2008年12月

2008年12月31日

個人的な備忘録です。

【1月】
・法人設立
・戸建賃貸のモデルハウスにて、ケイスケ〜氏と再会
・グエンさん、左門満室さんと、プロレスリングノア観戦・小橋健太復活祭
・人生初の入院

【2月】
・キャッシュフローゲーム会に初参加
・23歳で初めて購入した3LDKのマンション(区分所有)を売却

【3月】
・熊本のセミナーで、キャッシュフロー101さんとお会いする。

【4月】
・前年にキャッシュで購入した築古区分を、新築の軍資金捻出の為売却
小場さんから誘って頂いたIREMU−JAPANセミナーで、倉橋氏にお会いする。
・その際、思わず宅建受験を決意。

【5月】
・区分所有店舗を実質13万円で購入

【6月】
・「賃貸住宅フェアin福岡」打ち上げの幹事をする。鈴木ゆり子さん三代目大家マサさん、ゴッドマザーというビッグゲストのお陰で、45名という大盛況。

【7月】
・ベンディアムセミナーで、あかちゃん氏と再開。他にも、和合実さん、水澤健一さんという凄い講師陣でした。
・その翌日、軽自動車で一人旅中の山田里志さんとお会いする。一緒に鰻蒸篭蒸し&温泉という貴重な体験。

【8月】
・投資家納涼飲み会で、河井けいさんと初遭遇。初回にもかかわらずノリノリでしたが、無理矢理みんなでホテルに押し込む。

【9月】
・個人的に、人生を変える様な出会いが実現mixiで、友人のみ公開しました。

【10月】
・新築リベンジ・・・土地売買契約
・宅建受験

【11月】
・九州版図面舞踏会で、新たな出会い
・前月契約した土地の融資が承認され、無事に引渡し

【12月】
・宅建の合格通知・・・届く
・九州大家忘年会で、物件見学ツアーを実施

この他にも、多くのカリスマブロガーさん達と知り合う事が出来るなど、2008年は素晴らしい一年間でした

それでは皆様、2009年も応援宜しくお願い致します


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ご挨拶 | 不動産投資家

2008年12月30日

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現在、福岡市天神周辺に新築計画中の、3階建てシェアハウスですが・・・、

年明け早々に、入札に参加頂いた建設会社2社と面談し、「コストダウンとなる間取り及び設備」と、「鉄骨から木造への構造変更」について相談する予定です

私は、元々「木造」という構造自体は嫌いじゃ有りませんが、福岡では以前から、アパート建売業者が競って6戸〜8戸のロフト付き1K」を分譲してる為、「その過当競争の渦に巻き込まれない物件を」という事で、今回はプランを練ってきました

その結果が、「シェアハウス」という形になりましたが、もし構造が木造となるなら、ロフトを使って面白い事が出来ないかな〜なんて、現在密かに考えてます

ロフトって、一人暮らしの場合は物置スペースになりがちですが、シェアハウスなら天井の低さを生かして、茶の間っぽい使い方が出来そうですよね

まあ、この辺は3階建てって事で制約も有ると思うので、面談時に聞いてみないと可否は不明ですが、出来れば階段をたくさん上る3階の住人さんには、出来るだけ面白い空間を提供したいな〜って考えてます

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新築アパート | 投資戦略

2008年12月29日

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2泊3日のプチ帰省を終えて、先程福岡に帰って来ました

今回の帰省では、前回と同様、人生を変える様な出会いも有り、最後は亡父の墓参りをして報告

詳細は書けませんが、なかなか有意義な3日間でした

さて、本日は天気も良く、午前中は暇だったので、久しぶりに愛車ノア君の手洗い洗車を実施

若い頃は車って、毎月洗車場に行って、綺麗にワックス掛けをしていましたが、最近は、ガソリンスタンド任せが殆どな状況

って事で、昔を思い出しながら洗車に励みましたが、その最中、「車が宝物だった時代」を思い出し、ちょっと感傷的になってしまいました

車って40歳過ぎた今では単なる道具に近い存在だけど、若い頃は宝物だったんだな〜ってね

そういえば、初めて中古車を買った頃は、少ない給料から「家賃」と「車のローン」と「ガソリン代」と「デート代」を捻出してた為、食費まで回らず、ガリガリだったような(笑)

実際、経済的な事だけ考えたら、車はお金が掛かるばかりですし、実際はタクシーを活用したり、税制面を考えたら、リースとかの方が正解だと思います

私も投資家としては理解しながら行動しますが、久しぶりに洗車しながら感じた感情・・・自分の子供にも、一度は体験させたいと思うのは、甘いんでしょうか

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金持ち父さん | 金銭哲学

2008年12月28日

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昨夜から、大分の実家に帰省中

今年の正月は、娘が近所の神社で巫女のバイトをするので、2泊だけのプチ帰省です

って事で、昨夜はブログをお休みし、本日も別府の温泉でのんびりしてきましたが・・・、

田舎に居ても、他のブロガーさんの書き込みって気になりますよね

そんな時、私はいつも自分のブログを開いて、リンク先から訪問するようにしています

右上のリンク先を順番にチェックして、リンクしてない方は、ブログランキングから訪問していますが。

本当は、帰省中くらい不動産の事は忘れて、のんびりした方が良いのかもしれませんね

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不動産投資家 | ご挨拶

2008年12月26日

誕生日のお祝いに、

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本日はサラリーマン業の仕事納めでしたが、

コンサルさんから、衝撃の電話が有りました

それは、「鉄骨の見積りが、3社から拒否された」との内容です

実は今回の新築・・・、最初にコンサルさんにお尋ねした際、たまたま居合わせた業者さんから、「鉄骨造は坪40万円で出来るけど、ちゃんとした仕様に仕上げるなら、45万は出して欲しいと言ってる」という話を聞いた事から、銀行には「坪50万円+α」で融資をお願いしていました

ところが、最近鉄骨の値上がりが著しいらしく、ラフの見積りでは赤字になる可能性が有る為、参加業者さんは「構造計算書を施主が作成して提示しないと、見積りが出来ない」と言ってるそうなのです

因みに、最近は構造計算が凄く厳格になったそうで、その費用は約20万円也・・・

って事で、既に入札では無くなってしまいましたが、年明けに業者さんと面談して、間取りや仕様について希望を述べ、コストダウンの方法等についてアドバイスを受けながら、改めて木造3階建ての数字を出して頂く事に・・・

新年早々忙しくなりそうですが、直接お話出来るのは嬉しいし、楽しみにしながら正月を過ごしたいと思います

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新築アパート | トラブル発生

2008年12月25日

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日曜日のブログに書いた、本日が期日の「新築シェアハウスの見積書」ですが、

夕方、コンサルタントの事務所に電話して確認したところ、「年内提出は無理って連絡が有りました」との事

今回の入札では、いつもの木造と同じ感覚で「二週間」という期限で見積り依頼をメールで送ったそうですが、鉄骨造の場合、とても無理だったそうです・・・

しかも、建設業界って、師走は結構忙しいものの、新年早々は余裕が有るという事で、併せてお願いしてた「既建築物件リスト」まで、「年明けに直接案内しますから」という理由で拒否されてしまったらしく

って事で、年末・年始は不動産の事は忘れて、のんびり過ごしたいと思います(苦笑)

とはいっても、明日は徹夜麻雀、明後日から2泊3日で大分に帰省、その翌日からは奥さんのご両親が来福と、休まる暇はないような気も、若干してますが

因みに、昨夜やっと「シェアハウス修正プラン」が完成しましたが、鉄骨の見積りがそんな掛かると知って、「入札業者さんが切れちゃわないかな〜」なんて若干ビビってます・・・

一応、面積は変わってないので、笑顔で、「気にしなくていいですよ」と言ってくれるのを祈りながら、正月は過ごしましょうかね。


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サポート体制 | 新築一棟物件

2008年12月24日

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昨日書いた「ネットを用いた入居者獲得策」ですが・・・、

実は、「第2ブログを用いたSEO対策」でした

因みに、私が2年前から書いているこのブログは、「ライブドアブログ」を使用していますが、その理由は、当時、ヤフー掲示板で情報交換していた人が「ライブドア」でブログを始めたのと、三木谷さんは余り好きじゃ無かったから

ただ、このブログの右上に有るリンク先を見ても解るように、多くの大家さんは楽天でブログを書いており、そのネットワークは絶大ですよね

しかも、楽天ブログの強みはそのネットワークだけじゃなく、SEO対策も結構強くて、キーワード次第では、グーグルの検索でトップページも狙えるらしいのです

って事は、シェアハウス建築中の様子をブログで公開し、完成間近に物件HPを立ち上げてそこに読者を誘導すれば、口コミで入居者獲得も狙えそうな気が・・・

まあ、大分妄想も入ってますが、費用も大きな手間も掛からない作戦なので、素人っぽいタッチで、徐々に書いて行きたいと思います


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新築一棟物件 | 物件資料

2008年12月23日

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昨夜は、九州の大家さん仲間7名で、今泉に有る古民家を改造したお洒落な居酒屋に行き、忘年会を開催しました

因みに最大の目的は、前回、前々回の飲み会に、芸能活動やセミナーが重なって参加出来なかった小場さんから、新築プランについてアドバイスを受ける事

結果は、「家賃査定=3万円」という厳しいお言葉でしたが

最近は、景気の落ち込みが激しいという事で、私が検討してる今回の新築も、「光熱費込み1室5万円」というリーズナブルな金額で、銀行への事業計画書は作成していましたが、小場さんによると、最近は新築でも4万円台の物件が出てきており、また4〜5万円台の物件には、「3万9千円」という驚愕の指値が入る状況との事

という事は、改めて戦略を見直す必要が有りそうで、本日も「デザイナーズ系にして、家賃を維持すべきか」とか、「建築費を抑えて、家賃を下げるべきか」等、いろいろ検討しましたが、この辺は、建築のパートナーが決まり次第、相談しながら修正していきたいと思います

また、河井けいさんからは、コインランドリー設備リースの情報が・・・

今回のシェアハウスでは、建築費以外に備品等で結構初期投資が必要な為、初期投資を抑える事が出来るリースの存在は大変助かります

実際に導入する場合は、もう少し深く検討する必要が有りますが、大家さん仲間って有り難いですね

他にも、SEO対策で「以前から検討していたアイデア」を後押しするアドバイスを頂いたので、これは近日中に実施します。

詳細は、また明日以降書きますので、応援クリック→人気blogランキングしながら、お待ち下さいね。


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伝説の投資家 | 新築一棟物件

2008年12月22日

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昨日は、個人の方の帳簿付けをしようと前日から気合を入れてましたが・・・、

前夜、洗濯機がいきなり壊れてしまった為、朝から博多駅のヨドバシへ、買い物に付き合う事に

因みにうちの奥様は、典型的なA型で、いつも買い物の際は慎重に検討していますが、今回もじっくり1時間半熟慮した後、「やっぱ辞めようか」なんて言い出したのを、「壊れてるから、このまま帰ったら洗濯できないぞ」って何とか後押しして、やっと購入に至る事が出来ました

まあ、逆に私は不動産購入の際、「高い買い物なのに、決断が早すぎる」って怒られてるんですけどね(苦笑)

帰宅した後は、中2になる息子から、「久しぶりに将棋しよう」と誘われて、角落ちで遊んであげましたが、なかなか上手く負けてあげる事が出来ず、気付いたら、10局近く付き合う事に

こいつも、結構熱くなる性格なので、将来ギャンブルで破滅しないよう、しっかりお金の教育は行いたいと思います

結局、夜はM−1に嵌ってしまい、領収書を広げたまま、一日が終わってしまいました

私はこんな感じで休日終わってしまいましたが、大家仲間の皆様は、申告準備終わりましたか

では、明日も休日って事で、今からコアな大家さん仲間との忘年会に行ってまいります


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投資家の子育て | 不動産投資家

2008年12月21日

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今回計画している「シェアハウス」の新築では、コンサルタントを通して複数の業者から「相見積もり」を取り、建設業者を決定する予定ですが・・・、

その提出期限は12月25日

見積もり期間って、本来なら二週間程度は必要だそうで、そうなると年明けにしか数字が解らないのですが、今回はひろが年末年始の休みを使ってじっくり中身を精査出来るよう、無理を言って年末提出でお願いしていました

って事で、例えるなら、「クリスマスプレゼント早く来い」って気分ですかね

因みに、クリスマスの次の日は私の誕生日ですが、

子供の頃、いつもプレゼントやケーキがクリスマスと一緒にされて、悔しかった記憶がありますが、今年はビッグなプレゼントとなるのでしょうか(苦笑)

当日は、金曜日の為、麻雀仲間が朝までお祝い(?)してくれると思いますし

現在は見積もりを待ちながら、先日の「ニーズ調査」に基いてプランを修正していますが、正直、実際の数字を見るまではなかなかテンション上がりませんね

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自己紹介 | 新築一棟物件

2008年12月20日

現在新築計画中の「シェアハウス」ですが、新築って事も有り、それ程高利回りにならないのがブログ読者のお気に召さないのか、最近「訪問者数」、「blogランキング」共に人気下降気味

ただ、長い間サラリーマンの傍ら大家業を経験してきて感じたのは、「目先の高利回りに惑わされては駄目」って事

私も昨年、利回り20%オーバーのアパートを初めて購入しましたが、家賃が安い割りに設備にお金が掛かる為、大成功とは思っていません・・・

正直言うと、「利回りが10%でも、退去後直ぐに次の入居者が決まり、広告料が要らない物件が有れば、そっちの物件の方が断然嬉しい」というのが、偽らざる気持ちです。

なので、今回は「初めての試み」や「不確定要素」も多い物件の為、余り強気でブログに書く事はできませんが、もう暫くお付き合い願いたいと思います。

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さて、先日の事ですが、アパート1号の管理会社より着信有り

因みにこの物件・・・、戸数8戸のアパートにもかかわらず、今年になってから立て続けに退去が続き、結局8戸中7戸が入れ替わって、秋にやっと満室になったばかり

お陰で最近は多少の事には動じなくなり、「遂に8室目も入れ替わるのか」なんて開き直って応答しましたが、現実は予想以上の試練が待っていたみたいで・・・

なんと、9月に入ったばかりの入居者さんが、今月末に僅か4ヶ月で退去となってしまいました

実はこの入居者さん・・・、韓国からの留学生の女の子だったのですが、どうも志半ばにして帰国するそうなのです。

理由をはっきり聞いた訳では有りませんが、急激な景気の悪化と円高・ウォン安が無関係とは思えませんよね。

一応、日割り家賃と短期解約違約金1月分は徴収となるので、取り敢えず「満室」で年を越せそうですが、新年早々忙しくなりそうです。


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トラブル発生 | 空室対策

2008年12月19日

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昨日の続きです。

昨日は、今回のプランで好評だったお話を書きましたが、それでは予想外に評判が悪かったのはというと、

10代、20代限定の年齢制限

シャワーユニット

シェアサイクル(共用自転車)

の3点でした

まず、の年齢制限ですが、話した瞬間の第一声は、

「10代は滞納するから、辞めた方が良い」・・・

でした(苦笑)

まあ、今回お聞きした方のルームシェアでの体験みたいですが、「余り若い方で、家賃の安さのみが目的で入って来る人は、マナーも良くない」というご指摘・・・

確かに、自分が18歳の頃ルームシェアをしていた時代を考えると、当たってる面も多いので、この辺は年齢制限の本家に直接話をお聞きして、再検討したいと思います。

次に、の「シャワーユニット」ですが、以前、「最近の若い人は浴槽を使わないから、シャワーのみで」なんて記事を見ましたし、東京のゲストハウスのHPを見ると、「コインシャワーのみ」の所も多かったので、今回は、面積が狭い事も有り、敢えて割り切る予定でしたが・・・、

今回お話を聞いた方全員、「浴槽に浸かれない物件で、長期入居は無理」との事

因みに「シャワーユニット」って、何故か「3点式ユニット」と同じ位の金額がしますが、高くて人気が無いのに採用するのは勿体無いですよね(苦笑)

って事で、部屋数削減に併せて、水周りは全面的に見直しです。

最後に、の「シェアサイクル」・・・、個人的には、「ブックシェア」と共に、「シェアハウスの大きな売り」と考えていましたが、結果は、

「この立地なら、全員自分の自転車持ってくる筈」

との事

バッグ一つで入居する人が、何故か自転車は保有するなんて予想外でしたが、確かに最近は自転車って1万円もしませんし、この辺は理屈じゃないので、取り敢えず建ててから再検討かなと考えてます

ただ、駐輪スペースは、現プランより増設する必要が有りそうですね

まあ、むやみに広くすると、庭が狭くなっちゃうので、頭が痛いところですが

後、他にも細かいルール等、何点かお尋ねしましたが、基本的には「細かいルールは入居者同士で話し合って決める」という方針の方が良いみたいで、女性投資家さんから指摘が有った、「男女が同じフロアに住むのは不安なので、せめて3階は女性専用に・・・」なんて意見も一笑に付されてしまいました。

こんな感じで、なかなか有意義だった「ニーズ調査」、せっかくなので、今回お話をお聞きした方には、建物が完成したら、是非見学に来て貰いたいな〜って考えてます。


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失敗談 | 新築一棟物件

2008年12月18日

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昨日の続きです。

今回の若者4名へのニーズ調査ですが、いくつかは凄く喜んで貰えたプランも有りました

因みに、一番受けが良かったのは、「共用部の清掃(週一回)」

まあ、ゲストハウスでは当然のサービスでしょうが、福岡には長期滞在型は有りませんし、ルームシェアだと結構揉める事も多いみたいなので、これは大きな売りになりそうです

また、「光インターネット無料接続」や、「ブックシェアコーナー」も反応良かったですね

実は、「ブックシェア」については、私のオリジナルではなく、6年前に自転車で四国横断の一人旅をした際、宿泊したユースホステルに有って、凄く良かったので、当時から「何時か自分もやりたい」と温めてきたプランです

そのユースホステルでは、ブックコーナーに、「要らない本は贈って」なんて張り紙がしてた為、全国から寄せられた本のお陰で、凄い充実してた記憶が有りますね

それでは、「想定外」だった方はというと・・・、

出勤の時間となりましたので、また後程

【お知らせ】

九州大家の会新年会のお知らせを、グエン様から頂きました。

詳しくは、小場さんのブログで告知されてますが・・、

普段は深夜まで飲んでも語り尽くせない不動産の話・・・、宿泊合宿って凄い楽しそうですよね

私も、凄く行きたいのですが、一月は「東京行き」を密かに狙ってる事も有り、現在奥様と交渉中(苦笑)

女性大歓迎(勿論男性も)だそうですので、興味が有る方は、早めにお申し込み下さいね

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投資戦略 | 新築一棟物件

2008年12月17日

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昨夜は麻雀、今夜も飲み会、金曜日も忘年会と、ブログを更新する時間が取り辛い年末ですが・・・

一昨日の続きです。

さて、先日書いたように、私が初めてルームシェアした時の目的は、「家賃や光熱費の削減」と、「田舎から初めて出てきて、寂しくない」という事でした

その為、今回4名の若者達にお会いするにあたって、「ルームシェアをする若者の目的って、やっぱ節約と交流だろうな〜」と勝手に予想していましたが、

・・・結果は大間違い

まあ、当然節約という面も有ったのですが、もっと大きな理由は、「単身者向けアパート・マンションの間取りに馴染めない」、「大きなキッチンや、共用スペースをのんびり使いたい」という話しなのです・・・

なので、同じ時間帯で生活してる人よりも、時間帯がずれて、滅多に逢わない人の方がシェアはやりやすいとの事

この辺は、「入居者同士が仲良くなり、頻繁にパーティが開催されるような物件」が目的なので、入居者像について妥協する気は有りませんが、全員から言われた「10名(10室)は多すぎる」という意見は、黙殺しない方が正解でしょうね

因みに、最近は景気が悪いので、今回のシェアハウスのコンセプトは、

少ない初期費用で入居」

個室は最低限の設備だが、その分充実した共用部分」

水道光熱費込み、家具付きで安い家賃」

で行きたいと考えていましたが・・・、

今回の4名によると、「家賃は多少高くなっても、個室の面積・設備を充実した物件の方が住みたいと感じる」というお話なので、部屋数を8室程度に減らして、その分、グレードを上げる修正を検討したいと思います

まあ、収支さえ合うなら、部屋数を減らせば設備も減るので、建築費もコストダウン出来そうですが、果たしてどんな見積もりが上がってくるのでしょうかね(苦笑)


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投資戦略 | 新築一棟物件

2008年12月15日

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このブログを最初から読んだ事が有る方はご存知と思いますが、実はひろは若い頃、ルームシェア経験した事が有りました

実は、大分の高校を卒業して福岡に出てくる事が決まった時、同じクラスにもう一人同じ会社に就職した奴が居て、そいつからの「金が勿体無いし、一緒に住もうや」という誘いを、深く考えずにしたのですが・・・、

結果は、物凄く楽しかったものの、反省点も山積み

って事で、今回のシェアハウスには、当然、当時の反省が生かされてます

因みに、その反省点とは、

同期の友人達の溜まり場に

最初、部屋を借りに行った際、仲介業者さんから、「この物件は、家族にしか貸さない」と断られたのを、「予算的にここしか無い。迷惑は掛けないから・・・」と泣き落として無理にお借りしたものの、

結果は、仲介業者さんの懸念が大当たり・・・

何度も深夜まで騒いでは、下の階や隣の住人から怒鳴り込まれました(苦笑)

突然のシェア解消

一年近く経った頃、彼女持ちのシェアメイトから突然、「来月引っ越すから」と言われ、結構焦りましたね〜。

何故なら、家電の大半はシェアメイトの所有物

一人暮らしの開始直後なら、親に頼る事も出来たかもしれませんが、一年経って今更甘える訳にも行かず・・・、安月給の中から、「敷金」、「仲介手数料」、「家財道具代」等を捻出するのは結構大変でした

そういえば、引越し直後に遊びに来た、当時高校生だった妹が、「炊飯器が無い」ってビックリし母親に報告した為、炊飯器だけは送ってきましたね

悪の道への勧誘

余談ですが、当時ルームシェアをしてなければ、麻雀を覚える事も無かったでしょう(笑)


さて、話は変わり本日は、夕方から天神のカフェに4名の若者(男性1名、女性3名)に集まって頂き、計画中の「シェアハウスプラン」について、お話をお伺いしてきました

因みに、お二人はルームシェア経験者、残りのお二人はそのお友達で、今回のプランのターゲットとは多少価値観が異なる面は有りましたが、年齢的にはバッチリの方達の本音・・・、大変参考になりました

結果的には、プランを大幅に見直す必要が生じましたが、建築請負契約前ですし、結果的にはコストダウンに繋がる内容中心なのは助かりましたね

詳しくは明日以降書き込みしたいと思います

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新築一棟物件 | 投資戦略

2008年12月14日

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昨夜は、今年最後の「キャッシュフローゲーム会」でしたが・・・、

先週の「九州大家の会忘年会」に出席された大家さん&予備軍も何名か参加

先週は、35名という大人数だった為、じっくりお話出来なかった方とも、昨夜はじっくりお話する事が出来ました。

因みに、深くお話してみると、結構共通点の多い方が多くてビックリですね

お一人の投資家さんは、現在買付けを入れてる物件が有り、銀行に融資を打診中だそうですが、なんとひろと融資をお願いしてる銀行の担当者さんが同じとの事・・・

概要をお聞きすると、結構大きめの物件だったので、「この時期に融資がな銀行ってどこなんだろう」と興味津々でお聞きしましたが、まさか同じ担当者とは・・・ですね(笑)

もう一人の方は、ひろと管理会社&インターネット接続会社が同じで、その話で盛り上がりました

その方も、次の物件を虎視眈々と狙ってるそうですが、最近は景気が悪く不動産向けの融資が付き難い状況にもかかわらず、物件購入意欲が衰えて無い投資家の存在は、勇気付けられますね

他にも、ひろと家がご近所の方が居て、帰宅中も不動産談義で盛り上がり、楽しい一日でした

さて、今年も残り僅かですが・・・、多分今週辺り税理士さんから催促の電話が有りそうなので、本日は法人の決算数値を固めたいと思います


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不動産投資家 

2008年12月12日

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先週土曜日の、「九州大家の会忘年会」の席で、大家さん仲間に新築プランの間取りを見て貰ってた時、ある指摘を受けました

それは、

「この間取りって、電気料金の請求が一本になるから、割高になるかもしれないよ」

というお話

電気料金は使用量が増える程、単価が増えていく計算方法を採っているそうですが、今回の間取りでは各部屋にキッチンが無い為、通常のアパートのように、各戸にメーターを付けて個別請求というのは難しいそうなのです・・・

因みに、同様に累進的に単価が上がっていく水道料金の場合は、寮タイプ物件については「みなし戸数計算」が有る為、逆に有利になるのですが・・・、

って事で、本日電力会社に聞き取りを実施・・・

結果は、大家さん仲間の指摘通り、一契約しか無理との事でした

また、法人の場合は「業務用」という事で、安い単価で電気の供給も可能だそうですが、その場合は、変圧前の電気で供給される為、自分で変圧器を購入し、メンテナンスしなければならないとの事・・・

基本的に、出来るだけランニングコストは抑えたいし、一応、一般的な家庭で使う50アンペアの10倍までは、家庭用の電力を供給可能らしいので、現時点では家庭用契約でお願いしたいと考えていますが、「オール電化」にした場合、入居者さんに節約して貰う工夫が必要みたいですね

現在考えてるのは、「光熱費全て込みの契約はせずに、各個室に子メーターを付けて、実費請求する」、「学生、サラリーマン等、昼間はちゃんと出掛ける人にしか貸さない(デイトレーダー等は不可)」って感じですが、他に何か良いアイデア有ったら教えて下さいね


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投資戦略 | 新築一棟物件

2008年12月11日

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本日夕方、管理会社から念願のファックスが到着しました

内容は、2件分の入居申込書

一件は男性、もう一件は女性でしたが、どちらも20代の社会人で、保証会社の審査で撥ねられる可能性は低いと思うので、もしこのまま年内の退去が無ければ、「久々の満室で年を越せるかも」なんて密かに期待しています

因みに、実は今回の片方の部屋ですが・・・、

実は6月末に「60台後半のうどん屋勤務の方」から、入居打診が有った際、ロフトから落ちるのが怖くてお断りしたのですが、結構時間掛かっちゃいましたね

まあ、長く住んでくれると嬉しいのですが

ところで、今回の立て続けの入居申し込みですが、当然ラッキーなだけでなく、以前から管理会社と相談し、先月から「初期費用無料キャンペーン」のチラシを作って、業者回りをお願いした結果なのですが・・、

本日送ってきたファックスの中に、了承出来ない文言が有ったので抗議を実施

ひろ「先程ファックス届きました。有難う御座います」

管理会社「いえいえ、時間掛かっちゃって申し訳有りませんでした」

ひろ「ところで、ファックスの中に書いてる、「送金家賃から差し引く金額」なんだけどさ・・・」

管理会社「はい、何でしょうか?」

ひろ「キャンペーンで鍵代大家負担は聞いてたけど、俺に15,750円で請求しちゃうの?」

管理会社「すみません。上司と相談して至急訂正します

せっかく満室にしてくれたのに、水をさすみたいで申し訳なかったけど、今後のお付き合いも有るので、厳しいチェック入れちゃいました(苦笑)

まあ、普段は「鍵交換」と「保険」が他社客付け分の貴重な収入源なんでしょうが、今回は、私も結構負担大きかったので、せめて実費でお願いしたいですね

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投資戦略 | 空室対策

2008年12月10日

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福岡は、元々単身世帯が多く、人口も長い間増加傾向に有る街です

ただ、最近は、その「人口増加数」以上に物件が増えている為、需給は3年程前と比べて大幅に悪化

そんな事から、「もう単身向けは駄目だ。今後は、入居期間が長くて安定してるファミリータイプが・・・」という「ファミリー神話」が、いつしか密かに自分の中に芽生えてきました

まあ、現在保有してる中で「唯一のファミリータイプ」である、「メゾネットアパート」が、なかなかの「入居率」&「入居期間」を維持してる事も大きな理由の一つでしたが・・・。

先週物件を見せて頂いた大家さんによると、最近は、駅近のファミリータイプで、駐車場を確保していても、結構厳しいとの事・・・

因みに、単身向けの場合は、「ファンド物件」と「新築アパート業者」が需給悪化の大きな原因でしたが、ファミリータイプのライバルは、近所に建設された「分譲マンション」で、結構そこに引っ越して行った方が多いそうなのです

確かに、週末の新聞には、「家賃以下の支払い」なんて響きの良い言葉を並べた、素敵な物件の広告が、毎週必ず入ってますよね

毎月の支払い金額が下がって、子供の校区も変わらず、今より綺麗な物件に住めるとなると、引越しを決意しちゃうのは、極自然な流れのような気もします。

それと、最近は「法人契約」が急速に減少してるそうで、「借り上げ社宅が無くなる」→「仕方無しに分譲マンション購入」という流れも有りそうです。

やはり今の時代、管理会社に丸投げで満室になるなんて、「神話」のような甘い話は無いんだって痛感した一日でした


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空室対策 | 物件管理

2008年12月09日

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ひろが、今回の新築を相談してるコンサルタントの方と初めてお会いしたのは、今年の3月でしたが・・・、

新築デザイナーズアパート1

当時、「吉川先生の本みたいに安く新築工事してくれる業者は、果たして福岡で見付かるのだろうか・・・」と悩んでいた時に初めてお会いして、「うちでは、普段アパート業者の下請けしてたり、本業が材木屋とかの、モデルルームを持たない業者を集めて入札を行うので、安く出来ますよ」という話を聞いて、凄い勇気付けられました

特に気になったのは、「材木屋さん」の存在でしたが・・・

今回は、構造を鉄骨に指定してた為、縁が無いと思ってたところ、何とその業者さん・・・、「入札を辞退した業者」の中に、入ってたそうなのです

辞退の理由をお尋ねすると、「鉄骨での施工部分が外注となる為、余り安く出来ないから」との事

こんな話を聞くと、「得意分野での実力」を拝見したくなりますよね

って事で、今回は入札参加業者さん自体も少ない事から、特別にコンサルさんにお願いして、「木造3階建て」で、その業者さんにも参加をお願いしちゃいました。

当然、鉄骨の業者さんが予算内で納まり、金額的に大差が無い場合は、鉄骨の業者さんで決定しますが、もし、物凄く安くなる場合は、銀行に頭を下げて、稟議書の書き換えをお願いしようと思ってます。

まあ、壁の配置や窓の大きさ等、木造3階建ては余り融通利かないそうですが、「材木屋の木造新築」・・・どんな「プラン」&「見積もり」があがってくるか、今から楽しみです

【おまけ】
昨日予告した「嬉しい話」ですが・・・、

実は、土曜日と昨日、立て続けに2件「入居申し込みが入った」との連絡を、管理会社から頂きました・・・

因みに、現在の空室は2室なので、

もしかしたら、満室・・・かも

まあ、今まで何度か裏切られてきましたので、本当に喜ぶのは、ファックスが届いてからにしようと思いますが(苦笑)


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新築アパート | チャンスを生かす

2008年12月08日

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本日は、新築予定地の決済日

会社は午前中のみ休暇を取って、朝からメインバンクを訪問してきました

因みに、買いの決済は今回で11回目なので、流石に最近は余り緊張しなくなりましたが、毎回、「書類が足りなくて、無駄に時間が・・・」って事にだけはならないよう、仲介業者さんから貰った「必要書類一覧表」のチェックは、しっかり行ってます

って事で決済は、ブログのネタになるような事件も無く、一時間足らずで無事に完了

「古屋の鍵」と「実測図」を受け取って帰宅した後、早速、コンサルさんに「入札ゴーサイン」の連絡を行いましたが、

そこで事件発生・・・

なんと、今回私が図面を引いたプランですが、「間取りが細か過ぎる為、予算内で仕上げるのは厳しい」って事で、複数の建設会社から「入札辞退」を言い渡されてるそうなのです

一応、一社は「この予算でやれます」って名乗りを上げてくれたそうですが、一社だけだと入札のメリットは半減・・・

引き続き、入札参加業者は募集してくれるそうですが、正直ちょっとピンチです・・・

まあ、本日は嬉しい話も有ったのですが・・・、

その話は明日書き込みしたいと思います


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銀行融資 | 新築一棟物件

2008年12月07日

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昨日は、mixiで私が副管理人をしてる「九州大家の会」の忘年会

因みに、長崎のケイスケ〜さんが講師を勤めた「不動産投資初心者セミナー」の打ち上げと合同で開催した為、結局35人の参加者が居ましたが、新たな出会いも有り大変有意義な4時間半の飲み会でした

まず会場に入ると、先日とあるセミナーで、小場さんけいちゃんとご一緒し、その後、私のブログから本日のセミナーを申し込んだ方とお隣に・・・。

お話すると、凄い誠実な方で、セミナーでたまたま逢った小場さんと直ぐに打ち解けたというのも納得です

他にも、何名かから「いつもブログ見てる」って声を掛けて頂き、凄い嬉しかったですね

その後、新築経験者の先輩方に、持参した資料を見て貰い、有り難〜いアドバイスを頂きました

今回は、入札を実施する為、開札が終わるまでは、どこまで設備を充実出来るか不明ですが、「採用したいな〜」と思うアイデアもいくつか有ったので、安く落札されて、予算に余裕が出るのを楽しみにしたいと思います

また、昨夜お会いした方の知り合いに、HPを作成出来る方が居るらしく、紹介して頂ける事に・・・。

私は、余りデザインセンスは無いので、手頃な価格で作成して頂けたら、嬉しい限りです

結局、最後は前日の麻雀の疲れも有った為、2次会はパスして1時過ぎに解散しましたが、昨夜お会いした皆様、楽しい時間を有難う御座いました。


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不動産投資家 | 出会い

2008年12月06日

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本日は、夜8時から大家さん仲間との忘年会ですが♪・・・、

毎回、深夜まで話しても不完全燃焼って事で、今回は急遽0次会を計画

当初は、「アルコール抜きで、カフェでお茶でも飲みながら語ろう」なんて言ってましたが、結局、せっかくの機会なので他の大家さんの物件を見学させて頂く事に

まずは、博多駅で大分や長崎の大家さん達と合流した後、7名で福岡市近郊の大家さんの物件を訪問してきました

因みに本日は、私のおんぼろノアで向かいましたが、現地で物件を見せてくれた大家さんも合流した為、結局購入九年目にして、初の大人八名ル乗車に

まあ、廃車前に能力をフル稼働出来て、ノア君も喜んだでしょう(笑)

その後、サクライさんの新築中のマンションと、私のメゾネット&新築予定地に立ち寄りましたが、その帰り道に某有名ラーメン店を発見

皆、小腹が空いてるって事で思わず訪問しちゃいました(笑)

それにしても、飲んだ後のラーメンはよく行ってますが、飲む前にラーメンというのも初めての体験

なかなか楽しい0次会でした

それでは今から本番突入です


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2008年12月05日

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現在計画中の新築ですが、「ゲストハウス風」を目指してる事も有り、出来れば「水道・光熱費込み」で行きたいと考えています

まあ、各個室の電気代については、エアコンを好きなだけ使う人と、節約してる人が同じはオカシイので、別途メーターを付けて請求する予定ですが

その場合、家賃を余り上げずに利回りを有る程度確保する為には、当然、工夫が必要ですが、水道料金については、「寮タイプ物件のみなし計算」というのが有って、基本的に、「13mm×戸数の基本料金」でとの事

となると、後は「電気代」&「ガス代」ですが、ガス代オーナー負担となると、プロパン会社に設備を支給して貰って長期契約するのは、長い目で見たらお得じゃ無い気もするので、出来れば「オール電化」で行きたいと考えてます。

そこで、全く読めないのが、「1台のエコキュートで、複数の部屋に給湯は可能なのか」って事ですね

因みに、コンサルさんも、「初めてなので、さっぱり解りません」って事で、現在、設備屋さんに聞き取りをお願いしてますが、出来れば予算が余って「太陽光発電機」まで設置出来ると、最高なんですけどね〜〜(苦笑)


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投資戦略 | 新築アパート

2008年12月04日

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最近、九州でも大家さん同士での交流が急速に深まってきましたが、皆さんとお会いする度に思うのは、「みんなでノウハウをシェアしあって、お互いハッピーになれたら良いな」って事

まあ、私はまだまだノウハウも少ない非力な存在ですが、皆で知恵を出し合ったら、何かが生まれるような気がしませんか

って事で、これは「土曜日の座談会(忘年会0次会)」でのテーマでも有るので、参加される皆様、宜しくお願いします

それでは、昨日の続きです。

月曜日に実施したコンサルさん訪問ですが、手持ち資料で一通り私が説明した後の、コンサルさんの第一声は、

「ところで、これって構造はどうするの

でした

因みに、ひろの発想では、「商業地域で容積率が高いので、3階建てじゃないと勿体無いし・・・、でもRCだと坪単価高いので鉄骨造かな」って事で、融資申込書も「鉄骨3階建て」で記載しましたが・・・、

コンサルさんに拠ると、「この間取りなら、木造でもいける」そうなのです

そういえば、以前「木造3階建てアパート」の情報を、ネットで見たような(苦笑)

確かに、「木造」なら「鉄骨」よりも建築費が下がるので、利回りは向上しそうですが、銀行は「鉄骨」って前提で融資承認してるので、今更ですよね・・・

まあ、事前に聞いてなかった私が悪いのですが、「鉄骨」でも安く出来る業者は有るみたいなので、今回はこのまま「鉄骨」の業者さんのみで入札を実施して貰う事に・・・。

ただ、次回新築を手掛ける事が有れば、「木造3階建て」・・・、利回り面からも面白そうなので、是非検討してみたいと思います


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投資戦略 | 新築アパート

2008年12月03日

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本日は、たくさんの宅建合格お祝いコメント、有難う御座いました

それでは昨日の続きです。

今回の「新築リベンジ計画」を、最初にこのコンサルさんに報告したのは、土地の契約が終わった直後の11月初めでしたが・・・、

その段階で聞いた竣工予想時期は、来年4月でした

鉄骨造の場合、RC造と違ってそんなに建築確認に時間は掛からず、通常は3週間程度で承認され、工事期間も3〜4ヶ月という説明でしたが・・・

「速攻で発注すれば、3月末竣工に間に合うかもしれない」というお話を聞いて、俄然期待は高まりました

って事で、月曜日の打ち合わせでも、「竣工予定時期」は最も興味有る話題でしたが・・・、

結果は、融資承認まで時間が掛かり過ぎた為、3月末竣工は無理との事

となると、少し戦略は変わってきますよね

3年位前までは、賃貸の繁忙期って、ゴールデンウィーク位まで結構余韻は有ったのですが、最近の繁忙期は結構スタートが早くなってますし、今年の経験で行くと、3月末以降は殆ど賃貸需要は枯れた状態だったので、それを考えると、中途半端な時期に完成しても、7月末まで満室にならない恐れも有りますし、何より長い目で見たら、焦って契約するよりも、じっくり打ち合わせして、より良い建物に仕上げた方が正解です

って事で、見積もりの段階で「完成予想時期」も出して貰い、3月末が無理な場合は、6月末頃の竣工でお願いする方針を決定

この場合、以前検討してた「元金返済開始時期の2〜3ヶ月猶予」を改めて銀行に相談したいと思います


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新築一棟物件 | 業者見積もり
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本日は、10月19日に実施された「宅建試験」の合格発表日

って事で先程、結果発表の頁をチェックすると・・・、

なんと合格ラインは予想外の33点・・・

事前の噂では、32点という声が多かったので、「自己採点は33点だったし、マーキングミスが有っても大丈夫かな」なんて油断してましたが、後が無くなってしまい、ドキドキしながら「4007−0432」を探すと・・・、




有りました

なんとか、ボーダーギリギリで、滑り込めたみたいです

取り合えず、来年も勉強しなくて済むと思ったら、一安心(苦笑)

これで、二つ目の難題もクリア出来たので、安心して土曜日の九州大家忘年会に望めそうです


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不動産投資家 

2008年12月02日

昨日はご協力有難う御座いました。

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まずは、昨日銀行から紹介が有った建設業者さんの話ですが・・・、

やはり、世の中そんなに甘くは無いみたいで

どうも、大地主が相続税対策かなにかで新築すると思ってたらしくて、コンサルさんが平面図を送ってあげたら、速攻で「うちでは無理です」という連絡が有ったそうです(苦笑)

確かに、HPには「坪30万円台のプラン」が確かに載ってましたが、パターンが3つしかなく、全て2階建てでしたし、「自由設計」なんて一言も書いてませんでしたもんね・・・

まあ、本当に広い土地が有れば、魅力的な商品&価格だったので凄い残念

って事で、このお話は終了します

さて、話は変わり、昨日夕方のお話ですが、仕事が終わってからダッシュで天神に有るコンサルさんの事務所を訪問

持参したのは、「手書きした新築プランの平面図」と、「今回のコンセプトを箇条書きしたメモ」の二つです

因みに、コンセプトメモの冒頭には、しっかりと「予算額」を書いていきましたが、やはり前回のプランから結構面積が増えたので、厳しいかもというお話

ただ、「入札なのでもしかしたら安い業者が居るかも」という淡い期待に掛けて、今回は取り合えずそのまま見積もりを出して頂き、予算オーバーの場合は、削る箇所を改めて考える方針で決定。

引き続き、スケジュールについても打ち合わせを行いましたが、長くなったので、明日書き込みしたいと思います。

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新築一棟物件 | 業者見積もり

2008年12月01日

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土曜日に、今回の土地の仲介業者さんから、「決済は8日(月)希望」という連絡を受けていた為、本日昼休み、メインバンクの担当者さんと調整を実施・・・

結局、日程についてはあっさりだったものの、話は変わって、

銀行「ところで、今回の建築業者って、入札で決めるって言ってましたよね。」

ひろ「はい。今夜もコンサルさんを訪問して、打ち合わせする予定ですが・・・」

銀行「その入札に、一社追加で参加させて貰う事は可能ですか?」

ひろ「それって、何という業者さんですか?」

銀行「○○○○ースって会社だけど」

ひろ「そこって凄い大手じゃないですか今回の入札は、いつも大手の下請けしてるような業者さん集めて貰うので、落札額は物凄く低くなりますよ。」

銀行「その会社、坪30万円台で出来るって言ってましたよ」

ひろ「本当ですか。コンサルさんのルールに従って貰えるなら、大丈夫と思うので、連絡しときますね。但し、業者選定は金額だけでは決めませんが・・・」

って事で、入札参加業者さん、一社追加が決定

最近は景気が悪いので、建設会社は銀行にも営業行ってるんですね

まあ、本当に鉄骨3階建てが坪30万円台で建つなら、一気に本命に浮上ですが、HPを見た限りではオーダーメードの建築に強い印象は無かったので、過大な期待は禁物でしょうね

長くなったので、コンサルさん訪問のお話は、明日書き込みしたいと思います

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条件交渉 | 銀行融資
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