2009年04月

2009年04月30日

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昨夜、「本日は休養」なんてのんびりしたブログを書いたばかりですが・・・、

どうも神様が「のんびり」は許してくれないみたいで、本日は、久し振りに焦る出来事が有りました

元々の経緯としては、10日程前に「アパート1号」の管理会社から電話が有り、その会社で、ひろの担当をしていた方が、急遽退職したという連絡を受けていましたが・・・

定着率の悪い業界というのは了解済みなので、軽く聞き流していました

その時点で聞いていたのは、

アパート1号の空室に申し込みが入っており、現在保証会社の審査中

管理の新担当者から、後程連絡させます

の2点

ところが本日昼休み、管理会社の新担当では無く、内装業者さんから衝撃のお話が・・・

内装業者「○○アパートの102号室ですけど、テレビドアホンって今回も付けるんですか

ひろ「お疲れ様です。はい、テレビドアホンは、連休の間に付ける予定ですよ。キーボックスって現地に有ります

内装業者「えっ、入居って明日みたいですよ」

ひろ「え〜、聞いてないですよ○○さんが退職したって話は聞いたけど、後任の方からの連絡貰ってませんもん」

内装業者「そうなんですか。どうも引き継ぎが出来てないみたいですよね。私も先日急に連絡有って、月末までにリフォーム仕上げろって言われて大変だったんですよ」

ひろ「・・・」

って事で、本日夕方、管理会社の新担当者に結構強めのクレームを入れた後、先程、テレビドアホンの設置を行ってきましたが、

正直、急な退職の理由は解りませんが、一社会人として「立つ鳥跡を濁さず」で行って欲しかったですね(苦笑)

ひろは基本的に、「管理は人」って考えてますが、このような事が頻繁に続くと、改めて「管理会社変更」を考えないといけなくなりそうです

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不動産屋との付き合い方 | 物件管理

2009年04月29日

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先週火曜日から、本業で新しい職場に赴任して一週間が経過

不動産の方でいくつか必要な作業は有りましたが、40歳過ぎての新しい仕事で、結構疲れが溜まってるのか気力が沸かず、

結局、本日はのんびり休養を取り、夜は久し振りに家族で外食に行ってきました

因みに、現時点で早急に必要な作業は、5月10日に入居予定の、自宅ビル5階ワンルームの清掃と、アパート1号の空室のテレビドアホン取り付けの2つですが・・・、

帳簿付けの方も結構溜まってるので、そろそろ気合い入れないとやばそうです(苦笑)

一応、今年のゴールデンウィークは、真ん中の予定がぽっかり空いてるので、人込みは避けて、気合いで作業したいと考えています

実は、ETC取り付けが間に合わなかったのが、最大の理由って噂も有りますが

シェアハウス新築の方でも、建設会社に連休前までに設備のカタログを届けるようお願いしていますが・・・

果たしてこちらは間に合うのでしょうかね

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不動産投資家 | 新築一棟物件

2009年04月27日

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昨日のブログに書いた「銀行からの電話」ですが、

奥さんの話では、「明日の9時頃に再度電話して良いですか」と言ってたらしいのですが、本日は結局音沙汰なし

明日は、新しい職場の歓送迎会につき対応不能ですが、再度連絡が有り次第、ブログに書きたいと思います・・・

さて、話は変わって、本日はラッシュアワーの話

ひろは最近、2年間通った「自宅から徒歩5分」の職場から、「電車を使って45分」の職場に転属となりましたが、

今回のラッシュアワーは、通勤電車ではなく、朝の洗面所のお話です

実は私・・・、先週までは、子供達が学校に行った後の8時頃からゆっくり準備を始めていた為、洗面所もゆっくり使えてたのですが、

出勤時間が1時間近く早くなり、7時過ぎから準備をするようになったら、もろに子供達と時間が被るのです

しかも18歳の娘の方は、それなりに時間が掛かるみたいで、タイミングを間違うと、結構待たされちゃう事に(苦笑)

確か、ゲストハウス白書のアンケートで、「洗面所の時間が被るのが不満」って有ったと思いますが、今回身を持って痛感する事が出来ました

取り敢えず、今回のシェアハウスでは、12名の入居者に対して、4台の洗面台を設けていますので、何とかストレスを感じないギリギリの数は確保してると思いますが、

ある程度生活時間の違う入居者となる方が、正解なんでしょうかね

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新築一棟物件 | 投資家の自宅について

2009年04月26日

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先週金曜日は、新しい職場の歓送迎会・・・

30名以上参加した飲み会では、流石に全員とお話する事は出来ませんでしたが、結構職場の雰囲気は良いので、今後が楽しみです

結局、2次会も電車の有る時間で解散し、12時前に帰宅しましたが・・・、

まだ起きていた奥さんから、信じられない話が有りました

夜7時頃、某地銀から電話が有ったらしいのですが、その内容が、私が保有するアパートローンの借り換えの勧誘だったそうなのです・・・

因みにその地銀は、地元の投資家仲間でも、「1年半位前から融資が渋くなった」とう評判だったのですが・・・

まあ、正直言うと、現時点で借り換えを行う気は全く有りませんが、「春の訪れ」を予感させる話・・・、月曜日の夜に再度電話が有るそうなので、じっくり話を聞いて、「今後に繋げる事が出来たらいいな〜」って考えてます

ただ、一点気になるのは、情報の入手先ですが、まあ、所有者って事は登記情報から解るとしても、電話帳に載せてない電話番号は、どうやって調べたんでしょうね(苦笑)

まあ、それも含めて、明日確認したいと思います

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勧誘電話 | 銀行融資

2009年04月25日

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2年前の今頃、ひろは「孤独な初代大家」でした

今考えると嘘みたいな話ですが、確か、mixiで知り合ったサクライさんと初めてお会いしたのが2年前の5月で、それまでは、他の不動産投資家さんとお会いした事等全く無かったのです

それが、現在のように多くの投資家さんと交流出来るようになった切っ掛けは、2007年11月の賃貸住宅フェアin福岡の講師紹介で、小場さんを発見し、メールを送った事でしたが

伝説の投資家1、2

その時の賃貸住宅フェア打ち上げには、14名が参加

あっという間の5時間

その中には、当日フェアの会場で小場さんがスカウト(?)した投資家さんも何名か含まれていましたが、

なんと今回の懇親会では、当時のメンバー全員から、参加の申し込みを頂きました

この2年間の間には、「サブプライムローン問題」なんかも有り、日経平均も大幅に下落していますが、そのような時代にも関わらず全員と再会出来るのって、不動産の安定性を物語っってると思いませんか

多分、「株式投資」や「FX」のオフ会等では、2年経って同じメンバーが全員参加なんて有り得ないような気がしますからね

因みに、私が不動産投資で最も心掛けているのは、「退場しない事」ですが、10年、20年経っても、ずっと皆さんと毎年集まれたら素晴らしいなって願っています。

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不動産投資家 | 伝説の投資家

2009年04月24日

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最近、たまに大家さん予備軍の方から、検討中の物件について意見を求められる事が有りますが、

その中で、「この物件、駐車場が付いてないのがネックで・・・」という相談には、「福岡市内の駅近なら要らないよ」って回答しています

北関東等では、「駐車場が戸数分無いから、今回の物件は見送り」なんて話もよく聞きますが、

私の物件では、福岡市内で駅近の場合、「入居者の中に駐車場借りてが居なくて、外部に貸し出してる」なんて状態なんですよね

では、福岡では何に注意すべきかというと・・・、

自転車乗り大家としとは、やはり駐輪場ですね

そういえば、先週見に行ったデザイナーズアパートは、大通りに面した商業地域に目一杯建ってて、駐輪場が無かった為、「いくら駅近(徒歩一分)とはいえ、自転車持ってる人って居ないのかな〜」って気になりましたが、

ゴミ置き場の扉を開けたら、自転車が停まってて、苦笑しちゃいました

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自転車乗り | 投資戦略

2009年04月23日

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今週から新しい職場に異動し、2年ぶりの電車通勤となりましたが、せっかくの機会なので、3月から福岡市の地下鉄でも導入された「ICカード(はやかけん)」を購入してみました

「ピィ」という電子音を聴く度に優越感に浸ってますが、もしかして、作戦に乗せられてるのでしょうかね

って事で本題です

先週のブログで宣言したように、地下鉄通勤の時間は、有効に「読書」で活用していますが、

本日は左のリンク先でも紹介してる「マネーセンス」の感想をお話したいと思います

この本の著者は、ひろが毎月参加している「キャッシュフローゲーム会」の主催をしている「マネーセンス」の浅田修司代表ですが、

今回、本を読破した結果、一番共感出来たのは、「一人ではお金持ちになれない」って言葉でした

因みに、私も昨年2月に初めて「キャッシュフローゲーム会」に参加した時は、「自分は実際の投資活動で、それなりの実績をあげてる」という変なプライドから、結構自分勝手にカードを引いていましたが、

回を重ねるうちに、ゲームの目標が「自分がラットレースを抜ける」から、「同じ卓の全員でラットレース脱出」に変わってきた為、最近は結構周りを見渡す事が出来る様になりました。

その為には、ある程度情報をシェアして、お金を回す必要が有りますが、たまに参加者の中で、情報料について異常に固執する事が気になる方が居ます

例えば、通常「買主サイド」で値段を決めるべき「情報料」を、売主の立場で勝手に決めたり、自分が上がる事しか考えて無い方など、「現実社会では通用しないぞ」って突っ込みたくなりますね(苦笑)

例えば、不動産売買の際に掛かる「仲介手数料」は、宅建業法で上限が決められている為、売買価格が低い場合は、物凄く安い金額で請け負わざるを得ない事が有ります

例えば、私が支払った最低の金額は、昨年5月に区分所有店舗を購入した際の10,500円ですが、仲介業者さんは、20〜30万円の手数料を支払っても惜しくない働きをしてくれました。

実際、そんな方に対しては、「他の案件が出てきたら、是非この方にお願いしたい」なんて考えるものですが、余りに損得だけで生きてる方には、絶対そんな感情は湧かないですよね(苦笑)

特に、「キャッシュフローゲーム」の場合は、実際に自分の懐からお金が出て行く訳ではないので、全体を見渡す癖を付ける良いチャンスなのですが

まあ、そういった事も含めて「マネーセンス」だと思いますので、通ってるうちに、理解出来る日が訪れてくれたら嬉しいんですけどね。

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不動産投資家 | 投資哲学

2009年04月22日

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本日は、新しい職場への出勤二日目

研修続きで、頭がパンク寸前となり、本日も帰宅後に1時間程横になって、頭を休めましたが、人間関係は良好なので、何とかやっていけそうな感じです

さて、本日は、「休暇予定表」なんて物が回ってきたので、早速「5月26日」に思いっきり○をチェック

取り敢えず、現時点で把握している研修も、5月末には入ってないみたいなので、このまま行けば、小場さん尾浦さんのセミナー受講、そして、計画中のアルコール抜き0次会も開催出来そうな雰囲気ですが・・・

以前の職場の時みたいに、昼休みを「投資家活動」に充てる事が出来なくなったので、週末に会場と打ち合わせを行って、詳細を詰めたいと思います

それと、懇親会参加予定の皆様への「詳細メール」についても、週末に発送する予定なので、今しばらくお待ち下さいね

不動産投資家としては、本業が多忙で、最近は「物件検索」も全くしておらず、新築の方も、建築確認が下りるまで休止状態で、ブログのネタも有りませんが、

明日は新しい職場の近くにお住まいの投資家さんとランチしながら情報交換する予定なので、久し振りに良い刺激を頂けたら良いんですけどね

それと、今回の全賃打ち上げの申し込みメールを拝見したら、福岡市近郊にお住まいの若い大家さんが結構いらっしゃるみたいなので、本業の方が落ち着いたら、別途飲み会を企画したいと考えています

一応、このブログで募集する予定ですが、mixiをされてる方は、良かったら「九州大家の会」のコミュニティに参加して、事前に絡んで頂くと、最初から話が弾むと思うので宜しくお願いします

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不動産投資家 

2009年04月21日

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ひろが今週から勤務してる新しい職場は、実は22年前に初めて一人暮らしをした「レオ○○ス」の近くで、当時のアパートと最寄り駅の中間にあります

ただ、それ以降の長〜い歳月と、その後に実施された区画整理のお陰で、街並みは当時と一変

こんな大きな変化を目の当たりにすると、「年取ったな〜」って痛感しちゃいますね

ただ、そこは不動産投資家って事で、せっかくの新しい勤務先なので、昼休みの時間を使って物件見学でもしちゃおうかなんて、現在検討中

まあ、仕事を覚えるまで当分は自粛モードと思いますが、どっちにしろ3年位は勤務すると思うので、地域の隅々まで知っとくのは、損じゃ有りませんよね

後は、美味しい居酒屋さんも早く見付けたいのですが・・・

こちらの方も、着々と調査は進行中(笑)

新しい職場に自転車で行く日は来るのかな〜

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投資地域選定 | 自転車乗り

2009年04月20日

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今月初めに募集を開始した、5月26日夜に開催する「賃貸住宅フェアin福岡初日夜の懇親会」ですが、

全国の大家さん&予備軍の方から多数の参加申し込みを頂き、遂に定員の50名に到達しました

という事で、今後申し込み頂いた方は、大変恐縮ですが、キャンセル待ちとさせて頂きますm(__)m

本当は、もっと広い会場が確保出来て、数多くの方とお話出来たら最高なのですが、殆どの店は「2時間〜2時間半」という時間制限が有る為、場所を変えずに長時間語れる事を最優先していますので、悪しからずご了承下さい。

それと、先日チラッと話した「眺望の良いカフェでの0次会」についても、出来るだけ実現させたいと考えて、お店側と交渉中ですが、正式に決まったら、このブログで募集しますので、お待ち下さいね

当日は、小場さんのセミナーが最終の枠なので、余り時間が取れないのは残念ですが、他の幹事さんとなんとか連携して、少しでも多くの大家さんとお話出来たらと考えています

・・・なんていいながら、私は赴任したばかりの職場で本当に休めるのかな〜

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不動産投資家 | トラブル発生

2009年04月19日

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本日は、朝から旧職場の引き継ぎ準備の為、休日出勤

10時前から、広〜いプレハブの事務所で一人寂しく、「残務整理」や「引き継ぎ書の作成」を行っていましたが・・・、

その合間に、ちょこっとだけ、不動産投資関係でも楽しんできました

実は先日、投資家仲間のケイスケ〜さんから、「新築アパートの見学会行きませんか?」ってお誘いを受けてたのが、ひろの職場から徒歩2分の場所だった為、していたのです

というのも、この建物・・・、ひろが今回手掛けるのと同じ「木造3階建て」で、建築中から「インテリアってどんな感じなんだろう」って気になっていました

それが、付き添いで気楽に見る事が出来るなんて、凄いラッキーですよね

因みに内装は、白が基調のデザイナーズ系のメゾネットで、いかにも女性が好みそうな印象

小物系でも、結構参考になるアイデアが多くて、大変有意義な30分間でした

本当は写真もUPしたかったのですが、若干疲れが溜まってるので、本日はこの辺で失礼致します

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不動産投資家 | 新築アパート

2009年04月18日

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昨夜は、ひろが今月まで二年間勤務していた職場の送別会

9時前から麻雀の予定が有った為、セーブしながら飲んで体力温存する予定でしたが、流石に主賓がお酌を断る訳にもいかず、結局日本酒を飲みすぎてベロベロに・・・

ただ、不思議な事に、その後の徹夜麻雀では何故か大勝ちしてしまいました(笑)

さて、話は変わり、徹夜明けで仮眠してから目覚めた昼前の出来事ですが・・・、

自宅ビル前の路上に、県外ナンバーの軽自動車が停まっており、トレーナー姿の年配の男性が、うちの駐輪場に、大量の古い家具や家電を降ろしてるのを発見

ボ〜っとした頭で、「もしかしてこれは、あかちゃん様のブログに以前載ってた、粗大ゴミの不法投棄かも・・・」と考えて、恐る恐る話しかけてみました

ひろ「すみませーん」

男性「あっ、邪魔でしたか?」

ひろ「邪魔っていうか・・・、何してるんですか?

男性「引越しです」

ひろ「失礼しました

そう、この方って実は、本日引越ししてこられた入居者様のお父様でした

徹夜明けで頭が回ってなかったとはいえ、大変失礼な発言をしてしまい大いに反省です

入居者様の引越し荷物を、「不法投棄」と間違えるなんて、「大家失格」ですよね・・・

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トラブル発生 | 失敗談

2009年04月16日

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月曜日のブログで書いた様に、ひろは来週から新しい職場に着任する事が決まった為、本日も「引き継ぎの準備」で残業でしたが、新しい職場に慣れるまで、暫く忙しい日々が続く事になりそうです

まあ、新しい職場は、若手が結構多そうなので、楽しみも有りますが、

今一番心配なのは、5月26日に休めるかって事

流石に、「賃貸住宅フェアin福岡」への「二日連続参加」は既に断念していますが、せめて初日だけでも会場で盛り上がって、懇親会に向かいたいんですけどね

因みに、実現するかは未定ですが、実は「夜の部の前に、眺望が良いカフェスペースで、アルコール抜きの0次会をやりたいな〜」なんて密かに企んでます

当日は、止むを得ず最終の飛行機や電車で日帰りされる投資家の方も多いと思いますが、そんな方達とお茶でも飲みながらお話出来たら嬉しいんですけどね

一応会場は、本日仮押さえしたので、無事に休めた場合か、お手伝いしてくれる方が見付かった場合は、募集を行いたいと思います

話は変わって、当日参加される方にお願いですが、良かったら「名刺」は持参して下さいね〜

出来れば、「本業の名刺」だけでなく、「投資家用の名刺」を別に作って使い分けた方が、ベターだと思いますが

そういう私も、少しだけデザインを変えた「両面印刷の名刺」を準備して、当日に挑む予定です

デザインセンスは無いので、余り格好良くは有りませんが、裏と表でキャラを変えて遊んでみたので、交換した方は捨てないで下さいね(苦笑)

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不動産投資家 | 出会い

2009年04月14日

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ここだけの話ですが、私、先日発売された山田里志先生の新刊(左のリンク先)で、思い切り「自転車乗り投資家」をアピールしてるにもかかわらず、3月後半から「クロスバイク」も「ジム通い」もお休みしていました

その原因は、左足ふくらはぎの肉離れ・・・

昨年末から毎週2〜3回ジム通いを続けて、徐々に器具の負荷を上げていったのを、確定申告の準備で1ヶ月近くお休みして、久し振りに復帰した際に、無謀にも同じ負荷でやった為、筋肉が悲鳴を上げちゃったみたいなのです

しかも、痛めた翌日から韓国への家族旅行で悪化させてしまい、最近暫くは様子を見ていましたが、

今月初めから騙し騙しウォーキングから運動を再開して、先週末は久し振りに自転車で汗を流して来ました

やはり、40歳過ぎたら余り無理は効かないみたいんだって反省です

って事で、現在はリハビリの真っ最中ですが、本日は「投資家」としても久し振りのリハビリ活動・・・

先週末に鍵が届かなくて内見が流れた物件を、愛車のクロスバイクで訪問して来ました

因みに物件は、車3台が余裕で駐車可能な、広めの築古一戸建て

結果は、古いために水廻りのリフォームは必要なものの、躯体はしっかりしており、「シェアハウスに取り組み中で無かったら、価格提示はしてただろうな〜」って印象でした

ただ、現在の売主様の希望価格は、土地値から考えると遥かに上なので、売主心理としては、売出しから僅かな期間で、そこまでの決断は困難でしょうが(苦笑)

まあ、本当に土地値以下で購入出来たら、「新築シェアハウスの次の一手」として、いくつか面白いアイデアは有るのですが、物件探しの方もリハビリ中は無理は禁物なんでしょうね


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戸建て賃貸 | 投資物件選定

2009年04月13日

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ひろはサラリーマン兼業大家ですが、二年前に「自宅徒歩5分の勤務先」に配属されてからは、極めて快適な日々を過ごしていました

毎朝ゆっくり起きて、家を出るのは8時半過ぎでしたし、昼休みも帰宅してネット三昧

不動産投資家としても、昼休みに業者さんに自宅に訪問して貰って、簡単な打ち合わせも行えたので、非常に都合良かったのですが・・・、

サラリーマンをしてる限りは、当然「転勤」が待っており、来週から電車を使い40分掛かる職場に変わる事になりました

まあ、今までが恵まれすぎてましたし、仕事自体は遣り甲斐の有る部署なので、40歳を過ぎて新しい仕事を覚えるのはちょっと大変ですが、前向きに考えたいと思います

さて、その中でも、この二年間なかなか出来なくて、今回凄く楽しみにしてるのは、読書量の復活ですね

以前は通勤電車の中での読書を日課にしていて、毎朝「今日はどの本をバックに入れようかな〜」と、書棚からセレクトするのが楽しみでしたが、最近は、寝る前の僅かな時間しか読書に割かない為、読書量も、以前の5分の1位に減っていました

来週からは、往復50分程読書に割けそうなので、今までに流し読みしてた本をじっくり読み返して、新たな気付きを探したいと思います

因みに、電車通勤の時間をぼ〜っと過ごしてる方がいらっしゃいましたら、左の2冊は、絶対お勧めですよ(笑)

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チャンスを生かす | 不動産投資家

2009年04月12日

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昨夜は、毎月恒例キャッシュフローゲーム会の日

因みに、福岡にお住まいの方で、「キャッシュフローゲームやってみたいな〜」って方がいらっしゃいましたら、左に「キャッシュフローゲーム会in福岡」のリンクを貼ってますので、良かったら気軽に申し込んで下さいね。

優しいインストラクターが教えてくれるので、初心者でも全然です

さて、会場に到着すると、5月26日(火)の「賃貸住宅フェアin福岡打ち上げ&九州版図面舞踏会」の幹事を一緒に務めるケイスケ〜さんを発見

ゲーム開始まで時間が有ったので、飲み会出席者について確認を行いましたが、なんと、開催までまだ40日以上有るにも関わらず、既に30名以上が出席予定との事

一応、会場のキャパは50名なので、「福岡に来るついでに、大家さん仲間と飲みたい」って方は、お早めに申し込みお願いします。

って事で本題ですが・・・、

私が参加してるマネーセンスのキャッシュフローゲーム会では、毎回ゲームの後にミニセミナーが開催されますが、昨日のテーマは、「ファイナンシャルリテラシー」でした

詳しくは、ロバート・キヨサキ氏の本を読んで頂ければと思いますが、

金持ち父さんのファイナンシャルIQ金持ち父さんのファイナンシャルIQ
著者:ロバート・キヨサキ
販売元:筑摩書房
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おすすめ度:5.0
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その中で興味深かったのは、「いくら収益を上げても、現在の税制では、法人を作らない限りファーストトラック到達は無理」って言葉でした・・・

ひろも、実は昨年法人を立ち上げてますが、個人では、一昨年売却した自宅マンションの譲渡損失が1千万円近く有った為、一昨年・昨年の2年間は、余り節税を意識する事なく過ごしていました。

ただ、その譲渡損失も、今年の確定申告で使い切ってしまった為、「今年は改めて法人税制を勉強しなければ」って痛感です

じゃないと、せっかくの法人が勿体無いですからね(苦笑)

取り敢えずは、「車に関する事」、「清掃のバイト代」等、いくつか考えてますが、法人をお持ちの方・・・、良かったら情報交換してくださいね

余談ですが・・・、ゲームの方は「医者」でなんとか上がる事が出来ました

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法人化 | 金持ち父さん

2009年04月11日

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昨日夜、建設会社から携帯に着信有り

てっきり、「着手金入金のお礼」かと思ったら、大きな間違いで、新たな問題発生でした・・・

因みに、今回の問題とは、「隣接地との境界ブロックが、既存不適格になってる為、一部撤去が必要」との内容

法律では、ブロックの高さが120センチを超える場合、「控え壁」を作って補強しなければならないそうですが、現状では控え壁も無く、高さもオーバーしてる為、上部を2段程撤去する必要が有るそうなのです

まあ、撤去自体はそんなに大変な作業では有りませんが、問題は、

「隣接地との境界が、ブロックの中心に有り、ブロック自体が共有となっている」

「隣接地が投資型の区分所有マンション」

という事

本日はそのマンションの管理会社がお休みだったので、月曜日以降に交渉となりますが、「結論は管理組合総会まで待ってて」なんて言われたら、ちょっとピンチですね

話は変わり、本日は自宅事務所で、「新築シェアハウス」のインターネット導入の打ち合わせを行いました。

その中で、提案が有ったのが、「共用部分への防犯カメラ設置」について

最近は、防犯カメラも、外見上は他の設備と酷似してて、入居者に設置してる事自体を気付かせないタイプが有るそうですが、

盗撮みたいな形で、トラブルの場合に証拠として使うのか、それとも、存在をアピールして、犯罪やマナー違反の抑止を狙うべきか・・・、正直悩ましいですね(苦笑)


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トラブル発生 | インターネット無料化

2009年04月10日

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本日は、午後から有休を取って、銀行訪問・・・

目的は、「着手時、中間検査、完工時」と3回に分けて支払う予定の、「新築シェアハウス建設費」の第一回融資実行と、建設会社への送金です

一応、事前に「預金通帳」と「送金伝票」を預けていたので、実際は、それの引き取りだけでしたが・・・、

ついでに、以前から相談していた「元本返済開始時期の3ヶ月程度繰り延べ」について、可否を確認したところ・・・、結果は

この制度は、通常、新築物件の場合に行われる事が多く、完工から元本返済開始までに時間的余裕が有ると、入居付けにも精神的に余裕が持てる事になりますが、

今回は、毎月の返済額が20万円程と少ない事から、難しいとのお話でした

そういえば、確かにこの話を教えてくれた方の物件は、いずれも億クラスの新築でしたもんね(苦笑)

まあ、今回は結構銀行に無理言ったので、諦めて「早期満室」を目指したいと思います

さて、話は変わり、本日は午後からの有休でしたが、せっかくの時間を有効に使う為、こっそり「物件見学」を予定していました

因みに、建物は「金額的には若干高め、シェアハウス向けの、部屋数が滅茶苦茶多い戸建」です

ネットの情報を見ると、売出しから2ヶ月程経過してるみたいですが、価格が高めの設定の為、「問い合わせ少ないだろうな〜」という印象

私も、2年前に自宅の売却を行ったので、経験有りますが、売り出しから2ヶ月目って、結構売主としては不安になる時期なので、取り合えず、意向を探ろうかと思いましたが・・・、

現地に到着直前、仲介業者さんから着信あり・・・

なんと、「物件には鍵が2ヶ所有るが、売主さんから1ヶ所分しか預ってない為、中に入れない」らしいのです

因みに、もう一本の鍵は、以前賃貸で入居してた方から帰ってきてなく、売主様も持たないとの事

って事は、2ヶ月間誰も中に入って無かったんですね

結局、来週に仕切り直しとなりましたが、「売主」・「仲介業者」共、中も見ずに売りに出してるって、どういう感覚なんでしょうね(苦笑)

別の意味で、来週の内見が楽しみになってきました

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新築一棟物件 | 銀行融資

2009年04月09日

長期間、2頁目に転落中です
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最近、新築シェアハウスの「101号室」の扱いについて、凄く悩んでます

因みに、この部屋は、シェアハウスで唯一の「東南角部屋」という、日当たり的には絶好のポジションに有りますが

入り口は、共用キッチン内となり、更に東と南の窓も結構人通りの多い道路と、駐輪場に面するという、プライバシーは余り期待できない状況です

広さは4.5畳ですが・・・、

実は、この部屋・・・、事務所として自己使用しても良いかな〜なんて、密かに考えてます

今回のシェアハウスは、自主管理の予定なので、賃貸契約締結なんかは、自宅ビルの事務所では無く、現地で行う予定ですが、

共用キッチンで入居者の方が食事中に横で話すのもどうかと思いますし、書類やパソコンなんかも、現地に置いてたら便利ですからね

飲みに行って深夜になった時の仮眠場所・・・はあんまりですが(苦笑)

とは言っても、1室自己使用すれば、当然その分利回りは下がっちゃうので、暫くは悩む事になりそうです

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投資戦略 | 新築一棟物件

2009年04月08日

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新婚の頃・・・、毎年GWに福岡ドームで新日本プロレスが興行を開催してた時代が有りました

因みに、その日は何故かうちの奥様の誕生日

一応、「一緒に行く?」って声は掛けてましたが、回答は「お金の無駄」という予想通りの結果で、仕方無く、友人と観戦してましたが・・・、

そんな大好きだったプロレス観戦も、最近は2年前にグエンさん、左門満室さんと、博多スターレーンに行ったのが最後で、最近は半分「卒業状態」・・・。

先程、新日本プロレスのHP観てたら、久し振りに「レスリングどんたく」の文字を発見し、しかも開催日が「5月3日」なのを発見して、昔の事を思い出しちゃいました

って事で本題です

本日のタイトル「青い目の助っ人作戦」ですが、実は、2月に東京でこの方とお会いした時から密かに狙ってた、新築シェアハウスの入居者確保策です

具体的には、

「物件近隣の英会話学校に営業を実施し、英語教師の入居者を確保して、「シェアハウスに入居すると、生きた英語が自然と学べる」なんて口コミ風にアピールする」

って作戦でしたが

良く考えたら、一つ大きな問題が・・・

実は私・・・、英語は全く話せませんでした

決して、勉強が苦手だった訳ではなく、高校の頃は建築の勉強ばかりで、英語の授業が週2時間しか無かった為ですが(苦笑)

って事で、他に「良い作戦」を思いついた方は、ひろにこっそり教えて下さいね

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空室対策 | 投資戦略

2009年04月07日

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昨夜のブログで、「賃貸住宅フェアin福岡」初日夜の飲み会の告知をしたところ、早速、参加申し込みを頂き、なんかワクワクした気分になってきました

福岡に来られる皆様、来月は大いに飲んで語りましょうね

さて、本日はメインバンクの担当者さんから、新築シェアハウスの修正稟議が、無事に通ったとの連絡を受けました

今回の融資申し込みでは、「延べ床面積」や「部屋数」、「収支計画」なんかは、当初分と(表向きは)変わってませんが、構造が「鉄骨造」から「木造」に変わったり、水廻りも「各個室に設置」から「全て共用」に変わったので、若干心配していましたが、これで一安心

金曜日、建設会社に「着手金」を送金したら、いよいよ資材の発注に掛かってくれると思います

なんて感じで、新築の方は順調に進んでますが、

実は最近、密かに「物件検索」&「資料要求」を再開しちゃいました

当然、新築の支払いが終わるまでは、別の物件を買うなんて事は無い筈なのですが・・・、

余り休んでても相場観が鈍っちゃうし、リハビリって必要ですよね(苦笑)

って事で、多分今週末は、久し振りに物件を見に行く事になりそうです

一応、最近は「投資家予備軍」の方から、相談受ける事も結構多くなりましたので、「本当に凄い物件だったら、情報をシェアしようかな〜」なんて事も考えてますが

もし、新築完成前に別の物件買ってたら・・・、笑って許して下さいね

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不動産投資家 | 現地調査

2009年04月06日

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日曜日は舞鶴公園にお花見に行ってきましたが、

残念ながら前日の雨で結構桜は散ってたみたいで、「後二日早ければ、満開だったのに」なんて少し切ない気分になりました

なんて言いながらも、しっかりお花見弁当に、淡麗Wを2本空けて、結構楽しめましたが、昼間から酔っ払って地下鉄乗るのって、少し恥ずかしかったですね

って事で、本題です。

一昨日書いた、「建物配置図を見ながら浮かんだアイデア」ですが、

実は、「もしかして、駐車場が取れるかも」って話でした

今回の新築予定地は、決して広くは有りませんが、「道路斜線制限」の関係で道路側を削ったり、建築コスト削減の為、真四角に近い形状の総3階建てとした結果、配置図を見たら、庭のスペースを除いても、「2.5m×5m」という「駐車可能なスペース」が2ヶ所確保出来てたのです

とはいっても、1ヶ所は「駐輪スペース」を確保する必要が有るので、実質使えるのは1台分

さて、このスペース・・・、「もしかして、コインパーキングに出来ないかな」と閃いて、ネットで調べて業者さんに相談してみました

ひろ「ホームページを拝見してお電話しましたが、コインパーキングって一台ぶんだけでも借上げ可能なんですか

業者「一台だけじゃ、借上げはやってないね〜」

ひろ「(HPには「1台からでも相談下さいって書いてんじゃん」と思いつつ・・・)それでは、設置だけお願いした場合は、幾らくらい掛かります

業者「現在、メーカーは一台分対応のコインパーキングシステムって製造してないんですよね。新品は、以前は80万円位で売ってたけど、中古が出たら連絡しますね。」

ひろ「設置自体は8月頃で急がないので、宜しくお願いします。因みに、「お金を払ったのに、バーが下がらない」とか、機械のトラブルが心配なんだけど、御社では保守も対応出来ますか

業者「うちで扱う場合は、保守契約前提で設置してますよ。最低月1万円ですね」

ひろ「

って感じでしたが・・・、なかなか上手い話は無いみたいですね(苦笑)

因みに、今回の新築予定地周辺の駐車場は、1万5千円位が相場みたいですが、多分、設備の償却をしながら、保守料金を支払って黒字になる程の収益は厳しい予感がしています・・・

まあ、スペースさえ確保しておけば、後日でも対応可能なので、当面は保留が正解みたいですね・・・

【お知らせ】
賃貸住宅フェアin福岡の夜に開催する懇親会の概要が、下記の通り決まりました。
今回は会場の都合で、MAX50名となりますので、参加を希望される方は、お早めに私までご連絡くださいな。

【会場】博多駅筑紫口から徒歩3分の居酒屋

【日時】5月26日(火)18時30分〜

【会費】4,000円

【備考】フェアでセミナー講師をされる方が、4名参加予定です。セミナー講師以外の業者さんの参加は、ご遠慮下さい。

※出席のご連絡は、fc86128あっとま〜くyahoo.co.jpまでお願いします。

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不動産投資家 | 投資戦略

2009年04月05日

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本日は、お勧め書籍の紹介を行います

その本とは、左のリンク先に画像を表示してる「マネーセンスーあなたのまわりにお金持ちがいない理由」

著者は、ひろが毎月参加中の「キャッシュフローゲーム会」を主催している「マネーセンス」の代表、浅田修司さん。

昨年の「賃貸住宅フェアin九州」の打ち上げにも、ゲストで参加してたので、ご存知の大家さんも多いかと思いますが、不動産ではなく、「ビジネス」と「為替」により、27歳という若さで、ファーストトラックに到達した方です

今回は、そのノウハウを満載した書籍の発売ですが、4月6日(月)までにアマゾンで購入した方にはもう一つ特典が

なんと、現在「紙の資産」で週休5日を満喫中の、浅田さんのノウハウが満載された「外貨管理EXCELファイル」が、無料でダウンロード出来るそうなのです

ダウンロードの方法は、アマゾンでの注文後、4月6日(月)までに、下のページで「アマゾンの注文番号」と「メールアドレス」を送信すると、そのアドレス宛にファイルが送信されるとの事

キャンペーン特典申し込みページ

ひろも当然、速攻で申し込みしましたが、「不動産投資の軍資金は、紙の資産で」とお考えの方には、是非読んでいただきたい一冊ですね

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金持ち父さん | 投資戦略

2009年04月04日

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本日は、6時頃帰宅し、仮眠を取った後、午後から「新築シェアハウス」の建築確認申請をお願いしてる建築士さんの事務所を訪問してきました

因みに、「木造3階建ての共同住宅」は、市内にも余り事例が無い事から、結構役所の判断も時間が掛かるみたいで、昨日も

外壁サイディングの、45分耐火(3等級)は駄目→60分耐火(4等級)へ

道路面以外(北側&西側)の窓が「開閉式の場合は幅40センチ×高さ50センチ以内」か、「FIX窓」に変更が必要

という指摘が有ったとの事で、一刻も早く建築確認が下りて、着工に至る為に、急遽打ち合わせを実施したのですが、

建築士の事務所に到着して直ぐ、建設会社から「嬉しいお知らせ」が有りました

それは、「地盤調査の結果、地盤改良の杭打ちは不要で、ベタ基礎だけでって事が判明した」とのお話

って事は、「掘ってみないと解らないが、100万円は覚悟しといて」と言われていた「杭打ち費用」が浮く事になるので、その分、備品を充実させる事が可能になります

嬉しい知らせに、気分良く開始した打ち合わせは、建築士さんから「これまでの市役所との交渉結果」について説明を受けた後、「窓の仕様や設置位置」や、「バルコニーの移動」等について粛々と決定し、一時間強で終了

これで何とか来週には、「建築確認申請」の提出までたどり着けると思うのですが・・・。

さて、本日の打ち合わせの中で、建築士さんから、建築確認申請時の書類について、説明を受けましたが、その中で以前「道路斜線制限」のお話をブログで書いた際に、コメントでアドバイス頂いた「天空率」のお話が有りました

結果的に、今回は東側を削るだけでは斜線制限をクリア出来なかったみたいで、「天空率」を使ったそうですが、この「天空率」・・・、物凄く複雑な制度で、正直良く解りませんね

後、「建物配置図」を見ながら、あるアイデアが浮かびましたが、長くなったので、別の機会に書きたいと思います

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新築一棟物件 | 業者見積もり

2009年04月03日

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本日は、昼間立て続けに2件、コンサルさんから着信が有りました

用件はどちらも、建築確認申請に関する市役所からの指摘でしたが・・・

一つは、窓に関する事で、到底、そのまま出すと賃貸に支障を生じるような内容です

って事で、明日は設計士さんの事務所を訪問して、対策を練る予定ですが、出来るだけ利回りを維持出来る形で解決して欲しいものですね

今から徹夜麻雀なので、結果は明日の夜書き込み致します


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新築一棟物件 | トラブル発生

2009年04月02日

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昨夜の飲み会でも話題に出た話ですが、最近、大家さん仲間とたまに話すのは、

「もし今から新規で不動産投資を始めるとしたら、どんな物件からスタートするか

というテーマです

当然、人それぞれ「属性」や「投資目的」、「好きな物件タイプ」、「得意分野」なんかが違いますので、正解は一つじゃないと思いますが・・・、

ただ、一つだけ絶対に言えるのは、「マンション一室や、アパート一棟で終わりじゃなく、継続的に物件を購入していきたいと考えるなら、最初の投資が凄〜く重要」って事ですね

山田里志先生の新刊(左の表紙参照)にも書いたので、既に読んでる方はご承知と思いますが、ひろも、一室目の購入は、決して成功と言える投資では有りませんでした・・・

まあ、始めた時期がバブル崩壊直後と悪かった事も有りますが、

結果的には、態勢を立て直して、改めてスタートラインに立つのに、10年近い年月を要する事になりました

こんな経験が有るので、「多くの素晴らしい書籍や、周りに居る投資家から「気付き」を貰える、最近の「投資家予備軍」の人達は羨ましいな〜」と考えてます

当然、「気付き」を「実践」に移せるかは、本人次第です


さて、話は変わり、昨夜書いた「ブレ」のお話ですが、

実は今回の投資家予備軍の方とは、以前何度か物件購入に関するお話をしていましたが、最初の頃に聞いてた投資法は、「高利回り中古物件の指値購入」でした

それが、何度か融資が下りなかった経験から、売主業者の信用により融資が見込める「新築アパート」に辿り着いたとのお話でした

さて、この決断ですが、先程も言ったように、一棟で満足出来るなら敢えて否定はしませんが・・・、

少なくとも、ゴールが5年後とか、もっと先に置いてる場合は、私と同様、10年近く身動き出来ない状態が続く可能性は高いと感じました・・・

って事で、私ならどうするかですが、

現金で、区分(ファミリータイプか、高利回り&戸数が多い物件)や小規模の戸建て(最近は競売も有望)を購入して、3年間、申告実績を作りながらキャッシュを蓄える

または、

高利回り物件を取得出来るまで、銀行にアタックを続ける

のいずれかでしょうか。

「属性が悪いから融資が付かない」なんて嘆く方は、まずは、山田里志先生の新刊を購入し、星輝さんのページを読んで欲しいですね。

【お知らせ】

今年の「賃貸住宅フェアin福岡」は、5月26日(火)、27日(水)の二日間、マリンメッセ福岡で開催されるそうですが、昨年同様、初日の夜に飲み会したいな〜って考えてます

まだ、詳細は未定ですが、今年はどんな新しい出会いが有るのか、今から楽しみです

参加希望の方は、早めに予定抑えて、名刺の準備しといてくださいね

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投資戦略 | 新築アパート

2009年04月01日

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本日は、「新築シェアハウスの建築請負契約」の仕切り直し

夕方から業者さんの事務所で、契約締結を行ってきましたが、せっかく天神に出てきたので、近くで働いてる投資家仲間のサクライさんと、「情報交換会」を開催して来ました

因みに、ひろは結構投資家の飲み会には参加していますが、基本はシャイな性格なので、二人でたまに情報交換してる投資家さんは、サクライさんを含めて2名のみ

まあ、こればっかりは縁だし、無理に広げる積もりも無いんですけどね(苦笑)

って事で、昨日の続きです。

昨日の私が思わず叫んじゃった案件・・・、概略を説明すると、「利回り8%の新築アパート」でした

因みに、私も一棟目で購入したのは新築の建て売りアパートでしたので、「新築」ってだけで否定する来は有りませんが・・・、

気になったのは、立地とプランのギャップでした

実は今回の物件・・・、建物自体は最近流行の広め(30崋紂砲裡隠味庁砲如間取りだけ見ると競争力が有りそうな気はしましたが、

正直言って、立地については、決して「リッチな単身者」が好む地域じゃ無いんですよね・・

多分、私がこの土地を安く押さえたら、節約志向の若者(男性)向けに、「寝るだけ部屋」みたいなイメージの占有面積小さ目の物件を建てて、ネット無料化にして、利回りを稼ぐと思います。

確かに、「広めの1LDK」って事で、1回目の入居はいけるかもしれませんが、単身者向けなので、入居期間は2年程度でしょうし、その後どれだけ家賃が下がるかと考えると、非常に不安です。

後、気になったのは、その方の「ブレ」ですが、長くなったので、続きは明日書き込みしたいと思います。

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新築アパート | 投資戦略
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