2008年11月

2008年11月30日

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ひろの中学生時代の趣味が「間取り」だった事は、以前ブログで書きましたが・・・、

当時、自宅で購読中の新聞に連載していた「建築家が活躍する小説」に嵌ったのを切っ掛けに読書に目覚め、高校の頃は図書委員をやりながら、役得で好きな作家の本を仕入れては、片道1時間半の通学中に読みまくってました

最近は、不動産関係以外の本を読む事は少なくなりましたが、人生の成長期において、多くの本を読む事は、素晴らしい事だと考えています

って事で、実は現在取り組んでる新築ですが・・・

密かに、「ブックシェアコーナー」を作ろうかなんて検討中

本って、結構高いので、一人暮らしを始めたばかりの若者にはそんなに沢山は買えないと思いますし、新しい本でも、漫画じゃなくて小説の場合、古本屋の買い取り価格って凄〜く安いので、それなら「入居者同士で、読み終えた本はシェアする」なんてシステムが有れば、もし自分が入居者だったら凄い嬉しいんですけどね

費用も、廊下の隅に置く書棚代の1万円程度で済みそうですが、お洒落な物件からはどんどん遠退いてますね

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投資戦略 | 新築一棟物件

2008年11月29日

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昨日は、今月初めに契約した土地の「融資特約」の期限日

メインバンクへの融資申込み自体は、11月4日に持ち込みしており、今までなら二週間程度で回答を貰ってたので、当初は「余裕で間に合う」と思ってましたが、流石に今週中頃から若干焦り気味

水曜に追加資料を送った際、担当者さんには「金曜日が融資特約期限で、それ以降なら手付け流し」と念を押してたので、取り敢えず催促はせずに、本業の仕事に集中しながら待ちましたが・・・、

流石に夕方になっても連絡が無いので、電話してみると、

担当さん「私も何度か催促してるのですが、本店の部長が掴まらないそうで、説明が出来ないそうです」

との回答

結局、17時半過ぎに、「大変お待たせしましたが、取り敢えずが出ました」との連絡が有りました

早速、仲介業者さんに電話で報告すると、

仲介「最近は、どこの銀行も金融庁の検査が入ったりで厳しくなってるので、心配してました。本当に良かった・・・」

と言って頂きましたが、本当これで一安心です。

今回の素晴らしい人柄の売主さん&仲介業者さんを、落胆させなくて済みましたからね

引渡し自体は、再来週になりそうですが、それを待って建築プランを練っても間に合わないので、早速来週早々コンサルさんの事務所を訪問して打ち合わせを行い、入札の準備に掛かって貰おうと思います

今まで、応援して下さった皆様、本当に有難う御座いました。

新築の状況については、写真も交えながら、ブログで報告していきますので、今後とも、応援宜しくお願いします


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新築一棟物件 | 銀行融資

2008年11月28日

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11月17日のブログでお知らせしたように、12月6日(土)、長崎の啓介さん講師で、博多で「不動産投資初心者向けセミナー」が開催され、夜は我々もその打ち上げに合流して忘年会を予定していますが・・・、

前回の飲み会でも、19時〜3時まで、8時間も語ったのに、不完全燃焼を感じた為、急遽夕方から抜きの「忘年会0次会(座談会)」を開催する事にしました

一応、プランとしては、近郊の大家さんの物件を見学させて貰った後、お茶でも飲みながら、皆で語りたいと考えていますが、希望者が多ければ、小場さんお勧めのショールームや、私の物件に立ち寄ってもいいかなとは考えています

って事で、昼のみ(15時〜)、夜(20時15分〜博多駅近郊)のみの参加もですので、一緒に行きたい方がいらっしゃいましたら、11月30日(日)までに、コメント欄又はメールでご連絡下さい


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不動産投資家 | 空室対策

2008年11月27日

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本日昼休み、食事を終えてふと携帯を確認すると、メインバンクより「折り返し電話下さい」との留守電有り

タイミング的には、「遂に融資承認かも」なんて期待したくもなりますが・・・、
 
電話の声が若干暗かった為、恐る恐る掛けると、「本店から、追加資料を求められたので、至急送って」との要請でした

因みに、本日要請が有ったのは、春に買った区分所有店舗の「公課証明書」

本店の担当者さんからは、「春に融資打診した時と、資産明細が変わってる」との指摘が有ったそうですが、確かに半年の間に、「旧自宅マンション売却」と「区分所有店舗購入」という二つの異動が有ってます。


この二軒は、評価額や家賃には余り大差は有りませんので、投機的取引と判断されない限りは、大丈夫と思うのですが・・・

安全策の意味で、思い切り「今回の区分は現金購入で無担保です」なんてアピールしちゃった為、共同担保を求められる可能性は高いと思いますが、まあ、買値が買値だし、融資が承認されるなら仕方ないでしょうね(苦笑)

それにしても、今回はたまたま先日税理士さんから求められて準備してたので、速攻で送りましたが、昼休みに帰宅出来る位の職住接近・・・私生活では自由が無くてマイナス面の方が大きいけど、投資家としては、なかなか良いみたいです


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2008年11月26日

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本日夕方、予定通りメインバンクに電話を実施しましたが・・・、

銀行「まだ本店から方針が決まったとの連絡は有ってません。急ぐようには言ってるのですが・・・」

との回答でした

因みに、ちょっと気になったのは、「融資の承認」ではなく「方針」という言い方だった事・・・

支店段階では、支店長以下プッシュしてくれてるそうですが、最近は、福岡でも不動産系業者の倒産が相次いでますし、銀行自体の方針が変わって無ければ良いのですが

どっちにしろ、金曜日までには絶対連絡するとの事でしたので、後2日、大人しく待ちたいと思います

さて、ひろが1月に設立した法人ですが、税理士さんから、「12月〜3月の決算は勘弁して欲しい」との要請が有った為、決算期を11月に設定しています

その為、現在は決算の準備真っ最中で、先週も10月末迄の弥生会計のデータをバタバタ入力し、税理士事務所に送信しましたが、その入力の際、ふと閃いた事が有りました

それは、「2ヶ月に一回、水道代払ってる物件が有るけど、共用水栓って本当に要るんだろう?」って事

因みに、私が保有する5棟のうち、2棟では、共用水栓の契約は有りませんが、ちゃんと清掃はやってますし・・・。

って事で、管理会社を通じて清掃業者に聞いて貰ったところ、一社は「全く支障ありません」、もう一社は、「掃き掃除が中心だから、水道無くてもやれるけど、持ち込み代で毎月500円だけ負担して貰えませんか」って回答

早速、市の水道局に、自宅ビルを除く2棟分の契約解除を行ってもらい、毎月2,800円の節約決定

本当は、もっと早く気付けば良かったのでしょうが、これで、少しは弥生会計の入力も楽になりそうです(笑)


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物件管理 | 経費

2008年11月25日

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昨日の続きです。

私道所有者の心変わりから、結果的に融資が下りず、融資特約を使って解約した「ドッグラン付きアパート建築プロジェクト」でしたが、報告をしたコンサルのお姉様からは、有り難〜いお言葉を頂きました

「今回は残念だったけど、また新しい土地が見付かったら、追加費用無しでやってあげるわよ。」

・・・その後、基本的には「中古高利回り物件」を中心に物件探しを再開しましたが、正直新築にも未練は大有りで、懲りずに平行して土地探しも実施

中古物件には何件か振られた結果、今回の土地と出会う事が出来た次第です

さて、そろそろ、融資打診の回答は来ると思いますが・・・

明日も連絡無かったら、9月に玉砕したアパートでやりたかった話でも書きましょうかね(苦笑)


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チャンスを生かす | 新築一棟物件

2008年11月24日

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本日、高3になる娘から、

「家族に料理作ってあげたいから本買ってよ」

と言われてたので、買ってあげましたが、持って来たのは
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作ってあげたい彼ごはん (e-MOOK)


騙された〜〜

それでは、昨日の続きです。

当初、戸建賃貸を3棟建てようと思って買い付けを入れた土地ですが、当然最初の見積もりは戸建業者さんにお願いしたものの、銀行の「アパートなら・・・」という言葉に仕切り直し決定

その頃、ちょうど出会ったのが、吉川英一先生の坪30万円からできる デザイナーズ・アパート経営―新築・土地代込みで利回り16%を実現する!
でした

まあ内容については、改めて紹介する必要はないと思いますが、その日から、「坪30万円台前半で建築可能な業者探し」を、電話帳やネットを使って開始

そこで出会ったのが、現在契約中のコンサルタントの方でした

最初にHPを見たときは、収益物件じゃなく「個人の一戸建て専門」って印象でしたが、電話で「アパートも対応可能ですか?」とお尋ねしたら、「」との事

しかも、30万円台の坪単価も、「仕様次第では大丈夫」との嬉しいお返事でした

早速、自分で手書きした図面を持参して相談に行きましたが、「擁壁再築の金額」や「地盤改良の話」、「坪単価を下げる秘訣」等、様々な事を教えて頂く事が出来て、大変参考に・・・。

また、その会社のシステムについても、フェアな競争が好きな私の感覚に近かったので、土地の引渡し前でしたが、契約を締結する事に

因みに、そのシステムとは、「建設会社の入札代行」って感じですが、

「プランを完璧に固めてから入札するのではなく、ある程度ラフな図面で入札を実施して、参加業者は、得意なプランも含めてプレゼンを行う」

「施主は、一番安い業者に決定する必要は無く、プランや対応がが気に入った業者に決めて良い」

「コンサル業者は、施主の代わりに、工事中建設現場を訪問して、手抜き工事が無いかチェックを行う」

といったサービスが、物凄くリーズナブルな金額で提供されるのは、凄い魅力でしたね

なので、土地が流れた時は本当に残念でしたが、報告の際に、そのコンサルさんからは、嬉しいお言葉を頂きました。

(続く。)

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新築アパート | サポート体制

2008年11月23日

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(前回の続きです。)

振り返ってみると、前回流れた土地の「最大の失敗」は、司法書士選定を仲介業者さんにお任せしてしまった事でした

仲介業者さん曰く、「相続登記に強い司法書士」という話だったのですが・・・

売買契約書を交わして以降、何度か、相続登記の進捗を仲介業者を通じて確認しましたが、その度に返ってくるのは、「現在、戸籍を集めています」との回答

流石に痺れを切らした2ヶ月目・・・、仲介業者さんの定休日に、直接電話を慣行して催促すると、なんとその司法書士から返ってきたのは「私は相続登記は依頼されているが、売買の話は知らない」とのお返事

その時点で嫌な予感はしていましたが、案の定、私道所有者のお一人が「私は売却に反対」と言い出し、他の相続人の方に売却ストップを掛けてしまいました・・・

結局、「仲介業者」と「司法書士」が、お互いに「相手が交渉する」と思い込んで、話を詰めてなかったみたいですね。

その時点で、前回2ヶ月間延長した「融資特約期限」の満期も近かった事も有ったので、「融資特約期限の再延長はしない」と宣言し、その後ロスタイム期間も設けて、交渉の行方を見守りましたが、結局3月初めに支払った「手付金」と「仲介手数料半金」は、半年近く経った後、返還されました

前回流れた土地の話はこれ位にして、明日からは、今回新築を依頼する予定のコンサルさんとの出会いについて書きたいと思います。

(続く。)


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新築アパート | トラブル発生

2008年11月21日

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昨日の続きです。

複数の賃貸業者さんからの意見を参考に、私が図面を引いた「ドッグラン付きのアパート新築計画」ですが、土地の売主様と売買契約を締結し、銀行の融資承認も「条件付き」でが出たものの、結果的にその「条件」がクリア出来ず断念する事になりました

因みに、その「条件」とは「前面道路(私道)の持ち分取得」

当初、仲介業者の説明では、「私道所有者は売却に同意している」との話だったのですが・・・
(続く。)


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新築アパート | トラブル発生

2008年11月20日

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昨日の続きです。

当時、自分で考えた複数のプランを持って、土地周辺の不動産業者さんを回りましたが、厳しい現実が待っていました

因みに最初は、「駅10分」というハンデを克服し、広い土地のメリットを生かそうと、2LDKメゾネットのプランで家賃査定をお願いしました。

まあ、出来るだけファミリータイプで行きたかったのと、戸建プランを検討していた頃にお話した業者さんが、「この辺は、まともな2LDKが少ない」って言ってたのが大きな理由でしたが・・・、査定家賃はまさかの7万円台

面積がそれ程変わらない戸建ての場合の、12〜15万円という数字と比べると、物凄く効率が悪いんだから、建たないのも当然ですよね(苦笑)

って事で、複数の賃貸業者さんの意見を参考にした結果、「30平米強の1DK,ペット可」で勝負する方針を決定

ただ、それだけでは弱いので、思い切って駐車場は取らずに、その分空いたスペースを、「ドッグランスペース」として開放する事を考えました

これは、現地を何度も訪問して、「100坪の広さ」と「隣地より2m高い開放感」を生かせるプランをって考えた結果思いつきましたが、「ドッグランの横には、カフェの様なコミュニティスペースを作って、入居者同士でコミュニケーションを図って貰えたら嬉しいな〜」なんて考えながら、ワクワクしてたのは、懐かしい思い出ですね

結局このプラン・・・、銀行の融資はが出たものの、日の目を見る事なく、お蔵入りとなりましたが・・・

この頃から「どうせ新築を手掛けるなら、入居者同士がコミュニケーションを図れるような物件」って考えるようになりました。

(続く)

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投資物件選定 | 新築一棟物件

2008年11月19日

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昨日、「新築の話を明日以降書き込む・・・」って宣言しましたが、今回の6棟目・・・、一昨年購入した4棟目の自宅よりも難産となりそうなので、久しぶりに「道程シリーズ」復活します(笑)


さて、やっと日の目を見そうな6棟目ですが、今年の初めの予定では、同じ中央区内ですが別の土地で手掛ける予定でした

因みに、その時狙ってた土地は、今回契約した土地価格はそれ程変わりませんが、面積は3倍近く有り、当初は「戸建賃貸3棟」で銀行に持ち込み

その前年に超お宝物件を逃してしまった為、一応複数の銀行に打診はしましたが、結果は、新設したばかりの法人での融資希望だった事がネックとなり、玉砕の連続でした

辛うじて、「新設法人でも」と言ってくれたのは、メインバンクだけでしたが、残念ながら、戸建は不可(アパートなら可)との回答

土地自体は気に入ってたので、最大の利回りを求めて、様々なプランを練り、土地周辺の不動産業者で「家賃相場」や「賃貸ニーズ」の聞き取りを行いましたが、待っていたのは、厳しい現実でした・・・

(続く。)


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投資物件選定 | 失敗談

2008年11月18日

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本日は、銀行に審査の進捗を電話で確認しましたが、「稟議書は作成しているものの、結論は来週になりそう」とのお話でした

って事で、当分は景気の良い話は無理そうなので、本日は、最近の福岡の新築供給について書きたいと思います。

さて、先週金曜日の「九州大家の会」でも話題の中心でしたが、福岡で、ここ数年大量に賃貸物件を供給してきた「ディックスクロキ」が、先週遂に民事再生法の適用を申請しました

大家の立場としては、ここ数年ファンド絡みの新築物件大量供給によって、市場が荒んだ状態でしたので、新築の供給が少しは減ってくれると嬉しいのですが、残念ながら、余り状況は変わらない様子

その原因は、新築物件を購入する個人投資家がまだまだ存在してるからですが

とある情報によると、電話営業で販売してる福岡の新築ワンルームマンションは、価格が1,200〜1,500万円程度と首都圏の物件と比べれば格安ですし、30年ローンなら、新築プレミア家賃で、辛うじて毎月の収支がプラスになるので、他県の方が購入してるそうなのです。

確かにそういった物件って、結構グレードは高いし、福岡は「博多駅の建て替え」や「九州新幹線開業」で、魅力を感じるのでしょうが、「売れるから造る」って状況は肌で感じますね

なので、弱小大家として、「ファンドが破綻して供給が減るかも」と期待したくなる気持ちは解りますが、正直私の印象では余り期待しない方が正解だと思います・・・

因みに、こんな事を書くと、「でも貴方も新築やるんでしょ?」って突っ込みが入りそうですが、この回答については改めて明日以降書き込みしたいと思います。

銀行の融資が出るまでは、余りネタも無さそうですしね(苦笑)

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リスク管理 | ライバル物件

2008年11月17日

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昨夜は、ブログを書き上げた後に、「弥生会計」で作った「法人のデータ」と「預金通帳」のチェックを行いましたが、

やはり初めて使ったシステムと有って、間違いだらけで・・・

結局、気付いたら、深夜3時過ぎまでパソコンと格闘(苦笑)

因みに、前回は深夜にデータをメールで税理士事務所に送ったら、えらく恐縮されてしまったので、今回は、忘れてたふりをして、朝一で送信しました

さて、おぼろげに見えてきた初決算の数字ですが、今回は自宅ビルの法人移転が遅れた事も有り、収入自体は辛うじて大台に乗ったものの、収支は結局赤字になりそうです

まあ、来期は新築で手一杯で次の物件を考える余裕なんて無いと思いますので、取り合えず黒字化を目指して、決算終了後にメインバンク以外にも融資の途が広がれば嬉しいんですけどね

【お知らせ】

12月6日(土)15時より、福岡市博多区の「博多市民センター」で、「はじめての不動産投資」と題したセミナーが開催されます。

講師は、今年6月に開催された「賃貸住宅フェアin福岡」で講師デビューを飾った、私の投資仲間の啓介氏。

「不動産投資に興味が有るけど、金額も大きいし、騙されないか不安」なんて考えてる方は、気軽に受講されては如何でしょうか

受講料には「フレンド割引」も有るみたいなので、興味が有る方は、申し込み前にひろと友達になって割引受けるのもです(笑)

私も、セミナーには参加しませんが、懇親会には来ますので、来られた方は、深夜まで語りましょう・・・なんてね

詳細はこちら
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はじめての不動産投資

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不動産投資家 | 出会い

2008年11月16日

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楽しかった宴の後・・・、

流石に昨日は一日ゆっくりと休養し、本日は、今月末に迫った法人の初決算に向けて、「領収書整理」&「弥生会計入力」を行いました

取り合えず、通帳とのチェックはまだですが、出来次第、税理士宛にデータ送信の予定です

さて、話は変わり昨夜の事ですが、ブログの更新を終えて、のんびりと他のブロガーさん達のページを訪問してると、窓の外から酔っ払いらしい叫び声が聞こえました・・・

まあ、ひろの自宅ビルはバス通り沿いに有って、周辺には居酒屋も多いので、週末に酔っ払いの声が聞こえるのは良くある事ですが、昨夜の声は相当出来上がってる様子

気になったので、書斎の明かりを消し、外を覗いてみると、作業着を着た二人組みの酔っ払いで、そのうちの一人が、

「俺は今からここでう★★するぞ〜」

と叫んでました

一応、相方の方は少しはマシだったみたいで、一生懸命「ヤバイから辞めとけ」ってとりなしてましたが、結局隣の新聞屋さんの店先に放水開始・・・

大概頭にきましたが、直接の被害者はお隣なので「これ以上エスカレートしなければ見過ごそう」と思いながら監視してると・・・、

この酔っ払い達、相当出来上がってたみたいで、遂に一線を越える行動に

なんと、遂にう・・・、ではなく、うちのマンション入居者さんの自転車を抱えて逃走しようとしだしたのです。

流石に、頭にきて窓を全開にし、

「何しよるんじゃ、貴様

と声を掛けると、急に酔いが醒めちゃったみたいで、ダッシュで逃走開始

「自転車戻さんかい」

と叫んだ後、慌てて靴を履いて外に出ましたが、結局盗人達は逃げちゃった後で、自転車は、バス通りの真ん中に放置されてました。(その後、一人で片付けました。)

それにしても、最初は理性が残ってると思った相方君・・・、「う・・」は止めたのに、もっと重い犯罪の「窃盗行為」は一緒にやっちゃうなんて、アホですね。


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物件管理 | トラブル発生

2008年11月15日

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昨夜は、博多駅近くの軍鶏&地鶏の店で、大家さん(&予備軍)仲間&との飲み会でした

19時からスタートした飲み会は、前日まで17名位と聞いてましたが、結局遅れて参加した方も含めると総勢22名に・・・

以前からメールだけの遣り取りをしていた方も含め、初めてお会いする方も何名か居らっしゃいましたが、そこは不動産が好きな者同士・・・、時間を忘れて楽しくお話させて頂きました

特に、今回は新築の計画真っ最中の為、複数の投資家さんに、「計画中の図面」や「物件資料」、「銀行に提出した事業計画書の写し」なんかを見て貰えたのは助かりました

参加者が出揃ったところで、自己紹介が有りましたが、22名中満室経営中の方は3名也

当然、誇らしげでしたので、次回の飲み会では、私も自己紹介で「満室」ってアピール出来るように頑張りたいと思います

結局、1次会は12時前、2次会は3時過ぎ迄と、8時間以上に渡って熱く語りましたが、正直、「もっとお話したかった」という人も何人か居て、多少不完全燃焼かも

まあ、12月6日(土)には、忘年会開催も決まりましたので、今回余りお話出来なかった方とは、その時にじっくり語るのを楽しみにして、今月は「法人の初決算」に全力を注ぎたいですね(苦笑)

昨日参加された皆様、楽しい時間を有難う御座いました

因みに、12月6日の忘年会は、私が幹事を行いますので、まだ詳細は未定ですが、参加を希望される方は、早めにご連絡をお願いします


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不動産投資家 | 伝説の投資家

2008年11月14日

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以前も何度か書きましたが、最近、ひろの自宅周辺では「大規模マンション」の開発ラッシュが起きています

以前、「全国賃貸住宅新聞」で話題になってた「3棟延べ1,000戸のマンション」も、遂に3棟目が着工しました

また、相変わらず「戸数6〜8戸のロフト付きアパート」も、複数の業者の手でどんどん建設されてますし、正直、「どこから入居者を引っ張ってくるんだろう」って印象です

そんな事から、現在計画してる新築は、物凄く入居者を絞った、隙間狙いのプランを検討中

要は、延べ10室で行く予定なので、「この物件の魅力を理解する人が、10人居たら」位の気持ちですが、まあ、居室は凄い狭いので、新築プレミアムが無くなった時に、ヤバイかもしれませんね(苦笑)


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投資戦略 | 新築アパート

2008年11月13日

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さて昨日のブログで予告したの、「仲介業者さんから回答」ですが・・・、

実は、「古屋に埋もれた埋蔵金発掘」のお話でした

まあ、契約の日のブログを見たらネタはバレバレですが(笑)

って事で結果は・・・、金189,000円也

予想の1.5倍の金額でした

本日は、6月に購入した区分所有店舗の不動産取得税の納付書(17万円)が届いたり、月末には法人の初決算を控える等、手元資金はいくら有っても多過ぎるって事は有りませんので、今回の埋蔵金は大変助かります

それでは、今日は少し風邪気味ですし、明日は投資家仲間とエンドレスの飲み会が有るので、本日は少し早めに休んで、明日に備えたいと思います

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なんて感じで引っ張ったら、抗議メールが殺到しそうなので、解説しますと・・・

埋蔵金とは、「水道加入金」の事でした

福岡市の場合、建物を取り壊したからといって、一旦支払った「水道加入金」は返してくれませんが、例えば、「別の場所に家を建て替える場合」なんかは、引継ぎが可能らしいのです

そして、この引継ぎ・・・、建て替えで戸数が増える場合には、その差額だけ支払えば良いというお話らしく、今回の古屋には、「口径13mm6本分の加入権」が付いてきました

まあ、僅かな金額かもしれませんが、解体費用の足しにはなりそうなので、ラッキーです

それでは、明日お会いする皆様、楽しみにしていますね

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新築アパート | 自己資金

2008年11月12日

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本日午前中、新築の融資をお願いしているメインバンクより着信有り

「融資をお願いしてから一週間経つし、もしかして内諾の電話かも?」

なんて少し期待しながら電話を取りましたが、・・・世の中そんなに甘くは無く

追加資料の要求でした

因みに、今回要求が有ったのは、

「平面図を各階の床面積及び構造(鉄骨造)を記載したものに差し替え」

「最新分の収支及び資産一覧(個人・法人)」

の二点

については、即座にコンサルさんに電話で依頼しましたし、については、前回の融資申込みの際に一度作成しており、入居者が入れ替わった部屋の分だけ打ちかえれば良いので、早急に作成して提出したいと思います。

まあ、こんな資料要求が来るという事は、融資に前向きなのだと楽観的に考えてますが、メインバンクには「3月の新築」、「8月の戸数28戸の中古アパート」と2回連続で、融資がだったにもかかわらず、買えなかったので、今回は浮気をせずに何とか頑張りたいですね

さて、本日は仲介業者さんからも電話が有って、契約時に質問した事項に対する回答を頂きましたが、これについては、明日書き込みしたいと思います。


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新築一棟物件 | 銀行融資

2008年11月11日

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先週末・・・、書斎で日本シリーズを見ながら寛いでると、携帯に見知らぬ番号の着信が有りました

「誰だろな〜」と思って出てみたら、「二代目大家の日々」の小場さんの一番弟子、河井けいさんで、用件は、

「前回の飲み会で話していた「インターネット無料化」について、詳しいお話を聞きたいので、業者を紹介して欲しい」

との事

早速、私が自宅ビルとメゾネットアパートにネット回線を導入した螢戰鵐妊アムの倉住社長に電話して、連絡してもらいましたが、「せっかく福岡に来るので良かったら久しぶりに会いましょう」って事になり、昨日博多駅近くの居酒屋さんでお会いしてきました

現地では、もう一名福岡の大家さんが来ており、「首都圏の投資物件の話」や、「不動産業界の裏話」なんかで盛り上がった後、最近取り扱いを始めた「驚愕的な価格のデジタルキー」や、「地デジ対応工事」、「有線テレビ」等の情報を頂きましたが、大いに新築プランの参考になりました

特に、「デジタルキー」は当然新築に導入する予定でしたが、昨夜お聞きした金額で導入が可能となると、予定していた費用が結構浮いて、他の設備に回せそうで、嬉しい限りですね

その後、せっかくの機会なので、もう一名の大家さんとも情報交換させて頂きましたが、この方が物件を持つ福岡市近郊の街も、福岡市内同様、2年前位から需給が有ったして、大変厳しい状況とのお話

現在、空室対策を色々研究してるとのお話なので、金曜日の飲み会にお誘いして、改めて詳しくお話をお伺いする事にしました

金曜日は、小場さんのアドバイスで急速にノウハウを蓄積中のけいちゃんさんとも再開出来るみたいですし、今から楽しみです


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チャンスを生かす | 不動産投資家

2008年11月10日

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昨日は、100円精米機に行くついでに、最近出来た「リサイクルショップ」を覗いてきました

因みに、当然の事ながら不動産絡みで・・・、

実は現在検討中の新築ですが、各居室は必要最低限の面積にして、ゲストハウス風に「共用ラウンジ」を設けたいな〜と考えており、

そこに置く家具の値段をチェックが目的です

一応、家具の購入先としては、ネットオークションなんかも平行して検討はしていますが、やはり、現物を見ずに買うのは少し怖いので、リサイクルショップや家具屋さんで良い商品が有れば、そちらで購入したいと考えています

って事で、昨日訪問した店舗ですが、某古本屋系と比べて、格安で程度が良い商品も多く、大満足でした

結局は、趣味のプロレス関係のフィギュアを見てた時間の方が長かったって噂も有りますが(苦笑)

ただ、実際に購入する場合は、保管場所等を考えると、竣工ギリギリになるのでしょうが、3月〜4月の繁忙期って、商品が無くなったりしないかは、少し不安なので、今後、気に入った品が有れば、早めに確保しようと思います


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新築一棟物件 | 投資アイテム

2008年11月09日

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昨日は、ブログを書いた後、近くのケーキ屋でお土産用の「プリン」2セットを購入し、愛車のおんぼろノア号で仲介業者さんの事務所を訪問して来ました

因みに、初めて今回の土地を見に行った時は、愛車のクロスバイクで颯爽と現地に現れて、仲介業者さんや売主さんに喜んで貰えましたが、昨日は小雨がぱらついてたし、「大金」&「法人の印鑑」を持ってた為、流石に自粛

定刻15分前に到着すると、既に売主さんもお待ちで、早速「重要事項説明」に入って貰う事に・・・。

今回は、基本的に更地の売買ですし、実測図も有り、抵当権も付いてないので、比較的スムーズに進行しました

ひろから確認したのは、「融資特約の詳細」と「地中埋設物が有った場合の瑕疵担保責任」、「水道加入権の引継ぎ」位でしたが・・・、

最後に、仲介業者さんが売主さんに、

「何か質問や不明な点は有りますか?」

とお尋ねしたところ、

「今回の○○○○万円という金額について一ついいですか??」

とのお言葉が・・・

今回、結構大きな指値を了承して頂きましたし、契約中の雑談の中で、「私が買付を入れた後に、何名か購入の意思表示が有った」という話も出てましたので、正直、「安過ぎた・・・」の一言くらい有っても仕方ないと覚悟していましたが・・・

売主さんの口から出たのは、

「古屋の解体費用はうちが払わなくていいの?」

というお言葉

流石に恐縮して、丁重に「値引きについてのお礼」を言い、「新築を請け負った業者に解体させる事」を説明しましたが・・・、

本当、今年は6月の区分所有店舗に引き続き、良い売主さんに恵まれた一年でした

って事で、40分くらいで、無事に契約は終了しましたが、今回の土地には、素晴らしい売主さんが売却を後悔しないような、素晴らしい建物が建つように、頑張りたいと思います 

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売買契約締結 | 指値交渉

2008年11月08日

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本日は、13時から「古屋付き土地」の売買契約です

一応、仲介業者さんから連絡いただいた必要なもの(手付金、仲介手数料半金、契約書に貼る収入印紙代、法人の登記簿・印鑑、運転免許証)は全部揃えたので、後は無事に契約が完了する事を祈りながら、今から出発します

因みに、今回の詳細について書くのは、融資承認後になると思いますが、来週金曜日にお会いする方には、良い報告が出来たら嬉しいですね


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2008年11月06日

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思い返せば18年前・・・、ひろが不動産投資に目覚めた頃の目標は、「定年までに借り入れの無い土地が一筆手に入れば・・・」位のレベルでした

それが、7年前に初めてアパートを購入し、徐々に物件が増えていくに連れ、段々目標もレベルアップ

昨年位から「山田里志先生みたいに、50歳でリタイア」なんて考えるようになりましたが、最近ではもう少し欲が出て、「本業が嫌になった時に、何時でもリタイア出来る体制を作りたい」って考えています・・・

ただ、その場合大きなネックになるのが、2年前位から始まった不動産市況の急激な悪化

私より遥かに財務が健全で、ノウハウが有る先輩ですら客付けに苦労してる状況では、現状では食べる事は出来ても、子供達二人の学費まではとても手が回らない状況

因みに、私が交流してる投資家さんの中には、何人か既に雇われの身から脱出したり、目処を付けた方がいらっしゃいますが、その方達に共通するのが、「強い信念」と、「得意分野を持ってる」って事。

って事で、最近「私も必殺技が欲しいな〜」と、凄い感じています

実は今回の新築・・・、結構冒険してるので、もし成立するなら、リタイアに向けた「必殺技」になりそうなんですけどね

当然、その場合は、「サラリーマンの身分が有る内に、太い物件を何棟か駆け込みで手がけて、完成後に辞表」なんてシナリオを描いていますが(苦笑)


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投資戦略 | チャンスを生かす

2008年11月05日

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今回の「古屋付きの土地」ですが・・・、

昨日仲介お業者さんに銀行の感触をお伝えしたところ、急遽、今週土曜日の13時から売買契約書を交わす事になりました

まあ、当然「融資特約」は付けて貰いますし、今回は昨日の銀行ヒアリングで支店長さんもビックリする位大きな指値を了承して頂きましたので、横槍や気が変わっちゃうリスクを考えたら、私としても早めの契約は望むところですが

最近は、銀行のから引き出せる金額が、凄く少なくなっていますので、手付金の準備だけは早めに行いたいと思います

さて、まだ融資も確定していない段階の新築プランですが、正直一番気になってるのは、「今からのスタートで、3月末完成が間に合うのか?」という事

多分、今のペースだと、土地の引渡しが早くても今月下旬となりますが・・・、

平行してプランを練って貰い、土地引渡しと同時に建設会社の入札を行っても、業者が決まるのは12月初旬となります。

最近は、建築確認は3週間程度で下りるみたいですが、「鉄骨3階建てを3ヶ月で竣工」は、なかなか厳しそうな印象ですよね・・・

ただ、3月完成と4月以降の完成では、スタート時の家賃が1割以上は変わるので、精一杯頑張ってみたいと思います


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売買契約締結 | 新築一棟物件

2008年11月04日

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本日午前中、有給を取って、メインバンクに新築プランの「事業計画書」を持ち込みしました

普段、資料を渡すだけの場合は、担当者さんが居るカウンターでお話していますが、本日は何故か応接室に案内され・・・

さらに支店長さんも同席でのヒアリングとなりました

因みにこの支店長さん、実は先月着任されたばかりで、お会いするのも、着任の挨拶に来られて名刺交換して以来2回目ですが、

着任当初から、「不動産向け融資に積極的な方だったら嬉しいな〜」と思ってましたが、お話した印象は、凄い好反応

私の熱いプレゼンを熱心に聞いて頂き、懸念していた「シャワーユニットのみ、浴槽無し」にも特に異論は無く、まさかの「前向きに検討します」とのお返事が

まだ、図面が完成してないので、予断は許しませんが、ちょっとリベンジに近づいたような気がします


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銀行融資 | 新築アパート

2008年11月03日

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三連休の最終日

本日は、佐賀県鳥栖市に有るプレミアムアウトレットモールに来ています

因みに、息子は部活なので妻と高3の娘の三人で来て、只今自由行動中

さて、話は変わりますが、本日はふと、お金について考えてみました

実はひろには、お金に関するこだわりが有って、「生活費は給料で賄う。但し、使い切っても可。投資の収益は、退職するまで全て再投資」を今まで実行してきました

このルールを作ったのは、自分の弱い意志を自覚していた事も大きな理由の一つでしたが

最近、この金銭感覚のギャップについて、家族からブーイングが起こるようになりました・・・

要は、「不動産を買う時は、即断で何百万も出せるのに、子供の趣味や洋服には・・・」って感じです

まあ、私が不動産の話をする時に、凄い楽しそうな顔をするので、「家族の将来の為」って説明に真実味が無くなってるみたいです

って事で、まだ方針転換するか結論を出した訳では有りませんが、

本日は、2人で思う存分ショッピングを楽しんで貰いたいですね

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投資哲学 | 投資家の子育て

2008年11月01日

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実は、今年の春頃から「賃貸物件のオール電化」について凄く興味を持っています

通常、賃貸物件の場合は、「給湯器設備サービス」等の関係から、都市ガスが来ている地域の物件でも、プロパンガスにする事が多いと思いますが、

毎月の光熱費を考えると、プロパンガスは結構高くついてしまいます

ならば、「オール電化にして、光熱費込みの家賃は成立するのか」って発想ですが

個人的には、小場さんが提唱する「電磁波リスク」は多少不安なものの、火災リスクが減って火災保険も安くなりますし、長期でみたら面白いと思うんですけどね

ただ、「光熱費込み」となると、入居者さんが冷暖房を節約しなくなる事は当然予測されますので、その辺の対策は必要となりますが


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