2009年10月

2009年10月31日

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昨日、「新築シェアハウス」について、「入居希望者」や「取材の方」を案内した話を書きましたが・・・、

皆さんは、この建物が現在誰のものなのかって、ご存知でしょうか

正解は・・・、「建設会社のもの」って事で、本来は、建物引き渡し前は建設会社の管理下に有る為、本当なら、残代金全額を支払う前は、勝手に「入居希望者案内」なんて出来ないのですが、今回は収益物件って事で、ご協力を頂いてます

さて、昨日ですが、そんな状況を改めて実感させられる出来事が有りました

それは、「入居希望者」及び「取材の方」が帰った後の会話でしたが、

ひろ「本日は有難う御座いました。お陰で、3名共入居申し込みに至りそうな感触でしたよ。」

建設会社「それは良かったですね。」

ひろ「ただ、一つだけ焦った事が有ってですね。実は案内用のスリッパ忘れちゃったんで、慌てて100均に買いに行ったんですよ。未だ美装は終わってませんからね」

建設会社「実はですね。本当はスリッパは駄目なんですよ。埃をスリッパで踏んじゃうと、床が傷つく可能性が有るので・・・」

ひろ「済みません、知らなくて専用のスリッパが有ったんですか

建設会社「いえ。通常は靴下のまま、上がって貰います」

って事でしたが、

多分私は、事前に聞いてても、「スリッパを出さずに、見学者の足裏が汚れても止むを得ない」って状況は、容認出来なかったと思います

まあ、考え方次第なのでしょうが、私が逆に「入居希望者」の立場だったら、細かい配慮が出来ないオーナーの物件には、住みたくないですからね。

但し、当然の事ですが、引き渡し時の検査時に、クレーム付けてたら、思いきり反撃されちゃうでしょうね(苦笑)

まあ、これ以外にも、新築を手掛けると、「大家の立場と建設会社の立場は全然違うな〜」って感じる事は多々有りますが、慣れてきたら、その辺の違いをしっかり認識して、建設業者さんと応対する事が、遥かに重要なんでしょうね。


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新築一棟物件 | 不動産屋との付き合い方

2009年10月30日

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本日は、午後から休暇を取得し、建設会社と現場で打ち合わせ

せっかくなので、ついでに「新築シェアハウス」の入居希望者さんへの臨時説明会を企画しちゃいました

参加頂いたのは、昨夜ブログ経由でメールを頂き、ダメ元でお誘いした方も含め、三名の若い女性

前回同様、「カフェでの概要説明」及び「現地案内」を行ってきました

さて、その結果は・・・、

なんと、全員が入居申し込みを希望

しかも、一階のキッチン横で、「この部屋は、神経の太い男性しか無理だよな〜」って考え、家賃を低めに設定してた部屋に、「私ここが良い」って方も現れたのは、嬉しい驚きでした

その後、「打ち合わせ」や「取材対応」、「司法書士さんへの説明」なんかを行ってると、一台の車が到着

降りてきたのは、10日前に現地をご案内した、ネイル教室の先生&その生徒さん

せっかくなので、シェアハウスの方も案内してると、「こちらの家賃はお幾らですか」とのご質問

速攻で資料をお渡ししましたが、「シェアハウスに住ながら、ネイルサロン開業」なんかも検討頂いてるみたいで、状況によっては「一気に5室決定」なんて期待出きるかも

まあ、そんな都合良くは行かないでしょうが、多少「弱気モード」を払拭出来た有意義な1日でした

それでは今から熊本の温泉に向けた職場旅行に行ってまいります


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賃貸募集 | 新築一棟物件

2009年10月28日

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昨日午前中、建設会社から着信有り

用件は、

「緊急の打ち合わせが必要なので、土曜日現場に・・・」

って事でしたが、

私は、金曜日の夜から職場旅行で、帰宅は土曜日夜の予定

って事で、急遽金曜日の午後休暇を取得し、現地で打ち合わせを行う事になりましたが・・・

最近忙しくて、今後なかなか休めそうにないし、せっかくの機会なので、目一杯予定を入れちゃう事に

入居希望者への現地説明(ひろ)

フリーペーパー掲載用の写真撮影(編集者)

表示登記の為の現地確認(土地家屋調査士)

小場さんから紹介頂いた某取材(法人代表)

因みに、登記の関係は「ちょっと早いかな〜」と思いながらも、試しに聞いてみただけだったのですが、「一週間位掛かる表示登記を事前に済ませてないと、保存登記及び抵当権設定が出来ない」と言われてしまい、自分の無知に反省でした

何事も、早めの確認が一番大切なんですね(苦笑)

明後日は、限られた時間ですが、そつなく用件をこなして、安心して、温泉と美味しいお酒を楽しんできたいのですが

ついでに、「仮入居申し込み」なんて行っちゃうと、最高なんですけどね


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賃貸募集 | 物件引渡し

2009年10月26日

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本日夕方、新築シェアハウスの担当建築士さんより着信有り・・・

用件は、「完了検査の資料に必要なので、明日、法人の押印を貰いに行きます」って事でしたが、こんな話を聞くと、遂に完成が近づいてきたって実感出来ますね

って事で、本日は、今までサボってた施主支給の部材を、ネットで発注しました

因みに、本日発注したのは、「室内用」と、「バルコニー用」の物干し金具

正直、「バルコニーが付いてる部屋には、室内用の金具って要らないかも」って悩みましたが、まあ、着脱式なら邪魔にならないし、後から付けるのも面倒なので、建設会社がサービスで付けてくれる今のうちに、全室分を発注する事に・・・

以前、職場の女の子に聞いた時は、「一人暮らしを始めて5年間、ベランダには一度も洗濯物を干した事が無い」なんて話も有ってたので、女性には正解なんでしょうか(苦笑)

さて、今週の金曜日は、現地にて今回の新築最後の打ち合わせを行いますが、多分、ラウンジ等は完成してると思うので、どんな風に仕上がったか、ドキドキしながら確認してきたいと思います

金曜日の夜から土曜日にかけては、熊本に職場旅行なので、日曜日になるかもしれませんが、出来が良かったら写真も掲載したいと思いますので、お待ちくださいね

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新築一棟物件 | 投資アイテム

2009年10月25日

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昨日、このブログで募集させて頂いた「新築シェアハウス内覧会&懇親会」ですが、早速5名の方から参加申し込みを頂きました

当日は、この調子で「入居希望者」からも参加申し込みが有ったら嬉しいんですけどね(苦笑)

取り敢えず、「一番高い部屋の家賃+共益費」×「○ヶ月」の広告費が、どれだけの効果を発揮するか楽しみですが

「入居申込」の為には、「現地を見て貰う事」だけでなく、「現地を見た人が住みたいと思う事」も大変重要なので、物件の仕上げに向けて、ラストスパート頑張りたいと思います

さて、その肝心の「物件の仕上げ」なのですが・・・、

外観については、有る程度のレベルに仕上がったものの、徐々に出来上がってる内装を確認した結果は、「地味過ぎたかな〜」って印象

トイレのクロスなんかも、結構拘った積りですが、現地を見たら平凡って印象でしたし

ただ、まだ養生ばかりで家具も入ってない状態なので、残りの整備については、多少「大胆モード」で行っちゃおうかな〜なんて、現在企んでます

取り敢えず、「定期借家契約書」は完成したものの、「入居規約」と「入居申込書」の雛型は、まだ完成していませんし、今週末は職場旅行で動けない為、暫くは忙しい日々が続きそうですね。

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新築一棟物件 | 不動産投資家

2009年10月24日

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昨日は、2年半前まで在籍した職場の同僚が転勤となった為、当時の同僚8名で集まりましたが・・・

結局、4時間以上飲んでたのに、深い話をしたのは、近くに座ってた3名のみ

まあ、凄く楽しかったので、全然なのですが

最近、コア飲みの時もよく感じますが、全員で同じ話をするのって、6名位までが限界なのかもしれませんね(苦笑)

因みに、ケイスケ〜さん幹事で、12月19日(土)に福岡で開催するMAX60名の「九州大家会大忘年会」は、既に40名参加申し込みとの事

こういった飲み会では、全員と深いお話って不可能ですが、こういった機会にいろんな方とお話してみて、気の合う方を発見し、後で「コア飲み」にお誘いするってのも有りかな〜と思うので、希望される方はお早めに申し込んでくださいね

さて、「新築シェアハウス」の方は、11月14日(土)に、遂に内覧会開催を決意し、現在複数のメディアで周知の準備を行っていますが・・・、

せっかくの機会なので、「入居希望者向け」は午前中に開催し、大家さん仲間に見て頂くのは、別途、夕方(多分3時頃)から時間を確保する事としました

また遠方から一泊で来られる方もいらっしゃる為、夜は近くのモツ鍋屋さんで、MAX30名の座敷を確保し懇親会の予定

シェアハウスの方は、一応小さいながら、キッチン&ラウンジが有る為、見学後はお茶でもしながら投資家同士で歓談して頂き、夜もな方は、そのまま流れるって感じで考えてますが

参加を希望する方は、「内覧会のみか懇親会も希望か」を明記して、下記までご連絡をお願い致します。

fc86128あっとまーくyahoo.co.jp(あっとまーくの欄は@でに変えて下さいね)

懇親会は、4,000円の予定です。

なお、私が知ってる大家さんには、メールやmixiのメッセージで個別にご案内させて頂きますので、宜しくお願い致します

※ 本日のシェアハウス
【東側より】
シェアハウス東側より


【ラウンジクロス施工中】
ラウンジのクロス施工中


【キッチン搬入】
キッチン搬入


【電気温水器の土台】
電気温水器設置場所


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新築一棟物件 | 投資戦略

2009年10月22日

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何度かブログにも書いたように、実は今回のシェアハウスでは、初の「自主募集」に挑戦してみましたが、正直、大いに不安は有るものの、凄い楽しいですね

何と言っても、一番楽しいのは、自分で考えた戦略の成果を肌で感じる事が出来る事

因みに、今まで試したのは、「SNSでのコミュニティ作成」、「ポータルサイトへの登録」、「物件紹介ブログ」って感じで、現在、「フリーペーパーへの広告掲載」と「メルマガへの広告掲載」、「某学校へのチラシ配布依頼」を検討中です

感想としては、定期的な空室程度なら、無料の活動でも十分行けそうだけど、新築当初の知名度UPには、ある程度の資金投入が必要って印象ですね

まあ、一番嬉しいのは、プレゼンに行った先で、シェアハウスへの思いを熱く語ってたら、聞いてくれた人がサポーターになってくれる瞬間かな〜

この「口コミパワー」は、オーナーが本気で物件に惚れてなければ発揮できない力で、今までは、拘りの新築を建てた大家さんの事を羨ましく思っていましたが、

今回は、私も自分で図面を引く等結構拘ったので、「口コミパワー」を最大限に活用出来るよう、今後もあちこちで熱く語って来たいと思います

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賃貸募集 | チャンスを生かす

2009年10月21日

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今夜は、昔の同僚と、久しぶりの飲み会

お店は一次会が新しく開拓したモツ鍋屋さん、二次会は、いつものソラリアホテルスカイラウンジでしたが。。。、

40を過ぎたメンバーって事で、最近はみんな大人になったのか、こんなに早い帰宅となっちゃいました

って事で、昨日の続き・・・、ネイル教室の先生との会話詳細です

ひろ「事情により、こんな狭い部屋が出来ちゃったんですが、新築をお願いしてるコンサルさんから「ネイルサロンなら行けるかも」って聞いたんで、相談させて頂きました」

ネイル「そのコンサルさんって女性なんですか

ひろ「はい、女性の方ですよ」

ネイル「やっぱりね〜、ブログ拝見して、もしかしてって思ってましたよ」

ひろ「因みに、こんな狭い部屋でも大丈夫なんですか

ネイル「広さはテーブル置ければです。裏通りなので、看板設置出来るなら行けると思うけど、大丈夫ですか

ひろ「一応今回は、デザイナーズ系を目指してるので、野暮な看板は困るけど、お洒落な奴ならです」

ネイル「取り敢えず、何人か当ってみて、興味有る人が居たらご連絡しますね」

ひろ「宜しくお願します。多少のお礼は、当然させて頂きますので」

ネイル「良かったら、うちのお店にも遊びに来て下さいね」

ひろ「良いですけど・・・、男でネイルする人なんて居るんですか

ネイル「あら、最近は男性も爪のケアは大事なんですよ」

ひろ「了解です(苦笑)じゃあ、御縁が有りましたら、初挑戦させて頂きます

・・・って事で、いつの間にか、1階の独立スペースが成約に至った場合は、ひろの人生初ネイル挑戦が決まっちゃいました

その場合は、当然ブログに写真公開したいと思いますので、楽しみにしてて下さいな

人生何事も経験ですが、それにしても、不動産投資をしてたら、いろんな出会いが有って楽しいですね


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運命の出会い | 新築一棟物件

2009年10月20日

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本日は所用の為、サラリーマン業の休暇を取得していましたが・・・、

結局、クロスバイクの走行距離も30キロを超えてしまい、仕事の日以上に忙しい一日でした

午前中は私用を一件片付けた後、まずは新築シェアハウスが所在する地域の区役所を訪問

目的は、「住居表示」と「ゴミ捨て」の確認でしたが、「ゴミ捨て」の方は、区役所で疑義が有るって事で、結局、市役所で再度相談する事に

結果は、建築確認申請時に指導が無かった事からも当然ですが、「ゴミ置き場の設置義務はない」って回答

ただ、近隣とのトラブルは怖いので、担当者さんのアドバイスに従って、小さなゴミ置き場の設置は行いたいと思います

午後からは、フリーペーパーの担当者さんと打ち合わせを行った後、夕方から、本日の最大の目的・・・、ネイル教室の先生との面談を実施

その目的とは・・・、実は今回、とある事情から「独立した凄く狭い部屋」が出来たのですが、この部屋が、ネイルサロン等の美容系で需要が有るかの相談です。

結果は・・・、「この地域は中洲に近く、お水関係の方が多数近隣に住んでる為、出勤前の施術の需要は有るかも」ってお話

ただ、今回のシェアハウスでは、入居者の条件として「お水不可」を検討していた為、正直微妙な印象ですね(苦笑)

まあ、この部屋については、入居者が決まらない場合、「自分で使用する」って事も考えていたので、じっくり探せたら嬉しいのですが。

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2009年10月19日

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先週金曜日のコア飲み前に行った新たな挑戦

昨夜もコア飲み&新たな挑戦

その正体とは・・・、実は、「フリーペーパーの活用」でした

最近の若者は、新聞を購読してる人って少ないと思いますが、職場に無料で配布されるフリーペーパーなら、結構読んでる人多いですからね

しかも、現在新築中のシェアハウスは、「天神」という九州では最も大きな繁華街から徒歩圏に立地していますが、

その天神のオフィス街には、数多くの「地域限定フリーペーパー」が配られているのです

って事で、「そんなマイナー系フリーペーパーなら、少ない費用でターゲットと考える20代〜30代前半の若者にアピールできるかも」って発想で問い合わせたのですが・・・、

金額を聞くと、なんと当初予想の約2倍

正直、「授業料」としては高過ぎる印象だった為、結構悩みましたが、結局、本日再交渉の結果、リスクを多少軽減出来る条件が提示された事から、契約締結を決意

まあ、やらなくて後悔する位なら、やって後悔が私の生き方ですので(苦笑)

とはいいつつ、いきなり週末が入稿なので、明日から一層忙しくなりそうです

明日は、フリーペーパー担当者との打ち合わせの外、もう一件、以前から温めていたプランの成否について、専門家に現地を見て貰いながら相談する予定ですが、果たして思惑通り事は運ぶのか・・・、楽しみにしてて下さいね

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賃貸募集 | 投資戦略

2009年10月18日

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シェアハウス完成まで1ヶ月を切り、やらないといけない事は山程残ってますが・・・、

本日は、「賃貸契約書」&「入居申込書」の雛型を、パソコンで作成しました(といっても、未だ未完成ですが

因みに、今回のシェアハウスでは、「定期借家方式」による直接契約を予定中

当然、「シェアハウス」の場合、一般の賃貸と微妙に契約条項等が異なります。

って事で、手元に有る複数の業者さんの「定期借家契約書」を、じっくり読みながら、ワープロで打ちこんでいますが、契約条項を見ると、会社によってリスクの取り方に違いが有るのが解って面白いですね

本当は、自分で手打ちするのって余り効率よく無いのですが、取り敢えず、打ちながら勉強して、実際の契約に備えたいと思います。


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リスク管理 | 賃貸募集

2009年10月17日

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昨夜は、GOHMAさんが出張で来福された為、NORIさんの幹事で、九州の大家さん6名とコア飲みを実施

因みに、GOHMAさんとは、1月に東京遠征した際、お会いしていましたが、

東京滞在日記(その1)

何故か、「初めまして」と名刺を差し出す様子

昨日は、私も仕事帰りって事で、スーツ&ネクタイ姿だった為、印象が違い過ぎて解らなかったそうですが、今回も5時間ゆっくり遊んで頂いたので、次回は覚えててくれると思います

さて、話は変わって新築の募集についてですが、最近ぱったりとネット経由の問い合わせが無くなってきた事から、新築の完成まで後一カ月を切って、正直、多少の焦りが出てきました

一番のネックは、「完成した写真を見て貰って、イメージして頂く事が出来ない」って事ですが、「シェアハウス」という存在の知名度がない福岡の地で、どういった戦略を取るのが良いのか、現在いろいろ模索中

現在、ある媒体の活用も検討しているのですが、昨日の飲み会前に担当者さんと面談して、費用をお聞きしたところ、予想の倍だった為、「費用対効果が本当に有るのか?」って面で悩んでいます

ただ、今回のシェアハウス自体、全てが実験だし、後手に回るのも嫌なので、「実験ついでに○万円つぎ込むのも有りかな〜」って現在決断間近

これが、部屋数20室とかだったら即決断してたんですけどね(苦笑)

まあ、土日はその業者さんお休みなので、明日もじっくり検討して、月曜日にはお返事する予定ですが

【お勧め書籍の紹介】
今春、私が山田里志先生の書籍参加でお世話になったゴマ書房さんから、新たに女性投資家による不動産投資本が発売されました

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著者:内海 芳美
販売元:ごま書房新社
発売日:2009-10
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この本には、ゴンママさんの紹介で、昨年の全賃の際にお会いし、5時近くまで一緒に飲んだyukaさんや、私が3月に東京遠征した際、オープン前のシェアハウスを見せて頂き、色々アドバイス下さった優し〜いなつみかんさんなんかも参加してますが、女性投資家はもちろん、「奥さんの理解がなかなか得られない」って男性の投資家さんにも、お勧めの一冊だと思います

現在、10月25日11:59期限で、アマゾンで注文した方限定のキャンペーンを開催中との事なので、良かったら申込して下さいね

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不動産投資家 | 賃貸募集

2009年10月14日

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昨日書いた、先週土曜日の「物件見学会」&「大家懇親会」ですが、

今後、新築シェアハウスで「自主管理」&「自主募集」を行っていくにあたり、参考になる会話がいくつか有ったので、備忘録として記しておきます

SNSでの募集は、結構反応が有る。

今回、一番興味が有った部分です。但し、予想通り「気軽な問い合わせ故、ドタキャンも凄く多い」のだとか

その場合、「約束を守れない方の場合、契約してもトラブルになる可能性が高いので、深追いしない」という方針は、大正解だと感じました

入居者がなかなか決まらないと、焦りがちになるとは思いますが、長期的な視野で、良い方に入居して頂くのがのが一番ですよね。

今の時期に引っ越そうと考える人には、訳有りの人が多い

今回、サプリさんも含めて複数の大家さんが、「最近、入居申し込みが有っても、保証会社を通らず、契約に至らない事が多い」という話をされた際に、長年自主管理を行ってる小場さんから発せられたお言葉ですが、

実はひろも、先日入居申し込みが有り、「やっと満室だ〜」と喜んでいた時に、「保証会社の審査落ち」をくらって落ち込んだ事が有りましたが、他の大家さんも同様だったんですね
※因みに現在は、その後の申し込みで、満室復帰しています。

今回、新築シェアハウスでは、「完成1ヶ月以内に満室」を目指していましたが、「完成時期が悪いんだから、焦らずじっくり審査をしよう」って方針転換を考えさせられた一言でした

仁義なき入居者引き抜きポスティングの話

理由は書けませんが、今回、最も気まずかった話です(苦笑)

ただ、話を聞きながら、以前から微かな疑いを持っていた、「昨年起こったアパート1号の8戸中7戸入れ替えは、もしかして引き抜きの結果だったのかも」って「疑念」が、若干、「確信」に近づきました。

これについては、道義的に承服できない面は有るものの、「違法な営業活動」って訳では無いので、「そういった活動も行われてる」という事実を認識しておくしか無いのでしょうが・・・、

相場より高い家賃で保有物件を賃貸中のオーナーは、

「チラシ投函禁止の張り紙を掲示する」

「定期的にポストを確認する」

「地場の客付け業者さんから情報収集を行う」

「退去連絡が有ったら、管理会社から必ず理由を聞き、家賃値下げで継続して入居するか打診して貰う」

等の自衛策を検討する必要が有りそうです。

自転車通勤の疲れで、眠くなったので、今夜はこの辺で


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投資戦略 | 不動産投資家

2009年10月13日

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連休中、書きたい事はいっぱい有るのに、更新が途絶えちゃいましたが、取り敢えずは先週土曜日のお話です

金曜日の夜、雀荘を10時過ぎに退散し、満を持して迎えた土曜日は、大変ハードな一日でした

まずは、午前10時・・・、コンサルさんの事務所を訪問して、クロス&床材の打ち合わせ

こんな感じで、12時半に打ち合わせ完了

その後、2組:4名のシェアハウス説明会を、現地&近くのカフェで実施し、3時過ぎに、電車で某駅に移動

夜のゲストで、先行して合流した浅輪さんの他、小場さんsnelloさんサクライさん等濃いメンバーと合流し、数日前にmixiで知り合ったばかりの、サプリさんの物件を訪問

この物件、mixiの日記で概要を見た瞬間、「見てみたい」と感じたのですが、実際の現地も「お洒落な外観」に「ファミリータイプ用の水周り」、「外断熱」、「ペアガラス」、「床暖房」と豪華な設備が付いた素敵な物件

しかも、建築費もかなりの激安と参考になる事ばかりで、訪問して大正解

その後に訪問した、snelloさんの物件も、最近の木造アパートの進化を直に感じる事が出来る素敵な建物で、築古アパートが苦労するのも納得って印象でした

その後は、タクシーで中洲近くの居酒屋に移動し、18名参加の大宴会となりました

結局、翌日は息子の誕生日で、朝から「九重夢大吊橋」&「黒川温泉」への日帰り旅行が控えて居た為、一次会で退散しましたが、非常に有意義で楽しい一日を過ごす事が出来、お会いした皆様に感謝です

さて、今回の飲み会では、11月14日(土)に開催する、ひろの新築シェアハウスお披露目会のお話を、皆様にさせて頂きましたが、併せて「九州大家の会忘年会」の日程も決定

12月19日(土)の夜、開催となりましたが、60名限定なので、参加を希望する方は、fc86128あっとま〜くyahoo.co.jpまでご連絡お願いします。

なお、mixiに加入されてる方は、コミュニティ「九州大家の会」に参加し、「イベント」から申込もなので、併せて宜しくです

因みに、新築の足場が外れた写真や、ミニ旅行の写真も撮ってるのですが、気力が沸いたら掲示しますので、暫くお待ちくださいね。


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2009年10月11日

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最近、大家さん仲間の飲み会で、よく「更新料や敷金の返還請求訴訟」に関する話題が上ります

どうも、最近の「消費者保護」の流れの中で、「大家は不労所得だから、多少虐めても」って、裁判官や国も考えてるのだと思いますが、

実際、物件を保有している方は「気楽な不労所得だなんてとんでもない」ってのが、正直な印象ですよね

しかも、こんな厳しい状況の中で、本来は痛みを分かち合うべき存在の、パートナーである不動産会社が、何故か「広告料2〜3ヶ月は貰わないと、入居希望者を紹介しない」なんて感じで、数年前と比べると同じ仕事量で数倍の利益をあげているのも、不満に思う大家さんは多いのでは無いでしょうか

って事で、私の「シェアハウス」や、NORIさんがもう直ぐ開設する「大家直営サイト」も、密かな反乱の始まりですが、

私は、反乱の本命は、「不当利得返還請求訴訟」じゃないかと予想しています

宅建主任者が丁寧に説明して、本人が了承のサインを行っている「更新料」や「敷き引き」に、「返還せよ」という判決が下るなら、本来、宅建業法では「特別な場合」しか認められおらず、電話一本の合意で、書面も残ってない「広告料」の方が、訴訟になったら遥かに弱いと思うんですけどね(苦笑)

まあ、私も含め、物件を保有中のオーナーは、今後の客付けの不安から、訴訟に至るのは躊躇すると思いますが、

近い将来、札幌か福岡の物件売却済みの方が行動に出て社会問題となり、現在の行き過ぎ状態が是正されるのが、私の妄想ですね

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不動産屋との付き合い方 | 投資戦略

2009年10月10日

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一昨日の夕方、サラリーマン業が終わった後、ダッシュで地下鉄に乗り込み、天神近くに有る日本語学校を訪問してきました

テーマは、「シェアハウスの間取り・家賃設定が、外国から来られて短期で滞在する方のニーズに合致してるか」って感じでしたが

お話をお伺いしてビックリしたのは、「留学生が借りているマンスリーマンションの家賃の高さ」でした

お聞きした地域では、比較的新しくて、バス・トイレ分離式の物件でも、五万円程度が相場の筈が、

いくら、「消耗品まで全て込みとはいえ、「9万円」は正に「保証人探しが困難だからって、足元見てるな〜」って印象でしたね・・・

まあ、良く言えば、「隙間を狙った投資」ですが、私のシェアハウスも同様の発想ですが(苦笑)

なかなか参考になる訪問でした

因みに本日は、朝から新築の打ち合わせを行った後、午後から三名が参加した新築説明会&現地見学会を実施

更に3時過ぎからは、二件の物件見学会を、浅輪さん&小場さんも含めた八名で行った後、現在、投資家18名参加の飲み会という濃い1日ですが、

物件見学会&飲み会の様子は、明日以降書き込みしますので、お待ち下さいね

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投資戦略 | 賃貸募集

2009年10月08日

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一昨日夜、ウォーキングの途中、本屋で新刊をチェックしてると、サクライさんから着信有り

「明日博多駅周辺で急遽飲む事になったんだけど、ひろさんもどうですか?」

って嬉しいお誘いでした

ただ、残念ながら、職場の「駅伝大会」とバッティングしてた為、「雨だったら」と返信・・・

結局雨は降らなかったのですが・・・、台風の影響により、駅伝大会は急遽中止となっちゃった為、スタートから参加可能に・・・

結局、定時にダッシュで博多駅に向かい、5名でのコア飲みを実施してきました

因みに、昨日のテーマは新築

業者登録も行い、売り出し中の市内の土地は殆ど把握してるロディさんと、ジョギングがてら、土地をチェックしまくってるサクライさんの会話は、物凄い濃密さでしたし、

市内のアパート業者の話や、融資の話、snelloさんのトラブルの話等で盛り上がった後は、水曜日って事も有り、大きく暴走もせず健全に、一次会のみ:4時間半で解散

まあ、本日のメンバーの大半は、土曜日にも「物件見学会」&「飲み会」でお会いするので、不完全燃焼位が丁度良いのでしょうね(笑)

さて、本日は仕事が終わった後、先日mixiのコミュニティーで知り合った方が勤務する市内の日本語学校を訪問し、お話をしてきますが、

「留学生向け法人契約のニーズ」と、「シェアハウスの間取り、家賃設定」が合致するのか、楽しみです

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新築一棟物件 | 不動産投資家

2009年10月06日

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現在新築中のシェアハウスは、結構ビル街の中に建ってる為、当初からテレビの受信については、地域のケーブルテレビ会社の回線を使用させて貰おうと考えていました

因みに、ひろの自宅ビルは、ケーブルテレビA社の回線が入っており、有料放送の契約をして無い世帯も、通常の地上波は無料で見れる為、建設会社から

「アンテナはどうしますか?」

と聞かれた際、

「ケーブルテレビのA社が、無料で繋いでくれるから、要りません」

って即答していたのですが・・・、

完成も近くなった為、A社に工事について問い合わせを行ったところ、

「その地域には、弊社のケーブルは導入していません」

との回答

てっきりひろは、「市内だったらどこでも契約可能」と勘違いしていましたが、実際は、道路が狭い地域など、都心でも結構入ってない場所が多いそうなんですね(苦笑)

ただ、A社への問い合わせの際、「もしかしたら、B社さんが引いてるかも」って教えて頂いた為、駄目元で聞いてみたところ、あっさり「繋げますよ」との回答

「助かった〜」と思って、条件を聞いたところ、驚きの回答が・・・、

なんとB社では、地上波のみの場合でも、接続料金が必要だったのです

しかも、「戸数×○○円」って事で、計算すると結構大きな金額に・・・

仕方なく、建設会社に「やっぱりアンテナを立てて下さい」とお願いしていたのですが、昨日、「テストした結果、予想以上に写りが悪かったので、」との連絡が・・・

って事で、昨日ケーブルテレビB社に再チャレンジを行いました

(続く)

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トラブル発生 | 新築一棟物件

2009年10月05日

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何度かブログに書いた事が有るので、以前からの読者の方はご存知かと思いますが、ひろが自己で保有する5棟の中で一番お気に入りなのは、5年前に購入した「メゾネットアパート」です

因みに、利回りもそんなに高くないし、築年数も結構古くなってきましたが、ファミリータイプの、特に「庭」&「2階」が有るメゾネット物件は、入居期間が長いのが、何よりも気楽で良いですね

またここは、私が持っている物件の中で唯一「業者による定期清掃」を入れてないのですが、外玄関タイプで全室ファミリータイプの為、入居者さんが奇麗にしてくれるのも嬉しいところです

正直、最近の福岡は、単身向けの過当競争が激し過ぎるので、「将来は都心のシェアハウス&郊外のファミリー向けメゾネットの2本立てで行けたら」なんて事も、たまに考えてます

さて、何故今更こんな話をしてるかというと、実は一昨日mixiでシェアハウスの参考にする為、「一人暮らしのコミュニティ」をチェックしたところ、素敵なメゾネットをお持ちの大家さんを発見したからですが

思わず、「九州大家の会」にスカウトし、週末には、早速物件を訪問させて頂く事になりましたが、

メゾネット好きの血が騒いで、今から楽しみです

シェアハウスの方は、足場の撤去を水曜日に控え、本日はテレビ関係のトラブルが発生しましたが、詳細については明日書き込みしますので、お待ちくださいね。


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不動産投資家 | 出会い

2009年10月04日

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消費税還付問題・・・、多くの投資家さんが、「遂に来たか」って感じで冷静に受け止めてると思いますが、

今までの流れを見たら、まあ、予想された展開ですよね

因みに、来月2回目の決算を迎える、うちの法人では、面倒臭いので消費税は「非課税」でお願いしています

法人設立時に、新築は考えてなかったって事も有りますが、基本、面倒臭がり屋の小心者ですので(苦笑)

正直、「退去費用」や「更新料」の話など、「何でそんなに大家を目の敵にするのか」って感情は、湧かない訳では有りませんが・・・、

世の中の流れを考えたら、ルールや方向性を考えながら、先を見越して対応する方が、ストレス溜まりませんからね(苦笑)

って事で、「納税者番号は賛成」って投資家の独り言でした

【余談】
昨日開催された、たろうさん主催のしょぼくれんサミット

密かに参加を狙ってましたが、家庭の事情により泣く泣く断念

いつか、RIGにも参加させて頂きたいんですけどね

熊本のIさんや、九州○○主婦連合の方達が羨ましい限りです。

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投資哲学 | 不動産投資家

2009年10月03日

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今週の福岡は、連日の雨続きでしたが・・・

お陰で、せっかく慣れてきた自転車通勤が、今週は二日しか出来ず、ストレス&体重が増加傾向

また、新築の工事の方も、雨の影響で遅れが出てるみたいで、本日、最近定例となった「週末の物件チェック」に行ったところ、足場も未だ外れておらず、先週と余り変化がない状態

一応、現場で関東くさんに確認したところ、足場が外れるのは水曜日って話なので、来週を楽しみにしたいと思います

さて、本日はその後、市内に有るインテリア関係のショールームを訪問し、1階ラウンジ&キッチンの床に貼るデザインタイルの選定を実施

今回の「新築シェアハウス」は、デザイナーズ風を目指していますが、私には全くセンスが無いので、頭が痛いのですが・・・

取り敢えず、候補は決まったので、後は、ラウンジとキッチンを同じ部材で行くのか、貼り分けを行うのか、検討したいと思います。

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新築一棟物件 | 自転車乗り

2009年10月01日

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本日から遂に10月となりましたが・・・、

新築シェアハウスの方も、「週末にはベールを外した姿が見れるのかな〜」なんて期待しつつ、本日、建築業者さんに完成時期についてお尋ねしてみました

因みに、催促してるような聞き方だと、業者さんが気分を害してはいけないので、

「そろそろ募集を開始して、完成時満室を目指してるので」

なんて言い方で聞いたのですが、結果は、

「今月末に完成して、完了検査を申請するので、11月10日頃には」

とのお話

って事で、投資家仲間へのお披露目は、今のところ11月14日(土)を予定していますので、皆様宜しくお願い致します

因みに、そんなに大きな物件ではないので、地元の投資家さんについては、極親しい方に限らせて頂く予定ですが、

もし、遠方の方で、「シェアハウス内部を見てみたい」って奇特な方がいらっしゃいましたら、出来るだけ対応させて頂く積りなので、気軽にメールかコメントでお知らせ下さいね。

さて、本日昼休み、ひろの職場近くに住む、先日の☆コア飲み☆に参加下さった投資家さんにお会いして、私がいつも実践している土地の調査法のお話をさせて頂きました

どんな方法かは・・・、お会いした方にお話しさせて頂きますね

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新築一棟物件 | 不動産投資家
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