2009年02月

2009年02月28日

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昨日は、何時もの麻雀メンバーの一人が、職場旅行中

急遽、以前居た部署の後輩に、「今日暇?」って連絡したところ、「終電で帰れる時間なら良いですよ」ってお返事だったので、その約束で開始しましたが・・・、

結局、帰宅したのは6時過ぎ

後輩君・・・、久し振りの麻雀で、火が付いちゃったみたいですが、今日の早朝野球は大丈夫だったのかな〜(笑)

私は、昼間仮眠取ってたので、今から弥生ちゃんの入力頑張ります

さて、本日付けで退去となった自宅ビル4階・5階の二部屋ですが、内見待ちの予約が入ってるって事も有ったので、先程、室内のチェックに行ってきました

【コンクリート打ちっ放しの室内】
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【キッチン】
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【洗濯機パン】
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今回は、2年間の入居期間でしたが、それ程痛みは激しくなかったので、一安心です

後は、清掃だけで、予約してくれた学生さんが、そのまま申し込みに至ると嬉しいのですが

それにしても、毎回感じてますが、「コンクリート打ちっ放しの内装」って、クロスの貼り替え面積が小さいので、入居者入れ替えの時は助かりますね

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中古ワンルームマンション | 賃貸募集

2009年02月26日

2頁目に転落しそうでヤバイです

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本日、一番驚いたニュースは、「元横綱曙さん(39歳)の東京マラソン挑戦」って記事でした

以前、K−1に挑戦した時も驚きましたが、推定体重200キロ以上の体でマラソンに挑戦しようというスピリット・・・是非、見習わなければなりませんね

そういえば、昨日はあの「カリスマ」も、2キロ走ったそうですし・・・、

って事で、私も負けないよう、実は本日、久し振りにジムでたっぷり汗流してきました

一応、確定申告も終わってない身ですし、暫く(自宅では)ビール自粛で頑張りたいと思います

さて、話は変わり、「曙=プロレス」繋がりで「風車の理論」の話ですが、

現在私は、新築の契約前という事で、結構いろんな業者さんと頻繁に交渉を行っていますが、その際は出来るだけ余裕を持って、

まずは相手の主張を全部受け止める」

相手のペースに乗らず、自分のペースで応対する」

って事を心掛けています。

まあ、基本的には建築は素人なので、専門用語で話された場合、焦りそうになる事も有りますが、そんな場合も、慌てて相手の言葉を遮るのでは無くて、一息ついた時に質問した方が、軽く見られなくて済むような気がするんですよね。

理想は、アントニオ猪木全盛期の「間」ですが、正直、「間」を理解しない人との交渉って凄く疲れるので、そういった意味では、今回の業者さんは合格です。

本日も一件、新築にあたっての懸案事項が解決したみたいなので、出来れば、早く正式契約結んで、一度、酒を酌み交わしながら、じっくり語ってみたいんですけどね。


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条件交渉 | 新築一棟物件

2009年02月25日

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昨日は、仕事が終わってからコンサルさんの事務所を訪問し、修正プランの見積もりについて打ち合わせを行いましたが、結局終わったのは3時間後

本日は、銀行からもやんわりとした催促のが有りましたし、後少しなので、気合いで乗り切りたいですね

話は変わって、ひろの今期の繁忙期対策ですが、現状で把握してる空室予定は、自宅ビルで今月末退去予定の2部屋のみ

実は本日、全く別件で管理会社に電話したのですが、なんと、「実は一件予約が入ってます」という嬉しいお知らせが有りました

因みに、3年程前までなら、退去予告直後に募集を開始して、実際の退去までの一ヶ月の間に入居者が決まるなんて事はよく有ったのですが、最近は、「部屋を見ないと決めない」って入居者さんが殆ど・・・

って事で、久し振りに聞いた「予約」の二文字・・・気持ち良い響きですね

まあ、「正式決定」は、「中を見てから」って事ですが、管理会社には「内装の希望は聞きますから・・・」って説明をお願いしてるので、大丈夫かな〜なんて期待しています(笑)

そして、今回もう一つ嬉しかったのは、予約が入ったのが5階の部屋だった事

今回、4階と5階に退去予告が有り、当初管理会社から「同条件で募集して良いですか?」と打診が有ったのを、敢えて「4階は2千円高くして」ってお願いしてました

何故なら、「エレベーター無し物件の5階は大変」って考えたからですが、今回予約を入れた若者は、「どうせ4階まで上るなら、5階でも一緒だし、家賃が安い方が良い」なんて、嬉しい事言ってくれたそうです(笑)

正直、「エレベーターが無い5階建て」って結構ハンディだとは思いますが、2年半前に購入した当初から「元気な若者」をターゲットに考えて、「インターネット無料化」を導入した戦略って、正解だったみたいです


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空室対策 | 中古ワンルームマンション

2009年02月24日

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昨日の続きです。

投資家座談会終了後の、龍前さんの物件訪問ですが・・・、

物件の数が多く駆け足の訪問となりましたが、どの物件も拘りが凄くて、新築は実質初挑戦のひろには、参考になる事ばかりでした

いくつか挙げると、

エントランスは豪華に(第一印象が大事)
龍前物件エントランス1

龍前物件エントランス3


外壁は、飽きが来なくて、長く美観を維持出来るレンガ色が良い
龍前村他 014


内装も暖色系の色が良い
龍前物件内装


って感じですが、改めて写真で見ても素的ですよね

特に、のエントランスのタイルやテーブルなんて、本当お洒落ですし、のベージュ系の内装の部屋なんかは、築20年以上らしいのですが、暖かい印象で心が安らぎ、殆どの物件が満室で、残念ながら室内を拝見出来なかったのも納得です。

こんな物件を拝見すると、「ローコスト物件ではなく、100年持つしっかりした建物を建てたいな〜」って考えちゃいますね

他にも、参加者全員が感嘆の声を上げた「ロフトの一工夫」なんかも有りましたが、この内容については内緒にしときます

最後はお土産にサイン入りの著書まで下さった龍前さん、本当に有難う御座いました。


【おまけ】

余談ですが、一緒に案内して下さった龍前さんの会社の営業さんが、九州の某大物投資家に凄く雰囲気が似てて、ずっと気になってました


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不動産投資家 | 物件案内

2009年02月23日

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本日、2回目の投稿です

東京二日目・・・、ネットカフェで仮眠を取った後、翌日は朝9時から「手取り18万からの夫婦で不動産投資」のなつみかんさんとお会いして来ました

因みに、なつみかんさんはデパート勤務という事で、11時から出勤だったそうですが、朝の忙しい時間を割いて頂き、まずは来月オープン予定で、現在リフォーム真っ最中の物件を見せて頂く事に・・・

最寄り駅の改札口で待ち合わせ後、お話しながら物件に向かいましたが、なつみかんさんの明るいキャラのお陰か、初めてお会いしたって感じがせずに、シャイなひろが全く緊張しなかったのは不思議でしたね

10分程で到着した物件は、リフォームの真っ最中でしたが、共用ラウンジの他に居室が7室も取れるそうで、正にシェアハウス向きって印象

結構日当たりも良く、ラウンジも広めだったので、早期に満室になりそうな印象でした

その後、ルノアールでモーニングを頂きながら、出勤時間ギリギリまでお話させて頂きましたが、なつみかんさんによると、最近は若い女性の中にも「不動産投資をやりたい」と思ってる人が結構多いとの事。

私も、最近の景気や雇用の情勢を見ると、「サラリーマンのままで、定年まで今の会社に居られる」って疑問なく考える方がリスクが高いと思いますが、ちゃんと将来の計画を立てている若い女性達って、凄いと思います。

ただ、「なかなか旦那さんの理解が得られない」って話には、前日の座談会で、「奥さんの理解が・・・」って話も有ったので、「世の中、うまくいかないんだな〜」って印象でした

まあ、夫婦共にイケイケだと、ちょっと怖いので、どちらかがブレーキ役になる位の方が、健全なのかもしれませんが・・・

って事で、短い時間でしたが、なつみかんさん、並びに紹介下さったたろうさん、本当に有難う御座いました。


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不動産投資家 | 出会い
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一昨日、朝一の飛行機で上京し、龍前隆さんのご自宅で、山田里志先生と7ヶ月ぶりの再会を果たしてきました

(参考)昨年夏のお話
  ↓ ↓ ↓
最高の一日(その1)

最高の一日(その2)

最高の一日(その3)

最高の一日(その4)

因みに、今回の目的は、星輝さんから呼びかけて頂いた、「山田里志さんから影響を受けた投資家座談会」

思ったより早く、東京に着いた為、上野駅で時間調整した後、昼前に熊谷駅到着
熊谷駅


集合時間は1時だったので、暫く駅周辺を散策しましたが、想像以上の都会で、「関東の主要都市は侮れないないな〜」って印象でした

その後、タクシーに分乗して龍前さんのご自宅を訪問

ここでの座談会の様子は、来月発売予定の山田先生の新刊で、紹介されるそうなので、お楽しみに

因みにこの新刊・・・、既にamazonでから200冊以上予約が入ってるそうで、期待が伺えますよね

座談会終了後は、車3台に分乗して、龍前さんの物件を何棟か拝見させて頂きましたが、その様子は、明日書き込みしたいと思います

その後開催された懇親会では、残念ながら、何名かは都合により帰宅しましたが、初めて酒を酌み交わしながら、本音で語れたのも嬉しかったですね

余りにも楽しかったせいか、ちょっと飲み過ぎちゃったみたいで、ホテルのチェックインが出来ずに、ネットカフェに泊る事になったのは、想定外でしたが
ネットカフェ



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2009年02月22日

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昨夜は、新宿のネットカフェで、シェアハウスの運営研究の為、難民生活の体験をしてきました

因みに、0時過ぎに訪れた店舗は、土曜日って事で若者で一杯

結構女の子の姿も多くて、ビックリでしたね

感想としては、「座椅子に寝るのは、翌日肩と腰が痛くなる」って事と、「トイレが少な過ぎる(男性用は一ヶ所のみ)のはストレス」って感じでしょうか・・・

体を張った研究でしたが、全く疲れが取れず、40過ぎた身には、厳しすぎたみたいです

・・・実は、先月と同じ失敗しちゃっただけなんですけどね

東京での様子は、帰宅してから書き込みたいと思います。


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失敗談 | 不動産投資家

2009年02月20日

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昨年末の投資家飲み会で、初めて「シェアハウスのプラン」を投資家仲間に見て頂いた際、先輩女性陣からは、

「男女が一つ屋根の下に住むなんて危ないから、女性専用にしたら」

とか、

「せめて、3階だけでも女性専用に・・・」

なんてご指摘がありました

結果的に、3階は女性専用フロアとする方針ですが、実はこれって、「一つ屋根の下で危ないから」って理由ではなく、あくまでも水周り設置上の都合

それと、清掃面での「女性同士なら、少しは綺麗に使ってくれるかも」という期待も有りましたが・・・、

先日、20代女性の友達に最新のプランを見て貰ったところ、彼女のキャラから予想した通り「私は3階に住みたくない」という回答(笑)

今回のシェアハウス・・・、「友人の訪問は」とする予定ですが、「宿泊は」で考えています。

そして、当然ですが、「女性専用フロア」に遊びに来れるのは、女性の友人のみ・・・

捌けた発想の女性には、「男友達が遊びに来れないなんて嫌だ〜」って感じで、案外3階は人気無いのかもしれませんね(苦笑)

果たして、実際はどうなるのか、今から楽しみですが


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投資戦略 | 新築一棟物件

2009年02月19日

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本日夕方、私以外の家族3人が、二泊三日の関西旅行から帰宅

【お土産】
京都のお土産


つかの間の独身生活は、あっという間に終了しちゃいました・・・なんてね(笑)

さて、話は変わって本日昼頃・・・、ある不動産会社の女性事務員さんから、携帯に着信あり

○○不動産「○○不動産ですが、契約中の駐車場の件で電話しました」

ひろ「はい、なんでしょうか?」

この瞬間、嫌な予感

実は、ひろの自宅ビルの周辺って、最近ワンルームマンションの建設ラッシュで、先日も、自宅の目の前に有ったコインパーキングが廃業になったばかり

「もしかして、遂にうちが借りてる駐車場も廃止って通告かな」と思って、続きを聞くと・・・、

○○不動産「契約中の駐車場の賃料が、入金されてないみたいですが、」

ひろ「すみません。今奥さんが旅行中で確認出来ないので、帰ってから折り返し連絡して良いですか?」

○○不動産「それで、何時頃入金して頂けますか?」

ひろ「そういえば、駐車場代って、口座引き落としになってるはずだけど・・・」

○○不動産「いえ、毎月バラバラの日付で入金頂いてますよ。口座振替の手続きも出来ますけどどうされます?」

ひろ「おかしいな〜。もう二年以上前から口座振り替えのはずなんだけど」

○○不動産「あの〜、△△さんの携帯で間違いないですよね」

ひろ「いえ。私も駐車場はお借りしてますが、ひろって言います。」

○○不動産「すみません、違う方と間違えて電話してました。ひろさんは、間違いなく口座から毎月お支払い頂いてます」

って事で、結果は困った間違い電話でした・・・

それにしても、「相手を間違えての督促」も言語道断ですが、「月末入金分の督促を19日に行う」ってのも、少し遅いような気がしませんか

この会社は、訪問した際「昔ながらの不動産屋さん」って印象でしたが、他の不動産屋さんも、そんな感じなんでしょうかね(苦笑)

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不動産屋との付き合い方 | 失敗談

2009年02月18日

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昨日、とある「デザイナー系の方(多分)」から、「シェアハウスのロゴマーク作成」について、提案を受けました

実はひろも、以前から、「せっかく法人を作ったので、ロゴマーク欲しいかも」なんて考えていましたので、今回の機会にマジで検討しようかと考えてます

一応、物件名については、「シェアハウス○○○○○(法人名)△△△(地名又は駅名)」で検討していますが、今後も物件を増やして行くので有れば、早期のCI戦略は、結果的に安く付く事になりそうですもんね

まあ、既存の物件については、今の所「名称変更」の予定はないものの、自宅ビルだけは、「外壁塗り替えを機に、名前変えても良いかも」と考えてますが

まずは、来週の「修正プランの見積もり」が幾らで上がってくるかが肝心ですが、「面積2坪増」と「水周りの削減&コンパクト化」、どちらの影響が大きいのかドキドキですね


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投資アイテム | 新築一棟物件

2009年02月17日

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以前も書いた様に、今回新築予定の「シェアハウス」では、コンサルさんがプランを考える「デザイナー」の立場で、建築士はあくまでも、「建築確認申請を通す」という立場として、完全に分業体制となっています

って事で、先週金曜日にを出した「新プラン」について、先程コンサルさんに建築士の見解を聞いて貰いましたが・・・、

結果は、「斜線制限については大丈夫」との回答

これでやっと大まかなプランは固まりそうですが、今回の建築士さん、結構ベテランで、市役所の方針にも詳しいと有って、何点か「費用増」となりそうな指摘も頂いたそうです

一つは消防法の関係で、これについては仕方無いと思いますが、もう一点の「直圧式の給水では3階まで上がらないので、給水タンクが必要かも」って話は何とかしたいですね・・・

当然、3階のシャワーの水圧が弱いなんて事態は避けたいところですが、タンクが有ると「ポンプの電気代」や「水質検査代でランニングコストがUPしますので、ギリギリまで検討をお願いしたいと思います。

話は変わり、今月初めに見に行ったコンフォートシャワーですが、結局2台付けるという事で再交渉したところ、設置費用込みで、ユニットバスよりも安い金額で導入できる事が決定

この調子で、「洗面化粧台についても一緒にお願い出来ないかな〜」なんて密かに考えてますが、果たしてうまくいくのでしょうか(笑)


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2009年02月16日

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昨日のブログに書いたクロスバイクでのツーリングですが、現在「新築取り組み中」の為、当然物件見学は行ってないものの、一ヶ所だけ「不動産投資」に参考になる場所を訪問してきました

それは、自宅から5キロ程離れた場所に有るビッグなホームセンターで・・・、目的は、水周り設備の見学

因みに、今のところ「施主支給」を行う予定が有る訳じゃなく、「質感のチェック」が目的でしたが、結果は訪問して大正解でした

今回のシェアハウスでは、当初「W2550のキッチン」を予定していたものの、「シンクやコンロが2ヶ所有った方が、人数が多い場合便利かも」という理由から、現状では、「W1800のキッチン2ヶ所」で検討しています

って事で、今回実際に「W1800のキッチン」を見てきましたが、結果は予想以上に貧相な印象

まあ、実際に使用するキッチンとは別の商品で、実際の質感は不明ですが、ゲストハウス白書のアンケートに載ってた「良かった事」の「一人暮らしじゃ有り得ない豪華なキッチン」には程遠くなりそうなので、この辺は再度打ち合わせの際に検討したいと思います。

後、洗面化粧台も、最新の商品をチェック

結構値段は張りますが、この辺も出来るだけ拘って、「デザイナーズ風」に仕上げる事が出来たら良いのですが


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投資アイテム | 新築一棟物件

2009年02月15日

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本日の福岡は、ピクニックでも行きたくなるような気持ちの良い小春日和

とは言っても、既に二月も半分終わっちゃったので、午前中は気合いを入れて弥生ちゃんを立ち上げて、溜まってた個人分の記帳を入力しましたが・・・

午後からは、「自分へのご褒美」って事で、久し振りにクロスバイクを流して来ました

因みに、クロスバイクに載るのは今年初めてだった為、まずは空気圧のチェックを行った後、チェーンにグリースを挿し、車体を雑巾で入念に磨き上げ

輝きを取り戻したクロスバイクに乗って、2時間程サイクリングを楽しみましたが、「そういえば、去年もこの愛車といっぱい物件見学したな〜」なんて考えたら、嬉しくなりますね

本日は、上着なしでバッチリなお天気で、「やっと春到来」って感じでしたが、シェアハウス新築予定地は自転車で30分弱の距離なので、これまで以上に愛車が大活躍してくれそうで楽しみです

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自転車乗り | 青色申告

2009年02月14日

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以前も何度か書きましたが、私の本業は平凡な事務系のサラリーマンです

現在は、比較的残業が少ない部署で勤務していますが、30代前半の頃は、結構忙しくて、毎晩帰宅が深夜になるような部署で鍛えられました。

その頃の話ですが、「添削大好きな上司」が居まして、ひろが「完璧かな〜」と考えた書類を持っていっても、必ず赤のボールペンで真っ赤に添削後、差し戻し・・・

最初は結構辛かったのですが、慣れてくると段々と快感を感じるようになり、その上司の部署から変わった後も、いつの間にか、「自分で作った書類を、もう一人の自分が添削」なんていう、二重人格風な仕事のスタイルが出来ちゃいました(笑)

さて、このスタイルですが、実は今回の新築プランを検討する際にも、大いに役立ちました

限られた広さの土地の中に、予算の制約を受けながら、全ての希望条件を満たしたプランを作成するのって、才能が無い人間には結構大変な作業ですが、

取り敢えず、ラフプランを一回引いちゃって、その後に「もう一人の自分」が添削する方法だと、最初から完璧を目指さないので、プレッシャー感じなくて、結構お勧めですね

ポイントは、「添削モード」に切り替わる時、冷静に問題点を再確認して、冷徹に突っ込みを入れる事ですが、まあ、所詮同じ人間がやってる限界は有りますので、本当は、自分より経験値が上の方にチェックして貰った方が良いんでしょうが

因みに、私は他の方から相談受けた時にも、たまに「添削モード」に入ってしまい、「当たり障りの無い言葉」が言えずに棘が出ちゃうみたいですが、悪気は有ませんので、お許しくださいね(苦笑)


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自己紹介 | 不動産投資家

2009年02月12日

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昨日まで、完璧と思ってたプランが入らずに、テンション下がりまくりだった「新築シェアハウス」ですが、

本日、コンサルさんと電話で打ち合わせした結果、庭が無くなる事以外はギリギリ納得出来るプランがあがってきて、何とか一安心

私のブログを読んで、バーベキューパーティを期待した方には申し訳ないですが、後は修正プランでの見積もりが予算内だった場合は、このままゴーサイン出す事になりそうでう

話は変わって、本日昼休み

自宅に届いた「アパート1号」の管理会社からの送金明細に、先月中旬過ぎに「申し込みが入りました」と連絡が有った部屋の精算の話が一切載ってなかったので、管理会社に電話してみましたが・・・

結果は、「保証会社の審査が長引いて、本日やっとが出た」との事

それにしても、最近こんなパターンが結構多いような気がしますが・・・、正直、「滞納保証の落とし穴」って感じですね

福岡では大抵の管理会社が、数%の管理料を支払って管理を委託すると、「滞納保証」を付けてくれますが、どこの管理会社も「自社でリスクを取る」って訳ではなく、「借主負担で保証会社加入」を条件としています。

そして、その肝心の保証会社ですが・・・、

何故か、保証会社自体が保証人を求めてる事も有って、えらく審査が遅くなってるみたいなのです

なので、退去後直ぐに内見が有って申し込みを頂いても、結局、契約までに1ヶ月近く掛かる状態。

正直属性が良い方なら即座に契約しても差し支えない気もしますが、こういった「保証の為に時間的ロスが発生する」って不満も、自主管理に魅力を感じさせる所以ですね

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不動産屋との付き合い方 | リスク管理

2009年02月11日

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本日は祝日だった為、「新築シェアハウスの修正プランをゆっくり考えようかな〜」なんて考えていましたが、

結局、気分が乗らなかったので、気晴らしに外出する事に

昼前からイオンモールに行き、家族が買い物中、ゲーセンで時間を潰した後、以前管理会社から「アパート1階通路の天井が落ちかけてます」と連絡を貰ってた「アパート5号」の確認に行って来ました

因みに、実はこの連絡って結構前に戴いてたのを、「新築が落ち着かない」、「現在空室は無いし、もしかして自分で出来るかも」なんて理由で放置していましたが、現地は予想以上に酷い状態
20090211112451


こんな状態を放置してるなんて、大家失格ですよね

流石にロフト付き物件の天井は高くて、手持ちの脚立では全く届きそうになかったので、即座にリフォーム屋さんに電話で発注しました

それでは、昨日の続きの嬉しかった話ですが、

一つ目は、昨日の朝刊で手持ち物件の資産価値が向上しそうな記事が載ってた事

もう一つは、なつみかんさんから「シェアハウスの資料」が届いた事でした

因みに、なつみかんさんの事は、先月たろうさんから、「東京にもシェアハウスやってる凄い大胆な方が居ますよ」って教えて貰い、その後、何度かメールで情報交換をさせて頂きましたが、なんと、親切に「これまでの研究の成果」を送って下さり感激です

スピード感が有って、勉強熱心な投資家さんの存在は、凄い刺激になりますので、次回の東京訪問では、是非、完成したシェアハウスを見せて頂きたいですね


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不動産投資家 | 投資物件選定

2009年02月10日

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昨日の、「3階が入らなかった事件」から一夜明け、本日も電話でコンサルさんと対策を検討しましたが・・・、

建築士からの、「斜めに壁をカットするのは辞めて、東西の幅を削った方が良い」というアドバイスに従い、結局、東西を短くし、南北をその分延ばしたプランを、改めて引いて貰う事に・・・

結果は、「この修正プランなら大丈夫」との、建築士のは出ましたが、

正直、変更前のプランは、結構練りに練ってたので、暫くは、ショックが癒えそうにないですね

特に、建物本体は良いのですが、庭が約10畳のスペースから半減したのは、寂しい限りです

まあ、天神徒歩圏の立地で、しかも、34坪という狭小地にもかかわらず、「バーベキューパーティ出来る庭」って発想が、そもそも無謀だったのかもしれませんが(苦笑)

さて、本日は、実は嬉しい事も2つ有りましたが

長くなったので、こちらの方は、明日以降に書き込みしたいと思います

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新築一棟物件 | トラブル発生
絵が無いと解らないとのご指摘をいただきましたので、画像を掲載いたします。

携帯で撮ったので、ちょっと見辛いとは思いますが、私のショックが少しでも理解して頂けるでしょうか

20090210005415


因みに、上の方には「※道路斜線に抵触します」と書いてます

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余談 

2009年02月09日

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本日夕方、サラリーマンの本業が終わってから「法人の印鑑」と「手付金○○万円」を持参して、コンサルさんの事務所に「設計契約」に行って来ましたが、

着いた早々、大変ショックな出来事が待っていました

実は今回、「設計契約」にあたって、事前に建築士に「間取り図」を送り、問題が無いかチェックを依頼したそうなのですが、建築士からの回答は、「これ入らないよ」だったそうなのです

因みに、「セットバック」、「建蔽率」、「容積率」は、余裕でクリアしてたはずなのですが・・・、

問題になったのは、「道路斜線制限」でした・・・

確かに、今回はセットバックが有る東側道路に、結構ギリギリで建てる予定ですが、一番の問題は10mに及ぶ3階建ての高さで、3階の道路側1.5m分が、60度の角度で削られてしまうとの事・・・

となると、一番高い「妄想家賃」だった「3階東南角部屋」は、面積が削られ、更に東側の窓も取れなくなって「角部屋」じゃなくなってしまい、魅力半減(泣)

北東角部屋の方も、何とか採光は「トップライト」で確保出来るものの、眺望は期待できなくなるので悲しくなりますが、

法律なので仕方ないんですよね

取り敢えず、「設計契約」は無事に終わりましたので、明日から気分一新、今回の斜線制限を逆に生かせるようなプランが無いか、考えて行きたいと思いますが

う〜ん・・・、斜めの壁も、考えようによっては面白い空間になりそうと思いませんか、皆様?


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トラブル発生 | 新築一棟物件

2009年02月08日

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昨日、修正プランにを出して、いよいよ最終的な間取りが確定した「新築シェアハウス」ですが、

解体の見積もりについては、建設会社が数社に積算を依頼してくれてるものの、まだ予算内で出来る会社は現れてなく、発注には至ってませんが、余りのんびりも出来ないので、明日の夜、まずは「設計契約」を締結する事になりました

因みに、今回私がお願いしてるコンサルさんは、「建築士」の免許は持ってない為、基本的には「デザイナー」という立場で接しており、建築確認が現在のプランで下りるかについては、資格を持った建築士が担当するそうですが、

シェアハウスという特殊な形態の為、「多分、役所の建築主事によって、判断が分かれる内容が多いだろう」との事なので、まずは、図面を起こして役所に相談に行って貰い、内諾を貰ってから、改めてスケジュールを決めて、銀行に「融資実行時期」の変更をお願いする形になりそうです

一応、建物本体についても、見積もりの修正が間に合えば、一緒に提示して貰って、まとめて契約したいのですが、今回、4部屋増やした形になったので、水周りを一箇所に纏めたり、コストダウンは図った積もりですが、果たしてどんな数字があがってくるか、ドキドキですね

まあ、部屋数が増えた事によって、「妄想利回り」は2%以上上がったので、多少の増加なら、許容範囲ですが(笑)

余談ですが、ちょっと心配なのは、今夜の夕食の際、明日の契約をすっかり忘れて、焼肉と一緒に思い切りにんにくを食べちゃった事

明日の夕方までに、臭い抜けるのかな〜

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新築一棟物件 

2009年02月07日

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昨夜の麻雀は、結局徹夜ではなく、日付変更線が変わる前に終了する事になりましたが・・・、

いつもは、「朝までの時間」を意識して、ペース配分しながら飲むのが、逆に時間が限られてる分ハイペースで飲んでしまい、帰宅する頃には結構ハイテンション状態に・・・

気付いたら、何故かタクシーの中で、一人旅中の不良主婦(冗談です)の友達と電話で訳の解らない会話してましたが・・・、運転手さん、相当引いてましたね(苦笑)

皆さんも、飲み過ぎには注意しましょうね

って事で本題です

本日は、朝8時に起床し、昨日約束してた「シャワーユニット」のメーカー、小笠原を訪問してきました
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因みにこの会社の商品は、以前「賃貸住宅フェア」のブースで見た時から気になっており、地元企業って事も有って、「いつか使ってみたいな〜」と考えていましたが、

今回は、「価格提示は事務所で」って話から、結構期待しながらの訪問となりました

ただ、「倉庫に有る在庫」を見れると思ってたら、実際は、倉庫は隣町に有るそうで、展示商品を見ながら商談開始

【コンフォートシャワー】
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【ここに座れるそうです】
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【大型タイプ】
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結果は、事前にお話してた「ユニットバス」より結構安い金額を提示されましたが、問題は、工賃が1台5万円との事

一応、「今月中に現金払い」、「2台付ける」って条件を提示したら、結構安くなりそうだったので、最終的な希望条件は、月曜日に施工業者と契約する際に再度打ち合わせを行って、決めたいと思います

さて、本日の商談の中で、最近、市内に有る結構大きな大学の寮に納品した話をお聞きしましたが、そこでは、事前に現物を提示して入寮予定の学生から意見を聞いたそうですが、男子学生からは概ね好評だったものの、女子大生はやはり「湯船に浸かりたい」という要望が多かったそうですね

メモメモ。ではまた。

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新築一棟物件 | 条件交渉

2009年02月06日

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水曜日にお電話してた、アウトレット設備の業者さんですが、本日時間の連絡をしたところ、「朝一にお願いします」との回答でした

因みに、今夜は今から恒例の徹夜麻雀

多分、帰宅は7時頃なので、本当は9時集合ってちょっと辛いのですが、頑張って交渉して期待と思います

後、「設計契約」を結ばないと先に進めないとの事で、こちらは着手金持参の上、月曜日にコンサルさんの事務所で締結する事に

プランについては、多分確定と思うので、後はいくらかでも「修正プラン」でコストダウンになってたら嬉しいんですけどね(苦笑)

さて、昨日ちょっと触れた「KS工法」ですが、

木造にもかかわらず、基本的に外壁のみで支える構造だそうで、一階については窓の位置の制限が有って、余り広い開口部は取れませんが、二階については中央の柱一本のみ、そして、なんと三階については、完全にフリーで使えるという、RCのラーメン構造並みに自由度が高い構造だそうです

って事は、遠い将来のリノベ時に、自由にプラン考える事が出来て、出口戦略上は優秀な構造みたいですね

まあ、暫くは関係ないお話でしたが(笑)

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新築一棟物件 | 条件交渉

2009年02月05日

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現在、「利回りUP」を目指してプラン修正作業中の「新築シェアハウス」ですが・・・、

本日も、夕方からコンサルさんの事務所を訪問して、2時間程打ち合わせを行ってきました

因みに、今回のプラン修正では入居者数が増える予定ですが、「シャワー」や「トイレ」、「洗面所」の数も増やしちゃうと、建築費がUPしますし、かといって、必要な数は確保しないと待ち時間が発生して、満足度が下がっちゃいます

って事で、現在考えてるのが、「3階を女性専用フロア」にする事

一応、想定通り入居者の割合が「男:女→3:7」程度になれば、この案でバッチリなのですが、想定より男性が多かった場合は、トイレやシャワーの順番待ちがやばくなるかもしれませんね(苦笑)

後、「KS工法」のお話なんかも出ましたが、これについては、また明日以降書き込みしたいと思います


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投資戦略 | 新築一棟物件

2009年02月04日

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現在計画中の「新築シェアハウス」ですが・・・、「デザイナーズ系に仕上げたい」なんて思いつつも、私のセンスが追いつかず、

現時点では、デザインクロス位しかイメージは浮かんでいません

ただ、仕様を固める期限も今月末に定められ、余りゆっくりも出来ないので、「まずは水周り」って事で、昨日、以前「賃貸住宅フェア」で気になってた業者さんのHPで、価格を調べてみました

結果は、予想通り結構高くて、定価で見ると、今回見積もりに上がってた金額の3倍近くします

「やっぱり厳しいな〜」と思いながら、更にHPをチェックしていると、一筋の光明を発見

なんとその業者さん・・・、2月末まで限定で、とある賞の「受賞記念キャンペーン」を行ってるみたいなのです

さっそく電話で問い合わせてみると、キャンペーンでの金額は、工事費込みで、定価の約7掛けとの事

ただ、それでもまだ建設会社の見積もりより1.5倍以上するので、駄目元でアタックしてみると・・、

ひろ「実は、今回新築でシェアハウスを建てるんですが、以前、賃貸住宅フェアで御社の商品を拝見してから、使ってみたいな〜って思ってたんですよ」

業者さん「シェアハウスって何ですか??」

ひろ「まあ、寮みたいな感じの・・・、水周りとかキッチンは共用の賃貸物件ですが(結構いい加減)。天神の近くに建てるので、地元の御社にも宣伝になると思いますよ。ただ、倍近く金額が違うから厳しいんですよね。」

業者さん「う〜ん、よく解らないけど、取り敢えず上に相談してみますね」

ひろ「うちは、車で10分程度だから、何時でもお伺いしますので、宜しくお願いします」

なんて遣り取りの後、本日昼休みに回答がありました

結果は、「本社の倉庫に有るモデルチェンジ前の在庫品なら、安く出来るので、現物を見てから決めてください。金額もその時に・・・、」ってお話

正に、「地元ならではのアウトレット商品」ですよね

土曜日に訪問して、現物をチェックしてきますが、金額提示・・・今から楽しみです

【お知らせ】
キャンペーンで思い出しましたが、昨日、私が自宅ビルにインターネット設備を導入してるベンディアムさんから、2〜3月限定で、「新春空室対策キャンペーン」のご案内をいただきました。

初期費用なしで導入できて、導入戸数によっては、ウォシュレット等のアイテムがおまけに付くみたいなので、特に戸数が多い物件を持ってる方は、結構チャンスと思います。

興味有る方は、詳細資料を転送しますので、コメント欄にアドレスを入れておいて下さいね。

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fchiro at 20:23コメント(8)トラックバック(0) 
インターネット無料化 | 新築一棟物件

2009年02月03日

実は、本日もこの方を見習い、ジムで汗を流してきました

って話は関係なくて・・・、

当然、「シェアハウス」の間取りのお話です

実は、今回新築予定の「シェアハウス」の間取りについては、ひろの中学生の頃からの趣味が「間取り」だった為、全て自分で手書きして、コンサルさんにパソコンで清書して貰ってましたが、

何分素人が引いた図面につき、思い切り共用スペースが広かったり、無駄なスペースが多かったりしました・・・

因みに、先日までは余り気にしてなかったのですが、いざ見積もりがあがってきて、利回り確保に欲が出てきたのと、

たろうさんから教えて頂いた私より遥かに大胆な投資家さんに刺激を受けて、現在、利回りUPの為に、プランの見直しを行っています

その結果、「ラウンジの面積削減」、「エントランス&ホールの面積削減」、「削ったスペースを使い部屋数増」等の修正を行った図面を、先程やっと書き上げました

一応、今月一杯は、打ち合わせでプランを詰めますが、「建築確認を出したら一切変更は不可」って念を押されてますので、若干プレッシャー状態ですね・・・

今週中には、仮契約を行う予定ですが・・・、少しは建築費、安くなるのかな〜(苦笑)

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fchiro at 22:22コメント(8)トラックバック(0) 
投資戦略 | 利回り計算

2009年02月02日

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先週月曜日のお話ですが、実は税理士から重大な指摘を受けました

それは、「源泉所得税が滞納状態になってましたよ」との内容・・・

因みに、うちの法人は、私も奥さんも給料は取ってないので、当初税務署から送ってきた「給与支払事務所等の開設届」は提出しておらず、全く意味が解らなかったのですが・・・、詳しく聞くと、

「司法書士の領収書をチェックした際に、預かり金となってた源泉所得税を放置してるのが発見された」

との事でした・・・

確かに、司法書士の請求書を見た時、「なんで態々「源泉所得税」なんて項目あげてるんだろう」と不思議な印象を持った記憶は有りましたが、実は、法人が個人の士業に仕事をお願いする場合、法人は報酬から源泉所得税を引いた金額を支払い、所得税については、法人が税務署に振り込む慣習(?)らしいのです

個人にはこんな制度は無いそうですし、今まで何度もお願いしてた司法書士さんからの請求って事で油断してましたが、本当、「税理士を頼んでて良かったな〜」って実感

早速、翌日「法人税」と一緒に振込みましたが、法人の税金って難しいんですね


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fchiro at 19:57コメント(2)トラックバック(0) 
税理士 | リスク管理

2009年02月01日

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鉄骨造の金額が予算オーバーだった為、急遽「木造3階建て」で再積算を依頼した「シェアハウスの見積もり」ですが・・・、

バタバタして、ブログには書いて無かったものの、実は「職人集団」からの見積もりを、やっと土曜日の朝受領し、先程までじっくり内容を精査していました

因みに、あがってきた金額は、「地盤改良」と「外構」、「エアコン代」なんかが別で、伝えていた予算ギリギリの数字

当然、数字は、多少余裕を持って伝えてますが、「掘ってみないと解らない」という「地盤」が予想以上に軟弱だった場合は、「家具・家電」の予算が吹っ飛んでしまい、資金計画が狂ってしまいます・・・

とはいっても、これ以上着工を引き伸ばす訳にも行かない為、明日再度電話して、気になった事項の確認を行った後、正式にお願いする予定ですが

さて、その見積もりですが・・・、「本体部分」については、今後、コンサルさんと打ち合わせしながら修正していきたいと思いますが、一点「これはもう少し安くあげたいな〜」と感じた事が有りました・・・

それは、「解体費用」です

当初、口頭で聞いてた数字より、30万円近く高い数字で、理由を聞くと、「現家屋が敷地ギリギリに建ってる為、重機が入るスペースを確保する為に、20坪は手作業になるから」という話ですが、

「本体」の方は、余り値切っても建物の質が落ちたり手抜きの恐れが有るので、根拠の無い交渉はしたく有りませんが、「解体」については資産として残る費用じゃ無い為、再度「相見積もり」をお願いしたり、場合によっては別途発注する事にして、少しでも安く出来ないかな〜と考えてます

一応、建物完成まで他の物件が今の入居率でいければ、シェアハウスの完成が遅れた分、多少の資金は貯まる筈なんですけどね(苦笑)

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新築一棟物件 | 資金繰り
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