2008年02月

2008年02月29日

本日の昼休み、予定通り商工会議所の方と面談を行いました

因みに、ひろの昼休み時間は僅か45分間・・・

面談場所は、職場から自転車で5分の所に設定した為、最長でも15分で終わらないと、昼抜きになってしまいます

って事で、待ち合わせ場所に行くと、既に到着していた営業さんは、予想通り結構年配の方

大変真面目な方のようで、パンフレットを一枚ずつ丁寧に説明してくれようとしますが、加入手続きが間に合わずに再度来て貰う事になったら申し訳無いので、途中で遮り、記載した申込書をお渡しし、年会費を支払って申込完了

今日聞いたお話では、主催セミナーが結構お勧めで、毎月送付される冊子に、その案内が載ってるそうなので、楽しみにしたいと思います

さて、いよいよ明日は熊本行き

明日に備えて、今夜は早く寝て体調を調えようと思っていましたが、またもや悪のお誘いが・・・

打ち上げに参加される皆様・・・、楽しみにしていますので、お手柔らかに宜しくです(笑)

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法人化 | 投資戦略

2008年02月28日

実は今週、確定申告の準備と平行して、サブリース契約締結の準備を密かに進めていました

確定申告の期限は3月15日ですが、個人が法人に物件を貸す契約は、3月1日付けを予定しており、3月10日の送金までに管理会社に契約書を提示しなければならないので、見本を元に、せっせと打ち込みを行って来ましたが・・・、

見本の文言を読む度に感じたのは、「契約書って、作った人が絶対損しないように作られてるんだな〜」という事

今回参考にしたのは、バブル時代から「一括借り上げ」で有名だった業者さんの雛形でしたが、余りにも貸主に理不尽な契約内容に、結局条文の半分以上は、貸主に有利な内容へ修正を・・・(苦笑)

って事で、やっと「サブリース契約書」が完成した為、本日管理会社2社に、「来月から法人にサブリースする事にしたので、契約書の写しを送ります」と電話したところ、回答はどちらも、「新しい口座の名義と番号だけ教えて貰えばいいですよ」だって

まあ、長い付き合いで信頼されてるんでしょうが、契約内容も確認せずに第三者の口座に送金出来るなんて、不動産業界はファジーな世界だったんですね

因みに、現在2行で審査中の新築案件の融資については、本日も回答なし

その為、明日予定していた契約締結は、結局、再度延長して貰いました。

地銀の方は、来週火曜日に「本店と協議」という事で少しは期待出来そうですが、最近厳しくなったと評判の仲介業者紹介の都市銀行さん・・・2週間経っても結論が出ないという事は、期待しない方が良いんでしょうね

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法人化 | アパートの管理

2008年02月27日

1月4日に設立して以降、通帳に出資金が入ったままで、先日まで休眠状態だった法人ですが、どこで調べるのか、ダイレクトメールだけは頻繁に届いています。

取り敢えず、税務署や市役所には設立届を行いましたし、法人への物件移管も、今週末に1棟予定してるので、「後は来週税理士さんの訪問を受けて、いよいよ活動開始かな」なんて考えていたら、先日予想外の来訪が、商工会議所から有りました

因みに、法人の代表者は奥様・・・って事で、アポなしの訪問にも関わらず、いきなり「代表者の方に、手短に説明を・・・」と切り出してきたそうですが、奥さんが「私じゃ解らないので・・・」とひろの携帯を教えたところ、「あっ、名前だけですか」と残念そうに帰宅・・・

という報告を奥さんから受けた直後、早速着信が有りました

概要をお尋ねすると、「入会金無料、年会費15,000円、詳細は会った時に」との事で、金曜日の昼休みに面談を約束

確か、法人向けの制度融資には、「商工会議所の紹介」なんて条件も有ったはずですし、会費は経費になるそうなので、基本的には「加入申し込み」で考えていますが、果たしてどんなメリットが待ってるのか、楽しみですね

週末は、図面舞踏会in熊本に参加する予定ですが、ゆっくり飲めるよう、明日までは確定申告書の完成に、全力を注ぎたいと思います


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法人化 | 投資戦略

2008年02月26日

現在、複数の銀行に「3LDK戸建て3戸のプラン」と、「1LDK連棟4戸のプラン」で、事前審査をお願いしている新築案件ですが・・・、

戸建て3戸のプランは敷地内に綺麗に収まったものの、連棟の配置については、現在も試行錯誤の真っ最中です

当初は、100坪の土地に、5台分の駐車場及び建物を無造作に配置していましたが、業者さんから聞き取りした想定家賃に、戸建てプラン程自信が持てず・・・

本日、連棟プランで審査をお願いしてる銀行から、電話でヒアリングが有った際も、思わず事業計画書に記載された想定家賃を、本来駐車場別なのに、思わず「込み」って回答してしまう始末です(苦笑)

最大の問題は、南道路からの進入という事で、「リビングから続くテラス」や、その先に配置予定で、今回、家賃UP最大の秘策と考えている「共用○○○○○」が、北向きとなってしまう事なのですが・・・

もう少し敷地が広ければ、玄関を北側に配置出来るのに、100坪じゃ狭いよ〜

ただ、現在のプラン・・・北側の隣地が2m程低く、開放感は有るので、想定入居者が、新婚さんじゃなくてリッチな単身者とかなら、結構いけそうな気もしています。

やはり、再度、近隣仲介業者さんへの聞き込みが必要みたいですね。

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戸建て賃貸 | 銀行融資

2008年02月25日

先程帰宅すると、見知らぬ携帯番号から着信有り

恐る恐る出てみると、入居者さんからで「洗面所で水漏れが・・・」との大家にとっては嫌〜な内容の電話でした

って事で、いつもなら「また出費が・・・」と結構落ち込むところですが、今回は、

「申し訳ないんですが、そちらのマンション、実は先週売却しちゃたんですよ。買主さんから連絡行ってませんか?」

とあっさり回答

そう、残念ながら、3日前に手放しちゃった物件なので、ひろにはどうしてあげる事も出来ないのでした(苦笑)

といっても、6年間も家賃を頂いた入居者さんなので、いきなり買主さんに振る訳にもいかず、取り敢えず状況を聞いてみると、「上の階からの漏水」という事で、瑕疵担保責任に問われる心配もなく一安心

今回は、仲介業者から折り返し電話させるという事で了承頂きましたが・・・・、確か買主さんは「自主管理で行く」って言ってたはず

いきなりの初仕事となる「上の階のオーナーとの交渉」・・・頑張って欲しいものですね。

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トラブル発生 | 物件売却

2008年02月24日

本日は、アパート1号の火曜日入居予定の部屋に、テレビドアホンを設置してきました

因みに、2月8日のブログで、「最大のピンチ」と書いたアパート1号の退去予告ですが、結局この春の退去は8室中5室という事に・・・

ただ、仲介業者さんの頑張りの結果、なんとか2室契約・1室申し込みとなり、後は3月末退去の残り2室を埋めるのみとなりましたが・・・。

この物件については、一昨年、徒歩1分の場所に「大規模なショッピングセンター」が出来ましたし、また昨年、インターネット回線が、NTTのキャンペーンでADSLから光に変える事が出来、「光インターネット無料」でアピール出来るようになった事から、多少自信は有ったのですが、競争の激しい地域でも有り、予約が入るまでは正直不安でした

まあ、これで油断する事なく、なんとか満室で4月末を迎えたいのですが・・・。

って事で、管理会社を訪問し、鍵を預って物件に到着すると・・・あれ、空いてる

なんと、内装業者さんが、クロス張り替えの真っ最中でした(笑)

そういえば、余りの退去の多さにすっかり忘れていましたが、実はこの部屋・・・先週退去で火曜日に入居という最短の効率で埋まったのですが、内装業者さんには厳しいスケジュールだったんでしょうね

簡単に自己紹介した後、取り付けを行ったテレビドアホンは、2回目という事も有って、30分足らずで作業終了

その後、鍵を返却する際の手土産作戦(シュークリーム)も今回はしっかり成功し、店長に3室申し込みのお礼と、残り2室のお願いをする事が出来ました

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不動産屋との付き合い方 | 空室対策

2008年02月23日

本日は、午後からクロスバイクで、木曜日に電話で約束をしていた不動産屋さん3社を訪問

福岡市内の7区中6区を横断する、延べ30km以上のロングツーリングは、結構良い運動になりました

因みに目的は、2月14日のブログに書いた「案件その」の解決

実は、管理会社にも今回のてこ入れは事前に通告しており、流石に危機感を感じたのか、昨日多少の成果は報告されましたが、当分の間は競争状態で対応して頂こうと思います

さて、本日訪問した業者さんの内1社・・・、実は、現在ひろが「戸建賃貸」を狙ってる土地の最寄り駅前に店舗が有りました

って事で、本題が終わった後、概略を説明して、家賃査定をお願いすると、「20万円は厳しいと思いますが、16万円〜18万円程度は、いけるのでは・・・」との恐ろしい回答が・・・(苦笑)

せっかくなので、次回の訪問時に図面を持参して、再度聞いてみたいと思いますが、新築プレミア家賃とはいえ、本当にそんな高い金額の可能性が有るなら、マジで「戸建賃貸やるしか無い」って感じですね


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自転車乗り | 戸建て賃貸

2008年02月22日

本日は朝から丸1日、会社の研修でした

4月から新しいパソコンのシステムが入り、仕事のやり方が変わる為、その講習会でしたが、正直、四十歳を迎えたオヤジには厳しいものが有りますね

最近は、頭でなく体で仕事を覚えてるので、また1から体に叩き込むしか有りませんが、更に十年後、50歳の時には、付いて行けないような気がします

その時までに、いつでもリタイア出来る環境作りが、間に合えば良いのですが

さて、本日は、「連棟プラン(改)」がやっと届きましたので、「戸建ては不可」の銀行に持ち込みを行いました。

この銀行は、土地評価を路線価の1.2倍で見てくれるので、少しは期待持てそうです。

どっちにしろ、来週中には結論出ると思いますが。
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投資戦略 | 出口戦略

2008年02月21日

本日は、本業の休暇を取得して、朝から大家モードに

まずは朝から、法人設立の届出を行う為、県税事務所と税務署を目指して自宅を出発

「申告が始まったから、駐車場いっぱいかな〜」と思って行ってみると、何故か予想外のガラガラでした。

理由はこちら → 申告受付会場

30分程で、法人設立&青色の届書を提出した後は、引き続き銀行を訪問

本日の目的は、法人の取り引き開始届、個人から法人に物件&債務を移す書類、メゾネットアパートの金利変更&変動→固定に変更、の3つの手続きです。

いつものように応接室に通され、何枚も書類を記載しましたが、先日作成した「法人のゴム印」が、早速大活躍でした

今回作成したゴム印は、司法書士さんのアドバイスで、「郵便番号なし、電話番号なし、住所は○丁目○番○号で記載」という登記簿通りの仕様ですが、今後も契約書作成等に大活躍してくれそうですね

金額も3千円弱だったので、もし使用頻度が高ければ、「領収書用」も後日作成したいと思いますが。

って事で、予想より早く手続きが終わった為、午後からは、電話で○○○○の営業活動を実施

何社か反応の良い業者さんを発見し、アポを取る事が出来たので、土曜日に訪問して具体的なお話をしてきたいと思います。

因みに、昨日書いた平成20年度運分の固定資産税については、結局、4月に精算という事に・・・

今回の仲介業者さんが、普段「納税通知書到達後に精算」で処理してるため、買主さんにその金額で話していて、結局、買主さんも明日その分の資金を追加で準備するのは無理との事なので仕方有りません

まあ、それ以外にトラブルが無く、明日無事に決済が終わってくれれば良いのですが・・・・。

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銀行融資 | 青色申告

2008年02月20日

昨日夜、仲介業者さんの訪問を受けて、「初代自宅マンションの売買契約書」を記載しましたが、その際に「物件売買精算書」も併せて受領

早速確認すると・・・、そこに記載された受取金額が、どうも少ないような気がしました

まあ、40万円の指値を承諾しましたし、賃貸中の物件の為、敷金移管分が減額されますが、「それにしても・・・」と思って再度確認すると、3月分の家賃相当額が差し引かれてる事を発見

仲介業者さんから、「今月末入金予定の3月分家賃は、口座変更が間に合わない為、精算の際に差し引いている」との説明を受け納得しましたが・・・。

他にも無いかな〜と思いながら、再度確認すると・・・、有りました

なんと、固定資産税の日割分が、19年度の39日分しか計算されてないのです

早速、「これ、20年度分は精算しないの?」と指摘すると、「20年度分は、買主さんの所に請求が行きますから・・・」との説明。

因みに、この説明は宅建主任者に有るまじき間違いで、固定資産税は1月1日現在の登記上の所有者に課税される為、買主に請求が行く事は有りません。

まあ、今回契約書を取りに来た担当者さんは、宅建免許は持ってるものの、賃貸の部署に居る為、知らなかったのでしょうね。

再度指摘し、会社に確認して貰った結果、「20年度分は買主さんに支払って貰うので、4月に納付書が届いたら、持ってきて下さい」との説明に変わりましたが・・・

思わず、「納付書渡してもいいけど、凄い金額で買主さんがビックリしますよ」と言ってしまいました(苦笑)

だって、固定資産税って、同一市区町村の同一名義は名寄せするので、物件単独の請求じゃ無いんですけどね。

結果的に、この担当者さんでは解らず、持ち帰って後日連絡頂くことになりましたが、本日は連絡なし。

金曜日は仕事の都合で決済に立ち会えない為、本日司法書士さんから有った売却意思の確認電話・・・、「保留」にしてるんだけど、大丈夫なんですかね

なお、ひろのこれまでの経験では、固定資産税は4月1日の縦覧開始までその年度の課税額が解らない事から、1月〜3月に決済する場合、慣習として、前年度の固定資産税額で精算する事が多かったように記憶しています。

ただ、非常に解りにくい制度なので、売買が初めての人だと、この業者さんの間違いには、気付かなかったでしょうね。

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物件売却 | トラブル発生

2008年02月19日

【おまけ

夕食を終えて部屋で寛いでると、銀行からの着信が・・・

銀行「さっき、司法書士から、明日抹消の書類を取りに来るって電話が有りました。」

ひろ「そうですか。宜しくお願いします。」

銀行「ところで、ただいま年度末で、「年齢定期」ってキャンペーンやってるんですが、マンションの売却代金、全額定期でお願いできませんか

ひろ「・・・勘弁して下さい


【おまけ

会社の同期で、寿退社して3人のお母さんになったものの、数年前に離婚してシングルマザーで頑張ってる友達からメールが・・・

元同期「お久し振り〜、元気してる

ひろ「先月は、人生初の入院したけど、一応元気だよ。で、どうしたの?」

元同期「実は、先月から夜スナックでバイト始めたんで、良かったら会社の人達と遊びに来て貰えないかなって思って・・・」

ひろ「頑張ってるんだね。そんな事なら、是非利用させて貰うよ。」

元同期「それで、私店では32歳って事になってるので、宜しくね

ひろ「・・・おいおい

余談でした

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銀行との付き合い方 | 物件売却
昨日の続きですが・・・、本日は結構動きが有りましたので、「案件その」と「案件その」を公開する事にします

さて、2月14日のブログ、「ハッピーエンドばかりじゃない。」で書いた進行中の話ですが、

「案件その」は、「初代自宅マンションの共同担保解除」、「案件その」は、「そのマンション売却」のお話でした

平成3年に、ひろが23歳で初めて購入した3LDKのマンションは、2年後に買い増しにより賃貸に回して以降、15年近く家賃収入を稼いでくれた、最も愛着の有る物件でした

この物件、現在は6年前から法人契約で夫婦の方に入居して頂いてますが、実は一昨年位から、売却を模索してきました。

その最大の理由は、一棟物件を複数購入出来た事から、区分所有物件を持つ必然性を余り感じなくなったからですが

「家賃相場を調べた結果、現在の入居者が退去した後、1万円以上家賃が下がる可能性が有る事」と、「入居期間が長くなった事や、築年数が20年を超えた事で、退去時のリフォーム費用が膨大になりそう」、「6年の入居という事で、何時退去となってもおかしくない」というのも大きな理由でした

ただ、共同担保に入ったままでは、売却して得たお金が既存融資の内入れとなる為、次の物件の手付金等に活用出来ません

という事でスタートした「案件その(借り換え作戦)」と、「案件その(共同担保解除)」ですが、思わぬ形で成就する事に・・・

なんと、昨年何度お願いしても、条件見直しを拒否していた旧メインバンクから、借り換え通告後の1月初め、「金利を引き下げて、5年固定に変更するので、なんとか借り換えを思い留まって欲しい」と言ってきたのです

その時は、「もうB銀行から内諾貰ってるし、今回の最大の目的は、金利引き下げじゃなくて共同担保解除だけど、それは無理でしょ」とお返事すると、「じゃあ、担保も外しますから・・・」とのお返事が

熟慮した結果、即答はせずに、B銀行に伝えた猶予期日の1月末日を待つことにしました。

その結論は、昨日書いたとおりですが

即座に、旧メインバンクに「B銀行に断りの電話を入れたので、進めて欲しい」との連絡を行い、仲介業者にも、準備して貰っていたマンション売却のゴーサインを出しました。

結果的に、売却については、先々週末に指値ですが買い付けが入り、本日契約締結。

金利引き下げについては、物件の法人移管と併せて、明後日実行して頂く事となりました。

という事で、取り敢えず3つの問題は解決・・・、まだまだ抱えている案件は数多く、正直心が折れそうになる事も有りますが、今後も一つずつ解決していくしかないんでしょうね

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銀行融資 | 不動産投資家

2008年02月18日

バレンタインの日に、ハッピーエンドばかりじゃない。のタイトルで書き込みをした、最近の動きですが・・・、

本日は、「案件その」について公開したいと思います。

さて、このお話の正体ですが・・・実は、年末に検討していた「メゾネットアパートの融資借り換え」でした

メゾネットアパートは、平成16年の春、2棟目に購入した物件ですが、1棟目は新築物件で、融資も分譲会社から紹介を受けた銀行のローン商品だった為、この時人生初の銀行回りを行い、自力で融資を付けました。

当時の条件は、2.7%の変動金利で、自宅マンションを共同担保として提供

今なら有り得ない条件で、しかも、金利はその後0.5%上昇しています

って事で、昨年からブログにも書いてきたように、この融資の条件見直し(金利引き下げ、変動金利→固定金利へ、共同担保解除)を狙って、昨春から銀行と交渉してきましたが、返事だけ良かった担当者は退職してしまい、結果的に交渉決裂した為、昨年秋に借り換えを通告

早速2行に打診した結果、年末に両方の銀行から「満額」で「共同担保なし」という希望条件での借り換えにが出ました。

しかも、競合となった事で、規模が小さい方の地銀から、金利についても「破格の条件」が出た為、提示金利が高かった銀行に断りの電話を入れ、現在借り入れ中の銀行にも報告

ところが、何故か、年が明けて再三催促しても融資日は決まりません

痺れを切らして、担当者に「1月末までに結論が出ない場合は、白紙に戻す」と通告すると、期限の1月末日、「提示金利が低すぎて、本部のが出なかった。ライバル行がもっと低い金利だったという事にして、再度稟議を上げるので、後2週間待って欲しい」等と言い出す始末

即座に、「今回は新しいメインバンクを探すのが本当の目的だが、書類を渡してから2ヶ月経っても結論を出せない銀行とは、お付き合い出来ない」と拒否しました。

実は、これには別の事情も有ったのですが・・・、(続く)

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銀行融資 | 条件交渉

2008年02月17日

ひろのネットでの物件情報入手先は、基本的に下の3つで、最近は取り組み中の案件が有る為ご無沙汰していますが、以前はほぼ毎日チェックしていました

ふれんず

福岡不動産☆連合隊

健美家

「健美家」は、売買物件の情報のみですが、上の2つには賃貸の情報も有る為、家賃相場を調べる時にも重宝していましたが、最近「福岡不動産☆連合隊」に恐ろしいページを発見

福岡に物件を持つ大家さんで、心臓の悪い方は見ない方が正解かもしれませんが・・・
↓ ↓ ↓
家賃相場表

上のページで、「種別:アパート、間取り:ワンルーム」で検索すると、凄まじい数の空室が存在する事を、数字で実感する事が出来ますよね

因みに、「種別:貸家、間取り:3DK/3LDK」で検索すると、比較的癒される結果に・・・

う〜ん、やっぱり「戸建賃貸」がいいな〜

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投資戦略 | 投資物件選定

2008年02月16日

本日は、2週間前に「購入申込書」を提出した土地の契約締結予定日

・・・でしたが、現状では確定した融資が一件もない状態の為、仲介業者から売主さんに状況を説明して頂き、もう暫く猶予を与えて頂く事に

先日、仲介業者さんの紹介で「融資申込書」を提出した銀行から、昨日電話でいくつか質問が入り、辛うじて土俵には乗ってるみたいなのが、当面の希望ですが・・・

さて、本日は、今回の土地に関し、「戸建て賃貸への融資は不可だが、アパート・マンションなら検討可能」と回答が有った銀行向けの、連棟プランのお話をしたいと思います。

このプランについては、先週業者さんに作成を依頼をし、戸建賃貸1戸+連棟4戸を建設した場合の見積もりを頂きましたが、やはりネックになるのは、建築費の大幅UPです

建築費を戸建て3戸の場合と同程度に抑える為には、連棟4戸のみで勝負する必要が有りそうですが、「銀行を動かす事が出来る利回りを確保した事業計画を描く事が出来るか?」が問題となります。

という事で、熟慮した結果、連棟プランには、最終兵器・・・「ペット対応」を投入する事にしました

因みに、ひろは以前も書きましたが、築年数が古くなり、入居率が落ちてきた物件を「ペット可」に転用するのは、王道ではないと考えています。

まあ、「ペットの嫌いな既存入居者への裏切り行為になる」というのが理由ですが

ただ、ペット可のニーズはやはり大きいと思いますし、どうせ取り入れるなら、徹底的に差別化を図らないと、家賃UPには繋がらない・・・、

って事で、今回は連棟4戸にしては広めの土地を生かして、他所の物件からパクったアイデアを投入したプランを現在依頼中

プランが届き次第、銀行に持ち込みたいと思いますが、本音としては、当初予定通り戸建賃貸3戸で行けるのが一番なんですけどね。

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新築一棟物件 | 家賃設定

2008年02月15日

先週金曜日の夜、麻雀中に仲介業者さんから携帯に着信が有りました

業者「売却を依頼されてたマンションに○○万円で購入希望者が現れました」

ひろ「厳しいね〜。(※金額が)じゃ、一晩検討してから明日電話しましょう。(今、麻雀中なので忙しいんだよ)」

業者「買主さんは来週から海外に出る為、資金準備して行きたいので、今日中に返事が欲しいって言ってます。」

ひろ「そんな交渉術に乗せられないでよ(苦笑)因みに、この金額ってどう思う?」

業者「最初は、もっと低い金額を希望でしたが、「こんな金額じゃ売主さんに持って行けない」って、ここまで引き上げて貰ったんですよ。なんとかお願いします。」

ひろ「そんな焦らされるの、正直好きじゃないけど、仕方ないですね。まあ冷やかしの可能性も有るし、買付をペーパーで貰うの条件にお任せします」

って事で、一応了承し、日曜日に契約希望日の連絡は有ったものの、その後放置状態に・・・

どうなってるのか、昨日電話してみると・・・、

業者「はい、○○日の契約で進めてますけど」

ひろ「それで、買付はどうなったの?」

業者「ちゃんと貰ってますよ」

ひろ「私は見てないけど・・・ノ(^-^;)ノ」

業者「買付って、仲介業者に対する意思確認なので、売主さんには、希望しないと渡してないですよ」

一応、速攻でをお願いしましたが、私が今まで書いてきた何十枚の購入申込書・・・大半は売主さん見てなかったんですね

人生2回目の売りは、勉強になる事いっぱいです(苦笑)

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不動産屋との付き合い方 | 物件売却

2008年02月14日

このブログでは、昨年末〜今年の初めに掛けてチャレンジを宣言し、途中経過まで書き込みしたものの、更新が立ち消えになっている案件が複数有る事に気付いた方はいらっしゃるでしょうか

一応、「法人への物件移管」については、今月末位でなんとか目処が付きそうですが、本日は、それ以外の案件の途中経過について、書ける範囲で報告したいと思います。

案件その・・・好条件の提示で喜んでいましたが、競合先が下りた後に裏切り行為が発生したため、交渉決裂

案件その・・・予想外の所から先月が出たものの、先方が、平行して進めている案件と一括処理の意向につき、未だ実行には至らず

案件その・・・実はこっそり実施済みですが、事情により公開出来なくなりましたので、悪しからず

案件その・・・実は先日書いた「銀行の宿題」なので、何とかクリアしたいのですが、苦戦中

案件その・・・管理会社の準備は完了しましたが、他の案件に関する銀行の手続き待ち。

案件その・・・条件に不満は有るものの、先週金曜日に一歩前進。ただし、新たな問題発生で、来週の実行を前に現在非常にヤバイ状況

本当は、「全てハッピーエンド」としてブログに紹介出来たら一番嬉しいのですが、現実は、なかなか上手くいかないものですね・・・ノ(^-^;)ノ

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トラブル発生 | 物件売却

2008年02月13日

本日の博多は、今年初の雪景色




ひろはサラリーマン生活、別に嫌いじゃ有りませんが、流石にこんな日は、「早くサンデー毎日クラブの仲間入りしたい」なんて考えてしまいますね・・・

それでは、一昨日の続きです。

月日は遡って一昨年末の話ですが、自宅ビルを購入した直後、仲介業者さんからの紹介で、初めて自販機業者さんとお会いした時、次のような説明を受けました。

「当社との契約には、売り上げ金額に対して20%と、10%+定額3,000円の2種類の報酬形態が有ります。ただ、出来れば20%の方を選んで頂きたいのですが・・・。もし、売上げが少なかった場合は、相談に応じますから・・・。」

当然、バス通り沿いで路地を挟んだ向かいに事業所が有る自宅ビルについては、お勧めどおり20%のプランを選択し、順調な売上げを確保

その後、↓のような流れで2台目設置となりましたが・・・、

自動販売機2台目設置


当初から売上げが低迷し、「10%+3,000円タイプ」に変更をお願いするも、「設置したばかりなので、暫く様子を見て下さい」とお願いされ・・・、
自動販売機設置(結果報告2)

「まあ、電気代が請求されてから、具体的な話をすればいいか」と思いつつも、肝心の電気代が請求されず・・・、
余りに安い電気代

結局、今回半年も経って、やっと電気代が判明し・・・、担当者じゃ話にならないので、チーフの方と最終の交渉を行ったのですが、ここで交渉の前提が全て崩れてしまいました。

なんと、「10%+3,000円なんてプランはやってません」との事

これには、正直唖然としてしまいましたが、確かに何時まで経っても契約見直してくれないはずですよね(苦笑)

一応、チーフの方から担当者に聴取して頂いた結果、通常は行っていない「撤去後の現状回復(植栽ブロックの補修)」を行ってくれる事になった為、1台のみの解約で了承しましたが、正直後味が悪い結末でした。

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条件交渉 | 自動販売機設置

2008年02月12日

本日は、昨日の続きを書く予定でしたが、余り暗い話題ばかり続いてもブログの雰囲気が重くなりそうなので、予定変更して、現在買い付けを入れてる土地の話をしたいと思います

まあ、こちらも決して見通しが明るい訳では有りませんが・・・

さて、先週買い付けを入れた土地ですが、現状では、確定した融資は

気は重かったのですが、契約ギリギリになって仲介業者さんにご迷惑をお掛けしてもいけないので、先週状況を報告していたところ、嬉しいことに、仲介業者さんのメインバンクを紹介して頂ける事になりました。

実はこの銀行・・・1年半前に自宅ビルの融資を打診した際、希望条件に届かず時間切れとなった銀行なので、楽観は出来ませんが、一応「新設法人」&「戸建賃貸」と今まで2行に断られた理由はクリア出来るようなので、仲介業者さんの押しが有れば期待出来そうな様子

何より、仲介業者さんに協力して貰う事で、契約スケジュールを引き伸ばす事が出来れば、先週木曜日に訪問した銀行の宿題がクリア出来る可能性が高くなりますし、「物件の法人移管が終わるまでは検討に入れない」と言われたメインバンクの土俵に乗る可能性も出てきます

って事で、本日頂いた「事前審査申込書」

書き込み項目はたくさん有りますが、せっかくのチャンスなので、早急に記載して、仲介業者さんにお預けしたいですね

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fchiro at 19:37コメント(4)トラックバック(0) 
チャンスを生かす | 銀行融資

2008年02月11日

大変お待たせしました。それでは、昨日の続きです。

さて、先週月曜日の自販機業者への電話ですが、一応「武士の情け」という事で、「実は12月に貴方から電話を貰った同じ日、管理会社から別途、「電力会社への申請が漏れてたのが理由」という報告を受けており、私はそちらが真実と考えている。なお、調査結果は、上司の指示を仰いでから報告して欲しい」と伝えましたが、担当者はあくまでも、「請求書を探すので時間を下さい」というスタンスを変えません。

まあ、これ以上言い合っても時間の無駄なので、一旦電話を切って回答を待っていると、水曜日に電話が有りました

その説明は、「再度調べたら、「電力会社に申請を出していなかった」という事が判明した。なお、3,800円〜4,300円と伝えた電気代は、他の物件の請求書と勘違いして伝えてしまったもので、決して悪意は無い」という内容

因みに、12月の説明の際は、「今までの電気代は、うちの会社が負担してましたが、手続きミスという事で、遡って請求はしないので、今後の分だけお支払い下さい」といったニュアンスで、非常に恩着せがましい言い方でしたが・・・

それを「単なる勘違い」と言い張られた状態で引き続きお付き合い出来る程、ひろは人間が出来ていません

結局、「その説明を撤回する気は有りませんか?」と繰り返していると、最後は観念したのか、「電気工事をした業者さんに頼まれて、誤った説明を行った」と認めてくれました。

さて、日付は変わって木曜日、仕事が終わって銀行に融資の相談を行ってると、その担当者さんから着信が・・・

用件は、「今から自宅を訪問して謝罪したい」との内容でしたが、銀行で神経を消耗した後で、正直気が重かったので、「まずは、今回の件について責任者の方とお話させてください」とお断りし、翌日チーフの方からお電話を頂く事に・・・、

その時点では、ひろが解決策と考えていた契約形態が存在しないだなんて、思っても見なかったのですが・・・

(続く・・・)

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fchiro at 23:34コメント(4)トラックバック(0) 
条件交渉 | 自動販売機設置
先週も、金曜の夜はいつものように「徹夜麻雀」で、土曜の朝帰宅・・・

軽く仮眠した後、前夜「3/1(土)の図面舞踏会in熊本」の件で連絡を頂いてた、長崎の投資家、啓介さんに電話したところ、「ところで、今夜福岡市内でキャッシュフローゲームの会が有るんだけど来ませんか?」とのお誘いを頂きました。

「キャッシュフローゲーム」とは、ご存知の方も多いと思いますが、あの「金持ち倒父さんシリーズ」で有名なロバート・キヨサキ氏が、お金に関する技術を学ぶ為に開発したゲームで、ひろも以前から興味津々

って事で、即答で申し込みをお願いし、訪問した会場は、30名以上の大盛況

ひろの配置されたブースでは、リーダーの指導の下、初心者ばかり6名でキャッシュフロー101を約1時間半楽しみましたが、「流石!金持ち父さんが作ったゲーム」って感じで、投資家力を駆使しながら、非常に楽しくゲームを行う事が出来ました。

その後、打ち上げにも参加させて頂き、多くの投資家&予備軍の方と熱く語り、あっという間に時間は過ぎて、帰宅したのは結局4時過ぎ・・・

啓介さん、〜シン〜さん、他、参加された皆様、楽しい時間を有難う御座いました。

さて、二日連続の朝帰りとなってしまった為、流石に昨日は「放任主義の奥様」も若干ご機嫌斜め

ご機嫌を直していただく為、家族で外食に6時から出掛けたのが、昨夜のブログが中途半端になってしまった理由でしたので、皆様悪しからずご了承下さい(苦笑)

では、長くなってしまいましたので、続きはまた後程書きたいと思います。

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fchiro at 15:26コメント(5)トラックバック(0) 
投資戦略 | 運命の出会い

2008年02月10日

先週土曜日、ひろが自宅で寛いでいると、管理会社の担当者さんから、「ひろさん、メゾネットアパートの電気代が5千円以上増えてますが、何か有ったんですか?」と驚いた様子で電話が有りました

一応、先月解決した自動販売機の電気代が上乗せされるはずなので、4千円程度のUPは予想していましたが、5千円オーバーは想定外の数字

また、急遽、して貰った明細書を確認しても、間違いなく一月分の金額です

因みに、6月の設置以来、ずっと請求が無かった電気代の問題ですが、昨年12月に2種類の異なる説明が「管理会社」と「自販機業者」から行われており、

やっと解決した電気代

複数の方のアドバイスから、自販機業者の説明が正解という事で結論付けし、契約の見直しを行いましたが・・・、

電気代の結論

今回の数字は、その前提を覆す内容です。

という事で、自販機業者への不信感が頂点に達し、月曜日、「自販機業者が支払った電気代の領収書を水曜日までにする事」を、「回答次第では、面白い展開になるな〜」と考えながら、通告

で、その回答は・・・、

長くなったので、続きは後程

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fchiro at 17:50コメント(4)トラックバック(0) 
自動販売機設置 | 条件交渉

2008年02月09日

昨年の夏に業者さんから要請を受けて設置して以降、当初から売り上げが低迷し、扱いに苦慮しながらも、「電気代が請求されない」という問題から結論を先延ばししてきた「メゾネットアパートの自動販売機」ですが、この度、「撤去」という結論で業者さんと合意に至りました

まあ、この結論自体は、業者さんとの話し合いの中で、「このまま置いてても、お互いメリットが無い」となったので仕方ないのですが、今までに担当者が「複数の虚偽の説明」を行っていた事については、正直寂しがったですね

本日は、6時からとある勉強会に参加させて頂く事になりましたので、詳細は後日「支障がない範囲」で書き込みしたいと思いますが


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fchiro at 17:49コメント(4)トラックバック(0) 
投資哲学 | 自動販売機設置

2008年02月08日

先月中旬に1室退去となり、この間テレビドアホンを設置した「アパート1号」ですが、現在、「購入以来最大のピンチ」を迎えています

実は、全8室のアパートのうち、半分の4室がこの春に退去となる予定なのです

これまでも、毎年2室〜3室の入居者入れ替えは有りましたが、特に厳しいと言われてる年に最大のピンチ発生

ただ、唯一の頼りは、現在管理をお願いしてる「地域一番店」さんに、毎日物凄い数の来店が有っており、案内も結構して頂いてる事。

となれば、現在唯一空いてる部屋をモデルルームとして、3月末入居者の予約が入るのを祈るばかりですが・・・。

先日訪問した際に確認した室内の状況は、新築時と遜色ない競争力を確保してると思いますので、後は照明等で工夫して、内見者のハートを掴むしかないですよね

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fchiro at 12:52コメント(15)トラックバック(0) 
賃貸募集 | リスク管理

2008年02月07日

本日も仕事が終わった後、職場近くの銀行を訪問

今日訪問した銀行からは、「事業計画自体はOK」とのお墨付きを頂きましたが、一件宿題が有り、その解決がない場合は、自己資金が+900万円必要との事

取り敢えず資料をお渡しして、その宿題が解決したら、再度検討して頂くようお願いしてきましたが・・・、

今回は、本命の銀行が「法人成り」の関係で使えないのが痛く、「買付申込書」で定めた期限の来週末まで忙しい日々が続きそうです

さて、話は変わって、昨日お話した電話の後半部分ですが・・・、

その内容は、「前面道路が個人の所有な為、200岼焚爾慮与遙姥佑靴建築出来ないのでは?」という社長からの投げ掛けでした。

ひろは仲介業者から、「2項道路で、セットバックさえ行えば支障はない」と聞いていたので、その旨お伝えしましたが、社長曰く「2項道路に個人所有は有り得ない。仲介業者に直接確認して良いか?」との事。

確かに、もし3戸の建築が不可なら、今までの調査が全て無駄になってしまうので、早く確認したい気持ちは理解出来ますが、今回のようにエキサイトして電話されると、仲介業者さんの心象を損うので、即座に拒否

ただ、道路認定についてはひろも素人なので、「はやくすっきりしたい」って事で、昨日市役所に行ったついでに、建築局に立ち寄り確認してきました。

・・・・で、結果は「個人所有の土地だが、固定資産税の課税台帳から複数の家屋が面する道路と判断されるので、2項道路と看做す」との事。

「セットバックをすれば、4m道路として扱うので、1000屬泙之築OK」と聞いて一安心です

その事を社長に電話すると、なんとか機嫌を直してくれ「戸建てには融資出来ない」という銀行向けに連棟のプランも作成して頂ける事になりました。

ただ、戸数&面積が大分増えますので、建築費がどの位増えるのか、大いに不安は有りますが・・・ノ(^-^;)ノ

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fchiro at 20:05コメント(4)トラックバック(0) 
戸建て賃貸 | トラブル発生

2008年02月06日

今週初めから、複数の銀行に打診している融資の件ですが、なかなか厳しい状況です

昨日も、相談していた地銀2行から回答がありましたが、結果はどちらも×

まず、一行目は、「個人では検討出来るが、新設法人の場合は、決算が出てからでないと土俵に乗らない」との回答で、先週木曜日に相談した銀行のように、「新設法人の場合も、保証人となる個人の申告で判断」といった柔軟な対応は不可との事。

次に、先週水曜日に「3戸という戸数」に難色を示していた銀行ですが、結果的には「戸建てはリスクが高くて投資案件に馴染まないと本部が判断している」と正式に回答が・・・。

この銀行からは、「1棟もの(連棟等)で4戸以上のプランならOK」という事だったので、帰宅後、建設会社の社長に対応を相談しましたが、気付いたら1時間を越す熱いバトル状態に・・・

まず最初は、淡々と銀行の説明を伝えて、「他行が全て駄目な場合の保険の意味で、連棟プランの作成は可能か?」を打診したのですが、概算で聞いた1LDKの連棟5室の建築費で収支計算を行った結果は、戸建て3棟のプランよりも低い利回りとなる結果に・・・

この結果を見て、改めて「自社の商品に絶対の自信を持つ社長」に、銀行への怒りが込み上げてきたのでしょう。

「連棟より利回りも入居率も上回る戸建てが駄目という銀行の発想はおかしい」と、熱くひろに訴えてきましたが、「貸し手としての判断なのでどうしようもない」と、一生懸命なだめていると、「馴染みのアパート業者に仕事を回したいから、難癖付けてるのでは」なんて展開に・・・

その後も「道路認定の考え方」に話題が変わってバトルは続き・・・、その間に奥さんから「早く風呂入れ」との内線着信は何度も有るし、くたびれ果てたところで管理会社からの訪問が有った為、停戦申し入れ

因みに本日は、本命の銀行に相談を行った後、夜は3週間ぶりのアルコール解禁の予定です

美味しい酒が飲める展開になれば嬉しいんですけどね。

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fchiro at 06:35コメント(6)トラックバック(0) 
トラブル発生 | 戸建て賃貸

2008年02月05日

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先日面談を行った税理士さんに、本日朝一、「契約をお願いします」と連絡しました

因みに、先週の面談の際に、「法人へのサブリースの内容」や、「消費税の取り扱い」、「各種届出」等について相談を行った後、顧問料として提示された金額は、「決算料込み、月々2万円の定額」といった内容

密かに、「思ったより安くて嬉しいな〜」と考えていたら、「ただし、法人立ち上げ時の審査に関する料金は別」との事で、・・・

税理士さんが恐る恐るメモに書き込んだ金額は、「20万円」でした

税理士さんによると、「物件を法人へ移す際の金額をしっかり精査しないと、贈与税や譲渡所得が掛かる恐れが有るから」とのお話でしたが、一瞬空気が固まってしまい・・・

10秒後、税理士さんが、「じゃあ今回は特別に・・・」と、「20万円」を「10万円」に書き直したものの、ひろが首を縦に振らなかった為、更に空気は重く・・・

結局ひろが、「大変安くして頂き嬉しいのですが、初期費用が大きい為、持って帰っても代表に説明する自信が・・・」とお返事して、さりげなく、「初期費用6万円じゃ無理ですよね」と切り返したところ・・・、

結局、「持ってけ泥棒」状態で、OKとなりました(苦笑)

まあ、実は「資産評価」って、ひろが最も得意な分野だったので、強気に出たって面も有るんですけどね。

今回、記帳については弥生会計で自分で入力する事になりましたが、ソフトを税理士事務所を通せば、安く購入出来るのも、嬉しいですね。



fchiro at 20:56コメント(4)トラックバック(0) 
税理士 | 経費

2008年02月04日

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さて、昨日戸建賃貸の業者さんにした「プラン変更のお願い」ですが、朝一の電話で、あっけなく断念・・・

その理由は、建物の幅が2軒分確保出来ない事でした

今回検討している土地は、面積が約100坪有りますが、南側は駐車スペースやアプローチで6m以上空け、その奥に2棟配置するプランの為、必然的に北側の建物に確保出来る奥行きは少なくなっています。

最初に土地を見てメジャーを当てた段階では、「100坪も有れば余裕で3棟配置出来るんじゃない」なんて甘い考えでしたが、現実は厳しかったですね(苦笑)

業者さんによると、「南側の駐車スペースを削って、建物前の駐車場を各戸1台ずつにすれば、1LDK2棟の連棟は可能」との事でしたが、今回の土地は道路の幅員が狭い為、車の停め易さを考えると、縦列駐車は譲れないところ

って事で、北側の建物については、若干採光確保の工夫は行いますが、当初の予定通り3戸の事業計画で銀行にアタックする事になりました

となると、前回指摘を受けたように、「2/3の入居状態」で収支を判断される事になる為、融資承認には厳しい道程となりますが、来週末の交渉期限まで、頑張って銀行との交渉を行いたいと思います。





fchiro at 21:28コメント(5)トラックバック(0) 
戸建賃貸 | 投資戦略

2008年02月03日

昨日届いた「戸建賃貸の配置プラン」ですが、夜中に目が覚めてから、布団の中で暫くあれこれ考えていました。

まず一番の問題は、北側の建物が、南側に大きな窓が取れず日当たりが悪くなる為、ファミリー向けに受けが悪そうな所です。

当然、同じ家賃は厳しそうなので、事業計画を組む上でも、想定家賃は2万円位低くなりそうな感じ

また、不動産業者さんの「家賃査定」は、当初想定していた金額で出てきましたが、造成費や建築費が予想より高くなった事から、利回りが当初目論んでいた数字よりも低くなったのも、融資を受けるに当って心配な点ですよね

って事で、熟慮した結果、北側の物件については、3LDKの戸建てではなく、1LDK2戸の連棟で再度プランを組んで頂く事にし、本日業者さんにFAXを送信しました

多分、入居率は若干悪くなると思いますが、駐車場を各戸1台確保し、2人入居可能で募集出切れば、なんとか行けないかとの発想ですが

一応、銀行から言われていた「3戸の場合は、1戸空いた場合の(2戸分の)家賃で返済が可能か審査をする」という問題も、戸数が4戸になれば、若干緩和する事になりますし

ただ、当然建築費もその分UPするはずなので、業者さんの見積もり結果については、大いに不安ですし、もし想定利回りが確保出来ない場合は、今回の土地は諦めたたいと思います

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fchiro at 17:05コメント(3)トラックバック(0) 
新築アパート | 戸建て賃貸

2008年02月02日

本日は、非常に精力的に動き回った一日でした

まずは午前中、戸建賃貸のプランが業者さんから送付されたので、内容を確認後、電話で業者さんと打ち合わせ

当初、ひろが土地を見て描いたイメージでは、将来の出口戦略が容易となるように、各戸独立した駐車場やアプローチを確保していましたが、業者さんのプランは、造成費を抑えてデッドスペースを省く事に重点を置いている為、一体の街並みを形成する内容

一応、希望に沿って再度見積もりをお願いしましたが、スペース的に配置が無理ならば、ちょっと厳しそうな印象です

引き続き、管理会社の担当者さんに、今回検討中の物件の概要説明を行い、「想定家賃の査定」及び、銀行提出用の「家賃査定書」作成を依頼。

管理会社には、他にも売却絡みの相談等を行いましたが、こちらの詳細については、公表を控えますので悪しからず。

午後からは、別の管理会社を訪問して、アパート1号で今回空室となった部屋の鍵を預り、先日購入したテレビドアホン設置に挑戦

グエン氏に聞いていたとおり、既存インターホンからの交換は、ドライバー一本で1時間も掛からず完了しましたので、今後もこの物件の空室については、労働力投入して交換していきたいと思います。

それにしても、物件の鍵を取りに訪問した店舗では、「正に繁忙期」といった感じで、6箇所位有るブースの全てにお客さんが居て、お部屋探しを行っていました。

この業者さんは、管理部門と賃貸部門が完全に分かれてる為、この店舗で顔を知ってるのは、店長と主任だけでしたが、どちらも接客の真っ最中で、「鍵を預るついでに手土産を渡して、物件売り込みをお願いする」という作戦は失敗に・・・

だって、鍵を貸してくれたおばちゃんは、ひろの若い格好に、絶対大家とは思っていない様子で、「お土産持って部屋探しするなんて、珍しいお客さん」って対応でしたもんね・・・ノ(^-^;)ノ

因みに、昨日面談した税理士さんとは、打ち合わせの結果、顧問契約を締結する事になりました。

最初に提示された金額は若干予算オーバーでしたが、小心者のひろは、「もう少し安くお願い」なんて言うのは苦手なので、「うちの代表は厳しいので、その金額ではOK出ません」と話したところ、予算内でなんとか合意

まあ、法人代表の奥様が物凄い節約家なのは事実なんですけどね(笑)

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投資アイテム | 賃貸募集
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