2008年01月

2008年01月31日

月曜日の夜、クロスバイクで現地を確認し、一目で気に入った土地ですが・・・、

仲介業者さんによると、結構引き合いも多いとの事

現在、一つ問題点が有る為、売り出し値が安くなっていますが、その点については解決の可能性も有るみたいなので、「問題解決に掛かる停止条件付きの契約にする」との約束で、本日「買付証明書」を記載してきました。

って事で、取り敢えず一番の交渉順位は確保出来ましたが、その期限は2週間

それまでに、融資の内諾が必要となりますので、のんびり構える訳にはいかないって事で、本日も夕方6時から銀行訪問を行いました

結果は、非常に厳しい回答でしたが・・・・

やはり、空室率の考え方が、本日訪問した銀行でもネックとなるみたいで、2室のみの入居で返済が可能となる為には、相当の金額を頭金に入れなければ厳しいとの事。

ただ、全く土俵に乗らない訳ではないみたいですし、現時点では、建築費(造成費)の見積もりや、家賃査定も出ていませんので、これ等の数字が出た段階で、正式な事業計画書を作成し、再度この銀行についても訪問したいと思います。

因みに、本日訪問した銀行は、昨年末に借り換えを打診しときながら、金利が高かった為、結果的に断った銀行

逆の立場で考えても、「絶対怒ってるよな〜」とは思いながらも、後で後悔しない為に、気力を振り絞って本日訪問しましたが、予想通り最後に少しだけ嫌味を言われてしまい、ただいま凹み中です

まあ、正直に本音を言ってくれたのは好感が持てましたし、これを切っ掛けに良いお付き合いが出来たら嬉しいのですが・・・。

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戸建賃貸 | 物件取得

2008年01月30日

昨日、仲介業者さんとお話したところ、「担保不適格とする銀行が多い」との説明が有った道路付きの問題ですが・・・、

本日、午後から通院の為に休みを取っていましたので、その合間を縫って、銀行に電話で確認してみました。

まず、大手の地銀2行ですが・・・、結果はどちらも×

次に、現在冷戦状態が続いている旧メインバンクに電話してみると、「辛うじて土俵には乗る」との事。

やはり、仲介業者さんが、路線価よりも安い値付けをするはずで、もしここで無理矢理融資を付けても、将来出口が無くなる可能性が高いので、相当安い金額で無ければ、リスクが高そうですよね

一応、仲介業者さんからは、「問題がクリア出来る可能性が有る」との説明も有りましたが、これについては、実際に買い付けを入れた後に動いてみないと解らないとの事。

って事で、余り結論を先送りには出来ませんし、仮に物件を押さえて貰って買い付けを入れる場合は、ある程度融資の可能性が高くないとマナーに反するので、唯一可能性が有った一行を直接訪問して、担当者に事業計画の詳細を説明してきました。

すると、ここで新たな問題も判明

それは、3戸という戸数です。

因みに、銀行では収支計算を行う場合、空室が生じても返済が可能かを判断しますが、3戸しか戸数が無いと、1戸空けばいきなり33%の空室になるので、リスクが高いという発想をするそうなんですね(苦笑)

投資家的には、「年間述べ入居月数/総戸数×12月」で入居率を判断する癖が付いているので、「集合住宅より遥かに入居率はいいと思うけど」って、新鮮な感じでしたが

この担当者さん・・・、「マンションを建設した方が、戸数が多くてリスクが少ないので、考え直すように説得してこい」って感じのニュアンスで、支店長から指示を受けたそうですが、これについては、「この土地でマンションやアパートに投資する気は一切無い」と断言して退散

まあ、銀行が「本当にこの事業計画で返済できるのか?」と心配するのは当然の事ですので、もし実際に審査を依頼する場合は、「複数の不動産会社の家賃査定書」と、「建設会社からのサブリース条件の提案書」を添付して、「銀行の懸念」を出来るだけ克服できる様に努力したいと思いますが・・・。

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銀行融資 | 戸建て賃貸
17年前・・・23歳の時に初めて自宅として購入し、その2年後、買い増しによって初めて賃貸した3LDKのマンションですが、本日売却を決断しました。

この物件は、新婚間もなく、現在高校生の長女がまだハイハイしてる頃に購入したマンションで、保有物件の中でも一番愛着が有りました。

ただ、現在結構長い年数ファミリーの方に法人契約で入居して頂いており、この方が退去した場合、「莫大な内装費用」と「家賃の下落」が予測される状況から、投資家として決断した次第です。

因みに、個人としての売却における2つのネック・・・「5棟10室問題」と、「共同担保問題」が解決したのも大きな理由ですが・・・。

ただ、直ぐに売れてしまうのも寂しいですが、全く引き合いが無かったら、これもショックなんでしょうね

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物件売却 | 投資戦略

2008年01月29日

昨夜、暗闇の中をクロスバイクで現地調査した土地ですが・・・、

現地を見た感じでは「結構美味しい土地」との印象でしたが、本日仲介業者さんに電話して詳細を尋ねると、予想通り隠れた問題点が判明

確かに、路線価よりも安い整形地が、問題ないのに何時までも残ってる訳無いですよね

まず、第1の問題は、「新築する場合、擁壁工事が必要な事」でした。

因みに、この土地には現状でも立派な擁壁が有りますが、仲介業者さんによると、新築で建築確認申請を行った場合、古い擁壁については殆どの場合で再工事が条件となっており、その費用として500万円程度は覚悟しておいた方が良いとの事でした。

まあ、この件については、見積もりが上がってきた段階で、利回り計算をしながら値交渉をすれば済むのかもしれませんが、さらに第2の問題も・・・。

それは、「この土地の正面道路が私道で、その持分を持たない事」・・・

仲介業者さんによると、建築には支障ないそうですが、銀行によっては、担保不適格とするところも多いので、安い金額で売りに出しているそうでした

個人的には、値段が安くて建築が可能なら、利回りも上がるし別にOKなのですが、銀行がそもそも担保に取らないんじゃ、仕方ないですもんね。

って事で、明日にでも各銀行の融資基準をリサーチして、方針を決めたいと思います。

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銀行融資 | 戸建て賃貸

2008年01月28日

さて、昨日のブログで、「週末にでも現地を見に行きたい」と書いた土地ですが、昨夜布団に入ってから頭の中で図面を描いていたところ、無性に現地が見たくなり・・・

本日夕食後、メジャーと懐中電灯をバッグに詰めて、またもや愛車のクロスバイクで訪問してきました

因みに、本日の福岡は終日雨模様

夜はなんとか上がったので、リハビリがてらクロスバイクに乗りましたが、良く考えるとクロスバイクって泥除けが付いてなかったんですよね

気付いたら、背中からお尻にかけてびしょ濡れになりながら、なんとか現地に到着(苦笑)

メジャーを当ててみると、昨夜頭の中で描いていた通り、戸建て3棟が、それぞれ駐車場2台を確保しながら収まりそうな感じでした。

しかしながら、今回の業者さんのHPを見ても、福岡市内の物件は皆無ですし、基本的には戸建賃貸って、安い土地を仕入れて建築し、利回りを確保するビジネスモデルみたいなんですよね。

机上の収支計算では、最低でも9%以上の利回りは確保出来そうな印象なのですが、果たして本当に成立するのか・・・勉強の意味でも、業者さん及び銀行に打診する価値は有りそうですね。

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戸建て賃貸 | 投資物件選定

2008年01月27日

本日は、入院中に溜まっていた領収書の整理をしながら、久し振りにネットでじっくり物件調査

「アパート・売りビル」の項目では面白い物件が見付からなかった為、新着の「売り土地」をチェックしてると、市内で100坪超の面積にもかかわらず、一千万円台の土地を発見

本日の福岡は快晴・・・って事で、入院中に落ちた体力回復も兼ねて、久し振りに自転車で現地を訪問してみました。

因みに、本日の調査目的は、「戸建賃貸が3戸入るか確認する事」

福岡のアパートも、最近は物凄く空室が増えているそうですが、戸建賃貸はまだまだライバルが少なく、競争力を保ってるそうなので、今回の土地にもし戸建賃貸が3戸建築出来れば、少なく見積もっても利回り10%は固いとの目論みでしたが・・・。

結果は、予想通り立派な法面状態でした

まあ、売値が路線価の半分以下だったので、有る程度予想はしていましたが、業者さんによると、造成費は800万円程度必要だそうですし、土地の形状も余り良くなくて、2戸しか建築は無理っぽかったので、断念する事に・・・。

まあ、高台の土地から素晴らしい眺望を見る事が出来たので、サイクリングの疲れは吹き飛びましたが(笑)

本日は他にも結構面白い土地を発見したので、また週末にでも現地を見に行きたいと思います。

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現地調査 | 戸建て賃貸

2008年01月26日

昨日は、約2週間ぶりの職場復帰

体力にはそこそこ自信が有ったので、「定時まではなんとか持つかな〜」なんて気楽に考えていましたが、午前中は物凄く時間が経つのがゆっくりに感じられ・・・そして、午後3時、突如限界がやってきました

久し振りのデスクワークに、お尻と腰の筋肉が限界に達し、事務椅子に座るのが苦痛になってきたのです

仕方ないので、倉庫整理等の立ち仕事をしながら、なんとか残りの時間は過ごしましたが、2週間の入院生活は、予想外に体力低下を招いていたみたいですね(苦笑)

って事で、本日は入院中サポートしてくれた家族の慰労も兼ねて、「鰻蒸篭蒸し温泉」のリハビリを実施してきました









食事中に、管理会社から「ガス給湯器の故障」なんてテンションが下がる電話が有ったりもしましたが、取り敢えずゆっくり温泉に浸かってリフレッシュする事が出来ましたので、明日から本格的に活動再開といきたいですね

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鰻の蒸篭蒸し | 温泉

2008年01月25日

本日は、昨年夏に売却を打診する文書を不動産会社を通じて送付したものの、所有者のお婆様から、「売る気はないばい」との回答を得て、一旦断念していた自宅ビル裏の土地のお話です。

過去の経緯はこちら↓↓↓
正しい地上げ1
正しい地上げ2
肝っ玉婆ちゃん

さて、ひろの入院中に、オファーをお願いしていた業者さんから、「所有者の親族から、以前送付した手紙の件で電話が有った」と報告を受けていた為、提示金額を伝えて回答をお願いしていましたが、昨日「相手方から連絡が有った」との報告が有りました

仲介業者さんによると、今回連絡が有った親族の方は、不動産関係に精通しているらしいのですが、まず提示した金額では売る気は無いとの事

まあ、今回の提示額は、路線価ベースの金額なので、「安過ぎる」との反応は予想通りで、肝心なのは相手方の希望金額ですが、仲介業者さんによると、「物凄く高い金額を言いたそうな雰囲気だが、具体的な数字には言及しなかった」との事

その際に、「路地をまたいだ反対側の事業所も欲しがってる」なんて話もしてたそうで、多分、「交渉を有利に進めるためのテクニック」と考えてるのでしょうが、こちらも無理して買う必要の有る土地ではない為、焦って金額を引き上げる気は有りません(苦笑)

今回の交渉で最大の成果は、現状の賃貸契約の内容が解った事なので、この数字から逆算した利回りを手掛かりに、じっくり交渉していきたいと思います。

因みに、今回の隣接地取得の最大の目的は、現在のビル敷地と一体評価される事によって、銀行の担保価値が上がること

ビル正面のバス通りと、裏の土地が面する路地は、路線価が2倍近く異なりますので、当然裏の路線価より高い金額でもメリットは有りますが、余りバス通りの金額に近くなる場合は、「じゃ、裏の方に売ってください」という事で、お断りする予定です。

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投資戦略 | 地上げ

2008年01月24日

本日昼前、11日間の入院生活を終えて、遂に退院となりました

朝一の診断が終わった後、入院費用の清算までに一時間以上掛かったり、事前に預けていた「生命保険会社提出用の診断書」が出来ていなかった等、最後に若干ドタバタは有りましたが、お世話になった看護婦さん達に挨拶をして、昼前に病院を後に・・・。

昼食は、久し振りの豚骨ラーメン(+替玉)を満喫した後、そのままホームセンターにテレビドアホンの仕入れに行ってきました

テレビドアホンに付いては、本当はネットを使って仕入れた方が安く入るのでしょうが、取り敢えず価格調査を兼ねて、今週末に付ける予定の1台だけ購入する事に。

一応旧型ですが、13800円で仕入れる事が出来ましたので、明日管理会社に連絡をして、日曜日にでも取り付けを敢行したいと思います。

その後、快気祝いを兼ねた差し入れを持って職場を訪問し、所長に退院報告を行った後、久し振りの我が家に帰還しましたが、やはり病み上がりは体力が落ちているようで、いつの間にか爆睡していました

他に銀行からの電話でいくつか遣り取りも有りましたが、この件についてはまた後日書きたいと思います。

って事で、明日は久しぶりの仕事・・・、体力どの位落ちてるか少し不安も有りますが、気合いで乗り切りたいと思います

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ご挨拶 | 銀行融資

2008年01月23日

長かった入院生活も、本日の診察の結果、無事明日付けで退院許可が下りました。

闘病日記も本日が最終回となりますが、応援して下さった皆様、本当に有難う御座いました。

さて、本日は大変嬉しい事が有りました

それは、ずっと待ち望んでいた入浴の許可

って事で、10日ぶりに入浴を満喫してきましたが、本当、お風呂って気持ち良いですね

実は今週末、職場の慰安旅行で嬉野温泉に行く話が有り、流石にこれは遠慮しましたが、週末は、のんびり近場の温泉を楽しんできたいと思います


本日は、不動産投資の方も活動再開という事で、銀行2行と管理会社1社に電話を行いました

銀行は、法人への融資移管の進捗確認が目的でしたが、残念ながらまだ結論は出ていないみたいです。

法人については、11月決算で設立済みの為、出来るだけ早く物件移管を完了し、少しでも多くの売上を計上したいのですが

管理会社については、個人から法人に対してサブリース契約を締結する為、その契約書の準備をお願いしていましたが、こちらは本日送付してくれたそうなので、自宅に戻り次第確認して、早めに送金先を変更したいと思います。

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自己紹介 | 銀行との付き合い方

2008年01月22日

ここだけの話ですが、ひろは結構不器用な男です

って事で、これまで掃除や植栽剪定以外の労働力投入は行っていませんでしたが、今年は大家力向上の為にも、簡単な事から少しずつチャレンジしようかと考えています。

って事で、退院後の初仕事は、先週退去確認して貰った部屋の、テレビドアホン取り付けを考えています。

一応、既に実践されてあるグエン氏の「配線が来てたら滅茶苦茶簡単」という言葉を信じてのチャレンジですが

もし今回無事取り付けに成功したら、現在テレビドアホンが付いてない部屋が残り17室有りますので、在庫を確保して、退去の度に労働力投入と行きたいんですけどね

因みに昨年までは、業者さんに一台2万5千円で付けて貰ってましたが、仕入れ次第では半額くらいで設置出来るみたいなので、少しは自分にご褒美も出来そうですし(笑)

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賃貸募集 | アパートの管理

2008年01月21日

本日は入院8日目

正直、本を読むのも飽き、体も鈍ってきたので、昼食後に少しだけ院内を散歩しました。

やはり結構体力は落ちているみたいです

入院は後3日間の予定ですが、退院したら、ゆっくりクロスバイクを流して、リハビリに励みたいですね。

ところで、入院生活が長くなると、当然「退院する方」、「新たに入院する方」が居るわけで、それに応じて、ひろも結構古株になってしまいましたが、最近少〜し寂しく感じる事が有ります

それは、デイルームの主が「NHKしか観ない無口なお爺ちゃん」に変わった為、他の入院患者さんが寄りつかなくなってしまった事です。

ひろが入院した頃は、多くの人がデイルームで食事を採り、その後はバラエティーやドラマ等を観ながら談笑していましたが、最近ではデイルームで食事する人は3〜4人しか居らず、その人達も、食事が終わったら自分の部屋に帰ってしまう状況。

なんか、小学生の頃のチャンネル争いを思い出しましたけどね

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余談 

2008年01月20日

現在、福岡に出てきた頃以来22年ぶりの「共同生活」を満喫している事から、今日は寮タイプの賃貸形式について考えてみました

因みに、この形式の賃貸物件としては、「学生向け」と「単身赴任者向け」で、実際に運営中の物件もたくさん有るみたいです。

まず今回、実際に生活してみて感じた最大のメリットは、「バランスの取れた食事」ですね。

多分この点は、寮タイプの物件に実際入居している方のご家族も、一番期待しているとこだと思いますが、自炊では考えられない多くの食材は、本当、体に優しい気がします。

次に、第2のメリットとして考えたのは、「ルームシェア」ならぬ「ブックシェア」

ひろが現在入院している病院のデイルームにも、過去の患者さん達が残した多くのコレクションが有りますが、退屈しのぎに大変助かっています
では、まだ時間はたっぷり有りますので、続きは後日書きたいと思います。


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投資戦略 | 戸建賃貸

2008年01月19日

本日は入院生活六日目

ひろの人生初の入院は、人生経験の為(嘘)に大部屋で過ごしていますが、今は入院患者が少ない時期のようで、現在、4人部屋を2人で使用中

因みに今回相部屋のお爺さんは、ひろの1日前に入院されたみたいなのですが、初めての入院で不安が多いところ、前日に自分のスケジュールが予測出来て、大変助かりました。

「手術前後の点滴回数」や、「手術室への呼び出し方法」、「ガーゼが取れるタイミング」、「お粥から通常のご飯への切り替え時期」等、全てにおいて1日遅れで実施された為、てっきり「同じ病気かな」と思って居ましたが、本日初の誤算が発生しました

実は昨日、火曜日に手術を実施したお爺さんに、手術後初の「入浴」が回ってきた為、ひろもそろそろと思い、看護婦さんに聞いてみると、「退院まで無理です」との通告

お風呂大好き人間としてはちょっとショックでしたが、気を取り直して、「明日はせめてシャンプーだけでも敢行しようか」なんて密かに企んでいます

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余談 

2008年01月18日

昨日はたくさんの応援メッセージ有難う御座いました

現在、禁酒・禁煙しながら読書に明け暮れる、規則正しい日々を過ごしております。

ただ、時間だけはたっぷり有るものの、一番の繁忙期に情報から隔離されている状況には、正直少し焦りを感じています

取り敢えず、来週木曜日までは、大人しく体力回復に努めて、退院後は、フル活動したいと思いますが

さて、本日はまだ鼻呼吸も満足に出来ない状態でしたが、管理会社に一件電話を敢行しました

要件は、年末に退去予告が入った際、敷引きに異議を唱えていた入居者の結果確認です。

結果は、予想通り相当激しい痛み具合で、相手方の希望する敷引き一月分では、とても追いつかない状況だったそうですが、「訴訟も辞さず」の対応に不戦敗決定

弁護士さんも「勝ち目薄い」って言ってますし、繁忙期の機会逸失利益の方が大きいですからね

まあ、後ろは振り返らず・・・、今後は益々大家に取ってリスクが大きい時代が訪れると思いますので、訴訟リスクを回避する意味でも、「敷金」から「礼金」や「家賃上乗せ」への移行を、一層進めていきたいと思います。


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投資戦略 | 賃貸募集

2008年01月17日

昨日は入院三日目

昼一番で手術を行いましたが、たくさんの人生初体験が有った1日でした

まずは、生まれて初めてのストッキング着用

手術中は、ずっと同じ姿勢が続くので、エコノミー症候群の恐れが有る為着用するそうですが、なかなか貴重な経験ですよね(笑)

その後は、「初めての全身麻酔」に「初めての手術」。

ついでに昨日は、点滴中に携帯で、「初めての左手でのブログ更新」までやっちゃいました

因みに、まだ鼻呼吸は出来ない状態で、業者さんに電話は無理なので、昨日の結果については、今しばらくお待ち下さい。

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不動産投資家 

2008年01月16日

携帯からなので、リンクは貼れませんが、昨年6月に「正しい地上げ」として書き込みをした、自宅ビルの裏の土地に対する買いオファーについて動きが有りましたので

因みにその時は、所有者の「肝っ玉婆ちゃん」から売る気はないと断られて諦めていましたが

それから半年以上も経過した昨夜、オファーをお願いしていた不動産業者さんに電話が有ったそうなのです

その電話は所有者の子供さんからで、「昨年手紙が来てるけど、いくらで買ってくれるの」といった問い合わせだったとの事

多分昨年は一旦断ったものの、どうも手紙は捨てずにとっておいて、正月にでも子供さんに話したのでしょう。

もし、「緊急に換金する必要が生じた」なんてパターンなら、凄いチャンスなんですけどね

って事で、業者さんには「2月末決済なら、即金で○○○万円で買います。それ以上が希望の場合も、検討させて頂きますが、決済は遅くなります」と回答して頂く事にしました。

この土地については、余程物好きな人が居ない限り、うちしか購入する人は居ないと思いますので、まずは相手の希望を把握して、じっくり攻めたいと思います。

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地上げ | 狭小土地

2008年01月15日

先程食事を終えて、部屋に戻ってから、バッグの中にまだ読んでいない「全国賃貸住宅新聞」を仕込んでいた事を思い出しました。

この新聞は、購読を始めて三年目になりますが、「インターネット無料化」や「ガレージハウス」のヒントを貰ったり、「入居者に人気のアイテム」を設備投資の参考にさせていただいてますが、いつもは結構読み飛ばしているので、この機会に熟読して、次のステップへのヒントが見つかると嬉しいんですけどね

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空室対策 | 投資戦略
c1491950.jpg暫くは活動不能ですので、闘病日記にさせて頂きます。

さて、いよいよ明日の昼から手術となりました。
写真の夕食をもって、後は今夜9時以降は飲食禁止となりますので、明日は空腹との闘いとなりそうです。


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2008年01月14日

昨夜は博多スターレーンでプロレス観戦した後、プロレスの事、不動産の事を熱く語り、結局終電での帰宅

グエン様、左門満室様、楽しい時間を有り難う御座いました

さて、今日は新年会の為伸び伸びになっていた「バイクガレージ外伝」の話をします。

ひろの愛車は、「クロスバイク」と呼ばれていますが、このバイクのエンジンは乗り手自身になります

実は、前回「購入したばかりの原付が盗難に会った」というお話をしましたが、自転車についてもこれまでに何度か盗難の経験が有った為、それ以降、二輪の愛車はずっと「店で一番安いママチャリ」でした。

ただ、五年前に友人のマウンテンバイクを借りて四国横断を行ってからは、ずっと「いつかスピードが出る自転車が欲しいな」って思って居ました。

それが、一昨年自宅を引っ越した際に、玄関裏の階段下に、「約二畳の屋根付き専用ガレージ」を確保出来、盗難の心配が少なくなった事から、やっとクロスバイクの購入を決意出来たのです

因みにこの愛車、購入以来、非常に快調に走ってくれ、数々の物件を一緒に見学に行きましたが、実は最近、エンジンの方にガタが来てしまいました

具体的にはガソリンはきちんと供給されているものの、それを燃焼させるための酸素を供給する配管が詰まっている状態。
医学的には、「鼻中隔湾曲症」というそうですが。

って事で、本日から11日間、エンジンをオーバーホールに出す事になりましたので、暫くは余りブログも更新出来ないと思いますが、ご了承下さいね。

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自転車乗り | ガレージハウス

2008年01月12日

年末から検討していた、アパート3号へのバイクガレージ設置の件ですが、本日ガレージ業者さんと打ち合わせを終えた管理会社の担当者さんから報告が有りました

まず、管理会社が一番気にしていた「見込み賃料」ですが、業者さんによると、「13,000円は固い」との事で、「単独利回り約40%、駐車場の減収分を引いても2台設置した場合は投資利回り30%以上」が期待できるのは、正直美味しいですね

因みに設置予定箇所は、特に支障はなかったそうですが、納入価格は教えてくれなかったそうです

まあ、「本当に受注出来るなら、出来るだけ希望に沿うように・・・」と言われたそうですが、今回は「金額」よりも「入居者募集の別ルート」の方が本当の目的ですので、「今後のお付き合いの為にも、余り無理な値引き交渉は辞めとこう」って、管理会社とは話しましたが(苦笑)

って事で、本当はゴーサインを出したい所なのですが、管理会社の方で「市役所の建築確認担当」に確認しておきたい事が有るそうなので、結論は、その後に出したいと思います。

出来れば、水曜日の午前中までに全ての方針を決められたら嬉しいんですけどね

さて明日は、グエンさんと左門満室さんを迎えて、博多スターレーンでプロレス観戦をした後、泡会と充実した一日を送る予定です。

特に、プロレス観戦では、腎臓ガンで再起不能と言われながら、昨年末、一年半ぶりに復帰を飾った小橋健太選手も試合を行う予定ですので、私も来週の手術に向けて、元気を分けて貰いたいですね

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投資アイテム | ガレージハウス

2008年01月11日

今夜は職場の新年会

明後日は、泡会の予定です。

本日は、バイクガレージの裏話をしようと思いましたが、少し酔いすぎたのでまた後日に

因みに、バイクといってもクロスバイクの話ですが(笑)

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自転車乗り | ガレージハウス

2008年01月10日

(昨日の続きです。)

さて、昨日の管理会社訪問のお話ですが、まず最大の目的は、バイクガレージを設置する場合のレイアウトの打ち合わせ

翌日に管理会社の担当者さんがバイクガレージの業者さんと打ち合わせを行う予定の為、「物件の配置図」に「バイクガレージの配置先」と「ゴミ置き場の移設先」の希望を記入して持参してきました。

現地で図面を見ながら検討して貰えば、何度も足を運ぶ必要も無くなりますからね。

で、話のついでに、せっかくプロが代理で交渉するんだからと、他の業者さんの導入金額についても探りを入れて、「業者価格」で工事を実施出来るよう、交渉のお願いも(笑)

他にも、区分所有物件の売却相談など、せっかくなので結構いろいろな相談もしてきましたが、やはり区分の投資物件については、ファミリータイプといえどもキャッシュのお客さんに売却となる可能性が高い為、結果的には取り敢えず準備だけして、メゾネットアパートの借り換えが完了して、共同担保が外れた後に情報を公開して貰う事に・・・。

実はこのファミリーマンション・・・、法人契約の方がもう4年近く入居してる為、この春に退去って可能性も大いに有りますので、本音を言えば、その前に処分を完了しておきたいんですけどね。

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不動産屋との付き合い方 | 物件売却

2008年01月09日

本日は、午後から本業の休暇を取得して銀行回り・・・

メインバンク2行は約10キロ離れた距離に有りますが、2行目の法人口座開設を3時までに完了させないと窓口が閉まってしまう為、昼食はカレーライスを流し込み、1時ジャストに、まずは一昨年「自宅ビル」と「アパート1号」に融資をして頂いた銀行に到着

この銀行は、昨年秋位から不動産向けの融資を絞ってると噂でしたが、今回の法人設立についても、新規融資として「金利引き上げ」や「固定金利期間中のペナルティ発生」と非常に厳しい条件が提示されていました。

当然この条件での「法人への物件移管」は、金銭的に有り得ない為、本日は融資部門の責任者さんを交えて相談・・・・結局、「同一人格と看做しての移行は困難」との姿勢は変わりませんでしたが・・・

まあ、多少の金利UPはやむを得ませんが、なんとか「固定期間の一括返済ペナルティ」だけは免除するように、お願いしてきました。

ただ、法人設立当初の「B/S」や「収支予定表」を提出しないと、そもそも土俵に乗らないとの事でしたので、今週中に作成してFAXで送信し、連絡を待ちたいと思います。

そんなこんなで結構時間が掛かってしまい、2行目に到着したのは、心配していた通り3時ギリギリに・・・

バタバタと口座申込書を記入し、物件移管について手短に相談すると、こちらの銀行では「重畳的債務引き受け」の方法を採ってくれるそうで、登記費用が所有権移転だけで済みそうなのは助かりました。

って事で、3時ジャストに2行目を退散。

さっかくの休みを有効に活用する為、ちょっと遠回りして、前の職場でバイトの娘がお勧めしていた評判のケーキ屋で手土産を購入し、管理会社を訪問

長くなりましたので、続きは明日書き込みしたいと思います。

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銀行との付き合い方 | ガレージハウス

2008年01月08日

本日朝一番、司法書士の先生から「法人設立登記が完了しました」との連絡が有りました

1月4日に出資金を振込みして以降、最短での完了は、本当司法書士さんに感謝の気持ちで一杯です。

実は、今回は依頼に当り「1月14日(祝)から11日間○○するので、それまでに・・・」と無理を言ってたんですけどね

って事で、早速明日の午後は本業の休暇を申請し、銀行を訪問して「法人名義の口座開設」&「物件移管の相談」を行いたいと思います。

さて、昨日の続き・・・「バイクガレージ」についてですが、

まず、管理会社の担当者さんに「駐車場を廃止してバイクガレージの設置を検討している」とお話したところ、「バイクガレージなら、他の物件で実績有り、結構良い賃料で埋まってますよ」と、前向きなお話が

ただ、その時の工事代金は「1台当り17万円」との事で、「えらい安いな〜」と思ったら、その案件は「100人乗っても大丈夫な物置会社のシャッター付き商品」だったとの事

ひろがもし自宅でバイクガレージを設置するなら、この商品も検討すると思いますが、賃貸で考えると、「シャッタータイプは、防犯上押しが弱い」という印象の為・・・×

って事で、「コンテナタイプで実施するか、自粛のいずれか」という事で、今週中に結論を出す方針でお願いしました

因みに管理会社の担当者さんは、「じゃ、私がもう一度現地で業者さんとお会いして、話しを聞いてきます」との事でしたが、正直少しもどかしい気も・・・。

ただ、ゴミ置き場を移設し、ガレージハウスを設置した場合のクレームに付いては、ひろが気付いていない内容も含まれる可能性が有る為、今後の事を考えると焦りは禁物なので、「態々現地を確認してくれるのは有り難い事」と考えて、連絡を待ちたいと思います。

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投資戦略 | 法人化

2008年01月07日

週末はずっとパソコンで記帳を行っていた為、正月休みは遠い昔のような気もしますが、まだ暦は1月7日・・・本日から仕事始めだった企業も多いみたいですね。

って事で本日は、金曜日に留守電を入れていた旧管理会社から、やっと連絡が有りました

要件は当然「消えた家賃の話」ですが、調査をお願いすると、30分後に「申し訳有りませんが送金が漏れてました。早速明日振り込みします。」との回答が。

う〜ん、管理を切ったのでやる気が無いのでしょうが、正直「言うことはそれだけ?」って感じ

しかも、「振込みは嫌だから現金で」とお願いすると、「じゃ、取りに来られますか?」だって

結局、「私は仕事が有って行けません。オーナー(奥さん)は相当怒っており、私から取りに行ってこいとは言えないので、○○さんから直接話して貰えますか?」とお話すると、やっと状況を察したようで、「明日明細書と一緒へ自宅にお持ちします」となりましたが。

これを読んで、「無茶言う大家だ」なんて思われた方へ・・・

この管理会社はひろの自宅ビルから徒歩5分の場所に有り、これまでも毎月の明細書は担当者持参(切手なし)でしたので悪しからず

因みに、「振込みは嫌」って言った理由は、自分で記帳してる大家さんなら理解されると思います。(「期末未収金」の取り扱いです。)

さて、本日はメインの管理会社も仕事始めだった為、早速「バイクガレージ」の話を電話で相談しましたが、長くなりましたので、こちらは明日書き込みしたいと思います。

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fchiro at 21:36コメント(2)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 | アパートの管理

2008年01月06日

(昨日の続きです。)

バイクガレージの業者さんと一緒に現地を確認した結果、駐車場を潰してコンテナタイプのガレージ1台設置は当然可能でした。

ただ、「ライダー向けのアパート」をコンセプトにする為には、当然1台分のみでは弱すぎです

何とか、ロッカータイプの小さいガレージで構わないので、2台分確保出来ないか、何度も駐車場内にメジャーを当てながら検討しましたが、このアパートは駐車場の脇を通ってエントランスに向かうタイプの為、余り無理すると、通路が狭くなりすぎてしまいます

一応、現状は駐輪場に使ってるスペースも別に有りますが、そこに設置すると、共用のゴミ置き場が邪魔になってコンテナの扉が開きませんし・・・。

また、賃料について尋ねると、やはりロッカータイプより、コンテナタイプの方が、室内に工具等を置いて整備できる分、高く取れるとの事

となれば、ガレージ自体の値段は殆ど変わらないので、もし実施する場合は、ゴミ置き場を移設して、コンテナタイプを2台設置するのが、一番投資効果は大きいというのが結論ですね

ただ、昨日も言ったように当然問題も有って、

無骨な外見で、アパートの印象を多少なりとも損ねてしまう。

移設したゴミ置き場が、エントランスへの通路に面してしまう。

ガレージは高さ2m有るので、その奥の部屋からの眺望が遮られる。

というマイナス面も有りますので、明日管理会社の担当者と相談し、結論を出したいと思います。

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fchiro at 18:22コメント(2)トラックバック(0) 
ガレージハウス | 投資アイテム

2008年01月05日

ひろは、二輪は原付しか免許を持ちませんが、どうもバイクとは縁が無いみたいで、若い頃乗った2台の通算保有期間は一ヶ月弱

1台目は19才の頃友人から譲って貰った中古でしたが、若気の至りと初バイクの余りの嬉しさに、貰った翌週末長崎までドライブを敢行した結果、福岡に帰り着く直前にエンジンがクラッシュ

2台目は、23才の時に新車で購入しましたが、一月弱でマンション駐輪場から盗難に・・・

余りの悔しさに、「専用ガレージが無い限り、二度とバイクは購入しない」と誓ってから、現在に至っています。

で本日の本題・・・、最近興味津々の「バイクガレージ」なのですが、業者さんのHPで調べてみると、駐車場より遥かに高い金額で借り手が付いている模様。

まあ当然、スペース貸しではなくて、コンテナタイプになりますが、ひろも20万円弱の原付盗難で、相当悔しい思いをしましたから、高価な大型バイクに乗ってる方は、いたずら&盗難防止の為には多少の出費は厭わないんでしょうね。

って事で、本日午前中、バイクガレージの業者さんに実際にお会いしてきました。

因みに、質問だけだと業者さんも気合いが入らないでしょうから、今回は、「昨年末から2室&駐車場1台が空きになっているアパート3号の駐車場を潰して、バイクガレージを設置」という想定で、現地でお話をする事に

感想としては、結構利回りUPに繋がりそうな気もしましたが、何点かネックとなる事項が有り、本日も管理会社はお休みだった為、結論は「管理会社と相談してから」という事に。

長くなりましたので、続きは明日書き込みしたいと思います。

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fchiro at 22:01コメント(5)トラックバック(0) 
ガレージハウス | 中古アパート

2008年01月04日

本日は、昨日予定したとおり、銀行を3行回って法人の出資金を移動・・・先程司法書士さんに通帳のコピーをお渡ししました。

早ければ、来週の火曜日か水曜日には法人の登記が完了するそうです。

取り敢えず、順調なスタートが切れて一安心ですね

ところで、今日は少しだけ焦った事件も・・・

実は、年末忙しくて、通帳付け込みを12月中旬以降さぼっていたのですが、本日は、毎月の送金及び引き落としの金額から預金残高を想定し、各口座から引き出す金額を事前に決めていました。

ところが、銀行に走って貰った奥さんから、「A銀行の通帳から予定金額を引き出すと、ゼロに近い金額になってしまう」との連絡が

「そんなはずはない」と思って調べてみると、昨年11月末で管理を引き継いだアパートの家賃が、どちらの管理会社からも振り込まれていないのです

因みに、新しい管理会社からは、「入居者さんの口座変更手続きが間に合わない為、12月分までは旧管理会社から送金されます」と聞いていたはず。

という事は、今回までは旧管理会社から振り込まれるはずなのですが、どうも、管理が切られたので、送金先のリストからも早々に落してしまった模様。

しかも、電話したら正月休みの真っ最中だし、本当、最後まで使えない旧管理会社でした。

この会社は、以前「短期解約違約金」を、危うくネコババされそうになった事も有りましたが、改めて契約解除して正解だったと実感です。

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fchiro at 12:24コメント(6)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 | トラブル発生

2008年01月03日

長かった年末・年始の休暇も、いよいよ本日が最終日

明日から遂に活動再開、・・・年明け早々、ハードな一日になりそうです

因みに明日の予定としては、

朝は通常通り会社に出勤し、同僚に年始の挨拶。

時間年休を取得して銀行を3行訪問し、法人への出資金を口座間移動。

通帳の写しを司法書士さんにお渡しし、その日の内に法務局へ。

認証された法人の定款(写)を職場の人事担当者に送付

初打ち

といった感じですが(苦笑)

再来週から二週間程、とある事情により活動を休止する為、来週一杯は忙しい日々が続く事になりそうです。

取り敢えず、「法人名での口座開設」と、「メインバンク融資責任者への融資切り替えの相談」、「アパート1号の家賃の2月分からの法人へのサブリース契約」については、来週中に終えておきたいのですが・・・。

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法人化 | 資金繰り
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