2008年10月

2008年10月31日

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火曜日に銀行に持ち込む予定の新築プランですが、現在、事業計画書の数字について大変悩んでます

要は、「想定家賃」をいくらにするかという事ですが(苦笑)

因みに、3月に別の土地で戸建賃貸プランを持ち込んだ時は、現管理会社及び新築予定地周辺の仲介業者さんを訪問して聞き取りを行い、「家賃査定書」を書いて貰いましたが、今回は事情により、そんなお願いは出来ません

って事で、仕方なく結構控えめな数字を記載しましたが・・・、

正直、自分でも現在の予算で建物のグレードがどの程度見えてこないと、家賃について、自信は持てないんですよね。

これが、実質初めての新築の、生みの苦しみなのでしょうが、余り想定利回りが低いと銀行の評価も落ちるし、悩ましいところです

って事で、たろうさん行って来ますね

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2008年10月30日

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本日は、買付申し込み中の土地の仲介業者さんから要請が有った為、メインバンクに、「新築プランの図面は出来てないが、それ以外の資料で事前審査に着手して欲しい」と電話でお願いしてみました

結果は、あっさりでしたが・・・、

担当者さん曰く、「月末で手が離せないので、出来れば連休明けにして欲しい」との事・・・

仲介業者さんは、「銀行と面談して感触が良かったら、融資特約付きで契約を結びたい」って意向ですし、私も、今回のプランは正直一般的じゃない為、銀行の担当者さんには事前に十分説明しておいた方が良いと感じていますので、結局、火曜日に時間を取って貰い面談をお願いする事に・・・

一応、「総事業費」、「融資希望額」、「利回り」等は、3月にを貰った時のプランとほぼ同じなので、銀行の方針が変わってなければ、承認されるのではと期待していますが・・・

もし感触が悪ければ、即、裏技の保険掛ける予定です

因みに、今回のプランで最も一般的じゃ無いと(多分)感じる箇所は、個室の面積が究極的に狭い事

一応、10室のプランで、「今回のコンセプトを理解してくれる人が、10人居たら・・・」なんて発想ですが、果たして保守的な銀行の理解は得られるのでしょうか?(苦笑)

メインバンクに電話で相談した際、立地については非常に感触が良かったので、出来れば、「天神まで徒歩10分なので、この間取りでも需要は有るんですよ」なんて説明で、勢いで押し切れたら嬉しいのですが・・・

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新築一棟物件 | 銀行融資

2008年10月29日

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昨夜は、ブログをほぼ書き上げ、「さあ投稿ボタンを押すぞ」というタイミングでライブドアのサーバーがダウン・・・

半日遅れで書き直しとなりました(苦笑)

さて、先週金曜日の夕方ですが、古屋付き土地の買付が了承されたひろは、早速、コンサルさんに連絡

ひろ「実は、先日から相談してた土地なんですけど、希望金額に出たので、銀行に融資の申し込みする事にしました」

コンサルさん「それは良かったわね〜」

ひろ「ところで、明日って事務所開いてますか

コンサルさん「ごめんね〜。実は日曜日が同窓会で、私幹事しないといけないから、週末は事務所に行かないの」

ひろ「それじゃあ、ファックス流しときますから、月曜日にでも見といて下さいね」

って話になり、週末じっくり検討した「鉄骨3階建てプラン(改)」を、日曜日の夜、送信していたのですが・・・、

月曜日に、事務所&携帯に電話したところ、応答無し

その段階では、「昨日同窓会で飲み過ぎて寝込んでるのかな?」なんて考えていましたが、

火曜日の昼休みに電話したら、またもや応答無し

流石に、「もしかして、重病で暫く復帰しないかも」なんて、焦ってしまいました

結局は、火曜日の夕方着信が有り、「実家の親が入院したので、病院に来てたけど、水曜日からは再開します」って事だったので、一安心でしたが。

実は、日曜日に送って貰った「登記簿」を確認したところ、売主さんが元々対馬に住んでいた事が判明し、不思議な縁を感じて益々この土地が欲しくなったので、現在、「確実にこの土地を手に入れる為、裏技で保険掛けとこうかな〜」なんて密かに思案中です

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新築一棟物件 | トラブル発生

2008年10月27日

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最近、一日遅れのブログ更新となっていますが

昨日は、先週買付を入れた新築予定地を、法人の代表者と一緒に訪問して来ました

因みに、現地は6月に固定資産税清算込み20万円で購入した区分所有店舗から徒歩5分の場所

って事で、まずは区分所有店舗に隣接した駐車場に車を停めて営業状況のチェックをする事に

訪問した炉辺焼き屋さんは、流石に2時半という中途半端な時間だった為、お客さんは居ませんでしたが、カウンター一杯にキープの焼酎が並んでおり、結構流行ってる様子

帰宅してからネットでチェックしたら、8月に開店したばかりにもかかわらず、ローカルのテレビ局から取材を受けたり、複数の方のブログにも紹介されてるみたいなので、経営については心配ない印象でした

さて、その後訪問した古屋付きの土地ですが、本日は新築プランの図面(ひろの手書き)を持参してたので、頭の中で配置をイメージしながら、日当たり等を確認

今回、改めて感じたのは、東南角地の明るさですね

特に、今回の土地は、南側が学校の運動場の為、商業地域にもかかわらず、将来南側にビルが建って、日照が悪化する心配が無いのも安心です

今回は、初めて昼間に訪問しましたが、益々気に入っちゃったので、何とか融資が承認されたら嬉しいのですが・・・。

【おまけ】
一昨日、こっそり「人気ブログランキング」のプロフィールを、「新築モード」に更新。25位以内に入らないと、全部は表示されないので、気になる方は、応援クリック宜しくです。

そして、本日はこっそりリンク集を更新

本日小場さんのブログで紹介されたけいちゃん様を追加しちゃいました

実は、このけいちゃん様、8月31日のブログに書いた、私の左斜め前に座ってた方なのです

当然、右斜め前は小場さんですが

11月4日の「九州版図面舞踏会」には、残念ながら小場さんは芸能活動が重なってしまい欠席ですが、けいちゃんさんとは再会出来るみたいなので、今から楽しみです。


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現地調査 | リスク管理

2008年10月26日

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さて、先週一週間のブログを読んだ方から、「何か忘れてない?」との突っ込みが入りそうなので、昨日の内見の結果を報告致します

因みに、昨日見に行った物件は、福岡市に程近い町に有る、建設会社が寮で使っていた築10年の鉄骨造2階建ての建物でした

一階は、その会社の事務所と応接室、そして、寮スペースが6畳×3室、4.5畳×3室の個室に、20畳大のダイニングキッチン

【キッチン】
20081025095833

【事務所】
20081025102533


トイレは2ヶ所有り、大き目のお風呂も完備しています

外階段で行ける二階は、1LDKが5室有り、別途外部に賃貸中という理想的な物件でした。

一番大きな魅力は、200坪という余裕の有る敷地に建てられてる為、駐車場が12台も取れる事

【外見】
20081025095107

20081025095122


二階の1LDKで安定収入を得ながら、寮スペースを使って「ゲストハウス形式の賃貸」の勉強が出来るという理想的な物件でしたが、やはりネックは銀行融資です

やはり、建物が大きくて新しいという事も有り、積算価格は希望価格の1.5倍位出そうな感じでしたが、一階が自己使用なのと、2階の1LDKが5室中3室しか入居が無い事も有り、現状利回りは4%しか有りません・・・

現地を見たら、予想外の建物の程度のよさに、正直欲しいと思いましたが、残念ながら縁は無かったみたいです

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中古アパート | 現地調査

2008年10月25日

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昨日書いた「新築再挑戦」

まあ、話の流れからお気付きの方も多いと思いますが、10月1日に一番乗りの物件見学を行った古屋付きの土地のお話になります

当初見に行った時は、将来の建て替えを楽しみに、「古屋を再生出来たら面白いかも」なんて考えていましたが、融資の壁は大きいし、何より配管が壊滅状態では、費用が幾ら掛かるか恐ろしくなります・・・

って事で、新築の可能性に切り替えて検討してきましたが、商業地域で容積率240%の土地では、木造では有効活用出来ないし、かと言って、自分で引いた図面の面積にコンサルさんに聞いた鉄骨の坪単価を掛けて利回りを出すと、土地値が大幅に下がらない限り、銀行に持ち込める利回りに届きません

その後、宅建の試験日が近づいて来たので、暫くは放置していましたが、宅建が終わってから改めて図面を引いて収支を出し、試しに仲介業者さんに電話してみたところ、

「先週金曜日に現地を見に来た大阪のアパート業者からそろそろ返事が有るはずだし、物件を押さえるなら、取り敢えず、価格を書面にして打診してみませんか?」

との提案が・・・

その日の夜に、業者さんから送って貰った「買付証明書」に、金額を記載して返送したところ、結構低い金額にもかかわらず、「この間お会いした方なら、この金額で譲っても良い」という有り難いお返事を頂く事が出来ました

って事で、今後の流れとしては、週末の間に間取りを完成させてコンサルさんに送付し、図面をあげて貰って、来週中頃、「資金計画書」や「収支予定表」と一緒に銀行に提出

内諾が出たら、再来週位に契約に至ると思いますが・・・、

それにしても、宅建が終わったばかりなのに、流れが早過ぎて、リハビリどころじゃないですね


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光インターネット接続 | 新築一棟物件

2008年10月24日

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現在、密かに企んでいます

因みに、最近一番勇気を与えられた書籍は、大長伸吉さんの土地なし頭金500万円で始める サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術
でした

理由は、「6%台の利回りでも成立してるじゃん」って事でしたが

吉川先生あかちゃん様のような高利回りは厳しそうですが、取り敢えず「リスクが無い利回り」で挑戦出来るなら、一歩踏み出したいと考えています。

詳細は、明日書きますので、今暫くお待ち下さいな。

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新築一棟物件 | チャンスを生かす

2008年10月23日

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先々週の土曜日に、宅建試験一週間前にもかかわらず、北九州まで遠征して見に行った築40年近い土地値の築古ビルですが・・・、

試験一週間前なのに

予想以上の建物の痛み具合に、「非力な自分には再生は無理」とあっさり断念

ただ、今後の参考になりそうだったので、仲介業者さんが調査すると言ってた「配管診断の結果」だけ教えてくれるようにお願いしていました

って事で、本日その連絡が有ったのですが・・・

その後の経緯にちょっとビックリ

まず、配管診断の結果は、

「完全に寿命を過ぎており全交換が必要」

との事・・・

その金額の、「一千万円じゃとても効かない」ってのも、予想通りです

そして、私が驚いたのは、なんとこの築古ビル・・・、希望価格(土地値+500万円)に若干交渉が入った程度の金額で、買い付けが入ったらしいのです

しかも、「現金買い」との事で、思わず「おめでとう御座います」って言っちゃいました(苦笑)

買主さんの属性及び活用法は、ブログでは差し控えますので、どうしても知りたい方は、ご連絡頂けばメールで回答しますが、私が断念したこの物件がどんな風に再生されるのか、「一年後位にもう一回見に行こうかな〜」なんて、現在考えています。

【お知らせ】
一昨日のブログに書いた「宅建試験打ち上げ」&「九州版図面舞踏会」ですが、11月14日(金)19:00〜から博多駅周辺で開催が決定しました

今年宅建を受けた方は勿論、不動産に興味が有る方ならどなたでも歓迎しますので、参加を希望する方がいらっしゃいましたら、今週日曜日までに、コメント欄にお名前・連絡先等を記載して、ご連絡下さい。

一応、幹事さんによると、キャパ20名程度OKだそうです。


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投資戦略 | リスク管理

2008年10月22日

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今月初めに、一番乗りの物件見学を行った都心商業地の「古屋付きの土地」ですが、

断念の連絡をした際に、「売却が決まったら連絡下さい」と仲介業者さんにお願いしていましたが、本日まで連絡無し

見に行った当初は、

「立地が良いので、福岡に星の数ほどあるアパート業者が、買っちゃうんだろうな〜」

なんて思ってましたが、ネットで確認しても、まだ残ってるみたいですし、やはりいくら立地が良くても、「商業地域で30坪強」では、木造アパートの場合6戸しか取れないので、アパート業者さんも、利回りが7%に乗せる事が出来ず、躊躇してるんでしょうね

って事で、改めて最近、この土地の実測図を使って図面を引き、妄想に耽ってますが、最低ラインの9%台後半に乗せるためには、相当大幅な値引きが無いと厳しい印象

勿論、もし新築をする場合は、CM業者さんに入札に掛けて貰いますので、最近鉄が下がってる状況から、結果的に建築費が安くなって、利回りがUPする可能性は高いと思います

ただ、掘ってみないと数字が見えない「地盤改良工事」なんてのも有りますし、油断は禁物・・・

一応、土曜日の「もう一件の候補」の内見結果次第で、改めて「価格打診」をしてみようかなと思ってますが、今回はお会いした売主さんは凄く良い方だったので、余りに厳しい指値は、心優しい私には気が重いですね(苦笑)


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戸建て賃貸 | チャンスを生かす

2008年10月21日

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ひろは、九州の大家さんとは、普段主にmixiで情報交換を行っていますが、今回は5名が宅建試験を受験した為、夏前頃から日記更新やコメントは閑散状態

2月から6月までは、月に何度も会って深夜まで飲んでいたのが、ここ最近はすっかりご無沙でした

って事で、みんなストレスが溜まってたのか、一昨日、宅建試験が終わったばかりですが、早速打ち上げの話が上がっています

日程は、今の所、11月中旬になりそうですが、物件見学以上に大家さん仲間と語るのは勉強になるので、今から楽しみです

11月は、もう一つ楽しみなイベントも有りますが、「新物件購入」まで行けると、今年を締めくくる意味で最高なんですけどね。

因みに、昨日ブログに書いた物件ですが、土曜日の10時に内見する事になりました

今週は、久しぶりに徹夜麻雀の可能性は高いですが、何とか早起きして、遅刻しないように行ってきたいと思います

一応、本日「銀行から聞いた評価法」で積算価格を出したところ、売却希望価格の1.5倍の数字が出たので、融資さえ付けば面白いんですけどね


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不動産投資家 | 出会い

2008年10月20日

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昨夜は、久しぶりの「不動産投資家モード」って事で、打ち上げのを飲みながら、何時も検索してるサイトを巡回

下に記載してる建美家様の他、ふれんずマイソク不動産連合隊などで、新着物件をチェック

取り敢えず、何件か資料請求してみたものの、余り面白そうな物件は無かった為、試しにヤフーで、「今興味が有るキーワード」で検索してみたところ、市内のある業者さんのHPで、面白そうな物件を発見しました

因みに、この物件・・・、他のサイトには一切載って無かったので、「多分、もう売れてるけど、ずっとHP更新してないんだろな〜」と思いながら、本日問い合わせしてみると、

「まだ大丈夫ですよ」

というお話。

この業者さんによると、「売主さんから、余り大っぴらにしないで欲しいと言われてるので、HPにしか載せてない」との説明でしたが、今時そんな物件が有るなんてビックリです

って事で、この物件・・・、復活後の内見第一号になりそうですが、入居が皆無に近いので、残念ながら銀行的には厳しそうですが

一棟も買わずに今年が終わっちゃうのは寂しいんですけどね(苦笑)

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投資物件選定 | 投資戦略

2008年10月19日

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今年の4月に、小場さんからのお誘いで参加した「IREM JAPANセミナー」で、CFネッツ倉橋社長とお話させて頂いた際に、急遽思い立った「宅建試験受験」

退路を断つために、ブログで受験宣言なんてやってしまい、それなりに勉強してきましたが・・・、 

本日は、遂に試験本番

午後から、市内に有る某高校の教室で、受験して来ました

因みに、今年の受験に当たっては、夏くらいから、寝る前に問題集や参考書を少しずつ読んで頭を慣らし、今月に入ってからは、週末に近くの図書館の自習室通いを続けましたが、実際に受験して、一つ大きな誤算が判明

それは、「模試を一度も受けて無い為、時間配分が解らなかった」という事

当初は、参考書に従い、「問題を解く際は、相関図を書いて・・・」とか、「難しい問題は、取り敢えずチェックしといて、最後に見直そう」なんて甘い考えでしたが、実際は全く時間が足りず・・・、

数年前に合格した方からのアドバイスで、後回しにしてた「権利関係」に掛かった時は、残り40分という状況・・・

最後は、問題をじっくり読む余裕もなく、残り5分でやっと最後の問題のマークシートに記入出来ました(苦笑)

自己採点の結果は、32〜33点と微妙なところですが、取り敢えず、暫くはゆっくり頭を休めたいですね


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チャンスを生かす | 運命の出会い

2008年10月17日

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昨日の続きです。

ゲストハウスに興味は有るものの、「リスクが無い方法で試してみて、ノウハウ蓄積出来ないかな〜」なんて考えていたら、とある物件の事を思い出しました

因みに、

振り分けタイプの5LDK

トイレ・浴室2ヶ所ずつ

立地は2つの沿線からそれぞれ徒歩5分

インターネット回線引き込み済み

価格は500万円

という概要の、この物件・・・、

実は、ひろの自宅でした

一昨年、購入した際に、事業ローンと別に500万円だけ期間10年の住宅ローンを組んで、毎月45,000円を返済中の自宅ですが、現在の残債は約400万円也

これを一括で返済し、自分達は賃貸にでも住めば、その家賃額が損益分岐点になるので、リスクは殆どなし

まあ、現在中2の息子が転校するのは可哀相なので、実施するとしても、来年以降ですが、奥さんに話したら結構乗り気なので、来年辺り実現してるかもしれませんね(笑)


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投資戦略 | 投資家の自宅について

2008年10月16日

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一昨日のブログに「興味が有る」と書いた「ゲストハウス経営」ですが、ネットで調べたところ、「大規模な社員寮の転用」OR「戸建を借りて、改装し転貸」の何れかのパターンが多いような印象です

後者のビジネスモデルとしては、

「戸建の大家さんから15万円で借りた一戸建てに、家具や電化製品を入れ、個室を細かく間仕切りしたり、ドアに鍵を付けて、一人5万円で5人に貸し出す」

なんて感じでしょうか

ノウハウさえ有れば、借り入れを伴わないので、リスクは少なさそうな印象ですよね

因みに、投資家としては、戸建を購入して運営してみたくなりますが、その場合、大きな問題は「銀行は事業資金では購入費用を融資してくれない」って事でしょうね

通常、「全空き」は融資対象になりませんし、何分実績は有りませんので

かと言って、現金で買えるような物件は、立地が悪かったり、面積が狭く、なかなか「振り分けタイプで部屋数が多くて、トイレが2ヶ所有り、立地も良い物件」なんて見当たりません

なんて考えてたら、一件面白い物件を発見

長くなりそうだし、今から勉強を再開するので、続きはまた後日書き込みしたいと思います

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投資家の自宅について | 戸建て賃貸

2008年10月14日

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当然のことですが、最近は「宅建の参考書&問題集」以外の本は、買っても読む暇が無いため、部屋の隅に放置情態

リノベーション投資のヒミツ―フツーの主婦うっちゃんが、年間売上1億円!

自己資金ゼロ!一生現金が稼げる不動産投資

来週宅建試験が終わったら、どちらから先に読もうか、今からワクワクしています

そんな中、今月始めに最後に読んだのは、ゲストハウスに住もう!―TOKYO非定住生活
という本でしたが、最近、その本で知った国際交流協会さんの運営に関する拘りに、凄い感銘を受けています

因みに、私が交流している九州の投資家さんの中には、「ファミリータイプ限定」って拘りの方も何名か居り、私も「ファミリータイプメゾネットアパート」の経営が非常に安定してる為、最近は、戦略的に「ファミリータイプ優先」で中古物件を探していましたが、

「30歳未満限定ゲストハウス」の、「ラウンジでの笑い声」を想像したら、「こっちの方が、断然遣り甲斐が有る」って気がするんですよね

当然、運営には凄い苦労するでしょうが・・・。

ただ、よく考えたら、一つ大きな問題が・・・

私英語が喋れないけど、やっぱ致命傷なんでしょうね(苦笑)


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投資戦略 | 戸建賃貸

2008年10月13日

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本日は、昨日に引き続いて終日勉強し、出掛けたのは、夜のウォーキングくらい

って事で、不動産関係はネタが無いので、思いっきり余談です

さて、遂に本番まで一週間を切ってしまった宅建試験ですが、実は密かに一つだけ狙っていたテーマが有りました

それは、「1000円で合格が可能なのか」という事

因みに、7年前に簿記3級を受験した時は、3ヶ月間、夜間の専門学校に通い、結構な費用を掛けて合格しましたが、

その際に、「次は宅建かな〜」と思って、その学校に授業料を尋ねたところ、「約20万円」というお話

当時は、そこまで費用を掛ける程必要性を感じなかった事や、仕事が忙しかった事も有り、断念しましたが、必要性については7年経った現在も余り変化はなく

まあ、久しぶりの受験なので、今年は「ブックオフで買った、参考書3冊&問題集1冊(全て2006年版)、計1,050円」での挑戦となりました

多分、これでも、真剣にやれば合格は十分可能と思いますので、例え不合格の場合でも、「参考書が古かったから落ちた」なんて言い訳は辞めとこうと思います(苦笑)

話は変わって、更に余談ですが・・・、

最近ちょっとだけ嬉しかったニュースは、「横浜の内川聖一外野手(26)が首位打者、最多安打、出塁率の3タイトルに輝いた。」という記事

ひろは、野球については、年に1〜2回、ソフトバンク戦を見にドームに行く程度で、横浜については、殆ど知りませんが、この「内川聖一選手」だけは、ドラフトの時から密かに注目していました

まあ、単に母校の後輩ってだけですが

従兄弟が行った別大付属高校の城島選手に負けないよう、頑張って欲しいですね

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2008年10月12日

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昨日は、宅建試験一週間前にもかかわらず、北九州まで遠征しちゃった為、余り勉強時間が取れませんでしたが、本日は、昨日の分も取り戻そうと、朝から夕方まで、図書館の自習室で勉強してきました

自習室は、物凄く静かで「パソコン」という悪い誘惑は有りませんし、やはり、真剣に勉強してる学生の中に入ると、自然と気合が入りますね

って事で勉強の方ですが、取り敢えず昨日までで「宅建業法」は終了

本日からは、「法令上の制限・その他」のおさらいをしていますが、明日は図書館が休みなので、自宅で続きをやって、最後の3日間程度を「権利関係の復習」に充てようと考えています

民法は、結構重要なのですが、余り試験前にやり過ぎると、脳が酸欠を起こしてしまいますし、どの位やっとくか悩ましいところですが

因みに本番では、数年前に合格した方のアドバイスに従い、「権利関係」は後回しの予定

ただ、今回は一度も模試を受けてないので、時間配分は少し怖いですが、まあ十数年ぶりの受験ですし、来週は、駄目元で挑戦してきたいと思います

さて、話は変わって、昨日見学した「築古の売りビル」ですが、大きな誤算は、外見の写真が凄く綺麗だった事

お陰で、「簡単に再生出来るかも」なんて考えて、机上のシナリオを練ってしまいました(苦笑)
 
2年程前は、物件資料を流しただけで、何件も買い付けが入ってくるなんて、仲介業者さんから聞いた事も有りましたが、不動産ブームが下火となった今だからこそ、サラリーマンでもじっくり現地の状況を精査して、検討出来る状況になったのは嬉しい事ですが・・・。


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投資物件選定 | 現地調査

2008年10月11日

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本日は、朝から先日ネットで見つけて気になって居た築古物件の見学に行って来ました

因みに訪問先は、約60キロ離れた北九州市内

宅建試験まで後一週間だってのに、我ながら何してるんだろうって感じです

流石に、最近はガソリンも高いし、少しでも勉強時間を確保する為、マイカーの利用は自粛して、高速バスで行きましたが・・・

さて、約1時間半掛けて到着した物件ですが、結果は、勉強をサボって訪問した罰が当たったのか、とんでもない建物でした

まあ、元々結構古い物件だった為、過大な期待はしていませんでしたが、「鉄部の錆び」、「CFの剥がれ」、「抜けた床」、「雨漏り跡」など、要補修箇所のオンパレードに、再生意欲をそそられるはずが、今週の株価の動き並に心が折れてしまい・・・

一応、事前に銀行に物件概要を説明して、「土地値以下で買えて、頭金を有る程度入れるなら」って内諾は貰っていたものの、結局、私の力では、数字を提示するに到らず撤退となりました。

それにしても、この物件・・・、

来週、東京から見学に来る投資家さんが居るそうですが、態々飛行機代掛けて九州までやってきて、あの物件見たら、ショックが凄く大きいと思うんだけどな〜(苦笑)

【錆びた玄関ドア】
20081011120749


【抜けた床】
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【懐かしいトイレ】
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【天井雨漏り跡】
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2008年10月09日

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お隣に有る新聞販売店様のお陰で、設置以来、毎月1万円以上の販売手数料を稼ぎ出している、自宅ビルの「飲料水自動販売機」ですが・・・、

数ヶ月前から、一部商品が欠けた状態が続いており、ずっと気になっていました

20081009203828


それは、上の写真の右下部分になりますが、

以前は、この自動販売機・・・、飲料水の他に、キットカットの「大箱」と「小箱」の2種類を販売しており、自宅前の路地が近くに有る保育園への抜け道になってる事なんかも有って、結構人気で、頻繁に売り切れていました

ところが、この「キットカット」・・・、なんと「大箱」の方の製造を、メーカーが中止してしまったそうなのです

以前に自販機業者さんに確認した際は、「どうなるか不明」ってお話でしたが、本日、再確認したところ、「この機種は、キットカット専用に製造してるので、右下に入る商品が将来開発される可能性は非常に少ない」とのお話

一応、自販機業者さんからは、「欠品状態が気に入らなければ、飲料だけの機種に交換は可能」と言って貰いましたが

正直言うと、「欠品状態が半永久的に続く」ってのは、性格的に嫌ですが、以前、管理会社の担当者さんから、「お菓子付きの自販機が出来て、喜んでる入居さんが居ましたよ」なんて話を聞いた事も有りますし、大変悩ましいですね(苦笑)

皆さんだったら、どうしますか

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投資戦略 | 自動販売機設置

2008年10月08日

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先週の水曜日に、一番乗りの物件見学を行った古屋付きの土地

一応、一昨日仲介業者さんに電話して、「色々プランを考えてみたけど、希望利回りに届かないので断念します」と、お断りの連絡はしていましたが・・・、

この業者さんも、最近の賃貸の厳しさは承知のようで、

「確かに最近賃貸は厳しいから、狭い部屋は絶対辞めた方が良いけど、ここは立地が良いから、広めの1LDKでペットにしたら、7万円以上で直ぐに中洲に勤めてるお姉さんが借りるわよ」

とか、

「古屋を古民家風の店舗2室に改装したら、1室12万円位で貸せそうなんだけどな〜」

なんてアドバイスを頂き、

「まだ具体的な話は無いから、もし良いプランが浮かんだら、値交渉は協力するので、連絡頂戴ね」

って言って貰いました

まあ可能性はゼロに近いものの、もともと趣味が「間取り」の人間なので、宅建の勉強の合間にいろいろプランを考えていますが・・・、やはり最大の課題は融資です 

例えば、業者さんから提案が有った「店舗2室に改装プラン」なんかも、投資家的には投資金額が低い事から、「リスクが少なく面白い」と感じますが、「空室」+「店舗」という二重苦で、まず融資は付かないでしょうし、投資金額を抑えてある程度利回りも行けそうな「戸建賃貸1戸(又は店舗2戸)+バイクガレージプラン」も、融資には大きな壁が・・・

因みに、こんな考えてるのは、立地の良さに加えて、先週お会いした仲介業者さんや売主さんの人柄によるところが大きいのですが、情に流されて利回りが低い投資は禁物ですね

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銀行融資 | 投資戦略

2008年10月07日

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最近は、宅建の勉強の為、余り不動産投資家の活動はしてないので、本日は最近気になったニュースについて書き込みします

「ドバイで高さ1kmを超えるビルを建築」

このニュースを読んで、中学校の頃に学校の掲示板に貼ってあった「少年科学新聞(って感じの掲示物)」を思い出しちゃいました

まあ、私が中学生の頃なので、20年以上前の話ですが、確か「東京タワーの後継に、「タワー1000」という高さ1kmのタワーを計画してる」なんて記事に、当時感動した記憶が有りますね

実際は、今考えると「単なる夢物語」で、20年経ってやっと「第2東京タワー」の計画は出ましたが、高さは600m程度との事

それにしても、ドバイって本当凄いんですね(苦笑)

「オリエンタルランドが2010年以降の開設を計画していた屋内型エンターテインメント施設について、計画を中止した」

これについては、福岡では結構、「キャナルシティの隣に来る」って、既定事実として期待していた人も多いと思うので、まあ、最近のアメリカの状況を見ていたら、ある程度予測は出来ましたが、正直ショックでしょうね

因みに、私は恥ずかしながら、人生で一度もディズニーランド経験なし

奥さんから、「私、修学旅行で一回行ったからもういい」って言われてますが、一度くらいは経験したいですよね

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余談 

2008年10月06日

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遂に、本番まで後2週間を切ってしまった宅建試験

先週土曜日には「受験票」も到着した為、ラストスパートをかけようと、土曜日は朝から図書館の自習室に行き、夕方まで勉強

やっと、1回目の読破が完了しましたが

夕方家に帰ると、なんか変な達成感の反面、段々ヤル気が薄れていき・・・、頭は痛くなり・・・、

結局、風邪引いちゃったみたいで、昨日は一日爆睡でした

当然、宅建は一回参考書読んだ位で通るような甘い試験じゃ有りませんし、昨日ゆっくり休んだお陰で、今日は少し体調も復活したので、今夜から気合を入れ直して勉強を再会したいと思います

って事で、暫くはブログの更新は不定期になり、コメントのお返事も遅れるかと思いますが、こんな事情ですので、ご了承ください


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余談 

2008年10月04日

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昨日、「バイクガレージの収支」を検討してみた「古屋付きの土地」ですが、やはり6%台後半の利回りでは、とても投資には踏み切れませんし、どう考えても、最も有効な利用法は、RC造又は鉄骨造の3〜4階建て

って事で、今年の初めにアパートの設計をお願いし、契約料を支払い済みだったCMの業者さんに、昨日、久しぶりに電話してみました

因みに、この業者さんからは、前回新築を予定していた土地が流れた際に、「また別の土地が見付かったら、受領済みの契約料で仕事してあげる」と内諾を貰ってます

ひろ「お久しぶりです。」

CM業者さん「本当久しぶりですね。良い土地見付かりました?」

ひろ「はい。実は一つ面白そうな土地が有るんだけど・・・ちょっと狭くて、用途が商業地域なんですよ。○○さんとこは、鉄骨って大丈夫ですか?」

CM業者さん「鉄骨も良いですよ。ただ、木造みたいに選ぶほどは業者居ないけどね」

ひろ「それは助かります。実は一つお願いが有るんだけど、その業者さんに、建坪20坪で3〜4階建ての場合の坪単価を聞いて貰えませんか。」

CM業者さん「今出先なので、明日だったら良いわよ」

なんて遣り取りを行っていましたが、本日回答の電話有り

結果は、

「最低坪40万円だが、標準的な仕様の場合は45万円はみて欲しい。但し、基礎の金額は入ってなくて、基礎は現地を見ないと判断出来ないと言ってる。」

って事でした

当然、木造よりは高いものの、思ったよりも安い印象

プラン次第ではギリギリ土俵に乗りそうな気もしますが・・・、果たして「基礎の金額」って幾ら掛かるんでしょうね(苦笑)


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新築アパート | 投資戦略

2008年10月03日

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一昨日の夜、一番乗りで現地を見に行った古屋付きの土地ですが、昨日仲介業者さんに案内のお礼の電話をしたところ、感想を聞かれたので、

ひろ「建物が再生出来たら面白い物件と感じたのですが、建て替えするしか無理みたいですね」

とお伝えしたところ、

業者さん「本気で検討するなら、指値の交渉はするわよ」

とのご案内を頂きました

私も冷やかしの積もりは無いので、本日、プランを色々考えてみましたが、価格は手頃なものの、商業地域で30坪強しかない土地では、木造2階建ての場合、1K6戸が精一杯で、満足出来る利回りは確保出来そうに有りません

といって、鉄骨造やRC造等で上に伸ばすと、建築単価も上がるし、総額が膨れ上がってしまう為、「土値及び建築費の1割+諸経費」の自己資金を捻出すると、手元資金が枯渇してしまう状態

そこで、ふと頭に浮かんだのが、昨年末から今年初頭に掛けて研究していたバイクガレージです

当時は、賃貸住宅新聞の記事や、投資家仲間のアドバイスから、「役所の指導によっては、コンテナタイプでも、土地に定着させて建築確認が必要という解釈」と聞いて躊躇していましたが、最近は当時知り合った業者さんがヨドコウの基礎設置タイプの取り扱いも始めたらしく、連棟タイプで合法的に行けそうな感じ

周辺はワンルームマンション等も多く、何より建築費は安いので、リスクは少なそうな印象ですが・・・、

結果的に、試算した利回りは6%台後半

2割の頭金を入れても、20年ローンでは毎月赤字です

まあ、僅かな手出しで土地が手に入ったら面白いんだけど、こんな事業計画じゃあ、銀行は貸してくれないでしょうね(苦笑)


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投資戦略 | ガレージハウス

2008年10月01日

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本日は、昼休みに発見して資料を取り寄せしていた「超築古収益物件」を、仕事が終わってからサイクリングを兼ねて訪問して来ました

現地に到着すると、2階から女性の話声が・・・

「もしかして既に2番手?」と思いながら声を掛けたら、なんと仲介業者さんと一緒に居たのは売主様

仲介業者さんが、案内用の鍵の話をしたら、態々現地まで届けてくれたとの事でした

因みに今回のシナリオは、「この超築古の建物を、立地を生かして、リフォームにより再生出来ないかな〜」って事でしたが、現地の第一印象は結構再生意欲をそそられる状況だったものの、売主さんのお話を直接聞いて断念する事に・・・

売主さんは、つい最近までこの物件に住んでいたそうですが、水周りの配管が完全に駄目になって使えなくなった為、やむを得ず退去したそうなのです

しかもその際に、2階の床が腐ってしまい、1階に落下したとの事・・・

って事で、この土地については、上物を解体して新築するしかなさそうですが、立地が良くて価格も手頃な為、結構問い合わせは多いらしいので、多分新築プランをあれこれ考えて銀行に相談してるうちに、他から買い付けが入っちゃうんでしょうね(苦笑)

せっかく、久しぶりに一番手で見学し、「自転車での登場」に偉く喜んでくれて、せっかく仲良くなれた売主さんや業者さんと取引出来ないのは残念ですが。


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中古アパート | 現地調査
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