2008年08月

2008年08月31日

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昨日参加した「不動産投資家納涼会

毎回、投資家の方々とお話させて頂くと、刺激を受けて下がり気味のモチベーションを向上させる事が出来ますが、昨夜もふと気付くと、凄いメンバーに囲まれててビックリ

因みに、私の周りに座ってた方の賃貸戸数はこんな感じ
    ↓  ↓  ↓ 

    148戸    145戸
(テーブル) (テーブル) (テーブル)
 48戸 ひろ(38戸) 48戸


しかも、その内の一名は、当日、中古アパートに一棟買い付けを入れてきた帰りの参加との事で、自分の規模の小ささに、大いにやる気を刺激されました。    

さて、話は変わりますが、今朝ネットを検索していたら、8月27日のブログに書いたの条件にピッタリの物件を発見

残念ながら、仲介業者さんは休みだったので、勝手に物件を見てきましたが、道路付きは今一だったものの、外壁を塗り替えてた為、築年数の割りに結構綺麗で、再生意欲を大いにそそられる物件

まあ、買い付けを入れるか否かの結論は、レントロールを確認しないと下せませんが、密かに50%位やる気になってます

本当は、ゴンママさんのように、飲み会も断り、物件探しも自粛して、宅建の勉強に集中しないといけないんでしょうけどね

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不動産投資家 | 出会い

2008年08月30日

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本日は、午前中仮眠した後、昼からCFG会で知り合った方が主催する「不動産投資セミナー」に参加してきました

因みに内容は初心者向けだった為、今まで学んで来た内容のおさらいが中心になりましたが、本当の目的は懇親会

東京の賃貸住宅フェアに参加した大家さん達や、小場さんも合流して、何時ものように、不動産の話を満喫

新たな投資家さんとの出会いも有り、大変有意義な10時間でした

それにしても、改めて実感したのは、3〜4年前が不動産投資を始めるのにいかに良い時代だったかという事

まあ、物件価格自体は下落基調なので、コツコツと属性を上げながら、融資を獲得すべく取り組むしかないんですけどね


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不動産投資家 | 伝説の投資家

2008年08月29日

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本日昼休み、何気なく、自宅のリビングから外を見ていたら、向かいのコインパーキングで何やら工事してるのを発見

なんと、設備の撤去作業の真っ最中でした

因みに、このコインパーキングは、ひろの自宅ビルを訪問する税理士さんや、管理会社、リフォーム業者さんが何時も利用している大変便利な存在だったので、結構ショック

それ以上に嫌なのは、この土地にワンルームマンションが建設される可能性が高い事

実は、うちの自宅ビル前のバス通り・・・、100mの範囲内に、現在60戸クラスの単身者向けマンションが二棟も建築中なので、以前からこの土地についても嫌な予感はしていましたが、「遂に来たか」って感じですね(泣)

まあ、まだ建築確認の立て看板は設置されてないので、最近人が増えたって事で、「美味しいうどん屋」でも出来てくれたら嬉しいんですけどね

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ライバル物件 | 新築一棟物件

2008年08月28日

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最近、ネタが無いので、昨日の続きです

土曜日は博多駅周辺でセミナーが有り、久し振りに投資家さんが集まるので、元気を分けて貰えたら嬉しいのですが

さて、物件資料をFAXで送って貰った後の行動ですが、私は直ぐに電話をする事にしています

一応、「FAXが届いたので、お礼の電話を・・・」なんて言いながら、担当者さんから資料に書いてない情報を聞き出して、さり気なく本気度をアピール

主に「売主さんの残債」や「売却の理由」、「管理の状況」等を聞いていますが、最近は、それに加えて金融機関の融資動向も併せてお尋ねする事にしています

「この物件について、融資を斡旋できる銀行は有りますか?」、「最近、投資向け物件の融資はどこが多いですか?」なんて感じですが・・・。

最近は投資物件への融資が、大変厳しい状況なので、取り敢えず、一行確保してる立場としては、アピールしたいところですからね

そんな中、本日の朝刊で、「スルガ銀行が福岡進出」という記事を発見

他の投資家さんのブログ等で、よくお名前は拝見しますが、果たして住宅ローンだけでなく、投資物件への融資も取り扱いするのか、楽しみなところですね


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銀行融資 | 投資物件選定

2008年08月27日

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最近、昼休みに自宅に帰った時間を活用して、結構頻繁に物件資料を取り寄せています

以前は「問い合わせフォーム」から「メール希望」で依頼していましたが、返答率が余りにも低く、ストレスが溜まる為、最近は電話での問い合わせに作戦変更・・・

FAXで「間取り図」と「レントロール」を流して貰った後、住宅地図で場所を確認したり、ネットで相続税や固定資産税の路線価を調べて、銀行の評価額を推測していますが、最近は、「今すぐ現地を見てみたい」って物件に出会う事は滅多に有りませんね

資料では、高い利回りだと思ったのが、レントロールを見て最近の家賃に置き換えて計算すると、平凡な利回りとなったり、道路付きが悪く、評価が余り出そうに無かったり・・・、等など

因みに、どんな物件に問合せをしてるかというと、

土地値程度で積算が出易く、間取りも良いファミリータイプ

思い切り利便性が良くて、思い切り戸数が多く、利回りが高い単身向け

手持ち現金で購入可能な価格で、利便性が良く、再生を楽しめるようなリスクの小さい小規模物件

って感じですが、

先日、知り合いの投資家さんが、「気になる物件を見付けた」って言ってた物件が、正ににドンぴしゃり

思わず、「購入しない場合は、私に譲って下さいね」なんてお願いしちゃいましたが・・・、

他人から欲しいって聞くと、尚更手に入れたくなるのが、投資家の性のようで・・・

残念ながら、譲って貰える可能性は低そうでした(苦笑)

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投資物件選定 | 中古アパート

2008年08月26日

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土曜日に現地を見に行って、価格の打診をしていた「ファミリータイプの中古アパート」ですが、本日価格打診の結果が来ました

因みに、結果は×

まあ、打診した価格が、土地値程度だったので、有る程度予想はしていましたが、一つだけ驚いたのはその理由・・・

実は今回の物件って、築15年の軽量鉄骨造でしたが、なんと、残債が土地値と変わらない位有るそうなのです

って事で、私が提示した土地値では、残債を支払ったら残らないので、売却は不可との事・・・

それにしても、素人考えでは、新築から15年も経てば、相当残債は減ってるような気もしますが、結果的にアパートを建てた事によって先祖伝来の土地まで失う事になるとは、正に「地主狙いの新築営業物件恐るべし」ですね

最近は、残債の関係で指値が玉砕する事が多いですが、正直、値崩れ前に売れるなら手放しておいた方が得策と思うんですけどね(苦笑)


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投資物件選定 | 中古アパート

2008年08月25日

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私事ですが、実は毎週金曜日、15年程前に同僚だったメンバーを囲んで、徹夜麻雀を楽しんでいます

気心が知れたメンバーとワイワイ語りながらですし、結構凄い量のを飲みながらなので、フリー雀荘なんかと比べて、殺伐とした雰囲気は有りませんが、それでも負けるのは悔しいので、一つだけ心掛けている事が有ります

それは、出来るだけミスをしない事・・・

若い頃は、ついてる日もついてない日も関係なしに、攻め一本でしたが、ある日を境に少しだけ大人しめの麻雀を打つ様になりましたが・・・、

それは、桜井章一さんの本に出会って、「天運と地運」という発想を知ってからでした

詳細は、一昨年の引越しの際、本を処分してしまった為、若干記憶が違ってるかもしれませんが、確か、「今日はついてるな〜」ってのが「天運」、地道にミスをせずに育てるのが「地運」で、「長期戦に勝つ為には、常に最善手を打って、地運を育てろ」って発想でした

因みにこの発想・・・、実生活(投資生活)にも、結構活用させて貰ってます。

何分、私は宝くじでも「3,000円」が最高の当選金額という、ツキには恵まれてない人間なので、一攫千金は期待出来ず

ただ、この発想を知ってから、「最後に勝利すれば良い」って考えるようになり、コンプレックスも薄れました。

まあ、若い時に高額の契約金を貰ったプロ野球選手が、必ずしも人生の成功者にならないってとこに、ヒントが隠されてるのかもしれませんが

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不動産投資家 | 投資戦略

2008年08月24日

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昨日の「物件見学ドライブ」の帰りですが、朝から何も食べていなかった為、通りがかりのラーメン屋さんで昼食を取る事にしました

因みに、時間は2時過ぎとピークを過ぎた時間でしたが、店内は予想外の満席状態

って事は、特別安くて美味しい店なのかな〜と思ったら、ラーメンの値段は「一杯550円」と博多ではちょっと高め

店内もそんなお洒落な訳では有りませんし、お冷もセルフサービスの昔ながらのこのラーメン屋さん

人気の秘訣を探ってみると、

抜群に美味しい・・・

という訳ではなく、理由は別に有ったみたいです(味も、一応合格点でしたが・・・)

店内を暫く観察して判明した、このお店が流行ってる理由・・・、それは、「無料のサラダバーの存在」でした

このお店では「キャベツの千切り」と、「漬物4種類」、「肉じゃが(肉の存在は不明)」が、ラーメンを注文した人は食べ放題になっており、常連と思われるお客さんは、入店してラーメンを注文したら直ぐに、そのサラダバー(?)に直行

確かに、博多のラーメンは、ネギとチャーシューしか入ってないので、栄養のバランスを考えると、野菜不足が気になりますし、食べ放題でお得感を味わえるので、ラーメン自体が50円〜100円程度相場より高くても、余り気にならず、顧客満足度がUPしてるんでしょうね

多分、このラーメン屋さんの常連客は、他の「サラダバーが無い店」に入ったら、多少ラーメンの値段が安くても、物足りなさを感じるはず

さて、このサービスのお得感で客単価を維持する手法って、不動産でも使えると思うのですが、皆さん如何でしょうか


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投資戦略 | 経費

2008年08月23日

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本日は、午前中仮眠を取った後、午後から、木曜日に4回目の車検に出していた愛車の旧々型ノアを引き取りに行き、そのまま、ドライブがてら、自宅から20キロ程離れた街の売り物件を見学してきました

因みに、何故こんな遠方の、土地勘も無い地域の物件を見に行ったかというと、今回の物件が、数少ない「ファミリータイプ(3DK×10戸)」だったから

しかも、固定資産税の評価額を見ると、土地だけで「売却希望価格」の8割以上の評価が出そうで、積算価格もバッチリな印象です

何より、田舎ならではの、「300坪以上、車停め放題」という圧倒的な土地の広さは、土地大好き人間にとっては堪らないですよね

って事で約1時間掛かって到着した現地ですが・・・、

予想通り、外壁の色は褪せ、雑草も伸び放題という、大変再生意欲をそそられる物件でした(笑)

しかも、一階は先日テラスに囲いを付けた単身向けアパート同様、フルオープン状態

ニューライフ10


 ニューライフ4


ただ、ファミリーが住んでる物件って事で、お母さんが小さな子供を叱る声が聞こえてきたり、洗濯物や子供の自転車などから生活観を感じたのは、結構好印象でした

ニューライフ8


ニューライフ7


さて、今回の物件ですが、

外壁や玄関扉の塗り替えを行って・・・、

駐車場の舗装・線引きをやり換えて・・・、

呼び鈴をテレビドアホンに換えて・・・、

1階物干しスペースに柵を付けて・・・、

ざっと計算すると、600万円以上

一応、その辺を考慮して、価格の打診をしてみましたが、人気のファミリータイプという事で、引き合いは多いそうですし、レントロールを見ると、結構入居率維持の為に無理をしたのか、預り敷金が少なく、退去時の手出しが多そうな印象で、利回り的には妥協できませんので、残念ながら、私の手で再生の可能性は低いみたいです(苦笑)


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投資物件選定 | 中古アパート

2008年08月22日

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妄想シリーズ最終回です

昨日のブログへのコメントで、たろう様から「公開するのは勿体無い話」なんておだてられてしまいましたが

例え、ギャップに気付く人が居ても相当な資金力と、交渉能力が必要ですし、現管理会社を切る場合は、遠方では不可能ですからね(苦笑)

あくまで、「妄想の話」という事でお読み下さいな

さて、昨日事例で挙げた物件ですが、何故そんな大きなギャップが生じてるかというと、最大の問題は「管理費の負担が利回りを低下させているから」だと思います

そもそも、管理会社に管理を委託する場合は、固定経費がある程度必要となりますので、20戸未満の物件が「区分所有」として存在する事自体、正直、無理が有ると思いませんか

ましてや、所有者がその建物に住んで、資産価値を維持する意識が有るファミリータイプならまだしも、所有者が遠方に住んでいる投資用ワンルームの場合は・・・

ただ、こんな物件でも、近隣に住むオーナーが、経費節減に知恵を働かせながら、設備投資を行っていくと、元々が「分譲仕様」という強みも有りますので、十分勝負出来るという気がしますね

まあ、無理に買い進めると、間違いなく他の所有者さんから警戒されるでしょうし、中途半端に管理を改善して、管理費削減に成功しちゃったら、利回りが向上して、価格も上がる可能性が高いのは悩ましいところですが(苦笑)

理想を言えば、4分の3や5分の4条項を効率的に使う為、同じ考えを持った複数の投資家で取り組むなら、成功する可能性が少しは高くなる気がしますね

出口としては、「一棟物件」として、共同で投資家に売却しても面白いと思いますが、実はこのプラン・・・、一つ大きな問題が有るのです。

それは、今回の戦略の場合、間違いなく「時価より高い金額」では売れると思うのですが、所有者の中に、新築時に電話営業を受けて購入した人が居た場合は、多分、抵当権の抹消が不可能な事

やはり、新築ワンルームの出口は厳しいみたいです。


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投資戦略 | 中古ワンルームマンション

2008年08月21日

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それでは、昨日の妄想の続きです

私は、区分所有のワンルームは、現在、現金買いした2室を保有中ですが、購入時の基準としては、「売値が土地の持分面積×路線価以下」、「出来るだけ戸数が多く、管理費が安い物件」、「一棟物件では手が出せない都心立地(西新&渡辺通り)」って感じで狙ってました

まあ、どちらも購入したのが5年以上前なので、現在なら購入を躊躇する3点ユニットですが・・・

さて、この基準・・・、私のように土地値を重視する方は少ないかもしれませんが、多分、多くの投資家さんは、同様に「戸数」や利回りに大きく影響する「管理費」を重視し、戸数が20戸以下なんて物件は、購入を躊躇するのではないかと思います

って事で、最近ふと考えたのは、「戸数が少ない中古ワンルームの価格は適正なのか?」という事

例えば、最近発見した「戸数15戸、1室当り220万円」なんて物件・・・、

15×250万円=3750万円となりますが、実際にこの物件が1棟ものとして売ってたら、多分1億円近くすると思います

なんて話を聞くと、ギャップの中に予感を感じませんか

明日は、もう少し掘り下げてみたいと思いますが・・・、

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投資戦略 | 中古ワンルームマンション

2008年08月20日

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私が「地上げ」という単語から最も鮮明に思い出すのは、バブル崩壊直後に本業の仕事で見に行った博多駅近くのマンションです

15年以上前の話ですが・・・、当時は、福岡にも東京資本の投資家が大挙してやって来て、市内のあちこちで土地転がしが行われたみたいですが、何故かその区分所有のマンションも、投機の対象になってしまい、大半の部屋の名義は、ある法人に移ったものの、一部の住民が猛反対・・・

結局、その地上げは成就する事が無いまま、バブルは崩壊し、そのマンションは住む人も殆ど無く、その為ホームレスが住み着いて小火騒ぎを起こす等、私が訪問した頃には、廃墟のような状態に陥ってました

って事で、正直、私は「区分所有案件の地上げ」には、余り良いイメージが無いのですが・・・、

最近、「戸数が少ない投資用物件なら、素人の地上げでも成立するのでは・・・」なんて、たまに妄想しています

その根拠は、区分所有物件の、価格が余りに安い為ですが・・・

では、どんな物件なら成立すのるかというと・・・、

残念ながら、宅建のお勉強の時間となりましたので、続きは又明日

まあ、あくまで妄想ですので、そこんとこ宜しくです(苦笑)

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投資戦略 | 中古ワンルームマンション

2008年08月19日

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本日は、仕事が終わった後、久し振りに自宅近くの売り物件(軽量鉄骨造の単身向けアパート)を見学してきました

因みに、現在の物件選定方針では、リスク分散の為、「地域」と「物件種別」をバランス良く分散させる事を目指しており、具体的には、「手持ち物件と競合する地域は避ける」、「タイプは、ファミリー向け物件若しくは広めの単身者向け」、「借り入れを伴う場合は、出来るだけ戸数の多い物件」と自分なりに決めていますが

何故、本日「自宅近くで結構狭い単身向け物件(10戸)」を見に行ったかというと、実は、今回の物件を仲介してる業者に知り合いが居て、久し振りにその方から情報収集したかったから

事前に「この金額で買う気はないけど、良かったら中見せてよ」ってお願いした担当者さんとは、このブログの初期に「4棟目への道程シリーズ」に登場し、今年春、倉橋先生のセミナーで久し振りに再会した「ひろと相性の悪い業者さん」でした

さて、時間通り現地を訪問し、まずは、来週入居予定の唯一の空室を見せて頂きましたが、今回の部屋・・・、3月の繁忙期を逃してしまった為、家賃を最近6千円下げて、やっと入居者が決まったとのお話

一応現状利回りは、15%近く有りましたが、家賃下落が激しい地域でもあり、今回の家賃に全室置き換えて、利回りを再計算すると、一気に11%台にダウンしてしまいます・・・

ただ、今回の部屋・・・、多少占有面積は狭いものの、立地は非常に良い為、私なら、少し手を入れるだけで、そこまで家賃を下げずに決められたと感じましたが、オーナーは売却を決意してからは、余計な経費は掛けない方針だったそうなので、家賃の値下げで勝負するしか無かったんでしょうね。

正直、お金を掛けなくても、幅木やクロスの剥がれを補修し、掃除をするだけで、大分印象は変わったと思うのですが。

その後、屋上に移動して、景色を眺めながら、結局1時間近く談笑して帰宅しました

まあ、自宅ビルとはライバルになるので、正直、競争力が弱いほうが助かりますが、やる気の無いオーナーのせいで実力を発揮出来ないのを見ると、再生欲が沸くのって、困ったものですよね(苦笑)


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投資物件選定 | 中古アパート

2008年08月18日

本日昼休み、いつものように自宅のパソコンで物件を検索していると、来客が・・・

ドアホンの画像を確認すると、先週アパート5号のテラスに囲いを設置してくれたリフォーム業者のTさんでした

何事かと思ったら、「近くを通りかかったので、請求書をお持ちしました」と言ってましたがが、実際は営業だったみたいで・・・

Tさん「ところで、ひろさんは他の大家さんとも交流有りますか

ひろ「交流してる大家さんなら結構居ますよ。ただ、九州中に散らばってるので、福岡は少ないですね。」

Tさん「実は最近、大家さんを紹介して貰って、結構直接営業に行ってるんですよ。以前は、不動産屋さんを通すのが主流でしたが、最近は、直接発注頂く方が増えましたからね。」

ひろ「確かに、直接お願いすると、工事日の打ち合わせとかもスムーズにいきますよね」

Tさん「それと、中間マージンも省けますので・・・」

詳しくは聞きませんでしたが、やはり管理会社を通すと、紹介料は必要なんですね

因みに私の場合は、金額よりも管理会社との関係重視って事で、今年の春までは基本的に管理会社にお任せしていましたが、

今年の繁忙期に、管理会社系のリフォーム業者が「入居者が決まった部屋から優先」って理由で、頻繁に催促したにもかかわらず、結局、退去から二週間経っても内装工事に入ってくれなかった為、流石に頭にきて、このTさんに直接発注するようになりました

最初は管理会社との関係悪化が心配でしたが、基本的には、事前に管理会社の担当者を通す形にしたので、最近は結構スムーズに行ってます

まあ、一番のメリットは、工事完了の連絡を直接貰って、現地を確認した後に、追加工事を現場から携帯一本でお願い出来るようになった事ですね

実際、自宅ビルの空室なんかでも、CFやクロス張り替え箇所の追加等、管理会社を通すとお願いし難い箇所も、スケールメリットで、気軽にお願い出来るようになったのは、大変助かってます。

また、Tさんにとっても、工事完了を確認したら、翌日振込みが有るのは、メリットと思います

って事で、結構安くて仕事も丁寧なこのリフォーム業者さん・・・、福岡市東部〜宗像位までのオーナーさんで「一度お願いしてみても良いかな」って方がいらっしゃいましたら、コメントまで宜しくです

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リフォーム | サポート体制

2008年08月17日

本日夕方、奥さんの実家が有る、日本で韓国に一番近い島・・・対馬から帰宅しました

現地では、海水浴や磯遊び等、自然を満喫する事が出来ましたが・・・、
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福岡の生活の便利さを改めて実感した事も・・・

まず、一番大きかったのは、インターネットの接続がない事

最近はドコモも結構頑張ってくれてるみたいで、携帯の方は、昔みたいに電波の有る場所まで車を走らせる必要は無くなりましたが、やはり情報量はネットの10分の1程度です

それと、水洗トイレはやはり有り難いな〜という印象ですね

後、家の中でお菓子を食べこぼしたら、直ぐに蟻が来るのも、懐かしい感じでした。

さて、こんな人口3万人強の、最果ての島ですが、賃貸物件って有るんだろうかと、ドライブの途中に眺めていたら、4〜5階程度のマンションと、2階建てのアパート数棟を発見

ただ、どれも結構古い印象で、お洒落じゃなく、自分が住みたいと思う物件は皆無でした

そんな道中・・・「この街の中心に近い海が見える場所に、ネット完備の高層マンション(と言っても10階程度)を建てたら、入居者が殺到するかも」なんて、ふと考えてしまいましたが、高層マンションが無いという事は、当然、高層マンション建設の機材を持つ建設会社も無いって事でしょうし、現実は難しいんでしょうね・・・

まあ、現実的には、そんな資金力も借り入れの当ても有りませんが、「新たな宿題」という事で、次回訪問する際は、もう少し深く研究してみようと思います。

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投資戦略 | 投資地域選定

2008年08月15日

本日は対馬二日目

僅か23戸の漁師の村で、朝から海水浴を楽しんだり、午後からはを飲みながらテレビでオリンピックを眺めたりと、のんびりとした時間を過ごしています


さて、最近・・・、と言っても結構前からですが、分譲、賃貸問わず、和室の有る物件が少なくなってきましたよね

私の場合、両親共5人兄弟で、父親方の祖母と同居、母親方の祖母も同じ町内に住んでいた為、幼い頃は、盆や正月に帰省した従兄弟達と一緒に泊まるのが楽しみでしたが・・・、

今回の奥さんの実家で、久しぶりに大人数が集まり、幼い頃を思い出しました

確かに最近は少子化傾向ですが、和室の無い家ではどうやって泊まってるんだろう?・・・なんて余談ですが

まあ、こういった「コミュニケーションの場所を提供したい」ってのも、将来「寮タイプの賃貸(ゲストハウスとルームシェアの中間のようなイメージ)」に挑戦したい理由の一つです

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余談 

2008年08月14日

最近、三千万円弱の中古物件の資料をいくつか取り寄せていて、その中にはいくつか面白そうな物件も有りましたが・・・、

なかなか希望価格の提示までは踏み込めていません

その理由は、「指し値が通ってその物件を購入する事になり、手元資金を使い切った後、もっと良い物件が出てきたら悔しい」という心境からですが・・・

本音を言えば、「11月末の法人の初決算を黒字で確定した後、来年大型物件の購入を目指すのが正解」と頭では理解してますが、好みのタイプは、「三千万円以下で土地値に近い木造や軽量鉄骨の中古ファミリー」

資料を取り寄せた物件には、当然好みのタイプが含まれています

まあ、暫くは宅建の勉強も有りますし、見学までに留める積もりですが、一目惚れするよいな物件が現れた時は、仕方ないですかね(苦笑)

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投資戦略 | 投資物件選定

2008年08月13日

昨年夏、思わぬ指値が通ってしまい、利回り22%で購入してから早や1年

1階テラス部分がフルオープンで、防犯の欠片も無いという「最大の問題」を解決する為、遂に重い腰を上げて、テラス部分に囲いを設置する事にしたアパート5号ですが・・、

先週土曜日に工事完了のはずが、雨の為に延び延びになってしまい、先週は「途中経過の写真」のみ公開しましたが、本日、遂に「完成しました」との連絡が有りました

実は明日、先週土曜日から帰省中の家族を追い掛けて、奥さんの実家の対馬に向かう為、本日は愛車を船会社に預けに行ったりバタバタだったのですが、何とか写真だけ撮ってきたので、公開したいと思います

まずは、道路側より全景を
全景(左より)


全景(右より)


正面から見ても、室内は見えませんよね↓
正面道路より


屋内からはこんな感じ
室内より2


空室の102号室は、若干広めにスペースを確保し、室外機置き場を設けました。
室外機置き場1


ついでに、痛みが激しかった物干し金物も交換しました。
物干し金物交換


って感じの、2室分で15万円の工事

果たして入居者確保に繋がるのでしょうか

今週一杯は、管理会社が休みなので、来週早々にも担当者さんと打ち合わせを行い、戦略を練り直したいと思いますが

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アパートの管理 | リフォーム

2008年08月12日

昔読んだ甲斐三次さんの本に、「一戸建てを購入し、アパートに改造して利回りを上げる」なんて手法が載ってた記憶が有りますが・・・、

最近、その逆を試してみたいな〜なんて、たまに考えています

まあ、福岡は星の数程有る「アパート建て売り業者」が競って物件を供給しており、入居率の落ちた築古アパートが溢れかえってるという状況からの発想ですが、「戸数の少ないアパートを、一戸建てにリノベーション」という手法は、果たして成立するんでしょうかね

実際、改造にどれだけ工事費が掛かるかが問題ですが、これだけアパートの数が増えた状態では、変に消耗戦を繰り広げるよりも、体力の落ちた物件は、第二の人生を探した方が正解だと思うのですが・・・

以上、飲み会前の独り言でした

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中古アパート | 戸建て賃貸

2008年08月11日

以前も書いた丸美の未公開株のお話ですが、最初に案内を受けたのは、記憶によると、確か4年ほど前でした

その時の案内文書に書かれていたのは、「2年後の上場を目指してグリーンシート市場に登録するが、それに先立ち、日頃お世話になっている物件オーナーを対象に私募増資を案内している」という内容で、最近問題になっている「未公開株詐欺」とは次元が違う「美味しい話」と感じました

因みに、この頃は、丸美自体も本気で上場を目指していたと思いますし、その後、グリーンシート市場で、株価は半年足らずで4倍近くになりましたので、そこで売却したオーナーの中は、結構儲けた人も多かったはずです

ただ、私が一つだけフェアで無いと感じたのは、上場の見込みが無くなって、株価が私募増資時の価格を割ってからの対応です・・・

確かに、「上場を目指す」という言葉を信じて、ずっと株式を持ち続け、額面割れした人には、「騙された」という気持ちが少なからず有ったと思いますが・・・、

昨年私が受けた電話・・・、それは「上場の見込みが無くなった為、私募増資で買った人のみ、会社が当初売り出し価格で買い戻しします」との内容でした

グリーンシートは、確かに取り引き市場ではないかもしれませんが、オープンに誰でも売り買い出来る株式を、特定の株主分だけ、流通している価格より高く買い取るという行為には、正直疑問ですよね

まあ、その時点で私は、全株売却済みだったので、余計な事は言わず、受話器を置きましたが・・・

多分、この対応って、他の私募増資に応じたオーナーからの苦情に基づく対応だった可能性は高いと思います

こんな行き当たりばったりの対応・・・、私はその電話を受けた時点で、今回の確信していました

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出口戦略 | 株価暴落

2008年08月10日

昨日ブログで予告した、丸美民事再生法申請に関する代理人弁護士からの文書ですが、

内容は、賃貸オーナー向けの債権者説明会開催と、配当見込みについてでした

その中で、まず気になったのは、「リゾート会員権の状況」

昨日届いた資料から判明したのは、リゾート預託金に関して、2300人の債権者が居り、70億円の債権が有るという事。

因みに、全体では190億円の負債に対し、30億円の資産で、その内、リゾートを含めた賃貸用不動産は15億円という事ですが、資産の大半には担保が設定されている為、一般債権者への配当は見込めないとの説明でした

それにしても、よくも2300人にも売りまくったという印象です

さて、今回の破綻に関し、一部報道で、「グリーンシートの株式購入者に対し、リゾート会員権やファンドの電話営業を行って、食い物にしていた」という事が書かれており、事実、私もその営業を受けた一人ですが・・・、

実は、私募増資で株式を購入した人には、ある救済策が講じられていました

その内容については、また後日書きたいと思いますが、破綻直前にリゾート会員権の解約が殺到した際、一部のオーナーのみに、優先的に解約に応じたという話といい、正直、企業としてのモラルを疑わざるを得ない話で、今後の破たん処理において、問題になってくると思います。

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リスク管理 

2008年08月09日

7月28日のブログで、工事前の写真を公開し、「工事が完了したら、また写真を公開します」と宣言してた、「アパート5号の1階テラス囲い設置工事」ですが・・・、

昨日工事が実施されてるはずなのに、「完了しました」という連絡が無かった為、本日、現地を見にいったところ、雨の為に途中で工事を中断したのか、未完成でした

ただ、写真公開を楽しみに、ブログに訪問してくれた方も、少なからず居ると思いますので、本日は途中経過ですが、写真を公開する事にします

囲い工事中2
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囲い工事中3
Powered by PICS

囲い工事中5
Powered by PICS

囲い工事中6
Powered by PICS



今回は、1階の2室分に工事を実施しましたが、現在空室なのは右側の部屋

実はこのアパート・・・、空室となっている右側の部屋の方が、若干間口が狭い為、一番下の写真で解るように、実は境界を若干左側に寄せて、室外機設置スペースを確保しています

まあ、その分、左の部屋はテラスの奥行きが長い為、快適さは変わらないと思うのですが

取り敢えずは、現地で打ち合わせした通りになっていたので、一安心ですね

さて、本日は丸美民事再生法申請の、代理人弁護士から文書が届いていましたが、この件については、明日のブログに書き込みしたいと思います。

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投資アイテム | アパートの管理

2008年08月08日

一昨日の事ですが、ネットで売り物件を探していたら、多少予算オーバーでしたが、築年数も比較的新しい、8DKの売家を発見

因みに、「オーナーチェンジ」の記載が有った為、投資家として、「8DKの間取り」と「賃貸の条件」が気になり、資料を請求してみました

その結果判明した事は・・・、

この物件の所有者さんは70歳を過ぎており、現在、ご夫婦と95歳のお母様の3名でこの豪邸に居住中

その為、物件を売却した後も、お母様を看取るまで3年程度は、引き続き賃貸での居住を希望されてるという事でした。

豪邸の割に、比較的売り出し価格が安かったのも、こういった特殊事情からだったみたいです。

仲介業者さんからは、「賃貸については、保証会社の滞納保証を付けるので、心配は無用です」との但し書きが有りましたが、逆に3年分の家賃を先渡しって感じで、その分売値から差し引くという方法も、検討の余地は有りそうですね。

私には資金効率が悪い為、購入出来ませんが、現金がたっぷり有って、3年間耐えられる人にとっては、非常に有望な投資先だと感じます

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戸建て賃貸 | 物件取得

2008年08月07日

一昨日から3日間、東京ビッグサイトで開催されている賃貸住宅フェアin東京ですが・・・、

九州で交流している大家さん軍団も、何名か参加中

流石に私は、サラリーマンの身分では夏休みにも限りが有る為、来週の奥さんの実家(対馬)行きを優先し、東京行きは断念しましたが・・・

昨日夕方、真面目に職場のデスクに向かっていると、長崎の啓介さんから着信有り・・・

確か、啓介さんは東京に行ってるはずだけど、何だろうと思って出てみると、

啓介さん「ひろさん、今大丈夫ですか?」

ひろ「はい、少しなら」

啓介さん「今東京なんだけど・・・、ちょっと電話代わりますね」

ひろ「はい・・・(誰だろう?知ってる人かな)」

明るい女性の声で・・・

「初めまして、たまこです〜

なんと、「夫婦の妄想プチリタイア生活」のたまこさんと、電話で初遭遇となりました

因みに、たまこさんは、以前私のブログで紹介させて頂いてから、相互リンクもお願いし、その後、何度かメールでお話しましたが、実際に声を聞くと、明るくハキハキした印象で、美人投資家という噂も納得です

残念ながら、仕事中だったのと、電話代啓介さん持ちなので、数分間のお話で、名残惜しく受話器を置きましたが・・・、

関東地方には、今回のたまこさんも含めて6名程、密かにお会いしたいと考えてる投資家さんがいらっしゃいますので、近い将来、何とか理由を作って、私も遠征したいですね

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不動産投資家 | 出会い

2008年08月06日

さて、本日も丸美情報の続きですが・・・、

一昨日のブログに、「管理組合のお金(修繕積立金等)が、ファンドに流用されてるらしい」という、現管理会社の噂話を書いたところ、複数の方から、「冗談ではなく、本当に流用されているマンションが有るみたいだ」との情報を頂きました

となると、ひろが奥さん名義で持ってる「ロマネスクマンション」は、大規模修繕の時期も近い事から、結構、修繕積立金残高も多いはずで、もし本当に流用が有った場合、必要な改修が出来ず、資産価値が大幅に目減りしてしまいます

これは、放置すると精神上良くないって事で、本日昼休み、丸美に電話で確認を行いました

当然、「本社は電話鳴りっぱなしだろうな〜」って事で、賃貸管理の部署に電話を行いましたが、怖れていた通り、何度掛けても通話中・・・

仕方無しに、駄目元で本社に電話してみると、何故か一発で・・・で、担当者さんに「マンション名、号室、所有者名」を伝えて、調査して貰った結果は・・・、

丸美「ロマネスク○○○については、修繕積立金を私募ファンドやリゾート会員権等に流用した事実は一切なく、理事長名義の口座に、○○万円の残高が有ります。このマンションの口座は、通帳は丸美で管理していますが、印鑑は理事長が保管しています。」

との内容で、取り敢えずは一安心

因みに、現時点の残高は、一戸当り30万円程度でした

正直言うと、これまで区分所有については、金額も小さい事から放置状態でしたが、今後は、今回の事件を切っ掛けに、少しは関心を向けたいと思います

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中古ワンルームマンション | リスク管理

2008年08月05日

先月初めに、新築案件が流れてから、ボトボチと新たな投資対象を求めて資料請求&現地調査を再開していますが・・・、

本日昼休み、久し振りに面白そうな物件を発見

若干、築が古いRCでしたが、土地が凄く広く、路線価並みの価格で、戸数分の駐車場を確保したファミリータイプ

早速、その仲介業者さんで、以前お会いした事の有る方に電話して、資料を取り寄せました

その資料を見ると、居室が和室2室の続き間なのと、半分が空室なのは気になりましたが、「週末に調査する楽しみが出来た」なんて喜んでたら、

夕方その担当者さんから、「先程元付け業者に確認したら、結構固い申し込みが入っいたみたいです」との連絡が有りました

やはり、良い物件・・・、特に積算評価が出易い物件は、足が速いですね

一応、本日この業者さんも含めた複数の会社に、「良い物件が有ったら連絡を・・・」というお願いをしましたので、川上の物件情報が入って来たら嬉しいのですが

ただ、奥さんが見た占いの本によると、「来年から運気が急上昇」って話ですし、年内は無理に動かず、資金を温存してた方が正解なのかもしれませんね(苦笑)

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投資物件選定 | 物件資料

2008年08月04日

昨日書いた「丸美の民事再生法適用」の件ですが、本日帰宅すると、何故か我が家にも、「弊社の民事再生法の適用申請について」というお手紙が届いていました

そういえば、ひろが奥さん名義で持ってる「ロマネスクマンション」は、確かに管理組合が丸美に管理を委託していましたが、何故か、宛先欄には、「賃貸オーナー様」の記載・・・

賃貸管理については、2年前から他社に変更済みなんだけどな〜

宛先が、「各区分所有者」なら解るけど、「賃貸オーナー様」で文書を送りつけて、「弊社口座が弁護士に管理されており、賃料等の送金を一時的に停止させていただいております」なんて文書を送ってくるのは、いくらドタバタしてるとはいえ、勘弁して欲しいですね

私も、一応大丈夫とは思いながら、思わず現管理会社に電話で確認してしまいました(苦笑)

ただ、この文書で解ったのは、現実に、賃貸管理を依頼しているオーナーへの家賃送金が停止されている事

一応、「今後の送金予定に関しましては、後日弁護士から別途案内が各賃貸オーナーに届く予定です。」とは書かれていましたが、予想通り、「システムトラブル」っていう説明は、詭弁だったみたいですね・・・

因みに、本日現管理会社と話した際、一点だけ気になる噂を聞いてしまいました。

それは、「管理組合のお金(修繕積立金等)が、ファンドに流用されてるという情報が・・・」なんて話

本当だったら、シャレになりませんけどね

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不動産屋との付き合い方 | リスク管理

2008年08月03日

一昨日、夏の夜の怖い話というタイトルで書き込みをした、旧管理会社の破綻問題ですが・・・、

本日の地元紙朝刊一面に、「地場大手不動産 丸美 再生法申請へ」というタイトルで、正式な記事になってしまいました

まあ、1年以上前から予想出来た結果で、「遂にこの日が来たか」と粛々と受け止めましたが、記事の中で、一点だけ納得できない部分が・・・

それは、民事再生法適用申請理由の、「米サブプライム住宅ローン問題の影響が大きく・・・」という言い訳です

確か、リゾート会員権を、「何時でも解約可能で、毎年出資金の10%の無料宿泊券を贈呈します」なんて条件で、しきりに電話で勧誘を始めたのは、「サブプライム問題」なんて言葉が出るよりも早かったはず

しかも、記事によると、このリゾート会員権、なんと4500人から93億円も集めていたとの事

って事は、毎年9億円分以上の「無料宿泊券」をばら撒いていた計算で、仮にサブプライム問題が発生せず、好景気が続いていたとしても、売上げ100億の会社が容認出来る負担は超えており、今回の結果も時間の問題だったような気がします。

暫くは、報道を追いかけたいと思いますが、これでますます地場銀行の、不動産向け融資は厳しくなりそうですね

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不動産屋との付き合い方 | リスク管理

2008年08月02日

2月に初めて参加したキャッシュフローゲーム会

先月までに6回参加し、その内3回、ラットレースから脱出する事が出来ましたが、毎回新たな発見が生じています

まあ、自分で考えて発見するよりも、他の参加者のテクニックを盗む事の方が多いですが

その中で、ちょっとした小技で面白いと思ったのは、収入を増やすだけじゃなく、最初から設定されている小口の借金(小売店のつけ等)を返してしまう事

まあ、上がる為のルールが、「不労所得が毎月の支出を超える事」なので、不労所得を増やす一方、支出を減らすのも、当然の戦略なんですが

って事で、実生活の中で、現在の手持ち資金で毎月の支出を減らす方法はと考えてみたら・・・、結構有りました。


      【毎月返済額】   【残債額】    【残年数】
ローン 10,000円    270,000円   3年

ローン 28,000円  1,710,000円   6年

ローン 44,000円  4,260,000円   8年

一応、ここまでは、繰り上げ返済しようと思ったら、可能なのですが、「次の物件の頭金が無くなる」と考えるのは、余り良くない傾向なんでしょうね

まあ、上記の3つは現在の借り入れの中でも、比較的金利が低いものばかりですし、ローンの自宅分の借り入れは、繰上げ返済しちゃうと、来年に繰り越した譲渡損失が適用出来なくなるので、来年の確定申告までは実質的に無理ですが、今後は常にこれ等の返済も視野に入れながら、ラットレース脱出の戦略を立てていきたいですね

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不動産投資家 

2008年08月01日

本日お話する「旧管理会社」との出会いは、遡ること6年前・・・

薬院の中古ワンルームマンション(区分所有)を現金買いした際、仲介の担当者さんが凄く優秀な方だったので、「この会社なら」と考え、管理も併せてお願いしました

その後、平成16年4月に購入した「メゾネットアパート」についても、購入と同時に管理を依頼

その縁から、数ヵ月後に案内が有った未公開株についても、即座に引き受けを決断し、翌年登録されたグリーンシート市場での売却で、3棟目アパートの頭金になったりもしましたが・・・、

実際にお付き合いしてみると、管理の担当者さんは、言い訳ばかりでスピード感が無く・・・

更にその後、リゾートに手を染めてしまい、頻繁に会員権の勧誘電話が始まった辺りから、正直段々嫌気がしてきましたが・・・

ある日、リゾート会員権の「毎年利回り10%相当の利用券付与」について、IR担当者に「上場を目指してる会社が、こんな高利回りで会員権を売るのは、収益悪化に繋がるんじゃないか」と抗議したところ、

「最近、本業の建設部門の資金調達が厳しいので、そっちに・・・」

なんて恐ろしい回答が有った為、即座に残りの株式を売却し、管理も別の会社に移しました

その後は、その会社の事を気にする事も少なくなりましたが、最近あるHPで、「リゾート会員権解約に伴う取り付け騒ぎ」や、「先月25日送金予定の家賃が今週になってもオーナーに振り込まれてない」なんて嫌なニュースを発見・・・

家賃送金については、「システムトラブルが原因で、月末までには必ず送金する」なんて説明が有ったようですが、

収益物件のオーナーが連鎖破綻なんて事態にならないよう、祈るばかりです

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不動産屋との付き合い方 | アパートの管理
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