2009年03月

2009年03月31日

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本日は、サラリーマンの本業が終わってから、コンサルさんの事務所を訪問し、「新築シェアハウス」の「建築請負契約締結」・・・の予定でしたが、

支払いスケジュールに関する勘違いや、銀行に確認が必要な事項は発生した為、明日以降に順延決定

建築業界には、独特のルールが滅茶苦茶多いみたいで、1時間半の打ち合わせでは、結構気疲れしましたが、大変勉強になったので、2棟目からは大丈夫なんでしょう(苦笑)

さて、話は変わって、昨日の続きです。

日曜日に開催された、「不動産投資セミナー打ち上げ」のお話ですが、実はこの飲み会、帰国直後は「旅行の疲れ」と旅行直前のジムワークが原因の「左足ふくらはぎ肉離れ」の為、「欠席しようかな〜」って悩んでました

ただ、私のブログが切っ掛けで、セミナーに参加された方も居ると聞いてたので、「飲まない覚悟」で、敢えて車で行ってきましたが、

結果は大正解

素敵な「投資家」&「投資家予備軍」との出会いも有りましたし、実際に購入を検討してる方の事例を基に、投資家仲間の意見を聞く事が出来たのは、大変参考になりました

ただ、その中で「ひろさんはこの物件どう思う?」って回ってきた図面については、正直、10秒で「問題外」と判断しましたが、実はこの物件・・・、本気で検討してる人が居ると聞き、思わず「えっ、マジなの?」と叫んでしまいました(苦笑)

一応私は、物件資料を見たら、市内の物件の場合、3分以内で「美味しい物件」、「値段次第で検討可能な物件」、「問題外」の3種類に分類する自信が有りますが・・・、

今回の事例は、1分も掛からずと判断したんですけどね(苦笑)

ちょっと長くなった為、詳細は明日書きたいと思いますので、気になる方は人気blogランキングでもクリックしながらお待ち下さいな

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不動産投資家 | 新築アパート

2009年03月30日

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昨日の続きです。

さて、管理会社から着信が有った「新入居者からのクレーム」については、何とか解決しましたが、またまた無視出来ない着信・・・

それは、メインバンクからの電話でした

しかもこの電話・・・、実は高速船で対馬沖を航行中に掛かったのですが、要件の前に韓国の領海内に入って不通になってしまい、暫くは、「新築シェアハウスの融資の関係で、トラブル発生かも」と不安な時間が続く事に・・・

釜山到着後、ドキドキしながら折り返した結果は、「法人の決算報告書の書類追加要求」でした(苦笑)

それにしても、銀行が要求する「法人の決算書類」って、物凄い広範囲でビックリしましたが、「費用を惜しまず税理士に依頼しといて良かった〜」と改めて実感ですね

その後も、

自動販売機業者さん(新設に関するトラブル発生)→詳しい話は帰国後に。

コンサルさん(図面送った)→帰国後に確認します。

ユニットバス業者(残金の振込み催促)→前日に入金済

なんて感じで、粛々と着信を処理していきましたが、「時計代わり」と思ってた携帯にも関わらず、「電池式充電器」を持参して行ったのは正解だったみたいです


さて、帰国後一夜明け、昨日は、以前ブログでも紹介したケイスケ〜さん講師による「不動産投資セミナー」の開催日

私は、夕方から入院中の友達のお見舞いに行った後、夜の飲み会だけ参加して来ましたが、

今回もなかなか興味深い話や、新たな出会いが有りましたが、長くなったので、また後程書き込みしたいと思いますので、暫くお待ち下さいね

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自動販売機設置 | トラブル発生

2009年03月29日

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昨日書いた釜山滞在中の着信ですが、

一番焦ったのは、管理会社からの

「本日入居した方から、クレームの連絡が有りましたので、至急折り返し下さい」

という留守電でした

確かに今回の部屋は、前入居者の入居期間が一年程度と短かった為、内装業者には依頼せず、自分で「清掃」や「CF貼り替え」、「ペンキ塗り」なんかを行いましたが、「仕上げが甘かったかな〜」と思って電話したところ・・・

管理会社「ガス給湯器が故障しており、年数的に交換が必要だが、うちの出入り業者に話したところ、繁忙期で4月初旬まで身動き取れないと言われた」

とのお話・・・

入居して即のトラブルで、対応が遅れると、イメージ悪化に繋がるため、私の馴染みの24時間対応可能な設備屋名及び担当者名を伝えて、対応をお願いしましたが、帰国後に確認したところ、

管理会社「昨日交換済みです」

との報告を聞いて一安心

なんとか、「入居早々、一週間も自宅のお風呂に入れない」という最悪の事態は避けられたみたいです

(続く)

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トラブル発生 | アパートの管理

2009年03月28日

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先程、2泊3日の釜山旅行から帰ってきました

今回の旅行は、先日高校を無事に卒業した娘の「卒業旅行」という位置付けで、フリープランでのんびりする積もりでしたが・・・、

最近は、ドコモの携帯が何故か韓国でも使えるみたいで、結局、頻繁に電話が掛かり、「日常生活を忘れてのんびり」という訳にはいきませんでしたが・・・

因みに、着信履歴を確認すると、メインバンク、管理会社(留守電)、自動販売機業者、コンサルさん、ユニットバス業者・・・、といった感じ(苦笑)

まあ、不動産関係のトラブルについては、明日以降書き込むとして、本日は、韓国グルメの写真を公開したいと思います

【国際市場での焼肉】
釜山焼肉1

釜山焼肉2


【朝食はアワビ粥】
アワビ粥2


【クリスピードーナツ】
クリスピードーナツ2

クリスピードーナツ1


どれ激ウマで、なかなか楽しい旅行でした・・・


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余談 

2009年03月26日

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月曜日のひでさんからのコメントで、

>お住まいの自宅兼収益マンションの購入方法が詳しく知りたいです。

>まだ記事に書いていないようであれば教えてください。住宅ローンを組んだのでしょうか?それとも通常のアパートローンですか?

というご質問を頂きましたが、せっかくなので、記事で回答させて頂きます

今回の山田先生の著書に、「一押し物件」として掲載して戴いた「自宅ビル」ですが、

購入の経緯については、たまたまネットで発見し、当時住んでいた区分所有のマンションから徒歩8分程度の場所で、子供の校区も変わらなかった為、その日の夜に現地を見に行き、翌日の昼休みには買い付けを入れていました

借入は、当時のメインバンクと、その頃イケイケで有名だった地銀を競合させ、結果的にイケイケの地銀にお願いしましたが、一点問題が発生

それは、購入名義の問題でした・・・

銀行は、手続きが簡単な「全額プロパーの事業資金」で打診してきましたが、私は、それまで13年間住んでた旧自宅マンションの譲渡損失が1千万円程発生する為、税金の控除を受ける為に「事業資金分」と「期間10年の住宅ローン」の2本の借入を希望しました。

結果的には、競合の強みで申し出は了承され、希望通りの二本立てで融資は実行されましたが、直前に担当者が新人に変わった事と、この変則的な借入形態のせいで、決済当日はトラブルが発生し、私の10回以上の購入歴で最長の決済時間となった次第です

その時の経緯は、当時(平成18年10月頃)のブログに書いていますので、お暇な時にでもお読みくださいね(苦笑)


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投資家の自宅について | 物件取得

2009年03月25日

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昨日のブログで「明日から2泊3日で海外」という話を書きましたが、実は、今夜は以前居た部署の上司の退職送別会

サラリーマンにとっては、「春は別れの季節」ですが、久し振りに懐かしいメンバーと飲めるのは楽しみですね

さて、本日は読者の方には余り面白くないかもしれませんが、備忘録として、現状を書き記したいと思います

まずは、天神南に新築予定のシェアハウスの状況ですが、古家については今週末で解体完了予定・・・

帰国後に完了を確認したら、速やかに残金100万円の支払いが待っています

建築確認申請の方は、今日までに間に合えば、夕方確認して申請をお願いしようと思ってましたが、「木造3階建て」に必須の「構造計算」が間に合わずタイムアウト

さすがに「完全お任せ」は怖いので、こちらも月曜日以降に実際の図面を確認して、ゴーサインを出す事になりそうです

次に繁忙期の入居者募集関係ですが、年明けに退去となった「アパート1号」の1室と、先月退去した「自宅ビル」の2室は、既に入居者が決定し、今週末入居予定

ただ、今月末に「アパート1号」に1室、また来月7日にも「アパート3号」に1室、退去予告が入ってるので、この部屋については、繁忙期も過ぎた為、何等かの工夫をしながら早期入居に繋げたいですね

それにしても嬉しいのは、2年連続で繁忙期に異動が無かった「3LDKメゾネット」

この時期は特に、「ファミリータイプの安定性」を実感させられますし、記帳の時も楽なんですよね(笑)

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アパートの管理 | 空室対策

2009年03月24日

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本日は、遂にWBCの決勝戦

私は当然、サムライジャパンを応援していましたが、それ以上に「フェアな試合で、競り合って終わってくれれば・・・」と望んでいました

その理由は、明後日から2泊3日で釜山に旅行するからですが・・・

現地でガイドさんから、「日本弱かったね」なんて言われるのは、正直悔しくて溜まりませんが、余りアウェーで挑発するのも、得策じゃ有りませんからね(苦笑)

そういった面では、チームリーダーのイチロー選手も、後半は大人の対応をしていましたし、本日は最高の試合で嬉しかったですね

って事で本題ですが・・・、

昨日のブログで、「別の視点」というお話をしましたが、その戦略は、久し振りの「競売物件検討」でした

一時は競売もブームになって、最低価格の何倍で、市場価格と比べても、全くお買い得感が無い落札が続いた次期も有りましたが、最近は、専門業者の撤退も相次ぎ、特に地方の物件では、お買い得感が増してきた気がします

因みに、最近は多くの裁判所の競売物件情報が、BITで、インターネット上で確認出来るようになりましたが、私の実家周辺の裁判所は、入札件数も少ない為、ネットでの情報提供は全く予定が無いとのお話

新聞で公告する程度の、物件の大まかな概要は、お願いすればで送ってくれるそうですが、実際の入札では、余り人気が無く不売になる案件も多いそうです

って事は、「買受可能価額」ギリギリで購入出来る可能性も高そうで、結構面白そうな予感がしますね

一つ問題なのは、詳細情報がネットで公開されてない為、裁判所での資料コピーが必要な事ですが、これについては、真剣に検討する段階で、地元在住の投資家さんか、妹にお願いしようかと考えてます

・・・なんて計画ですが、実は水戸大家さんからのコメントへのお返事にも書いた通り、実は純粋に「投資先として有望」と思ってる訳じゃなく、「地元愛」と「帰省費用の一部が経費に・・・」なんて邪道的発想ですので、皆さん、悪い例は真似しないで下さいね

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投資戦略 | 不動産競売

2009年03月23日

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ここだけの話ですが、今月末に発売予定の山田里志先生の新刊に、私の地元(合併が破談になった隣町)が紹介されています

・・・と言っても、余り良い話ではなく、「投資リスクが有る街」としてですが

実はこのお話・・・、昨年夏に山田里志先生と福岡で初めてお会いした時も、「印象に残った風景」としてお聞きしていましたが、昨秋以降の「派遣切り」の結果、益々地元大家さんにとって厳しい状況に推移しているかと思われます

因みに、ブログを以前から読んでくれてる方はご存知かもしれませんが、ひろは一昨年末頃、地元物件の購入を真剣に検討した時期が有りました

当時は、価値観の異なる仲介業者のお陰で、やる気を失ってしまい、幸い購入には至らなかったのですが、実は最近、「地元物件の調査を再開しようかな〜」なんて密かに考えてます

まあ、現状では、新築でどんな追加工事が発生するか不明な状況なので、実際動くとしても、新築シェアハウスが完成した夏以降になるとは思いますが、相場に必須の「行き過ぎ」を感じた場合は、検討の余地が有るって予感がしています。

それと、今回は、別の視点から物件探しを考えていますが・・・、

これについては、また明日書き込みしたいと思います

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投資地域選定 | 中古アパート

2009年03月22日

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本日は3連休の最終日

午前中は、家族とイオンモールへ買い物に行き、午後はクロスバイクを流して少し昼寝した後、夕方から一気に、昨日届いた山田里志先生の新刊を読み上げました

3年振りの著書の中では、進化した「山田式物件選定法」のノウハウが満載で、大変参考になりましたが、その基本は私と同じ「小心者」の発想でした

最近は、周囲に億クラスの戦艦級RC物件をいきなり買っちゃってる人も多いので、正直、保有物件の話をする時等片身が狭くなる事も有りますが、

「小口物件分散投資によるリスク分散」のメリットを、改めて活字で目にする事が出来たのは、嬉しかったですね

確かに、スピード重視で億単位の物件を長期のローンを組んで購入する事は、経済的自由への最短の道かもしれませんが、守るべき家族が居る投資家にとっては、「退場しない事」も重要だと思いませんか

今回の山田先生の新刊には、「小心者」という言葉が随所に出てきますが、同じ「小心者」として凄く共感出来ました。

私と同じような、家族持ちのサラリーマンで、将来への不安から不動産投資に興味を持ってるけど、失敗が怖い・・・、そんな方に是非読んで欲しい一冊ですね

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不動産投資家 | 投資戦略

2009年03月21日

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昨夜は、毎月恒例キャッシュフローゲーム会の日

先月のゲーム会は、投資家座談会の為欠席したので、2ヶ月ぶりの参加となりましたが、当日デビュー戦となる美人インストラクターの下、なんとか「弁護士」でラットレースを脱出する事が出来ました

その後の懇親会では、いつものように不動産系の方とお話しましたが、その中で、昨年末に結構大きな中古ビルを購入した方から、大変興味深いお話を伺う事が出来ました

実は、お聞きした物件概要だと、ひろは「その銀行の基準では融資不可」だと思い込んでましたが、その方に拠ると、「特に聞かれなかったから、敢えて伝えなかった」との事

まあ、「その銀行の審査が緩め」なのと、「属性が良かったので銀行も貸したかった」という事情も有ったみたいで、多分都市銀行では通用しない方法だとは思いますが、今後、大規模な中古物件を狙うときに使えそうで、大変参考になりました

さて、話は変わって本日午後・・・、自宅ビルに来週入居予定の部屋のCF貼りを終えて、書斎で寛いでると、インターホンが・・・、

出てみると、宅急便で、凄く嬉しい品が2点同時に届きました

一つは、先週福岡に遊びに来られた母ウッチー様から届いた、苺の詰め合わせ
母ウッチー様より苺


早速、家族で美味しく頂きましたが、凄〜く甘くて、子供達も大喜び

母ウッチー様、有難う御座いました

そして、もう一つは・・・、


ごま書房様から届いた、刷り上ったばかりの、山田里志先生の新刊でした
山田里志先生新刊


因みに、送付状によると、amazonでは3月25日から予約開始で、書店の発売は3月30日頃から開始し、全国に行き渡るのに一週間程度掛かるそうですが、

3年半ぶりの山田先生の新刊を一足先に拝見出来るとは、早朝の飛行機で熊谷の座談会に参加した甲斐が有りましたね

書籍は、私以上の山田ファンの、奥さんが先に読んでますが、私も読み終えたら感想を書きたいと思いますので、明日のブログをお待ちくださいな。

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銀行融資 | 不動産投資家

2009年03月20日

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久し振りにシェアハウスの進捗ですが・・・、

銀行のプラン変更に関する同意については、火曜日に資料を郵送し、木曜日に電話で確認したところ、

「これで行くしかないんでしょ?」

との冷た〜い言い方ながら、何とか了承が・・・

まあ、当初の予定よりも3ヶ月以上遅れてるので、嫌味の一つも言いたくなる気持ちは解るのですが(苦笑)

って事で、最大の問題も何とかクリア出来た事から、建設会社に、早速建築確認提出準備を依頼・・・

また、古家の解体工事についても、やっと警察や市役所の許可が下りたので、木曜日から作業が開始しています
古家解体開始1

古家解体開始2


本日午後、こっそり見に行ったら、ブロック及び建具の撤去が進んでました

現地は小学校の隣なので、重機が入る頃は春休みに入って、結果的には丁度良かったみたいですね

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銀行融資 | 新築一棟物件

2009年03月19日

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昨夜帰宅すると、大量の郵便物が・・・

その中には、受付印を押された「確定申告書の控え」も入っており、取り敢えずは一安心でしたが

今年は結構所得が増えちゃったので、所得税の支払いは痛かったですが、銀行の印象は良くなりそうなので、前向きに考えたいと思います(苦笑)

さて、郵便の中には、もう一つ楽しみにしていた書類も・・・、

それは、土曜日に訪問したショールームからの「外観シミュレーション」でした

正直、「白ノタイル調」と「明るいレンガ色」、どちらも魅力的で悩ましいな〜。

って事で、昨日のサイディングの続きですが・・・、

日曜日にお姉様方を、ひろの「アパート1号」を案内した際、「築7年に見えない位綺麗」ってお褒めの言葉を頂きましたが、これには、「使用してるサイディングが、汚れが目立ち難い色使い」って事も大きな理由でした

確かに、換気扇の吹き出し口の辺りなんて、結構油汚れが有りますが、同系色だと、遠めには解りませんからね。

となると当然、「このサイディング、新築にも使ったら良いじゃん」というアドバイスも有りましたが・・・、

実は、絶対嫌なんですよね〜

因みに、「サイディング自体嫌い」って訳では無く、福岡独特の事情で、他にも多くの種類のサイディングが、最初からなのですが

それは、両手に余る数が有る、アパート業者の為でした。

福岡では、建て売りアパート業者各社が、独自のサイディングを使ってるので、同じサイディングを使う事によって、「この建物って、○○建設の物件」なんて勘違いされるのは、絶対嫌なんですよね〜

さて、話は変わって「デンジャラストーク」のお話です・・・

実は、以前書いたとおり、ひろは今月末発売予定の山田里志先生の新刊に、ちょこっとだけ参加してます

先月、その中に紹介される「投資家座談会」に出席する為、熊谷市に有る龍前隆さんの自宅を訪問して来ました

まあ、座談会の方は、結構真面目な話に終始しましたが、その後の居酒屋での会話は、正に「デンジャラストーク」

正直、「ちょっと喋りすぎたかな」って思ってたら、なんと山田先生のブログを見ると、目次にしっかり載ってるじゃないですか(苦笑)

多分、伏字だらけの本になると思いますが、他の方達の会話も含めて凄い楽しみですね

私はてらちゃん恵比寿のIさん星輝さんが近くでしたが、果たして誰が一番過激だったか、楽しみにしてて下さいな

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2009年03月18日

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まずは、昨日の続き・・・最終回です

さて、初日の夜はモツ鍋屋さんで4時間近く語りましたが、まだまだ不完全燃焼って事で、何時もの博多駅近くの居酒屋に移動し、日付変更線を超えるまで投資家談義

今回は、先日GOHMAさんのブログにも書かれていた経済予測のお話を、シンさんから伺う事が出来ましたが、「国内不動産のみに投資するリスク」を痛感させられましたので、シェアハウス完成後、早急に対策を取りたいと思います

翌日は、ホテルで合宿してた3名を、ひろの「アパート1号」&「メゾネット」にご案内

「アパート1号」では、サイディングについての興味深いお話が有りましたが、詳細は明日書き込みます

「メゾネット」では、2年前に塗り替えた色使い(右上プロフィール写真)にお褒めの言葉を頂き一安心

ただ、ゴンママさんからの「南側の売地(多分2千万円以上)に高い建物が建っちゃうと困るよ。ひろさん買っちゃえば」という優し〜いアドバイスには、笑って誤魔化すしか有りませんでしたが

その後、娘ウッチーさんと空港で合流し、4名を博多駅で見送って、楽しい二日間は終了しました

って事で、月曜日から3日連続で朝の更新となりましたが、実は理由が有りまして・・・、

日曜日から3日間断酒し、日付が変わる前に就寝

昨夜は2週間ぶりにジムで汗を流して来ましたが、実は本日は毎年恒例の、友人3名との人間ドックの日

毎回、人間ドックに行った後は、昼から近場の温泉に行き、打ち上げを行ってます

来年は良い数字出るかな〜なんて語りながらですが、どんな数字が出るかドキドキですね(苦笑)

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2009年03月17日

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昨夜は燃え尽き二日目で、ブログを書く気力が沸かなかった為、遅くなりましたが、こだわり軍団シリーズの続きです

さて、今回県外から来訪した4名の最大の目的は、今週末完成予定のサクライさんの新築物件

ただ、せっかく建物に対するこだわりが有る方達が集まるので、この機会に、私の新築プランについてもチェックをお願いできればと、密かに狙ってました

って事で、まずはひろの自宅ビルを案内した後、昼食会場近くのシェアハウス新築予定地でサクライさんと合流

この日の福岡は、朝方雪が舞い散る位寒かった為、長居は出来なかったものの、図面を広げながら現地を見て頂いた事が、後で役立つ事になりました

昼食後は、最大の目的であるサクライさんの新築に直行

実は、この物件には一度、昨年末のスケルトン状態の頃に訪問していますが、内装が完成すると、改めてグレードの高さが解ります

外見の色使い、駐車場のセキュリティ、物件銘板、駐輪場、エントランスのタイル、間接照明、内装の色使い、クロゼットの棚の位置等など、コダワリ満載で、新築取り組み中の人間として、大変有意義な一時でした。

その後は、住設メーカーのショールームに移動し、ひろの新築物件に使用するサイディングの下見を行いましたが、やはりHPで見るのと実際の見本では、全然イメージが違います

今回、本命は「白の石調」、対抗は「レンガ系のツートン」、裏本命「コンクリート打ちっ放し風」といった感じでしたが、

本命の「白の石調」は、イメージと違ってて却下

「レンガ系」と「コンクリート打ちっ放し」について、こだわり軍団に相談しましたが、ここで先に現地を見ていたメリットが・・・

実は、ひろは結構渋い感じの色使い(茶系)をイメージしてたのですが、軍団員の判断は、

「街並みがそんなに明るい印象ではないので、明るい色(ピンク系)を使って、物件が引き立つようにした方が良い」

との事

街の印象に併せて、物件の外観イメージをセレクトする発想・・・、さすがは「こだわり軍団」と改めて実感です


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不動産投資家 | 新築一棟物件

2009年03月16日

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最近は、新築シェアハウスのプラン確定や、確定申告準備の為、ジム通いもサボりっぱなしで、お気に入りのブログを訪問する時間も余り取れませんでしたが・・・、

昨日、やっとの事で「税務署の時間外用ポスト」に2人分の確定申告書を投函

昨夜は、久し振りに日付変更線が変わる前に就寝し、爆睡出来ました(笑)

さて、話は変わってタイトルの「セミナー&懇親会」ですが・・・、

昨年12月に第1回の「初めての不動産投資セミナー」を開催したケイスケ〜さんが、3月29日(日)に、第2回のセミナーを「実践編」として開催する事となりました

詳細及び申し込みは、このブログ左上のリンク先「キャッシュフローゲーム会in福岡」をご確認下さい

当日は、夜7時からセミナー打ち上げを兼ねた懇親会も開催しますが、「私は初心者じゃないんで・・・」って方や、「夜しか時間が取れない」って方は、懇親会のみの参加もです

懇親会のみ希望希望の方は、この「ブログのコメント欄」か、「ひろへのメール」で、3月23日までにご連絡下さい
(※私は夜のみの参加予定です。)

因みに、「キャッシュフローゲーム会in福岡」では福岡市内で毎月開催されるキャッシュフローゲーム会(次回は3月20日)の開催についても案内しています

キャッシュフローゲーム会は、私も昨年2月にケイスケ〜さんから紹介して頂き、初めて参加して以降、ゲーム終了後の懇親会も含めてほぼ毎回参加してますが、初めての参加の場合は、友達からの紹介だとゲーム代が半額になりますので、興味有る方は、まずは私と友達になりましょう(笑)

当日は、多くの新しい出会いが有る事を楽しみにしていますので


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不動産投資家 

2009年03月15日

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本日昼前、母ウッチー様ご一行を博多駅でお見送りし、二日間の密度の濃い再会の一時が終了しました

二日間、不動産三昧の会話が続き、若干燃え尽き状態の為、本日のブログは写真だけとし、二日間の様子は、明日改めて書きたいと思います

まずは、昨日のランチですが、シェアハウス新築予定地にも程近い「柳橋連合市場」に有る「吉田鮮魚店」にて・・・、

【市場の風景】
柳橋連合市場2


【特上海鮮丼&ウニ丼】
吉田鮮魚店、特上海鮮丼

※お姉様方は、ちょっと豪華に

【海鮮丼】
吉田鮮魚店、海鮮丼

※地元組は650円の並で十分(笑)

【マグロ丼(大盛り)】
吉田鮮魚店、マグロ丼

※ケイスケ〜さん曰く・・・大盛りはちょっと辛かった

夜は、天神の居酒屋を予約していましたが、ゲストのご要望で、急遽モツ鍋に変更

【モツ料理かわ乃】
もつ料理かわ乃


行き付けのモツ鍋屋さんでは、運良く個室が取れたので、8名で4時間近く不動産談義

博多では、以前、「元祖長浜屋」が「店に入った瞬間、注文しなくてもラーメンが運ばれるスタイル」で有名でしたが、この店の「室内に有る冷蔵庫内のビールを勝手に空けて始めちゃうスタイル」も珍しかったみたいです


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新築一棟物件 | 不動産投資家

2009年03月13日

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明日は、関東から昨年末に新築デザイナーズマンションを建築した「母ウッチー様」が福岡に遊びに来る予定ですが・・・

それに併せて、カリスマインテリアコーディネーターで、先日保有物件を完全満室化した、大分のゴンママさんも参集予定

建物に対するコダワリが半端じゃないお二人を、一緒にお迎えするのは、これまた「福岡の新築コダワリ王」サクライさん・・・

因みに、ひろは土地の方が専門なので、建物については余り得意では有りませんが、mixiでの建物大好き同士の会話は、いつも楽しく拝見しています

って事で、今回せっかくのメンバーが集まる為、ある事を思い付きました

それは、「コダワリ軍団に外観デザインのアドバイスを貰う事」

まあ、凄く熱いバトルが予想されますが、完成後に、

「何このセンス無いデザイン」

なんてダメ出しされるのは怖いですからね

って事で、本日コンサルさんに相談したところ、「サイディングのショールーム担当者は私の弟子なので宜しく」って話で、訪問決定

どんなアドバイスを頂けるのか、今から明日が楽しみです


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不動産投資家 | 新築一棟物件

2009年03月12日

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本日、シェアハウスの建設会社さんから、3回目の修正見積もりが届きました

早速数字を確認すると、若干伝えていた予算をオーバーしていましたが、許容範囲内だし、これ以上引き伸ばす訳にもいかないので、「ゴーサイン」を出して、建築確認の準備を依頼・・・

後、融資の内諾を貰ってる銀行の「修正稟議」というハードルは有りますが、いよいよ本契約が近付いてきました

コンサルさんからは、「建築確認申請の提出後は、窓の位置を10cm動かす事すら」と念を押されてましたので、本日も4ヶ所、細かい修正をお願いしちゃいましたが、一応、悔いは残らないプランが完成したと思います

さて、プランが固まれば次のステップという事で、実は先程、「自動家賃査定システム」を構築しました

な〜んて、大げさな事を書きましたが、実はエクセルで作った簡単な表で、以前仕事で不動産鑑定士の方とお付き合いしてた時に習った「価格形成要因」を参考にしただけですが・・・(笑)

ただ、システムの方は簡単に出来たものの、問題は要因毎の数値をどうするか・・・

1階・2階・3階では、それぞれ何ポイント格差を付けるのか?

方位の格差は?南向きが基準だと東向きや北向きは何ポイント落とすか?

バルコニー付きの部屋は何ポイントプラス?

ラウンジの横の部屋やトイレの横の部屋は煩いから、安くしないと・・・

等など、悩む事ばかりですね(苦笑)

まあ、一番高い部屋と一番安い部屋の家賃は、一応イメージしてるので、結局数字を打ち込みながらポイント決めていく事になりそうですが

週末にお会いする皆様には、ご意見をお伺いする予定なので宜しくです

【おまけ】
昨日のブログに書いた「3月末の退去予定者」ですが、

本日、管理会社に電話したところ、管理会社の担当者さんも同じ発想で交渉したそうですが、「3月末ギリギリまで福岡に居なくちゃならない」という回答だったとの事。

残念ですが無理は言えないので、「4月初旬入居可」で募集は頑張りたいと思います


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家賃設定 | 新築一棟物件

2009年03月11日

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本日帰宅すると、アパート1号の管理会社から「3月分の送金明細」が届いていましたが、

その中に嫌〜なお手紙を発見

それは、

「10★号室が、3月末で退去予定です」

とのメッセージでした・・・

因みに、このアパート1号は、「総戸数8戸の1Kロフト付き」ですが、昨年は繁忙期に6戸の退去が有り、その後、夏にももう1戸退去という怒涛の一年間でした・・・

流石に昨年の今頃は危機感を感じて、必死で客付けに奔走していましたが、「今年はその分楽だな〜」と感じていたら、今回は遂に昨年唯一残った部屋が退去になったとの事

まあ、一部屋だけ「テレビドアホン」を付けて無いのは気になってましたし、去年に比べたら全然余裕なので、良しとしましょう(苦笑)

ただ、正直3月末退去は辛いので、一週間でも早く出てくれないかな〜

【おまけ】
アパート1号


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アパートの管理 | 空室対策

2009年03月10日

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最近、新築の話がなかなか進まなくて、正直、テンション下がり気味です

実は先週末、ちょこっと建物の形を変えて貰ったのですが、業者さん曰く、「躯体屋さんからの見積もりがあがってくるまで3日掛かるので、待ってて下さいね」だって

確定申告の準備で忙しく、最近ジムで汗流してないので、ストレスも溜まっており、お陰で人気blogランキングも下がりっぱなし(泣)

ただ、週末には多くの投資家さんから元気を分けて貰う予定なので、取り敢えずは、後3日間、何とかテンションを維持して乗り切りたいと思います

さて、本日は今や大規模物件には必需品となったオートロックのお話です

因みに、昨日のたまこさんのブログが参考(パクリとも言う)です(笑)

さて、ひろが初めてオートロックの物件に住んだのは、18年前に、当時築5年の3LDKのマンションを購入した時ですが、当時はオートロック物件って羨望の眼差しでした

実際、2年後にその物件を賃貸に出した時も、結構高い家賃で新婚のお医者さんが借りてくれましたし・・・

ただ、最近は昔ほどオートロックの神通力って感じませんよね。

私なんて、物件見学に行った時等、たまに「カメラが付いてない音声のみのオートロックって意味有るのかな?」なんて考えちゃう時も有ります

大規模物件で共用玄関に「音声のみのオートロック」が付いてる場合、居室の入り口にテレビドアホンを設置する戦略は取れないので、メリット半減ですからね

以前見に行った「築15〜20年程度の一棟物件」では、共用玄関に「オートロックの残骸」が残ってるのも結構目にしましたが、これも費用対効果がないので、壊れたままで放置してるのかな〜って印象でした

一棟丸々カメラ付きに交換すれば良いのでしょうが、その場合は莫大な費用が掛かりますし・・・

まあ、そうは言っても、セキュリティの高い物件は、特に女子学生の親御さんには絶大な人気が有るので、「どのようにして費用を掛けずにセキュリティの高い物件を作り出すか」って事は、大家としての大きなテーマとなりますが

因みに、入居者同士が顔見知りとなるシェアハウスって、セキュリティの面では、女性の一人暮らしなんかより、遥かに安全なんだそうですよ

唯一の難点は、「見知らぬ男女が一つ屋根の下に住む」って形態が、女子学生の親御さんには間違いなく理解されないだろうって事ですが・・・(苦笑)

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投資戦略 | 投資アイテム

2009年03月09日

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実は土曜日くらいから、右目が少し腫れてるな〜って感じてたのですが、今朝起きたら、見事なお岩さん状態・・・

仕方なく、朝一で眼科に行って、モノモライを切って貰いましたが、結局一日眼帯しながら仕事しちゃいました

因みに、鏡を見たら、超怪しい感じ・・・

本日は、特にお客さんに会う予定が無くて良かったです。

それにしても、片目ってだけで普段の倍以上疲れましたね〜

忙しかった先週じゃ無かったのは、不幸中の幸いでしたが、明日には腫れが引いてくれるのでしょうか(苦笑)

さて、話は変わって確定申告ですが、ひろは昨年まで「やるぞ!青色申告」という個人用のソフトを使ってましたが、今年から、税理士さんとのデータ遣り取りの為、「弥生会計」に切り替えました

最初は、システムの違いに慣れなかった為、結構苦労しましたが、慣れてきたら「振り替え伝票」って滅茶苦茶便利ですね

40歳過ぎると、新しいシステムに馴染むのに、段々時間が掛かるようになりますが、まあ、何とか8割方マスターしたと思うし、来年は2割くらい早いスピードで入力出来そうです

って事で、今年分の提出は・・・、明後日くらいかな〜

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記帳 | 青色申告

2009年03月08日

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昨日は、福岡の大家さん仲間サクライさんが市内に新築したマンションの完成見学会

・・・でしたが、ご本人が奥様から「2週連続で飲みに行くの」との指摘を受けたそうで、見学会のみとなった為、私も自粛する事に(苦笑)

まあ、徹夜麻雀明けだったので、結局ぼ〜っと過ごしたのですが

さて、このサクライさん・・・、実は昨年夏、山田里志先生が九州に来られた際に、一緒にお会いしたメンバーの一人ですが、「家庭や本業との微妙なバランス」に気を遣いながら、投資を行ってる投資家同士って事で、共通の話題も多く、初めてお会いした日から二人で5時間近く熱く語った程、非常に気の合う仲間の一人です

そういえば、先月の熊谷市の投資家座談会でも、「不動産投資に関する家族の理解」は大きなテーマで、山田里志先生のブログにも、その様子が再現されていますが、皆さん凄く苦労されてるみたいです。

なので、それを乗り越えて来た方に出会うと「戦友」みたいな特別の感情持っちゃいますね(笑)

因みに、昨日の自粛ですが、実は「来週に楽しみを取っておきたい」というのも大きな理由でした

その、来週のイベントとは、1月に新築マンションを見せてくれた母ウッチーさんの福岡来訪・・・

夜は、当然懇親会付きなので、土曜日を楽しみにしながら、確定申告を完了させて備えたいと思います

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不動産投資家 | チャンスを生かす

2009年03月06日

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一月に、福岡に本社が有った投資用ワンルームマンション分譲会社「シックス」の破産について、ブログで取り上げたところ、コメント欄に多くのオーナー様から書き込みをいただきました

シックス破産の影響は・・・

あれから1ヶ月以上経ち、HPで確認したところ、無事、新しい管理会社も決まったみたいですが、一部の家賃がオーナーに支払われないなど、不動産投資家に残された傷跡は小さく有りません

さて、そんな中、昨日のコメントで、naviさんというシックス物件のオーナーから、「損害を受けたオーナーの連絡用ブログを作成した」という書き込みを頂きました

リンクを貼っておきますので、シックス関係の大家さんは、訪問してみては如何でしょうか

シックス物件オーナーブログ

先日赤坂を通った時に、写真を撮ったので↓
シックス本社


【余談】
最近、訪問先のブログで、「確定申告終わりました」という書き込みを拝見する度に、プレッシャーを感じていますが・・・

今夜も懲りずに麻雀です(苦笑)

因みに今夜のお相手の中には、以前ブログでも紹介した、17年前に小場さんの存在を教えてくれた先輩も含まれてます

どんなお話が聞けるのか、今からワクワクですね


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不動産投資家 | 物件管理

2009年03月05日

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本日、ちょっとショックなニュースが有りました

それは、「司建物管理が自己破産」という記事でしたが・・・、

実は私、川又三智彦さんの本、二冊持っています

因みに最初に買ったのはこちら↓
頭金50万円で土地つき一戸建てを獲得する本―ワンルームより手軽!貯金より有利!
著者:川又 三智彦
販売元:かんき出版
発売日:1992-06
おすすめ度:3.0
クチコミを見る


これは、15年近く前に買った本で、「ツカサのウィークリーマンション小口化商品を買って儲けよう」というバブリーな内容の為、当然一度読んだだけで放置していました

その後暫くは、その本の事も川又さんの事も、思い出す事は有りませんでしたが、10年近く経ったある日、定期購読中の「全国賃貸住宅新聞」に興味深い連載を発見

それは、バブルの頃、銀行やゼネコンから言われるがままに投資を続け、結局、1000億円の負債を抱えて破綻したという川又社長の体験談でした・・・

当然、その後に書籍化された本は、発売と同時に購入

それが、こちらの本でした↓
1000億円失って―情報整理があなたの危機を救う!1000億円失って―情報整理があなたの危機を救う!
著者:川又 三智彦
販売元:日東書院本社
発売日:2002-04-01
おすすめ度:4.5
クチコミを見る


バブル崩壊を教訓に、見事に復活した体験談には、当時、結構感動したのですが、今回、「790億円の負債を抱えて破産」と聞いて、ちょっと悲しくなっちゃいました

それにしても、1回目の破産が1000億円、2回目の破産が790億円だなんて、スケールデカ過ぎの印象ですが、庶民感覚が戻る事は無かったんでしょうね

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2009年03月04日

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なかなか安い業者が見付からなくて、延び延びになっていた「シェアハウス新築予定地」の古家解体ですが・・・、

5社に見積もりを取っても予算オーバーだった建設会社から「ギブアップ宣言」が出た為、自分でも付き合いの有る不動産会社やリフォーム業者に相談した結果、本日やっと契約に至る事が出来ました

因みに「見積もり金額」は、今まで一番安かった業者さんより「−10万円」

それでも、当初想定よりは20万円高かったので、「後5万円なんとかなりませんか?」と相談したところ、回答は「条件付で

因みに、その条件とは、「今後1件でも構わないので、別の案件の解体を紹介する事」

一応、「交流が有る大家さんも何人か居るので、良い仕事してくれたら、その人達から相談が有った場合、推薦しますので・・・」って感じでお願いしましたが(苦笑)

嘘吐きにはなりたくないので、もしこのブログを見てる福岡の方で、解体の案件が有った時は、私までメールくださいね

8社に見積もりを取った中で、断トツに安かった業者さんを紹介しますので

まあ、今後もこんな感じで、いろんな業者さんのネットワークが出来たら嬉しいんですけどね


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不動産屋との付き合い方 | 業者見積もり

2009年03月03日

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今回新築予定のシェアハウス・・・、道路斜線制限については、以前お話しましたが、高さについてもう一点、建築士さんからアドバイスが有りました

それは、「高さは10メートル以内に抑えるべし」というお話

因みに、今回の土地は、商業地域に有るので、法令上は、別に10メートル越えても支障はないのですが、超える場合は、隣接地所有者との協議が必要になるらしいのです・・・

となると、当然、隣に高い建物が建って喜ぶ人は居ないはずで、着工が更に遅くなる可能性大ですよね

しかも、西隣は区分所有のマンションだし(苦笑)

まあ、コスト的にも、3メートルスパンが一番効率的らしいので、ここは素直に従って、フラットな屋根で、木造に見えない外観を目指したいと思います


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新築一棟物件 | 狭小土地

2009年03月02日

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本日夕方、管理会社から着信あり・・・

結論から言うと、先週水曜日に入った予約はキャンセルになってしまいました

一応、理由としては、「一緒に内見した親御さんが、エレベーター無しの5階に難色を示した」との説明でしたが、久し振りの予約に喜んでただけに、ショックですね・・・

まあ、他にも検討中の方は居るそうそうですし、逆に4階の部屋に申し込みなんて話も有ったので、終わった事は忘れて気合いを入れ直すしか無いのでしょうが

さて、って事で仕切り直しとなった空室の清掃ですが、今回、ひろは確定申告の準備に集中する為、奥さんのパートナーは、昨日卒業式を終えて、暫くは余裕が有る18歳の娘が担当する事になりました

ただ、このお嬢さん・・・、投資家の娘としての教育は失敗しちゃったみたいで、有料となっています(苦笑)

まあ、最初は仕方ないとしても・・・、ちゃんとバイト代以上に働いてくれたら良いんですけどね

小場さんは、中学生の頃から、ゴッドマザーと一緒に、物件清掃に行ってたそうですが、うちは2年前まで子供にはアパート持ってる事内緒だったのが、裏目に出ちゃったみたいです

小さいお子様をお持ちの投資家の皆様・・・、お気を付け下さいな

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投資家の子育て | 空室対策

2009年03月01日

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多くのカリスマ投資家が絶賛してた、金森重樹さんの「お金の味」ですが、
借金の底なし沼で知ったお金の味 25歳フリーター、借金1億2千万円、利息24%からの生還記借金の底なし沼で知ったお金の味 25歳フリーター、借金1億2千万円、利息24%からの生還記
著者:金森 重樹
販売元:大和書房
発売日:2009-02-05
おすすめ度:5.0
クチコミを見る


私も、先週日曜日、東京からの帰りに羽田空港でGETし、一気に読み上げてました

実はひろも、子供の頃は余り裕福な暮らしは送ってないので、ヘビーな話には、なかなか消化に時間が掛かりましたが、遅ればせながら感想です

さて、この本を読んで、私は二つの風景を思い出しました

一つは、「子供の頃の、パチンコ好きだった親と過ごした風景」、もう一つは、「以前の部署に居た、私がクレジットカードを使わないと聞いて、ポイントが付くのに信じられないと言った後輩の事」です。

金森さんは、先物で大きな借金を抱えてしまったそうですが、多分、私も結構熱くなる方で、ギャンブルしたら一発で破綻してしまう性格だと思います・・・

まあ、「毎週徹夜麻雀してるじゃないか」という突っ込みは置いといて・・・、私が何故ギャンブルに嵌らずに、ストイックな人生を送る事が出来てるかというと、多分、パチンコ好きだった親の反面教師って部分が大きいと思います。

いくら「ギャンブル好きな素養が有る」と言っても、二代続けてては、学習能力が無いと思われそうなので、私は中学生位から「大人になってもパチンコだけはしない」って誓ってました

子供の頃、温泉帰りに親がパチンコ中、暗い車内で寂しく待ってた体験は、今考えると、投資家としては役に立ったのかもしれませんね(笑)

それと、クレジットカードの話ですが、私が勝手に「お金に関する人生の師匠」って考えてるのは、バブル期のカリスマ投資家「邸永漢先生」ですが、若い頃読んで、凄く素敵な生き方だと感じました

なので、若い人達が、「クレジットカードを使うのはお洒落」って発想・・・、実は私には凄い滑稽に感じるのです

所詮、「借金」なのに格好良いイメージを塗ってるだけって感じなんですよね

私も、将来はクレジットカード使ってみたいとは思いますが、実は結構ハードルが高くて、最低でも「毎月自由に使えるお金100万円」って感じです

何とか、50歳までに達成出来たら嬉しいんですけどね。


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不動産投資家 | 金銭哲学
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