2008年06月

2008年06月30日

5月21日に現金で購入し、「順調に入居者が決まれば、半年後位に公開出来るかも」ってお話していた「マイナスのキャッシュフロー物件」ですが・・・、

購入前に調べた「賃貸成約事例」より一万円高い金額で、3社に賃貸募集をお願いしていたところ、「指値覚悟」だったにもかかわらず、希望金額で先週入居申し込を頂く事が出来ました

って事で、現在保証会社の審査中ですが、なら、来月中旬にも契約を締結し、晴れて「マイナスのキャッシュフロー脱出」となりそうです

今回は、購入して2週間位は、新築予定地のドタバタで放置状態でしたが、気合いを込めて清掃に入ったところ、直後に申し込みが入りましたので、本当、「お掃除力」って凄いなって感じます

正式に契約が終わったら、写真やこれまでのエピソードも含めて公開したいと思いますので、もう暫くお待ち下さいね

さて、明日はいよいよ「自宅ビルの法人移管」の為、銀行を訪問してきます

正直、ブログのネタなんて要らないので、速やかに手続きが終わって欲しいんですけどね

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投資戦略 | 賃貸募集

2008年06月29日

昨日、久し振りに中古ビルを見学に行ったばかりですが・・・、

取り敢えず、新物件の検討は、たった1日で中断する事になりました

実は本日、新築予定地の仲介業者さんから、「売主様が、木曜日にお願いした延長条件を了承しました」との報告が有ったのです

今回お願いした条件は、結構厳しい内容だった為、「拒否される可能性が高い」と考えていましたが、「相続物件でローンが無い事」と、「3名の共有で、一人当りの負担は小さい事」、そして何より「半年近い売却活動による疲弊」から、了承されたのだと思います

って事で、本日は新築の間取り検討を再開

今回の件で若干予算を増やせる様になった為、性懲りも無く、「戸建賃貸」を含めたプランを考えてみましたが、そういえば銀行には「2LDKメゾネット4戸」で話したままだったので、本当に復活したら、改めて説得する必要が有りそうです(苦笑)

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新築一棟物件 | 戸建て賃貸

2008年06月28日

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本日は、昼前に博多駅近くの不動産業者さんを訪問し、火曜日に資料を頂いた売りビルの現地を見に行ってきました

因みに、当初はクロスバイクで訪問予定でしたが、残念ながら本日の博多は雨模様

やむを得ず、電車での訪問となりました

さて、現地に到着し、まずは「管理看板」を確認すると、そこには地元では物件再生で名の知れた法人の名称が・・・

仲介業者さんに、「もしかして、売主さんって、○○なんですか?」と確認すると、案の定、その業者さんでした

今回は、「空室が多い物件なので、その分値引きが可能かも」って期待しての訪問だった為、正直テンションは若干下がりましたが、仲介業者さんによると、「保有期間は3年近く有るし、多少は値交渉可能」というお話。

空室も、頂いた資料よりは大分改善していましたが、まあプラス思考で考えるなら、銀行融資の際は有利になりますし(苦笑)

取り敢えず、「登記簿(写)」と「固定資産税評価証明書」を後日拝見してから、銀行に打診するか判断したいと思います

その後、前回電話した際に聞いていた「裏物件」の資料を見せて貰いに、その業者さんの事務所を訪問しましたが・・・、

残念ながら、またしても「転売業者物件」

しかも、当初2棟一括売りだったのが、条件が良い棟の方だけ単独で売却が決まったらしく、残りの物件は正直私の好みには合いませんでした。

ただこの物件・・・、投資家の属性によっては面白そうなので、「後輩に紹介しても良いかな」なんて考えています

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物件情報 | 現地調査

2008年06月27日

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以前も書いたように、ひろの自宅ビルは現在の職場から徒歩5分の為、最近は毎日昼休みは帰宅し、パソコンに向かってています

って事で、本日昼休みの会話

奥様「今日は何時頃帰るの?」

ひろ「6時半〜7時頃かな」

奥様「あら、早いわね」

ひろ「朝

では、余談はこれくらいにして、本題です

本日夕方、何時ものリフォーム業者さんから着信が有りました

用件は、「来週から入居予定の部屋の内装」って事でしたが・・・

ひろが仲介業者さんに聞いたのは、「8月1日からの入居者申し込み」という話

なので、「多分勘違いだろうけど、早めにお願いします」という話をしていましたが、一時間後に管理会社からも電話有り

結果的には、「実家から早く引っ越しなさいと言われたので、一ヶ月繰り上げました」という報告でしたが、まあ、早くなる分は、大家としては嬉しい話です

って事で、明日は、管理会社から鍵を預って、久し振りのドアホン取り付けに行って来ます

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リフォーム | アパートの管理

2008年06月26日

本日は、本業の方で20年振りの同期会

多分、帰宅は深夜になると思うので、取り敢えず今夜は「現在の状況」だけ簡潔に書きたいと思います

まず、新築予定地の契約ですが、こちらは一応、「解除合意書」を提出済み。

ただし、完全に流れたかというと微妙な所で・・・

例えれば「ロスタイムに、仲介業者さんが最後の攻撃を頑張ってる」という状況でしょうか(苦笑)

まあ、放置して、手付け流しにする訳にはいきませんし、「融資特約は再延長しない」という前提から、最大限の譲歩ですね

但し、既に「私道持ち分の全部取得は不可能」という事は確定しましたので、売り主様にも、それなりの譲歩はお願いしており、もしその譲歩が受け入れられない場合は、売り主様も「解除合意書」に署名し、速やかに手付け金は返還されると思います。

因みに、ロスタイムは二週間

果たして、どんな結末が待っているのでしょうね

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投資戦略 | 新築一棟物件

2008年06月25日

本日は、急遽本業の休暇となった為、朝から物件調査

午前中は、数社に電話して資料を取り寄せ、午後から愛車のクロスバイクで、博多駅近くの物件を見て来ました 

ところで、昨日の「支店長アポ無し訪問」ですが、本当に社交辞令じゃないか気になるところですよね

って事で、本日確認の為、メインバンクの担当者さんに電話を実施

ひろ「昨日は、支店長さんに態々お越し頂き、有難う御座いました」

担当さん「そうなんですか。知らなかったです(苦笑)」

ひろ「それで、支店長さんからも、良い物件が有ったら相談してって言われましたが・・・」

担当さん「早速、良い物件有りました?」

ひろ「いや、今から探すんですけど。去年の秋に持ち込んだ物件は、利回りが低いってお断りされましたが、どんな物件だったら土俵に乗るんですか?」

担当さん「一応、収益還元法では、現在の入居率で、利回り10%ですね。それ以外の要素も考慮しますが」

ひろ「了解です。指値の参考にさせて頂きますね。」

って感じの遣り取りでしたが、まあ、積算の方は以前聞いてるし、両方な物件が有ったら、相談する価値は有りそうですね

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銀行融資 | 銀行との付き合い方

2008年06月24日

(昨日の続きです。)

先程ブログを更新してから、「そういえば、昨日「続きは明日書き込みします」って書いたな〜」って思い出しましたので

本日は二本立てで行きます

さて、昨日書いた「単身者向けのエコ&財布に優しいプラン」ですが、投資家としては、実際どの位の金額で導入出来るか、気になるところですよね

って事で、早速いつもの設備屋さんに電話して問い合わせました

結果は、

・エコキュートの460ℓは、取り付け費込みで「追い炊き無し50万円、追い炊き有り55万円」で設置可能

・「一台から複数の世帯に給湯する事」は、中古は現地を見ないと解らないが、新築なら技術的には可

・ただし、以前北九州でそれを試した大家さんが居たが、無料と思って無駄遣いする入居者が多く後悔してるらしい

・単身向け200ℓなら、一台12万円程度でなので、個別設置をお勧めする

って感じでした

一台12万円台なら、単身向けでも十分「オール電化」は検討の余地が有りそうですね

残念ながら、今回は検討する機会・・・期待出来そうに有りませんが(苦笑)

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投資哲学 
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本日夕方、メインバンクの支店長さんが、急遽お一人でひろの職場を訪れました

てっきり、「遂に転勤になったのかな〜」なんて思ってたら、ただの挨拶でしたが、「今回の物件、残念でしたね」と労いのお言葉を掛けて下さり、「また良い物件が有ったら、何時でも相談して下さい」という嬉しいお言葉も・・・

そういえば、先日「新築予定地の取得が難しくなった」と担当者さんに電話した時も、同様に「また良い物件が有ったら・・・」っておっしゃって頂けましたし、もしかしたら社交辞令じゃなく、今回私に対して融資の予定を組んでいたので、「大口貸付先」として、期待されてるのかもしれませんね

って事は、最近、賃貸市況は厳しい状況ですが、「それ以上に格安・高利回りの物件を見つける事が出来たら」なんて考えて・・・、

本日、早速2件の物件資料を取り寄せました

最近は、他の銀行が融資を絞ってるという噂も有りますし、こういう時期こそ買い手市場で物件を選べるチャンスです

因みに、今日電話した業者さん・・・、「まだ物件化されていない情報も紹介出来ます」なんて話もしてましたが、どんな美味しい情報が待ってるのか、週末が楽しみになってきました









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銀行融資 | 投資物件選定

2008年06月23日

(昨日の続きです。)

さて、今回ひろが考えたのは、「ファミリータイプ」ではなく、「単身向け物件」の可能性

先日もお話したように、地場の業者さんに拠ると、最近の単身向けの人気は、30崢度の1DKという少し広めの物件だそうですが、当然その分建築費も高くなる為、家賃も高めにしないと採算が合いません

しかも、新築時は高めの家賃設定が出来るかもしれませんが、すぐに似たような物件が大量に供給され、結局家賃の値下げ競争に陥って、昔からの人気が無い物件は、ますます値下げせざるを得なくなるという、悪循環に陥ります

だったら、「最初から狭い部屋&安い家賃で勝負」は出来ないのかなと考えたのですが・・・。

例えば、「15屬離錺鵐襦璽燹廚覆鵑董◆屮丱屮襪琉篁此廚辰憧兇犬旅さですが、ビジネスホテルなんてもっと狭い部屋も沢山有りますし、設備を割り切れば、面白いような気もします

って事で考えたキーワード

・「3点ユニット」は×

・「トイレ」、「シャワーユニット」、「格納タイプ洗面台」の組み合わせは

・「洗濯機置き場」→「コインランドリー」

・自炊しない→ミニキッチン廃止→共用キッチン

・大型エコキュートによる一括給湯

・家賃は「光熱費込み」で、リーズナブルな金額

・家具、冷蔵庫、電子レンジ設置

・バッグ一つで入居可能

・募集は、○○○○○○○○○

一応、自分の中ではイメージが固まりつつ有るのですが・・・、長くなりましたので、続きはまた明日書き込みします

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投資哲学 | 不動産投資家

2008年06月22日

本日も、仲介業者からの連絡は無し

まあ、今更焦っても仕方ないので、ひろが金曜日の飲み会の後、投資家仲間のお話を聞いて、思いついた事を、本日は書きたいと思います

さて、今回気になったテーマは、「エコ」と「格差社会」の2点

今まで新築を検討してきて、「どういった間取りや条件が、最も高い利回りを確保出来るか」という事をずっと考えていましたが・・・、

当然、同じ事をプロである「新築(投資物件)分譲業者」も常に研究している為、例え素晴らしいアイデアの物件建てる事が出来ても、直ぐに同様の物件が大量に供給されて、何時までも高い家賃を維持するのは困難です

それなら、逆に多少利回りは落ちても、入居者の為の物件造りを心掛けた方が、長い目で見ると、弱小大家には、淘汰される可能性は低くなるような気がしませんか

例えば、今回参加した投資家さんで、現在、ファミリー向けの賃貸マンションを新築中の方が居ますが、その方は、今回のマンションをオール電化にするとの事

通常、プロパンガスを導入した場合は、設備がガス業者持ちとなる為、利回りだけを考えると遥かに有利ですが、その方は、自分でオール電化の部屋に住んで光熱費の安さを実感した為、今回の新築にも導入を決意したとの事。

エコキュートなどは、結構サイズが大きいので、後から導入は困難ですし、地球温暖化防止の観点からも、素晴らしい決断ですよね。

そう言えば、以前小場さんのブログで、「地球温暖化防止の為、収益が見込める物件でも、自動販売機は絶対設置しない」という記事を拝見し、感動した事が有りましたが、相通ずるものが有ると思います。

(続く。)

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投資戦略 | 新築アパート

2008年06月21日

(本日は、当初の予定を変更しています

九州では最大級の44名が集まり、鈴木ゆり子さん三代目大家マサさん等、ビッグゲストの参加も有って、大いに盛り上がった「九州版図面舞踏会」から早や10日が経ちましたが・・・

当日は、新しい出会いも有って、大変楽しかったのですが、「いつものメンバーとは、余り話せなかったよね」という話が持ち上がった結果

昨夜急遽、福岡4・長崎1・大分1の計6名で、18時半〜から情報交換会を行ってきました

今回は、他の投資家さん達が現在検討している物件の資料を見せて頂いたほか、海外旅行の話、募集方法の話、ネット導入の話、デジタルロックの話、インテリアの話など、話題は尽きる事なく・・・

結局いつものように3時まで、楽しい時間を過ごす事が出来ました

因みに、盛り上がってる真っ最中、「一昨日断念した新築予定地」の仲介業者支店長から着信が・・・

実は、今回断念した土地取得については、最後に「相続登記を担当し、4ヶ月掛かっても完了出来なかった提携司法書士に対する苦言」を呈していましたが、その調査結果に対する報告を受けた後、「今回の取り引きに冠するギリギリの妥協点」をぶっちゃけで聞かれた為、「○○渡し」という条件を駄目元で回答

ただ、ひろにとってはギリギリに妥協点ではあるものの、売主様にとっても大変厳しい条件な為、ご兄弟の間で話が纏まらなかったのか、本日、連絡は有りませんでしたが、取り敢えず、「CMのお話」の続きは、結論が出るまで延期したいと思います。

日付は変わって本日は、以前から「物件を見たい」とおっしゃっていただいてた「大分のゴンママさん」を、私の物件に案内する事に・・・。

愛車の旧々型ノアで奥さんと宿泊先にお迎えに行き、たまたま徒歩1分の場所に有った「マイナスのキャッシュフロー物件」を案内した後、「メゾネットファミリータイプアパート」〜「自宅ビル」〜「新築購入アパート1号」〜「利回り22%アパート5号」の順に訪問

途中で、全国賃貸住宅新聞や小場さんのセミナーでも話題が出た「延べ1,000室の賃貸タワーマンション」等も訪問し、昼過ぎに、天神の高速バス乗り場前で解散。

それにしても、女性の視点で物件を見て貰うのは、新しい気付きも有って本当有意義ですね
 
久し振りに、大分弁を満喫した他、うちの奥さんとゴンママさんの意外な共通点も判明し、大変楽しい週末となりました

さて、明日は、先週予告した通り、塗り残しのペンキ塗りを、気合いで完成させたいと思います。

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不動産投資家 | 現地調査

2008年06月20日

昨日、正式に断念した新築案件ですが、唯一心残りなのは、コンストラクション・マネジメントというシステムを使った発注の結果を見届ける事が出来なかった事です

因みに今回は、元々「戸建て賃貸を建てたい」という事で、「購入申し込み」を行った土地

本来なら、銀行から「4戸以上の共同住宅なら融資可能だが、戸建て3戸は不可」と言われた時点で断念すべきでしたが、丁度そのタイミングで現れたのが、吉川英一先生の坪30万円からできる デザイナーズ・アパート経営―新築・土地代込みで利回り16%を実現する!


福岡では、新築の建て売りアパート業者が、代わり映えしないロフト付きアパートを、需給を考慮する事無く、供給し続けていますが、この本を読んでからは、「この土地に、デザイナーズアパートを坪30万円台で建築出来れば、対抗出来るかも」と考え、業者探しを開始

その結果出合ったのが、今回の業者さんだったのです。

(続く)

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投資戦略 | 新築一棟物件

2008年06月19日

本日夕方、新築予定地の仲介業者さんから、月曜日以降の交渉結果について、報告が有りました

因みに、月曜日の段階では、「売却を渋っている私道の共有者に対して、宅地の売り主様が上乗せ出来る金額をプラスして、最終条件として提示する」というお話でしたが・・・、

本日報告を受けたのは、全く予想外の内容

なんと、宅地の売り主様は、今週末が「融資特約の期限」にもかかわらず、「その方にいくらだったら売るか、もう一回聞いてみてよ」なんて暢気な話をしており、しかも、その話は売却を渋っている方にまだ伝わっていないとの事

正直、これまで何度も「今回の土地は縁がないと思って諦めよう」と思いながらも、「ずっと待って頂いた売り主様に申し訳ない」と思って耐えてきましたが、遂に限界です

残念ながら、後二往復のやり取りを、「融資特約」を再延長して待つ気力は、残っていませんでした。

って事で、正式な解約手続きは週末になると思いますが、1月末に初めて現地を見に行き、2月に買い付けを入れた「幻の戸建て賃貸新築予定地」は、不完全燃焼のまま、断念する事となりました

来週からは、中古物件に原点回帰して、物件調査を再開したいと思いますので、改めて応援宜しくお願いします→人気blogランキングへ

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新築一棟物件 | 投資哲学

2008年06月18日

昨日、「久し振りに現地調査した」と書いた二棟のRCですが、当然本命は、「単身者向け(19室)」ではなく「ファミリータイプ(3LDK6室)」の方

正直言って、最近の福岡では、余程立地が良い物件で無いと、特に部屋数が多い場合は、満室にするイメージが沸きません

まあ、「現地を見たら、予想外に雰囲気が良かった」って事もたまには有りますが、昨日の物件は、1階の店舗部分に入ってる「自営業っぽい会社の事務所」のイメージが暗かったのが、マイナス要因で×

って事で、本日は、「ファミリータイプ(3LDK6室)の家賃明細」を、ファックスで取り寄せてみました

その結果は・・・、一応満室で、希望価格での利回りは8%台

まあ、売りに出たばかりなので、強気の価格設定は仕方ありませんが、本当に検討するなら、何割引で指値したら良いのでしょうか(苦笑)

さて、それはさておき、今回送って貰った家賃明細で、一点気になる数字が有りました。

それは、7台有る駐車場の収入が、4台分しか計上されてなかった事

因みに、今回の物件は、最寄り駅から徒歩12分も掛かる為、2台車を持ってる世帯が有る事を考えると、「当然、駐車場は全部埋まってるだろう」って予想していたので、正直、ビックリです

最近、単身世帯には車離れが広がっていますが、この数字を見ると、ファミリータイプでも、世帯分の駐車場を確保しなくても、勝負出来る時代になったのかもしれませんね

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投資物件選定 | 現地調査

2008年06月17日

新築予定地の結論が出る前に、少し不謹慎かもしれませんが・・・

実は、先週土曜日から、リハビリの意味で物件調査を再開しました

因みに、「リハビリ」というのは、「物件を見て、不動産投資の勘を取り戻したい」という意味ですが、実は体調についても、「1月に入院して以降、増加気味の体重を、入院前の数値に戻したい」という目的も有って、まあ一石二鳥になればいいかな〜なんて考えてます(笑)

って事で、歩ける範囲内限定の物件訪問ですが、まず、土曜日は「激安の古家付き土地」を見学

面積は小さめですが、便利の良い場所に所在する為、「古家再生」と「取り壊して駐車場」の二つのパターンを想定しながら、現地を訪問しましたが、なんとその古家が、周りの家と一体化しててビックリ

間違いなく、この家を解体したら、隣も一緒に壊れそうな印象に、撤退決定

昨日は、夜風呂上りに、少し高額のRCを二棟見学してきました

1棟はファミリータイプ、もう1棟は単身向けでしたが、正直、「土地の結論が出る前に、一目惚れする物件に出会わなくて良かった」って印象で一安心です(笑)

さて本日は、夕方仲介業者さんに進捗確認で電話しましたが、残念ながら定休日

因みに、確かその店舗は水曜日も休みだった為、明日も無心で一日過ごしたいと思います

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現地調査 | 投資物件選定

2008年06月16日

昨夜、「明日結論が出る」と書いた「私道取得」についてですが・・・、

結果的には、またもや先送りとなりました

仲介業者さんによると、「最終交渉」自体は決裂したそうですが、「売買金額の引き上げ」を打診した際、相手方から具体的な数字を引き出す事は出来なかったものの、若干反応は有ったそうで・・・

今回、ひろから「金額の上乗せ」を行う気は有りませんが、宅地の売主様から、「多少の負担はやむを得ない」との申し出が有ったそうなので、その数字をプラスして「最終条件」として提示を行うそうです。

因みに、今回難色を示している方は、関東在住との事

仲介担当者さんには、「私道に面してる人全員に、話を持ちかけて欲しい」と要求してるそうですが、もし、今回ひろが「既に了承頂いてる残り3名の私道持分」で無理矢理決済した場合、僅かな手数料で、面倒な交渉を引き受けてくれる人は居なくなるんですけどね(苦笑)

今回は相続物件の為、宅地に3名、私道部分には4名の所有者が居ますが、難色示している方以外は、全員、「早く売却したい」と思っており、私も4ヶ月以上も決まらずに申し訳なく感じている為、落し所を理解してくれるのを祈ってます

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新築アパート | 物件取得

2008年06月15日

最近、新築予定地の取得案件が全く進まない事から、正直、大家業のモチベーションは下がり気味でしたが・・・、

賃貸住宅フェアのセミナー&打ち上げで、カリスマ大家の皆さんに元気を分けて頂き、少しだけ復活

って事で、本日は久し振りに労働力投入を実施しました

まずは、昼一番で、現在3社に賃貸募集を依頼中の、先月末に購入した「マイナスのキャッシュフロー物件」の清掃を実施

実は、この物件に奥さんを連れて行ったのは今回が初めてでしたが、「13万円って言うから、もっと汚いかと思ってたけど、案外綺麗・・・」との感想を聞いて一安心

後は、早く入居者が決まってくれたら良いのですが、果たして清掃の効果は有るのでしょうか

清掃終了後は、そのままホームセンターに立ち寄り、鉄部塗装用のペンキを購入して、自宅ビル共用廊下蛍光灯の、ペンキ塗りを実施

結局、5階まで有るマンションの3階部分まで終わった所で、暗くなってきたので挫折し、家族で外食に出掛けましたが、こちらも来週末までには仕上げたいと思います

さて、明日は、週末に私道の所有者さんと最後の交渉を行ってくれた仲介業者の担当者さんから、最終結果の報告が有る予定ですが、結論がどちらに転んでも、来週からは新たな展開が待ち受けてると思います・・・

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空室対策 | 物件管理

2008年06月14日

本日午後、ひろが「自宅ビル」&「メゾネットアパート」にインターネットを導入している螢戰鵐妊アムの倉住社長より着信有り

運転中で出れなかった為、折り返し掛けると、昨年末に飲みに行った際に話が出た「カリスマ大家セミナー」の実施が、正式に決まったとの連絡でした

因みにその時は、「一週間前にあかちゃんさんご夫妻との泡会が福岡で有って、ベンディアムさんをお勧めしてましたよ」って話題からスタートし、他にも数々のカリスマ大家さんが導入してるというお話を聞いて、

ひろ「羨ましいな〜。そんな凄い人達が福岡に来たら、九州中からファンが集まりますよ」

倉住氏「そう?じゃあ、うちで福岡に呼んで、セミナーして貰おうか」

ひろ「本当ですか?是非お願いします」

なんて流れでしたが、酒の上の話と思ってたら、本当に実現する事になり、嬉しい驚きですね

さて、気になる講師は、導入済みカリスマオーナーから3名を予定してるとの事

後、おまけで、「地元オーナーの導入事例」で、時間を少し空けてるなんて怖い話も出てましたが・・・

それでは、概要です

【日 時】平成20年7月19日(土)13時〜17時半

【会 場】博多駅周辺(未定)

【受講料】1,000円(予定)

当然、セミナー終了後は、懇親会で直接お話出来る予定です

ただ、希望者が殺到する可能性が高い為、「ライバル業者でインターネット設備を導入済みの方は不可」となりそうなのは残念ですが

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不動産投資家 | 光インターネット接続

2008年06月13日

今週初め、仲介業者に対して「持ち部全部を取得出来ない場合は、白紙に戻す」と連絡していた私道の取得交渉ですが・・・、

結局、共有者一名の、「一人に対しては絶対に売らない」との決意は固いようで

本日、「残り三名の持ち分で、何とか決済をお願い出来ませんか?」との打診を、仲介業者さんから受けましたが、丁重にお断り

逆に、「他の共有者から説得して貰う事」と、「売買金額の上乗せで合意可能かの打診」を、最後の週末にお願いしました。

それにしても、今回の交渉って、仲介手数料の金額を考えると、本当、仲介業者さんにとっては、割に合わない仕事だと思います

売り主様にとっては、「向こうが売って欲しいって言って来てる」って感じなんでしょうが、多分、ご自分で支払う手数料が「一万円しかない」なんて、想像もしてないんでしょうね(苦笑)

因みに、相手方の本位は不明ですが、これでひろも「最後のカード」を出しましたので、後は、コンサルタントに支払った設計料が捨て金にならない事を祈るばかりです

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2008年06月12日

本日は、夕方から保有する区分所有物件の管理組合総会に出席

因みに本日総会が有った物件は、購入時点で既に結構築年数が古く、管理も余り良く無い為、格安でしたが、発展してる地域に所在し、土地の持分も多かったので、「建て替えが決定するまで持ってても面白いかも」なんて感じで保有中です

定刻から少し遅れて会場に到着すると、予想通り、オーナーには高齢な方が多いみたいで、以前自宅で保有していたファミリーマンションの総会と比べても、ぱっと見、10歳以上、平均年齢は上な印象

そして、この物件・・・、管理費の滞納者が多い事も有りますが、日頃から管理会社や管理組合役員に不満を持ってる人が多いみたいで、久し振りに本気の激論(?)を拝見する事が出来ました

ひろは、無駄な争いは好まないので、「縁が有って、同じ物件を保有する事になったのだから、仲良くすればいいじゃん」なんて考えましたが、「絶対に自分が正しい」って考えてる人には、変にお説教や反論しても、恨まれるだけですよね(苦笑)

まあ、議事自体は他の区分所有者の協力で、淡々と進みましたが、議案5件の最後は、「区分所有の共用部分の変更で、店舗の窓を、出入り口に改造する」という案件。

耐震壁等では無いし、費用もオーナー持ちなので、全く他の区分所有者が困る事は無いと思って、ひろはあっさり「賛成」に○を付けましたが、質問の時間に提案者を罵倒する出席者等も出現し、結果は圧倒的な大差で否決・・・

こういうのを見ると、本当「一棟物件の方が、自分の意思で何でも決められるので、安心だな」って感じます

この程度の議案で、ガチンコバトルを見る事が出来るなら、「建て替え決議」なんて、恐ろしくて想像も出来ませんね

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リスク管理 

2008年06月11日

昨日は、福岡市のマリンメッセで開催された賃貸住宅フェアの初日でしたが・・・、

以前から交流させて頂いている大家さん三名が「セミナー講師」をされるという事で、打ち上げの幹事に立候補

昨年11月のフェア打ち上げでは、会場で小場さんがスカウトした方を含めても、20名程度の参加だった為、「今回は30人越えるかな」なんて考えながらも、念の為に最大60名入る会場を押さえていましたが・・・、

結果は、当日3名の欠席者が居たにも関わらず、44名の大盛況

本日、講師をされた鈴木ゆり子さんや、三代目大家マサさん、そして、小場さんのゴッドマザーといったビッグゲストの影響も大きかったのですが、予想以上の大盛況に幹事としても大満足でした

しかも、鈴木ゆり子さんや小場さんも一緒の記念写真まで撮らせて頂き、一生の記念になりました

結局、その後3次会まで行きましたが、そこでふと周りを見渡して考えると、出席者8名の中で、翌日仕事に行かないといけないのはひろだけ

って事で、急遽2時にギブアップ宣言して帰宅

本日は、昼間は二日酔いと戦いながら本業に向かいましたが、夜は、本日もフェアに参加したプロレス好きの大家さんから、「アントニオ猪木酒場」に行きたいとのリクエストが有り、先程まで9名で交流を深めて来ました。

今回、参加して下さった皆様、楽しい時間を有難う御座いました。

また次回再会できることを楽しみにしながら、大家業に励みたいと思いますので、今後とも、宜しくお願いします。

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伝説の投資家 

2008年06月10日

本日は、会社の休暇を取得して、朝から賃貸住宅フェアin福岡に行って来ます

って事で、準備をしていると、管理会社から着信有り

内容は、「自宅ビル4階の空室に、入居申し込みが入りました」との事

最近は、ブログも暗い話題が多かったので、久し振りの明るい話題です

これで、後2棟空室の有る物件は有りますが、本丸の自宅ビルは満室

しかも、20歳の社会人の女の子らしく、学生と違って、長期間入居頂ける可能性も高いので、非常に嬉しいです

ただ、今回の募集に当っては、「大家として考えられないミス」をしていた事も判明

実は、今回入居が決まった部屋ですが、なんとエアコンが付いてなかったのです(苦笑)

内装については、何度か訪問して、十分確認した積もりでしたが、エアコンに付いては、今までの部屋に全て付いていた為、この部屋にも有るものと思い込みしてしまったみたいで、「早く気付いてたら、もっと早く入居が決まったかも」なんて考え、大いに反省しています

因みに、本日は深夜の帰宅になると思いますので、フェア&打ち上げの様子は、明日報告しますね

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伝説の投資家 | 空室対策

2008年06月09日

本日夕方、新築予定地の仲介業者さんから着信有り

「相談したい事が有るので、訪問したい」との事でしたが、待ってる時間ストレス溜まるし、直ぐに知りたかったので、拒否して電話での報告をお願いすると、「私道の共有者の一人が、売却に条件を出してます」とのお話でした

因みに、今回の新築予定地前面の私道部分については、4名の共有で現在相続登記の準備を進めて頂いてますが、当初は、「どっちにしろ不要な土地なので、引き取って貰えば助かる」とおっしゃってくれてましたが・・・、

今回、難色を示された方の希望は、「今回の私道部分には、8軒の家が面してるので、お一人だけに譲ってしまうと、他の人達が困るのではないか?仲介業者さんから、全員の意向を聞いて欲しい」との内容・・・

長年保有してきた愛着の有る土地に対しての、至極最もな感情と思いますが 

確かに、私道に面してる方達は、お話が有れば喜んで「うちも是非持分が欲しい」ってなりますよね

ただ、これはひろが、私道に面してる皆さんに対して、「セットバック部分に大型車が乗り入れる」等のお願いをする際、協力頂くための切り札と考えていた話

難題を解決する切り札を奪われることは、当然、容認出来ません

って事で、「その方の意思が変わらない場合は、今回の契約は融資特約を適用して破棄します」と回答。

後は、不要な土地を処分出来ると喜んでいた、残り3名の相続人の説得に期待するしか有りませんが、どちらにしろ、融資特約期限は来週末

4ヶ月近く振り回された私道問題・・・、これ以上引き伸ばしはせず、爽やかな気分で月末を迎えたいと思います(苦笑)

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トラブル発生 | 物件取得

2008年06月08日

開催まで、いよいよ後二日となりました

ここで何度かお知らせした、10日夜開催の「九州版図面舞踏会」ですが、なんと本日現在の出席予定者は「45名」となりました

って事で、参加予定の皆様にお願いです

たくさんの素晴らしい出会いが有ると思うので、名刺は多めに準備してください。

既に物件をお持ちの方や計画中の方は、図面や写真、募集資料なんか持ってきて頂くと、話が盛り上がるので嬉しいです。

会場は時間制の為、限られた時間に全員とお話するのは難しいと思います。って事で、飲み会のスタートは6時半ですが、可能な方は少し早めに会場に来て、自己紹介をお願いします。

それでは皆様、当日はお会いできるのを、楽しみにしています

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不動産投資家 

2008年06月07日

ひろの自宅ビルは、毎週1回水曜日に、管理会社を通じて「定期清掃」をお願いしていますが・・・、

風が通るルートの関係なのか、何故かいつもエントランスや駐輪場に、周囲から飛んできた枯葉やチラシ等が溜まってしまう為、ほぼ毎日、専業大家の奥さんが掃き掃除をしています

ところが一昨日、奥さんから、「以前は、掃除の人に必ず会ってたのに、先月から会わなくなったし、綺麗になった形跡も無い」とのご指摘が・・・

って事で、早速、管理会社に電話すると、「確かに、5月から清掃業者は変わってますが、報告書は上がってるので、行ってるはずです」との回答でしたが・・・、

納得行かなかったので、引き続き調査を依頼

すると、先程、その清掃業者さんから、ノンアポでの訪問を受けました

清掃業者「清掃の件で、管理会社様から連絡が有ったので、訪問させて頂きました」

ひろ「今奥さん居ないんだけど、水曜日に清掃した痕跡が無いって言ってたんだよね」

清掃業者「実は、近くに土曜日清掃してる物件が有ったので、勝手に曜日変えてたんですよ。良かったら、今後も土曜日で、お願いできませんか?」

ひろ「清掃入る日は、管理会社がごみの日や自販機の回収日を考慮して決めてるから、俺の一存じゃ決められないよ。因みに、土曜日何時頃入ってたの?」

清掃業者「昼頃に20〜30分、入ってたはずですが」

ひろ「俺の書斎は駐輪場の横だし、掃き掃除してたら気付くんだけどな〜」

まあ、これ以上言っても、絶対に「してなかった」って言うはずもないし、結構プレッシャー感じてたみたいなので、話は打ち切り・・・、本日は念入りに掃除して帰ったみたいですが。

遠方の物件だったら、絶対気付かなかった事ですし、やはり大家の目が届かない物件は、管理が疎かになっちゃうんでしょうね

さて、本日は5回目の参加となるCFG会

前回は、不動産系の人達が欠席で寂しい思いをしましたが、今夜はゴンママさんも初参加という事で、盛り上がりそうです

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ウォーキング | 物件管理

2008年06月06日

(昨日の続きです)

さて、今回の新築予定地ですが、実は路線価よりも遥かに安い金額で契約しています

その理由は、「前面道路が狭く大型車は入れない(要セットバック)」、{建築の際は、擁壁を再構築しないと建築許可が下りず、その費用が掛かる」というのも有りますが、最も大きな原因は、「宅地の所有者が、私道の持分を持たない事」でした

私も、いくつかの銀行に相談しましたが、殆どの銀行は、私道持分が無い場合の、融資は不可・・・

って事で、今回の新築にあたって、この道路部分取得は、金額自体は宅地の1/30程度ですが、非常に重要な意味を持っていました

とにかく、この取得が終わらないと、銀行が融資してくれないですもんね

ただ、実際に取得した後は、「私道の協定」や「擁壁」、そして「隣地との折衝」等、ひろには初めての難問が数多く控えている為、相当なモチベーションを維持しながら、取り組む必要が有ります

って事で、昨日通告したのは、「6月20日までに私道部分の契約に至らなかったら、今回は縁が無かったと考え、融資特約を適用して、契約を白紙に戻す」という内容でした。

4月末の段階で「余裕を持って」と2ヶ月延長された融資特約期限・・・、多分、交渉すれば、売主さんは再延長してくれると思いますが、それで、一昨日お話した司法書士が、「じゃあ、これでのんびり取り組める」と考えるのは、どうしても容認できませんでしたね

一応、私道さえ押さえてしまえば、例え、現在内諾をもらってる銀行の方針が急変して、「融資不可」となった場合でも、「お互いに人質を確保した状態」なので対応可能という判断ですね(苦笑)

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トラブル発生 | リスク管理

2008年06月05日

3月初めに売買契約を締結し、4月末が決済期限だったものの、前面私道の取得(相続登記)が進まない為、売主様から、2ヶ月間の「決済期限延長」を了承頂いてた新築予定地ですが・・・、

その延長された期限も、「融資特約」は再来週末、また「決済期限」も今月末に満了し、手付け金没収が待っています

因みに、今回の相続登記ですが、当初ひろの方から、「売買代金も安くて申し訳ないので、請求は私で構わないから、うちの司法書士を使って下さい」と提案したものの、仲介業者さんから、「うちの提携先に既に話してる」と言われた為、お任せしていましたが

進捗報告については、又聞きでは要点が伝わらずにストレスが溜まる為、これまでに2回、仲介業者さんを通して直接お聞きする機会を作って頂いてました

って事で、昨日「後少しで完了」という仲介業者さんの報告を受けて、銀行の催促も有った事から、「最終のスケジュール確認」のつもりで司法書士さんとお話させて頂いたのですが・・・、

3ヶ月間も待った結果の、余りの酷さに、久し振りにぶち切れました

詳細は後程書きますが、現在マジで「融資特約の適用」を考えています

これまで待って頂いた売主さんには大変申し訳ないのですが、正直、モチベーションを維持する限界が来てしまったみたいです

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銀行融資 | 問い合わせ

2008年06月04日

本日は、本業の仕事が終わってから、先週アポを取っていた業者さんを訪問し、新築アパートの管理受託について、相談を行ってきました

因みに、本日訪問した業者さんは、アパート1号の管理会社さんからの紹介でしたが、名前を聞くのは初めてで・・・

多少、不安に感じながらの訪問でしたが、応対してくれた方は非常に前向きな方で、結局2時間程、最近の福岡の賃貸市場の動向や、新築のニーズ、この会社のシステム等についてお話してきました

さて、その中で一つ気になったのは、この担当者さんが「サブリース」を薦めてきた事

2年前のひろだったら、「家賃発生は3ヵ月後から」と聞いた瞬間に、あっさり聞き流していたところですが、最近の福岡の賃貸事情を考えると、この担当者さんが、本当に「オーナーの為」と考えて「サブリース」を薦めてるのも納得出来ます

って事で、一応詳細を聞いてみると・・・、

サブリースを受けるのは新築のみで、既存物件は不可×

家賃発生は完成の3ヵ月後からだが、最近は新築でも広告料は1ヶ月必要なので、実質、業者にとっては最大2ヶ月の利益しかない。

最近の入居者は、以前のように図面だけで予約が入る事は少なく、現地を見ないと決めないので、物件によっては、3ヶ月猶予でも赤字の場合が有る。

サブリース家賃は、募集賃料の90%で、2年更新の10年契約

通常の管理なら5%で受けるが、退去時の広告料が不要な事を考えると、当初以外は、オーナーの入金額は遜色ないはず。

という感じ。

この業者さんによると、銀行は「サブリース大好き」なので、上記の話をすると、「返済開始」を3ヶ月猶予してくれる可能性は高いそうですし、「家賃査定額」次第では、「新築時限定のチャンス」を検討する価値は有りそうですね

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新築アパート | 投資戦略

2008年06月03日

10年程前・・・、ひろが天神に有るビルの10階で働いてる頃、隣のデスクに居た同僚がたまに、「パソコンが呪いの呪文に掛かってしまった」と叫んでました

最初は、「悪性のウイルス?」なんて驚いていたものの、実は「呪い→鈍い」なんていう駄洒落でしたが・・・、

最近のひろは、正に「鈍いの呪文」に掛かってしまったような心境です(苦笑)

昨日、「土地の買い付けから4ヶ月経過」という話を書きましたが、実は「自宅ビルの法人移管」についても、当初予定では3月末には終わってたはずが、いつの間にかもう6月なのに目途は立たず・・・

因みに3月以降は、「賃貸案件」や「区分所有の売買」では動きは有りましたが、実は他にも進展がない案件が有って、結構忍耐の日々が続いてますが、そろそろ呪文は切れても良いですよね

個人的には、来週の火曜日に「熱い投資家さん達」から元気を分けて貰って、「反撃開始」と行きたいのですが・・・

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余談 

2008年06月02日

本日午前中、メインバンクの担当者さんから着信有り

要件は、予想通り「新築に関する融資の期限が過ぎました」とのお話でした

因みに、「状況が全く変わりなければ、再度稟議を上げて、一週間程度で再度承認されるはず」との説明でしたが、流石に銀行の方も、「期日が見えない状況」で、再度本店に上げる訳にはいかないそうで、結果的には、私道が確定してから、仕切り直す事に・・・

そういえば、もうすぐ「購入申込書」を記載してから4ヶ月が経過しますが、これだけ待ったのだから、ハッピーエンドで終わって欲しいものですね


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銀行融資 | 新築一棟物件
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