2008年03月

2008年03月31日

3月も今日で終わり、いよいよ明日からは4月

賃貸繁忙期も終わりに近づき、大家としては多少焦りが出てくる時期となりました

因みにひろは、これまでに7室の入居申し込みを頂き、残るは3室となりましたが、困った事に、3月22日のブログで書いたリフォームが、未だに完了してません

実は、あれから再三催促を行った末、管理会社から「見積もりが上がりましたが、金額が高過ぎたので、別の業者に再度見積もりさせます」と連絡が有ったのが確か一週間前・・・

この部屋には、土日に2件の内見が有ったそうですが、内装前の状態では、いくら「入居の時には綺麗になってますから・・・」なんて言っても、第一印象でアウトですよね

って事で、遂にひろも、ケイスケ〜さんや星輝さんを見習って、小回りの効く業者さんを探す事にしました

今回の候補は、別の管理会社からの依頼で、今回5室空いたアパート1号の内装を請け負ってる業者さん。

テレビドアホンを付けに行った際、名刺交換をして、「他の管理会社の物件でも、工事は可能ですか?」とお尋ねをして居た為、本日電話してみると、「4月になって少し落ち着いたので、対応可能」との嬉しいお返事が・・・。

この業者さんは、クロス単価も結構低めですし、ひろが一番多く物件を持ってる区に事務所が近いので、もし今回成功したら、専属でお願いしたいな〜って思ってます。

一応、管理会社は通して貰う予定ですけどね(苦笑)

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アパートの管理 | 業者見積もり

2008年03月30日

昨日、「30屬裡隠庁砲砲魯ップルも住む」ってお話をしましたが、今日はもっと凄い話を聞きました

それは、婚約者と1LDKに二人で住んでる方のお話なのですが、面積を聞いてビックリ

何と、1LDKにも関わらず、24しかないそうなんです

聞いた瞬間、「そんな部屋って存在するの?」って思いましたが、同タイプの間取りが載ったHPを拝見すると、結構住み易そうな感じで、本当「究極の間取り」って印象

※気になる方は、メールで

こんな話を聞いたら、「30屬裡隠庁砲辰瞳觜醜いじゃん」なんて考えてしまいますが(笑)

因みに、本日の博多は雨だった為、書斎でのんびりと間取りの検討

30屬裡隠庁砲皸豈書きましたが、「普通のアパート」って感じで、正直面白く有りません

まあ、土地決済までには暫く時間が有りますし、実は賃貸業者さんからもう一つ「家賃相場の歪み」の話も聞きましたので、そちらも絡めながら、ゆっくりプランについては検討していきたいと思います

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投資戦略 | 利回り計算

2008年03月29日

本日の福岡は、小春日和

最近運動不足気味の為、午後から2時間程、いつもは車で行ってるショッピングモールまで、散歩してきました

桜がまだ二分咲きだったのは少し残念でしたが、途中からジャケットが要らなくなるほど暖かく、「やっと春が来たんだな〜」という感じですね

5年前の今頃、マウンテンバイクで四国を一週間かけて横断し、讃岐うどん三昧の一人旅をしたのは、今となっては良い思い出ですが、最近は職場が近くなって自転車通勤をしていない為か、体重も増加傾向に有る為、今後も週末は出来るだけ歩きたいと思います

さて、昨日の続きですが・・・、

ひろの思い込みとは、「ペット可物件の入居者層」でした

今回購入した土地について、「前面道路の幅員が狭くて、大型車が入れないのがネック」という話は以前書きましたが、実はペット対応を検討したのも、「ミニバンに乗るファミリーには道が狭くて厳しいが、軽自動車に乗る女性ならいけるかも」と考えたのが、大きな理由の一つです。

って事で、家賃査定をお願いした賃貸業者さんにその話をしたところ・・・、

業者さん「この土地は駅から近いし、駐車場は要らないと思いますよ。」

ひろ「でも、ペットの物件を探してる女性って、軽自動車に乗ってる人が多いから、作ってた方が良いんじゃないですか?」

業者さん「いや、ペット可でも、住むのは女性と限りませんから・・・」

ひろ「え〜!一人暮らしでペット飼うなんて、女性が殆どじゃないんですか?」

業者さん「いや、経験上6:4位なものですよ。7:3は絶対ないですね。それに、1DKだと、一人で住むとは限りませんから・・・」

ひろ「・・・・」

って事で、昨日のブログに書いた、「最も投資効率が良い30屬裡隠庁」・・・、実はカップルで住めるギリギリの面積なんだそうです

要は、リッチな単身者だけが対象ではなく、50屬裡横味庁砲箸發ぶっていたんですね(苦笑)

そういう事情なら、確かに1万5千円しか査定家賃が変わらないのも、仕方ないと納得ですね

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投資戦略 | 新築一棟物件

2008年03月28日

昨夜、今回購入予定の土地が最寄り駅になる賃貸業者さんにを送信し、家賃査定&相談を行いました

数字については、今回も厳しい結果でしたが・・・、

幸い、まだプラン変更はいくらでも可能な為、逆に「どんなプランが一番効率良いと思いますか」とお尋ねしてみる事に

すると、賃貸業者の意見としては、

駅から比較的近く、道幅も狭いので、駐車場は設けなくてよい

ペット対応の30平米1DKが一番効率的

という結果に

確かに、査定家賃が、ひろが送った間取りの50平米2LDKと一万五千円しか違わないのでは、全面的に見直すしかないですよね

さて、その会話の中で、一点ひろがペット可について大きな勘違いをしていた事も判明

これについては、6時半からサークル活動が始まる為、明日詳しく書きますが、「やはり投資に当たっては、思い込みは厳禁で、複数のプロに相談すべし」と改めて実感ですね

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新築アパート | 投資戦略

2008年03月27日

ひろは、自慢じゃ有りませんが、デザインセンスは皆無に等しい人間です

死んだ親父は、プロのミュージシャン&大工で、結構絵なんかも上手でしたが、どうも芸術的才能は全て妹に行ってしまったみたいで、昨年外壁塗装したアパートの色(パソコンの方は右のプロフ参照)なんかも、余りセンスが良いとは言えません(苦笑)

って事で、今回の新築テラスハウスのカラーコーディネートも、「頭痛いな〜」って思っていましたが、実は、昨日訪問した業者さんから、面白い提案を受けました

それは、「インテリアデザインの勉強をしてる学生対象に、コンペを実施する」とのアイデア

因みに、実はその学生さんって、今回依頼してる業者さんの生徒だそうですが(笑)

学生さんも、「自分のセンスが実際の物件に生かされるかも」と思うと、気合いが入るでしょうし、基本的に無料でとの事なので、謝礼程度の金額で、センスの良い物件になれば、凄い嬉しい話です

まあ、その前にまずは間取りを確定させなくてはいけませんが、本日実施した「家賃査定」も、思いの外低い数字だった為、改めて戦略練り直しが必要みたいですね

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投資戦略 | 新築一棟物件

2008年03月26日

本日夕方、本業の時間年休を取得して、新築プランの相談を行ってる業者さんを訪問してきました

因みに、土地の決済については、3月末の予定が延び延びになってるものの、業者さんも「正式に契約を結ばないと動きにくい」という話でしたので、「もし今回の土地が流れた場合は、違う土地を探せば、事前に支払った委託料で」という了承を頂き、契約締結も兼ねた訪問を行いました

結局、1時間半程お話しましたが、建設業者でなく、第三者的な立場で相談出来る業者さんが居るってのは、有り難いですね

本日も、入札参加予定の各建設業者の特徴や、設備の単価、コストダウンのやり方等、本音の話が聞けて、大変参考になりました。

一応、業者さんとお話した方針としては、最初は欲しい設備は全て入れて複数の建設会社から見積もりを徴し、業者を絞った段階で、予算と相談しながら、費用対効果の低い設備から落していく事に・・・。

取り敢えず、アパート用の標準と言われた水周りが、結構お洒落だったのは、一安心でした

ただ、本日も話が出て気になったのは、来月から部材関係が一斉に値上げする事

今日訪問した業者さんでも、2ヶ月先に着工予定の建物について、設備だけは値上げ前に先に確保しようという事で、設備の発注だけは先に行ってるそうです(苦笑)

一応、ローコスト系の業者さんに聞いてもらった感じでは、辛うじて予算内に収まりそうですが、出来るだけ、追加設備投入の為の体力温存出来る金額を提示して貰いたいですね

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新築一棟物件 | 新築アパート

2008年03月25日

最近、3月末で期限切れとなる「租税特別措置法」の関係で、「ガソリンが4月から安くなるかも?」ってニュースを頻繁に目にしますが、その中に大家として気になるニュースを発見

なんと、現在審議されてる「租税特別措置法」の中には、「不動産売買時の登録免許税を半額にする」って項目が含まれてるそうなのです

因みに、今月初めにひろが売買契約を締結した土地・・・、

当初は3月末に決済を予定していましたが、実は私道部分の共有者(相続人)の中に、海外在住の方がいらっしゃるそうで、郵送で書類の遣り取りをする関係から、早くても4月中旬しか決済は無理との事

もし、軽減がない状態で登記を行う場合は、20万円以上余計に登録免許税を支払わないといけなくなる為、早く国会を通過するか、決済が4月29日以降に伸びるのを祈るしかないですね

それにしても、こんな状態が続くと、4月以降は、「ガソリンの買い控え」ならぬ、「不動産の買い控え」が続いて、景気に悪い影響が出ると思うのは私だけなんでしょうか

本日は、朝刊で見た「地価公示価格」が、自宅ビル前のポイントや、今回購入予定の土地の近隣ポイントが結構上がってて、気分良く出勤したのに、水を差された気分です

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節税 | 経費

2008年03月24日

本日は、大名の居酒屋で、職場の送別会が有りましたが、久しぶりの天神ということで、開始前に管理会社を訪問してきました

目的は、先日作成した新築プランの家賃査定結果を聞く事・・・

結果は、慎重な担当者さんの査定という事で、思いの外低い数字でしたが、取り敢えず、現在ひろが検討してる3LDKが、極端に不足してる事が解って一安心

因みに、今回ひろは結果的に「戸建て賃貸」を断念しましたが、単純に戸建てなら高い家賃を取れるってものでは無いと考えています

戸建ての最大のメリットは、上下の音の問題ですが、それだけなら、メゾネット式のテラスハウスでも対応出来ますし、ペット対応についても、庭のない戸建てよりは、専用庭付きで、ペットと遊べるアパートの方が逆に有利な気も・・・

って事で、今回の新築・・・、予約段階の家賃は、管理会社想定よりも相当高くなりそうです

まあ、先日訪問した、地盤業者さんの査定が頼りなのですが、場合によっては、地盤業者さんへの管理依頼も検討する必要が有りそうですね

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戸建賃貸 | 新築一棟物件

2008年03月23日

一昨日お話した「ひろがお気に入りのブロガーさん」ですが、いつもブログを拝見しながら、「この方は、自分と発想が似てるな〜」と感じています

以前たまこさんのブログをここで紹介した時のように、事前にご本人に了承を頂いてない為、お名前は出せませんが・・・

因みにその共通点とは、

投資目的が、「良い土地を出来るだけ少ない手出しで手に入れる事」

「もし自分が住むんだったら」と考えて、中古で取得したアパートへ積極的に設備を投入(インターネット無料化、外壁塗り替え、サイクルポート設置、自動販売機設置等)

管理会社との付き合い方(期限を切って、改善されない場合は契約解除)

等ですね。

特に、の投資目的については、現状では「利回り派(評価額は安い方が固定資産税が安くて嬉しい。旗状地、再建築不可も)」と、「RCレバレッジ派(どっちかというと建物重視)」が主流で、資産価値の有る土地取得が目的の投資家は、比較的少ないような気がします。

まあ、女性(男性)の好みと一緒で、全ての人が同じ価値観だと、世の中うまくいかないのでしょうが

実際、今月初めに加藤ひろゆきさんが九州に来られてお話をお聞きした際も、「凄いな〜」とは思っても、「羨ましい」とか「自分も激安一戸建て」とは余り思わなかったですもんね(苦笑)

他には、ひろが検討しつつも、現状では実施していない「戸建て賃貸」と「物件紹介HP」をあっさり実施してる行動力も、良い刺激になっています

なんて言いながら、実は一番共感してるのは、「奥様に粘り強く不動産投資への理解を求める苦労」かもしれません

時限爆弾が爆発しないように注意しながら、時間のやり繰りをして投資を行うのって、多分、自分の一存で全て決断できる「独身投資家」には理解出来ない世界でしょうね


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不動産投資家 | 投資哲学

2008年03月22日

現在不動産業界は、繁忙期真っ最中

ひろの物件の空室も、残すは、先週末に退去した1室と、今月末退去予定の2室の、計3室となりましたが・・・、

実は、先週末に退去した部屋の内装工事開始が、全く目処が立ってないようで、少し焦りを感じています

管理会社の担当者さんによると、現在どこの業者も物凄い数の内装工事を抱えており、深夜まで作業してるが、全然追いつかない状況との事

しかも、入居が決まった部屋から優先して工事してるそうで(苦笑)

一応、ひろの物件も、現地にキーボックスを設置して、募集は掛けてくれてるそうですが、やはり中が綺麗だと第一印象は違いますもんね

キーボックスの番号は聞いたので、明日現地を確認して、簡単な掃除は行おうと思いますが、流石にこの時期は、余り無理は言えないんでしょうね

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不動産屋との付き合い方 | リフォーム

2008年03月21日

昨夜、何気なくネットを検索していたら、たまたま、ひろが大ファンのブロガーさんのHPを発見

今まで、ブログの中で書かれていた物件情報が、写真付きで詳しく紹介されてました

しかも、その内の1棟は、ひろのアパート2号のご近所という事も併せて判明

このブロガーさん・・・、私と違って精力的に物件に手を加えており、「いつかそのセンス溢れる物件を拝見したいな〜」と考えていましたので、週末にでもこっそり見学してきたいと思います

それにしても、物件のHPって良いですよね

今年、新築に目処が付いたら、是非私もチャレンジしたいのですが、パソコンに疎いのに大丈夫かな〜

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不動産投資家 | 現地調査

2008年03月20日

最近毎晩日課となっていた、新築プランの間取り検討ですが、現在、業者さんに「3LDK2戸、2LDK1戸、1LDK1戸」のプランを送付して、検討して貰ってる事から、本日は一休み

今日は家族でショッピング・・・のついでに、インテリアデザインの勉強の為、小場さんお勧めの、空港近くのショールームに寄って来ました

因みに目的は、大理石調のPタイルの価格&質感を確かめる事と、ペット対応内装材の研究でしたが・・・、

ショールームに入った途端、ホテルのロビーの様な豪華さと、受付のお姉さんが綺麗な事にビックリ

しかも、お客さんが3組と貸しきりに近い状態で、ゆっくりと見学する事が出来ました

ただ、そこで痛感したのは、自分のデザインセンスの無さですね

一応、先日作成した間取りに、見本の床材やクロス等を貼った状況を、一生懸命頭の中にイメージするのですが、なかなかインテリアの本で見るようなお洒落な部屋は浮かんできません

やはり、自分は昭和の人間なんだなと、改めて実感です(苦笑)

まだ建設業者は決まってないので、決定した業者の中にセンスの良い方が居れば助かりますが、もし居ない場合は、専門家にお願いする事も、検討した方が良いみたいですね

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投資戦略 | 新築一棟物件

2008年03月19日

本日午前中、今回新築の融資をしてくれなかった方のメインバンクから、着信が有りました

出てみると、何故かいつもの担当者とは別の方

「○○さん(担当者)は異動したんですか?」とお尋ねすると、実は今日連絡くれた方はひろの担当者の上司にあたり、法人への物件移管が遅れてる事から、お詫び&経過報告の為、責任者が電話したとの事

で、本題は・・・、「法人移管について、年度末で手が回らず、4月中旬になりそうだけど大丈夫か?」との相談でした。

今回の法人移管・・・、当初予定は2月末だったのが、3月初めに延び、更に先日、新たに「平成19年分の確定申告」と資料の追加が有り、やっと提出したばかりで、正直不満は有りましたが、しばし考えた後、了承のお返事を・・・。

多分、年度末なので、行内で「3月末までに実施しなければならない案件の手持ちは?」なんて会議が有って、担当者さんが報告した結果、これはマズイとなったんでしょうね

因みに、この行員さんから、「2月頃土地を買うって話をしてたそうだが、結果は?」って聞かれたので、「B銀行から融資承認を貰い、4月初めに決済予定。資料は○○さんに渡してますが、そちらは法人が固まる迄駄目でしたよね?」とお答えしましたが、もしかしたら大逆転が有るのでしょうか

なお、一方的に条件を飲むのも少し悔しかったので、「司法書士は、やはりそちらの指定先じゃないと駄目ですか?」と返すと、今回はひろ指定の司法書士でもとの事

今日お電話頂いた方は、凄い良い方だったので、出来たらずっと担当してくれると、話が早くて助かるんですけどね

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法人化 | 銀行との付き合い方

2008年03月18日

本日は、今回新築案件の融資をお願いしている銀行に電話して、二つの事を確認しました

その内容は、「融資が4月にずれ込んでも大丈夫か?」、「戸数4戸を3戸に減らすことは可能か?」の二点でしたが・・・、

については、特に問題ないとの事で一安心

今回の融資については、事前に私道部分を現金決済して所有権移転登記を済ませ、その持分も併せて抵当権設定するのが条件ですが、私道所有者が共有で未登記部分が有り、その内何名かは遠方にお住まいであることから、書類の郵送でのやりとりに時間が掛かっており、仲介業者さんからも、「3月中は厳しい」との報告を受けていました。

銀行の決算期が3月末の為、一応急ぎでとはお願いしていましたが、余り急かして売主さんが気分を害してしまい、「じゃあ、売らない」って言われたら大変ですからね

次にについては・・・、残念ながら×でした。

間取りについては、現在提出している2LDKの変更はで、むしろ3LDKへの変更は歓迎のようでしたが、戸数減はやはり厳しいとの事

実は、戸数3戸にする場合、その内1戸は「振り分けタイプの4LDK」として、将来新築プレミアが無くなったら、「ルームシェア&自主管理」にチャレンジしたいと密かに企んでいましたが、あっけなく撃沈(苦笑)

まあ、今回は結果的に採用出来なかったプランがたくさん有るので、将来そのプランに適した土地を探して、少しずつ実現していきたいとは思いますが

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銀行融資 | 条件交渉

2008年03月17日

本日も、引き続き間取りについて思案中・・・

ただ、闇雲に色んなプランを考えても仕方ないので、まずは、金曜日に「ちょっと予算がオーバーするような気がしますが。。。」と駄目だしされたデザイナーさんに、予算オーバーの理由と、ローコストで収めるコツをお尋ねすると・・・、

先日送ったプランは、2棟に分けていた為、外壁が多くなりコストが上がる。

建物は、角部分の施工に物凄く費用が掛かるので、角は出来るだけ少なくした方が良い。

収納も結構費用が嵩むので、少なめに。

単身向け、ファミリー向けは特に関係なく、設備や建具に拘らなければ、坪30万円台で建築可能。

といった回答が帰ってきました。

やはり、面積が変わらないからと、2棟に分けて配置するのは、総建築費が限られてる中では無謀だったみたいですね

って事で、本日考えたプランは、原点に返って、ファミリータイプ3室の、内階段式メゾネット

プラン自体は、結構面白いものが出来ましたが・・・、

そういえば今回の銀行って「戸建は不可」って言ってた為、「2LDKの連棟4戸」で融資の相談してたけど、「3LDK〜4LDKの連棟3戸」は果たしてなんでしょうか(苦笑)

一応、銀行には早急に確認したいと思いますが、土曜日に訪問した賃貸業者さんによると、3LDKの家賃は2LDKの1.5倍取れるらしいので、なんとか3LDKを2戸は残したいですね

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投資戦略 | 新築アパート

2008年03月16日

昨日の福岡は快晴

久し振りにクロスバイクで、先日契約した土地を訪問し、周囲の状況を再確認した後、新築プランの間取り図を持って、土地周辺の不動産屋さんに、聞き取り調査を実施しました

因みに、一応私道部分の内諾も貰ったので、土地の画像を公開します↓
北側の眺望
Powered by PICS

北側駐車場より
Powered by PICS



今回の土地は、北側が駐車場で2m程下がっており、結構開放感が有るので、その眺望を生かしたプランを作成しましたが・・・、

地元の業者さんの意見としては、「最近は高い家賃を支払える人が少なくなっている」、「ペット可は結構増えており、家賃のUPは困難」、「2LDKが絶対的に足りない」といった感じ。

ただ、家賃相場を聞くと、「50孱横味庁法廚硫板造蓮◆孱横記孱隠法廚裡院ィ暁楪度らしいので、効率の面からは躊躇してしまいます

また、今回最も自信が有った「40孱隠味庁法廚硫板尊債蠅思いの外低かったのも、少しショックでした。

結構自分で住みたいと思うようなプランだったのですが、家賃的にニーズが無い(払える単身者は少ない)ので有れば、35崢度のプランに軌道修正するしか有りませんね。

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賃貸募集 | 新築一棟物件

2008年03月15日

昨日の昼休み、近くの区役所を訪問して、今回購入予定地の周辺土地の課税台帳を取得してきました

因みに、法務局で「全部事項証明書」を取得すると、一通1,000円、「要約書」の閲覧でも一通500円かかりますが、「課税台帳の閲覧」なら一筆あたり10円と大変お得

結局、17筆閲覧し、170円支払いしてきました(笑)

この結果解ったのは、「今回取得する私道に面した土地の所有者は、8名」という事。

表札の名前が登記と違って賃貸と思われる方や、駐車場については、今回取得した課税台帳では住所が解らないので、改めて法務局の調査を行う予定ですが、取り敢えず、無事に私道が取得できた場合は、この8名の方に、「セットバック」と、「私道持分の共有化」について相談してみようと思います。

今回、ひろが土地を購入した際も、大半の銀行から「前面道路が私道の場合、持分を持ってなければ融資は不可」と言われたので、その事をお話すれば、有る程度理解は得られるのではと期待してるのですが・・・

因みに、昨夜早速、デザイナーさんから「第2プラン」の図面を送って頂きましたが、「ちょっと予算がオーバーするような気がしますが。。。」とのコメント付きでした

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投資戦略 | 物件売却

2008年03月14日

本日は、朝から「2週間ぶりの徹夜麻雀だ」と気合いを入れていましたが・・・、

朝一でいつもメンバーを集めてる先輩から、

「俺、今日法事で出来ないから、したいんだったら、勝手に集めな・・・」

との連絡有り

せっかくの気合いを削がれて、ちょっと嫌な気分になりながら、気を取り直して一人目に電話すると、

「俺、今日子供の卒業式で、終わってから家族で食事行くから駄目・・・」

・・・・結局10秒で久し振りの麻雀、断念しました

それにしても、家族と雀友のどっちが大事なんでしょうね

それでは、本題です

本日は、先週土地の売買契約を締結した仲介業者さんから電話が有り、「私道の所有者さんから、売却の了承を頂きました」との報告を受けました。

因みに、金額は当初「100万円以内で交渉を」とお願いしていましたが、仲介業者さんの提案で、50万円からスタートして貰い、結局80万円で合意に至ったそうです。

しかも、30万円UPした分、大きなおまけが付いてきました。

私道部分については、8筆の土地が面しており、また市役所の敷地権も付いている事から道路としてしか使えない為、売主さんにもひろにも、(個人で持つ)必要性は有りませんが、おまけの方は、売主さんには必要なくても、ひろには大いに嬉しい存在

正直、300万円出しても惜しくない程の存在なので、たった30万円で付いてくるのは、凄いラッキーです

ただ、契約が終わるまでは、油断出来ませんが。

って事で、おまけの存在については、正式に契約が終わったらブログでお披露目したいと思います

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条件交渉 | 物件取得

2008年03月13日

昨夜は、結局1時過ぎまで図面引き・・・

新築のプランを考えてると、時間経つのがあっという間ですね

さて、現在検討している新築プランですが、当初業者さんに持ち込んだのは、「ペット(小型犬)対応で、専有部分のスペースを必要最小限に抑えながら、共用部分を充実」というコンセプトで作成した図面でした

まあ、専有部分を多少充実させても、これだけ物件が多い状況では、差別化は困難な為、敢えて専有部分は22崢度の平凡な間取りとし、その代わりに100坪の土地を生かした「木造アパートでは有り得ない広めのロビー」と、そこから繋がる「入居者専用ドックラン」を投入して、勝負する予定でしたが・・・、

どうもデザイナーさんには「専有部分が狭い」と感じたようで、出来上がった図面は、各部屋が思い切り広くなった分、ロビーが中途半端に狭くなってしまい、しかも7坪の面積オーバー

って事で、昨夜は発想を変えて、共有部分の全くコンセプトが異なるプランを検討しました

やはり、限られた建築面積で、高い利回りを確保する為には、坪30万円からできる デザイナーズ・アパート経営―新築・土地代込みで利回り16%を実現する!
に書かれてるように、共用部分を減らすのが基本なんでしょう(苦笑)

週末は、再度吉川先生の本を読み返して、新たなヒントを探したいと思いますが、まあ確定申告も終わったし、明日は徹夜麻雀解禁しても良いですよね

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インターネット無料化 | ガレージハウス

2008年03月12日

本日夕方、外回りをしてると、昨日訪問した業者さんから着信有り

昨日の件で何か質問かな〜と思って出たら、なんと昨夜お願いしていた「ラフプラン作成」と「概算見積もり」が早くも出来たとの報告でした

このスピードには、正直言ってかなり評価UP

しかも、建築費の総額だけでなく、擁壁や外構のモルタル等についても、丁寧に単価を教えて頂く事が出来ました。

で、結果は・・・、当初予算より建築費が400万円UP

と言っても、これには訳が有って、実は当初銀行に出していた事業計画書では、述べ床面積が62坪だったのが、昨日持参したプランでは何と83坪に拡大していたのです(苦笑)

因みに、銀行に確認すると、「施工業者の変更は問題ないが、融資総額のUPは不可」との事

今回、土地値と擁壁工事代については、当初見積もりより200万円程度抑える事が出来ましたが、それでも後7坪程度は削る必要が・・・、

って事で暫くは、一人で図面との格闘が続くことになりそうですね

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新築一棟物件 | 新築アパート
本日夕方、外回りをしてると、昨日訪問した業者さんから着信有り

昨日の件で何か質問かな〜と思って出たら、なんと昨夜お願いしていた「ラフプラン作成」と「概算見積もり」が早くも出来たとの報告でした

このスピードには、正直言ってかなり評価UP

しかも、建築費の総額だけでなく、擁壁や外構のモルタル等についても、丁寧に単価を教えて頂く事が出来ました。

で、結果は・・・、当初予算より建築費が400万円UP

と言っても、これには訳が有って、実は当初銀行に出していた事業計画書では、述べ床面積が62坪だったのが、昨日持参したプランでは何と83坪に拡大していたのです(苦笑)

因みに、銀行に確認すると、「施工業者の変更は問題ないが、融資総額のUPは不可」との事

今回、土地値と擁壁工事代については、当初見積もりより200万円程度抑える事が出来ましたが、それでも後7坪程度は削る必要が・・・、

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新築一棟物件 | 新築アパート

2008年03月11日

昨日は、遂に確定申告書の発送完了

本来なら暫くのんびりしたい所ですが・・・、

先週契約を終えた土地の決済を、月末に控えている身としては、そんな余裕は有るはずもなく・・・

本日も仕事が終わってから、とある業者さんの事務所を訪問し、新築プランの相談を行ってきました

因みに、先週末に契約した土地の新築プランですが、銀行への融資申し込み時は「2LDK×4戸の連棟」としていたものの、何度も現地を訪問するうちに段々自信が無くなってしまい、現在は単身者向け中心に方針転換しています。

その最大の理由は、「九州版花園計画」・・・ではなくて、正面道路の幅員の狭さですが。

実は、先週土曜日に建設会社の営業マンと一緒に現地を見に行った際、営業さんのマイカー(3ナンバーのミニバン)で訪問しましたが、その際、切り返しに苦労しているのを見て、「これはファミリー向けは避けたほうが良い」と感じました。

ただ、軽自動車や小型車ならなんとかなので、女性向けに特化すれば、土地を安く仕入れる事が出来た分、何とか戦えると考えています。

って事で、本日訪問した業者さんですが、予想以上に好印象

年齢はひろより2つ上でしたが、発送もスマートで、頭の回転も速く、自分の意見を押し付ける事もなく、ざっくばらんに楽しく打ち合わせする事が出来ました。

一週間程度で概算の数字を出して頂くようお願いしましたので、結論はその後になりますが、正直、「やっと本命に出会えたかも」って予感はしていますね。

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新築アパート | 新築一棟物件

2008年03月10日

本日は、仕事が終わってからダッシュで帰宅し、国税庁のHPから確定申告書の入力を行いましたが、先程無事に印刷を終え、なんとか期日内に投函する事が出来ました

因みに、総家賃収入は約2千万円で、不動産所得自体は黒字ですが、結果的には、今年の納税額は「0円」で、源泉徴収税額全額還付の見込み

というのも、平成5年に購入して、昨年売却した旧自宅マンションの譲渡損失が、1千万円近く有ったからですが

譲渡損失については、以前は無条件で他の所得と損益通算出来たみたいですが、数年前に法律が変わり、現在は「住宅の買い換えで、新しい自宅を10年以上のローンを組んでいる場合」しか損益通算をする事が出来なくなっています。

税金については、思い込みで進めて、実は要件に該当しなかったなんて場合、物凄く悔しい思いをするので、今回はタックスアンサーを念入りに研究した結果、一昨年末に購入したビルについては、自宅部分を区分所有でひろの単独名義とし、事業融資と別に500万円分だけ住宅ローンを期間10年で組む事で、要件に適用させる事が出来ました。

ただ、「我ながら完璧かな〜」なんて思っていた今回の節税対策、・・・申告書を印刷して、初めて誤算に気付きました

なんと、損益通算って、「控除前の総所得金額」と通算するんですね・・・

内心、「各種控除後の課税所得は500万円未満なので、来年も丸々税金還ってくるかな」なんて甘く考えていたら、繰り越しできる損失額が200万円台と知って、物凄いショックです

実は、それ以上にショックだったのが、昨夜1時過ぎまで頑張って集計した「医療費控除の明細書」が、全く無駄だったこと(泣)

やはり、税金の世界は奥が深いと、改めて痛感ですね。

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fchiro at 22:10コメント(4)トラックバック(0) 
節税 | 青色申告

2008年03月09日

本日は、結構早起きし、確定申告の準備の為に朝からパソコン張り付き状態でしたが、10時半過ぎ、管理会社から着信が・・・

嫌な予感がして出てみると、

担当「昨日203号室に入居した方からクレームが有って、パソコンが繋がらないそうなんですよ」

ひろ「他の部屋からはクレーム無いんでしょ?接続の仕方が悪いだけじゃない?」

担当「すみません。私パソコン全然解らなくて管理のYさんも、「俺に聞くな」って言ってますし・・・」

ひろ「それで、どうしたらいいの?」

担当「入居者さんは、11時〜12時に部屋に居るので、どなたか来て欲しいそうです・・・」

って事で、11時過ぎに仕方なくパソコンを閉じ、車で3分の場所に有る物件へ・・・

ところが、現地に到着し、木曜日に付けたばかりのドアホンでいくら呼んでも、応答は無し

携帯にかけても留守電の為、仕方なく転進する事に・・・。

「多分、自分で接続出来たんだろう」と考えて家に戻り、パソコンを開いた途端、やっと折り返しの着信が・・・

入居者さん「留守電が入ってたので、電話しました・・・」

ひろ「さっき行ったけど居なかったよね。パソコン接続出来た?」

入居者さん「それが何度やっても出来ないんですよ」

ひろ「今部屋に居るの?じゃあ、俺も詳しくないけど、取り敢えず行くから・・・」

因みに、先月末に201号室に入居したのは22歳のOLさんでしたが、今日連絡が有ったのは20歳の男子大学生

内心「面倒臭いな〜」と思いながら、自宅のノートパソコンを持参し、二度目の訪問をすると、部屋中にフライドポテトの香りが漂っており、若者の部屋って印象です

結果的には、以前パソコンを使ってたアパートのネット接続がADSL回線だった為、光対応のひろのアパートとは配線が違ったらしく、持参した配線で繋ぐと無事接続

結局、持参した配線をプレゼントして、帰宅しましたが、やはり自宅から近い物件は管理が楽ですね。

良く考えたら、今回の学生さんは家賃交渉無しで入居してるので、共益費カットとなったOLさんよりもありがたい存在です

なんていいながら、もしOLさんが「インターネットの繋ぎ方解らないの」なんて言ってきた場合も、当然、速攻で訪問してあげますけどね

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インターネット無料化 | アパートの管理

2008年03月08日

本日は、睡眠十分で爽やかに目覚めた後、10時にクロスバイクで自宅を出発し、土地の売買契約締結に行ってきました

約束の時間ギリギリに天神の不動産屋に到着すると、既に売主さん御一行は待機済み

因みに、本日契約した土地は、前所有者から相続したご兄妹3名の共有で、本日は市外在住の方も含めて全員集合でした。

まずはご挨拶した後、せっかくなので、思い入れの深い土地だろうと考え、いろいろお話をお聞きすると、予想通り、ご兄妹が子供の頃から住んで居た土地との事

数年前にご両親が亡くなり、暫くは空き家にしていたものの、火災が心配だった為、3年前に家屋を取り壊したら、固定資産税がいきなり何倍にも上がった事から、今回売却を決意されたそうです。

ひろも先日、23歳の時に自宅として初めて購入したマンションを手放したので多少気持ちは解りますが、子供の頃から住んで居た自宅が他人の手に渡るのは、寂しいものなんでしょうね

って事で、多少しんみりした雰囲気でスタートした重要事項説明は、昨日予習をしていた事から結構スムーズに進み、昼前には全て完了

気になっていた土地の面積は、実測の結果、予想通り6%程狭かった為、売買代金は面積按分で決済時に精算して頂く事になりました。

さて本日は、一週間の九州滞在を終えて北海道に帰ったCASHFLOW101氏と入れ替わるかのように、一週間の北海道&東京の修学旅行を終えて、上の娘が帰宅

お土産は、ミッキーマウスのキーホルダー・・・、少し恥ずかしいのですが、どこに付けようかな〜(苦笑)

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新築一棟物件 | 売買契約締結

2008年03月07日

税理士と面談し、法人とのサブリース契約書等を精査して貰った後、先程、仲介業者から送ってきた「重要事項説明書」をチェック中

久し振りに金曜の夜恒例の「徹夜麻雀」を断って、投資家モード全開です

因みに、確定申告の期限は来週に迫っているのに、申告書の作成が終わっていないのも、遊びに行けない理由ですが・・・

明日は午前中に土地の契約を締結した後、昼から建設会社を訪問して新築プランの相談予定・・・、

明日の契約では、実測図が貰えるそうなので、いよいよ本格的にプラン検討開始します

ところで、本日は契約前恒例の「手付金の出金」に行ってきましたが、最近は100万円以上の出金の場合不可だし、窓口でも、必ず身分証明書の提示を求められる等、面倒な時代になりましたね

もし、決済の直前に銀行に行って、免許証忘れてたらどうなるんだろう・・・

って事で、窓口のお姉さんに「もし免許証忘れたら、自分のお金なのに引き出せないの?」なんて、少し意地悪な質問を実施しちゃいました

結果は・・・「他の方法で確認」というばかりで、具体的な確認方法は教えてくれませんでしたが、一つだけ良い情報をGET

それは、事前に書面で申請すれば、「の限度額変更」が出来るとの裏技です

投資家でしたら、300〜500万円程度の出金は、頻繁に有ると思いますが、この裏技を使えば、急に欲しい物件が現れた場合等に、慌てなくて済みそうですね

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fchiro at 21:34コメント(3)トラックバック(0) 
新築一棟物件 | 売買契約締結

2008年03月06日

本日、仲介業者さんから電話が有り、土地の売買契約の日程が今週土曜日に決まりました

金額については、購入申込書に記載した「280万円の指値」を満額了承頂いたので、異存は有りませんでしたが、2点だけ特約のお願いを・・・。

前面道路(私道)が希望価格以下で買えない場合は、契約を破棄する特約を付けること。

測量の結果、面積が公簿より少ない場合は、売買金額を単価で割り戻すこと。

まず、については、融資特約を付ける為、前面道路が買えない場合、そちらを使って流す事も出来る事から、必要ないかもしれませんが、「私道所有者が、弱みに付け込んで、吹っ掛けてきた場合は、その分更に値引きしてよ」って売主さんに迫る際の、基準価格を示すのが目的です

ただ、仲介業者さんによると、私道所有者に打診した際に、金額は提示していないものの、「早く手放したい」と言ってたらしいので、安く買える可能性は高いみたいですが。

因みに、実は現在、この道路に面してもう一筆売地(古屋付き)有り

こちらは、ひろが買い付けを入れた土地より8割も坪単価が高い為、多分問い合わせは少ないと思いますが、もしこちらの売主から先に道路を押さえられたら、全てのシナリオが狂うので、早急に私道所有者にオファーを出すよう、お願いしました。

については、実は今回の土地の測量・・・、「売買契約締結後に実施する」という説明でしたが、建築会社さんが概算で測って図面を見ると、どうも少し狭そうだったので、特約に入れて貰う事にしました。

契約締結後だったら、「金額安かったし、公簿売買だから」で終わっちゃいますからね(苦笑)

ところで、今回の土地については、「前面道路(私道)の持分を持たない」という事で、格安で手に入る可能性が高くなってきましたが、これって一種の地上げだと思いませんか

普通の地上げの場合は、大通り沿いの土地を買えるかが勝負の分かれ目ですが、今回のキーワードは「私道持分」です

実は、これに関しても、いくつか素人なりのシナリオを描いているのですが、我ながら結構あくどいような気もします・・・

一応、基本は「Win−Winの発想」なんですけどね

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fchiro at 20:03コメント(6)トラックバック(0) 
物件取得 | 新築アパート

2008年03月05日

昨夜、ブログに書込みをした後、モツ会が始まるまでに少しだけ時間が有った為、仲介業者の担当者さんに報告を行いましたが、併せて先方からもお知らせが有りました

それは、仲介業者さんから紹介して貰った都市銀行の結論が、「融資不可だった」との連絡

という事で、「戸建賃貸への融資」の可能性が残るのは、「宿題付きの内諾」を頂いてる地銀一行のみとなりましたが、現時点でこの宿題・・・解決の目処が全く立っていない為、時間切れにより、本日、「戸建賃貸」については断念する事にしました

本当は、昨日電話が有った銀行に「都銀が戸建への融資を了承した」と虚偽の連絡をすれば、これまでの経験上、対抗して逆転が出る可能性は高いのですが、嘘は必ずバレルもの

残された道は、「連棟プラン」にこれまで経験した「大家としてのスキル」を全て投入し、戸建ての場合と変わらない利回り&競争力を叩き出す事ですが、神様が与えてくれた試練と考え、ハッピーエンドを目指し、前進していきます

土地の決済は今月末を予定しており、「決済までに売主が異なる私道を購入」という条件付きになるので、結果的には契約が流れる可能性も有りますが、本日から図面引きに全力を注ぎます


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fchiro at 20:47コメント(5)トラックバック(0) 
銀行融資 | 戸建て賃貸

2008年03月04日

本日は、先月申し込みした融資の解答が、遂に地銀から有りました

結論は、

ただし、この銀行は「戸建賃貸不可」なので、お願いするかは都銀の回答待ちとなりますが、取り敢えず、ずっとお待たせしていた土地の売主さんにお返事が出来てほっとしました

因みに、今夜は久し振りのモツ鍋ですが、美味しいビールが飲めそうです



fchiro at 17:57コメント(12)トラックバック(0) 
銀行融資 | 戸建て賃貸
昨日の夕食後、散歩がてら、近所の本屋まで歩いて行く事にしました

目的は、運動不足の解消&吉川英一さんの新刊坪30万円からできる デザイナーズ・アパート経営―新築・土地代込みで利回り16%を実現する!
です

実は、金曜日に天神の本屋さんで探した際は見付からなかったにも関わらず、土曜日のセミナーで、複数の投資家さんが「もう読んで凄い良かった」って話をしていた為、一刻も早く手に入れたかったのですが・・・、

残念ながら、近所の本屋には置いてなくて、結局2km程離れたショッピングセンター内の本屋さんまで足を伸ばしてやっと手に入れ、帰宅後一気に熟読

大満足で余韻に浸ってたら、、いつの間にか爆睡で、更新忘れちゃいました

では、昨日の続きです。

さて、先週土曜日に開催された、CASHFLOW101こと加藤ひろゆき先生の熊本セミナーは、大変な盛り上がりでしたが、その一翼を担ったのは、最前列に陣取った九州の美人投資家達の「スーパーリアクション」でした

実際のネタ自体は、既にブログで公開されている内容が多かったものの、ご本人の口から直接聞けるのが嬉しかったのでしょう・・・、頻繁に「ウォ〜」という感嘆の声が起こっていました

って事で、今後、九州でセミナーを行う主催者の皆様、最前列の3席は、美人投資家用に確保しておくと、盛り上がること間違いなしですよ

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不動産投資家 | 伝説の投資家
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