2009年01月

2009年01月31日

当ブログで、月曜日に「シックス破産の影響は」という記事を、また水曜日に「シックス破産で一番心配な事」という記事を書いたところ、コメント欄がピュアドームマンションのオーナー様や入居者様の伝言板状態となっています。

私は、一応大家歴は16年有り、昨年は宅建試験にも合格させて頂きましたが、デリケートで法律的な内容も多い為、全ての書き込みにはお返事できませんのでご了承ください。

ただ、私のブログを使って情報交換されるのは、全く支障有りません、福岡の一投資家として、少しでもお役に立てれば嬉しく思います

さて、その中で少しだけお話だけさせて頂きますと、「賃貸管理会社の引き継ぎ」ですが、通常はオーナーが入居者の氏名まで調べなくても、慣れた不動産業者なら、旧管理会社(シックス)と対応すると思います。

なので、まずは気楽に相談されては如何でしょうか

因みに、新しい「賃貸管理会社」の選定ですが、大手の業者は小さな案件は嫌りますし、余り小回りは効きませんので、個人的には、中規模で投資用マンションの売買にも精通してる会社の方が、小回りが効いてお勧めです

個別の会社名は挙げませんが、福岡不動産☆連合隊には投資物件に強い業者が多いので、ここに参加してる業者さんのHPで、経営方針を確認して探すというのも、一つの案だと思います

それと入居者様へのアドバイスですが、

いろんな業者さんから連絡が来て、「振込先が変わりました」なんて言われても、「振り込め詐欺」の心配が有って不安ですよね。

その場合の対応ですが、通常、しっかりした業者さんなら、「マンションの登記簿」を法務局で取得して本当にその人がオーナーなのか確認し、そのオーナーと「管理委託契約」を締結してると思いますので、少しでも怪しいと感じた場合は、その2点のコピーを求めては如何でしょうか?

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新築ワンルームマンション | リスク管理

2009年01月30日

本日も、シックスが分譲したマンションのオーナー様から多くのコメントを頂きました

その中で、「管理会社の変更」という早急に対応の必要なお話が有りましたが、

若干混乱されてる方も見受けられる為、本日は、投資型区分所有物件の「管理」についてお話したいと思います。

一般的に、「マンションの管理」とは、区分所有者で組織した「管理組合」が主体となっておこなうもので、通常は、その管理組合(最近は「法人化」も可)が、専業の管理会社と契約を交わして「物件の保守、清掃」、「管理費や修繕積立金の集金、管理」なんかを委託しています。

また、投資用物件の場合は、別途「賃貸管理」といって、一定の手数料(家賃の5%等)を支払って、「入居者との賃貸契約」、「家賃の集金及び送金」、「クレーム対応」、「退去時の精算」等を不動産会社に委託する事が多いみたいです。

今回のシックスの場合、HPを見た限りでは、売主である「株式会社シックス」が「賃貸管理」、子会社の「シックスサービス株式会社」が「マンション管理」を行ってると思いますが、

破産申立てのお詫びとご連絡

このうち、「シックスサービス」が請け負っている「マンション管理」については、管理組合総会の議決を経ないと会社変更等は出来ないので、個人での対応は困難ですが、

「シックス」と交わしてる「賃貸管理」については、個人と会社との契約で、自分の意思で解除や別会社への変更は可能なので、早急に実施した方が良いと思います

因みに、「シックスサービス」は「シックス」への貸付金が有ったたいですが、もしマンションの修繕積立金等が、別口座で管理されて無かった場合、資産価値の下落というダブルショックの可能性も生じるため、心配です。

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fchiro at 12:55コメント(7)トラックバック(0) 

2009年01月29日

今週月曜日、顧問税理士に自宅を訪問して貰い、法人の初決算の数字を固める作業を行いましたが・・・、

当初は、「一桁の黒字」で終わる予定だったのが、「自宅ビルの地代の扱い」に税理士から指摘が入り、結局見込みより10万円以上多い決算数字となりました

まあ、元々「赤字よりは黒字の方が今後動きやすいかな〜」と思ってた為、特に支障はなかったものの、税理士さんが帰った後に、再度「計上漏れの経費は無いかな」って考えた結果・・・

早速、翌日朝一番で税理士事務所に電話を敢行

ひろ「昨日の今日で大変恐縮ですが、一つ以前からお尋ねしようと思いつつ、忘れてた事が有りました」

税理士「まだ大丈夫ですよ。どういった事ですか?」

ひろ「実は、一昨年末に購入した記帳用のパソコンを、昨年法人に売却してたのを思い出しまして」

税理士「因みに、幾らで譲ったんですか?立て替えですよね?」

ひろ「はい、お金はまだ貰ってません。一昨年12月に22万円で買いましたが、中古なので、10万円位貰えればと考えてますが・・・、」

税理士「妥当なとこですね。じゃあ、購入時の領収書をしてください」

って事で、結局10万円の譲渡で了承

昨夜、法人の社長である奥様に、「2階のパソコンは、法人に売ってるから・・・」って報告しましたが、

何故かその会話に、横に居た中学2年生の息子が反応

息子「マジ・・・、このパソコン売ったと??・・・なんで??・・・何時から使えんと??」

息子よ、そのパソコンは弥生会計で法人の帳簿を付ける為に買ったんであって、お前のオンラインゲームの為に買った訳じゃ無いので勘違いしないように・・

それにしても、余りの焦り振り・・・、我が息子ながら、ちょっと可愛かったですね(笑)


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投資家の子育て | 投資戦略

2009年01月28日

一昨日、福岡の投資用マンション分譲会社「シックス」が破産したニュースを、速報で転載したところ、本日、マンションオーナーの方からコメントを頂きました。

1. Posted by 小心者2号 2009年01月28日 09:31
私もシックスマンションオーナです。10月の家賃から滞り、催促しつづけなんとか10月11月家賃は入金されたものの12月以降入金なしその上シックス自己破産・・・これからどうしていいのかさっぱりわかりません。アドバイスがあればお願いします。

因みに、追加のコメントでは、「家賃遅延の連絡は無かった事」、「1月に入ってからは、電話も通じない事」なんかが記されており、不動産投資家の一人として心が痛みますが・・・

正直、破産に関する法的な事は、専門家じゃないのでアドバイス等は出来ませんので、ご了承ください。

ただ、敢えて一つだけアドバイスするなら、

「家族には包み隠さず話して、一緒に対策を考えて下さい」

って事でしょうか

実は今回のニュースを見た瞬間、昨年の丸美の時と違った不安が頭を過ぎりました・・・

以前ブログに書いた様に、私は過去に丸美に物件の管理をお願いしてた時期が有り、その際「管理費を安くする代わりに、敷金は丸美が預る」という条件だった為、丸美が破綻した時は、「敷金が返還されないオーナーが多数発生するのでは」と予想し、悲しい事に的中してしまいましたが、

今回一番不安なのは、「奥さんに内緒で購入してる人の対応」です

投資用の新築マンションを、ローンを組んで購入した場合、通常は、殆どキャッシュフローは残りませんが、販売業者は「節税になる」とか「生命保険代わりになる」といった感じでメリットを説明し、販売していると思います

そういった勧誘電話は通常職場にかける事が多いみたいですが、以前他社の営業マンから聞いた情報によると、「結構奥さんには内緒で購入してる人が多い」らしいのです・・・

今回の場合も、シックスは「家賃保証制度」を設定してたそうなので、もし家族に内緒で購入してても、会社が有る限りは特に問題なかったもしれませんが

家賃が入ってこなくなった場合、当然ローン支払いに支障をきたしますので、裏金を持たない既婚者は、

「小遣いを削ってローンを捻出し、あくまでも家族には内緒にする」

「家族に全て話して、一緒に対策を考える」

という二種類の対応の選択を迫られますが、を選んでしまった場合、正直言って、余り良くない結果が待ってる可能性大だと考えます

確かに、奥さんに内緒で買ったマンションで、その管理会社が破産しちゃったなんて、言い辛い内容とは思いますが、今後、不動産投資でリベンジしようという意欲が少しでも有るなら、是非一緒に対策を考えて欲しいですね

因みに、これは私の体験も多少有りますが、気になる方は、このブログを最初から読み返して下さいね


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不動産投資家 | 新築ワンルームマンション

2009年01月27日

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先週からインフルエンザでお休みだった、「材木屋」の担当者さんですが、
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インフルエンザ

結局、昨日までお休みだったらしく、本日午後、コンサルさんから「今日から出社したらしく、やっと連絡が取れました」との報告が有りました

って事で、本来なら一安心してた筈なのですが、

実は、とんでもない事態が発生・・・

なんと、今回のシェアハウスの件で、材木屋さんは3名の設計士に相談したそうですが、その全員から、「準防火地域に木造3階建ての共同住宅は建てられない」との回答が有ったそうなのです

これには流石に焦ってしまい、急遽コンサルさんに役所を訪問して確認を依頼

結果は・・・、全然だったそうですが

因みに、「ハウスメーカーの下請け」改め「職人集団」の方は、木造三階建ての経験も有るらしく、建築確認の駆け引きも大丈夫みたいなので、ブログ読者の方には「材木屋さん」の方が人気は高いみたいですが、「職人集団」の金額が想定内だった場合は、こちらで決定の可能性が高くなってきたみたいです

さて、話は変わりますが、

今月初めの東京出張で、茂助様のゲストハウスを訪問した際、非常に気になるアイテムが有りました

それは、センサーライト

今回のシェアハウスは、「水道光熱費」を定額で行く予定ですが、出来るだけ入居者様の負担を抑える為、以前から光熱費削減法について研究してきました

センサーライトは、その為の強力なアイテムになりそうですが、建築前に自分で試そうと、先日楽天市場で注文してたセンサーライトが昨日到着

早速玄関に設置してみましたが・・・、これって凄い便利ですね

もっと早く気付けば良かったのですが・・・、シェアハウスには、是非設置したいと思います

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トラブル発生 | 投資アイテム

2009年01月26日

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さて、二日続けて「二回の更新」となりましたが・・・、

本日は、金曜日から引っ張ってる「新(妄想)ビジネスモデル」の詳細を書きたいと思います

まず初めに・・・、皆さんは「ゲストハウスの収益構造」ってどうなってるか知っていますか

大手業者さんの中には、企業の寮なんかを安く購入してリフォームし、「ゲストハウス」に転用してるところも有るみたいですが、

多分、中・小規模の業者さんの大半は、一戸建てやビルの一部なんかを大家さんから借り上げて、転貸していると思います

例えば、家賃13万円で「4LDKの一戸建て」を借りて、家具、家電を入れたり、個室に鍵を設置して、1室5万円で4人に貸す(4人×5万円=20万円で、7万円の収益)といった感じですね

収益重視の方は、2段ベッドを所狭しと詰め込んで、無理矢理大勢に貸しちゃう方も居るみたいです

そこで先日、ふと考えてたのは、「一般の賃貸物件でも、物件に付加価値を与える事が出来る大家なら、転貸というビジネスモデルが成立するんじゃないか?」って事でした

まあ、ブログに書くのはこれ位が限界ですが、私の判断では、借り入れを伴わないリスクが少ない投資法なので、暫くは「シェアハウス」と平行して研究していく予定です

それ以上興味が有る方は、個別に情報交換しましょうね

但し、私はシャイな小心者なので、面識の有る方限定です

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投資戦略 | 金持ち父さん
先程、NET-IBを見ていたら、個人投資家向けに「ピュアドームシリーズ」の区分所有マンションを販売してるシックスが破産したとのニュースを発見しました

因みに、昨年夏に丸美破綻のニュースを最初に見たのもこのページでしたが、

今回も、丸美の時と同様、入居者から入金された家賃がオーナーの手元に届かずに、債務返済に充てられてしまうのではと、懸念しています

まあ、「丸美」の後にも「ディックスクロキ」の破綻なんかも有ったので、正直言うと、「今後も建て売りアパート業者等で、何社か続くかも」と予想はしていましたが、シックスは結構元気と思ってたので、正直驚きですね・・・

アパートオーナーの立場としては、「今後は少し供給が絞られるかも」という期待も抱けますが、福岡という街自体に活気が無くなる怖れも有りますし・・・、

当分は、「どこが管理を引き継ぐのか」といった事も含めて、福岡の一投資家として、注目したいと思います。

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fchiro at 19:13コメント(48)トラックバック(0) 
不動産投資家 | 新築ワンルームマンション

2009年01月25日

本日2回目の更新は、週末に書ききれなかった話をまとめて書きたいと思います

まあ、「たまには」って事で、若干わざと引っ張ってみたんですけどね(笑)

それでは、まずは「職人集団のエピソード」

昨日案内して貰った物件は、4ヶ所程に散らばっており、昼に公開した写真の「ニュータウン」の他、「在来工法の純和風造りの家」、「モダンな洋館」なんかが有りましたが・・・、

そのうち、「モダンな洋館」だけは、「この物件だけは、車から下りずに眺めるだけにして欲しい」との要請が有りました

理由を聞いてみると、この洋館・・・、もともとその業者さんが請け負った訳じゃなく、元請業者の職人さんが余りにも施工が難しいので投げ出しちゃったのを、「名前を出さない約束」で引き継いだとの事・・・

確かに「8角形の部屋」なんかが有って、複雑な構造でしたが、業者さんの、「最近の大工は、墨出しも出来ないからな〜」って言葉、私には凄い格好良く感じましたね

この業者さんなら、「多少の無理なお願い」は聞いて貰えそうと思いませんか

さて、次に「新しいビジネスモデル」の話ですが・・・、

一言で言うと、「ゲストハウスと同じ収益構造が一般賃貸でも成立しないか?」って発想です

ちょっと長くなった為、詳細はまた明日書き込みしますので、応援クリック宜しくお願いします。→人気blogランキングへ


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空室対策 | 投資戦略
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昨日は、携帯からの更新で、画像が載せられなかったので、追記で掲載しますね。


まずは、分譲済みの戸建の外観
【1棟目】
mini_DSC00110







【2棟目】
mini_DSC00120







お洒落な外回りは、デザイナーの作品だそうです

mini_DSC00113







最後に、雪の福岡市内の様子です。

mini_DSC00125







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新築一棟物件 | 物件案内

2009年01月24日

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※本日は、お見苦しい下書きをUPしてしまい、失礼しました

それでは、本題です(苦笑)

本日は、新築シェアハウスの入札に参加頂いてる業者さんに、朝一で迎えに来て貰い、その業者さんが最近建てた物件を見学してきました

因みに本日の業者さんは、「材木屋さん」の方ではなく、「大手ハウスメーカーの下請けさん」の方

前回の打ち合わせ時は、若干フィーリングが合わなかったものの、コンサルさんの、「口は少し悪いけど、実際は凄く良い方よ」という評価に期待しながらの面談でしたが・・・、

実際に建築した建物を前にすると、拘りの場所とかを熱く語ってくれて、凄い良い方って解りましたね

本日は四カ所程案内して頂きましたが、どの物件も十分合格点のレベルでしたし、「職人集団」という噂を実感出来る物件も有ったので、どちらの業者さんにお願いするかは凄い悩みます

「職人集団のエピソード」と「新しいビジネスモデル」の話は、明日書きたいと思いますので、過剰な期待はせずにお待ち下さいね


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物件案内 | 新築一棟物件

2009年01月23日

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昨夜は、東京に単身赴任中だった大家仲間のNORIさんが、帰福したお祝いの為、急遽いつものメンバーで飲み会に

天神の居酒屋で、6時半から11時半まで飲みながら、思い切り語ってきました

因みに話題の中心は、忘年会の時より更に空室が増えてた3代目大家さん

まあ、このご時勢なので、入居率が厳しいのは仕方ないと思いますが、検討中の対策の方向性が「正に地主系」だったので、土地から購入して利回りを捻り出してる新興大家には、「順番違うんじゃない」って印象が強く残りますね

ただ、「先祖伝来の土地は絶対手放さない」って気持ちは良く解りますので、何とか頑張って欲しいのですが

結局、5時間の飲み会では、芋焼酎のボトルが何本も空いて、最後は若干記憶が定かでなく・・・(苦笑)

サラリーマン2名は帰宅し、専業大家さん達は、二次会に向かって解散


さて、日付は変わって今日の昼休み、どうも昨日の3代目大家さんの話が気になって、「自分だったらどうするだろう」なんて考えてる時、ある「ビジネスモデル」を考え付きました

因みに、ヒントは「ゲストハウス」ですが(笑)

最近、人気blogランキングの順位も下がり気味なので、たまには大御所のように、勿体つけて発表しましょうかね

まあ、大した話では無いので、過大な期待をせずにお待ちくださいな。

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投資戦略 | リスク管理

2009年01月22日

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昨年1月に設立した「不動産管理法人」ですが、

11月決算とした為、「決算後2ヶ月以内の申告期日」が間近に迫り、最近は結構頻繁に、顧問税理士さんと遣り取りを行っています

因みに、税理士さんにデータを送信する際、通帳の数字と弥生会計の数値は完璧に合わたのですが、結構現金で支払った「謄本代」や「コインパーキング代」等が記帳漏れになっていたり、本来個人の経費として計上すべき領収書が、法人の綴りに貼ってたり等のミスが20箇所近くも発見

まあ、なんとか確定まで後一歩となり、数値的には何とか「一桁のプラス」で終わりそうなので、一期目の決算としては、合格点と思いますが

さて、そんな設立法人ですが、実は当初から「節税」には余りウェートを置いてなかったものの、現在取り組んでる「新築シェアハウス」には、大いに貢献してくれそうな予感がしています

それは、初の「自主管理」が大きな理由

なんか「貸主が法人」ってだけで、しっかりした管理のイメージが沸いてきませんか(笑)

実際は、管理は素人なので、名前負けしないように頑張って、徐々にノウハウを蓄積出来たら良いんですけどね(苦笑)

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法人化 | 税理士

2009年01月21日

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現在2社に参加頂き、入札手続き中の「新築シェアハウス」ですが・・・

来週初めの施工業者決定に向けて、「その業者さんが今までに建てた物件リスト」をお願いしていましたが、

1社は、「あちこち物件が散らばってるので、案内しますよ」って事で、今度の土曜日に案内を依頼

もう1社の方は、何時まで経ってもリストが届かないので、先週末、コンサルさんを通じて確認して貰ったら、

「打ち合わせの翌日に、メールしてるそうですよ」

との回答

どうも私が「迷惑メール」と間違えて、削除してしまったみたいです

止むを得ず、削除のお詫びと再送をお願いしようと思って月曜日から業者さんに電話していますが、3日連続で「体調を崩して休んでます」との回答だった為、本日事情を聞いてみると、

「インフルエンザの為、今週は出社出来そうにありません」

とのお返事でした

って事は、見積もりが上がってくるのも来週になるんだろうな〜

まあ、せめて「物件リスト」だけでも金曜までに頂いて、週末見学した後に、来週早々にも、どちらの建設会社にお願いするか決めたいんだけど、

今年のインフルエンザは強力らしいので、厳しいかもしれませんね(苦笑)

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トラブル発生 | 新築一棟物件

2009年01月20日

さっき確認したら、去年のIREM−JAPANの後のブログでは、一番肝心な事を書いてなかった事に気付きました

IREM JAPANのセミナーで学んだ事1

IREM JAPANのセミナーで学んだ事2

真剣に探した方、ごめんなさいm(__)m

って事で今更ですが、昨年4月のセミナーで一番印象に残ったのは、

「世界中見渡しても、木造2階建てのアパートなんて、戦後の日本にしか見当たらない」

というお話でした・・・

若干曖昧な記憶によると、

「海外では、上下階を別の人に貸す賃貸物件は、RC造や鉄骨造等にするのが常識で、上下の音が気になる木造は戸建やメゾネットしか無い」

「単身者の住まいは、一戸建てをシェアするスタイルの方が大勢」

ってお話だったと思いますが・・・、

そう考えると、「単身者が20崢度のアパートに住む」って常識は、意図的に刷り込まれた内容で、違和感を感じる人の方が普通って気がしてきませんか

因みに昨年末、ルームシェアをしてる若者達から、「ワンルームのアパートの間取りは、体質的に合わない」って話を聞いた瞬間、この時のお話を思い出しました

てっきり、「節約だけが目的」って予想してたので、「多少家賃は高くても、広いリビングやキッチンが使えたら・・・」って回答は予想外でしたもんね。

ただ、そうは言っても、決して自信満々な訳じゃなく・・・、あくまでも、「そんな考えの人が福岡に8人居れば・・・」位のレベルなので、決してリスク取れない方は、真似しないでくださいね

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投資戦略 | 投資物件選定
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現在計画中の「新築シェアハウス」ですが、間取りを見て頂いた複数の大家さん仲間から、厳しいご指摘を頂きました・・・

「この地域は普通のアパートでも4万円台まで家賃が下がってるのに、風呂・トイレ共同でどうすんの」

って感じでしたが

実は、「シェアハウス」って賃貸形式・・・、小さいながらもニーズは有るんじゃないかって考えています

ターゲットは、「普通の単身向けアパート・マンションの間取り」が体質的に合わない方

「戸建賃貸」は、同じ間取りのアパートより遥かに高い家賃でも、ファミリーに大人気ですが、それの単身者バージョンですね

因みに、この発想って、昨年春のIREM−JAPANセミナーの影響ですが、私は「世界標準」と信じて取り組んでますが、当時の書き込み覚えててくれた人居るのかな〜(笑)


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新築一棟物件 | 戸建て賃貸

2009年01月19日

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ひろは現在5棟の収益物件を保有していますが、そのうち4棟は自宅ビル購入時の仲介業者さんに管理を委託しており、アパート1号のみ、地元の駅前に有る大手フランチャイズ店舗に管理を依頼しています

って事で、4棟をお願いしてる管理会社には、スケールメリットから結構強気な要求もしていますが、アパート1号の管理会社には、多分「1棟のみ保有する弱小大家」としか認識されてないみたいで・・・、

まあ、昨年「アパート1号」に発生した7室の空室を、何とか埋めてくれた事には大いに感謝の気持ちは有りますが、

正直、不満な点も多いです・・・

例をあげると、「管理部門と賃貸部門が完全分業で、賃貸部門はオーナーとの直接的な接触を嫌がる(基本的に、管理の担当者を通してというスタンス)事」や、「ポータルサイトへの登録が、催促しないとしてくれない事」等で、「客付け力は有るから、割り切るしかないか」って感じでお付き合いしています

そんな訳で、空室の間って結構ストレス感じちゃうので、早く入居者決めて下さいね(苦笑)


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不動産屋との付き合い方 | 賃貸募集

2009年01月18日

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本日は、10時頃からアパート1号を訪問し、木曜日に退去した部屋の清掃を実施してきました

因みにひろは、退去時の原状回復は基本的に業者さんにお任せする主義でしたが、今回は16年の大家生活で、初めて「自分でやっちゃおう」と決意

その理由は、「僅か4ヶ月の入居期間なので、そんなに汚れてないだろうと思った事」と、「来るべきシェアハウスでの自主管理の勉強」の2点でしたが・・・、

現地を見ると、予想以上の汚れ具合に結構ショック

まあ、クロスは当然の事ながら大丈夫でしたが、部屋中に髪の毛や食べかすが散乱しており、水周りも「4ヶ月間全く掃除してないかも」って感じるレベルの汚さでした・・・

当初は、奥さんと2人なので、「午前中で終わるかな〜」なんて甘い考えで、

ひろが「居室&ロフトの床清掃&ワックス掛け」と「ユニットバスの清掃」、奥さんが「キッチン・トイレの清掃」と分担したものの、結局終わったのは4時半過ぎ・・・、約5時間の作業となりました

さて、本日の感想ですが、

今迄業者さんがやってくれた清掃の13,000円は激安

ルームシェアのアンケートで「嫌だった事」に書いてた、「浴室の髪の毛を片付けない人」ってのが、凄く理解できた。
(※シェアハウスで水周り付き個室のニーズは大きいかも)

奥さんが入る予定の「シェアハウスの週一清掃」、一人で午前中は厳しい印象

って感じで、今後は基本的に、以前の通り既存のアパートについては業者さんにお任せする事になると思いますが、今回、どの位退去時の清掃が大変かを身を持って実感出来たのは、貴重な体験でした

【おまけ】
本日、退去後の部屋を確認して、今迄大きな勘違いをしてた事が判明・・・

それは、「留学生の女の子」って部分ですが(苦笑)

送金明細書に書かれた名前の「漢字の雰囲気」から、勝手に女性と勘違いしてましたが、洗面所の隅に「髭剃り」を発見

名前って、難しいですね


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アパートの管理 | 空室対策

2009年01月17日

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先月中旬から、久しぶりに満喫してた「満室大家生活」ですが・・・、

東京でお会いした「空室のカリスマ」の「寂しい」って祈りが通じたのか、入居申し込みがキャンセルとなったたろうさんに続き、私も僅か1ヶ月で「満室大家」を卒業・・、「空室大家」に復帰しちゃいました

因みに、今回退去したのは、昨年9月に入居したばかりの韓国人留学生の女の子

急な退去が、急激なウォン安の影響なのかは定かじゃ有りませんが、取り敢えず4ヶ月しか入居してないので、清掃だけで募集行けると助かるんですけどね

って事で、本日は熊本で一泊で開催された「九州大家の会新年会」も泣く泣く断念しましたので、明日の午前中は、アパート1号を訪問して、労働力投入してきたいと思います

まあ、満室大家生活も楽しいですが、緊張感が無くなっちゃうので、空室対策頑張ってる方が張り合い有って良いです・・・なんてね(苦笑)

【おまけ】
本日は昼過ぎ頃、奥さん&娘と天神の近くを通りかかったので、ついでに以前から行きたかった、5月に20万円で購入した区分所有店舗を訪問してきました

この店舗には8月に和食のお店が開店していますが、店名で検索すると、既に2度もテレビで紹介されてるみたいですし、多くの方のブログに紹介されており、結構美味しいとの噂

因みにお勧めは、「1,400円の海鮮丼」だそうですが、本日は、夜も外食の予定だったので、若干節約して、私は「ごまさば丼定食」、妻と娘は「ごまあじ丼定食」を注文しました

【ごまさば丼】
ごま鯖丼


【お品書き】
有福お品書き


結果は、噂通り凄い美味しくて大満足

今度は、一人でこっそりと、「1,400円の海鮮丼」食べに行こうかな〜


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空室対策 | アパートの管理

2009年01月16日

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家具・家電付きのみならず、食事まで付いちゃう賃貸形式に、共立メンテナンス様の「学生会館」が有ります

こちらは、東証一部上場企業の運営なので、当然ひろの小さなシェアハウスなんかと違い、RC造の大きな建物で、部屋数も多い物件ばかりですが、結構高い家賃でも、高い入居率を維持してるみたいです

その理由は、「門限が有る」、「管理人が居る」、「食事が付く」という事に安心感を抱いてる親御さんが、「多少の出費」よりも「子供の安全」を考えてるからだと思いますが

実際の子供さんのアンケートを見ると、「住んで良かった事」に、思ったほど「他の入居者との交流が楽しい」というのは多くなく、「食事が出る」が多い印象でした。

これは、ゲストハウス白書の「良かったと感じる事」とギャップを感じさせますが、

シェアハウス・ゲストハウスの場合、親からの強制じゃなくて、自分の意思で入居を決定してるので、そもそもの目的が違うんでしょうね

それにしても、学生の入居希望者さんの取り扱い、もう暫く検討が必要みたいです


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アパートの管理 | 投資戦略

2009年01月15日

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今回新築予定のシェアハウス・・・、銀行へ提出した「事業計画書」では、家賃を「光熱費込み5万円×10戸」で見込んで、「収支計画」を求めていましたが・・・、

その後、戸数を10戸→8戸に減らした事から、同様の利回りを確保する為には、当然の事ですが、想定家賃のUPが必要となりました

ただ、いくら「賃貸のポータルサイト」には載せず、HPのみで募集を掛ける予定とはいえ、「6万円」という数字は、福岡の家賃相場からは、新築といえども高い印象が残りますよね

って事で、現状では「家賃」は5万円程度に抑えて、別途「共益費」として8千円〜1万円位受領する形にしようかな〜と考えています。

その際、一番気になっていたのは、「実際に水道・光熱費が幾ら掛かるか」って事でしたが、

月曜日に練馬村でゲストハウスを運営中の茂助様にお伺いしたところ、「7千円〜8千円位」との事

ただ、実際は「子メーター」で確認すると、電気代は結構バラつきが有るみたいなので、運営にあたっては、出来れば個室の空調をガンガン使う人と余り使わない人で不平等にならないようなシステムを作りたいと思います

本当は、「性善説」で、節約をお願いするだけで終わりたいのですが、なかなか難しいんでしょうね



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投資戦略 | 中古アパート

2009年01月14日

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東京滞在日記も昨日で終わり、本日からシェアハウスの話題に戻ります

さて、先週中途半端に終わっちゃった「シェアハウスの家賃設定」のお話ですが、正直言うと、全く予想が付かない状態です

まあ、最大の理由は、「周辺に同タイプの物件が皆無」って事ですが・・・、

親切な投資家さんからは、「周辺では4万円台で普通のアパートが借りれるのに、風呂・トイレ共同で5万円は厳しいよ」なんて駄目だしされる始末(苦笑)

まあ、当然の事ですが、普通の感覚だと「シェア=共用」ってマイナスのイメージしか無いんですね

かといって、いくら家具・家電付きだからと言っても、「マンスリーマンション」や「レ○パレス」、「学○会館」みたいに強気の家賃設定をしちゃうと、ターゲットである「普通の若者」に気楽に入居していただけなくなりますし・・・

って事で、現状では、「延べ床面積÷8(戸数)」で求めた面積に類似する、新築アパートの家賃が取れれば、投資としても辛うじて合格かな〜と考えてます

確かに水周りやキッチンは共用となりますが、その分ゆったりした設備となりますし、ラウンジで思い切り同世代の仲間と語る生活・・・、「たった8名」の賛同者が居れば、なんですけどね

後は、少しでもデザインに凝って、内見してくれた方に一目惚れして貰う建物に仕上げたら、「妄想利回り」も夢では無いと思うのですが


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投資戦略 | 新築一棟物件

2009年01月13日

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いよいよ、東京滞在日記も最終回

凄く中身の濃い三日間でしたが、余り引っ張らず、簡単にまとめたいと思います

さて、今回の遠征は、一年半ぶりの関東訪問で、法人設立後初の出張となりましたが、せっかくの機会なので、以前からお会いしたかったブロガーさんに連絡を取り・・、

空室カリスマ党党首

恵比寿のI様

星輝様

といった面々とも、物件見学や、アルコール抜きで、極秘会談を実施

駆け足の訪問で、時間が全く足りず、名残惜しい気持ちでお別れしましたが、近い将来の再開を楽しみにしたいと思います

その後、二日目夜は、渋谷で開催された「小場三代さんを囲む会」なる飲み会に参加

福岡の小場さんけいちゃんとの新年の挨拶が東京だなんて、不思議な感覚でした

さて、最終3日目

当初は一人で、念願のコワレ荘を訪問した後、帰路に着く予定でしたが、

ゴンママさんから、「シェアハウス運営の参考になると思うので、練馬でゲストハウスを運営してる茂助さんを紹介しましょうか」とのお誘いを頂き、

地図で確認すると、練馬区と板橋区って結構近かったので、頑張って早起きして、先に茂助さんのゲストハウスを、母ウッチーさん、ゴンママさんの3名で見せて頂く事になりました

東武東上線の最寄り駅まで、茂助さんに迎えに来て頂き、まずはご自宅で概要をお伺いした後、お隣に有る物件を訪問

とても築47年とは思えない位美しくリフォームされた物件では、満室の為、ラウンジや共用部しか拝見出来ませんでしたが、「水道光熱費」、「テレビ受信」、「セキュリティ」、「オートライト」、「冷蔵庫のキムコ」、「カラーコーディネート」等、いろんなノウハウを教えて頂き、大変参考になりました

その後、お茶を頂きながらたろうさんに電話で訪問先をお伺いすると、なんと茂助さんの物件から車で10分ちょっとって事が判明

急遽茂助さんも一緒に訪問する事になり、念願のコワレ荘に到着すると、たろうさんから衝撃の告白が・・・、

「実は入居申し込みが入っちゃいました

って事は、なんと後少し訪問が遅かったら中は見れなかった訳で、本当凄いラッキーでしたね

たろうさん、満室おめでとう御座います。

その後、念願の「ナンで食べるカレー屋さん」を訪問しましたが、噂通り凄く美味しくて大満足

スタバに場所を移して、シェアハウスの話、母ウッチーさんの新築の話を行った後、ここでも名残惜しかったのですが、飛行機の時間も有ったので、帰路に着くことに・・・。

駆け足でしたが、素晴らしい出会いも多く、大収穫の3日間

お会いした皆様、本当に有難う御座いました。


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運命の出会い | 不動産投資家

2009年01月12日

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続きです。

物件見学の現地では、福岡から単身赴任中の大家さん仲間NORIさんも合流し、モデルルームでプチ図面舞踏会を開催

その後は当然泡会でした・・・

事前に「あかちゃんさん、翌日がテニスらしいので、早めに切り上げると思いますよ」との裏情報を得ていましたが、

4時に特大ジョッキでスタートした飲み会、私はホテルのチェックインの必要や、どうしてもお会いしたいブロガーさんが居た為、6時前から中座し、8時半過ぎに、

「今どこに居ますか

と電話したところ

「同じ店に居るから、直ぐに戻ってこい」

との事

結局、10時過ぎに船橋に戻ると、ダウンした一名を除き、とんでもない位盛り上がってました

なんとか、焼酎ロックで追走し、完全燃焼出来ましたが、関東でも投資家パワー恐るべしですね(笑)


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新築一棟物件 | 不動産投資家

2009年01月11日

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昨日は朝7時の飛行機に乗り羽田へ・・・、

そのまま、船橋に直行し、母ウッチーさんが昨年末に新築された「単身者向けデザイナーズ物件」の見学に行ってきました

因みに、物件見学自体は14時からの予定でしたが、その前に開催された「女性限定ランチ会」に大胆モードで乱入

母ウッチーさんの他、黄金ガールさん、ゴンママさん、たまこさんという豪華メンバーに囲まれたランチ会は凄く楽しい一時で、これだけで、飛行機代が回収出来たみたいです(笑)

さて、今回の滞在でお会いしたかったお一人のたまこさんですが、第一印象は「目力が有り、凄くスマートで綺麗な方」

ブログに掲載している似顔絵のイメージよりも切れが有る印象で、頭の回転も早く、「流石あのHPを立ち上げた方」って感じでした

ランチ終了後、あかちゃんさん、ドンベさん、ゴーマさんと合流し徒歩で現地へ

物件の様子は、他のブロガーさんが紹介すると思うので割愛しますが、新築計画中の立場として、大変参考になりました

(続く)


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新築一棟物件 | 不動産投資家

2009年01月09日

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現在、入札見積もり中の「新築シェアハウス」ですが・・・、

「10崢度のスペースに、トイレ、シャワーユニット、造り付けベッドを無理矢理押し込んだ間取り」が、思いのほか、年末にお会いした若者達に不評だった事と、建築コストを下げないと予算内で出来そうも無い事から、今回思い切って、部屋数を「10戸→8戸」に減らし、併せて水周りスペースも削減する事にしました

ただ、問題なのは、当然収益物件の為、その分一部屋当たりの家賃を上げないと、想定利回りが下がってしまう事

収益だけを考えたら、ドミトリー等で人数だけ増やしちゃえば、確保出来るかもしれませんが、今回のコンセプトからは外れます

って事で、グレードは落とさないよう、頑張るしか無いのですが・・・、

明日は7時の飛行機で早起きしないといけませんので、続きは福岡に戻ってから書きたいと思います

さて、明日からの東京遠征ですが、結局、メールを送ってた本命のゲストハウス業者さんからは回答頂けなかったものの、以前からお会いしたいと思ってた関東在住のブロガーさんとは、殆どの方とお会いする事が出来そうなので、大変楽しみです

詳細は、ボチボチ書き込んで行きますので、お楽しみに

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投資戦略 | 家賃設定

2009年01月08日

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本日は、夕方から新築シェアハウスの二社目の入札業者さんとお会いして来ました

因みに、本日お会いした業者さんは、以前から楽しみにしていた「材木問屋さん」

で郊外に有る業者さんの営業所に到着すると、当然ですが所狭しと積み上げられた材木が迎えてくれ、なんとなくワクワクした気分になりました(笑)

コンサルさんが若干遅れた為、先に打ち合わせを始めましたが、第一声は予想通り「このプランだと予算的に厳しいかも」・・・でした

まあ、月曜日の業者さんからも散々聞いたので予想はしていましたが、確かに、僅か60坪弱の面積に無理矢理10部屋の個室を造り、更に各部屋に水周り(トイレ、シャワーブース、洗面台)を付けるのは、無謀だったみたいです(苦笑)

って事で、「当初プランはコストダウンの為修正を・・・」って説明してたら、タイミング良くコンサルさん到着

有り難い事に、月曜日にお渡ししてた「修正プラン」を早速図面化して持ってきてくれてたので、その図面を見ながら打ち合わせは進行しました

さて、その印象ですが・・・、正直なかなかの好感触

お世辞かもしれませんが、担当する設計者の方が、私が事前にお渡ししてた「箇条書きの拘り一覧表」を理解しててくれたのは凄い嬉しかったですね

一応、修正分でのラフの見積りを、来週末までに頂く事になったので、納得いく数字が出た場合は決めちゃう可能性大だと思います

多少の金額差なら、本日の業者さんの方が事務所も近いし、郊外の為駐車場も広かったので、打ち合わせにも便利な印象ですし。

取り敢えず、一番の懸念が解消しましたので、週末は思い切り一年半ぶりの東京を満喫してきたいと思います・・・


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新築一棟物件 | 業者見積もり

2009年01月07日

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昨年末の飲み会で、小場さんからアドバイス頂いた「楽天ブログの強み」を使ったSEO対策ですが、
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第2ブログ書こうかな〜

取り敢えず立ち上げてはみたものの、年末年始は忙しくて暫く放置状態

流石にそろそろ気合入れようと思い、本日久しぶりに更新した後、ヤフーやグーグルで「シェアハウス、福岡市」のキーワードを入れて確認してみると・・・、

噂通り、結構上の頁に表示されてました

流石、「楽天のSEO対策恐るべし」ですね(笑)

本当、「ブログ&HPで新築は予約満室」って状態になったら、言う事無いのですが・・・、今後は真面目に更新しないと駄目でしょうね(苦笑)

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不動産投資家 | 空室対策

2009年01月06日

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昨日書いた「今回入札参加業者の強み」は、

普段は住宅メーカーの下請けをしてる業者さんの強み

・職人集団
・自社で「解体」や「杭打ち工事」も施工可能
・設備も格安で仕入れ可能

材木問屋さんの強み

・当然だが、木材は格安で入る
・使用する部材には凄い拘りが有り、半端な品は使わない

って感じだそうですが、今迄のコンサルさんの経験上からは、そんなに価格的に差はないそうです。

ただ、材木屋さんの方は、その強〜い拘り故、「材質を落としてコストを下げる」なんて事はせず、価格が合わない場合はすっぱり断ってくるとの事

そんな話を聞くと、木曜日の面談がちょっと不安になります

それと、昨日書いた「テンションが下がった理由」の方ですが、これは打ち合わせ時の「○○は、安いので良いんでしょ?」攻撃の連続からでした・・・

今回の新築は、当然「賃貸物件」なので、自宅のように「お金に糸目を付けず良い物を・・・」って事にはなりませんが、やはりコストは抑えながらも、それなりに良い物件には仕上げたいと考えてます。

なので、頂いた見積書を見て予算オーバーだった場合は、「この部材はランク落として」とか、「これは削ろう」なんて話は当然想定してましたが、金額を見る前に言質を取られてるって感じの遣り取りは、正直テンション下がりましたね

まあ、コンサルさんに言わせると、「口は悪いけど、そんな悪い人じゃない」って話なので、木曜日の面談後に改めて判断したいと思いますが。


【お知らせ】
実は今週末の三連休に、一年半ぶりの東京遠征が決まりました

メインの目的は、以前からお会いしたかったブロガーさんとの面談ですが、時間が余ったらうろちょろしたいと考えてますので、もしどこかでお会いした時はお手柔らかに宜しくお願いしますね

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新築一棟物件 | 不動産投資家

2009年01月05日

先程ブログを書き終えてから、昨夜「鉄骨の価格について、明日書き込みます」って書いた事を思い出しました

って事で、本日の調査結果ですが・・・、

業者さんによると、鉄骨のピークは昨年11月頃だったそうで、一本600円だった鉄骨が850円まで上昇する等、昨年初めの1.5倍近くまで上がり、それ以後「高値安定状態」との事

因みに、本日面談した業者さんが、私が10月にコンサルさんに電話した際たまたま居合わせて、「鉄骨造は坪40万円から出来るけど、ちゃんとした建物は45万円は出して欲しい」と言った張本人でしたが、

確かにその時は「但し基礎工事の金額は別」とは聞いてたものの、その肝心の「基礎工事」と「地盤改良工事」の外、鉄骨造の場合は「構造計算」に凄い費用が掛かるらしく、その業者さんも木造の場合は自社で構造計算出来るそうですが、鉄骨の場合は外注で、約80万円必要との事

結局、結論としては、「鉄骨造の価格は、昨年秋以降上がっては無いが、暴落もしていない」、「鉄骨造は、木造と違って構造計算や申請費用、地盤改良に凄い費用が掛かる」、「坪単価が上がった最大の原因は、ひろが引いた図面の間取りの細かさ」って事で、そもそも当初積算時よりも面積が増えたひろの間取りでは、約300万円オーバーだったそうです

って事は、「約6坪=12畳の削減」が必要となりますので・・・、

正直、利回り的には厳しいですね・・・



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新築アパート 
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本日夕方、サラリーマンの仕事が終わってから車でコンサルさんの事務所に直行し、今回新築の入札に参加して下さった建設業者さんと面談してきました

因みに今回の入札は、「普段は住宅メーカーの下請けをしてる業者さん」と、「本業:材木問屋さん」の二社に参加頂いてますが、本日面談したのは「住宅メーカー下請けさん」の方

名刺を拝見すると、その会社の社長さんでした

まずは自己紹介を行い、「鉄骨プランが不可だった理由」や、「木造3階建ての特徴」、「準防火地域の注意点」等、いろいろお聞きしましたが・・・、

肝心の金額の話になると、「もう一社と面談し、うちを選んでくれないと言えない」の一点張り

確かに今回の面談は、「鉄骨造」から「木造3階建て」に修正を決めた際、コンサルさんからの「一度面談してみて、相性で判断してみては?」とのアドバイスに従って実施しましたが・・・、

どうも、構造で振り回された為に、積算担当の方からブーイングが出たんでしょうね・・・

まあ、仕事については自信が有るみたいでしたし、疑問点についてもしっかり応えてくれましたが、正直、第一印象としては・・・

このままだと、木曜日の「材木問屋さん」が好印象だった場合は、そのまま決めちゃうかもしれませんね(苦笑)

ちょっと長くなったので、「それぞれの業者の強み」と、「テンションが下がった理由」は明日以降書き込みしたいと思います


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新築一棟物件 | 条件交渉
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