2009年08月

2009年08月30日

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本日は、今から仕事に行くので、写真だけ公開しておきます。
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新築一棟物件 

2009年08月28日

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火曜日に続き、水曜日の夜も、結局2時近くの帰宅となりましたが、

昨夜は久しぶりに早めの帰宅

と言っても22時ですが、風邪の引き始めのようなだるさが残り、帰宅直後に爆睡し、結局9時まで十時間以上寝てました

やはり、四十歳過ぎると無理が利かなくなるみたいですね(苦笑)

って事で本日は、会社に思い切り遅刻・・・、

な訳はなく

朝一番から、「シェアハウス」の融資をお願いしているメインバンクを訪問

目的は、融資期間延長に伴う手形の切り替えです

一応今回は、銀行の担当者さんも現地を訪問して着工を確認してる事も有り、明るい雰囲気で手続きは完了

先日写真に撮ったデジカメの写真をお見せしたところ、

「たった5日で、こんなに進んだんですね」

って驚いて貰ったのは、嬉しかったですね

さて、本日は、午後から出勤して、また深夜の帰宅になると思いますが、

保有してる区分所有物件の方で、気になる動きが有ったので、時間が取れた時に書き込みしたいと思います


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銀行融資 | 新築一棟物件

2009年08月26日

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昨日は夕方から、本業で2年前まで所属していた職場を訪問してきました

因みに、この職場は定期的に凄〜く忙しい時期が有り、現在その真っ最中

って事で応援に駆り出されたのですが、

結局、職場を出たのは午前0時過ぎ

流石に、日付が変わってからの、自転車での帰宅は辛かったですね

当分はこんな生活が続きそうなので、本日は久しぶりに地下鉄の中から更新しています(笑)

さて、いよいよ「棟上げ」となった「新築シェアハウス」ですが、

昨日は、どうしても現地が見たかった為、朝30分早く家を出て、現地を訪問する事に

8時前に現場に到着すると、見事に二階まで建ち上がってました

一応、工事の方に挨拶して、写真を撮りまくりましたが、監督は居なかったので、もしかしたら「怪しい人」と思われたかもしれませんね(苦笑)

落ち着いたら写真は公開したいと思いますが、

今夜は何時に帰れるのかな〜


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新築一棟物件 | 自転車乗り

2009年08月24日

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昨日、バティさんより、

「本日やっと最初から読み出したひろさんのブログ、読み終えました」

という、大変嬉しいコメントを頂きました

因みに、このブログは3年前の9月から書き始めましたが、素敵なご縁にも恵まれて、更新回数も既に1,000回近くに到達しています

当初の記事は、自分で読み返しても初々しいものが有りますが・・・、

まあ、当時は不動産投資の環境も良く、物件さえ購入すれば、入居付けや家賃下落なんかにはそんなに悩まなくて良い時代だったので、「たったの3年前」ですが、懐かしく感じますね。

お時間の有る方は、投資環境の悪化に対応すべく徐々にノウハウを蓄積し、また、物件を増やしていった様子を、最初から読み返して実感して下さいな

さて、話は変わって新築シェアハウスですが、

本日は建設会社から「只今棟上げの最中です」なんて電話を頂いたものの、本業の多忙と、銀行に提出する帳簿がまだ完成してない為、泣く泣く現場訪問は断念

一応、帳簿は明日銀行に提出予定ですし、明後日、所用で天神方向に行く予定が有るので、その際に写真を撮って、ブログに公開したいと思います

って事で、暫くお待ちくださいね。

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不動産投資家 | ご挨拶

2009年08月22日

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昨日昼休み、久しぶりに「新築シェアハウス」の融資をお願いしているメインバンクの担当者さんから電話が有りました

担当「お久しぶりです。新築の方は順調ですか?先日見に行ったら、基礎工事やってましたね。」

ひろ「お陰さまで道路占有許可に若干手間取ったみたいですが、来週は遂に棟上げです。」

担当「では、11月○日の完成が延びる心配はないんですよね?もう2回も本店稟議差し替えてるので、勘弁してくださいね

ひろ「引き渡しは解りませんが・・・、登記は大丈夫と思います。」

担当「了解です。ところで、稟議をあげてる本店から追加の資料要請が有りましたので、提出をお願いします」

ひろ「どんな資料でしょうか?」

担当「法人の前回決算から先月までの収益が解る資料と、最新の入居率が解る資料を提出して下さい。前回融資期間を延ばした時(4月)から時間が経ち過ぎてますからね・・・」

ひろ「最近帳簿付けサボってますが、急ぎますか?」

担当「中間金支払い(9月初め)の条件です。」

ひろ「・・・。」

って事で、只今領収書と格闘中です(苦笑)

因みに、本日午後は小場さんのマル秘無料セミナーにこっそり参加

70名も参加したにもかかわらず、知り合いは3名くらいしか居ませんでしたが、

ゴッドマザーの後ろの席をちゃっかりGETし、自主管理大家さんのノウハウを聞かせて頂き、有意義な一日でした

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2009年08月21日

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昨日の続きです。

今回の「シェアハウスの見積もり増加」に対して、物件の利回りを低下させない為には、「家賃を上げる」と「家具・家電等の設備で調整する」の2つの方法が有りますが、

当然、入居者さんは、外見が素敵な方が喜んで頂けるとは思うものの、その代わりに家賃が上がったり、設備が貧相になるのは、本末転倒ですよね

って事で考えたのは、「サイディングを貼り分けしたらどうかな」って事でした

街を歩いてても、よく、「大通り沿いだけタイルを貼ってるビル」とか見掛けると思いますが、同様の発想です(苦笑)

今回の土地は、二面道路に面してるので、裏二面は同系色で模様が無いサイディングを使えば、安くなりますよね

って事で、週末に「貼り分けブラン」で再度見積もりをお願いする予定ですが、

なんとか、「キッチンのグレードアップ分」まで含めて、百万円プラス以内で収まってくれたら助かるんですけどね


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新築一棟物件 | 業者見積もり

2009年08月20日

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昨日は、職場の「暑気払い」で、ボーリングをした後に飲み会でしたが、

肝心のボーリングは、練習のストライク連発で運を使い果たしたのか、本番は散々な結果に

その代わり、打ち上げの飲み会では、若手の中に潜り込めたので、楽しい暑気払いとなりました

それでは、一昨日の続きです。

今回の打ち合わせでは、「水周り関係」や「建具関係」の商品の確認を行いましたが、

「建具」については、基本的に提案分で了承したものの、「水周り」はやはり拘りたくなりますよね

特にキッチンについては、こちらから「グレードアップ」をお願いしましたが、「10万円以上増えちゃいますよ」って驚かれたのにはこっちがびっくりです(苦笑)

その前の、「100万円増」の時はあっさり言い渡されたんですけどね・・・

まあ、全部を満足させるには、お金が幾ら有っても足らないので、「どこに割り振るか」って事ですが、現在、ある「節約法」を検討しています


長くなったので、内容については、明日以降書き込みしたいと思いますが、余り期待せずにお待ちくださいね

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投資戦略 | 新築一棟物件

2009年08月18日

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昨日の続き・・・、打ち合わせ時のお話です

今月初めからやっと建設が始まった「新築シェアハウス」ですが・・・、

建設会社さんによると、結構、近所の方が訪ねてきて、「どんな建物が建つんですか?」と聞いてこられるそうです

その都度、「戸数2戸の共同住宅」って答えてるそうですが、確かに、「シェアハウス」について説明するのって、特に年配の方に対しては難しそうですね(苦笑)


さて、その「シェアハウス」・・・、いよいよ来週は、棟上げを予定していますが

部材搬入の為の「道路占用許可」の取得は、結構大変だったとの事

今回のシェアハウスは、小学校の目の前に建つので、確かに「学期中の工事はいろんな制限付けられるんだろうな〜」って予想していましたが、幸いにも現在は夏休み中

あっさり許可が下りると思ったら、予想外のハードルがありました。

それは・・・、「町内会長の承認」でした

今回の町内会長さんは、大変良識的な方で、理不尽なクレーム等は無かったそうですが、ワンルームマンションが多い立地での運営に苦労されてるらしく、一点だけ条件が・・・。

その「条件」とは、「オーナーの町内会費納付の確約」だったそうです

まあ、僅かな出費を惜しんで町内会と争う気は有りませんので、「金額は後日交渉」として快諾しましたが、

シェアハウスで「家賃上乗せ」は厳しそうですし、以前、管理会社から、「最近は入居率の悪い物件が多い為、町内会費は満室戸数×○割で交渉してる」って聞いたので、そのラインで打診する予定ですが、快くして頂くと助かるんですけどね


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問い合わせ | 新築一棟物件

2009年08月17日

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本日は、連休明けの仕事でフラフラ状態の中、定時で職場を抜け出し、コンサルさんの事務所へ新築の打ち合わせに行ってきました

途中、洋菓子屋さんに寄って、シュークリームを購入し、約束の時間に到着すると、既に建設会社、水周り設備の業者さんが集合済みで、早速打ち合わせ開始

冒頭、建設会社から、

「見積もりが多少変わったので、後でお話を・・・」

なんて切り出されましたが、正直、そんな事言われると、気になって打ち合わせに集中出来る筈も無く

まずは、金額の説明をお願いしたところ、

結果は、100万円以上の大幅UP・・・

今回、「防火地域内の共同住宅」という事で、外壁のサイディングが、当初見積もり時の「防火3等級(45分耐火)」から「4等級(60分耐火)」に変更となりましたが、金具代や施工費が大幅に増えるそうで、その分だけで100万円のプラスでした・・・

以前、変更の話が有った時は、「火災保険が大幅に下がるので、多少の増加は仕方ないか」なんて逆に喜んでましたが、結果は、「多少」じゃ済まなかったみたいです(苦笑)

まあ、今回「地盤改良」が不要となり、その費用は浮いてましたし、サイディングを変更しなかった場合、建築確認自体が下りなかったので、割り切るしか有りませんが

後、一つ大きかった出費は、「瑕疵担保責任保険」の存在でした

建設会社によると、10月1日以降に完成する建物には、「瑕疵担保責任保険」の加入が義務付けられたそうですが、今回、竣工が遅れた為、10万円程度の出費が別途必要になるとの事。

今回、ひろの「シェアハウス」は戸数が少ないので、それ程大きな出費にはなりませんでしたが、今後、戸数の多い共同住宅を建設する大家さんには、新たな負担となりそうなお話ですね

その他、設備に関して色んな話が有りましたが、長くなったので、次回に回したいと思います。

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業者見積もり | 新築一棟物件

2009年08月16日

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本日は、日曜日の割には早起きして、先日空室となった自宅ビル3階空室の清掃を実施

因みに、本日の清掃には18歳になる娘も投入しましたが、「手伝い」ではなく「時給制」ですし、ゴキブリの死骸を見た瞬間に「私もう無理」と言い出す始末・・・

「中学生の頃から家族で物件の清掃に入ってた」という小場さんのような優秀な2代目を望むのは、厳しいみたいですね

さて午後からは、娘の運転訓練を兼ねて、久しぶりに新築の建設現場を訪問

写真も撮ってきたので、

裏ブログで公開しています

さて、明日は遂に「建築確認」が下りた後、初めての「工程会議」となるので、気合を入れて挑みたいと思いますが、

出来れば、「ブログのネタ」になるようなトラブルは、勘弁して欲しいものですね

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投資家の子育て 

2009年08月15日

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今週は世間ではお盆のようでしたが、ひろの職場はカレンダー通りの出勤

当然の事ながら、休みの人も多かった為、結構日中はバタバタしてましたが、水曜日〜金曜日は連日残業して、溜まってた仕事を片付けてきました

今年は自宅に受験生が居る為、どちらの実家にも帰省せず、お盆らしい生活とは無縁の「仕事人間」って感じでしたね

不動産の方はテンションが上がらず・・・、

本当は、やるべき事はたくさん有りましたが、本日は久しぶりに温泉に行き、のんびり過ごしました

取り敢えず、本日の休養で英気を養う事が出来たので、明日は活動再開と行きたいと思います

って事で、最近は更新頻度も落ち、テンションも低めですが、月曜日には久しぶりの「新築工程会議」も控えていますし、お盆明けにはいつもの電気屋さんと、新しい試みについて協議する予定なので、今しばらく、見捨てないで見守ってて下さいな

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2009年08月12日

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昨日のブログに書いた「家賃をメールしたら、返事が来なくなった方」ですが・・・、

結局、本日の昼休みに、返信のメールを頂きました

昨夜は、「こんなに連続で来てた質問が、家賃を伝えた瞬間に止まった」って事で、ショックを受けてましたが、勘違いだったみたいで一安心です(苦笑)

再開したメールでは、特に、「家賃が安過ぎると、モラルの低い人が入居して、管理の質が落ちる可能性が有る」って説明に共感して頂いたのが、嬉しかったですね

まあ、相場よりも遙かに高い家賃で「ぼったくり」と言われるのは不本意なので、実際に「妄想家賃で完成前満室」なんて事になっちゃった場合は、「レクリエーション」や「パーティ」等で還元したいと思いますが

さて、明日からお盆って事で、世間ではお休みの所も多いみたいですが・・・、

新しい職場では新人扱いのひろは、カレンダー通りの出勤予定

不動産会社も大半はお休みの為、物件の動きは少ないと思いますが、取り敢えず、今週一杯は「外壁選び」に専念して、来週月曜日の「工程会議」に備えたいと思います

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新築一棟物件 | 問い合わせ

2009年08月11日

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本日は、久々に若い方からシェアハウスについての質問メールを頂きました

「立地」、「規模(人数)」、「設備」等、いくつかの質問に回答した後、肝心の「家賃」について返信したところ、

結果は、それっきり音沙汰なし

以前、入居希望を頂いた海外経験が長い方からは、「その家賃ならお得感を感じる」という回答を頂きましたが、

やはり、ルームシェア掲示板の家賃相場を見慣れてる若い方には、「高い」って印象が残るんでしょうね

当初から同じ土俵で勝負する気は有りませんでしたが、

正直、感想すらもらえないとは・・・、多少弱気になってしまう出来事でした(苦笑)

まあ、今回勝負する土俵は「ルームシェア掲示板」ではなく、別の場所と考えているので、早くそこに魅力的なHPを投入して、「大量の問い合わせメール」といきたいものです


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新築一棟物件 | 賃貸募集

2009年08月09日

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今週末は、金曜日の夜から、大分県日田市に有るレース場「オートポリス」で開催された「ママチャリレース」に参加してきました

金曜日の夜は、鯛生金山キャンプ場内のケビンで「バーベキュー」&「花火」を実施

【バーベキュー会場】
鯛生金山ケビン


【ケビンからの眺望】
鯛生金山ケビン眺望


土曜日は、結構早起きして、オートポリスに初めて行ってきました

【オートポリス遠景】
オートポリス


【コーススタート前】
ママチャリレース2

ママチャリレース1


因みに、私自身は、初体験の「ママチャリレース」でしたが、職場としては4年連続参加中との事で、「順位」よりも「4時間のレース完走」を目指して頑張りましたが、

結果は、3時間経過時にマシンが故障し、無念のリタイア

ただ、広くて整備されてるコースを走るのは物凄く気持ちよかったので、出来れば来年も参加して、リベンジを図りたいと思います

夜は、温泉で汗を流した後、美味しい蕎麦を食べて深夜の帰宅となりましたが、

【日田:琴平温泉】
日田温泉


大変有意義な一日で、「本当、人数が多い職場に変わって良かったな〜」って実感した一日でした



さて、話は変わり、今回の職場レクで一つだけ再確認させられたのは、

「恋愛って、極狭い範囲で自然に始まるんだ」

って事

現在私が手掛けている「シェアハウス」では、「恋愛目的での入居はお断り」とする予定ですが、

当然、「自然に発生する恋愛」まで禁止する気は有りませんし、「自分の物件で知り合って幸せなカップルが生まれる」なんて、素敵な事だと思ってます

ただ、閑散期に一気に2名退去は厳しい気もしますので、「2〜3月に結婚退去の場合限定で、オーナーからお祝い有り」なんて作戦・・・、ちょっと厭らしい発想ですかね(苦笑)


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新築一棟物件 | 出会い

2009年08月08日

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昨夜は、本業が終わってから、車三台に分乗し、鯛生金山のキャンプ場にやってきました

バーベキュー&美味しい酒を頂き、花火を楽しんで、久しぶりに解放された一時を過ごしてます

さて、本日は、今回の旅行最大の目的である「オートポリス」での「ママチャリレース」の日

約三週間、愛車のクロスバイクでの自転車通勤で、準備を進めてきましたが、

果たして、成果を発揮する事は出来るのでしょうか

って事で、今から出発です

帰宅したら、レースの写真とか公開したいと思いますのでお待ち下さいね


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自転車乗り | 出会い

2009年08月06日

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昨夜は若手投資家カップルとコア飲みを実施

因みにこのお二人は、将来的には不動産投資を狙ってるものの、現在は「紙の資産」で軍資金を準備中

これまでも何度か飲みに行ってますが、私を暴走モードに導く才能の持ち主です

って事で、昨夜も楽しく語らせて頂きましたが・・・、

「まだ結婚しないの

って質問には、はっきりとしたお返事はなかったものの、

「二人で不動産屋周りをして、新居を探してます」

なんて話には、当然突っ込みを実施

何故か、突っ込んだ内容は、「物件の話」と「不動産屋の対応」になってしまいましたが(笑)

まあ、多少は「不動産投資」もかじってる方の為、

「博多駅近くの業者は、D建託の物件ばっか進めてきたけど、ADが多いんでしょうね」

なんて会話が出来たのは、嬉しかったですね


さて、そんな会話の中で、ひとつ気になったのは、

「何件も業者さんを訪問して、アンケートも書いたのに、後から連絡してきた業者は一軒も無かった」

って感想でした

私が独身で毎年アパートを引っ越してた頃から、大手の業者さんは、「アンケートを書かないと物件を紹介しない」って対応の所が多かった記憶が有りますが、

せっかくの「アンケート」&「案内」なのに、フォロー営業が無いのは、正直勿体ない印象ですね

特に、長期間空いてる部屋の場合は、フォロー電話で借主候補の希望(設備、家賃額等の条件)を聞いて、大家さんに打診するだけで、成約率が大幅にUPするような気がするんだけど、

それをしないって事は、「収益の柱は別」って事なのか、正直気になる出来事でした

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チャンスを生かす | 賃貸募集

2009年08月05日

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11月末で2期目の決算となる我が家の資産管理法人

当初は、

「妻名義の物件を、法人に移管しよう」

って目的だった為、役員報酬は計上せずに、手持ちのキャッシュをつぎ込んで、既存物件の取得を優先させてきましたが、

二棟の移転が終わった段階で、急遽新築を手掛ける事になった為、資金ショートの心配も有り、三棟目からの移転は保留し、様子見状態を続けていました

ところが、ここで大きな問題が・・・

その問題とは、「奥さんの国民健康保険料」で、昨年までの「年間二万円弱」が一気に十倍以上に跳ね上がったのです・・・

しかも、試算すると、来年は更に高くなる見込み

って事で、税理士さんと相談した結果、来期からは役員報酬を計上して、社会保険に加入する事に方針転換致

法人役員の場合、報酬の増減は決算の翌月からでないと損金に計上出来ないそうなので、今後、決算に向けて報酬額を検討していきますが

出来れば法人については黒字で行きたいものの、出来るだけ手元にキャッシュは残したいし、悩ましい所ですね(苦笑)


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投資戦略 | 法人化

2009年08月04日

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本業の通勤方法を、「地下鉄」→「自転車」に変えてから早2週間

体重はなかなか変わらないものの、先日は、久しぶりに会った方から、

「顔が少しすっきりした」

なんて言われて、益々気合いが入ってます

まあ、相変わらず残業続きの毎日ですが、

風を切りながら、夜の街を自転車で流すのって、ストレス解消にもなって、なかなか楽しいものですね

因みに走るコースは、朝は時間に余裕がない為、基本、最短距離ですが

夜は時間を気にしなくても良いので、出来るだけ路地裏とか細い道を通るよう心がけています

って事で、本日も路地裏を流してると、遠くから子供の声が・・・、

近づいてみると、小学生らしき子供達が、花火で遊んでる真っ最中

そういえば、セミナー準備ですっかり忘れてましたが、いつの間にか夏休みだったんですね(笑)

子供が大きくなってから、すっかり花火はご無沙汰でしたが、久しぶりの懐かしい光景に、

「裏庭が有るファミリー物件をいつか手掛けてみたいかも」

なんて考えちゃった一時でした

さて、明日は久しぶりに若手投資家2名とコア飲みを実施

出来るだけ暴走しないように気を付けながら、楽しんできたいと思います

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自転車乗り 

2009年08月03日

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本日は、職場の同僚が産休前で最後の出勤日

って事で、天神周辺の居酒屋で、壮行会が開催されましたが、

せっかくの天神に出るチャンスだったので、飲み会は少しだけ遅れて参加し、新築着工現場を訪問してきました

予想通り、ちょっと早過ぎたみたいで、まだ基礎部分の土を入れ替えてる程度でしたが、敷地の隅に建てられた「建築確認の証票」を見ると、感慨深いものは有りますね

それでは、写真の公開です
8月3日2


余り「着工した」って時間は湧かない写真家もしれませんが、月末には「棟上げの写真」が公開出来ると思いますので、お待ちくださいね

因みに、明日から本業の方は1名少ない体制となり、益々忙しくなりそうですが、気合を入れ直して、シェアハウス同様頑張りたいと思います

【余談】
いよいよ明日からは、東京の全賃フェア開催

私は残念ながら参加出来ませんが、今年も多くの九州勢が遠征してるので、土産話を楽しみにしたいと思います。

因みに、某ブースで「九州の秘密兵器」がミニセミナーを開催するそうですが

ご本人から、「告知不可」と言われちゃったので、頑張って探して下さいな


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新築一棟物件 | チャンスを生かす

2009年08月02日

急降下中です
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昨日は、私の人生初のセミナー講師の日

朝から、前夜飲み過ぎて出来なかった「原稿の最終チェック」を行いましたが、ふと気付くと、いつのまにか12時過ぎで、結局、昼食を採らずに慌てて出発する事になりました

セミナーでは、パワーポイントをマスターする時間が足りず、資料は「目次」しか作ってなかった為、印刷した「原稿」を読みながら進める予定が・・・、

結果は大失敗

暗くて原稿が余り見えなかったのと、テンションが上がり過ぎたせいで、話が止まらなくなってしまい、

結局、肝心の「シェアハウスの話」や、「これから投資を始める方へのメッセージ」を喋る前にタイムオーバーとなってしまい、10分オーバーでの終了となりました

特に、「私が青色事業規模に拘る理由」や「減価償却を知る大切さ」について、障りしかお話出来なかったのは残念だったので、いつか機会が有れば、パワーポイントについてもしっかり勉強して、リベンジしたいと思います

昨日、聞いて下さった皆様、本当に有難う御座いました。

打ち上げでは、新たな出会いも有りましたので、今後コア飲みを通じて広げていけたら嬉しいですね

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チャンスを生かす | 不動産投資家
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