2008年05月

2008年05月31日

一昨日書いた「検討中の予算オーバーになりそうなプラン」ですが、実は3LDKが2タイプ有りまして・・・、

一つは当然「戸建て賃貸」ですが、もう一つの区画は、アパート棟に配置しています

因みに、賃貸業者さんの家賃査定で、「連棟のファミリータイプは駄目」という結論が出たにもかかわらず、何故、敢えて3LDKを組み込んだかというと・・・、

実は「将来ルームシェアタイプの賃貸に挑戦する為」でした

まあ、掲示板を読むと、結構トラブルも多いみたいですし、やるとしても、先の話になると思いますが、自主管理は凄い勉強になりますからね

などと、携帯からブログを更新しながら、博多駅に到着

自宅から歩いて汗をかいた分、今夜は思い切り飲んで語りたいと思います


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チャンスを生かす | 戸建て賃貸

2008年05月29日

昨夜、雨の中ウォーキングをしていると、新築への意欲が少しだけ復活

って事で、久し振りに「新築プラン検討」を再開しました

因みに、昨日の段階では、利回り的な面から、「30屬裡隠庁法淵撻奪伐帖烹係諭廚鮑罵力としていましたが、そもそも、今回の土地を購入しようと考えたのは、「戸建て賃貸」がやりたかったからなのです

まあ、銀行からの制約(戸数4戸以上)が有るので、「オール戸建て賃貸」は無理ですが、明後日は「戸建て賃貸住宅コミュニティ」のオフ会も有りますし、本音を言えば、なんとか一戸だけでも手掛けたいんですけどね(苦笑)

って事で、昨日から検討しているプランは、これまでに賃貸業者さんやコンサルの方から頂いたアドバイス、セミナー・書籍で学んだ事柄を全て注入

因みに、その内容は、

単身者向けなら駐車場は不要。

30屬裡隠庁砲一番効率は良い。

「バイクガレージ」より「ペット可」の方がニーズは多い。

「戸建て賃貸」なら、同じ広さの「連棟メゾネット」と比べて1.5〜2倍の家賃が可能。

コスト削減の為、出来るだけ四角い形にして、共用部分を削る。

って感じでした

ただ、せっかく考えたこのプランですが、多分、コンサルさんから「予算オーバー」で却下となる可能性は高いです

その理由は、「戸建て賃貸にする為、2棟に分けた事」と、「南側のアプローチを、戸建て専用とする為、別途西側に、スロープ又は階段を設置しなければならない」からですが

まあ、「多少のオーバー」なら、今回の土地は100坪近くと広過ぎますし、2棟に分けた方が、出口戦略的にも有利なんですけどね

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新築一棟物件 | 戸建賃貸

2008年05月28日

以前も書いた事が有りますが、ひろはどちらかと言うと、「建物」よりも「土地」が好きな投資家です

まあ、以前本業で、10年以上「土地」に関する仕事をしていた後遺症ですが

その為、多少利回りが高くても、「再建築不可」や「旗状土地」の物件には余り魅力を感じませんが、たまに他の投資家さんの活躍を聞くと、「自分は、投資家には余り向いてない性格かも?」なんて考えてしまいます

通常、投資家にとって「美味しい物件」は、「積算価格」と「想定利回り」のギャップから生まれる事が多いと思いますが・・・、

多くの投資家さんは、「利回り第一」に考えますので、「土地の条件が悪い事から、積算価格が低く、結果として利回りが高くなった物件」を美味しいと考えますよね

それが、実はひろの場合は、「積算価格が高いのに、投資物件で有るが故、想定利回りから安く売り出されている物件」の方に、より魅力を感じちゃうのです

そういった物件は、「ハウスメーカーで地主さんが建てたファミリータイプ」が多いのも、魅力を感じる理由の一つですが

理想としては、「土地値以下(理想は、路線価以下)で、建物も程度が良く、且つ、それなりの利回りの物件」って感じですが、実際に該当するのは、4年前に購入した「メゾネットアパート」だけなので、現在最もお気に入りの物件となっています

本当は、こういったお気に入りの物件ばかり買い続ける事が出来たら良いのですが、現実には、有る程度利回りが高い物件も買っとかないと、退場しなくちゃならなくなるので、難しいんですけどね(苦笑)

今日は土地の話を書きましたが、また気が向いたら、建物や区分所有のギャップについても、後日書きたいと思います。

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投資戦略 | 出口戦略

2008年05月27日

ひろの徒歩5分の通勤途中に、先月から一戸建てを新築中の土地が有りますが、最近「基礎が出来てきたな〜」と思ってたら、昨日、一気に棟上げまで完成しちゃいました

本当、木造って建ちだすと一気なんですね

因みに、ひろが現在新築の相談をしているコンサルの方から、以前「建築コストを下げようと思ったら、出来るだけ真四角に近い形で、設計する事」というアドバイスを頂きましたが、棟上げの状態を見ると、その言葉が大変実感出来ます

一体感が有る形状の方が、構造的にも強そうな感じですしね

そういえば、子供の頃は、「棟上げ時の餅撒き」が楽しみで、友達から噂を聞いては、自転車で結構遠方まで遠征してたものですが、最近は、そういった風習は無くなったのでしょうか

さて、本日は新築予定地の仲介業者さんから、「昨日、相続人に登記の書類を発送したので、返送され次第登記出来る」との進捗報告を頂きました

ただし、希望していた「相続と売買を一緒に登記申請する事」は、残念ながら、司法書士さんから、「危険なので駄目」と却下に

って事は、速やかに書類が返送されても、登記には2〜3日掛かるので、残念ながら、銀行の融資期限には間に合わないみたいです・・・

まあ、焦っても仕方ないので、正式に決まってから、銀行には改めて相談するしか無いみたいですね(苦笑)

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新築アパート | 投資戦略

2008年05月26日

本日は、昼休みに併せて1時間の有給休暇を取得し、今回法人に名義変更する事になった「自宅ビル」&「アパート5号」の火災保険申し込みを行いました

因みに、本業の合間にこんな裏技が使えるのも、昨年から「時間単位の有給休暇」が取れるようになったのと、職場が自宅から自転車で3分の場所に変わったお陰ですが・・・

事前に電話やFAXで遣り取りしていた為、手続きは比較的スムーズに進み、結果的に本日加入した火災保険は、オプションや地震保険も含め、年払いで「自宅ビル22,000円、アパート5号、25,000円」の計49,000円となりました

まあ、全労災さんより保険料は高くなりましたが、その分、保証内容も手厚くなったので、結果オーライって感じです(笑)

さて、火災保険の手続きは終わったものの、肝心の所有権移転が延び延びとなっている「自宅ビル」ですが、本日、火災保険の切り替えに併せて、銀行に催促の電話を行ったところ・・・、

なんと、「銀行内の抵当権に関する方針が変わった為、再度頭取の印鑑を貰う必要が生じた」とのお返事でした

司法書士から書類を作り直して貰って、その後更に2〜3日掛かるそうですが、詳細を聞くと、「これまでは、抹消・新規で考えていた抵当権設定が、行内で検討した結果、そのまま生かせる事になった」との事ですので、正直言うと、凄く嬉しいです

だって、「所有権移転分の登録免許税」は仕方ないものの、「抵当権設定」については、「既存の(個人分の)抵当権」と、債権者が変わるだけなのに、新たに設定し直して25万円の出費は、正直悔しいですもんね

とは言っても、もうすぐ6月・・・なんとか早く法人に名義変更を終えて、落ち着いた状態で新築に専念したいものです

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リスク管理 | 所有物件

2008年05月25日

昨日は、水曜日に購入した「マイナスのキャッシュフロー物件」の賃貸付けを相談する為、現地で不動産会社の担当者さんと打ち合わせを行いました

今回は「何故この物件を取得したか」というひろの投資戦略と、「スピード優先」という方針をお伝えし、利益は少なくても、早期に入居が望める条件を教えて貰いましたが、「想定する入居者のイメージ」はほぼ同じで一安心

因みに、この業者さんによると、ひろと同じシナリオを描いて最近この物件を購入してる方も何人か居るみたいで、「投資家の発想って同じなんだな〜」と実感

って事は、取り敢えず入居者さえ付いてしまえば、「同じ発想の投資家」に、出口戦略を確保出来そうなイメージなんですけどね

一応、最終的な募集条件は、水曜日に立ち会って貰った業者さんとも協議して、決定したいと思いますが、残念ながら、本日はお休みの為、明日以降に決定する事に・・・

それにしても、指値前提で強気の条件で行くのか、確実に決まりそうな条件で行くかは、悩ましい限りですね(苦笑)

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投資戦略 | 物件取得

2008年05月24日

ひろは、子供の頃からプロレスが好きでしたが、どちらかというと、「自分が強くなって、悪役をやっつけたい」なんていう「ヒーロー的発想」は皆無で、それよりも、「○○と××の試合を組んだら面白そうだ」なんて感じの、マッチメーカー的な感覚で楽しんでました

また、趣味の一つである将棋や麻雀でも同じような感じで、「定跡を丸暗記して、強くなりたい」という欲求はそれ程強くなく、気の合う仲間とワイワイ言いながら楽しめればって感じですし・・・(笑)

って事で、人気blogランキングについても、正直、自分のブログよりも更新頻度が少なかったり、中身が薄いブログが上位に居るのは余り気分良くは有りませんが、正直、「1番になりたい」と思った事は有りませんし、「同じ趣味(?)の方と楽しく交流が出来たら・・・」って感じの、「掲示板の延長」みたいな発想で参加させて頂いてます。

こんな人間なので、実は今回の「九州版図面舞踏会」の幹事・・・、正直、凄く楽しいです

今回は、「マッチメーカー」になった気分で、お世話させて頂きたいと考えていますが、幹事って結構サービス精神が必要なので、大家業と繋がる面が多いって、感じませんか

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不動産投資家 | 出会い

2008年05月23日

昨日の私道譲渡のお話ですが、本日仲介業者さんから受けた報告で、またもや要求がエスカレートしていました

昨日は、「所有権移転後、速やかに譲渡して欲しい」と言ってたのが、本日の話では、「ひろが交渉している売り主さんから直接、持ち分の2分の1を手に入れたい」となってしまったのです

この条件・・・、「道路に関する協定締結」の主導権を放棄する形になる為、当然容認は出来ませんが、正直言って、益々相手方の真意が見えなくなりましたね

仲介業者さんからは、「相手方の売り主さんが、心配性の方みたいで」との説明は有りましたが、そこまで信用されないなら、抜き打ちで登記しちゃった方が、安全なんですかね


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ライバル物件 | 条件交渉

2008年05月22日

本日夕方、新築予定地の仲介業者さんから電話が有りました

一応、「進捗報告の為にお電話しました・・・」とは言われましたが、実際は、今回購入予定の私道に面した別の土地を媒介している業者さんからの要請だったようで・・・

本題は、「ひろにアパート用地の融資が下りて決済が終わったら、速やかに道路の持分を譲って欲しいと言って来てるが・・・」とのお話でした

今回の道路持分については、以前聞いたお話では、「道路持分無しでも宅地への融資内諾は下りているが、将来の為に持分を確保しておきたい」との事で、一旦は、「アパートが完成したら、契約」という事で、合意していたたはずですが、どんな理由で状況が変化したんでしょうかね

しかも、今回のライバル土地の買主さんは、「道路持分が無くても融資の内諾は出てる」との話にも関わらず、本日のお話は、「持分は、その土地の買主さんではなく、売主の方に譲って欲しい」との事

現在まで、所有権移転を保留してる状況から推測すると、もしかしたら、その土地の売主さんは、買主さんから「道路持分が無いから、資産価値が落ちるので安くして」と、「鬼指し」を受けてるような気がしてきました(苦笑)

皆さんは、どのように推測されますか

ただ、今回の道路持分の売買・・・、「掘削やセットバック、補修費用等に関する協定締結」が大前提の為、本当は、買主さんと直接お話しないと、後で「そんな話は聞いていない」と言われそうで、嫌なんですけどね・・・

仲介業者さんには、その旨伝えたので、相手方の回答を待ちたいとは思いますが・・・、正直言うと、今回の本命は別の土地ですし、モチベーションも落ちてきてるので、余り私道には気力を使いたくないのですが・・・

因みに、一昨日ご案内した九州版図面舞踏会ですが、本日現在で、36名が参加予定となっています

昼の豪華講師陣によるセミナーも楽しみですが、夜も熱く語れそうで、幹事ながら凄い楽しみですね

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投資戦略 | リスク管理

2008年05月21日

本日は、本業の休暇を取得して、「マイナスのキャッシュフロー物件」の売買契約に行ってきました

今回の契約は、現金決済の為、「司法書士の事務所で・・・」という事になりましたが、余りにも「売買金額」及び「仲介手数料」が安く申し訳無かった為、ひろがいつも使ってる司法書士ではなく、仲介業者さん指定の司法書士事務所へ・・・

契約は10時半からでしたが、昨日は本業が忙しく銀行の窓口で金種を準備する時間が無かった為、早めに自宅を出て、天神の銀行でお札を準備した後、コンビニで千円札で買い物して小銭を準備し、定刻5分前に到着

ところが、そこで一つ誤算が・・・

なんと、そのビルの案内板には、聞いていた司法書士のお名前が、いくら探しても無いのです

慌てて、仲介業者さんに電話しようと番号を調べてていたら・・・、ナイスタイミングで、仲介業者さん&売主さんが現れました

実は、今回の司法書士さんは若い方で、事務所は5名で共同で借りていたとの事。

確かに、「凄い立派なビルに事務所構えてるな〜」とは感じていましたが(苦笑)

因みに、今回の売主様は、まだお若く小さなお子様のいらっしゃる女性で、数年前に相続で取得した後、自分で使う当ても、賃貸するという発想も無いまま、管理費や固定資産税を支払っていたそうですが、今回処分を決意されたとの事

今回は、私も再生に自信が持てず、結構きつい指値を了承頂いた為、「不本意な金額にご立腹かな?」と心配しながら契約の場に向かいましたが、結果は爽やかな笑顔で応対して頂き一安心

多分、「ご両親の思い出が詰まった物件」という事で、相続後も売却せずに保有していたものの、その後、結婚してお子様が生まれ、新たな生活がスタートした段階で、「マイナスのキャッシュフロー」が重荷になっていたのでしょうね。

とは言っても、ひろもプロでは無い為、今後も困難が伴うとは思いますが、一刻も早く「マイナスのキャッシュフロー脱出」を図りたいと思います。

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物件取得 | 賃貸募集

2008年05月20日

昨日は、新築の管理について、以前「家賃査定」をお願いした賃貸店の担当者さんに相談を行いました

この会社は、大手フランチャイズの加盟店で、アパート1号の管理をお願いしてる店舗と同じ系列でしたが、システムは全く違う様で・・・

ひろがアパート1号の管理をお願いしている会社では、専任の管理担当者が本社に居て、家賃送金や、オーナーとの折衝を行いますが、昨日相談した会社では、「専任の管理担当者は居らず、最初に話を受けた人間が、担当するシステム」との事

因みに、この担当者さん・・・、「客付けには協力する」とはおっしゃってくれたものの、管理は面倒な様で、思い切り本音を聞かせてくれました(笑)

ひろ「御社に管理をお願いする場合の条件は?」

賃貸業者「管理費は家賃総額の5%ですね。清掃は、担当者が近くに行った時にしています。」

ひろ「5%には、滞納保証は含まれますか?」

賃貸業者「うちは、滞納保証はしてないので、入居者から月末までに振り込まれた分の送金になりますね。オーナーが希望する場合は、保証会社付ける事も出来るけど、嫌がる入居者も多いですよ。」

ひろ「管理を受けてる物件は、優先的に客付けしていますか?」

賃貸業者「客の希望に近ければ、案内はするけど、お客が悩んでる時に、無理に押したりはしないな〜。逆に、どうしようも無い物件の場合は、殺しに使う事も有りますね。」

ひろ「管理物件を、自社で客付けする割合はどのくらいですか?」

賃貸業者「半分位ですね。管理物件の場合、管理費で収益は上がるので、情報はオープンにしてますよ。」

今回、相談を行ったのは、現在メインでお願いしている管理会社の客付け速度に不満が有ったからですが、いくら客付けが早くても、審査が緩くて滞納保証が無い会社では、後々苦労しそうですね

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不動産屋との付き合い方 

2008年05月19日

4月19日のブログで予告していた、「賃貸住宅フェアin福岡」の打ち上げを兼ねた「九州版図面舞踏会」ですが・・・、

小場三代さんを初め、交流のある大家さん達の講演会が初日に決定した為、当初の予定を一日繰り上げ、下記の通り開催する事としました

【日時】 平成20年6月10日(火)18時30分〜

【会場】 博多駅より徒歩2分の居酒屋

【会費】 5,000円程度(予定)

既に参加のご連絡を頂いている方には、明日の朝までに詳細をメールで送りますので、ご確認下さい

因みに、「申し込みをしたはずなのに、メールが来なかった」という方や、「今日初めて見たけど、参加したいな〜」って方がいらっしゃいましたら、コメント欄に、「お名前」、「参加人数」、「連絡先」を記入し、ご連絡下さい。(内容は非公開とします)

今回は、大物ゲストの参加も予定していますが、会場の収容人数には限りが有り、定員をオーバーした場合はお断りせざるを得ない可能性も有りますので、お申し込みはお早めにお願いします

また、「11日(水)しか福岡に来ないけど、軽く飲みたいな」って方も、気軽にご連絡下さいな

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不動産投資家 

2008年05月18日

昨日は、4度目のキャッシュフローゲーム会出席

前回は、3度目の挑戦で、初めてラットレースを脱出する事が出来ましたが、今回は更なる挑戦という事で、「支出が多くて上がり辛い」という高額所得者のパイロットに挑戦してみました

結果は、カードに恵まれず、後一歩の所で、ラットレース脱出は叶いませんでしたが、本当、キャッシュフローゲームって、参加する度に新しい発見が有って、楽しいですね

因みに、昨夜のゲームで一つだけ納得出来なかったのは、ROI20%台の物件をスルーした事が、ゲーム後の検証の際に、敗因とされた事

一応、序盤でしたし、後でもっと良い物件が現れると判断して、カードを他の方に譲りましたが、結果的には、私が譲ったた方が、後で転売益を得る事が出来、資金獲得に繋がりました。

確かに、私をゲーム会に誘って頂いた方からも、事前に「高額所得者はある程度無理目の物件も買って行かないと厳しい」というアドバイスは頂いてましたが、現実の世界では絶対買わない「低利回り物件」を、例えゲームとはいえ購入するのは、投資家として少し納得出来なかったですね

なんて言いながら、次回は同じ物件が出たら、多分割り切って買ってると思いますが(苦笑)

その後は当然打ち上げに出席

今回は、不動産投資家系の方が全員欠席で、少し寂しかったですが、基本的には「金持ち父さん」から来た投資家&予備軍の方ばかりなので、結局1時過ぎまで楽しく語る事が出来、思い切りリフレッシュできました

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投資戦略 | 不動産投資家

2008年05月17日

本日は、午前中仮眠を取った後、午後から自宅ビルの隣駅前にに有る不動産屋さんに、営業を行ってきました

因みに、管理会社から、「他社への紹介は、しっかり行っています」と事前に聞いていましたが、それは事実だったようで、訪問した一社の担当者さんからは、名刺のビル名を見た瞬間に、管理会社名が出て来てビックリ

ただ、不満だったのは、「インターネット無料」の文字が、見せて頂いた資料に入ってなかった事ですね

実際、その業者さんからは、「ネット無料は、大きなポイントになる」とおっしゃっていただきましたし・・・

その後、先日管理会社と摺り合わせした「新しい報酬条件」をお伝えして転身しましたが、早く「満室復活」と行って欲しいものですね


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不動産屋との付き合い方 | 賃貸募集

2008年05月16日

昨日、面談した業者さんと、新築のお話をしている時、ある指摘を頂きました

それは、「投資物件に対する銀行融資の内諾は、通常、有効期限が2〜3ヶ月程度なので、余り長引いたら、流れる恐れが有るのでは?」というお話

って事で、本日早速、メインバンクに確認すると、「確かに有効期限は2ヶ月なので、6月初めまでに実行出来なければ、再度稟議が必要」との事

一応、「条件が変わらなければ、再度稟議を上げて、数日で承認は下りるはず」との事でしたが、ただでさえ延び延びになってる事業計画ですし、銀行の担当者さんに、再度手続きして貰うのも、気が引けますよね

本日、その旨を仲介業者さんに連絡し、「戸籍も揃い、代表者も決まったので、後少しで・・・」との報告は頂けましたが、果たして「融資の有効期限内」に契約は間に合うのでしょうか

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銀行融資 | 新築アパート

2008年05月15日

先程、とある商談の為、初めての不動産業者さんと、面談してきました

最近のひろは、どうも超能力が備わったみたいで、最も興味有る事に関係してる方と、別の案件でお会いする機会が頻繁に有り、先日も「ボロ戸建て」を案内してくれた業者さんが、ひろが新築を予定してる土地に隣接する駐車場を管理してるなんて事も有りましたが・・・、

本日も凄い偶然

何と、本日お話した業者さん・・・、現在ひろが購入をお願いしている私道に面した別の土地を、最近媒介した担当者さんだったのです

因みに、「同じ私道に面した土地」という事で、こちらの買主さんも、当然私道持分は欲しい為、所有者の方に連絡したそうですが・・・、

一足違いで、「別の方(ひろ)から先に話が来てます」と回答され・・・

幸いにも良心的な業者さんだったので、価格吊り上げを行う事無く、ひろの担当者さんを通して、「購入が決まったら、後で持分を分けて欲しい」との打診を頂いてました。

当然ひろも、「登記前に冷たく断って、相手から強硬手段に出られたら困る」と考えて、「建物が完成した後なら」という条件付きでしていましたが・・・、

物凄い偶然から、本日はその相手方と情報交換する事が出来、お互いに不安が解消されて、ラッキーな一日でした

後は、この縁で、本日の本題の方も良い方向に進んだら、嬉しいんですけどね(苦笑)

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不動産屋との付き合い方 | ライバル物件

2008年05月14日

本日は、仕事が終わってから、久し振りにクロスバイクで、「マイナスのキャッシュフロー物件」の最終確認をしてきました

因みに、今回の取り引きは、両手でも片手に届かないという、仲介業者さんにとっては全く美味しくない仕事

何度も、立ち会って貰い大変恐縮でしたが、そこは投資家

「もしかしたら、今後に繋がる話も有るかも」と思い、物件確認後にしばし談笑していると・・・、

何とこの担当者さん・・・、私が3年前にオープンハウスを訪問したマンションで、現地にいらっしゃった方という事が判明

そう言えば、最初にお会いした時に、「以前どっかで逢ったような気がする」とは思ったのですが(苦笑)

当時訪問したマンションは、ひろの自宅の近くのファミリータイプで、夕方訪問した際は既に売却済みだった為、確かその時も投資物件の動向について、しばし雑談しましたが、今日その時の状況を聞くと、何とそのマンションは、オープンハウス前日に、現地も見てない方からFAXで買い付けが入ってたとの事

新聞にチラシ入れたんで、仕方無しに当日は一日現地に居たそうですが、売主にとっては夢のような時代だったんですね

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不動産屋との付き合い方 | 出会い

2008年05月13日

本日は、久し振りに新築のお話を・・・

以前から「2つのプランを検討中」と書いてきた新築の間取り・・・、現実は、利回りから余り選択の余地は有りませんでした

何故なら、以前も書きましたが、ファミリータイプの場合、戸建てに比べてメゾネットの査定家賃が安過ぎたからです

ただ、そろそろタイムリミットも近づいてきましたので、本日、管理会社より、以前お渡ししていた間取り図に査定家賃を書き込んで送付して貰いました

って事で、その内訳を公開します

 ※30孱隠庁貌睇屋を100とした場合

【単身向けプラン】

30孱隠庁法 。嘘内部屋 100(1室)
        1階角部屋 102(1室) 
        2階内部屋 103(2室)
        2階角部屋 105(2室)
45孱隠味庁法。嘘角部屋 118(1室)
駐車場            18(4台)            
          計   808点

【ファミリープラン】

73孱械味庁法.瓮哨優奪函。隠械供複下次
40孱隠味庁法。嘘角部屋 118(1室)
50孱横味庁法。桶角部屋 123(1室)
駐車場            18(4台)
          計   585点

正直不本意な数字ですが、プロの意見を無視するのは、自殺行為なんでしょうね

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家賃設定 | 新築アパート

2008年05月12日

昨日お話した「アパート1号ゴミ置き場のカラス対策」ですが、本日、管理会社より、「改修費用の見積書」が到着しました

因みに内訳は、「ブロックを組んで設置しているゴミ置き場に、金属製の屋根とネット状の扉を設置する」という内容で、費用は三万円強

本当は、金属製のダストボックスを設置した方が見栄えは良いのですが、その場合は、ブロックを撤去する費用が別にかかりますし、ゴミ置き場の位置は道路より少し高くなっている為、ゴミ袋の出し入れを考えると、提案通りの仕様が良いのでしょうね

さて、本日は、自宅ビルを法人名義に変更する際の登記費用も、司法書士から見積書が届きましたが、こちらの金額は80万円也

しばらくは金欠病が続きそうで、先が思いやられます(苦笑)

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アパートの管理 | 投資戦略

2008年05月11日

週末は正月以来の帰省で地元へ・・・

通常は、ゴールデンウィーク中に帰省する人が多いと思いますが、人込みが嫌いなひろは、毎年連休の翌週、地元のお祭りに併せて帰省しています

因みに、↓のホテルの裏辺りが子供の頃住んで居たで、ホテルの下の海岸で、泳いだり釣りを楽しんでいましたが、写真でも解る様にど田舎です
HIMG0548
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お祭りでは、昨夜が雨で、花火大会が中止になったのは残念でしたが、本日は別府湾のクルージングを楽しんだり、ランチに城下かれいのミニ懐石を奮発し、リフレッシュして福岡に帰って来ました

【参考】城跡と海岸
HIMG0533
Powered by PICS


HIMG0531
Powered by PICS



さて、そんな「のんびりした週末」でしたが、一件だけ管理会社から「嫌な電話」が有りました

それは、「アパート1号のゴミ置き場をカラスが漁って、近隣からクレームの電話が来ている」との内容

管理会社に余り迷惑は掛けられませんので、早急に、ごみ置き場にネットを貼るか、金属製のダストボックスを設置する必要が有りそうですが、果たしていくらで見積もりが上がって来るのか、気が重いですね

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アパートの管理 

2008年05月09日

先月からウォッチしてた「マイナスのキャッシュフロー物件」ですが、「深追いは禁物」と考えて、鬼指しを入れたまま放置していたところ、先日、「売り主様が了承しました」との連絡を、仲介業者さんから頂きました

って事で、一応金額的には致命傷は負わないレベルまで下がった為、仲介業者さんに追加資料を要請

この資料で、新たなリスクが発見されない場合は、購入に踏み切る事となりますが、本音を言うと、「私道の決済以降に連絡欲しかったな〜」と考えています

因みに今回の案件・・・、多分半年位は公開しないと思いますので、悪しからずご了承下さいな


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投資戦略 | 投資物件選定

2008年05月08日

不動産業界には、結構アバウトな担当者さんが多いと思いますが・・・、

正直、こんな事↓が続くと、「いい加減にしとけよ」って、マジで絶縁したくなりますね

「振込先が変わらない」
3月に管理会社の店舗へ法人名義の通帳コピーを持参し、4月分から送金先変更をお願いしていましたが、何故か4月分の家賃は旧口座へ・・・。

忘れてるんだろうと思って電話したら、「忙しくて、コピーを預った者にまだ会ってなくて」と言いつつ・・・、本日「探したけど見付からないので、もう一回送って」だって

「早く宅建取ってね」
以前、区分所有物件を売却した時のお話ですが、「専任媒介」でお願いしたのに、一切報告が有りません

電話で、「専任媒介の場合、宅建業法で私も制約を課されるんだから、権利も主張したい」と、やんわりと「書面での報告」を求めると、「私とひろさんは、頻繁に電話でお話してるから、これが宅建業法で定めた報告になりますよ」と返されてしまいました

「電話掛けても・・・」
担当者さんが不在で、「折り返し電話させます」と言われて、実際に掛かってくるのは3割以下の確立です

まあ、下手に期待して待っていても、イラつくだけなので、最近は、急ぎの用事の場合は、無理矢理アポを取って、事務所を訪問しています

なんて言いながらも、現管理会社は、以前切った2社に比べたら、遥かにマトモなんですが・・・、

お願いだから、切れさせないで下さいね

余談ですが、週末は地元でお祭りなので、ストレス発散してきたいと思います

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fchiro at 23:11コメント(6)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 | アパートの管理

2008年05月07日

と言っても、「火災保険」のお話ですが

さて、長かった連休も昨日で終わり、本日は久しぶりの出勤となりましたが、不動産の方も、久しぶりに活動再開

本日は、法人に移管する物件二棟の火災保険見積もりを、電話で二社に依頼しました

因みに、現在この二棟は全労災に加入しており、これまでは、安い保険料に助かっていましたが、残念ながら法人では加入不可

取り敢えず、管理会社から紹介して貰った損保会社から見積もりを送って貰いましたが・・・、

民間の火災保険って、「木造アパート」は凄い保険料高いんですね(苦笑)

確かに木造はRCと比べて燃えやすいのでしょうが、自宅ビルと比べると、面積は半分以下のアパート5号の火災保険料が、自宅ビルの倍ってのは、ちょっと悔しいな〜

一応、明日中には二社から見積もりが届くので、早急に加入したいとは思いますが、

どなたか「安い木造アパートの火災保険」ご存知有りませんか

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経費 | 法人化

2008年05月06日

今日で、長かった連休も終了

我が家では、下の子が中学に上がってから、行楽地等に一緒に出掛けるのを渋るようになりましたが、土曜日の夜、試しに「登山に行かんか?」と誘ってみた所、二つ返事で「行きたい!」となり、日曜日に行って来たのが唯一GWらしい行動でした

お陰で、昨日・今日は筋肉痛で、階段を登るのに苦労していましたが

さて、日曜日に山に登ってる時、ふと、職場の同期入社だった投資家の事をを思い出しました。

その人は独身で、学者肌なタイプの為、在職中は、投資なんて縁が無いって印象でしたが、40歳を過ぎたある日、急に退社するという話を聞き、送別会の時に理由を聞いたところ・・・、

「実は株式投資で1億円以上稼いだし、仕事には向いてないみたいなので、辞める事にした」というお話でした。

当時は「勿体無いな〜」と思いましたが、今考えると、「サンデー毎日倶楽部の大先輩」で羨ましいですね(笑)

で、何故その人の事を思い出したかというと、その投資家さんが退職後に住んでいたのがこの山の麓で、「毎日9時〜15時迄は株式を売買し、その後、この山に登る」という仙人のような生活をしていたからです。

軍資金を減らさない為、食事も自炊で、規則正しい生活をしていたみたいですが、ひろには、「しばらくは勘弁」って感じの結構ハードな山

今更ながら、凄い精神力と思いますが、何事にも飽きっぽく、煩悩が多いひろにはとても真似出来そうに有りません

って事で、明日からの久々の仕事・・・、実は少し楽しみにしています(笑)

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株式投資 | 伝説の投資家

2008年05月05日

ひろは、どうも「話が具体化しないと動けない性格」のようで・・・、

連休中に検討しようと考えていた「新築プラン」への意欲が、本日までこれっぽっちも湧いてきません

取り敢えず、金曜日に土地取得の進捗報告は有ったものの、やはり、まだまだ先が見えない状況に変わりは無く・・・

ゴールデンウィーク中は、不動産に関して、「思考停止状態」となってしまいました

一応、頭の中に描いてるシナリオはいくつか有るものの、土地が確定しないと、具体的な資金計画は立てられませんからね(苦笑)

まあ、この「不確定要素の多さ」が、「建て売りアパート」との違いで、楽しくも有り、難しくも有る面なのですが・・・。

出来れば今月末位には、「忙し過ぎて大変。暇だったゴールデンウィークが懐かしい」って状況になってくれると嬉しいんですけどね

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投資戦略 | 新築アパート

2008年05月04日

金曜日に土地の仲介業者にお願いしていた「土地取得の進捗状況報告」ですが、結局当日夜、モツ鍋を食べている真っ最中に司法書士さんから連絡が有りました

今回の対象土地(私道)については、登記上の所有者が、何十年も前に亡くなっている為、ご子息の方に相続登記を行った後、売買契約を締結する予定ですが・・・、

昨日確認した所、相続登記は「共有名義」ではなく、「遺産分割協議書」を作成して、1名の名義にする予定との事。

相続人の中には、海外在住の方も居ると聞いていた為、登記が終わった後の契約の流れについても心配していましたが、1名と聞いて、取り敢えず一安心です

一応、相続人の中で売買に反対してる人は居ないそうですし、「相続人さんとの郵送での遣り取りも、後一往復で終わるので、もう少し・・・」と司法書士さんから説明がありましたので、晴れやかな気持ちで連休が過ごせそうです

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物件取得 | 新築一棟物件

2008年05月03日

先日、「最近、若者の間では、昔の様に車をステータスの為に保有するという感覚が薄れており、道具としてレンタカーを上手く活用している」というニュースを拝見しましたが・・・、

以前もお話したように、ひろのアパート1号も、8戸中5台の駐車場を確保していながら、入居者の利用はたった2台(後は外部に貸し出し)という状況を見ると、本当なんだな〜と感じます

ところで、実は最近、ウォーキングがてら結構近隣の物件を見学していますが、建ち並んだ「新築ワンルームマンション」を見て気になってるのは、「二段式立体駐車場の利用率の低さ」

一応、平面式駐車場には、それなりに車が停まっていますが、二段式で上下共車が停まってるのは、殆ど見た事が有りません

機械式駐車場は、維持費も設置費用も結構掛かるはずなのに、これは「建築主の需要予測の失敗」なのでしょうか

予想ですが、実は建築主も「この物件は駅から近いので、駐車場借りる人も少ないだろうから、駐車場は無くして駐輪場を充実させよう」なんて考えていたのが、建築確認を申請する際の役所の指導で、止むを得ず、「駐車場の台数」だけ確保したのだと思います

実際、建築からそれ程年数が経っていないのに、駐車場を潰して駐輪場にしてるマンションは、凄く覆いですから・・・。

出来れば、市役所も「若者の車離れの実態」を考慮して、設置の指導を見直したら良いと思いますが、指導の理由が「近隣住民への配慮」の場合は、もう暫く時間が掛かるんでしょうね

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fchiro at 23:13コメント(10)トラックバック(0) 
投資戦略 | 新築ワンルームマンション

2008年05月02日

私のブログには、定期的に「モツ鍋」と「鰻蒸篭蒸し」の話が出てきますが・・・、

その理由は・・・、単に好きだから

って事で、今年の4月から職場の幹事に就任しての初仕事・・・「歓迎会」は、迷わずモツ鍋に決定しました(笑)

明日から連休に入る為、今夜は心置きなく飲めますので、英気を養ってきたいと思います

さて、昨日宣言した「土地仲介業者さんへの進捗状況聴取」ですが、先程電話したら、「夕方まで戻らない」との事

出来れば、すっきりした気分で連休を迎えたいのですが・・・

因みに、ひろは人込み&渋滞が嫌いなので、連休の予定は今の所4日だけしか入れていませんが、渋滞に関係ないクロスバイクを流したり、先日宣言した「宅建」の勉強をして、ゆっくり過ごしたいと思います

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余談 

2008年05月01日

本日は、「昼休み」&「1時間の時間休暇」を使って、自転車で博多駅近くの銀行を訪問

目的は、昨年9月末に不本意ながら借り入れした「事業資金融資」の一括返済です

この融資時のドタバタ劇について、興味の有る方は、昨年9月のブログを読み返して頂きたいと思いますが、なんと言っても「6.5%」という高利の借り入れなので、当初から、「約束の半年を過ぎたら一刻も早く返済したい」と考えていました

って事で先月中旬、現担当者さんに、「例の融資、そろそろ返済したいんだけど・・・」と相談していたら、渋々ですが、「5月になったら何時でも良いですよ」と了承頂いたので、気が変わる前に早速の訪問です(笑)

返済手続きは20分程度であっさり終わり、借り入れ書類の返却を受けた後は、しばし雑談

この銀行からは、今回の新築分融資に内諾を貰ってますので、当然話題は、「土地取得の進捗状況」となりましたが、正直「全く目途が立たない・・・」と回答する外なく・・・

結局、持参した「修正分の新築プラン」を鞄から出さぬまま、撤退となりました

さて、明後日からは連休に入るので、明日は久し振りに土地の仲介業者さんに電話して、相続登記の進捗状況について確認したいと思います

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銀行との付き合い方 | 銀行融資
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