2009年05月

2009年05月31日

気付いたら急降下してました
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昨日のブログに書いた、全賃懇親会の真っ最中に掛かった建設会社からの電話ですが、

実は、「新築シェアハウス」の建築確認申請についての、役所からの「一旦取り下げろという電話が有った」という連絡でした

因みに、建築に詳しい方ならご存知かもしれませんが、通常、「建築確認」には「事前審査」という制度が有り、それを通らないと受理して貰えない代わりに、一旦受理されたら、小さな修正は有っても、「却下」は滅多に無いとの事

しかも、電話で指摘が有ったのは2点で、追加費用は痛いものの、なんとか対応は可能な範囲でしたが、面談の指定日はなんと一週間も先の翌週火曜日で、それまでに他の不備が見付かれば、一緒に言い渡すとのお話

って事で、昨日は朝から「対策会議」を行ってきましたが、「木造3階建て」の「特殊建築物」って、予想以上にハードルが高かったみたいです・・・

まあ、火曜日の推移を見守るしか無いのですが、

最悪の場合、2階建てでプランを練り直すしか無いみたいなので、銀行の対応も含めて、正直、気が重いな〜

どなたか、元気を分けて下さいな

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トラブル発生 | 新築一棟物件

2009年05月30日

気付いたら急降下してました
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続きです。

さて、職場から2時半前に会場に復帰した後は、たまこさんお勧めの、宮城雅子さんのセミナーに参加

最初は後方から拝聴していましたが、途中から前方の大分軍団の島に出来た空席に移動し、次の小場さんのセミナーに向けて座席を確保

宮城さんには、セミナー終了後、大家軍団が大挙して名刺交換をお願いしましたが、非常に気さくな方だったので、また交流が出来たら嬉しいです

その後は、小場三代さんの進化系大家セミナーを途中まで拝聴しましたが、0次会の準備の為、座席をNORIさんに譲って泣く泣く会場をあとに

さて、今回の裏企画、サンパレスホテルでの0次会ですが、結局26名の投資家が参加

眺望の良い貸し切りの会場で、熱いト―クが繰り広げられましたが

その最中に、新築シェアハウスの建設会社から着信が・・・

内容は重大なトラブルで、概要は当日お会いした方にはお話しましたが、本日はその対策会議の為、方向性が見えた段階で、ブログに書きたいと思います・・・

その後の、70名参加、大懇親会については、多くのブロガーさんが書かれてるので割愛しますが、当日参加下さった皆様、本当に有り難う御座いました。

※本日のキャッシュフローゲーム会は、新築の対策会議と休日出勤の為、欠席します


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2009年05月28日

気付いたら急降下してました
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2日間の日程で開催された「賃貸住宅フェアin福岡」も昨日で終了

昨日は山積みの仕事に参加を断念し、結構遅くまで残業しましたが・・・、

本日は疲れが溜まってた為、午後から天神で会議に出席した後、職場に戻らず定時で直帰

久し振りにゆっくり出来ました

って事で、今更ながらの私の行動ですが、

当日は、朝一番に百均で「懇親会で使う名札」を購入後、奥さんと車で会場へ

エクセルイブの尾浦さんのセミナーに直行しましたが、既に立ち見で一杯で中の様子が伺えない状態

後ろの方から立ち見でセミナーを拝聴してると、大分の3人娘ゴンママさん、かこちゃんさん、もりまゆさん登場

更に、河井けいさん、そして、東京から日帰りで参加されたたまこさんという豪華メンバーが集まりました

尾浦さんのお話は、流石に行列が出来るセミナーだけ有って、女性の目線で満室を目指すノウハウが満載でしたので、私も空室が発生したら、実践してみたいと思います

セミナーが終わって中から出てきた顔ぶれも、グエンさん、つんちゃんさんの熊本勢を初め、交流の有る九州中の大家さんと、束の間の再会を楽しみましたが・・・、

実は、月末の為、本業の方で急ぎの支払い案件が有った為、泣く泣く一旦会場を後にし、車で職場に直行

職場に到着後、バタバタ仕事を捌いて、奥さんの携帯に電話してみると・・・

なんと、大分勢の3人&たまこさんと、ランチ中との事

実はうちの奥様、私以上にたまこさんのファンだったので、良い思い出になったと思います

ただ、後で聞いたら、

「旦那さんって、本当に毎週徹夜麻雀してるんですか

なんて会話が繰り広げられてたそうで、恐ろしくて、それ以上は聞けませんでしたが・・・

(続く)

【事務連絡】
1次会の会場で、縁無し眼鏡の落し物をお預かりしています。お心当たりが有る方は、ご連絡下さいね。


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不動産投資家 | 出会い

2009年05月27日

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昨日は、「賃貸住宅フェアIN福岡」の開催初日

3年前に始めて参加した時は、専ら業者さんのブースを回るだけだったフェアですが、

一昨年、初めてセミナー講師をされた小場三代さんに打ち上げに誘って頂いてから交流が始まり、昨年からは、小場さん、ケイスケさんの2人が講師という事で、「フリーの地元投資家」として、幹事を引き受ける事に

昨年の懇親会も、大物ゲストの参加により、45が参加する大盛況でしたが、

今年は、

0次会・・・26名

一次会・・・70名

二次会・・・約30名(数えてません

三次会・・・知らない(行ってないので)

という大盛況

本日は朝から会議だったので、三次会は泣く泣く断念しましたが、参加下さった皆様、並びに幹事をお手伝いして下さったケイスケさん、本当に有り難う御座いました。


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不動産投資家 

2009年05月26日

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昨日は、月曜日という事で本業の方も凄〜く忙しかったのですが

大家さん仲間から、

「mixiで交流してる大家さんが、前日入りするので、少人数の顔合わせしませんか

とのお誘いを頂いたので、4名でお洒落なモツ鍋屋に行ってきました

職場を出る直前に、数少ないタダ友の女性から、「最近借りた賃貸でトラブルが・・・」なんて相談が有ったりして、若干出遅れましたが、

お店についた早々、盛り上がった会話にすんなり参加し、テンションはMAXに

因みに、私は「綺麗な女性が参加する飲み会」も嫌いでは有りませんが、

男性だけの少人数飲みは、素の自分を出せて楽しいですね(笑)

結局昨夜は、「芋焼酎の5号瓶」が出てきた辺りからペースは上がり、電車が無くなる時間まで盛り上がってお開きに

不動産についての話もした筈ですが、記憶は殆どなく、今朝起きたら、全くアルコールが抜けてなかったです

って事で、本日の懇親会で、もし途中でダウンしちゃったら、前日の疲れって事で、悪しからずご了承下さいね。

【追伸】
ジェービル様、「東京ばな奈」有難う御座いましたm(__)m

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不動産投資家 | 出会い

2009年05月24日

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本日は朝から息子の運動会

流石に中学生ともなると出番は少なく、合間に携帯から裏ブログを書いたりしちゃいましたが

我が息子の、家では見せない真剣な表情から、成長を実感出来たのは収穫でしたね

昼食後、出場する種目も無くなった為、午後は途中で退散しましたが、帰宅すると一通の「宅急便の不在票」が投函されていました。

差出人は、山田里志先生の新刊出版元のごま書房様

って事で、早速再配達をお願いすると、届いたのは、
20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術
著者:山田 里志
販売元:ごま書房新社VM
発売日:2009-03
クチコミを見る


の贈呈本でした

一緒に添えられた編集部の方のお手紙によると、山田先生のご配慮で、「26日の懇親会で、セミナー講師の先生等への贈呈用」として、送っていただいたみたいですが、嬉しいですね

しかも、ごま書房のHPでも、今回の懇親会の件を紹介して頂いてました

大熊さん、有難う御座いましたm(__)m

さて、いよいよ明後日に迫った懇親会ですが、残念ながら私は参加できなかった新年会では、「図面舞踏会」の表記に、ホテルの方から怪しまれたそうなので、今回は自粛していますが、

皆さん、良かったらお持ちの物件の資料、持参して下さいな



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不動産投資家 | 出会い

2009年05月23日

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一昨日、ネットで面白い収益物件を発見したので、資料請求を行っていましたが、

本日午前中、徹夜明けで仮眠していると、その業者さんから着信が・・・

話を聞いているうちに、興味が沸いて来た為、アポを取って、午後から現地を訪問してきました

因みに、今回の物件は、私にとって理想的な間取り

なんと、「5LDKのオーナー住居」に、「33?、メゾネット式1DK3戸」が付いており、駐車場も戸数分の4台が敷地内に確保済みなのです

価格も「市内の中古戸建並み」と手頃でしたが、若干残念だったのは、立地が福岡市近郊の賃貸需要が不明な地域なのと、築年数が19年と、木造収益物件としては、融資期間が取り難い事

正直、間取りを見ながら、「もう少し立地が良ければ、5LDKをシェアハウスに転用しちゃうのにな〜」なんて考えたんですけどね(苦笑)

さて、本日の訪問は、場所が多少遠く、徹夜明けで体力が無かったのと、奥さんも一緒の為、残念ながらクロスバイクではなく、築10年のノアに決定

山を切り開いた団地の中って事で、迷いながらやっとの事到着した現地でしたが、

第一印象は、

「この物件・・・センスが無い」

いきなり、テンション下がっちゃいました

多分、「ハウスメーカー」でなく、収益物件施工の経験が少ない「地元の工務店」で建てたのだと思いますが、一応「平成築」の筈なのに、細部の仕上げが「昭和の香り」なんですよね(苦笑)

正直、「せっかくのセンスの良い間取りが台無し」って印象でしたが、現在、「工務店で新築中」の身としては、大変勉強になりました。

また、外壁は「先月塗り替えたばかり」というお話でしたが・・・、
【集合ポスト】
mini_DSC00474


【換気扇吹き出し口】
mini_DSC00475


正直、詰めが甘い印象ですね・・・

ただこの物件、私が今回購入する可能性は、殆ど有りませんが、新婚の方で「マンションでも買おうかな〜」なんて方が居たら、選択肢としては面白いと思います

理由は、

5LDKに自分で住む場合、長期固定・低金利の住宅ローンが使用出来る事

手出し無しで、駐車場つきの広い住居が確保出来る事

近い将来に、「非課税の転売益」が期待出来る事


因みに、この理由の根拠に興味が有る方は、コメントかメールを頂けば、回答致しますので宜しくです

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現地調査 | 中古アパート

2009年05月22日

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いよいよ来週に迫った「賃貸住宅フェアin福岡」ですが、

今回の初日打ち上げ懇親会は、昨年の45名を遥かに超える70名の参加

当然、凄い楽しみにしていますが、実はそれ以上に楽しみなのが、「カフェ版0次会」

残念ながら会場のキャパが小さい為、「地元在住で懇親会にラストまで居る予定の方はご遠慮下さい」としてご案内させて頂きましたが、

ひろの狙いが伝わったみたいで、結局、全国各地から、個性派投資家が集まる見込み

まあ、あくまでも「公式のイベント」は有りませんが

私の狙いが何だったのかは、終了後のブログを楽しみにしていて下さいな(笑)


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伝説の投資家 | 不動産投資家

2009年05月21日

再び二頁目に転落しちゃいました
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昨夜はサラリーマン業の方で残業でしたが、私と入れ替わりで今の職場を出て行った同期の友達がふらっと立ち寄った為、結局そのまま飲みに行く事に・・・

共通の話題で盛り上がり、あっという間に時間は過ぎましたが、結構飲み過ぎたみたいで、帰宅後は爆睡

こんな時間に目が覚めちゃいました

って事で本題です

月曜日のブログに書いた、「ひろが初めて一人暮らしをしたアパート」ですが、

今回の物件に限らず、私がいつも「封印だらけのポスト」を見る度に思うのは、「この物件を売却すると思って、本気で空室対策をしたら、何とかならないのかな〜」って事

これまでに一度でも、「中古収益物件の購入」について銀行に相談した方なら、ご承知と思いますが、金融機関は入居率を凄〜く気にします

投資家としては、

「自分は空室を埋める自信が有るので、空室だらけの物件の方が、安く購入出来て嬉しい」

なんて考えがちですが、残念ながら、銀行の発想は違うので、こんな物件のレントロールを持参したら、融資は出ない可能性が高いんですよね

まあ、この辺は「利回りが低くても新築が好き」とか、「家賃保証大好き」なんて事と併せて、「銀行とはそういうもの」と割り切ってお付き合いするしか無いのですが・・・。

逆に銀行は、

「今回の入居者を入れる為に、何か月分の広告料を支払ったか?」

「敷金・礼金はいくらか?」

「フリーレントは何ヶ月か?」

「入居者の属性は?」

なんて事は余り気にしないので、「高い表面利回りを維持しつつ、入居率を高めて売却する事」が目的のファンド物件によって、市場が荒らされ、「実質利回り」が大きく低下する事となった原因の一つだと思います

って事で、通常「出来る不動産業者」は、管理中の収益物件の売却を依頼されたら、上記の事を承知してるので、なりふり構わず「入居率の向上」を目指します

その為、「入居率が9割」なんて物件の購入を検討する時は、当然の事ながら、「どんな条件で募集を掛けてるのか」をチェックする必要が有りますが、

今回の物件・・・、驚く事に、1年以上前から売りに出てるんですよね(苦笑)

実は、昨年秋に別物件の内見で、その業者さんとお会いした際、さり気なく「初めての一人暮らし物件」について聞いてみましたが・・・、回答は、

「どうせ希望金額では売れないと思ってるので、積極的な広告は行っていないが、義理でHPだけは掲載している」

ってお話でした。

まあ、売主様もローンが終わって、「売れたら儲け物」位の気持ちなのかもしれませんが、私の場合は、余り気が長くないので、この業者には絶対物件を任せないでしょうね・・・


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物件売却 | 空室対策

2009年05月19日

最近若干低下気味です
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昨年末から先輩大家さんの勧めで書き始めた、新築募集SEO対策用の楽天ブログですが・・・、

噂通り、楽天のパワーは凄いみたいで、たまにしかブログを更新していないにもかかわらず、「シェアハウス、福岡」等のキーワードで検索すると、結構上の方に表示されるようになりました

まあ、当然の事ながら、「ブログだけで集客を・・・」なんて甘い考えは無く、建物が完成に近付いたらHPを立ち上げて、ブログと連動させる予定ですが

現在、ブログのみの状況にもかかわらず、本日、嬉しいメールが到着しました

それは、女性からのメールで、「シェアハウスに興味が有って、是非入居したいと考えてる」なんて内容

「入居希望者第1号」がこんなに早く現れるだなんて、本当嬉しいですね

因みに、この「ブログとHPを活用したSEO対策」ですが、

先日、吉川英一先生の新刊でも紹介された、「九州の新築王」ことドラエモンさんも、既存物件で実践されているみたいなので、来週の懇親会の時に、成果の程をお伺いしたいと思います

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新築一棟物件 | 賃貸募集

2009年05月18日

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ひろは、19歳の夏に、友人とのルームシェアを解消して、当時出始めたばかりの「○○パレス」で、初めての一人暮らしを開始しましたが・・・

先月から赴任した新しい職場は、当時の一人暮らしをしたアパートの最寄り駅直ぐ傍

って事で、本日昼休み、22年前に毎日通った駅からアパートまでの道程を、久し振りに歩いてみました

道沿いには、当時は数える位しか無かったお洒落なマンションが立ち並び、立ち読み客に怒鳴り散らすオヤジが居たコンビには潰れて、別のコンビニが2店開設

当時、何度か通ったラーメン屋さんが、現在も健在だったのには思わぬサプライズだったので、今度、久し振りに行ってみたいと思いますが

さて、肝心のアパートは、名称も変わり、色もひろが新築で入った頃の白から塗り替えられていましたが・・・、
初めての一人暮らし


大家さんのやる気のお陰か、思いの外綺麗な印象

ひろが、入居した当時は、一階テラスはフルオープンで、外置きの洗濯機で洗濯しながら、隣の入居者と雑談したりしていましたが、「セキュリティ意識の変化」故か、テラスにもしっかりと「鍵付きの扉」&「目隠し」が設置済み
1階テラス


まあ、当時の面影が薄れたのは、多少寂しくも有りましたが、

「築22年の3点ユニット物件にしては検討してるじゃん」

と思い直して、エントランスに向かったところ、そこには予想以上に厳しい現実が待っていました



郵便ポスト


当時は若者の憧れだった「3点ユニット&ロフト付き物件」も、時代の波には勝てなかったみたいですね

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新築アパート | 外壁塗り替え

2009年05月17日

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昨年10月に「シェアハウス新築予定地」の買い付けを入れて、コンサルさんと相談していた時は、

「完成って、来年3月の繁忙期に間に合わないかな〜」

なんて話をしていました

予算オーバーから最初の入札が不調となり、度重なる設計変更と、構造の変更「鉄骨造→木造3階建て」を経て、1月初めにやっと施工業者が決まった時は、

「今月中にプランを固めて、2月中に建築確認が下りると思うので、完成は早くて5月末かな〜」

なんて話をしていました

そして、現在5月も半ばを過ぎましたが・・・、何故か「建築確認」が下りていません

まあ、「木造3階建て共同住宅」自体が珍しく、また、「シェアハウスなんて、今迄福岡に無かった」って事も大きいのでしょうが、予想以上の「産みの苦しみ」ですね(苦笑)

って事で、10日後の賃貸住宅フェアの日には、「新築シェアハウス」は基礎すら出来ていない可能性が高くなりましたが、

取り敢えず、先週、「消防のが出た」って連絡が有りましたので、今週は、本業に励みながら吉報を待ちたいと思います

愚痴っぽいブログになってしまいましたが、来週は皆さんに元気を分けて貰えたら嬉しいですね

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新築一棟物件 | トラブル発生

2009年05月16日

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昨日夕方、同じ職場の若者達が、

「明日は(休日出勤で)何時頃出てくる?」

なんて会話をしていたので、

「俺も予定入ってるけど、急ぎじゃないから、キャンセルして出勤しようか?」

って提案したところ、

「今やってる仕事がどこまで終わってるか教えて貰えば、続きは僕達でやっときますから、先輩はゆっくり休んでください」

と拒否られちゃいました

家庭持ちって事で気を使われたのか、新人で戦力にならないと判断されたのか、真相は不明ですが、年寄り扱いされてるみたいで、ちょっと寂しいですね(苦笑)

って事で、本日は予定していた用事・・・、「アパート1号管理会社」新担当者との、初めての面談に行ってきました

因みに、前担当者は先月急遽退職したのですが、

立つ鳥跡を濁さず

本日お会いした、新担当者に状況を聞くと、「引き継ぎは全くされてなく、携帯に電話しても出てくれない状態」との事

幸い現状では駐車場以外の空室は無いので、

・入居申し込みが入った場合は、審査前に申込書を

・退去時は、前回の募集条件でそのまま募集せず、必ず周辺の賃貸業者に相場を確認して事前に打ち合わせを行う事

・募集時に、HP搭載確認を徹底する事

等を要請し、20分程で面談は終了

取り敢えずは、初回の募集時にお手並み拝見ですが、本音を言うと、暫く退去は無い方が嬉しいんですけどね

さて、話は変わって、いよいよ10日後に迫った「賃貸住宅フェアin福岡」の初日夜に開催する懇親会ですが、

以前、キャンセル待ちで連絡していた方全員に、本日「条件付案内メール」を発信しました

変則的な開催にはなりますが、結果は70名近い方が参加となり、今から当日を楽しみにしています

なお、連絡を頂いた方全員にご案内を発信してる積もりですが、もし「申し込んだけど、うちにはメールが来てない」って方が居ましたら、お手数ですが、ご連絡をお願いします。
(※ケイスケ〜さんに申し込みをされた方は除きます)

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アパートの管理 | 賃貸募集

2009年05月14日

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本日は残業だった為、帰宅途中の電車から、携帯で更新しています

その為、コメントへの返信は若干遅くなりますので、ご容赦下さいね

さて、現在計画中の「新築シェアハウス」ですが、

以前「ブックシェアをやりたいな〜」という話を、このブログに書きましたが

実は、もう一つ「シェア出来たら面白いな〜」って考えてる事が有ります

それは・・・、自動車

いわゆる「カーシェアリング」ですが、こちらの方は、初期投資も大きく、「ブックシェア」のように気軽に始めちゃうのは難しそうですね(苦笑)

保険加入や、使用ルールの問題等、結構大変そうですし、昼間の稼働率が低すぎて、そもそも12名では、採算に乗りそうに有りません

って事で、現在打診している業者さんは一カ所有りますが、そこが駄目だった場合は、将来もっと大きな物件を取得する時のお楽しみになりそうですね

取り敢えずは、「自転車のシェア」位でスタートするのが正解なんでしょうか(笑)


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投資戦略 | 新築一棟物件

2009年05月13日

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最近、残業や飲み会でブログの更新率が低下中

昨日も、会社の研修の後に、一緒に受講した方達と打ち上げを行い、帰宅後は即座に爆睡でしたが

今朝は、初めて「通勤電車の中で携帯によるブログ更新」に挑戦してみました

徐々に仕事に慣れていけば、余裕が出てくると思いますので、暫くは見捨てずにお付き合い下さいね

さて、話は変わり本日は、会社帰りにコンサルさんの事務所で、久し振りの新築打ち合わせを行ってきました

今回は、普段は札幌と東京を往復してる光インターネットの業者さんが、たまたま福岡に来るという事で、急遽打ち合わせを入れて貰ったのですが、専門用語が飛び交いながら、無事に打ち合わせは終了

その後、暫く雑談を行いましたが、その中に一つ嬉しいお話が有りました

実は昨年夏に、この業者さんの主催で福岡で「カリスマ大家セミナー」が開催されましたが、その時は、「赤井誠さん、和合実さん、水澤健一さん」という超豪華メンバーが講師陣でした

それが、今年の夏も開催を検討中で、しかも講師の候補は、昨年に負けない豪華な顔ぶれというお話

現在交渉中との事ですが・・・・、今年の夏も福岡は熱くなりそうですね

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不動産投資家 | インターネット無料化
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昨日は、本業の関係で終日研修を受講しました

因みに、講師は某大手ネットオークションの担当をされている方で、新しい本業に関するノウハウを、じっくりと勉強する事が出来ました

その中で結構参考になったのは、「無駄な交渉はしない」という発想

・「交渉時間は15分まで」

・「話が異なる方向に飛んだ時はお引き取り願う」

・「書面で約束した場合、期日が来たら言い訳は聞かずに粛々と実行する」

といった内容は、自主管理の際に大いに役立ちそうです

私は今まで、「相手方が納得するまで、何度でも話を聞いてあげる事」がサービスと思っていましたが、

確かにそんな時間の使い方では、勤務時間中に本来の業務が終わらず、残業になることも多いので、今後は少しずつ意識を切り替えていきたいと思います

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条件交渉 

2009年05月11日

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昨日現地を見せて頂いた「築28年の中古アパート」ですが、

ブログで書いた様に、部屋の中は予想以上に綺麗でした

となると、空室の理由が気になるところですが、室内は「バス・トイレ別」で、「多少狭い事」と、「洗濯機置き場が微妙」って事を除けば、家賃次第では十分競争力は有る印象です

また、お聞きした家賃額は、地域最安値

では、何が問題なのかと考えながら、お話をお聞きしたところ、募集条件の中に気になる項目を発見

それは、

「敷金3ヶ月、但し、管理費5千円の場合は敷金0も可能」

という内容でした

因みにこの条件って、確か2〜3年前によく耳にしていましたが、「今時??」ってのが正直な私の感想ですね

福岡では、数年前まで「敷金4ヶ月、敷引き3ヶ月」なんて条件が一般的でしたが、

それが、ファンドの影響による供給過剰かた、一気に入居率の低下が始まった初期の頃に、一瞬だけ流行した手法なんですよね(苦笑)

最近では、単身向け物件の場合、礼金を1ヶ月受け取れたらラッキーって感じですし、特に家賃帯が低い物件の場合は、初期費用が高いと見向きもされない状況です

まあ、実際には他にも、募集面で気になる点は有りましたが、どっちにしろ、物件自体に問題が有る訳じゃないのは、ラッキーだと思います

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空室対策 | 家賃設定

2009年05月10日

遂に2頁目転落です
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確か先月だったと思いますが、このブログで、

「九州在住の大家さんで、5月26日の懇親会に参加予定の方は、良かったらmixiの『九州大家の会』のコミュニティに参加して、事前に絡みませんか」

と呼び掛けを実施しました

懇親会当日は「50名以上の参加」となる為、いきなり自己紹介から始めるより、ある程度お互い知ってた方が、スムーズに会話に入れるだろう」という意図でしたが、

その後、2名の「新人大家さん」が「九州大家の会」に参加し、トピックで「自己紹介」を実施

って事で本日は、急遽そのお二人とお会いしてきました

因みに、ただお会いするのも勿体無いので、そのうちのお一方が、先月購入された物件の見学会も併せて実施

本日は快晴だったので、現地への足は、当然の如く愛車のクロスバイクです

物件近くのスーパー駐車場で、サクライさん、シンさん、もう一名の新人てつのじさんと待ち合わせて、物件のオーナー、ももさゆりさんご一家と合流

訪問した物件のスペックは、

【立地】市内私鉄駅徒歩9分

【土地】東側広めの公道に面した40坪

【建物】築28年の木造1K8室(内入居4室)

って感じですが、立地自体は市内の住宅地としては一等地に近く、買値も路線価以下の為、「僅かの手出しで、土地が手に入れば」ってイメージの投資との事

一番の興味は、「4室の空室の理由」と、「サクライさん&シンさんが考える入居対策」でしたが、

現地に着いて拝見した建物は、「入居率5割、築28年の建物」のイメージとは程遠い綺麗な印象でした

オーナーご夫妻が「張り替えなきゃ」って言ってたフローリングも、募集家賃を考えると、全然な印象です

逆に、費用を掛けてその分家賃に反映するよりも、小奇麗なレベルなら、その分家賃が安い方が喜ばれる事も有りますもんね。

って事で、3名で「自分だったらどうする」って感じのお話を、いろいろさせて頂きましたが、

面白かったのは、「入居者像をイメージをして、リフォーム内容を決める」って発想は同じなのに、実際にイメージする「入居者像」が微妙に違う事

天神まで自転車で通える立地から、私は「カフェや居酒屋に勤めてるような、フリー系の若者」をイメージしましたが、何故かサクライさんは、「30〜40代のガテン系独身男性限定」との事(笑)

正解は、実際の入居を待ちたいと思いますが、

私の経験では、家賃が安く小奇麗な物件の場合、結構築古でも、女性が入居する事も有るので、シンさん提案の「スポットライト設置」も、試してみても面白いかも知れませんね

その後は、ファミレスでランチを頂きながら、「融資の話」、「不動産屋との付き合い方」等、暫く歓談して解散しましたが、久し振りにじっくり不動産に触れる事が出来て、有意義な休日でした

【余談】
昨日、念願の法人用2台目携帯を遂に購入しましたが、

皆さんのメールアドレスを拝見すると、結構「docomo比率」が高いんですね

この機会に、「タダ友の輪」を広げようと思ったのに、結果はお一人のみ

因みに、メールアドレスを交換していない方で、SBの方がいらっしゃいましたら、登録しときますので、ご連絡くださいな

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不動産屋との付き合い方 | 現地調査

2009年05月09日

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4月末に初めて掛かってから、気になっていたものの、なかなか接触出来ずにいた「銀行からの勧誘電話」ですが、

銀行からの信じられない電話

昨日夕方久し振りに連絡が有った為、奥さんが私の携帯を伝えてやっと接触を図る事が出来ました

因みに、その結果判明したのは、

連絡が有ったのは、某地銀本店のアパートローン専門部署の方

現在、地域を絞って収益物件をピックアップし、登記簿を取得してオーナーを調べ、個別に勧誘を行っている。

電話番号は、私の口座情報から調べた(電話帳には未搭載)

営業再会は、最近、融資環境が好転したからって訳では無く、当行はプチバブル以前も以後も、方針は一貫している(大いに疑問ですが

新規購入の場合、頭金は原則2割だが、物件によっては、1割や0でも可能

って感じでした。

残念ながら、勧誘を受けた物件の融資は、現在新築取り組みをお願いしてる銀行から借りてる為、流石にこの時期に借り換えは無理ですが(苦笑)

新築で、「物件次第では頭金0も可」ってのは、このご時勢で凄いですよね。

新築が完成するまでは、身動き取れないと思いますが、せっかくなので、このご縁は大切にしたいと思います


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銀行融資 | 銀行との付き合い方

2009年05月07日

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長かったGWも昨日で終わり、本日は6日ぶりの出勤

昨日悩んでいた「電車の中で読む本」は、朝から悩んだ結果、結局、今田信宏さんの方をバックに入れて、本日半分以上読み終えましたが、結構、「ひろと感性が似てる方だな〜」って印象でした

因みに私は、ブログでは多少印象が違うかもしれませんが、実際は、結構気が短くて、面倒臭がりな人間です

その為、きめ細かなデコレーションは、殆どした事が有りませんが、一応、管理会社とのコミュニケーションのお陰で、それなりの入居率は維持しています

って事で、今回の本は、私のように、カリスマ投資家が推奨する「きめ細かな手法」が苦手な大家さんにはお勧めの一冊でしょうね(笑)

さて、話は変わり、本日はやっと連休が明けた為、

・自宅ビル一階ガラス修理の手配

・新築シェアハウスの次回打ち合わせ日時の調整

・固定資産税1期分の支払い(法人分)

を実施。

結局、本業の方でも遅くまで残業でしたが、明日出勤したら、明後日は休みなので、何とか後一日頑張りたいと思います

週末は、「第2携帯の契約」と「5月26日のカフェ版0次会会場との打ち合わせ」を行う予定ですが、

カフェ版0次会って、ガラガラだったらどそうしようかな〜(苦笑)

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条件交渉 | インターネット無料化

2009年05月06日

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本日は、GW最終日

ひろは「渋滞」や「行列」が嫌いな為、3日の日にちょこっとだけ県境を越えた位で、基本的には自宅でのんびりしましたが、

本日は、朝から市内のショッピングモールへ

目的は、「通勤電車で読む書籍の調達」と「法人用の2台目携帯電話の調査」です

まずは、本屋さんに向かって下の2冊をGET

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著者:吉川 英一
販売元:ダイヤモンド社
発売日:2009-04-10
おすすめ度:4.5
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アパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブルアパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブル
著者:今田 信宏
販売元:かんき出版
発売日:2009-05
クチコミを見る


どちらを先に読むか、正直悩ましいですね

次に、某携帯電話ショップに向かいましたが、

胸に「研修中」の名札を付けたお兄さんから、一通り「料金システム」について説明を受けた後、「法人で加入する場合」の必要書類を聞きましたが、

「3ヶ月以内に取得した法人の登記簿又は印鑑証明書」、「来店者の身分証明書」、「社員証又は名刺」の3つとの事。

本日は準備して無かった為、週末のでも改めて出直す予定ですが、

契約が終わったら、メールしますので、タダ友宜しく〜・・・、って誰に言ってるんでしょうね(笑)

夜は息子のリクエストで、久し振りにボーリングに行きましたが、久し振りって事も有って散々な結果に

近所に出来た店では、夜10時以降100円で遊べるみたいなので、本格的にやってみようかな〜なんて考えながら終わったGWでした

それでは専業大家で無い皆様、明日から仕事頑張りましょうね(苦笑)

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不動産投資家 

2009年05月05日

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本日は、連休中って事で、朝は結構ゆっくり起きて、昼前から自宅ビル5階空室の清掃を行いました

作業としては、ひろが「CF張り替え、浴室の清掃、フローリングのワックス掛け」、奥さんが「キッチン周り&エアコンの清掃」って感じでしたが、3時前には無事に完了

何とか、明日は一日のんびり出来そうです

さて、話は変わって、昨日のブログに書いた、奥さんの誕生日のリクエストですが、

久し振りに2人でドライブした「山田里志先生の縁の地」とは、昨年夏に九州の大家7名で山田里志先生とお会いした前日、山田里志先生が宿泊していた場所でした

まあ、「旅館で芸能人が泊まった部屋」ってノリですかね(笑)

って事で、その場所の写真を紹介致します
 ↓  ↓  ↓
鏡山山頂駐車場2

鏡山山頂駐車場1


その場所とは、佐賀県唐津市に有る鏡山山頂

写真に写ってるのはホテルでは無く、

実は車中泊の場所でしたが・・・、詳しくは、山田里志先生のブログを参照下さいね。

その後、少し足を伸ばして「唐津城」を訪問
唐津城1


まむし温泉でランチを食べて、家路につきました
まむし温泉1

まむし温泉懐石




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伝説の投資家 | 出会い

2009年05月04日

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最近サボり気味だったので、本日2回目の更新です

本日午後、「やばかった忘れ物」という記事をUPした後、5階の空室の清掃を再開しましたが、

3月に2部屋の清掃を手伝った長女は、朝から図書館に勉強に行ってた為、急遽、雨の為に部活を切り上げて、昼過ぎに帰宅した中3の長男に手伝わせる事に

ところが、ひろが近所のホームセンターに、交換用の「シャワーヘッド」を買いに行ってた僅か30分の間に・・・、

とんでもない事件が発生していました

なんと、退去者がバルコニーの上部に放置していた「物干し竿」が、網戸を外した瞬間に、下の道路に落下してしまったらしいのです・・・

幸いにも、通行人に直撃という最悪の事態は避けられましたが、

物干し竿は、見事に一階店舗の屋外照明を直撃し、その照明が店舗の窓ガラスに当って、2m四方も有る大きな網入りガラスは粉々に

息子が落とした物干し竿を拾いに下りてみると、店主から「お母さんを呼んできて」と言われて真っ青になったそうです

帰宅直後に、妻から報告を受けて、即座に「リフォーム業者」、「保険会社」と打ち合わせを行い、再度店舗を訪問して謝罪した結果、何とか「連休明けに保険で対応」という事で了解頂きましたが、久し振りに焦った出来事でした

って事で、結局、本日の作業は殆ど進まずに終了・・・

明日は、気合いを入れ直して、作業に励みたいと思います。

それにしても、内の長男坊・・・、確か2〜3歳の頃にも、当時8階建てマンションの4階に住んでいる時に、バルコニーからおもちゃ箱に入った玩具を全部下の駐車場に投げ落とした事が有りましたが・・・、

高いところって鬼門なのかもしれませんね(苦笑)

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fchiro at 21:11コメント(6)トラックバック(0) 
投資家の子育て | トラブル発生
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本日は、労働力投入中です

当初は、昨日、自宅ビル5階空室の清掃に入る予定でしたが、

一昨日の夜、ある投資家さんのブログを訪問中に、重大な事を思い出しました

「そういえば、明日は奥さんの誕生日じゃんか

流石に○○歳の誕生日を、物件の掃除で終わるのも申し訳なかったので、

急遽予定を変更し、奥さんの希望を聞いた結果、結局山田里志先生縁の地を愛車で訪問してきました

なかなか楽しいドライブだったので、落ち着いたら、写真も含めて公開したいと思います

では、続き行って来ます

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fchiro at 14:18コメント(0)トラックバック(0) 
不動産投資家 | 失敗談

2009年05月02日

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一昨日のブログでは、「管理会社とのコミュニケーション」を題材に記事を書きましたが、

多くのコメントを頂き有難う御座いました

コメントを拝見すると、多くの大家さんが管理会社との付き合い方に関して苦労してるんだって実感させられますね。

さて、本日はGW初日でしたが、昨夜は何時ものように徹夜麻雀で、本日の帰宅は明るくなった午前7時過ぎ

実は、昨日から長崎在住の奥さんのご両親が、遊びに来ていましたが、

客間は2階、ひろの寝室は1階なので、多分朝帰りはばれてないかな〜(笑)

って事で、GW初日は、買い物のお付き合いと、回転寿司を食べながらの団欒で終わりましたが、義父母は明日朝一で鹿児島に向かいますので、明日からは大家業に励みたいと思います

話は変わり、5月26日の「賃貸住宅フェアin福岡」初日終了後の懇親会ですが、

多くの方から参加申し込みを頂き、現在、数名の方には「キャンセル待ち」という事でご連絡していますが、出来るだけ多くの方に参加頂ける方向で現在調整中で、結果が出次第連絡しますので、暫くお待ち下さいね。

また、以前「検討中」と予告していた「カフェ版0次会」ですが、下記のとおり概要が決まりましたのでお知らせします。

【日 時】平成21年5月26日(火)16時15分〜18時15分

【会 場】福岡サンパレスホテル 9F GINGA 

【会 費】1,000円(予定:ソフトドリンク付き)

【座席数】40席

今回は、マリンメッセ近隣のホテルのホールを貸し切っており、会場代が掛かる事から、ワンドリンクの割りに会費が高くなってしまい恐縮です

イベントは今の所予定しておらず、「遠方から日帰りで来た方に、名刺交換&歓談して貰えれば」程度の発想で、自由集合・自由解散で考えています。

宴会にも参加する方は、集合場所として活用し、仲良くなった方とタクシーに乗り合わせて懇親会場に向かうのも良いと思います

興味が有る方は、fc86128あっとま〜くyahoo.co.jpまで、件名にに「5月26日の件」と書いてメール下さいね

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不動産投資家 | 出会い
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