2008年07月

2008年07月31日

本日は、久し振りに「昼休みの物件調査」を実施

因みに、いくら高性能のクロスバイクとはいえ、流石に現地に行く訳にはいかないため、机上での調査でしたが・・・

昼食後、速攻で最寄りの区役所を訪問し、お目当ての土地の字図を閲覧

コピーを取得後、その土地及び隣接地7筆の課税台帳を請求し、所要時間15分・総費用100円の調査は終了

最近は、土地調査前のこの作業も、結構スムーズにいくようになりましたね

ただ、残念ながら、夕方訪問した現地は、机上で描いていたシナリオ通りとは、多少異なっていましたが(苦笑)

まあ、本日見学した土地は売り物件では有りませんでしたが、週末にも別の土地の調査を実施する予定なので、面白い物件だったら、公開したいと思います

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経費 | 物件情報

2008年07月30日

私事ですが、実は本日、遂に「書斎兼事務所」にエアコンを設置してしまいました

これまで長い間、自室では扇風機一台で頑張ってきましたが、流石に今年は暑さで宅建試験の勉強が捗らないのと、税理士さんとの打ち合わせまでに仕上げないといけない帳簿付けの気力が沸かなかった事から、先週末、いつも物件の工事をお願いしている電気屋さんに電話していましたが・・・、

やはり、エアコンは快適ですね

来月の電気代は、少し心配なものの、これで少しは宅建の勉強も気合いが入ると思います

なんて事を考えていたら、遂に本日、税理士事務所より訪問日打ち合わせの着信有り

しかも、「弥生ちゃんのデータを事前に送信しろ」とのお話で、少し焦ってしまいました・・・

一応、訪問は来週末でお願いしようと考えていますが、今週末は事務所に缶詰状態で、帳簿付けに励む事になりそうです(苦笑)

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余談 

2008年07月29日

土曜日に、仲介業者さんの事務所を訪問して、最終交渉を行った「単身向けRC一棟物件」ですが、昨日メインバンクに相談したところ、結果的に「これ以上の融資額上乗せは困難」との事

って事で、仲介業者さんには、電話で「また、積算価格が出そうな物件が有ったら、紹介して下さい」と連絡して、正式にお断りの連絡を行いました

まあ、今年は後半以降、もっと良い物件も出ると思うので、次回チャンスを待ちたいと思います

さて、話は変わりますが、実は最近、密かに「新たな融資先探し」を始めています

最も大きな理由は、第2のメインバンクが、昨年から不動産向け融資を絞ってる事ですが

近い将来に来ると言われてる「収益物件のバーゲンセール」に向けて、融資の窓口は、広い方が良いですからね

早速先週から、「大分の投資家さんから教えて貰った銀行」と、「仲介業者さんに聞いた積極的らしい信用金庫」の2行に電話してみましたが・・・、

そこで大きな誤算が発生・・・

まあ、予想はしていましたが、「新設法人への融資は、1期目の決算が出ないと無理」なのだそうでした

しかも、「2年目以降も、決算で有る程度黒字が出てないと厳しい」とのお話。

残念ながら、個人の申告実績で継続判断してくれた、現在のメインバンクの方が、特殊な事例だったみたいです

ただ、早い段階で状況が解ったのは、逆にラッキーでしたので、今後は、11月末の決算に向けて、有る程度数字を残せるよう、サブリース契約の変更等、軌道修正を行い、来年に備えたいですね

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銀行融資 | 物件取得

2008年07月28日

本日は、本業終了後に愛車のクロスバイクでアパート5号を訪問

管理会社、リフォーム業者、大工さんの計3名と、先日見積もりを貰った1階部分の囲い設置について、打ち合わせを行いました

ご要望が多かったので、参考までに、こちらが現況の写真です

【西側】
サンフラワー西側
Powered by PICS



【東側】
サンフラワー東側1
Powered by PICS

サンフラワー東側2
Powered by PICS



因みに、この物件は東・西の二方が道路に面しており、間取りは、結構狭いワンルームが6戸で、西側1戸、東側2戸の総2階建てになっています

現状は、1階東側の1戸(右の部屋)のみ空室ですが、写真で解る通り、道路からフルオープンなのが災いしてるのか、結構内見は有るのに、成約に至らない状況

という訳で、今回テラス部分の囲い設置を決意した訳ですが・・・、

本日は、管理会社の担当者に立ち会って貰って、正解だったのか、失敗だったのか・・・

当初頭に描いていたイメージから、結果的に大分修正する必要が生じてしまいました

その原因は、敷地内に設置された汚水枡や止水弁の存在です・・・

当初の予定では、「入居者さんが圧迫感を感じないように、セットバック部分に掛からないギリギリまで広めに囲おう」と考えていましたが、管理会社の立場では、「汚水枡や止水弁を取り込むのは問題あり」との事。

仕方ないので、今回は東側のみの設置で妥協しました

西側の部屋については、また退去になった段階で、改めて検討したいと思います。

また、今回はせっかく大工さんに入って頂くので、ついでに痛みが激しい物干し金物の交換もお願いしました。

これで、少しはアパートの見栄えが良くなると、嬉しいのですが

予定では、10日以内に工事が終わるはずので、完成後、速やかに写真を公開したいと思います

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リフォーム | 中古アパート

2008年07月27日

昨日は、7時前に帰宅し、午前中少し仮眠した後、午後から「単身向けRC一棟物件」の仲介業者さんを訪問してきました

まずは担当者さんと、お茶を飲みながら、最近の投資物件の動向や、先日受講したセミナーの話等、雑談を行い、いよいよ本題

売主様の回答をお尋ねすると、結果は、

「売主の法人では、部長さんが今回の売却を担当しているが、その方の権限で値引き可能なのは、「現在の売値−1,800万円」まで。もし、本気で購入を検討してるなら、「買付証明書」を提出して貰えば取締役会に諮って検討する。」

との内容でした。

確かに、いくら古い3点ユニットの物件とはいえ、土地の評価は結構有りますし、その金額でも満室時利回りは13%強

正直「お得感」は有りますが、先日銀行から聞いた融資限度額や、投入予定の自己資金を考えると、どうしても500万円程届きません

相談した結果、仲介業者さんから「この金額だったら絶対に購入するという数字」で、その部長さんと相談して貰う事になりました

因みに、ひろが提示した数字は、「現在の売値−2,800万円」

即座に、仲介業者さんが電話を実行しましたが、残念ながら結果は×

それ以上の上乗せとなると、ひろも銀行に相談しないと出せない為、結論は週明けとなりましたが・・・、

今年は、多くの方が、年末に収益物件のバーゲンセールが来ると予想していますので、このタイミングの購入が正解なのか、正直、悩ましいところですね

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銀行融資 | 条件交渉

2008年07月25日

先週木曜日に「銀行の評価結果」を仲介業者さんにお伝えしていた「RC一棟物件」ですが・・・、

銀行評価・・・出ました!

法人の売り物件

実は、今週火曜日に仲介業者さんに電話して、結果をお尋ねしたところ、「売主さんは、いくらだったら買うという、具体的な数字が欲しいと言ってる」との回答でした

また、「購入申込書の記載は可能か?」とのお話だった為、当然し、希望価格を口頭でお伝えしていましたが・・・、

本日、「相談したいので、明日か明後日、お会い出来ませんか?」との連絡有り

って事で、明日夕方、CFG会前に仲介業者さんを訪問する予定ですが、わざわざ事務所で打ち合わせって事は、購入可能な数字が出るって、期待しても良いのでしょうか

さて、明日は、先週に引き続き、またもや新たな大物投資家さんと飲み会予定

23時スタートって事ですが、今夜も徹夜麻雀ですし、一応、家庭の有る身なので、明るくなる前には帰りたいと思います

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投資物件選定 | 条件交渉

2008年07月24日

ちょうど1年前に購入した、アパート5号

購入した動機は、平成築なのに利回り20%を超える金額に指値が通ったのと、狭いながらも一応「バス・トイレ別、ロフト付き」で、ほぼ満室だったからですが・・・、

正直、自分が一人暮らしだったら住みたい物件かと言うと、答えは×

特に、一階に大きな問題が有り・・・、

なんと、テラスが「フルオープン状態」なのです

因みに、洗濯機なんかは道路から見える場所に有り、当然、夏も窓を開けて寝るなんて、考えられない状況・・・

ただ、当時は満室だったので、「こんな物件でも、家賃次第で需要は有るんだ」なんて考えてましたが、今年の春に一階の一部屋が退去後は、案内はたくさん有るものの成約に至らず・・・、

結果的に、家賃を下げたところ、なんと「67歳のお爺さん」から申し込みが入って、初めて「これはいかん」と大いに反省しました

流石にロフトから落ちるのが怖かった為、その方はお断りしましたが。

という事で、遂にこの度、一階テラス部分に、角材で囲いを付けて貰う事を決断

見積もり金額は、3室分で、計21万円也

こんなに安いんだったら、もっと早く検討すればよかったって、反省です。

月曜日に、現地で業者さんと打ち合わせをしますので、話がまとまったら、「工事前写真」と一緒の公開しますね。

予算的に可能なら、ウッドデッキ風に床も貼り、「自分が住みたくなる物件」を目指したいと思いますが

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投資哲学 | 空室対策

2008年07月23日

4回に分けて書き込んだ、「山田里志さんとの最高の一日」のお話も、今日が最後となりました

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実はうちの奥様ですが、「カリスマ投資家」に余り興味が無いみたいで、ブログ訪問も、うっちゃんさんや、たまこさんといった女性投資家さんのみ・・・

なので、「カリスマ投資家」の方が出席するイベントも、昨年秋に小場さんが講演した賃貸住宅フェア以降は、誘っても付いて来る事は無かったのですが・・・、

山田里志さんの著書はお気に入りで、今回は久し振りに夫婦での参加となりました

って事で、今回は自宅に有った著書も持参し、「サインを貰おう」って張り切っていましたが、慌てて自宅を出発した為、肝心のサインペンを忘れてしまい・・・

急遽、温泉に向かう途中のコンビニで購入

ところが、何を焦ったのか、なんと私が運転してる間に、気付いたら車中でサインをお願いしていました(苦笑)

山田さんも、「私もせっかちな方なので・・・」と快く車中でサインして下さいましたので、我々の一生の宝にしたいと思います

そんな訳で、道中では私より奥さんの方が質問していましたが、流石に温泉では男の付き合いって事で、露天風呂で、思う存分お話させて頂きました

因みに、山田里志さんは、著書でも書いているように、管理は基本的に5%の手数料を支払って、プロに任せる方針の方。

アパートを購入したのも、「目的ではなく、あくまでもリタイアの為の手段」という事で、遠方の物件では、何年間も見に行ってない物件も有るそうです。

以前からブログを読んでくれてる方はご存知の通り、ひろは基本的に、「簡単な事は自分でしても、後は手数料を支払ってプロに任そう」というスタンスですが、実はこのスタンス・・・山田さんの著書の影響も結構有ります

温泉では管理についても相談させて頂きましたが、ご本人から「本業が有るんだから無理せず頑張って下さい」と言われて、プレッシャーから解放されて嬉しかったですね。

ただ、山田さんはそんな話をしながらも、実は結構近くの物件には室内の演出をしてるらしく、その仕上がりは、内見した方から「ここの大家さんって女性と思ってました」と言われたり、賃貸業者さんにファンが出来る程の、細かい心配り満載との事

私も、そんな細かい心配りを見習って、何時の日か、ファン獲得を目指したいと思います

って事で、僅か4時間という短い時間でしたが、旅の途中で立ち寄って下さった山田里志さん、並びに、一緒に参加してくれた6名の投資家の皆様、楽しい時間を有難う御座いました。





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鰻の蒸篭蒸し | 温泉

2008年07月22日

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それでは、昨日の続きです。

今回の出会いの中で、我々九州大家&予備軍は、山田里志さんに様々な質問を行いましたが、山田さんからも、一つだけ質問が有りました。

「皆さんの中に、一億円以上の借り入れが有る方はいらっしゃいますか

結果は、ひろも含めて3本の手が上がりましたが・・・

山田里志さんが初めて出版をされた5年前には、「サラリーマンが億単位の借金」だなんて、想像も出来なかったんでしょうね

それが、僅か5年足らずの間に、投資用不動産向けの融資は劇的に緩やかになりましたが、

「同じ投資家が、無茶な借り入れをして破綻するのは見たくない」という山田さんのお気持ちが、痛いほど感じられました

その後は、500円で入浴出来る公共の温泉に行き、裸のお付き合い

ここでのお話は・・・、明日書き込みしたいと思います。

(・・・続く。)



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鰻の蒸篭蒸し | 温泉

2008年07月21日

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さて、昨日の続きです。

今回、山田里志さんからの第一声は、「何でも質問して下さい」

って事で、7名で遠慮なく質問攻めにしちゃいました

異動の車中では、運転手だった為、私は他の投資家さんとの遣り取りを聞くだけでしたが・・・、

昼食先の鰻屋では、これまでの旅の行程を書き込んだ地図を見せて頂き、「訪問した観光地のお話」や、「景観に感動した場所」、「車中泊でのトラブル」等のエピソードを、存分に聞かせて貰いました

山田さんは、「九州は親切な人が多い」とおっしゃってましたが、多分、山田さんのお人柄の方が大きいのでしょうね

結局、鰻屋さんでは、30分程待って、お腹を空かした後、8名でせいろ蒸しを満喫

その際、「今日は、この後吉野ヶ里にでも行こうかな〜」なんてお話されてましたが、「もし時間が有ったら、温泉でも行きませんか?」とお誘いすると、

「私には、時間だけはいくらでも有ります。吉野ヶ里は明日にしましょう」

という嬉しいお返事

因みに、今回車で一人旅してるのは、「ホテルだと、予約した日に行かなければならなくて、行動を制約されるのが嫌だった」からだそうですが、「帰宅する日も決めていない気ままな一人旅」・・・、本当、サラリーマンには夢のような世界ですね

(・・・続く。)




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鰻の蒸篭蒸し | 温泉

2008年07月20日

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昨夜のベンディアムセミナー打ち上げでは、結局1時過ぎまで飲んでしまい、またもや深夜の帰宅となりましたが・・・

本日は気合いで早起きし、8時半に自宅を出発・・・

博多駅近くのホテルで、2名の投資家さんと合流し、11時前に久留米市役所到着

そこでグエンさんご夫妻と合流し・・・、

遂に、憧れの投資家、山田里志さんとお会いする時がやってきました

約束の11時・・・、山田さんは噂のキャンピングカーサンバー4WDスーパーチャージャーで、何故かひろに向かって手を振りながら、颯爽と登場

「初めてお会いするのに嬉しいな〜」と思ってたら、実は、大家さん学びの会の水澤さんと間違えてただけでしたが(笑)

因みに水澤さんとは、昨日、セミナー&懇親会で初めてお会いしましたが、学年は私と同じだったものの、ご本人は、私より大分スマートで爽やかな方だったので、間違えられたのは「光栄」&「ちょっと恐縮」って感じです

って事で、まずは九州勢7名で自己紹介し、早速愛車の中を見せて頂くと、宿泊スペースになっている後部座席には、ブログに書かれていた通り、洗濯物がびっしり

皆で感動していると、実はこの洗濯物・・・、普段昼間走る時は下ろしてるそうですが、今回は態々私達の為に吊るしてくれたとの事

感動物のサービス精神ですよね

その後、記念写真を撮影して頂き、私の愛車旧々型ノアで富松うなぎ屋に移動

土用の丑の日が近い為、「多いだろうな〜」とは覚悟していましたが、昼前に到着したにもかかわらず、なんと27組待ちで、店外にも待ち客が溢れ出る大盛況は予想以上でした

(・・・続く。)









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温泉 | 鰻の蒸篭蒸し

2008年07月19日

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本日はベンディアムさん主催の「カリスマ大家セミナー」に出席します

って事で、最近健康の為、出来るだけウォーキングを心掛けてるひろは、本日も博多駅まで歩いてみましたが・・・、

流石に今日は暑かったですね

そういえば、この何ヶ月の間に、博多駅だけでなく、天神にも相当な数歩いて行きましたが、今度自宅ビルに空室が出たら、

「天神、博多駅に徒歩圏のマンション(大家はいつも歩いてます)」なんて載せて貰っても良いような気がしてきました(笑)

では、今日の様子については、明日報告します

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出会い | 不動産投資家

2008年07月18日

最後にお誘いが有りますが・・・、

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さて、本日昼休み、「マイナスのキャッシュフロー物件」の賃貸契約の為、仲介業者さんに自宅を訪問して貰いました

契約書2通&保証会社の書類に押印し、敷金の預り証を発行して、10分ほどで手続きが完了し・・・、

晴れて、マイナスのキャッシュフロー脱出決定

今回の物件は、皆さんお察しかもしれませんが、区分所有の店舗物件でした
マイナスのキャッシュフロー物件
Powered by PICS



結局、家賃は6万3千円で、現在居酒屋で店長を務めており、今回炉辺焼きで独立される、ひろより少し若い方に借りて頂く事になりましたが、仲介業者さんによると、「この家賃なら、ランチだけで十分回収出来るので安いな〜って言ってましたよ」との事

まあ、「スピード優先」で設定した家賃だったので、後悔はしていませんが

因みに今回の購入金額や、購入を決断した理由、賃貸付けの経緯等、なかなか面白いエピソードも有りましたが、それについては、また後日書き込みしたいと思います。

【お誘い】
先週金曜日に初めてお電話を頂いた、マイカーで一人旅を満喫中の山田里志さんですが・・・、

ブログも更新されていませんし、連絡が無いので、「もしかして、体調を崩されたのでは?」と心配になり、本日お電話してみたところ・・・、

「長崎は素晴らしい所が多いので・・・、」

というお話で、平戸に滞在中と判明し一安心

結局、日曜日のお昼に、福岡でお食事をご一緒する事になりました

最初は、「ファミレスでもご一緒に」というお話でしたが、鰻は大丈夫だそうなので、福岡名物「せいろ蒸し」のお店にお誘いしようと考えています

って事で緊急募集・・・、20日(日)の朝、福岡市内をひろと一緒に出発出来る方、又は、昼前に久留米に来れる方がいらっしゃいましたら、コメント欄にご連絡ください。

残念ながら、小場さんは芸能活動が忙しいそうで×でした。

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鰻の蒸篭蒸し | 伝説の投資家

2008年07月17日

昨日銀行から評価額の連絡が有った「RC一棟物件」ですが、・・・、

予定通り、本日早速仲介業者さんに、結果の報告を行いました

一応、事前に「1,000万円まで指値可能」と聞いていたので、「残念ながら届きません」って話をすると、

「もうちょっと行けるかもしれないので、確認します」との事

ひろは、最初仲介業者さんから、「売り主は法人」って聞いた瞬間に、「指値は厳しいな〜」と感じましたが、今日のやり取りからは、「もしかしたら逆かも」なんて気もしてきました

もしかしたら、個人の場合は、余りに低い金額の指値だと「じゃあ売るの辞めよう」となるのが、逆に売り主が法人だと、「最初に融資がになった人に売っちゃおう」ってなるのかもしれませんね

当然、お伝えした銀行の評価額は嘘じゃないので、最近、金融機関が投資物件への融資を絞ってるって事も有るので、若干期待出来るような気もします

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投資物件選定 | 条件交渉

2008年07月16日

先週火曜日、メインバンクに担保評価を査定して貰うため、資料をFAXしていた「RC一棟物件」ですが・・・、

久し振りの銀行持ち込み

本日、担保評価の査定結果について連絡が有りました

その金額は、

売主希望価格・・・Aとすると、

収益還元価格・・・A−1,000万円

積算評価価格・・・A−3,100万円

融資可能額・・・・・A−2,100万円

といった感じ

土地については、結構良い数字が出たみたいですが、やはり、築年数が古い建物がネックとなったみたいです

因みに、仲介業者さんからは、「1,000万円位なら指値は可能」と聞いていましたが、その数字と比べても、「融資可能額」とは結果的に1,000万円以上の開きでした

とは言っても、正直この数字は、想定の範囲内

余り低い利回りで購入しても、後々苦労しますからね(苦笑)


後、融資可能年数については、「20年」という嬉しい回答


ってことで、明日、仲介業者さんにこの結果をお伝えして、回答を待ちたいと思います

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投資物件選定 | 銀行融資

2008年07月15日

先週水曜日のブログに書いた、「怪しい貼り紙の有る、いきなり満室物件」ですが・・・、

銀行の評価もそろそろ出てくる予定の為、本日、仲介業者さんに確認をお願いしました

その結果、判明した事情とは・・・、

「今回の物件は、最近、一人の方が転貸目的で4室を一括で借りており、家賃も1年分前払いしている」という事・・・

仲介業者さんは、「家賃は前納なので、滞納の心配は有りませんよ〜」なんて能天気におっしゃってましたが、

懸念してるのは、そんな事ではなくて、「不良入居者による物件のグレード低下・スラム化」の方なのですが・・・

因みに今回の物件は、築年数相応にグレードは低下しており、その分家賃も立地を考えると大変低い金額になっています

その為、「リノベーション資金も併せて借り入れが可能な場合限定」で、検討していましたが、せっかくリノベで綺麗になっても、既存入居者さんについては、いきなり家賃を上げる訳にはいきませんし、既得権が強いのは、悩ましいところですね

取り敢えず、仲介業者さんの回答としては、「転貸は認めているが、複数入居までは認めていない」という事でしたが、「前納家賃の移管」という甘い蜜に惑わされないよう、しっかり現状の契約内容を精査したいと思います。

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投資物件選定 | リスク管理

2008年07月14日

本日昼休み・・・、先週断念した「元新築予定地」の仲介業者さんが自宅を訪問され、契約解除関係書類の差し替えを行いました

一応、この書類については、一旦6月末に提出していたものの、「ロスタイムの存在」が社内的に認められなかったという事で、タイムマシンを使った「融資特約再延長書類」と、「契約解除の書類」を併せて記載

預っていた「実測図」を返還し、「手付金返金先の口座」をお伝えして、10分程で手続きは完了しました。

因みに、支払い済みの「仲介手数料(半金)」も、当然返還の対象となるので、これまでの苦労が報われなかった事に対する労いの言葉を掛けると、

一言「脱力しました」との事

半年間、問題解決に尽力してくれたのが、たった一人の気まぐれから報われなかった無念は、良〜く解ります

最後に、「もう物件探すのは止めたんですか?」と聞かれたので、「銀行からも、良い話が有ればって言われてるし、美味しい物件が有ったら紹介して下さい」とお伝えしてお別れしましたが、何時の日か、この担当さんとは、別の案件でお世話になる事が出来たら嬉しいんですけどね

ただ、先日の「マイナスのキャッシュフロー物件」で、両手で2万円の仲介手数料で尽力して頂いた担当者さんも凄いナイスな方だったので、どちらを優先するかは悩ましいところですが

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不動産屋との付き合い方 | 出会い

2008年07月13日

本日は、もう直ぐボーナスって事で、夕方から家族と外食に行き、夜8時半頃帰宅しましたが、自宅向かいの月極駐車場に車を停めようと思ったら、何故か別の車が駐車中・・・

結局、警察を呼んで車両所有者に連絡をお願いしましたが、「電話番号の登録が無く、警察でも対応不能」という事で、仕方なく駐車場所有者の自宅を訪問して事情を説明し、取り敢えず、別の区画に駐車させて貰う事に・・・

因みに、ひろが契約してる区画のお隣は、2ヶ月ほど前から空いてるので、もしかしたら、そこで新規に契約した方が、間違えて停めた可能性は有りますが、一番問題なのは、管理会社が時間外で連絡取れない事ですよね

ひろも、正直言うと、所有者さんを直接尋ねるのは余り乗り気では有りませんでしたが、多分、所有者さんも気持ちは同じはず

通常は、月極駐車場なんて、一番トラブルが少ない賃貸形態と思いますが、このようなトラブルで頻繁に呼ばれるとしたら、絶対に24時間体制の管理会社じゃないと、大変だと思います。

一応、駐車場所有者様に、不法駐車車両への貼り紙による警告をお願いしましたが、その車は、前のナンバープレートが45度↓を向いてるシャコタンのスポーツカー

逆恨みで嫌がらせされなければ良いのですが(苦笑)

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物件管理 | トラブル発生

2008年07月12日

本日は、午後から私の1.5倍大胆な投資家、サクライさんの「物件見学会」に行ってきました

1棟目の最寄り駅に集合した投資家&予備軍は、総勢8名

2台のに分乗し、こだわり満載のRCファミリー物件2棟を見せて頂きましたが、エントランスやゴミステーションなど、凄くきめ細かくて、センスを感じさせる物件でした

やはり、新築物件を見ると、投資家としては、「自分でも手掛けてみたい」となりますが、最近は建築費が高騰していますし、融資締め付けの影響で、高利回りの中古が出てくるって噂も有るので、今年の物件をどちらでいくかは悩ましいところですね

物件見学の後は、ファミレスで休憩しながら不動産談義

投資家同士でお話していると、本当、いつもあっという間に時間が過ぎてしまいますね。

さて、話は変わりますが、昨日、あるカリスマ投資家の方から、お電話を頂きました

因みに、その投資家さんは、サラリーマンの収入を不動産投資の収入がオーバーした事から、会社を退職されて、現在愛車で日本一周の旅を満喫中

ひろも、「50歳でリタイア」が目標なので、以前から憧れていた投資家さんでしたが、ブログにメッセージをお送りしたところ、現在九州滞在中との事

現在、近くにいらっしゃると思っただけでワクワクしていますが・・・、

もし、お会いしたいという願いが叶いましたら、ここで報告させて頂きます。

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不動産投資家 | 新築一棟物件

2008年07月11日

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ひろの自宅ビルは、一階のバス通り側に店舗が入居している為、駐車場が有りません

その為、近所の駐車場を、毎月12,600円支払って借りていますが・・・

以前から、「小さくて安い土地が近くで売ってたら、駐車場用に現金買いしたいな〜」なんて考えてました。

まあ、なかなかそんな都合良い土地はないのですが、最近ウォーキングしてる途中に、面白そうな空き地を発見

ネットで調べたら16坪で一千万円でしたが

価格は近隣の地価公示と比較して、妥当な数字ですが、余りの狭さに使い勝手が悪い為、長期間売れ残ってるみたいです

って事で、試しに「駐車場で使いたいので、五百万円で譲って頂けませんか」と打診したいと思いますが

やっぱあんまりかな〜(苦笑)

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投資物件選定 | 物件取得

2008年07月10日

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6月末に「融資特約期限」を迎えたものの、前面の私道所有者が売却にいろいろ条件を付けていた為、一旦解約の書類を記載しながら、仲介業者さんが最後の意思確認に動いていた「新築予定地」ですが・・・、

昨日仲介業者さんが私道所有者に電話したところ、結果的に「やっぱり売らない」との返事だったそうで・・・

結局、本日正式に断念する意思表示を行い、「手付金」及び「支払い済みの仲介手数料半金」の返還をお願いしました

結果的に、今回はコンサル会社に支払った設計料と、契約書に貼った収入印紙代の損失って事になりました・・・

正直言うと、今回、仲介業者さんに「他の地権者への交渉」など、様々な要求を行い、それを全て呑ませたにもかかわらず、結果的に約束を反故にした私道所有者には、憤りの気持ちは少なからず有りますが、この件については、実は有るプランを検討中

因みにこのプラン・・・、ひろにメリットは有りませんが、「昨日の敵は今日の友」という事で、週末にでもボランティア感覚で動こうかなと思ってます。

ヒントは、滅多に生じない法律行為

なんて言いながら、多分ブログで公開することは無いと思いますが

明日からは、過去は振り返らず、新たな気持ちで、新物件探しを行いたいですね



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物件取得 | 条件交渉

2008年07月09日

本日夕食後、昨日ブログに書いた「RC一棟物件」の再調査に行ってきました

目的としては、前回仲介業者さんと内見したのが土曜日の昼間だったので、夜の状況を知りたいという事も有りましたが、最も気になったのは、実際の入居状況

実はこの物件・・・、当初仲介業者さんから貰った「3月末現在家賃表」では、7戸の空室だったのが、10日前に内見した時は、それが3戸まで改善されており、その全ての部屋を見せて頂いたのですが・・・、

一週間経って届いた「銀行提出用資料」では、なんと満室の表示だったのです

って事で、現地を確認に行ったのですが、ちょっと引いてしまう掲示物を発見してしまいました

それは、A4のコピー用紙に印刷された「表札らしき貼り紙」でしたが、多分中国籍と思われる方のお名前がデカデカと連名で書いており、セロテープで玄関ドアに貼られていました

まあ、好意的に解釈すれば、「留学生の方が引っ越して来られて、友達が遊びに来た際に迷わないよう、掲示してる」とも取れますが、今回の物件は結構狭いワンルーム

売主さんが、複数での入居を知っていながら、満室にして売り易くする為に、したとしたら、購入した途端に一悶着有りそうです・・・

多分、「この部屋だけ特別」と考えるより、「短期間に無理矢理入居者を集めてるので、属性の劣る入居者が多い」と考えた方が正解でしょうから、もし本当に購入を検討する場合は、事前に全ての部屋の賃貸契約書を管理会社とチェックさせて貰い、リスクを判断したいと思います

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中古ワンルームマンション | 投資物件選定

2008年07月08日

本日昼休み、6月末に内見したRC一棟物件の担保評価を査定して貰うため、銀行に資料を送付しました

この物件は、売値が先日融資内諾を頂いた、新築プランの事業計画の倍近い金額の為、「自己資金不足」で手が届かない可能性は高いのですが、銀行打診は「資料を送ってくれた業者さんとの約束」でしたし、「メインバンクの融資姿勢を知りたい」って事も目的の一つです

まあ、今回の物件は、マニュアル本から入った投資家さんは余程の物好きしか手を出さないと思われる「三点ユニットバス」、「築古」、「屋外洗濯機置き場」の三重苦物件

しかも、現在の希望価格では、利回りが10%台前半と平凡な数字の為、「他に購入希望者が現れなかったら、大きな指し値が通るかも」なんて事は、考えていますが

因みに、もしだった場合、当然対策は準備済み

取り敢えずは、査定結果を気長に待ちたいと思います

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fchiro at 18:17コメント(3)トラックバック(0) 
銀行融資 | 投資物件選定

2008年07月07日

ひろは毎週金曜日に徹夜麻雀を楽しむなど、比較的、好き勝手な生活をしているそうですが・・・、

今年に入ってからは、金曜日だけでなく、土曜日にもキャッシュフローゲーム会に参加し、深夜の帰宅となったり、一泊でのセミナー参加、不動産投資家さんとの交流等、家を空ける事が多くなった為、流石に奥様の機嫌も余り芳しくないようで・・・

最近は、キャッシュフローゲーム会の前日は、麻雀の徹夜を自粛したり、休日は積極的に買い物に付き合う等、多少気を使っています

ただ、「月一のゲーム会」については、勉強の為絶対参加する積もりなものの、今月は、非常に悩ましい状況に・・・、

その予定とは、

12日(土) 天神で、CFG会の浴衣パーティー

19日(土) 博多駅で、カリスマ大家セミナー&懇親会

26日(土) 博多区でCFG会&懇親会

って感じですが・・・

当初は、「絶対浴衣パーティーに行きたい」と考えていましたが、6月に案内頂いたカリスマ大家セミナーの豪華講師陣(赤井誠さん、和合実さん、水澤健一さん)に、今からワクワクしていますし、26日のCFG会でも、ビッグゲストが参加予定

って事で、泣く泣く一番楽しそうな浴衣パーティーは断念しました

因みに、19日(土)のセミナーは、ひろの自宅ビルにインターネット設備を導入しているベンディアムさんの主催ですが、興味の有る方には案内文を転送しますので、コメント欄からご連絡下さいな

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fchiro at 23:55コメント(2)トラックバック(0) 
不動産投資家 

2008年07月06日

今朝、朝刊を読んでいる時、一面に気になる記事を発見

それは、「太陽光発電」に関する記事でした

当然、明日から開幕するサミットのメインテーマ・・・「地球温暖化対策」に関連した記事ですが、その記事によると、出力3.5キロワットの標準的な家庭用が、230万円で導入出来るそうで、資源エネルギー庁は、「3〜5年後には、量産効果で価格を半額程度に引き下げたい」と、普及に意欲を見せているとの事

これって、費用対効果としては多少厳しそうですが、今私が考えているゲストハウスに近い賃貸プランならば、結構いけそうな気もしています

勿論、入居者に対して、「太陽光発電を入れてるので、地球温暖化対策の為、ちょっと高いけど負担をお願い・・・」なんて話は出来ませんが、「定額の光熱費」を、「標準的なプロパンガス&電気代」より低い金額に設定して、収支がプラスになるなら、入居者、オーナー共にメリットが有りますからね

ただ、「光熱費定額」で最大の問題は、定額だと電気代の心配が不要となり、エアコンをガンガン効かせたりして、逆に地球温暖化防止に逆行しそうな事

無料だから使わないと損と感じる日本人の貧乏性・・・なんとかならないのでしょうか

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fchiro at 23:18コメント(5)トラックバック(0) 
新築一棟物件 | 投資哲学

2008年07月05日

本日午後、家の近所を散歩していると、電柱に、「地場アパート業者」の『完成内覧会』の看板を発見

暇だったので、ふらっと覗いてみる事にしました

因みに、本日訪問した会社の物件は、実は以前から「外見がお洒落だな〜」と感じており、新築を手掛ける際は参考にする予定だった為、「ついでにインテリアも参考に・・・」って魂胆でしたが・・・

早速現地に到着すると、表に営業マンらしき姿は無く・・・、

1階の少しだけ扉が開いてた部屋を覗くと、営業マンは玄関に大の字でお昼寝中でした

余程お客が来なくて暇だったんでしょうね

一瞬、「睡眠の邪魔して悪いかな〜」と悩みましたが、結局、声を掛けて、中を見せて貰う事に・・・

期待していた内部は、残念ながら、典型的な「ロフト付き狭小ワンルーム」で、第一印象は、「狭いな〜」でした

最近は、単身向け物件も徐々に面積が広くなってるそうで、25岼未標準かと思ってましたが、今日内見した部屋は、どうみても18岼

かろうじて参考になったのは、

内部照明の、ダウンライトは

独立ユニットバス&3点式水周り(トイレ、洗面化粧台、洗濯機パン)は結構お洒落

デザイナーズ風の洗面化粧台は

って感じですかね(苦笑)

ただ、5月20日竣工で、6室中2室空きという話でしたし、お聞きした家賃では、更新時にダウンは避けられない印象でしたので、購入した方は、8%台前半の利回りでは、現在の入居者さんが退去した後は、苦労しそうな印象でした

後、いくつか気になった点も有ったので、案内してくれた営業マン君に質問すると、

「僕、入社してまだ一週間なんで、全く解りません」

との衝撃の回答(苦笑)

まあ、入社して間もない営業マンが、オープンハウス会場で爆睡してるような会社には、余り期待しても仕方ないのでしょうね

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新築アパート | 現地調査

2008年07月04日

現在、ロスタイムに最後の悪あがきをしている「新築プラン」ですが・・・、

今週引き直した図面を見返してると、あることに気付きました

それは、「3棟の配置が、一番最初のプランにソックリ」という事

まあ、元々「戸建賃貸をやりたい」という思いから探して見つけた土地なので、素直な気持ちでプランを検討した場合、当然の結果なのでしょうが(苦笑)

ただ、大きな問題は、共同住宅のプランが、戸建賃貸以上にお堅い銀行に理解されなさそうな事
一応、前回持ち込んだ「メゾネット4戸のプラン」より「戸数は増」、「借入金額は同じ」、「家賃総額は増」なんで、認めてくれたら嬉しいのですが

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戸建賃貸 | 投資物件選定

2008年07月03日

先週土曜日、久々の物件見学を行いましたが、その際に案内してくれたのは、ひろが電話でお話した人とは別の方。

たまたま、案内が重なったという事で、急遽代わりの方が案内してくれたのは良かったのですが、一点だけ残念だったのは、電話でお話した際、2件有ると聞いていた『裏物件』の資料が、一件分しか貰えなかった事

って事で、本日その店舗に別件で電話した際、さり気なく前回見る事が出来なかった『裏物件』について聞いてみました

さて、その物件概要ですが・・・、

まず、所在地は駅近くでは無く、バス便の住宅街との事

最近ファミリータイプにも興味深々なので、それはって事で詳細を聞くと、予想通りファミリータイプで、平均占有面積80岼幣紊旅覯擇蔽枩RCだそうです

しかも満室・・・、は良いのですが・・・、肝心の利回りは・・・、なんと7.2%

どこが『裏物件』なんだよ〜と、一気にテンションが下がってしまいました

この担当者さん、「残念ながら、この物件は、紙の資料はお渡しできないんですけど・・・」って恐縮そうに言ってましたが、そんな気を使って貰わなくても良いんですけどね(苦笑)

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投資物件選定 | 物件資料

2008年07月02日

本日昼休み、帰宅して自宅ビルの駐輪場を見ると、先日管理会社の担当者さんが撤去予告の張り紙をして、紐で括っていた放置自転車3台が、撤去されていました

因みに今回の撤去ですが、費用は無料との事

何でも、専門の業者さんが引き取ってくれて、修理して再販するのだそうですが、最近は粗大ゴミを出す場合、有料(福岡の場合は1つ300円)の時代なので、無料は有り難いですね

ただ、壊れた自転車が撤去されると、うちの家族のボロ自転車達が余計目立つのは、困ったものですが(苦笑)

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さて、昨日法人へ自宅ビルの名義変更をする書類を、銀行にお渡ししましたが、本日、司法書士さんから「見積書」が届きました

金額は、「金525,000円」也

当初は、「抵当権の抹消・新設」を予定しており、80万円台の見積もりだったので、まあ30万円以上も安くなったのなら、1ヶ月待った甲斐が有りましたね



fchiro at 12:36コメント(2)トラックバック(0) 
アパートの管理 | 管理会社

2008年07月01日

本日は、午前10時に第2メインバンクを訪問

1月4日に設立した法人に、「自宅ビルの所有権&債務」を移転する為、書類6枚に記入・押印してきました

因みにこの手続き・・・、当初銀行に相談したのは年明け早々で、その時は「3月位には・・・」という回答を頂いた微かな記憶も有りますが・・・(笑)

後で税理士さんに聞いたら、「物件の名義を動かす」というのは、凄く特殊なケースだったらしく、この銀行でも試行錯誤しながら作成して頂いた稟議書が、何度も本店から突き返されたみたいで、何とか完了に至った事については、本当に担当者さん&司法書士さんに感謝しています

まあ最後は、司法書士を、銀行指定の方から別の銀行で3月に同様の手続きを手掛けたひろの先生に変更して貰い、その時の書類を丸投げでお渡しして、何とか稟議書を仕上げて貰ったみたいですが

これで、「奥様の扶養復帰&○○リスク対策プロジェクト」も、完了まで後僅かとなりました

話は変わって帰宅後・・・、午後からの出社まで少し時間が有ったので、区役所の固定資産税課に電話を実施

本日の目的は、「共同住宅と戸建てを判定する基準」をお尋ねする事でした

因みに、一戸当り40嵬にの共同住宅と戸建てでは、固定資産税や不動産取得税の軽減が全く異なります。

例えば、「家屋の固定資産税が3年間半額」なんて特例は、単身者向けの場合はまず該当しませんが・・・、

普通の一戸建てを「ルームシェア」や「ゲストハウス」として賃貸する場合は、すんなりと軽減が受けらそうな気もしますよね

って事で、現在研究してる「キッチン、洗濯機共用、トイレ、浴室専用のプラン」が一戸建て扱いにならないかな〜なんて期待しながら確認したところ、

結果は、

「各個室を別々の人に賃貸する目的で建てる場合は、その部屋数で認定する」

との回答でした

残念ながら、小細工は通用しないみたいなので、堂々と理想の間取りを研究しようと思います(苦笑)

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新築一棟物件 | 戸建て賃貸
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