2008年09月

2008年09月30日

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昨日の「転売のお誘い」ですが、ブログを書いた後に再度詳細な収支計算を実施

結論としては、確かに成立しそうな気もしますが、やはり「貴重な軍資金」をこのタイミングで使ってしまうまでの物件とは考えられません

って事で、本日昼休みに業者さんに電話し、正式にお断りを連絡しました。

ところで、「安い物件の購入」という事を考えていたら、久しぶりに「競売」の事を思い出しました

実は、競売物件自体は、10年程前に勤務していた部署が「競売物件の情報誌」を定期購読していた関係で、以前から興味は有り、ずっと情報のチェックは行っていましたが、藤山勇司さんの著書が出版された辺りから、一気に利回りが低下した為、急速に興味を失っていました

ただ、考えてみると、現在でも多くの業者さんは、競売で物件を仕入れててリフォーム後に転売していますし、「もしかして、最近はブームも落ち着いたので、少しは利回り戻してるかも」なんて発想です

実は、それ以前に公庫系の任売物件を扱ってる業者さんから、何度かファミリータイプマンション(区分所有)の情報を頂いたものの、余り美味しい物件が無かったって事も、再度競売に目が向いた理由の一つですが・・・。

まあ、いくら手元に現金が有っても、「いきなり入札」は有り得ないので、しばらく「宅建試験の勉強」に差し障らない程度に、チェックしていきたいと思いますが


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投資戦略 | 不動産競売

2008年09月29日

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昨日、ある仲介業者さんから戸建物件の紹介を頂いたので、本日夕方、現地を見に行って来ました

因みに、今回連絡をくれた業者さんは、2週間前に「未公開物件」を紹介してくれたのと同じ方
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未公開物件の理由(前半)

未公開物件の理由(後半)

シナリオとしては、「この物件を住宅ローンで購入し、リフォームして、転売で儲けませんか?」って感じです

一応、その業者さんの想定通りに行けば、「2ヶ月弱で80万円程度儲かる可能性が高い」との事ですが、ざっと計算すると、一番儲かるのは「仲介業者さん(仲介手数料×4)」で、その次が「国&県(登録免許税、不動産取得税)」、残りの僅かな金額を銀行とプレーヤーで分け合うって感じです

確かに、サラリーマンの給料を考えたら、2ヶ月の純利益80万円というのは大きい数字ですが、リスクを考えたら躊躇しますよね

当然、リスクの中には、「希望価格で売れずに損切りする事」以外に、「銀行の信用」なんてのも入っていますが・・・

正直言うと、今年は4月に売却した「旧自宅マンション」の譲渡損失が有る為、相殺出来る譲渡益は滅茶苦茶欲しいのです。

だからこそ、本日も見に行ったのですが、WIN−WINの関係を築いて情報を貰いたい気持ちは大いに有るものの、「余りに低い利益率」に投資家として拒絶反応を起こしていますので、現金買い出来る物件以外は踏み切る事は出来そうにないみたいですね(苦笑)


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投資哲学 | 物件売却

2008年09月28日

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遂に、3週間後に迫った「宅建試験」ですが・・・、

本日は、先週帰省の為にサボった分を取り戻す為、午後から近所の図書館の自習室に勉強に行って来ました

家から徒歩5分の場所なので、問題集だけ片手にサンダル履きで行きましたが、現地に到着すると・・・、

なんと、150以上有る席が、一席も空いてませんでした

仕方なく、「今日は諦めて帰ろうかな〜」と館内を眺めてたら、「本日は日曜日なので、上の階の会議室も自習室に開放してます」との表示を発見

その部屋も、人で一杯でしたが、何とか1席だけ確保して勉強開始しました

正直、高校生や大学生の中では場違いな気もしましたが、周りが勉強してる方ばかりだと、自然と気合が入りますね(笑)

さて、本日は、「重要事項説明書」や「売買契約書」の箇所を主に学習しましたが、問題を解きながら考えたのは、「今迄の契約は、法律通りに進められてたのかな〜?」なんて事。

一応私は、購入10回、売却3回、計13回の売買契約に立ち会った経験が有りますが、その時の事を思い出しながら解説を読むと、結構楽しかったですね

これで、仮に宅建に落ちても、次回の売買契約締結の際は、少しは冷静に対応出来るような気がするのですが、それまで記憶が残ってるんでしょうか(苦笑)

因みに、本日は「重要事項説明書」&「売買契約書」は、これまでの経験のお陰か、結構正解していましたが、

その後の、「都市計画」がガタガタで、マジで試験まで相当気合入れないとヤバそうです


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売買契約締結 

2008年09月27日

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本日は、午前中床屋に行った後、午後から、アパート1号の今月初めに空室となった部屋に、「リフォームの完了確認」&「テレビドアホン取り付け」に行って来ました

因みに、今回初めてクロスの貼り分けに挑戦しましたが、当初はvittoさんのモテ部屋みたいなのを考えていたものの、結局、第1号ってことで、控えめな仕上がりとなりました

20080927144136


20080927144106


上の写真を見ての通り、結果は壁の一面半間幅と、ロフトの一面のみの貼り分けです(苦笑)

写真じゃ解り難いかもしれませんが、一応、周りのクロスも、定番の白ではバランスが悪いので、ベージュ系にしてるんですけどね

ただ、一つだけ残念なのは、内装変更前に内見した方が、現在契約を検討中で、可能性は高いと報告を受けてること

まあ、嬉しい悩みなのですが、次回は是非、石調のクロスや黒っぽいクロスの一面貼り分けに挑戦したいな〜なんて考えてます

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リフォーム | 投資戦略

2008年09月26日

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昨日の続きです。

一昨年購入した自宅ビルは、購入の際、自宅部分は「保障会社付きの住宅ローン」、賃貸部分は、「プロパー融資」で借り入れしていましたが、その際、自宅部分は、「保障会社が1番抵当、その銀行が2番抵当」を取っており、更に、「プロパー融資」には、ワンルームマンションを1室、共同担保で提供していました

今回の目論見としては、返済も進んだし、住宅ローンを一括返済して担保余力が増えれば、ワンルームマンションの共同担保が外れないかというもの

最近は、区分所有のメリットを余り感じなくなったので、「最悪、ワンルームマンションの売却代金については、内入れでも構わないかな」なんて考えていたのですが、結果は見事に撃沈

なんと、現状の担保評価が物凄く低くて、この銀行としては、大きな担保割れ状態だったのです

また、「ワンルーム売却→一部内入れ」についても、ペナルティが「内入れ金額」ではなく、「総借入額」で計算するという、予想外の回答・・・

って事で、正直、「住宅ローン」は経費にならないので、早く返済したいとは思っていましたが、この銀行は、昨年から新規の借り入れは期待出来ない状態で、無理に繰上げ返済して評価を上げるメリットも感じないので、手元資金は温存する方針に変更したいと思います。

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2008年09月25日

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先日、自宅ビルの融資を受けている銀行から、「住宅ローンの固定金利期間が満了しますので、連絡下さい」との郵便が届きました

因みに、自宅ビルの融資については、「賃貸部分は最長の融資期間で5年固定、自宅部分は500万円のみで10年ローンの2年固定」という二本立てで組んで貰ってます

これは、旧自宅マンションの譲渡損失について、所得税の損益通算を受ける為の裏技(?)で、当時、銀行の担当者さんから思い切り嫌な顔をされながらも押し切りました

その為、住宅ローンについては、金額も小額で、期間10年は損益通算を受ける為に最低必要な年数、固定期間の2年も、来年の確定申告が終わったら残債を一括返済する為に、ペナルティが掛からない様に設定したものです

って事で、綿密に計画したはずだった「2年で住宅ローン完済計画」でしたが、本日銀行の担当者さんに電話して、私が描いてるシナリオを説明したところ、大きな誤算が有った事が判明

全ては、2年前の今頃、投資物件向けの銀行融資がイケイケで異常だった事が原因みたいですが・・・

詳細については、明日また書き込みしたいと思います。


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銀行融資 | 失敗談

2008年09月24日

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最近、本業の方が少し忙しくなってきましたが、夜の方も結構ハードスケジュールになってきました

当然一番大事なのは、来月に迫った「宅建試験の勉強」ですが、それ以外にも先週から6週間、週2回夜のスケジュールが入っています

実は、コナミスポーツクラブの6WEEKSというプログラムに参加してるのですが

因みにこのプログラム・・・費用は職場の健康保険組合の負担です

確か夏の初め頃、結構な高倍率に冷やかしで申し込んだ所、昨年の健康診断結果を基に厳正な抽選を行った結果という話ですが、何故か40歳という若さで、見事当選

脱メタボ軍団の一員として、週2回トレーニングで汗を流す事になりました。

ジムのインストラクターさんも、今年がテストケースで、我々の結果が次の契約に繋がるとあって気合満点です

って事で、6週間・・・、運動だけでは厳しいので、お酒を若干控えめにしながら、なんとか結果を出したいと思います。

話は変わって、私が現在一番やりたいけど時間が取れずに実現していない事ですが、答えは、先週土曜日に見に行ったテナントビルの、夜の訪問者数を確認する事でした

一応、現時点で買い付けは入ってないそうなので、駄目もとで打診できる数字を出せる準備だけはしときたいのですが、週末は実家に帰省しましたし、本日はジムで運動、明日も飲み会で、なかなか時間は取れません(苦笑)

銀行には資料だけ渡してるので、もし何らかの数字が出た時は、無理矢理時間を捻出するしかないのでしょうけどね。


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空室対策 | 現地調査

2008年09月22日

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日曜日から、結婚以来初めての単独帰省中です

お盆に出来なかった親父の墓参りに行ったり、のんびり過ごしてます

って事で、本日は写真だけでご勘弁を・・・、

実家の二階からの風景
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実家のミニュチュアダックスです。
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自己紹介 

2008年09月21日

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本日は、高校3年生になる娘の、試験の送迎を行った後、夕方から大分の実家に帰って来ました

一応、明日は最後の夏休みを取得している為、親父の墓参りをした後、地元でゆっくりして、火曜日に福岡に戻る予定です

さて、話は戻って、娘の送迎時の会話ですが、最近、どうも私の書斎に置いてる物件ファイルを覗いてるみたいで、薬院に有るワンルームマンション(区分所有)での一人暮らしを狙ってる様子

一応、「あそこは、3点ユニットバスだから、薦めんぞ」と釘は刺していますが、うちの娘は余り気にしていないみたいです

それよりも、「部屋に洗濯機置き場が無い事(コインランドリー有り)」の方が気になるみたいですね(苦笑)

って事は、うちの娘みたいな入居希望者ばかりなら、家賃さえ安ければ、3点ユニットは余りマイナスポイントにならないのかもしれませんね

ドラム式洗濯機を設置って方法も有りますからね

ただ、娘よ・・・うちも一応ビジネスなので、家賃払う気無い入居希望者は、勘弁して欲しいんだけどな〜


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投資物件選定 | 投資戦略

2008年09月20日

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本日は、自宅から車で20分程の場所に有る、郊外型のテナントビル(飲食店舗)を見に行って来ました

正直言うと、メインバンクからは、「テナントビルは、融資の土俵に乗らない」と言われてるので、購入出来る可能性は低いのですが、「現状19%、満室時27%」という美味しそうな利回りに「取り敢えず見てみよう」って感じの訪問でしたが・・・、

現地に到着した瞬間、テンションダウン

今回の物件資料では、「6室中4室入居」で利回り計算されていたはずが、なんと「一番高い家賃の部屋」に、「入居者募集」の貼り紙が

現地で待ち合わせした仲介業者さんによると、「今月になって1室空いたのを、昨日聞いた」との事でしたが、改めて3室入居で再計算すると、利回りは13%台まで下がってしまいます・・・

一応、仲介業者さんからは、「売主さんも、空室が出て利回りが下がるので、価格を値下げせざるを得ないとは考えてる」と聞きましたが、元々小さな街なので、3室埋めるのは、なかなか大変そうな印象

取り敢えず、「入居者募集」の看板を写真に撮って、帰宅後、その業者さんに電話を敢行しましたが・・・

その業者さんが教えてくれたのは、

「この街では、元々タクシーで飲み屋に行くなんて人は居なかったが、福岡で2年前に起きた飲酒運転事故以来、警察の飲酒運転取締りが大変厳しくなり、その結果、殆どの店で客が減って、多くの郊外型飲食店が潰れている」

との事実でした

因みに、本日見に行ったビルも、2年前までは満室だったとのお話

という事は、最近は余り景気も良く有りませんし、今後、警察が飲酒運転撲滅に向けた取り組みを緩めるとは思えないので、価格が下がって、現状利回りが多少高くなっても、今回の物件に手を出すのは危険なんでしょうね。

夢の高利回りには、正直未練は残りますが・・・(苦笑)

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リスク管理 | 現地調査

2008年09月19日

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先週の日曜日に訪問した不動産業者さんですが、実は「転売戸建て」以外にも、もう一つ物件を紹介してくれました

それは「JR駅徒歩15分、百坪強で二千万円台前半の更地」

因みに、私が保有するメゾネットアパートの近くで、私が好きな街の一つです

私が、「アパート新築も諦めてない」と言った為、特別に紹介してくれた現況駐車場の土地ですが、当然、格安なのには理由が有って、

線路に隣接した騒音・振動付きの土地だったのです

ただし、価格自体は「路線価以下」というお買い得価格

現地に行ってみると、隣に建っているアパートはほぼ満室と、特に賃貸に支障は無さそうな印象です

約十分間、物件資料を眺めつつ、通り過ぎる列車の音を聞きながら悩みましたが・・・、

結局、資料の中に「文化財試掘が必要」との小さな書き込みを発見し、断念しました

やはり、自分で住みたいと思えない場所は、いくら安くても厳しいですね(苦笑)


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投資物件選定 | 新築アパート

2008年09月18日

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最近、いろんな不動産豪奢さんに、中古物件の問合せをしていますが、その際必ず、「他に良い物件が有ったら紹介して下さい」とお願いしています

一応、検討できる物件の条件は3パターン示していますが、
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気になる物件

結構、業者さんの中には「売りたい物件」をごり押ししてくる人も多いですね

実は先日も、「利回り11%、戸数6戸」という物件を紹介されたので、「利回り低いし、戸数が少ない単身向けは対象外」ってお断りしたのですが、「戸数は変えられないけど、利回りが上がれば買いますか?」なんて突込みが入っちゃいました

仕方ないので、「去年、平成築・利回り20%の物件を買ったので、その位の利回りまで下がるなら・・・。ただし、土地の固定資産税評価額×1.3とどちらか安い方ね」って回答したら、「じゃあ、売主さんと相談して、また連絡します」だって(苦笑)

まあ、本当に半額以下になるなら、買ってもいいけど、私の感覚だと、50%以上の指値を仲介業者から提案するなんて、正直有り得ないのですが

ただ、本当にそれで話纏めてきた場合は・・・、「購入」って事になるんでしょうね


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投資物件選定 | 中古アパート

2008年09月17日

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今夜は、一昨年の秋に現在の自宅ビル引越し以来初のホームパーティを開催しました

我が家にやって来たのは、会社の同期4名で、全員20年以上の付き合いの奴等

メインメニューは、当然モツ鍋です

因みに、前住んで居たマンション時代は何度か訪れた事が有ったメンバーでしたが、新居には結構感動してくれたみたいで、ホストとしても嬉しかったですね

まあ、現在の住まいが、元々二世帯住宅だった為、広さは115嵳り、またリビングと違う階に続き間が有って、家族に迷惑を掛けずに友人を呼べる現在の自宅のお陰ですが

引っ越してから約2年経ちましたが、改めて現在の自宅ビルを惚れ直したって感じですね

本日は、酔っ払いなので、この位で終了させて頂きます


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投資家の自宅について | 余談

2008年09月16日

このお話は、不動産には全く関係有りませんので、興味が無い方は読み飛ばして下さい



私事ですが、実は今度の日曜日、実家の大分に帰省します

目的は、お盆に行けなかった親父の墓参り。

因みに、この墓参りは、一年半前に運命の再会を果たした、18年前に一度しか逢った事の無い女の子と一緒に行く予定です。

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インターネットの奇跡

私は、余り神を信じるタイプでは有りませんが、ご先祖様は間違いなく見守ってくれていました

これを読んだ方の中で、お墓参りがご無沙汰の人は、久し振りに訪問してみると、良い事が有るかもしれませんよ

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運命の出会い 
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さて、平成18年9月16日にスタートした、この「大胆な小心者の不動産投資日記」

第一回は、「不動産投資のきっかけ」という、我ながら初々しい書き込みでスタートし、「15年のキャリアを振り返りながら、ネタが続く限り続けよう」なんて気楽に考えて、更新して来ましたが・・・、

徐々に訪問者数が増えていくると、「せっかく訪問してくれる人が居るんだから、少しでも楽しんで頂きたい」なんて欲が出て、基本的に飲み過ぎた日以外は更新を続けてきた結果、いつの間にか2周年を迎えてしまいました

因みに、先程数えたら、この書き込みが675回目でしたが、開始直後に引っ越しの為、ネット環境が無くなってしまい、約1ヶ月間お休みした事を考えれば、ほぼ毎日更新に近いと自負しております

まあ、当時は「携帯から更新出来る」って知らなかった為、お休みしてしまいましたが、最近では2割位は携帯からの更新で、「旅行や出張先のホテルから」は勿論の事、「入院先の病室のベッド」や「飲み会の帰りに歩きながら」なんてアクロバチックな更新も出来る様になったのは、凄い進歩ですよね(笑)

物件の方も、ブログ開始当初は、「3棟22室」でしたが、「自宅ビルを含めた2棟の購入」や、「旧自宅マンションの売却」等を経て、現在では「5棟38室」に増加

最近では、ブログ更新も楽しい日課になっていますし、ブログのお陰で多くの投資家さんとの素晴らしい出会いも有りましたので、今後も出来る限り更新を続けて行きたいと思います

って事で、訪問してくれた皆様、今後とも応援宜しくお願いいたしますm(__)m


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運命の出会い | 不動産投資家

2008年09月15日

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(昨日の続きです。)

昨夜のブログに書いた「情報をオープンにしない理由」

多くの方が、「物件に瑕疵が有るのでは」と思ったみたいですが、実は全く逆の理由でした・・・

まあ、説明も面倒なので、私と業者さんとの遣り取りを再現すると・・・、

ひろ「この物件って、投資としては少し高い気もするけど、自宅で探してる方になら、駐車場さえ確保すれば、すぐに売れそうですよね」

業者さん「そうですね。この地域はファミリーに人気ですし」

ひろ「因みに、情報をオープンにしてないのって、売主さんが近所に知られたく無いから?」

業者さん「違います。実はですね、この物件の現在の所有者は、買い取り業者で・・・」

ひろ「・・・・」

業者さん「実は、もう一回転させてから、オープンにする予定なんですよ」

ひろ「・・・・」

業者さん「現在価格は1千万円以下だけど、多分、1,180万円でいけるでしょうね

ひろ「って事は、指値は無理ですね。でも、このご時勢でも、転がしって有るんですね」

業者さん「結構有りますよ。先日は○○区の土地で3回転したけど、両手の3つだから、結局うちが一番儲けてますね。」

ひろ「・・・・

いや〜、ビックリでした(苦笑)

何か、バブルの頃を思い出してしまいましたが、この業者さんから「美味しい物件」を回して貰うのは、余程仲良くならないと、難しそうですね


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2008年09月14日

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ひろが住んでる地域で、よく格安の戸建てや狭小地の仲介をしてる業者さんが有り、何度か問い合わせをしましたが・・・、

先日、その業者さんに

「投資用で面白そうな物件が有ったら情報流してよ」

とお願いしたところ、

「それでは、一度お会いして、希望条件をお伺いしましょう」

とのお返事が

って事で、本日午後、久し振りに愛車のクロスバイクを飛ばし、その業者さんを訪問してきました

さて、一時間程掛かって事務所に到着すると、担当者さんから、

「ところで、1千万円以下の戸建てで、表に出してない物件が近くに有るんだけど見ます?」

とのお誘いが・・・

当然お願いし、業者さんの車で一緒に訪問した現地は、多少土地は狭く、また現状では駐車場がない戸建てでしたが、平成築でリフォーム済みの為、内外共に綺麗ですし、日当たりも良く、「ブロックを撤去し、駐車場さえ確保すれば、8万円程度で賃貸出来そうだし、今の価格ならあっと言う間に売れそう」という印象

正直、「多少指値が可能なら、検討しても良いかな〜」なんて考えましたが、その業者さんに、「情報をオープンにしない理由」を聞いて、一気に購入意欲は醒めてしまいました

その「理由」とは・・・、

長くなったので、続きは明日書き込みしたいと思います


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不動産屋との付き合い方 | 物件情報

2008年09月13日

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昨夜は、今年最後のビアガーデンで、終わったら2次会行かずに直帰の予定でしたが・・・、

何故か、気付いたら中洲に行ってて、帰宅は午前様

久し振りに、ブログの更新が出来ず・・・、昨夜訪問頂いた皆様、失礼致しました

さて、今年の春から怒涛の退去が続き、春までに8室中6室が入れ替わった「アパート1号」ですが、

9月になってから、遂に7室目の退去となりました・・・

因みにこれまでは、「もぐら叩きゲーム」のように、空いた部屋を根性で、何とか埋めてきましたが、流石に1階の部屋は決まるのが遅くて、前回も、3月末に開いた1階の部屋が決まったのは、それ以降に空いた2階が全部埋まってから

実は、今回空いたのも、決まり難い1階の部屋でしたし、最近は「ロフトつきKアパート」の空室は山のように有るみたいなので、対策を検討した結果、初の「デザインリフォーム」に初挑戦する事に・・・

って事で、本日、現地でリフォーム業者さんと打ち合わせを行ってきました

と言っても、ぶっちゃけ私は、デザインセンスゼロ

なので、基本的には、今まで見てきた事例の中で、気に入ったのをベースに相談しましたが、「コンクリート調」や「石柄」などは、余り似合いそうにないし、1回目なので冒険は避けて、結局、全体をクリーム系のクロスにして、一面の半間分と、ロフトの一面だけを、模様付きに貼り分ける事に・・・。

まあ今回は初めてなので、実際の出来上がりを見て、次回以降の参考にしたいと思います

因みに、画像は工事完了後に公開しますので、暫くお待ちくださいな

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空室対策 | 投資戦略

2008年09月11日

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ひろが昨年4月から勤務している職場は、出先の現場事務所の為、プレハブ平屋建てですが、そのお隣には、昨年から8階建てのビルが建築中でした

建築中は杭打ちの音などが結構煩くて、電話が聞こえ辛かった事も有りましたが、長かった工事期間もやっと終わったそうで、先日、建設業者の方が報告に訪問

本題は、工事の影響による破損箇所の、復旧の打ち合わせでしたが

因みに、商業地域という事で、敷地ギリギリまで結構深く矢板を打った工事の為か、隣接地にも結構影響は有ったみたいです。

【駐車場アスファルトのひび割れ】
アスファルト補修1


アスファルト補修2


これは、溶剤を流し込んで補修していました。

【フェンスの歪み】
フェンス歪み


フェンス基礎


これは、土台部分のモルタルが割れてるので、一度全部抜いてから、再築するそうです。

それにしても、最後の原状回復というのは、凄いデリケートで、建設会社のレベルが問われる仕事って気がしますね。

新築は、交流している投資家さんのお話を聞いても、凄く楽しそうですが、パートナーとなる建築業者さんが、最後に近隣への折衝を失敗すると、長いお付き合いのスタートから印象が悪くなるので、ちょっと怖いですね


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新築一棟物件 | リスク管理

2008年09月10日

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以前から、職場の同期のメンバーと「暑気払いをやろうか」って話をしていましたが、日程調整してる間に延び延びになって、いつの間にか季節は秋

結局、来週水曜日に飲み会をする事になりましたが、何故か2年前に引越しした私の自宅ビルを「まだ招待されてない」なんて言い出す奴が現れて、結局、うちの自宅飲みで決定

って事で、週末は久し振りの大掃除になりそうです

さて、昨日中古アパートの買い付けが玉砕した為、心機一転「新たな投資戦略」といきたいところですが・・・、

実は、宅建試験まで、後1ヶ月余り

流石にそろそろ気合い入れないとヤバイので、暫くはペースダウンして、「現地訪問」は余程良い物件以外は自粛する事を決意しました

まあ、この決意を吹っ飛ばす位凄い物件が現れてくれたら、それはそれで嬉しいのですが(苦笑)

因みに、余りにもネタが無いと寂しいので、昨日のブログでお話した「自棄っぱち買い付け」の正体を明かしますと、

実は、7月11日のブログに書いた16坪と更地の事でした

駐車場が欲しいな〜

本日は水曜日で不動産屋さんは休みの為か、連絡は有りませんでしたが、実は今回、大奮発して「150万円」も上乗せしてしまった為、「売って良いよ」って言われないか、今からドキドキなのです

ただ、今回この土地が欲しいと思ったのには理由が有って、自宅ビル前のコインパーキングが先月廃止された事や、自宅から徒歩3分以内に有った大規模な月極駐車場が2ヶ所、今年になってから廃止され、現在マンション建築中な事から、近い将来、周辺の駐車料金が高騰しそうな予感がしてるのも大きな理由ですね・・・

まあ、もし購入出来た場合は、暫くは「手元資金不足」で動きが取れませんが、隣接地の登記簿を調査して、「正しい地上げ」の可能性を探るのも面白いかな〜なんて考えてます

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投資戦略 | 投資物件選定

2008年09月09日

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本日夕方、「戸数28戸の中古アパート」の仲介業者さんから着信有り

嫌な予感がして出てみると・・・、

「検討頂いてたアパートですが、本日買い付けが入りました」

との連絡でした・・・

まあ、当初からライバルが居るのは解ってましたが、昨日電話で探りを入れた段階では、「もう一名の検討中の方も、現在銀行に打診中ですが、内部はまだ見ていません」というお話だったので油断してたら、

なんと本日買い付けを入れたのは、全く別の方との事

実は、この物件が現在より1,200万円高かった時に資料を貰って内見し、融資が届かずに諦めてた方が、値下げしたのを知って、急遽買い付けを入れたそうなのです

まあ、私の場合は、土曜日に現地を見てテンションが下がった為、満額で購入する気は無くなっており、「銀行の評価が出た段階で、設備交換費用を根拠とした指値を入れる」という作戦でしたので、満額に近い買い付けが入ったなら、諦めるしか有りませんが。

ただ、一つだけ残念だったのは、銀行に断りの電話を入れた時に状況をお尋ねしたら、

「希望金額で支店長のが出たので、明日本店に相談に行く予定だった」

と言われた事ですね

3月の新築案件に続き、が出た融資を連続で流したのは、非常に申し訳無い気持ちで一杯です

何とか、また良い物件を探して、3度目の正直と行きたいのですが・・・。

なんて言いながら、実は内心結構ダメージが有ったせいか、本日夕方、先月「鬼指し」が玉砕してたある物件に再度問合せし、前回より少しだけ上乗せした打診を行ってしまいました

因みに、この物件はギリギリ現金で買える金額なので、融資特約は付かず、その分、打診金額は低いのですが、もし相手が了承すれば、退路は有りません。

取り敢えず、前回打診から1ヶ月間具体的な話は無かったそうですが、もし「自棄っぱち購入」となってしまった場合は、笑って下さいな


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投資物件選定 | 物件取得

2008年09月08日

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収益物件を購入する場合に、「頭金を何割入れたら安心か?」なんて議論がよく有りますが、ぶっちゃけ、私には余り意味が無い気がします

例えば、売値2,000万円で利回り10%の物件を2割の頭金400万円を入れて購入するのと、1,600万円で指値を入れたら通っちゃって、フルローンで購入するのは、結果は同じですよね

現金を持ってない方なら、足で稼いで当ってみれば、100件に1件位は通るかもしれませんし(苦笑)

まあ、それでも、手付金で、欲しい物件の売値の1割くらいは、最低持ってないと、業者さんに相手にされないかもしれませんが

また、その場合でも、手持ち資金を全額頭金に投入するよりも、現金を手元に置いて運転資金にした方が、破綻リスクは少なくなると思います

まあ、当然銀行は、「フルローンでの融資」は嫌がりますので、最初は銀行の納得する頭金は必要でしょうが

その辺は、売主サイドが納得して協力してくれるなら、対応は可能と思いますし

因みに、ひろが2棟目に購入したメゾネットアパートは、当時の自宅マンション(区分)を共同担保に入れましたが、フルローンでの借り入れでした

まあ、実際は、銀行に1千万円の残高が有る預金通帳も持って行って、「頭金は持ってますが、自宅マンションの残債も同じくらい有ります。なので、頭金を入れてもいいけど、自宅部分のローンは経費にならないので、出来ればこのお金で一括返済をして共同担保でお願いしたい」と銀行に相談したら、が出ただけですが

手持ちのお金は大切にして、出来るだけ運転資金は残すように努めるのが、私には正解だと感じますね

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投資戦略 | 銀行融資

2008年09月07日

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それでは、昨日の続きです。

昨日内見した「戸数28戸の中古アパート」で、一番購入意欲を殺がれた事

それは、「設備の古さ」でした

今回の物件への融資については、現在銀行の審査中ですが、もし購入する場合は、「頭金1割」の他、「登記費用」や「仲介手数料」が自己資金として必要となります

ただ、実際に購入した場合、空室を埋めるために、最低、「インターネット無料化」と「インターホンのテレビドアホンへの交換」の実施が必要と考えていて、それらの費用を考慮すると、正直、自己資金はギリギリの状態

それが、屋内を見ると、「エアコン」、「ミニ冷蔵庫」、「電子レンジ」、「照明器具」といった、サービスで設置してる電化製品は、全て新築時から交換した形跡は無く、耐用年数切れの印象・・・

また、「フローリングの窓際部分」や「ユニットバス」の色褪せも酷く、塗り替えしないと第一印象で入居希望者が敬遠しちゃいそうな感じ

これって、全部交換したら幾ら掛かるんだろうなんて考えてたら、思い切りテンションダウンです

建物の躯体はしっかりしてるし、一昨年塗り替えしたばかりで、外見は綺麗なこのアパート・・・。

売主さんの売却理由は、「設備の寿命が来たのに、交換するにも家賃が安過ぎて回収が大変」ってのも有ったのでしょうね

って事で、今回の物件は、仲介業者さんによると、「もう一名真剣に検討してる人も居る」という事ですし、もしその方が満額で購入の意思表示をした場合は、残念ですが、深追いせずに撤退したいと思います。


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空室対策 | 中古アパート

2008年09月06日

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本日は、「戸数28戸の中古アパート」の内見を実施してきましたが、

結論から言うと、先週の第一印象から一転、結構マイナス面が目に付いてしまい、テンションダウンしてしまいました

まあ、「築年数」と、「空室の数」、そして「売り主さんが凄く低い金額で売りに出してる状況」を考えたら、当然の結果でしたが

さて、本日案内して頂いたのは、仲介業者の事務のお姉様

これまで、質問や交渉等は、売買担当の専務さんと行ってきましたが、本日は別の予定が入っており、日曜日はお休みという事で、取り敢えず中だけ見せて頂いたのですが・・・、

その方から、鍵を開けて貰い、「自由に中は見て下さい」と言われた瞬間、最初のテンションダウン到来(苦笑)

「う〜、スリッパ準備してないのかよ

予想通り、帰りの車中で確認したら、足の裏は真っ黒でしたが、少なくともこの件だけで、この会社に管理を任せるのは、躊躇してしまいますね。
それと屋外が、前回訪問した時はゴミも落ちてなく、現在管理も行っている仲介業者さんから、

「うちは、管理費に5%頂いたら、社員が週に一度訪問して清掃します」とおっしゃっていたので好印象を抱いてましたが、本日細部を確認すると、あちこちに蜘蛛の巣が張っており、事務の方から、

「ゴミはうちの社員が週に一度拾いますが、蜘蛛の巣や草むしりはオーナーで」

と通告されたのも悲しかったですね

やはり「無料のサービス」に過剰な期待は禁物だったようです

長くなったので「室内のテンションダウンの理由」は明日書き込み致します


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現地調査 | 中古アパート

2008年09月05日

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昨日、メインバンクに融資の打診を行った「戸数28戸の中古アパート」ですが、先程、物件最寄りの不動産業者に賃貸需要の聞き取り調査を行いました

その結果は、

単身者が探してる価格帯 → 3万円前後

ADの相場は → 最低1、最近2も増えてきた

インターネット無料物件の需要は → 殆ど無い

周辺にインターネット無料物件は → 殆ど無い

学生が探す繁忙期は2月? → 10月から始まり2月には終了

って感じ

この中で一番驚いたのは、学生が物件を決める時期でした

10月にスタートって事は、もし購入した場合、即座にモデルルームを作成して、予約で4月に満室スタート出来る状態に仕上げる必要が有りそうです

後、地場の業者さんが、「インターネット無料に需要が無い」と思ってるのは、正直、嬉しかったですね(苦笑)

ライバルが居ない状況なら、一人勝ちも狙えますので

予約で入居申し込みなら、「パソコンを貸し出す場合は、家賃+2,000円」なんて条件で受け付けて、ゆっくり中古パソコンを探すのも面白いかな〜なんて考えてます

さて、明日はいよいよ屋内を確認に行って来ますが、果たして内覧者に好印象を与える内装なのか、今から楽しみです


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中古アパート | インターネット無料化

2008年09月04日

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今年のお盆に訪問した対馬の奥さんの実家は、昔ながらのイカ釣り漁師の集落ですが、過疎化・高齢化が進んで、現在住んでるのは26世帯

一応、盆と正月だけは、島外に出た子供達が、孫を連れて帰省するので、多少は賑やかになりますが、最近はそれも段々減ってきた為、今年からは、長く続いた盆踊りも廃止になってしまい、皆結構寂しがってました


さて、話は変わって、現在私が検討してるアパートですが、実は戸数が「28戸」と、なんと奥さんの実家の集落よりも多いのです

因みに、これが「ワンルームは購入は打ち止め」という方針を変更して、この物件を検討してる理由の一つですが

そして、まあこれは仮に購入出来たらの話ですが、実は密かにこの戸数を生かして、或るコミュニティの形成を模索しています

現在入居率7割のこの物件・・・、再生テーマは「セキュリティ充実」ですが、ハード面にお金を掛けるだけでなく、昔の田舎みたいに、住人同士が顔見知りの物件ってのを、是非目指してみたいですね

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投資戦略 | 中古アパート

2008年09月03日

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先週土曜日に現地訪問した中古アパート

一昨日、仲介業者さんに「銀行提出用の資料一式」をお願いしていましたが、本日届いた資料送付文書の中に、気になる一言が記載されてました

「なお、現在当物件を真剣に検討されている方が、ひろ様以外にももう一人いらっしゃいますので、一応ご報告しておきます」

まあ、不動産業者の中には、たまに競合を煽る駆け引きを使う方も居ますが、今回の業者さんは、電話で話した感じではそんな姑息な印象は無かったし、何より、私と同じ感覚の投資家さんなら、「美味しい物件」と思って当然です

って事で、本日夕方、仲介業者さんに電話して、取り引きルールの確認を行いました。

ひろ「資料届きました。有難う御座いました。」

業者さん「いえいえ。足らない資料が有ったら、何でも言ってくださいね」

ひろ「了解です。ところで、もう一人検討されてる方が居るという事ですが・・・」

業者さん「お陰さまで、価格を下げてから、問い合わせ多いんですよ。その方も、事業を営んでるそうですが、偉く気に入ってまして・・・」

ひろ「ところで、御社のルールは、買い付けの書面優先ですか?それとも、金額でしょうか?一応、融資内諾まで、買い付け入れるのは自粛する積もりでしたが・・・」

業者さん「原則は買い付け優先ですね。金額勝負の入札にする気は有りません。ただ、やはり書面は、有る程度融資が確定してからでお願いします。」

ひろ「解りました。取り敢えず、銀行には早めに評価を出すよう依頼します。」

って事になりましたが、銀行が弱気だと、正直、威勢の良い言葉は出ませんね

ただ、今回はの物件は、有る程度再生のシナリオが描けてるので、一応、メインバンクの反応が悪い場合は、複数の金融機関を回ってみたいと思います

取り敢えず、本日コンビニで、資料を3部作成はしましたが・・・。

出来れば、最後の手段を使う事だけはしたくないんですけどね・・・


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投資戦略 | 投資物件選定

2008年09月02日

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先週末に届いた、丸美から郵便・・・

今更関係ないと思い、週末は放置していましたが、本日開封してみると、賃貸オーナー向けのアンケートが入ってました

因みに差出人は代理人弁護士で、賃貸オーナーに関する部分だけ抜粋すると、

賃貸オーナーに送金すべき3.2億円を丸美が流用している。

預り敷金4.3億円も丸美が流用している。

賃貸管理業務を引き受け希望する申し出が10社から有る。

その際、敷金全額と未払い賃料の70%を肩代わりする提案があっている。

入居者から8月4日までに入金された賃料は、保全命令により、オーナーに支払い不能。それ以降の入金分は可能。

法的に、敷金の返還義務は物件オーナーが負う。

といった賃貸オーナーには許し難い内容でした

そして、アンケートの趣旨は、

「丸美が紹介した管理会社との管理委託契約締結を希望するか

という内容

要は、「紹介を拒否した人間は、敷金も家賃も帰ってこないよ〜」という意味みたいです・・・

それにしてもこの会社・・・、先月態々電話して、「うちは管理契約解除して1年半もなるんだから、文書は不要です」って連絡してたはずなのに、何時まで送ってくる積もりなんでしょうかね

まあ、実害は有りませんし、ブログのネタにはなるのですが(苦笑)

ついでに、HPも修正する余裕が無いみたいで、「物凄く美味しい投資の話」がまだ残ってたみたいなので、参考までに貼っときます

リンクが切れたら、悪しからずご了承くださいな。
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ロマネスクリゾートクラブ

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fchiro at 20:01コメント(4)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 | リスク管理

2008年09月01日

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昨日見に行った「中古アパート」ですが、本日昼休みに帰宅すると、仲介業者さんから「レントロール」が届いてました

早速確認すると、現状の入居率は約70%

予想通りですが、「女性専用物件」という事で、2階はほぼ満室なものの、1階は苦戦してるみたいですね

ただ、現大家さんは、清掃は完璧にしてるものの、セキュリティを重視してるとは感じられなかったので、その辺に再生のイメージは沸いていますが

って事で、早速銀行に電話で打診してみましたが、なんと、

「不動産投資向けの融資は、うちも最近少しずつ厳しくなってます」

とのお話

特に、今回の物件は入居率が余り良くないのも、銀行はお気に召さないみたいです

取り敢えず、資料を見ないと判断出来ないとのお話だったので、不動産屋さんから資料が届き次第、改めて相談したいとは思いますが、果たして駆け込みセーフとなるのでしょうか(苦笑)

因みに、噂の「スルガ銀行」・・・、本日終業後に電話で打診したところ、物凄い好印象

金利は若干高いものの、保証料込みのプロパー融資だそうですし、「築年数が古い物件」や「所得が低い方」、「区分所有案件」等など、「柔軟な対応」を思い切りアピールしてるのもは期待出来そうですね

ただ、「法人は絶対不可」なのは残念でしたが、退職直前の駆け込み購入の際は、検討したいと思います

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中古アパート | 投資物件選定
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