2008年04月

2008年04月30日

ひろの保有物件は、木造アパートが中心ですが、唯一、自宅ビルだけはRC造です

このビルは、一昨年秋に購入しましたが、当時は「2つの路線の駅から、どちらも徒歩五分で行けるし、1K部分も26平米と広めで、バス・トイレ別なので、入居付けに苦労しないかな」って事で購入を即決しました。

その後、一年半運用してきましたが、最近、購入時には気付かなかった「コンクリート打ちっ放しの予想外のメリット」を実感しています

それは、退去時のクロス貼り替えが不要な事と、時代に左右されないインテリアです

特に、スポットライト等のお洒落な照明を投入すると、デザイナー系に早変わりするのは、嬉しい誤算でしたね

って事で、将来RCを新築で手掛ける日が来たら、再度、コンクリート打ちっ放しで勝負したいな〜って考えています

まあ、相当先になるとは思いますが


最後に・・・良かったら応援のワンクリックお願いします→人気blogランキングへ

fchiro at 21:54コメント(2)トラックバック(0) 
所有物件 | 投資物件選定

2008年04月29日

・・・昨夜の続きです。

さて、ひろは結構のんびりした性格ですが、今回のセミナーをきっかけに、久し振りに自分を追い込む事にしました

って事で、本日「今年の宅建免許受験」を、宣言します

結果的に、ブログで恥ずかしい思いをする可能性は高いと思いますが、その時は、罵倒コメントお待ちしていますので、宜しくです

話は変わりますが、今回のセミナーでは、実は新築プランについても、大変参考になる話が有りました

それは、「その物件に住む目的を造る」というお話です

確かに、最近は効率のみ重視の物件が多く、入居者が選択する際も、「家賃が安い」とか、「目新しい設備が付いてる」なんて事でアピールする事が多いと思いますが・・・、

多くの大家さんが、本音では、「そんな消耗戦に付き合わなくても、自分の物件を選んで貰えるような、アピールポイントが欲しい」と考えていると思います。

新築は、建築主が全て自分でプランニングする事が出来るため、「アピールポイント」を考えるには絶好のチャンス

なんて言いながら、未だに答えは見付かっていませんが、今回のセミナーをキッカケにヒントは見えたので、知恵を振り絞って、プランを検討したいですね。

最後に・・・良かったら応援のワンクリックお願いします→人気blogランキングへ






fchiro at 23:42コメント(5)トラックバック(0) 
不動産投資家 | 投資目標

2008年04月28日

先週木曜日に受講した「IREM JAPANセミナー」ですが、「1時間半講演&30分質疑」の予定が、「質疑は懇親会で」って事で、結局2時間以上も倉橋社長に熱く語って頂き、物凄く有意義な時間を過ごす事が出来ました

にもかかわらず、懇親会での会話が余りにも印象に残った為、3日間も引っ張ってしまいましたが・・・

そろそろ本題に・・・、と言っても、有料セミナーで語られたノウハウを公開するのは邪道なので、ひろが一大家として共感した「心」の部分について、今日は書きたいと思います

まず、一番共感したのは、「何事においてもフェアであれ」という姿勢ですね

また、「管理は本来儲からない仕事」という発言も、外側から不動産業界を眺めていて、成る程と思いましたが・・・、

現在の不動産業界・・・、特に地方では、本来儲からない管理業務を、不透明な収益で補っているとの印象は、多くの大家が抱いてると思います

そんな業界において、「管理業務とは本来儲からない」という前提で、「それでも、知恵を絞って大家に利益を与えれば、それが管理会社に還元される」という発想には、正直脱帽ですね

それと、「社員には、必ず宅建を取らせる」というのも、本来なら当然の事なのですが、実はひろが現管理会社に不満に感じてる事の一つだったので、新鮮に感じました

因みに、ひろのメインの管理会社では、管理担当者さんは宅建主任者なのですが、仲介部門の方は免許を持っていない為、「重要事項説明」の際は他の方と交代していますが、そんな状況では、正直、信頼関係は築けませんね

倉橋社長は、「宅建に落ちた奴は罵倒するし、どんなに頑張っても、○○万円以上は給料あげない」とおっしゃっていましたが、個人的には大変フェアな制度だと思います

なんて言いながら、結果的には自分を追い込むハメになりましたが(苦笑)

(続く。)

最後に・・・良かったら応援のワンクリックお願いします→人気blogランキングへ





fchiro at 23:11コメント(5)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 | 不動産投資家

2008年04月27日

・・・昨日の続きです。

ひろも、これまでに2社の管理会社と契約解除し、現在は2社に物件管理をお願いしている状況ですが、正直、現在の管理会社の仕事内容に満足はしていません

一応、現担当者さんの人柄が良いのと、社員定着率はそれなりに良いので、2年近くお付き合いを続けていますが、正直、先日のセミナーでCFネッツの倉橋社長のお話をお聞きした際は、「福岡にこんな会社が有ったら、管理お願いしたいのに・・・」って思いましたもんね

因みに、現管理会社に対して最も不満な点は、スピード感覚です

例えば、空室が出た場合ですが、オーナーの本音としては、「現在の市場がどんな状況で、家賃や敷金をいくらに設定したり、どんな設備投資をすれば、一月以内に入居者が決まる可能性が高いのか」って事を、プロで有る不動産業者から教えて貰いたいのですが、現在の管理会社は、何も言わなければ、「取り敢えず、前回と同じ家賃で様子を見ましょう」ってスタンスで、暫く経って「内見が少ないみたいなので、条件変えましょう」なんて話になります

機会利益損失については、何度も口を酸っぱくして説明してきたので、最近は少しだけ改善されましたが・・・。

って事で、ひろが管理をお願いしている「投資物件に強い業者」でもこんな状況なのですから、昨日も書いたように、地場大手で地主系大家さんを取り込んでる業者さんに過大な期待は持たない方が良いと思います

逆の立場で考えたら解ると思うのですが、もし自分が管理担当者だったら、当然「物件をたくさん持ってる大手地主系大家さんの物件」に、優先して客付けしますからね

まあ、本当のプロ集団なら、受託した管理物件の入居率は100%を目指すと思いますが、「入居率90%」を笑顔で語れる業者に対して、多くを望むのは、見当違いだと思います

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ





fchiro at 23:25コメント(4)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 | 空室対策

2008年04月26日

・・・昨日の続きです。

邸 永漢先生の「銀行と付き合う法」という本を、ひろは10年以上前に古本屋で購入し、現在も定期的に読み返していますが・・・、

その中に、「お金を貸してくれる銀行が良い銀行」というひろが大好きなフレーズが有ります

要は、取引先に見栄を張る意味で、実際のメインバンクは信用金庫や地銀なのに、入金先や手形振出先を都市銀行にするなんて、意味が無い事は辞めなさい。新興中小企業なんて、都市銀行からしたら、ゴミみたい存在かもしれないけど、信用金庫とかの身の丈に合った金融機関にとっては、それなりの存在なんだから、胸を張って「ここがうちのメインバンクです」って紹介しろって話ですが

昨日の大手不動産業者さんのお話を聞いた時、邸先生の話を思い出しながら、「何故、このサラリーマン大家さん達は、この大手業者に賃貸管理をお願いしようと考えたんだろう」と疑問に感じました・・・

推測すると、

不動産業界は怖い人が多いが、最大手で誰でも名前を知っている(ブランド力の有る)業者さんなら安心。

入居率9割と書いてるので、自分の物件もこの業者さんにお願いしたら、9割の入居率を確保出来ると考えた。

なんて感じでしょうか

多分、「この会社に管理を委託している他のオーナーから薦められた」とか、「プロパティマネジメントのシステムに惚れた」なんて理由のオーナーは少ないと思いますし、この大手業者さんも、黙っていても物件オーナーが向こうから管理のお願いに来る状況では、無理して手間が掛かる管理をしようなんて考えていないと思います

因みに、福岡はシノケン発祥の地で、建て売りアパート業者が物凄く多い為、今回の業者さんが言った「お金を持たないサラリーマン」とは、そういった建て売りアパート業者から物件を購入し、「家賃下落」&「入居率低下」に悩んでるオーナーの事と思いますが、果たしてそういったオーナーがこの会社に管理をお願いして、ハッピーになれると思いますか

邸 永漢先生は、「中小企業がメガバンクにせっせと積み立て預金したって、お金なんて貸してくれないでしょ?」とも言っていましたが・・・、

(続く。)

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ




fchiro at 20:04コメント(7)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 | 物件管理

2008年04月25日

昨日は、2時間の時間休を取得し、夕方5時からセミナーを聴講

申し込みの際は、講師が倉橋さんだし、小場さんから転送して頂いた案内文書に、「お知合い、オーナーを誘い合わせの上、ご参加下さい」なんて書いていたので、「出席者は、業者と大家、半々位かな〜」なんて考えていましたが、実際は大半が不動産業者の管理部門担当者

少なくとも、大家で懇親会に参加したのは2名だけだったようで、お陰で「不動産業者の本音」が聞けたのは、大変参考になりました

って事で、セミナーのお話は後回しにして、懇親会の話から書きますが、

27名が参加した懇親会・・・皆さん遠慮深いのか、倉橋さんの横の席が空いてたので、厚かましくちゃっかりGET

暫くいろいろ質問した後は、倉橋さんと地場業者さんの会話に耳を傾けていましたが・・・、

とある大手地場業者さんの相談内容・・・、

「倉橋さん、福岡も今大変厳しくてですね・・・、うちも管理戸数○万○千戸有りますが、その1割の○千○百戸は空室なんですよ。しかも、頻繁に「管理受けて欲しい」って相談は有るんだけど、そいつら金持ってなくてですね〜、サラリーマンで大家もしてるような奴ばっかなんですが、物件がどうしようも無いんですよ。」

ひろと同じ感覚の方には、突っ込み所満載と思いますが・・・

私の感想については、後程書き込みしたいと思います。

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ

fchiro at 08:29コメント(7)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 | 投資戦略

2008年04月24日

先週末、「二代目大家の日々」の小場さんと、電話で「賃貸住宅フェア打ち上げ」の相談をしてる時、「ところで、24日にCFネッツの倉橋さんのセミナーが有るってFAXが来てたけど、ひろさん来る??」とのご案内を頂きました

ひろは、不動産投資関係の書籍は、結構読んでおり、倉橋さんの書籍も2冊拝見した事が有って、以前から「一度お会いしてみたいな〜」と思ってたので、「行きますので、資料送って下さい」と即決

って事で、本日は夕方2時間の時間休を取って、お勉強に行く事になりました

といっても、実際は打ち上げの方が、本音が聞けて楽しみなのですが

経験上、今夜は更新無理だと思いますので、今夜の話は明日以降に書き込みしたいと思います

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ



fchiro at 12:39コメント(0)トラックバック(0) 
不動産投資家 | 出会い

2008年04月23日

確か一年程前になりますが、ひろがとある「紙の資産」への投資を検討していた時、奥さんから「六星占術からすると、貴方は今年、動かない方が良いみたいよ」という忠告を受けました

因みに、ひろは死んだ親父の影響(反面教師)から、占いや宗教系は基本的に気にしない事にしていましたが・・・、

ひろ「じゃあ、今年一杯は大人しくしとけって事?」

奥さん「嫌、今年だけじゃなくて、来年一杯駄目みたい・・・」

ひろ「マジ・・・?」

そこまで言われると、普通へこみますね

とはいっても、自分の考えがマイナス指向だと、現実までマイナスになりそうなのが嫌だったので、結局は自分を信じて、昨年は、その「紙の資産」や、2件の不動産に投資しましたが・・・、

振り返ってみると、確かにこの3年間、物件は増えているものの、金銭的には「ペット飼育退去者の、開き直り内容証明事件」や、「ライブドア事件での手持ち株下落」、「アパート1号が半年で8室中6室退去」等、致命傷には至らないものの、結構大きな出費が発生しています

ただ、あれから1年経過し、「厳しい」と言われた3年間も残り半年

来年からは、少しずつ状況が好転するそうなので、何とか今年も致命傷を負って退場する事の無いよう、気力で乗り切りたいですね。

因みに、参考までに「何事も絶好調の年」を聞いてみると、確かに思い当たる節が・・・

ただ、それも自分を信じて行動したからこそ・・・

いくら、絶好調の年といっても、「宝くじが当る」のを待っているような人からは、幸運は逃げていくような気がしませんか?(苦笑)

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ









fchiro at 21:34コメント(6)トラックバック(0) 
投資戦略 | リスク管理

2008年04月22日

一昨日のブログに書いた「格安のマイナスキャッシュフロー物件」ですが、本日昼休み、管理会社より、調査結果の連絡が有りました

因みに、レインズで調べて貰った同タイプの間取りの「最新成約金額」は・・・、

「管理費+修繕積立金」と同じ額

ということは、仮に同じ金額でスムーズに客付け成功しても、毎年、固定資産税相当の赤字が確定です

仲介業者からは、「物件の管理会社に聞いたら、それ程酷くないみたいですよ」との説明は有りましたが、売値を考えると、予想通りの結果でした・・・

ただ、どっちにしろ最近は、不動産関係の動きがなくて、ストレスがたまり気味なので、本日もサイクリングがてら、現地を訪問

結果は・・・それなりといった印象でしたが(苦笑)

まあ、売れてしまったら縁が無かったって事で、しばらくは、時間や曜日を変えて何度か訪問したいと思います

話は変わり、「九州版図面舞踏会」の方は、既に二十名近い参加が決定

大物ブロガーや美人投資家が参加するとの噂も有り、今から当日が楽しみですね


不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ

fchiro at 22:04コメント(0)トラックバック(0) 
投資物件選定 | 現地調査

2008年04月21日

ひろが現在検討している新築プランは、「1LDK〜3LDK、計4戸」と、「ペット対応の1LDK7戸」の2種類有りますが、未だにどちらの方針で行くか迷っています

利回り的には、3LDKの査定家賃が思ったより低かったので、地場賃貸業者のアドバイス通りに図面を引いた1LDKの方が当然高くなりますが、正直、「築10年経過後」の事を考えると不安は有り、「将来潰しが効く3LDKの方が正解ではないか」という気持ちも捨てきれません

まあ、元々今回の土地については、「戸建て賃貸をやりたい」という気持ちからスタートしたという事も有りますが、以前からルームシェアについても興味が有った為、3LDKの場合は、「新築プレミアが無くなって、家賃が大きく下がる場合は、家具を入れてルームシェアという選択肢も可能」という点に、大いに魅力を感じています。

当然その場合は、新築当初から、間取りを振り分けタイプにしたり、水回りの配置を工夫しておく必要が有りますが・・・

将棋に例えれば、1LDKプランは「序盤で優位を築いて、一気に攻め潰す」といった感じですが、3LDK複合プランは、「序盤は悪くならないように我慢して、将来の反撃を楽しみにする」という感じで、ひろの性格的には合ってる気がするんですよね

今回は銀行融資の関係で、「戸建て賃貸は不可」、「戸数は4戸以上」という制約は有りますが、それ以外は全く白紙の状態で検討しているからこその、贅沢な悩みですね

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ







fchiro at 22:17コメント(0)トラックバック(0) 
新築一棟物件 | 投資戦略

2008年04月20日

土曜日の福岡は快晴だった為、クロスバイクで、火曜日にネットで問合せをしていた区分所有物件を見に行ってきました

因みに今回の物件は、物凄く売り出し価格が安いにも関わらず、土地の持分は売買価格の何倍も有るという、ひろが区分所有を検討する場合に最も重視する条件は満たしていましたが・・・

それには理由が有り、立地はそれなりに良いのですが、築年数が古く、管理費が高い上にセンスが無い為、空室が滅茶苦茶多いのです

その為、「現地を見て、管理費以上の金額で賃貸できそうなら、検討しようかな〜」なんて気楽な気持ちで訪問しましたが・・・、

結果的には、再生のイメージは沸かず仕舞い

キャッシュフローゲームなら、「借金だらけの親戚にお金を貸す」って感じの投資になりそうな印象です・・・

最近は、土地取得が足踏み状態で、ストレス解消の為に、いろんな物件の資料を眺めていますが、早く、浮気せずに新築プランに全力投球出来る日が来て欲しい物ですね(苦笑)

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ







fchiro at 21:08コメント(2)トラックバック(0) 
投資物件選定 | リスク管理

2008年04月19日

今年の「賃貸住宅フェア福岡」は、6月10日(火)、11日(水)の二日間、福岡市博多区の「マリンメッセ福岡」で開催されますが・・・、

昨年11月に開催されたフェアでは、小場三代さんの講演を拝聴した後、打ち上げにも声を掛けて頂き、多くの投資家さんと交流するキッカケになった事から、今回も凄〜く楽しみにしています

更に今回は、11日午前中に大家さん仲間の講演会も決定

って事で、当日夜、打ち上げを兼ねた「図面舞踏会」の開催が決定しましたので、お知らせします

【日時】 平成20年6月11日(水)18時頃〜

【会場】 博多駅周辺の居酒屋(未定)

【会費】 5,000円程度(予定)

取り敢えず、会場を押さえるために、大まかな人数を把握したいと思いますので、「参加したいな〜」って考えてる方は、良かったら、コメント欄から「お名前」、「人数」、「連絡先」等をご連絡下さいな。

因みに、私のブログへのコメントは「管理者が確認後に公開」で設定していますので、そのまま公開される事は有りませんが・・・

女性の方(男性も)で不安だったら、小場さんの私書箱に出席の連絡頂いてもです。

それでは、当日お会い出来る事を楽しみにしていますので

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ





fchiro at 22:44コメント(0)トラックバック(0) 
不動産投資家 | 自己紹介

2008年04月18日

本日の昼休み、新メインバンクの担当者さんに訪問して頂き、自宅ビルの法人移管関係書類を記載しました

最近は、「個人情報保護法」の関係で、書類を記載する度に承諾書も記載しなければならない為、合計4枚の書類に署名・捺印

これで、4棟の「奥さん名義の物件」の内、2棟の法人への移管が決定し、1棟はひろの職場の扶養認定の範囲内の賃料で法人とサブリース契約を結ぶ事から、残り1棟の処遇を決めるのみとなりましたが・・・、

この残る1棟・・・、試算した結果、結構「不動産取得税」、「登録免許税」が高額になりそうなのですが、正直処遇に悩んでいます

ひろは現在、新築アパートも平行して取り組み中ですが、最近は「建築費が高騰している」というお話もいろんな所で聞いていますので、新築案件の土地取得が完了して、建築の入札が終わった段階で、改めて手元資金の確認を行い、方針を決定したいと思いますが・・・。

本日は、土地の仲介業者さんから、「売主さんから、融資特約延長の承諾書を受領した」との連絡が有った位なので、土地取得・・・もう暫く時間が掛かるんでしょうね(苦笑)

最後に・・・良かったら応援のワンクリックお願いします→人気blogランキングへ





fchiro at 23:57コメント(2)トラックバック(0) 
銀行との付き合い方 | 法人化

2008年04月17日

現在、ひろが新築の相談をしてる業者さんでは、ひろと同世代の女性がプランを検討してくれてますが、先日「新築プラン案」として定規と鉛筆で手書きした間取り図を持参したところ、いきなり「収納が足りません!」との厳しいチェックが入りました

実はこの収納の数・・・、前回相談した際に、「コストを押さえる為には、形状を出来るだけシンプルにして角を減らし、収納も削る必要が・・・」って言われた為、素直に従って、必要最低限にしていたのですが・・・、

いざ「間取り図」を見て、「自分がこの部屋に住んだら・・・」ってイメージしたら、やはり駄目だったのでしょうね(苦笑)

そういえば、先日一緒に飲みに行った15歳下の女性に、この間取りを見て頂いた際にも、「自分達が住むには、収納が足りない」って最初に言われましたし

どうも、女性に間取りでアピールする為には、「男性が必要と考える1.5倍位の収納」を組み込んだ方が良さそうです

それと、「この家では、掃除機どこに置くんですか?」と聞かれて戸惑ったのも、「大家として失格かな」と反省ですね・・・

因みに、台所の天袋の高さを聞かれた時は、流石に「建設業者が決まってから相談する予定・・・」って勘弁して貰いましたが・・・ノ(^-^;)ノ

間取りの世界は奥が深いと改めて実感です

最後に・・・良かったら応援のワンクリックお願いします→人気blogランキングへ

fchiro at 20:48コメント(3)トラックバック(0) 
投資戦略 | 新築アパート

2008年04月16日

(先程の続きです。)

さて、購入時の「重要事項説明」の際にひろが気付いた誤算ですが、これは、それまで区分所有物件選定の際に使っていた判定法を過信したのが失敗の原因だったみたいです

その判定法とは、「建物の登記面積を容積率で割った後に、路線価を乗じて、売買価格以上になれば」というものですが、通常は共有部分も有る為、前記の計算で購入価格以上になれば、土地持分だけで遥かに時価を超えるので、「出口戦略においても全く心配不要」と考えていました

ところが、今回の誤算は、このマンションが福岡市に都市計画が制定される以前から建っていたという事

実は、都市計画が決まるまでは、容積率に関係なく建てる事が可能だったらしく、実は現状、思い切り容積率をオーバーした「既存不適格」で、将来の建て替えの際は、面積が2割以上減ってしまう物件でした

となると、元々築古物件ですので、いくら利回りが良いといっても、将来に不安が・・・

って事で、今回法人設立にあたって「戦力外通告」を下す事になりました(苦笑)

まあ、いくら利回りが良いと言っても、将来に楽しみが無い物件は保有しててもつまりませんし、「この物件に拘らなくても、また別に良い物件が出るさ」って心境ですね

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ





fchiro at 22:56コメント(3)トラックバック(1) 
失敗談 | 物件売却
応援宜しくお願いします→人気blogランキングへ

本日夕方、仲介業者の担当者さんから、「中古1DKマンション売却の決済が無事終了しました」との連絡が有りました

終了が3時ギリギリだった為、送金は明日になりますが、取り敢えず買主さんの気が変わる事も無かったようで一安心です(笑)

って事で、一応決済が完了し、支障は無くなったので、本日は、ひろがこのマンションを購入する際に考えていた事と、どのように目論見が外れたのかをお話したいと思います。

昨年8月にひろは、「平成築、利回り22%の中古アパート」を購入しましたが、その直後に、銀行の担当者から「事業資金融資のお付き合い」を依頼されました。

当時は、「メインバンクとはWIN−WINの関係で・・・」と考えていたので、「5年返済200万円」の借り入れを結果的に了承

一応、「半年経てば完済しても」という約束でしたが、使う予定もない資金を寝かせとくのも悔しいし、短期の借り入れを株式等で運用するのも嫌だな〜と考えた結果、「利回りが20%近い中古マンションを購入すれば、家賃+αで返済出来る」との結論に至り、物件探しを始めました。

因みにその際、「戸数が多く、管理費及び修繕積立金は1万円未満」、「占有面積25岼幣紂廖◆高層階で眺望が良い部屋」、「土地持分×路線価が、売買価格よりも高い事」という条件を設定し、結果的に、築年数は若干古く、またそれ以外の瑕疵も有ったものの、ほぼ条件を満たした物件を取得

・・・のはずでしたが

「重要事項説明」の際に、大きな誤算に気付きました

それは、の土地持分に関する計算でした。

・・・・長くなりましたので、続きは後程。

fchiro at 19:40コメント(0)トラックバック(0) 
物件売却 | 中古ワンルームマンション

2008年04月15日

突然ですが、明日の午後、昨年10月に購入した1DKマンションの売買契約を締結する事になりました

といっても、既に契約書は仲介業者さんに渡しており、所有者の奥さんは出席しませんが・・・

ぶっちゃけると、今回の売却については、僅か半年での撤退で、売り値は購入価格とほぼ同じですが、これまでの家賃総額よりも、仲介手数料や不動産取得税の方が大きい事から、実質損切りです

本当は、後何ヶ月か保有しておけば、トータルで黒字になりますが、実は購入直後に「当初描いていた出口のシナリオが狂ってる事」に気付いた為、結構利回りは良かったのですが、今回の法人化に当り、「戦力外通告」という結果となりました

なお、現状ではまだ買主さんが署名していないので、「ひろが描いたシナリオ」については、明日お話したいと思います。

因みに、昨年9月に「退職直前のメインバンク担当者」から押し込まれた「金利6.5%の事業ローン」ですが、今回の売却代金で「一括完済」・・・、新築取り組み前に、多少なりとも財務は改善しそうですね

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ





fchiro at 20:23コメント(2)トラックバック(0) 
物件売却 | 投資戦略

2008年04月14日

先月契約したものの、私道の関係で引渡しが延び延びになっている新築アパート予定地ですが、遂に怖れていた事態が発生しました

本日午後、外勤中に仲介業者さんから着信有り

要件は、「同じ私道に面した別の土地を仲介してる業者さんから、「私道持分を分ける事は可能か?」との連絡が有った・・・」との内容でした

因みにひろは、「アパートの建築が全て終わった段階で、持分取得を他の地権者に打診しよう」と以前から考えていましたが・・・、

先月末に道路についての書き込みをブログで行っていた相良利満さんにメールで相談したところ、「道路掘削許可の問題が有るので、持分は手放さず、通行料徴収(維持補修に掛かる費用負担)等で話した方が良いのでは・・・」とのアドバイスを頂いた事から、持分売却は白紙に戻していました。

ところが、このタイミングでの打診は、下手に拒絶すると、相手方の業者さんが私道所有者に対して「より高い金額で打診する」等の強硬手段に来られる可能性が有ります

登記が終わった後なら、ある程度強気に出れるものの、このタイミングでは、無下に断るとリスクが大き過ぎるので、正直「間に合わなかったか」という気持ちで一杯ですね

って事で、本日の打診については、「掘削の関係が有るので、建築後なら」と回答する事に・・・。

一応、仲介業者さんから、「ちゃんとした業者さんなので、うちを出し抜いて、直接売主さんに打診するような事は無いと思います」と言って頂いたのは救いですが、選択肢が狭まったのは正直残念ですね。

後は「ひろの私道購入価格」が売主さんや仲介業者さんから漏れない事を祈るばかりですが・・・。

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ



fchiro at 21:10コメント(2)トラックバック(0) 
投資戦略 | リスク管理

2008年04月13日

さて、昨日のブログで書いた、「気になるファイル」・・・、

実は「○○駐車場」と書かれた普通の文房具やで売ってるフラットファイルでしたが、それを見た瞬間、思い出したのは・・・

なんと、凄い偶然なのですが、この駐車場って、ひろが先月契約した土地の北側隣接地だったのです

しかも、実は今回、土地の境界に絡んで、所有権移転後にとある交渉を予定していた為、相手方がどんな人なのか気になっていましたが、予想外の展開でお会いすることが出来て、ビックリ

実際の交渉は、早くても来月初めになりそうなので、それまで接触はご法度と考えていましたが、予定外で先日お話した印象では、大変誠実そうな方さんだったので、ほっとしました

因みに、現在取得時期の目処が全く立っていない「前面私道の購入交渉」ですが、一応、本体の土地の方が、後10日で「融資特約の期限」を迎える事から、金曜日、仲介業者に電話して、状況を確認しました。

まず、「融資特約」については、「売主さんには、決済が遅くなると状況を説明し、了解は貰っている」との説明でしたが・・・、

口頭の同意では当然不安が残る為、融資特約期日前に、売主さんから文書で、特約期日延長の了承を貰うよう、お願いしました。

また、私道の交渉については、現在手続きを進めている司法書士から直接電話して貰いましたが、「50年以上前からの権利関係を綺麗にする為、戸籍を収集してる最中」との事。

資料さえ揃えば、相続人さんの中に特に意義を申し立ててる人は居ないらしいので、一気に進むそうですが・・・

最近は、新築案件について足踏み状態が続いてるせいか、ブログにも元気が無く、ランキングも下降気味ですが、動き出してからは、出し惜しみせずに公開していきたいと思いますので、もう暫くお待ち下さいね

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ



fchiro at 21:15コメント(0)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 | 新築アパート

2008年04月12日

(・・・昨日の続きです。)

不動産業者を訪問して「150万円の借地権付き土地(古家付き)」の話を伺ったところ、いきなり大きな問題が判明・・・

それは、「借地料の金額」と、「原則転貸不可という条件」でした

一応、シナリオとしては、土地自体は地下鉄の駅から徒歩圏内に有るものの、前面道路の幅員が2mと狭いことから、「最近お気に入りのバイクガレージハウスに改装して賃貸出来たら面白いかも」なんて考えていましたが・・・、

狭小土地の借地料が「2万円/月」というのは、正直「高いな〜」という印象。

しかも、「地主に内緒で貸してる人は居ますから・・・」という話も、借地という弱い立場では、「契約解除の口実になるかも」なんて不安も過ぎります。

ただ、「同じ地主の借地で、400万円台と少し高くなりますが、比較的新しくて、十分賃貸可能な物件も有る」との話も頂いたので、結局一緒に見に行く事に

って事で、まずは「150万円の古家付き土地」に行きましたが、昭和30年代築の建物は、流石に痛みが激しく、土地代の何倍も資金投入しないと、とても賃貸は不可能な様子

また、路地の入り口の家が大きな犬を飼っており、道路にで〜んとその犬が座ってるのも、大きなマイナス要因で、撤退決定。

次に訪問した「400万円台2LDK」の方は、借地料も「9千円/月」と低めだったので、「ルームシェア自主契約の練習物件に面白いかも」なんてシナリオを描いていましたが・・・、

建物自体は比較的新しく、清掃のみで賃貸可能でしたが、間取りが振り分けじゃなく、「居室1を通らないと、居室2に行けないタイプ」だった為、無理して指値を入れる気にもなれず・・・。

まあ、久し振りの物件見学は、ストレス発散と、勘が鈍らない事が目的だったので、深入りは禁物なんでしょうね(苦笑)

結局、事務所に戻って案内のお礼を言い、「また何か良い物件が出たら連絡下さい」と業者さんに名刺を渡して帰宅しましたが、その際、業者さんのカウンターに「気になるファイル」を発見

長くなったので、続きは明日書き込みいたします。

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ








fchiro at 17:41コメント(4)トラックバック(0) 
現地調査 | 戸建て賃貸

2008年04月11日

ひろは、昔から将棋が結構好きで、職場に指せる人が居る時は、いつも昼休みに遊んでいました

現在の職場は、誰も遊んでくれないので、最近は専ら棋譜を見て楽しむだけですが・・・。

因みに、好きな勝ちパターンは、序盤に守りを固めて、攻撃の拠点を作った後は、相手に攻めてもらって持ち駒を集め、相手の攻めが切れた瞬間に一気に攻め潰すって感じですが、この将棋で培った大局観って、結構投資にも生きてるような気がします

って事で、最近最も興味が有るのは、第65期名人戦の行方・・・、

「今期こそ羽生義治2冠に、永世名人を・・・」と期待して、水曜日の夜は早く帰ってネットで実況を見ていましたが、あっさり羽生さん投了

仕方なので、気分転換に、久し振りに物件探しをしたところ、激安の土地を発見しました

見た瞬間、「表示ミスか、でなければ売却済みだろうな〜」と思いながら、昨日問い合わせてみると、予想通り表示ミスで、「借地権付きの土地」

ただ、それにしても激安で、小遣いで買えそうな金額・・・、もし建物が多少の改装で賃せるなら面白いと思い、早速現地を訪問してきました

ってところで、サークル活動の時間となりましたので、続きは明日書きたいと思います。

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ





fchiro at 18:33コメント(2)トラックバック(0) 
投資哲学 | 現地調査

2008年04月10日

一昨日、一緒に飲みに行った投資家さんは、全員、福岡市近郊に住まいが有る方でしたが、流石に地元の物件は隅々まで研究してるようで・・・、

実はこのブログでは若干ほのめかしてたものの、敢えて書いてなかった秘密が、飲み会中に思い切り指摘されてしまいました

一応、現在進行形の話なので、結論が決まったら公開したいと思いますが、今回はたまたまその方の自宅近くに物件が有ったものの、数少ないキーワードで特定されるなんて、本当、投資家の鑑識眼って凄いですね(苦笑)

って事で、話は変わりますが、本日は遂に「昨年8月に購入したアパート5号」及び「昨年10月に購入した区分所有1DK」の不動産取得税がセットで到着

当初は、家賃入金口座から支払う予定でしたが、「現在新築取り組み中で、普通預金残高は余り減らしたくない」という理由で、本日所有者(奥様)に、「来週振り込まれる所得税還付金で払おうか?」と提案し、了承

因みに、裏金予定がばれたからじゃ有りませんので、悪しからず・・・

まあ、それでも10万円以上は余るので、残りは「臨時ボーナス」って事で、家族で少しだけ贅沢して貰おうかな〜

最後に・・・良かったら応援のワンクリックお願いします→人気blogランキングへ







fchiro at 20:43コメント(3)トラックバック(0) 
失敗談 | 不動産投資家

2008年04月09日

昨夜は、天神の居酒屋さんで、不動産投資家4名での情報交換会

少し早く着いたので、行き付けのジュンク堂3階で不動産投資の書籍を物色してると、ケイスケ〜氏より「今どこ?」って着信有り

考えることは同じみたいで、すぐ近くに居たので、店内で合流して会場へ行くと、残り2名も既に到着済み・・・

結局、いつものように熱く語っているうちに、あっという間に時間は過ぎ・・・、4人で焼酎5合瓶を2本近く空けて、ふらつきながら、0時過ぎに解散しました

昨夜、ご一緒した皆様、楽しい時間を有難う御座いました。

それにしても、昨年5月にミクシイで知り合ったサクライ氏と初めて飲みに行ってから、まだ1年足らずですが、最近は、それまで一人で黙々と不動産について考えてたのが嘘のように、九州でも投資家のネットワークが広がっています

6月の「賃貸住宅フェア打ち上げ」の際は、果たして何人の投資家さんにお会いできるのか、今から楽しみですね

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ

fchiro at 20:11コメント(3)トラックバック(0) 
不動産投資家 | チャンスを生かす

2008年04月08日

最近は少し暖かくなりましたので、運動不足解消の為、夜9時頃から近所の本屋さんまで散歩を行っています

因みに、自宅からほぼ同じ距離に3件の本屋&古本屋が有る為、気分転換にいろんなお店を回っていますが、当然そこは投資家・・・、

歩きながら、いろんなアパートの外見も研究しています

って事で、最近お気に入りなのが、真っ白な外見のアパート

福岡に星の数ほどある「建て売りアパート業者」の中の一社の分譲物件ですが、密かに「外見イメージを参考に・・・」って考えています。

特に気に入ってるのが、外廊下のダウンライトですが、やはり照明を効率的に使うのは、デザイナーズ化の基本ですよね

ただ、建築の相談を行ってる業者さんが、「白のガルバは汚れやすいよ」って反対してるのは、悩ましいところですが

さて、今夜は30代の投資家さん3名と、プチ図面舞踏会の予定

火曜日なので、日付が変わる位には帰宅したいと思いますが(笑)

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ




fchiro at 12:55コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 | 新築アパート

2008年04月07日

ひろの確定申告は、不動産所得については毎年黒字ですが、今年は、昨年売却した旧自宅マンションの譲渡損失が有った為、30万円以上の所得税、全額還付の予定でした

因みに、昔は不動産を譲渡して損失が出た場合、特に複雑な要件もなく、全額給与所得と損益通算出来ていましたが、最近は、税務署も一旦徴収した所得税を還付するのが嫌なのか、原則として、不動産にかかる譲渡損失は不動産の譲渡所得としか損益通算出来ない規定となっており・・・、

居住用の不動産に限っては、「10年以上の期間の住宅ローンを組んで、一定の要件を満たした住宅に買い換えた場合」のみ、給与所得と損益通算できる規定が設けられています。(詳細は、国税庁のHPで)

って事で、非常に高いハードルでしたが、研究を重ねた結果、一昨年自宅ビルを購入した際に、「(面倒臭いんで)事業ローン一本で融資を・・・」という銀行を説得して、事業ローンと期間10年の住宅ローンの二本のローンを組んでもらう事で、何とか勝ち取った損益通算

本日遂に、税務署から「国税還付金振込通知書」が到着しましたが、なんとそのハガキには、目隠しシールを剥がした後が・・・

残念ながら、二年がかりの遠大な「裏金作成計画」・・・敢え無く奥様にばれてしまい、本日、家計に吸い上げが決定しました

ただ、税金の研究は大変面白いので、今後も研究していきたいと思いますが(苦笑)

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ







fchiro at 20:26コメント(10)トラックバック(0) 
投資戦略 | 物件売却

2008年04月06日

昨夜は、2月から通算3度目のキャッシュフローゲーム会に参加

今回は、主催者さんが時間をたっぷり確保してくれた事も有り、初めてラットレースから脱出・・・、大変楽しい時間を過ごす事が出来ました

その後の打ち上げでは、顔馴染みの不動産投資家さんが何人か参加していた事も有り、プチ図面舞踏会を開催・・・

長崎の投資家さんから、検討中の「物件資料」を見せて頂いたので、お返しにひろの新築プランも見ていただきましたが、手書きの間取り図はなかなかインパクトが有ったみたいで、嬉しかったです(笑)

さて、その中で、複数の投資家さんから聞かれたのは、「最初からペット可でいくんですか?」という事・・・

やはり、現状のペット対応物件に関する認識としては、「ペット可は、築年数が古くなって、入居率が落ちた場合のテコ入れ策」という発想が強いんでしょうね

ひろは、以前も書きましたが、既存物件のペット可への変更は、最後の手段で、出来ればしたくないと思っています。

その理由は、「既存の入居者さんに、ペットが嫌いな人が居たら、嫌だろうな〜」という事。

新しい入居者を確保する目的で行ったテコ入れによって、既存の入居者さんまで退去しちゃったら、本末転倒ですもんね

その点、新築物件なら、全ての入居予定者に、「ペット対応物件」という事を事前に周知できますし、専用の設備も投入出来て、差別化が図れるとの発想ですが、最近はネットのお陰で専用設備の研究が容易に出来るのは、嬉しいですね

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ



fchiro at 11:38コメント(0)トラックバック(0) 
新築アパート | 投資戦略

2008年04月05日

昨日、今月中旬に「自宅ビル及び融資の法人移管」をお願いしてる銀行に電話を行いました

要件は、先月上司の方に了承頂いた、「司法書士選定の念押し」です

まあ、上司の方に話してるんで、間違いはないのでしょうが、仮に話が伝わってなくて、銀行お抱えの司法書士さんが、着手しちゃったら、面倒ですもんね

って事で相談した結果、当然ですが快くを貰えましたので、司法書士さんに正式依頼

これで、一応第三者が絡む事になった為、再度延期にはならないと思うのですが(苦笑)

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ

fchiro at 12:04コメント(0)トラックバック(0) 
法人化 | 条件交渉

2008年04月04日

昨日、税理士さんが尋ねて来た際、「法人の名前って何か意味が有るんですか?」という、定番の質問を受けました

因みにこの質問・・・、管理会社や司法書士等、複数の方から既に受けていましたが、その度に「特に意味は無いんだけど、語呂がいいから・・・」って答えています

実際は、ひろが若い時に好きだった歌手の曲名の中から、洋風な名称を探して選んだのですが、マイナー過ぎてそれ以上話が盛り上がる可能性は低いので、誤魔化してるだけですが(苦笑)

まあ、せっかく高いお金を払って法人を作ったんだから、名前くらい好きに付けてもいいですよね

ただ、新築が実現した場合は、複数の若者の住所になってしまうので、一応、それ程ダサくない名称にはした積もりですが、一応小心者なので、名前は控えさせて頂きます

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ



fchiro at 22:33コメント(3)トラックバック(0) 
法人化 | 自己紹介

2008年04月03日

本日は、午後から仕事を休んで税理士さんと面談

2月に契約条件に合意したものの、確定申告の関係でなかなか時間が合わなかった税理士さんと、やっと顧問契約を締結しました

併せて、女性事務員さんにも来て頂き、今後使用する「弥生会計」の講習を受講

ひろは、これまで5年間、別の会社の青色申告ソフトを使っていた為、最初自分で弥生を試した際は違和感が有りましたが、今日の説明を聞いたら、結構使い易そうな印象でした

最近は、毎年物件が増えて、年々記帳が大変になっていますし、更に今年は「個人2人分、法人1社」の計3件の申告が必要になる為、4万円以上のソフト代は大きかったですが、記帳が楽になるのは助かりますもんね

ただ、当初の入力は結構時間が掛かりそうなので、気合いを入れて次回の訪問までに入力を行いたいと思います。

さて、本日は、業者さんから、「ファミリータイプ」の正式な図面が到着

このプランも、結構時間を掛けて考えたので、正直愛着は有りますが、やはり「戸建賃貸」と「メゾネット連棟」で、業者さんの査定家賃が1.5倍違うのは大きな誤算でした

一応、無理矢理1戸だけ離して戸建てにし、その後方に単身向けをもう一棟建てるというプランも考えられますが、「建築費」と「銀行の同意」の2点がクリア出来ない場合は、現状ではドックラン付き1DKが最有力となりそうです

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ





fchiro at 20:40コメント(3)トラックバック(0) 
税理士 | 不動産投資家

2008年04月02日

本日は、メインの管理会社に、通算4度目の家賃査定をお願いしました

因みに、今回依頼したプランは、新築予定地近隣の賃貸業者さんがお勧めしていた、「30孱隠庁法

一応、地場業者さんが言ってた通り、ロフト付きじゃない1DKに需要が有るのは確かみたいですし、ひろが検討してる区には、「ドックラン付きのペット可」は少ないらしいので、今回作成したプランなら、何とか戦えそうな印象でしたが・・・、

その場合に、一つ悩んでるのは、「戸数をどうするか?」という事です

一応、今回の建築予算では、30屬裡隠庁砲覆蕁■幻佑泙撚椎修任垢、そうなると、共用部分を充実出来なくなるし、「7戸に戸数を減らして、その分共用部分を充実させた方が、長い目で見たら、入居率が維持出来て得策かな〜」なんて考えています。

その場合は、一室だけ1LDKに出来て、家賃も高めに取れそうなので、7/8までは下がらないと思いますが・・・。

管理会社さんによると、ペット可の場合は、清掃の回数が増える等、ランニングコストも嵩むそうなので、共用部分は出来るだけシンプルにしたいと思います。

本当は、ドックランに芝生を投入したいんだけど、やっぱ厳しいのかな〜(苦笑)

不動産投資のブログランキングに参加しています。リンク先をクリックして、順位UPにご協力下さい。→人気blogランキングへ

fchiro at 20:42コメント(2)トラックバック(0) 
投資戦略 | 新築アパート
Profile

ひろ

アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

メッセージはこちら