「5年固定」で、現状の変動金利より0.7%低い数字なので、満足出来ましたし・・・。

因みに、お尋ねしたかった事とは、「購入のペースが速いが、今後も物件は増やしていく積もりか?」、「築年数が古い物件も有るので、修繕費用が今後必要になると考えるが、借り換え後に毎月積み立て定期を行う意思は有るか?」の2点でした。

については、「無い」と言っても今迄の実績を見たら嘘なのはバレバレでしょうから、正直に「今後も良い物件が有れば年一棟を目安に買いたいが、出来ればRCの大型物件を中心に検討し、利回りや立地について厳しく選定する」とお答えし、一応理解は示してくれたみたいです。

については、当然二つ返事でですね(苦笑)

って事で一応一安心ですが、今回は別にもう一行借り換え打診を行っている銀行が有りますので、その返事を待って、年明け早々にも正式に申し込みを行いたいと思います。

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銀行融資 | 中古アパート

2007年12月09日

最近、ブログランキングの順位が急落しています

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まあ、「殆ど日記状態」というブログの性格上、真剣に物件購入を目指して、その状況をライブでお伝えしてる時期以外は、余り共感を呼べないのかもしれませんが。

実は、本日も自転車を流して2億の物件なんてチェックしたりしましたが、先週同様テンションは上がる事なく・・・

もしかしたら、冬場はひろのオフシーズンなのかもしれませんね(苦笑)

実はそんな事を考えながら、平成3年に初めて自宅マンションを購入して以降10回の物件購入日を調べてみたところ・・・

 4月・・・2
 5月・・・1
 6月・・・1
 8月・・・3
10月・・・1
11月・・・2

何故か、見事に春から秋に集中していました

そういえば、去年の秋から売りに出した旧自宅マンションも、結局売れたのは4月になってからでしたが、出来れば変なジンクスは打破して、一年中活躍出来る投資家になりたいものですね。

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投資戦略 | 物件取得

2007年12月08日

火曜日の夜、「正月帰省した時に、地元の物件をチェックしようかな」って事で、とあるサイトの問い合わせフォームから、3社に物件資料の請求を行いましたが、本日までに連絡・回答は一切無し。

まあ、「水曜日は休みの不動産屋さんも多いので、仕方ないか」なんて思いながらも、密かに週末の楽しみに期待してたので、正直少しガッカリです

因みに、自動送信された「問合せ内容確認メール」では、「3営業日過ぎても連絡が無い時は、直接確認して下さい」との事。

って事で、本日夕方、問合せを行った不動産業者さんに電話を行いました。

まずは、地元の隣町に有るA社に電話すると、いきなり「福岡の○○さんですか?」と名前を聞かれて驚きました

まあ、お客の名前を覚える程、問い合わせが少ないのかもしれませんが、「来週初めには届くと思います」と丁寧に回答して頂き、なかなか好印象

次に、地元でも田舎の方に所在するB社に電話すると、残念ながら留守電で、「本日の業務は終了しました」との事。

気を取り直して、最後に地元の都心部に店舗を構えるC社に電話すると

担当者さんの回答は、「弊社では、物件資料は来店頂きアンケートを記入頂いた方にしかお渡ししない規定になっています」との事でした

まあ、冷やかし客に資料渡しても経費の無駄って事なんでしょうが、正直そんな方針が有るなら、全国展開してる物件検索サイトに登録すべきでは無いと思いますね。

一応、「問い合わせに当たっては、電話番号やメールアドレス、自宅住所まで提供してるので、資料を送る気がないならせめて電話ぐらいすべきでは無いか」と猛烈に抗議を行いましたが、未だにこんな会社が存在してるとは正直ビックリです。

この会社は「媒介を依頼した売主の機会利益を損なっている」って事を、多分全く理解してないんでしょうね。

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投資物件選定 | 物件資料

2007年12月07日

検討中の法人設立・・・実は密かに今月末の40歳の誕生日に法務局提出なんて企んでいましたが、結局断念しました。

理由は、個人の確定申告における「貸借対照表」が酷い状態になりそうだからです

新しい銀行を開拓して融資を受ける場合、当然3年分の申告書を提出しなければなりませんが、年末に出資してお金を動かしてしまうと、直近のバランスシートの「普通預金」の項目がその分少なくなって、銀行の評価が悪くなるのではとの判断ですね

今年は、ただでさえ5月に行った投資により普通預金残高が少なくなっていますので、場合によっては持ち株を一旦売却して、年末の残高を増やそうなんて事も考えてます。

この辺は、粉飾と紙一重なのかもしれませんが、まあ自分のお金には間違いない訳だし、結構気を使うところですね。

ただ、税理士さんから、「法人は12月〜3月の決算は避けて欲しい」と言われてますので、11月末〆とする場合、年明け早々にも手続きした方が良さそうですが。

【お知らせ】
今夜はこれから徹夜麻雀の為、頂いたコメントのお返事は明日になりますので悪しからずご了承下さい。

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投資戦略 | 銀行との付き合い方

2007年12月06日

先日、ある関東在住の投資家さんが、九州に保有している物件を売りに出しているとの情報を発見し、詳細をメールで問い合わせてみました。

まあ、遠方の物件は管理が大変なので、近くに住むひろが保有した方が物件に目が届きますし、個人売買なら仲介手数料が要らない分、お互いにメリットが有りますよね

・・・・で、翌日早速お返事を頂きましたが、結果は「現状は6/8の入居で、売値は満室利回りで10%となる金額が希望」との事。

う〜ん、まあ家賃収入も有るので、損してまで売る気は無いって事なのでしょうが、正直寂しい気持ちになりましたね

何故なら、この条件では当然プロの投資家は買いませんから、買うなら初心者の人になるのでしょうが、その場合は後で後悔し、売主を逆恨みしてしまう可能性が非常に高いと感じたからです。

確かに、「投資は自己責任」が原則なんですが、ひろなら、もし仮にこの条件で売却するとしても、絶対個人売買は回避しますね。

なんて少しブルーになって居たところ、昨夜山田先生のブログを読んで復活する事が出来ました

自分が売却した物件を購入した人にも失敗して欲しくないという気持ち、そして、「売る側の責任」まで考える志の高さ、是非同じ投資家として見習いたいと思います。

その為には、今まで以上に「出口まで考えた厳しい物件選定」を心掛けたいと思います。

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投資哲学 | 出口戦略

2007年12月05日

本日午前中、先週初めにアパート2号の融資借り換えを打診して、資料一式を預けていた銀行の担当者さんから着信有り

挨拶の声がなんとなく暗く、

「実は・・・大変申し訳ないんですが・・・」

と切り出された為・・・

「やっぱ駄目だったのか〜」と心の中でつぶやいていたら、

「実は来週水曜日まで研修で県外に行く事が決まりました。回答はその後でも間に合いますか?」だって

一応、物件評価については「本部に依頼中」との事なので、取り敢えず一安心して了承しましたが、本当、「購入案件」の時じゃなくて良かったです(苦笑)

まあ、公定歩合の引き上げも見送られたみたいですし、年末はどこも忙しそうなので、「借り換え」、「法人化」、「売却」等、現在進行中の案件については、年内は仕込みに専念する事にして、年が明けたら本格的に活動再開って感じで行きたいと思います。

因みに、「年末・年始のお楽しみ」も、こっそり仕込み中なのですが、正月位ゆっくりした方が良いんでしょうかね(^^ゞ

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銀行融資 

2007年12月04日

最近ひろは、毎晩、今年中学生になった息子を鍛えてます。

と言っても、残念ながら「不動産投資」ではなく、「将棋」の話ですが

実はひろは、今年の4月まで物凄〜く忙しい職場に居り、尚且つ夜のお付き合いも多かった事から、約10年間、平日は「毎晩外食で帰宅が10時過ぎ」という生活をしていました。

ところが、今年4月に異動した新しい職場は、自宅から結構近く、それ程忙しくなかった為、久し振りに定時で帰宅する生活に・・・。

しかしながら、その10年の間に、いつの間にか子供達は大きくなってしまい、せっかくひろが早く家に帰っても、逆に子供達は部活やバイトで、すれ違いという状況・・・

って事で、ずっと寂しい思いをしていましたが、最近息子の仲間内で将棋が流行っており、友達の中に一人結構強い奴が居て「どうしてもそいつに勝ちたい」って事から、久々に親子のコミュニケーション復活です

因みに、「将棋」というゲームですが、盤面全体を見渡して戦略を練ったり、損得よりもスピードを重視する発想、チャンスと判断したら一気に攻めに出る勝負勘など、結構「投資脳」を鍛えることが出来るゲームだと思うんですよね。

まあ、簡単に超えられては「親父の威厳」がなくなりますので、暫くは厳しく鍛えていきたいと思います

後は、「お金の英才教育」を何歳から始めるかですが、こちらの方は余り早くに悟ってしまい、就職する気が無くなったらヤバイので、もう暫く先になりそうですね(苦笑)

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投資家の子育て | 投資戦略
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